集团外部运营环境分析

1、华源集团外部运营环境分析【提要】市场多变性和环境不稳定性的趋势,使得在任何场合，企业的资源都不足以利用它所面对的所有机会或规避它所受到的所有威胁。企业外部运营环境分析致力于识不和评价超出企业操纵能力的外部进展趋势与事件，揭示企业所面临的要紧机会与威胁，从而能够使治理者采纳适当的战略,充分利用机会、规避或远离威胁的阻碍。一、PEST分析（一）政策法律环境分析1华源集团目前的主业是房地产业，政策对房地产行业的阻碍要紧体现在：(1)政府对土地资源的开发和使用打算直接阻碍到土地的供应,从而阻碍到房地产业的开发状况。政府对土地资源的治理要紧表现在政府将采取措施,进一步加强对房地产开发用地的供应治理，严格

2、执行土地利用总体规划、都市规划和土地利用年度打算，严格操纵建设用地供应总量，优化土地利用结构等方面。各级国土资源治理部门将依照规划和建设的实际需要,制定建设用地,特不是房地产开发用地的供应打算，对建设用地供应问题实行严格操纵。制订政府供地打算，把盘活利用存量建设用地作为土地供应的重要途径，纳入当地供地总量治理。政府将强化建设用地治理，确保政府对建设用地的集中统一供应。在一个都市内,必须坚持土地利用统一规划、统一征用、统一供地、统一治理。为了提高政府供地环节的透明度，实行政务公开,政府供地打算一经确定，必须向社会公开，即政府土地供应打算、供地结果和基准地价、土地市场交易信息等将定期向社会公布。最

3、近，国家出台实施土地储备制度，将现有国有土地包括一部分国有企业划拨用地统一合理向社会公开招标，实施土地经营。关于土地出让金征收治理，未按出让合同约定支付国有土地使用权出让金的,土地行政主管部门有权解除合同，并可要求违约赔偿。房地产开发企业要按出让合同要求的开发进度开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，政府将征收土地闲置费，满二年未动工开发的，政府将无偿收回土地使用权,以防止土地闲置和烂尾工程。房地产开发企业未按出让合同约定交清土地使用权出让金的，国土资源部门不得为其发放国有土地使用证，未取得国有土地使用证的土地，不得转让、出租、抵押。（2)政府对房地产交易市场采取的政策将

4、会阻碍到房地产的流通状况。以后对我国房地产业阻碍较大的政策确实是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的进展也越来越重要,住房消费信贷对房地产市场进展的重要作用日益显现出来。随着中国房地产市场的进一步进展和住房制度改革的不断推进,各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务,房地产消费信贷业务必将有迅速的进展,对我国房地产交易必将起到积极的促进作用。()政策法律环境的变化对华源集团房地产行业的战略性阻碍要紧表现在:A. 房地产由政策扶持的“安居型”向市场引导的“康居型”

5、转化。国家建设部组织实施的“00年小康型城乡住宅科技产业工程”表明:今后我国的房地产进展方向是要以科技为先导，以推动住宅产业为核心,以提高住宅功能质量、改善居住环境为宗旨，小康住宅与一般住宅相比要有一定的示范性、引导性和超前性，力争做到一、二十年不落后,三五十年可改造。另一方面，政府已出台了国家康居示范工程治理方法、商品住宅性能认定治理方法以及有关住房分配货币化和进展经济适用住宅等文件,讲明了政府政策在我国今后一个较长的时期内将接着推行经济适用住房供应政策，形成集团消费向个人消费的转变的消费新格局,并引导“康居型”住宅市场的进展。. 房地产治理的逐渐规范，操作透明化，税、费的降低。最近,国家出

6、台了商品房销售治理方法、划拨土地集中通过土地交易市场转让、交易的规定以及乌鲁木齐市政府打算对一、二、三类范围内的土地停止审批经济适用房项目,只用于商品房项目的开发。讲明政策环境将逐渐对房地产行业的开发、交易行为进行规范。C. 房地产交易市场将进一步完善政府先后出台了已购公有住房和经济适用住房上市出售治理暂行方法、简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见等文件，讲明政策将进一步完善、放开房地产二级、三级市场,活跃住房交易市场。2.政策对集中供热行业的阻碍由于集中供热关系到都市居民取暖的差不多需求、关系到都市环境的治理等相关方面，为此政府制订对集中供热行业采暖费的指导性价格政策。对都市供热区域规

7、划的都市进展打算以及对集中供热企业生产规模的宏观调控政策等将对集中供热行业内企业的进展具有重要指导性作用，从整个热力行业的进展来看，由于长期以来，热是以福利的形式提供给市民,因此热作为一种专门商品出现在市场中，人们对集中供热的认识不够,思想意识未完全转变,用热交费的主动性较差。政府将采取多种方式来转变市民的用热意识，用有效的治理方式来规范热力行业的市场进展,实行一户一循环、分户计量，确实是政府将逐步推广的规范热力市场的组成部分。以后热力行业的进展,在都市蓝天工程中,政府将接着对集中供热给予支持并采取鼓舞清洁能源（天然气、燃油)供热的方式。以清洁能源为热源的情况将逐年增长,但由于我国以燃煤为主的

8、能源结构近期专门难从全然上改变,因此,以煤作为供热采暖的热源将持续较长时刻。近年来，由于国民经济结构调整和电力建设的加速进展，电力供应的紧张局面趋于缓和，部分地区出现了电力过剩资源实现供热,可谓节能、环保一举两得,是政府重点推行的项目。现行集中供热为调整型供热，在不久的今后，各热力公司在生产、经营、治理方面对市场的适应程度不同,各供热站之间的互相重组是完全可能的，通过重组来扩大规模，进一步爱护环境节约能源。3.政策对物业治理行业的阻碍政府将制订物业治理行业的各项制度条例,逐步将物业治理行业纳入社会化治理，各物业治理企业将逐步成为物业治理行业的市场竞争的主体。物业治理质量与物业费将成为选择与配置

9、物业治理资源的重要手段,同时以后政府政策对物业治理企业与业主关系和如何规范,物业治理行业的政策法规将对物业治理行业的进展起到重要作用。我国政府对物业治理逐渐纳入市场化经营的轨道，出台了自治区都市住宅物业治理方法等文件，同时政府对这两个行业实行统一定价的规定，表明政策对这两个行业的盈利空间有较大的阻碍。4.政策对制药行业的阻碍政府制订的我国医疗体制改革政策以及对制药行业药品生产、流通企业的生产标准、生产规模、价格调控，国家差不多药品种的规定等对制药生产制造企业都有重要阻碍作用;同时国家对中药、民族药的具体进展规划也将阻碍制药企业的生产进展方向。自199年起,国家中制药治理局和科技部先后组织和支持

10、数十名专家、教授和治理人员对中药现代化问题进行了深入研究。997年，国家十四个部委开始在全国推广中药现代化科技产业行动。科技部批准了为实施该打算制定的中药现代化研究开发和产业化实施方案。为更好组织实施该方案,不久前成立了“中药现代化项目治理办公室”,同时每年拨款1000多万元用于药材种植、国际市场需求的现代中药筛选和研究开发项目。(二)经济环境分析1.国内生产总值(GP)变化趋势房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业,属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的阻碍特不大,因此,同国民经济的进展具有周期性一样,房地产业的进展也具有周期性。从图1能够看出,从98年到1998年,商品房

11、销售额呈现出剧烈的波动,显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济进展速度的GP增长率也呈现出周期性,尽管二者的振幅相差专门大,但仍然能够看出二者的波动步调差不多上是一致的。只是有些年份房地产业的波动幅度会稍领先于GDP的波动，这讲明房地产在国民经济中具有一定的先导性(见下图）：图1：另一方面，与房地产行业相比,都市集中供热、物业治理行业由于产品收入弹性比较小的行业特点,决定了这两个行业的销售收入比较稳定,具有稳定性行业的特点。同时这两个行业与房地产行业的关联性比较紧密，即房地产行业的进展将带动集中供热及物业治理行业的进展。最后，GDP的升降关系到国民收入分配格局,阻碍我国居民的收入多少,也必将对

12、集中供热、物业治理、药业的进展产生一定的阻碍。依照自治区十五规划DP 的增长目标为9，乌鲁木齐市十五规划纲要在以后五年内将保持在10%的增长,争取增长幅度为12%的态势，这将对华源集团所从事的三项主业是一个有利的机会。2.居民可支配收入房地产的市场需求是由居民购房能力的大小决定的。而居民的购房能力要紧取决于居民的可支配收入。其用于购房的款项包括:原有的储蓄存款、当年总收入中扣除消费支出的余额、住房公积金、住房补贴。由于房地产行业土地资源的稀缺性，使得房地产业的地域性特征十分明显，房地产行业的产品供给缺乏弹性。同时由于我国居民的可支配收入偏低，而房价却居高不下,随着我国货币分房制度的落实以及居民

13、可支配收入的增加，居民可支配收入对房地产有效需求的阻碍将越来越大。居民可支配收入是构成居民有效需求的重要阻碍因素；居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业治理和药业产生重要阻碍。可能,以后我国就业压力仍然比较大,居民可支配收入增幅有限；另外我国社会保障体系仍在不断完善之中，因此在近时期居民可支配收入对华源集团的进展不是十分有利。.消费模式消费者的消费行为、适应决定了房地产业产品的需求趋势。随着消费者收入的增加和消费者素养的提高，消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构，注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务。只有那些能够不断满足消费者多样化需求，并注重售后服务的房地产开发商才能

14、在市场竞争中立于不败之地。另外,消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。消费者消费需求的多样化,带来了企业在市场经营中环境的不稳定性,这将对华源集团在房地产行业及药业领域的进展提出更高的要求。消费模式的变化对都市集中供热及物业治理的阻碍由于受到政府政策的阻碍而表现的不是专门重要。4.利率利率作为资金的使用价格,是国家宏观货币政策的一个调控目标,在金融体系中扮演着调节货币资金流量的重要作用。随着我国连续次降息,对国民经济的进展起到了积极的促进作用。利率下调从两方面促进了房地产业的进展,其一是降息使开发商的财务成本下降，从而降低了房地产的开发成本,使房价有了下调的可能

15、；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持币者购房的愿望。同样,开征利息税也使居民的存款收入下降，同时开征利息税和降息的不同点是存款额越大的其上缴的利息税越多，因此开征利息税会使得这部分人将房地产作为一个新的投资渠道，从而能促进房地产的销售。依照有关资料可能，我国利率仍然有进一步下调空间,这对华源集团以后的进展是一个有利的因素。5.通货变化通货膨胀导致了消费者的实际购买力下降，而通货紧缩将使消费者、房地产开发商的预期下降,致使房地产行业的需求低迷，供给乏力。这些通货的变化都不利于房地产市场的进展。近几年，我国通货紧缩的趋势比较明显,由于房地产行业的经济拉动作用比较明显,国家通过宏观经济政策和金

16、融工具大力进展基础设施建设,同时调整收入分配结构,都在一定程度上缓解了通货变化的不利阻碍，有利于房地产行业的进展。可能,我国以后通货紧缩的趋势仍将维持一定时期，这对华源集团近期的利润增长是一个不利的外部因素。(三)社会文化环境分析阻碍华源集团关键的社会、文化、人口及环境因素包括:1.人口数量、质量和结构（1）对房地产及相关行业的阻碍人口是构成房地产市场规模的基础，产品的有效需求也是建立在人口的基础之上的。一个都市的人口规模大小在一定程度上能够决定房地产市场规模的大小;人口的质量取决于国民受教育的程度，而人口的质量直接决定了房地产市场产品开发的方向,因为人的素养的提高必定会对住宅产品有更高的要求

17、;人口结构的状况一定程度上阻碍房地产市场的开发和选择，目前我国人口结构呈现老龄化的趋势，同时家庭人口结构也逐渐减少，单亲、三口之家也会对住宅产品个性化提出越来越高要求。(2)对药业进展的阻碍要紧阻碍在于人口结构的变化上,以后我国年龄结构趋向于老龄化,同时人口素养的提高，必定要求人们生活更加健康,更加有质量,这对华源集团进展药业也是一个机遇。2社会、文化因素企业是社会的一个组成部分,企业文化也会受到社会大文化的制约和阻碍。社会规范、标准、道德的约束也阻碍着企业中的每一个职员，并使企业的经济行为在这种约束下运行。当前,越来越多的企业注重企业的社会公众形象,要求经济效益和社会效益的共同进展反映了社会

18、、文化因素对企业的阻碍。然而，社会、文化因素具有一定的社会积淀的作用。因此，社会、文化的因素从长期看对企业的进展阻碍较大,短期内则阻碍不大。3.环境因素随着社会经济文化的进展,消费者不仅关注消费效用的满足，同时也更加注重居住、生存环境的阻碍和生活质量的提高，这对房地产开发商注重居住环境和提高服务质量提出更高的要求。同样,环境的因素也会要求其他行业注重人与自然的和谐进展,爱护环境,倡导绿色消费等等,企业在进展中只有关注环境与经营的关系,才能有进一步的进展空间,因此环境因素对华源集团既是一个威胁也是一个机会。（四）技术环境分析技术对房地产行业的阻碍要紧反映在开发商及消费者对房地产产品的性能与质量、

19、节能与供热方式、节水、节地和治理污染、住宅装修的要求上。国家康居示范工程作为房地产产业化载体的实施,将带动和推动房地产技术现代化的进展。要紧表现在以下几个方面:1.住宅设计把保证住宅质量作为设计的差不多原则,把住宅安全、耐久性能作为设计质量保障的基础,在住宅建筑、结构、抗震、防火、供热、节能、隔声、采光、照明、给排水、电气、空调等专业设计中应满足居民对住宅适用性的要求,在住宅的规划设计中突出强调设计的均好性、多样性和协调性。2.大力推广和应用先进适用的住宅成套技术。这是示范工程的标志和核心，也是项目能否立项的关键。住宅产业化成套技术包括：建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、管线技术

20、、环境及其保障技术、智能化技术及施工建筑技术等七大技术体系。3积极推广应用优良住宅产品。住宅产品体系是构成成套技术体系的基础,是促进住宅更新换代的要紧环节，要通过示范工程不断完善住宅产品的通用化、系列化体系，引导住宅产品标准化的进展。4.技术对集中供热、物业治理、药业也十分重要,新技术、新工艺的变革将导致企业的经营环境的巨大的变化和市场竞争格局的重新布局,因此任何企业都要关注技术进展的变化。这对华源集团既是威胁也是机会。二、房地产行业环境分析 （一)宏观经济政策与我国房地产行业进展房地产业是进行地产、房产开发和经营的基础建设行业,属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的阻碍专门大，由于19

21、9年以来,我国经济进展低迷,内需不足,消费不旺，为此国家实施积极的宏观政策调整，刺激内需、扩大消费,推动国民经济进展,目前,基础设施建设、固定资产投资已成为扩大内需，推动国民经济进展的要紧力量。因此把握国家宏观经济政策关于房地产开发具有先导性的意义。12000年起，我国实施住房制度改革，停止福利住房实物分配，建立住房补贴制度，逐步实行住房分配货币化，极大促进我国房地产市场的进展。2.实施积极的财政政策和稳健的货币政策。第一,连续降息，使房地产开发商的财务成本下降，从而降低了房地产的开发成本,使房价有了下调的可能，降息使居民存款的利息下降，刺激了居民购房的愿望;第二,开征利息税降低居民的存款,使

22、居民消费转向大额耐用品及固定资产投资消费；第三,实行信用贷款，降低大额耐用品及固定资产消费的门槛，使房地产作为一个新的投资渠道,从而促进了我国房地产的进展。3.国家将在较长的时期内坚持实行经济适用房政策,关于房地产市场国家将仍然扶持刺激其快速进展。4往常房地产行业是上市融资限制的行业，随着房地产市场进展，其上市呼声越来越高，为此000年国务院批准了建设部关于同意部分房地产开发企业上市试点的请求报告,同意部分素养优良的房地产企业进行上市试点，这讲明房地产企业上市的条件日趋放宽和成熟。(二)我国房地产市场进展现状及面临的形势房地产行业是我国经济稳步进展的重要支柱性产业。01年,全国房地产投资总额为

23、7378亿元，比上一年度增长29.%，增长幅度比200年增加7个百分点。全国共完成土地开发面积1.5亿平方米，增长40%，增幅比上年提高87个百分点。竣工面积2.3亿平方米，增长6.%。201年全国商品房平均销售价格为226元/平方米，增长%，增幅比上年提高.3个百分点。房地产开发投资保持了持续、快速的增长态势,房地产投资占全社会固定资产投资（不包括城乡集体和个人投资）的比重达到2.4%,比上年增加2.2个百分点。通过分析,001年我国城镇住宅及房地产增加值占GDP的比重约为6左右,拉动DP增长1个百分点。在国家实施宏观经济政策的有力推动下，房地产行业差不多成为国内热点行业,202年1月我国房

24、地产投资保持了高速增长的态势,而另一方面，商品房空置面积在不断增加，商品房售价接着走低。至5月份，全国累计完成房地产开发投资09亿元,比去年同期增长36.%,增幅比去年同期高出10.2个百分点,5月份，商品房空置面积分类指数值为950点,比去年同期增加点。商品房销售的价格也在走低,全国商品房平均销售价格为290元/平方米,同比下降.3%。其中,商品住宅平均销售价格为2103元/平方米,同比下降43%。由于房地产开发过热、过快,导致我国商品房空置率过高，造成市场时期性的结构失衡，同时使房地产市场竞争激烈、鱼目混珠,市场秩序混乱,为此国家加大房地产整顿力度,规范市场，第一，今年由中华人民共和国建设

25、部、中华人民共和国国家进展打算委员会、中华人民共和国国家经济贸易委员会、中华人民共和国财政部等七部位联合下发的“关于整顿和规范房地产市场秩序的通知”将大力整顿房地产秩序，关于一些规模太小、达不到资质要求、不合乎施工要求的房地产开发商予以清理，同时一批小型房地产开发商在市场的机制下，已淘汰出局。第二,国家提高房地产开发商贷款门槛和房屋预售标准。第三，我国实行土地使用竞标,使房地产朝着健康良性的方向进展。（三)我国房地产市场进展趋势1.房地产市场逐渐走向规范，政策条件会越来越高，房地产市场竞争会更加激烈,其竞争态势从产品竞争到品牌、文化竞争，其竞争形式体现为综合实力的竞争，房地产市场将面临一个重新

26、整合的过程。2.消费者行为日益理性,消费心理日趋成熟。通过1999年的热情高涨,0年的盲目抢购，2001年消费者变得日益成熟和理性。进入02年，消费者购房热情大幅下降,受市场消息阻碍,多数消费者持币观望。造成房地产销售市场启动困难，行业进展进入临时性的低潮。消费者日渐成熟的消费心理将促使房地产开发商积极调整房地产开发结构,注重开发楼盘的规模、质量、服务、文化、生态环境、健康娱乐等因素。为此房地产开发将逐渐从看得见摸得着（现房）初级时期转向看得见摸不着(景观房）进展时期,最后到看不见摸不着(形态、品牌）高级时期。3从房地产消费主体来看，200年个人购房比重达到93.9，我国房地产市场差不多由团体

27、购买转变为个体购买,个体购买对住宅产品个性化的要求越来越高。4.2世纪年代初，发达国家的人均建筑面积为66平方米,通过世界各国的实践表明，在人均住房面积达到035平方米之前,房地产市场都将保持较旺盛的住房需求，2001年年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已达到.4平方米,加之我国城镇化建设战略的实施，因此今后1年我国房地产开发仍将接着保持强劲的进展势头。(四）新疆房地产业进展的前景差不多分析依照新疆都市化进展，城镇人口和居民收入增加,据有关部门预测,新疆在“十五”期间平均每年需建住房建筑面积约100万平方米,人均住房建筑面积可达到23平方米，若要人均住房建筑面积3平方米的目标,新疆房地产业还

28、有2年的进展空间。1.乌鲁木齐房地产市场迅速进展。993年20年乌鲁木齐市共建住宅119万平米，其中经济适用房9万平方米。七年来,乌鲁木齐市共完成房地产投资13亿元,预售住房面积118万平米,住宅066万平米。实现销售收入142亿元，上缴税费近10亿元,成为我市经济进展的支柱性产业。.乌鲁木齐房地产市场进展潜力较大。目前乌鲁木齐市人均居住面积不足1平米（人均建筑面积9平米)，可能到2005年,人均居住面积将达0平米。以后10年中，我区都市居民家庭将有74万户需要购买住房,其中一年内购房为15;两年内购房26.1%;五年内购房占3. 4%;五至十年购房占27.1%。可能十五期间乌鲁木齐市每年需建

29、住房50060万平米，才能满足市场需求。（五）新疆房地产市场竞争态势及竞争地位分析1.竞争状况分析(1)企业间的竞争企业间的竞争往往是行业中阻碍企业进展的最重要的因素,只有那些比竞争对手的战略更能带来竞争优势的战略，才可能是成功的战略。在房地产业中,华源集团在乌鲁木齐那个区域市场中共有大大小小的竞争对手90家,华源集团的要紧竞争对手有广汇房产、康普房产、宏大房产、大湾房产、新天房产、国际置地等。其中获得房地产开发一级资质的企业有:广汇房产、华源房产、康普房产、大湾房产、宏大房产。202年8月末，这五家房地产开发企业约占乌鲁木齐市房地产市场份额的87%以上。这五家房地产开发企业是乌鲁木齐市房地产

30、市场的要紧供应商,其在房地产市场占有率、住宅产品特色、营销方式、企业治理上各有所长，代表着乌鲁木齐市房地产行业的进展状况和以后趋势。因此,我们以这五家房地产开发企业为要紧的分析对象,各要紧竞争对手的要紧特点为:广汇房产在新疆那个区域市场内处于市场领先者的地位,拥有最大的市场份额,经营特点为大规模高密度开发,住宅产品以高层、小高层住宅为主,要紧竞争优势在于销售网络及销售治理体系。广汇房产在9年的进展中，相继建成了34个商住小区、个高层公寓、1个现代化工业城、1个现代化不墅群、2个集中供热站，累计开发面积达443万平方米，竣工面积近70万平方米，是自治区开发规模最大、营销数量最多、经济效益最好的房

31、地产开发商,被排在自治区“十大房地产企业”榜首,目前广汇房产已形成了集房地产开发、营销、租赁、物业治理为一体的房地产经营格局，成为广汇企业集团的支柱性企业,市场占有率达5. 。康普房产是一个以房地产开发为龙头，差不多建设相关门类配套齐全，要紧经营房地产开发、物业治理、建筑设计、建筑施工、装饰装潢、工程造价审计、新能源开发、电器制造、新型建材、环保绿化、农业开发、玻璃制品等业务的跨行业综合性企业。在近几年中以较大的开发量、大量的对外宣传、较好的形象宣传和企业信誉逐渐地扩大了市场份额。目前康普房产累计开发面积达60万平方米,产品一次性合格率10%,要紧产品经营范围为经济适用房,开发的产品有“百信幸

32、福苑”、“百信钻石苑”、“百信宝山苑”等。其产品经营特点为:注重企业形象及产品品牌建设,注重住宅产品的住宅环境建设和住宅产品的技术含量。产品销售较好，但写字楼及高层住宅销售冷淡，要紧竞争优势在于通过兼并获得较大的土地资源储备。以后将加大向乌鲁木齐新规划区、近郊区等地段的土地储备同时将通过在天山北坡经济带和库尔勒等其他地区和都市进展,实现同行业的跨地区进展。市场占有率达.。新天房产是一家成立于1997年,由新天国际经济技术合作(集团)公司发起成立的综合性房地产开发企业,公司成立以来紧紧依托“新天国际”上市公司的雄厚实力,先后在乌鲁木齐市的黄金地段成功地开发了“天富花园”、“天润花园”多层住宅小区

33、,“天鸿山庄”山景豪宅，“天际大厦”高层智能化商住大厦和“新天国际”办公楼，并成功地向沿海经济中心都市挺进，在上海蒲东陆家嘴金融贸易区的中心地带，公司先后建设了建筑面积48万平方米的“新天国际大厦”和3.万平方米的“新天花园”高层住宅小区；在深圳福田区开发了建筑面积10万平方米的高层外销公寓；在海南三亚亚龙湾国家级旅游度假区建设了建筑面积3.万平方米的“海景假日酒店”;在北京朝阳区开发了占地66.7公顷的“新天国际城”，目前公司拥有房地产年开发规模2万平方米,销售额亿元的综合实力。截止0年，公司累计开发面积达0万平方米,其中乌鲁木齐市万平方米。其产品经营特点为:以中、高层消费者为要紧目标客户,

34、注重企业形象和产品的高档产品品牌建设，以建设高质量、高价格的高层住宅产品为主,规划设计较为超前的住宅产品和营销,赢得了一定的市场份额。市场占有率约3.7%。宏大房产是宏大集团的支柱企业,为宏大集团的进展壮大起到了重要的推动作用，几年来，宏大房产先后成功地开发建设了“幸福花园新城”、“宏业大厦”、“环宇商住新城”、“伟业大厦”、“丽景花园”、“名都花园小区”、“格兰得假日俱乐部”、“宏大购物中心”、“幸福花园小区”、“幸福山庄不墅”等项目，开发面积达00万平方米,目前宏大房产已成为集房地产开发、销售租赁、物业治理、建筑设计、装饰装修、建筑材料经营为一体的大型房地产综合开发经营企业。其产品经营特点

35、为：住宅产品质量不高,住宅环境较差，容积率高,无统一的产品品牌，片面追求短期效益。目前在本市市场上正集中精力于大批存量楼盘的销售中,同时宏大集团公司整体战略将向区外转移。市场占有率达25.6%。大湾房产以企业规范经营,良好的企业信誉在市场竞争中有一定的地位,但该公司目前缺乏土地储备，这将制约公司下一步的进展。市场占有率约3.1%。（2)潜在竞争者的进入由于房地产行业属于资金密集性行业，而土地资源又属于稀缺性资源,这使得行业的进入壁垒较高。尤其是近几年国家对房地产行业的监控力度较大，制定了一系列行业标准、规范;同时由于我区的人均可支配收入较低,有效需求不足等因素，在一定程度上制约了潜在竞争者的进

36、入。但从长期看，我国“十五”期间按小康居住水平人均一室,户均一套，人均面积25平方米的这种需求来衡量，目前乌鲁木齐市常住人口08万人,人均居住面积不足16平方米的现状看，在“十五”期间我市平均每年需要建设400500万平方米的住宅才能满足市场的需求。另一方面，国家实行经济使用房政策和房地产金融措施从长期看也能促进需求的增长，因此从长远看，潜在竞争者对行业有一定的冲击力,不排除资金实力雄厚的企业进入该行业参与竞争的可能。供应商量价能力：从房地产的构成成本上看，土地的所有权属于国家,随着改革开放以来，住宅的商品化、货币分房等政策以及相关税费和行政费用、土地使用权的评估、转让、拍卖等措施的出台,土地

37、使用费在房地产产品中的比重越来越大;另一方面，土地属于耐用消费品,土地资源的稀缺性，这些都造成了土地供应者的议价能力专门强。另外，房地产的建筑成本在房地产构成成本中也占有较大的比重，讲明房地产建筑材料供应商的议价能力也较强。购买者议价能力:我国房地产消费者的平均可支配收入较低,同时，目前国家对住房信贷等房地产金融的措施单一，对房地产消费需求的促进有限,然而房地产供应市场过度开发,增长迅猛，出现结构失衡，可供消费者选择的余地较大，讲明中、短期内购买者的议价能力较强。竞争状况的评价：有效需求不足，目标客户的有限性；房地产开发商的实力相当;产品差异化程度不足;以及土地供应商有较强的议价能力,从这几方

38、面综合情况,讲明了该行业有较激烈的竞争态势。2竞争地位分析在乌鲁木齐市现有竞争者中,阻碍各竞争者地位的要紧因素按重要程度依次为:市场份额、房地产开发资质、产品质量、住宅环境及服务、营销能力（见下页表）：表1:竞争态势矩阵表关键因素权重广汇宏大大湾康普建设华源评分加权分数评分加权分数评分加权分数评分加权分数评分加权分数住宅环境及服务0.13.1.0.34.440.4产品质量0.130.300.3303.3营销能力0130.320.30.330.20.市场份额0.341230.0.31030.房地产开发资质041.2394.2.241.2总计1.2.52.6282.讲明:评分的涵义如下：=强，3次

39、强，弱,1=次弱。在竞争地位分析中,我们分不选取广汇、宏大、大湾、康普建设这几个近来在乌鲁木齐市房地产市场有一定阻碍力的企业与华源对比，同时采取对上述行业内企业的关键竞争要素赋以权数的方法进行分析。其中：市场份额、房地产开发资质指标综合反映了房地产开发商的综合实力,我们对其赋以权数.。住宅环境及服务、营销能力、产品质量、财务状况反映了企业的内部治理能力，我们对其赋以权数0.。从以上竞争态势矩阵中,我们能够看出在房地产行业中广汇房地产在行业中处于较大的领先优势的位置，而华源集团、康普建设、大湾、宏大在行业中竞争实力均等，处于行业跟随者的地位，而华源的竞争优势略高于其他三个企业。值得指出的是康普建

40、设近两年内正在以咄咄逼人的进展势头,成为这一梯队中最具挑战性的竞争者。（六）结论从上表中,反映出新疆房地产行业中,广汇房产具有优势较大的竞争能力，处于市场绝对领先者的地位,而华源与大湾、康普建设、新天、宏大同属于第二方阵,属于市场跟随者的地位,但华源在房地产行业有较强的地位，属于第二方阵的领跑者的角色。尽管在房地产行业竞争加剧,市场有效需求不足,行业利润不断下滑，同时受政策阻碍较大的情况下,然而由于华源集团在房地产行业中具有丰富的治理和经营经验，以及我区房地产行业的基础地位和行业以后潜在需求空间较大的特点,讲明华源集团在该行业仍有较大的进展空间,因此我们认为华源集团在该行业应接着保持核心竞争能

41、力，进一步加强房地产的开发和治理及土地资源储备能力。三、集中供热行业环境分析集中行供热业是政府垄断经营行业，其销售价格遵守政府指导价,竞争者一般不易进入。由于目前大部分都市的供热配套设施不足,因此供热市场仍属供不应求的卖方市场，而以后住房建设的进一步进展将为供热企业制造了更宽敞的市场空间。(一)乌鲁木齐市实施蓝天工程将推动集中供热行业的迅速进展,但随着集中供热逐渐市场化,该项目的政策优势将逐渐消逝。乌鲁木齐冬季时刻长,能源供应要紧以煤为主。这使得乌鲁木齐市煤烟型大气污染是目前的首要污染源。近年来乌鲁木齐市加大环境爱护力度,出台了一系列相应的法律、法规，以配合政府推进蓝天工程。而集中供热由于具有

42、安全高效清洁环保的特点,成为解决污染的首选方案。为鼓舞进展都市集中供热，乌鲁木齐已先后动用社会资金7亿多元用于环保建设,政府还将进一步开拓资金渠道，充分利用国外资金，积极筹措国内资金。目前已拆除小锅炉340多台，新建了15个大的集中供热站，新增集中供热面积2000万平方米。然而,乌鲁木齐在积极推动集中供热快速进展的同时，在保证其社会公共设施,公益性的前提条件下,也将逐渐使集中供热逐渐市场化，遵循市场规律，逐渐放开政府直接治理的形式。2002年11月起,自治区计委下文暂停热贴费收取,这将使集中供热项目失去一块较大的政策性收益，且热费收缴困难，使集中供热项目的风险大增。(二）乌鲁木齐集中供热市场进

43、展空间较大通过近年的进展,乌鲁木齐集中供热行业从无到有，从小到大。目前已是乌鲁木齐供热市场中最要紧的方式,供热面积已由原来不足百万平米增加供热面积350多万平方米,乌鲁木齐近6000多万平米供热总面积,占全市供势总面积的%以上。市“十五”规划中已将集中供热的进展列入重要议题。在“十五”期间,乌鲁木齐将全面关停中小燃煤锅炉，集中力量推行集中供热,依照乌鲁木齐大气污染治理方案,乌鲁木齐新建、扩建光明路集中供热网、幸福路集中供热网、老满城区域供热、南湖集中供热、飞机场区域集中供热等八个集中供热和苇湖梁热电联产热网。红雁池二期热电联产工程项目及热网,使集中供热面积达到27004m，全市供热面积的6%，

44、实现集中供热，同时改造和扩建市中心现有的37个小区联电采暖锅炉房，保留10台容量在7(即10T)以上的供热锅炉。这些项目完成后,可使全市的集中供热率由9年的33%上升到40。这为集中供热企业的进展提供了宽敞的市场进展空间和良好的进展潜力。（三)进入企业众多,企业规模差异较大目前乌鲁木齐差不多批准成立的集中供热企业达到41家，其中规模较大的有17家,其中绝大部分的供热面积在00万平米左右，只有市热力公司供热面积达到了6万平米,因此乌鲁木齐集中供热市场进入企业较多,大部分具有相当规模的房地产开发商都进入了该行业,但普遍规模较小，整体规模优势尚未显现。(四）新技术的出现及能源结构调整对乌鲁木齐集中供

45、热行业的阻碍随着社会对生存环境要求的日益提高，同时国家实施资源持续进展战略，随着社会能源结构也将发生改变,同时新技术的应用，新疆在乌鲁木齐市新建成的小区中，已有房地产企业应用新的燃油燃气锅炉、电力加热装置、单体燃气加热装置等。由于采纳新的节能技术，环保性能强于集中供热，但相应供热成本较高,加之，乌鲁木齐天然气要紧来源于吐哈油田,而目前天然气承载量小，只能承载5万用户，满足家庭厨卫使用已难以承受，在短期内不具有竞争优势，因此，在短期内能源结构调整及新技术使用对乌鲁木齐集中供热行业结构冲击不是专门大。近年来在乌鲁木齐实施热贴补助的有利政策下,集中供热市场进展迅猛，乌鲁木齐市集中供热市场具有较好的市

46、场进展空间,但随着市场化进程加快，政策规定的热贴已取消,华源集团供热项目的市场同类竞争对手规模优势不明显，新技术的出现增加了市场不确定因素,这为集中供热企业带来了沉重的打击，尤其关于规模较小的集中供热企业来讲将失去市场竞争优势。（五)结论从市场竞争角度分析,集中供热行业进入壁垒较高,受政府政策阻碍较大行业受供应商的阻碍较大，供应商在煤价上涨时具有较大的议价能力。该行业的领先者为市热力公司,华源集团在该行业中亦处属于行业跟随者的竞争地位，在行业中已形成了一定的规模基础和治理经验。但由于该行业具有较大的市场进展空间，且存在政策性制约及区域性限制等比较明显的特征，华源集团应考虑整合相关资源将其作为以

47、后稳定保障产业进展。四、物业治理行业环境分析(一）行业概况随着我国都市化进程的不断加速，物业治理已形成独立运营的产业项目,其效益也越来越明显。对地点政府而言,要紧体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，通过提高物业市场的竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业治理能为开发商树立良好的企业形象,吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上,住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。目前，我国物业治理行业的要紧特点是:1.企业规模小，专业人才少且布局分散全国除万科、中海、金地等少数物业企业治理面积超过6万平方米外，物业治理企业平均

48、管房面积偏低。据统计,全国实行物业治理的房屋建筑面积9861.76万平方米，平均每个物业治理企业仅管6.5万平方米，每个物业治理人员平均只管493平方米,可见治理规模之小。.绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严峻的现象由于我国物业治理行业整体规模小，市场法规、意识均比较淡薄。一些物业治理单位企业忽视自身建设,把物业治理看成只是额外业务和简单生产活动,对企业进展和专业治理水平的提高，一无规划,二无措施,没有明确治理目标责任制，企业既无压力也无动力，治理不计成本,年终无核算。同时,传统的福利住房消费观还有相当的惯性,许多住户往往把物业治理理解为无偿服务或低偿服务。且政府对物业治理的收费不论治理质量

49、和治理成本，一律实行统一限价。由此造成绝大多数企业经济效益较差。3.物业治理法制不健全全国性小区物业治理方面的法规专门不健全,诸如物业治理体制、物业治理收费、住宅小区物业治理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等,这些涉及物业治理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业治理专门难纳入依法治理的法制轨道,使实行住宅小区物业治理的规范化和标准化缺乏法制的保障。4物业治理缺乏市场化意识我国房屋及物业治理有三种差不多形式:一是政府房地产治理部门治理的，二是房地产开发商或专业化的治理公司以企业化方式治理的，三是产权单位自管的,这三种物业治理模式大约各占。而且其中许多物业治理职能往往是局部的

50、或单一的,政府、管委会、物业治理公司之间的责、权、利关系需要进一步明确。同时大多数物业治理企业并未树立起市场化的观念，小区的投资建设与物业治理脱节,没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作,配套设施运作不理想，物业治理滞后于住房消费需求。4.乌鲁木齐市物业治理行业状况我市目前有80余家物业治理公司,治理着169万平方米,平均每个物业治理企业治理约8万平方米,年平均增长率达2%。其中仅部分住宅小区实行了社会化、专业化、规范化的治理。我区被建设部批准授予物业治理全国优秀示范小区个,全国优秀小区7个,被评为自治区物业治理优秀小区2个。但我市的物业治理行业也存在较多的问题，要紧包括,

51、在现有的物业治理企业中,有一半以上的企业没有企业等级;从事物业治理的人员中有60左右的人员没有同意正规培训，大部分物业治理企业差不多上亏损经营,要依靠门面出租或其他方面的补贴来维持生计。特不是社会上原来新开发的住宅小区,98%以上的单位没有向住宅收取住房公用部分维修基金，给后期的社会化物业治理带来了先天不足。在物业治理服务方面，目前要紧是保洁、保安和代收费用以及日常维修,更多的服务项目如小区智能化治理服务、网络系统配置等,由于费用和承受能力所限，短期内还难以大范围推行。（二)行业竞争状况分析1.市场中竞争企业众多,规模小,竞争力弱。我国共有物业治理企业5万家，从业人员近2万人，大多数物业治理企

52、业或依托政府、单位自管,或依靠房地产开发商开发的住宅小区经营,缺乏服务意识、配套建设和市场经营的观念。2.行业竞争缺乏有效的规范性，治理、消费模式比较落后。物业治理行业在我国属于新兴的行业,目前我国对该行业的治理仍然比较传统，缺乏法律、法规的制约和有效的行业标准,行业内企业治理不到位,居民消费观念,市场化意识均比较淡漠。（三）结论华源集团在该行业从物业治理规模上不具有优势，然而在小区环境建设、小区配套治理水平上在行业中具备一定的竞争力。由于行业的稳定性特点决定了企业在该行业有稳定的业务收入,同时物业治理的质量是住宅产品的重要卖点，也是房地产企业品牌建设的一个重要方面。因此,我们认为华源集团应接

53、着提升物业的治理水平和盈利型项目的开发。目前由于整体物业治理行业未真正建立起市场配置资源的机制，同时行业价格管制的特点明显,表明物业治理行业在短期内吸引力不大，因此,我们建议华源集团对该行业的进展采取维持战略。五、制药行业环境分析(一）行业概况制药行业是指以生产原料药、中间体、制剂、药用敷料及药用包装和制药机械等为主的行业。我国现有6700多个制药企业，可生产化学原料药40种、制剂药4000多种；中成药30余万吨,品种规格达8000多种。化学原料药产量199年达到万吨，其中二十四大类原料药2万吨,成为世界原料药第二大生产国。其中青霉素及-内酰胺类药物和维生素等已成为最大生产国和出口国。我国制药

54、行业要紧呈现以下一些特点：.制药行业属于增长型行业,在行业生命周期中处于高速成长期。我国制药行业接着保持连续高速增长的势头,制药工业总产值、工业资产总量、制药商业销售额在“九五”前4年分不达到年均递增164、15.9%、138%的水平，增长速度不仅快于全球制药行业平均增长水平，也快于我国GDP的增长速度。进入21世纪，制药行业要进展为高技术、外向型为主导的产业，我国的制药产品市场仍将保持较快的增长速度。从21年制药行业运行情况预测,明年将接着保持总体稳定进展的局面,工业总产值比上年增长5;工业增加值比上年增长15%;工业企业利润比上年增长1；商业销售额比上年增长8;商业企业利润比上年增长2%。

55、2.医药消费具有比较明显的刚性特征,以后我国制药市场仍有较大的市场需求。制药行业进展要紧以我国3亿人口治病医疗、保健康复、生育生息等必需的制药消费所拉动，具有明显的刚性特征。另外我国是世界上最大的进展中国家，人口总数占全球的20%，可能003年人口将突破13亿。随着人口的自然增长、老龄化社会的形成、城镇医疗保险制度的改革以及其他相关因素，制药市场总体需求将保持平稳增长趋势。随着制药行业深入进展和经济全球化阻碍,制药各行业经济运行明显分化。按行业总产值分析,高于制药行业平均水平的行业分不是:化学药品制剂业、制药机械业、医疗器械业;而低于制药行业平均水平的行业分不是:生物制药业、化学原料药业、包装

56、材料业、中药和其他产业项目。其中：化学原料药业的工业总产值923亿元,增长17.57%；化学药品制剂业84亿元,增长2288%；医疗器械业117亿元,增长1945;生物制药业17亿元，增长6%;制药机械业4亿元,增长217%；中药业60亿元，增长1.8；包装材料业69亿元，增长598%;其它产业项目工业4亿元,增长1.2%。不同产业项目呈现增减分明的进展状况，也显示出产业结构调整的任务极为迫切。制药业经济总量的地域集中度特不明显从实现工业总产值的地区分布情况看,浙江、上海、广东、江苏、河北、湖北、山东、黑龙江、河南、吉林0省市占全行业的6.5，而其他省市占全行业的31.5%。从实现工业增加值的

57、地区分布情况看，江苏、广东、浙江、上海、山东、河北、湖北、吉林、北京、四川10省市占全行业的.8,而其他省市占全行业的.12%。从要紧经济指标的地区分布情况看,产品销售收入排序前位的省市依次是：江苏、广东、浙江、上海、河北、山东、天津、湖北、北京、黑龙江，共142.5亿元,占全行业的69.71%；实现利润总额排序前位的省市依次是:浙江、江苏、广东、北京、上海、山东、吉林、天津、陕西、河北,共354亿元，占全行业的18%。5.制药行业集中度比较高，大企业和企业集团在制药经济进展中的骨干作用进一步加强。从占制药业企业数1.8%的排名前家企业看，实现产品销售收入699亿元,占制药工业的33.32%，

58、其中,0亿元的1家,0亿元5亿元的4家,亿元1亿元的5家。实现利润总额80.亿元,占全行业的4.，其中,亿元2亿元的10家，2亿元-1亿元的17家，亿元以下的3家。制药行业生产集中度正在逐步提高。但从另一个角度看，世界排名前20位的制药企业的销售额占全世界药品市场份额的0左右。与世界先进国家的水平相比，国内企业的差距还专门大,生产集中度还远远低于发达国家水平。因此，我国制药企业如何尽快缩小与世界先进企业的差距,提高在全球药品市场上的竞争实力是十分迫切的问题。6.加入WO后，对我国制药行业有较大的阻碍。加入WT,关于制药行业来讲，既有机遇，又有挑战。从机遇方面来讲，要紧体现在以下几点：第一,入世

59、后，随着WTO成员国关税的降低，可使我国的化学原料药、医疗器械出口到目前市场国的价格调控空间较大，有利于提高价格上的竞争能力。第二,随着我国关税壁垒的降低(即降低进口关税），势必使制药产品的原材料供应商选择面更广,价格进一步降低，尤其是医疗器械所需的进口元器件价格更低，从而有利于制药企业降低生产成本。入世之后,随着世贸组织成员国之间减少非关税壁垒的限制,将更有利于我国众多的制药产品出口外销到世界各地。加入TO之后,也有新的挑战:首先,我国制药行业的综合实力还比较脆弱,将失去原来关税爱护的缓冲层,制药企业直接与跨国公司正面竞争。其次，随着二十多年的改革开放,境外大型跨国制药公司纷纷通过资本输入的

60、途径,在我国组建合资企业或独资企业,并以此形成异地化的产销基地，从而瓜分我国的制药，尤其是制剂产品市场。依照官方公布的统计资料,截至19年底,我国制药行业已有三资企业170多家,协议投资额达55.7亿美元,其中外资金额2.5亿美元，世界制药行业排行前10名的制药公司都已在中国投资建厂。制剂名牌产品市场的格局，差不多在其强大的宣传攻势和促销策略的支撑下初步定型，要打破这种市场格局,决非一朝一夕之事，而且需要雄厚的资本实力作后盾。另外，上述大型跨国公司所建的合资企业，还有长期投资、收获以后的战略远见和风险资本储备，并已在生物工程产业方面抢占先机，而且有本部在技术创新上的有力支撑,加入WT后,这些方