购物广场项目策划研究与策划报告

1、目 录 TOC o 1-3 h zHYPERLINK N:整理后l1.项目简介PAGEE_T82714 4HYPERLINK N:整理后l11.研究目的 PGEREFTc122714 h 4HYPERLINK N:整理后1.2.研究方法 PAGEREF _Toc18227146 h4HYPERLINK N:整理后l1.相关经济技术指标PAGEREF _Tc18272747 h YPERN l _To2714 2阻碍项目进展的社会经济情况 PAGEREF_22718 6 HYPRLINK l Toc127271492.1.国民经济经济进展情况分析PAEREF _oc2727149h 6HYPER

2、LNK l_Toc8227150 21.1国民生产总值PAGEEF_oc8272750 h 6HYPERLINK N:整理后l2.1.产业结构 PGERE _c1872711 h HYPERLINK N:整理后2.人口分布、增长及变迁情况 PGEREF _oc17152 h YRLINl _Tc1827132.3.居民生活水平、消费结构 PAGEREF Toc182715 h10HYPERLINK N:整理后l2.都市规划PAGRF oc18272715 h 11HYPERLINK N:整理后2.5.小结 PAGEEF _oc1272715h12 YPERIK l To12253.市场研究 P

3、AGEREF To18227156 1YPERLINK l c1822157 .1.玉溪市商业物业整体市场特点分析 AGERE _Toc1827157 h 13HYPERLINK N:整理后31.1.商业物业分布特点 AGERF _Tc182727158 h13 HYPE l _Tc82719.1.2.商业业态进展现状和态势 PGEREF _Toc182727159 h1HYPERLINK N:整理后 l _oc182160.13.商业市场整体环境 PARF _Tc1827271606HYPERLINK N:整理后l3.1.4.商业物业供求情况 AEREF _Tc18271 h 17HYPER

4、LINK N:整理后l.15.小结 AGEREF_To7712 h 20 HYPERLIN l_Toc276 32.玉溪市要紧商圈情况分析PAGERF _oc827163 h 21HYPERLINK N:整理后3.2.1南北大街商业区 PAGREF_o22764 h 22 HYPRLK l Toc18272765 .小庙街商业区PGEEF _Toc1872715h 24HYPERLINK N:整理后3.3.旧城商业街商业区 PAGREF _Toc1827766 h 26 HYPRLINK l _T1877167 3.地块所在区域的商业情况分析 PAGREF _To827767 h 2 PERL

5、Kl _Toc822716 .4.个案分析 PAGEREF _Toc1822718 8 HYPERLINKl _To12216 3.1.玉溪百货大楼 PAGREF _Toc8277169 h 29HYPERLINK N:整理后3.2.九龙商业广场 GREF _Toc1822170 h 0 HYRLIN l Toc18277171 3.3昆明新百货大楼商场 PAGEREF_Tc182727 32HYPERLINK N:整理后l34.柏联广场商场 PAEF _Toc127172 h 34HYPERLINK N:整理后3.5.消费者和商户需求特征分析 PAERF Toc1827217 h 5HYPE

6、RLINK N:整理后l3.5.1.消费者行为研究 PAEF Toc12721 6HYPERLINK N:整理后3.2.经营者行为研究 AGEREF _Toc1827175 h38 YPERLINK l_Toc187276 4项目区位研究 GEE _oc18272716 h41HYPERLINK N:整理后4.项目所在区域特点 ARF _To8272717 h HPELIK l_Toc1827271784.交通运输网络及地理位置 PGERF_c182778 42 YPERLINK l Toc12717 .交通运输网络AGEREFToc18279 h42HYPERLINK N:整理后l.2.2项

7、目地理位置 PAGEFTo1822780 h 3HYPERLINK N:整理后l4.项目所在区域的以后规划 PAGERF Toc182281 3HYPERLINK N:整理后44.小结 PAGERE _Tc2727182 h4HYPERLINK N:整理后 l _Toc1827713.项目优劣势、机会威胁点(SOT）分析AEE To27718 h4HYPERLINK N:整理后.1项目优势与劣势分析 AEREF Tc1872184 5HYPRL l Toc82271855.2项目机会与威胁分析 PAGERE_Toc1822715 h HYPERLINKl _To18277186 .3项目竞争力

8、发挥 PAGERF _To182727186 h 47HYPERLINK N:整理后.项目定位 PAGERE _To127787 h47HYPERLINK N:整理后61.目标客户定位 PAGERE_o277188 h 47HYPERLINK N:整理后l2.主题定位 PAGE Toc1827189h 9 HYPLINK l_T18272190 .3.档次定位PAGERE_oc18271905HYPERLINK N:整理后l64.功能定位 AEEF _oc18277191 h 50HYPERLINK N:整理后6.各层定位 AEE_Toc1727 h0HYPERLINK N:整理后6.51楼层

9、定位原则 PAGERE_Tc122713h 50HYPERLINK N:整理后.5.主力店铺设置建议PAGEEF_Toc8727194h51 HYERLINloc18272715 6.5.3楼层功能主题设置 PAEREF_Toc27195h51HYPERLINK N:整理后l7.规划设计与建筑设计建议 GEREF _Tc8272796 h 55HYPERLINK N:整理后7.规划设计建议 PAGEREF_Tc18271975HYPERLINK N:整理后7.建筑设计初步建议 AGEREFToc1827279 7HYPERLINK N:整理后7.2.1建筑造型和风格 PGEF Toc18727

10、99 h 57 YPERLINK l_Toc122720 7.2.2平面布局 AGREF _Toc82727200h 59HYPRLIK l _Toc18727201 .3.配套设施建议 PAGERF To82727201 h 6HYPERLINK N:整理后l7.31要紧机电设备 AEREF _To18272702 h2HYPERLINK N:整理后.交流和休息的场所 PGRE _Toc1727203 h 62 HERLIK l Toc18227204 733促销、展示商品的活动场所AEREF _To182704 h 62HYPERLINK N:整理后l8.租售方案建议 AGR_Tc1827

11、2725 h 3 HYPERINKl _Toc18272206 方案一:先租赁后整体销售。 PAGERE Toc8272706 h 63HYPERLINK N:整理后l82.方案二:产权分割销售。 PGERF _T1827270764HYPERLINK N:整理后l9.招商策略建议 PAGERE_Toc18277208 65HYPERLINK N:整理后l9.1.招商策略 AGE To827709 h6HPERIKl To1827722.招商客户定位 AGEEF_To12727210h 65HYPERLINK N:整理后.2.商户引进原则 PAGEREF T18221 65 HYELINl _

12、To822721 9.2各层商户定位 PAGERE _oc1822721 h 6HYPERLINK N:整理后3.租金定位 PGEEF _o8272713 h 67 PELINK l _oc18272714 9.3.1租金建议PAGEREF _T224 h 67HYPERLINK N:整理后932.租金策略 AGRF_o1827215 68HYPERLINK N:整理后9.4.各期推出时机、面积、区域 PGERF _oc12216 h 9HYPERLINK N:整理后4.1.招商进度打算AEF_oc17277 h 69HYPERLK l _Toc82289.4.2.租赁进度打算: PGEREF

13、 _o27218h 6 YPERLINK l _Toc182722 95.招商形式 GERE _To182721 h9 YELINK l _Toc272720 10销售策略建议AEREF _To122220 h 71HYPERLINK N:整理后l10.价格策略及定位 AREF _oc1822221 h YPRLINKl _Toc18277222 10.价格定位： AGEE _Toc272222h 1 HYPERLINK l Toc18272723 10.1.价格策略 EREF _Toc18227223 1 HPELIK lToc18272724 1.销售手段 PERF Toc18272724

14、 72HYPERLINK N:整理后10.3卖点梳理PAER_oc18277225 h 4 HYERLINK l _Toc1872726 1.推广策略建议 PAGEEF _c182722 h 76 HYPRINK l _T272227 11.1.推广主题 PAGERE_oc18227227 h76 HERLK l _To1772281.媒体组合 PAGERE _Toc127722 h 77HYPERLINK N:整理后11.3.推广策略 PGEF _o1872229 h 78HYPERLINK N:整理后1.项目经济效益分析 PAGERE _Toc872720 h 81 HPEINK l_To

15、c27731 2.成本费用分析 PAGERFTc18272721 81 HYPELIK l _To业利润分析 AGER To1827232 h 81HYPERLINK N:整理后1.盈利能力分析 PGEREF _Toc187272 8 HYPERLINK l_To1827234 12.4.经济效益分析 PAGREF_c1827273 h83 EINK l_T18235 13.结论及关键操纵点 PAGEREF _To1272723 h4HERINKl 82727236 13.1结论PAGEREFTc182727236 h HYPERLINK l Toc187237 13

16、.2关键操纵点 PAGERE_To1827723 h 51.项目简介项目位于玉溪市红塔区红塔大道与东风路交界处,东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道，北至瓦窑十二组民房,占地5.16亩，规划总建筑面积约.46万平方米，项目有双向路公交车可到。项目现状为待开发用地研究目的研究项目相关物业的市场状况，判不项目的市场前景，查找项目的市场空间,确定项目的市场定位。发掘各种有利资源,运用行之有效的招商、推广、销售策略,实现项目市场价值最大化。研究方法本报告通过分析玉溪市及各县区宏观经济、人口状况、房地产市场状况、区域现状及有关规划、各商圈相关物业进展状况、消费者及商户需求特征等因素对项目进展的阻碍,

17、结合项目自身的条件、规划要素,判不项目的市场前景,及确定项目的市场定位,提出项目建筑规划修改建议;梳理各种对项目进展的利弊因素，扬长避短，提出行之有效的招商、推广、销售策略建议,实现项目最大的市场价值。具体采纳的研究方法有:研究方法一：定量定性分析法依照客观、科学、公正的原则,针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、都市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式,广泛搜集有关房地产数据，结合消费者及商户需求特征分析结果，对数据进行定量分析,对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。研究方法二:取证法在研究中，

18、我们将通过对先进案例的深入剖析,揭示同类型物业的进展轨迹,去芜存青,为项目进展提供良好的参考经验。研究方法三：类比法在本次研究中，我司通过考察当地及昆明各种类型的商业物业,通过对其优劣势的分析,并结合我司积存的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争对手的进展现状以及其成功与失败之处，使项目能够扬长避短。相关经济技术指标项目有关的经济技术指标如下:序号要紧技术经济指标参数单位备注1项目总用地面积17，40 平方米.建筑用地面积8，96平方米按13.464亩折算1.绿化用地面积1,33 平方米按1.7亩折算1.3停车场用地面积8,864 平方米按3.29亩折算2容积率25

19、83总建筑面积4,613.0 平方米3.地上商场建筑面积7,190 平方米共四层31首层商场建筑面积7,228.8 平方米3.1.2二层商场建筑面积7，2.8 平方米31.3三层商场建筑面积,641.1 平方米3.四层商场建筑面积6,.21平方米地下商场（沃尔玛)建筑面积7,14 平方米一层.阻碍项目进展的社会经济情况国民经济经济进展情况分析国民生产总值近年GD总量增长势头受阻，非烟GDP持续增长玉溪市近年来整体经济增长势头明显偏低，尤其是201年还有较大幅度的下降,至003年才有一定幅度的回升。其中的要紧缘故是玉溪市的支柱产业烟草业连年呈下降趋势；扣除烟草业GDP后的非烟GDP则保持着连续多

20、年的增长势头。产业结构产业结构以第二产业为主玉溪市的产业结构以第二产业为主，其中又以烟草业占较大份额，烟草在玉溪市的GD中占据了过半的份额,显示出其经济结构较为单一,与此相比，第三产业所占比例较小。支柱产业烟草业占据半壁江山，但其所占比例在持续降低烟草业是玉溪市的支柱产业,亚洲最大卷烟生产企业玉溪卷烟厂坐落于此,玉溪卷烟厂为玉溪的进展提供了强劲的推动力,但随着经济的进展,烟草业在DP中所占比重正在逐渐减小,这一方面是玉溪卷烟厂的生产和销售绝对值有所下降,另一方面，玉溪市的其他产业在这几年中表现出较为强劲的增长势头,显示出玉溪市整体经济对烟草业的依靠程度有所下降,这关于玉溪市整体经济、产业结构的

21、调整，增强经济活力有着积极的作用。投资力度接着加大，投资结构进一步改善20年全年完成全社会固定资产投资66.5亿元，较202年增长11.1%；其中国有单位投资29亿元,约占总投资规模的3.6%,投资规模较上年下降约58%；城镇集体投资8.5亿元，较上年下降2.7%;非公有制经济投资9亿元，增长42.6%,在总投资中的比例也由上年的340%增长到436%,能够看出,玉溪市非公有制经济有着较强的投资活力。从投资类型看,差不多建设投资25亿元,更新改造投资7.亿元;房地产开发投资5.2亿元;其他投资4.6亿元。投资力度的加大，有助于推动经济在以后的几年里持续、健康地进展。消费品市场持续稳定增长23年

22、全年实现社会消费品零售总额.亿元，增长5.4%。从经济类型看，国有经济实现消费品零售额.8亿元,下降5.%，其表现连续多年呈下降趋势;集体经济实现64亿元，增长0.7%，私营经济实现.4亿元，增长20.5%;个体经济实现15.5亿元长130;其他经济实现7.6亿元,增长10。从城乡市场看:市区实现消费品零售额14.7亿元,同比增长9.6%,约占全市的6.1%；县区实现1.2亿元,增长1%，约占全市总额的30%;县以下实现3.8亿元，增长4.%。云南省第二大经济重镇,多项经济指标列西部前列玉溪市除全社会固定资产投资额及实际利用外资在省内分不排名4、5位外,其他各项经济指标的排名均在第2位，成为云

23、南省仅次于昆明的经济重镇。从玉溪市在西部都市的排名来看,玉溪市以排名西部第33位的总人口，取得了财政总收入、地点财政总收入和人均地点财政收入排名均在前10位的好成绩，此外，P总额、人均DP、城镇居民人均可支配收入及人均储蓄等的排名也在前位。但同时也可看到,玉溪市人均购买消费品的排名较为靠后，显示出玉溪市的消费水平与其居民收入、储蓄并不相称；而全社会固定资产投资额较为靠后，则可能会阻碍到其今后经济增长的速度。表：玉溪经济在省内及西部的排名指 标玉溪云南省内都市排名西部都市排名GP总额（亿元)286.52458.817人均GP13854721财政总收入(亿元)4.7104地点财政收入(亿元)292

24、228.29人均地点财政收入565262全社会固定资产投资额(亿元）6.491021.242城镇居民人均可支配收入77067644-16人均储蓄018407219人均购买消费品1976797231在岗职工平均工资145512802-实际利用外资（万美元)8441675253城镇居民恩格尔系数645.0-玉溪市的经济重心要紧集中在红塔区从各县区的经济总量看，以红塔区的经济总量最大,以占玉溪市1.%的人口,完成了玉溪市66.5的国民生产总值,其次分不为通海县和江川县；从人均GDP看，红塔区同样最高,远高于其后的通海县及峨山县，增长速度则以新平和峨山两县最为强劲。表：各县区经济状况D总值人均GP（元

25、)2002年2003年00年03年合计27076928647383601898红塔区18165319461847184982江川县3814575255559澄江县5510556834通海县17128193419664722华宁县100761112550655536易门县103574112689959475峨山县03420079708676新平县8693523001358元江县9304012147816人口分布、增长及变迁情况人口增长率降低,流淌少200年全市年末总人口为2068万人,增长率为71，增长速度较上年有所降低，这其中以人口的自然增长为主,人口的机械增长率接近于零;在总人口中，农业人口

26、170.8万人，占总人口的26%，非农业人口6万人,占总人口的17.4。按玉溪市1999年的都市规划近期目标(至205年)，玉溪市全市城镇化水平达到40%左右,市域总人口约21万人,城镇人口约85万人左右。中期（2010年)城镇化水平达到45%左右，市域总人口约220万人，城镇人口约100万人。远期(200年）城镇化水平达到7%左右，市域总人口约25万人，城镇人口约145万人。从各县区人口总量来看，以红塔区的人口数量最多,接近40万人口,其中非农业人口数量为13万人,占331%；其次分不的新平县和通海县，分不为27.万人和27万人,其非农业人口比例分不为.9和13.0%。从各县人口增长趋势上看

27、,增长最快的分不是澄江县和华宁县，其增长率超过或接近0，尤其是澄江县,2003年的增长比率接近1;但从增长趋势看，除了澄江县、通海县外,其他各县差不多上呈下降趋势。居民生活水平、消费结构居民收入持续增长城乡居民生活接着改善。03年全市职工平均工资达到4211元,比上年增加97元，增长9;城镇居民人均可支配收入706元,同口径人均增加392元，增长5.4;农民人均纯收入258元,人均增收95元,增长3.8%;人均储蓄余额01元，比上年增加81元,增长3.1%。城镇居民消费结构升级,跨入富裕时期城镇居民人均总支出为359元,其中人均生活消费支出为56元,食品类支出为2069元/人,城镇居民恩格尔系

28、数为36.%。按照联合国粮农组织提出的当恩格尔系数达到304时为“富裕”的标准,玉溪市城镇居民生活已超越小康时期，迈入富裕门槛。在住房方面,20年玉溪市城镇居民人均住房面积达到了5.49。都市规划都市规模不断扩大,面积、人口相应增加按照玉溪都市都市总体规划,玉溪都市性质是：全国要紧的烟草生产科研基地,以高新技术产业和现代服务业为依托的滇中南中心都市。玉溪市以后的主城区范围为：北至昆玉高速公路皂角营立交，南到玉元、玉通高速公路研和立交、玉通立交；东至龙马山、红塔山、徐家山、灵照山东部山地区;西到大营街、昆玉铁路及西部山地区,包括玉溪坝子和部分研和坝子,用地面积约193平方公里。 在人口方面，规划

29、近期(20年）主城区都市人口为35.6万人，其中都市规划建成区居住人口24万人;中期(2010年）主城区都市规划总人口为40.0万人，其中都市规划建成区居住人口3.3万人:远期(2020年)主城区都市规划总人口为51.7万人,其中都市规划建成区居住人口47.万人。城南高新区将设全市性的商贸服务次中心玉溪市的商业用地规划按三级配套：全市性商业、金融服务中心仍布置在老城中心地区即原州城镇老城区内;城南高新区中设全市性的商贸服务次中心;商品批发及零售市场安排在规划的商业金融服务用地中，居住区商业中心应参考居住区公共服务设施的标准进行建设。规划商业金融服务用地291.0公顷。构建以公路、铁路、国际大通

30、道为体系的对内对外交通框架交通进展目标:建成以23国道为主干,红塔区为中心，经济干线和旅游干线为纽带,连接各县城和要紧旅游景点的高等级公路网。完成通往要紧乡镇公路的油路化工程,差不多实现村村通公路。铁路:强化昆玉铁路作为南昆铁路延伸线的功能,预留昆玉铁路向南延伸的通道，加强铁路站场及配套设施建设,提高铁路站场的联系道路等级。公路：完善昆玉高速公路和澄马(金铺)、安（丰营）易一级公路配套设施建设；完成玉元、玉通、玉江、江通、元墨高速公路及配套设施建设;建设中心都市至各县中心城镇和各县中心城镇之间联系的高等级公路；完成澄川、江华、澄宜（良）、大(开门)新一级公路建设;完成漠（沙）东(峨）、通高（大

31、）、澄华、新细(丫口）、华盘（溪）、易高（大）二级公路建设。利用昆明国际机场,完善铁路、公路、航空运输的相互衔接、转乘配套系统,以国道、省道、市域主干线公路为骨架的高等级公路网络,并与支干线县乡公路相结合,形成内外通畅,布局合理的运输体系。小结近年的经济进展势头偏低,但非烟经济保持着增长势头，而且非公有制经济的表现出色，成为玉溪市经济增长的要紧力量；玉溪市为云南省第二经济重镇,多项经济指标位列西部都市前茅；目前经济结构较为单一，产业以烟草业为主;但其比例逐渐下降,这对玉溪市整体经济、产业结构的升级、经济活力的增强有着积极的作用;消费品市场持续稳定增长，但与其收入、储蓄相比较,消费品市场的规模还

32、较小;玉溪市的经济重心要紧集中在红塔区;人口增长率低,流淌少;居民收入持续增长,消费结构升级,显示出玉溪城镇居民已跨入富裕时期;都市规模在不断扩张中，不管都市面积依旧人口都将会有较大的增幅。城南高新区中将设全市性的商贸服务中心3.市场研究玉溪市商业物业整体市场特点分析商业物业分布特点玉溪市辖下八县一区，其中红塔区是玉溪市的政治、经济、文化中心。红塔区和辖下八县都有本身的商业集中区域,然而县区内的商业区仅集中在各县城,区域面积小，商业业态和商业功能比较单一，其辐射范围只限于所属的行政区内；而红塔区的商业中心凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次较齐全的优势,不但服务于区内的居民,而且能吸引周边

33、县的中高端消费群体前来购物消费，因此红塔区的商业中心差不多上确实是玉溪市的商业中心。红塔区的商业物业要紧集中在老城区，而在老城区边缘和新区则较零散南北大街区域、新兴路和人民路所形成的旧城商业街区域、小庙街区域这三个传统商业区都处于老城区内，共同形成玉溪的市级商圈红塔商圈。红塔商圈内有百信购物广场、玉溪百货大楼、玉溪商业大厦、人民电影院等当地比较知名的商业物业,其它商业物业要紧是临街商铺。商圈内大型超市、百货商场、食杂店、专业店（电影院等)、专卖店等商业业态比较丰富,差不多上涵盖了购物、娱乐、餐饮等所有的商业功能,集聚度相当高。然而在老城区边缘和新区商业网点的布局则较为分散、规模小且档次低，无法

34、形成相对集中的商业区，商业服务功能薄弱。辖下八县的商业集中区域呈现东强西弱的状态辖下八县的商业区差不多上分布在县城,由一、二个比较繁荣的商业街（或步行街)构成。这些商业区利用一、二个中型超市或百货商场的兴盛带动整个区域的商业氛围,以满足县城人口日常生活所需为要紧目标，要紧提供服装、百货、小家电、地点饮食等商品。八县本身的经济决定了县内商业的繁华程度,玉溪东部的县如通海、江川、华宁、澄江县经济情况进展较好,商业物业相对集中,业态较多，档次较全；西部县如峨山、元江、新平等县经济情况进展相对落后一些,商业业态较少，档次较低。依照都市规划，玉溪主城区00年的都市建设用地达到275平方公里,2010年为

35、.0平方公里,2年为46平方公里;主城区将向东、向南进展。高新区位于城区南端，区内有红塔生活区、教师小区、葫田小区(公务员小区)等生活区,各个生活区区内人均收入高,具有较强的消费能力，是玉溪名符事实上的富人区;但现时高新区商业网点比较分散,还未形成商业物业集中的区域。随着玉溪都市空间的不断扩大，与之相配套的商业网点也会表现出扩张趋势，商业网点的扩张会引起商业区规模的扩大或商业热点的增多，而现时三大商业区位于传统老城区,扩大规模的难度较大，因此商业网点的扩张将直接引起商业热点的增加。而高新区位于城区南端,符合都市进展方向,区内有大规模的生活小区,拥有庞大而稳定的消费群体，且这些消费群体具有较高的

36、消费能力,这些商业进展的有利条件现时期都不是其它区域能够比拟的,高新区将极有可能成为玉溪商业新热点。商业业态进展现状和态势进展现状现时红塔商圈内商业业态尽管较为多样,然而仍未有升级换代,缺乏更为先进的购物中心形态。而且,红塔区商业的进展也存在专门多的不足,例如百货店等传统购物商场规模小、设备落后且经营治理手法落后;品牌专卖店布局分散、只是以临街商铺形式出现;专业市场规模小、结构不合理等。从总体来看,玉溪的商业体系进展尚未完善。百货商店面临升级现时玉溪市区规模较大的百货商店只有两间：玉溪百货大楼和玉溪商业大厦，都位于传统商业旺区南北大街，属于传统百货商店。这两间百货商店的共同特点是位置好、但规模

37、小(每层只有00200平方米)、功能单一、商品档次较低、硬件设施落后,经营治理水平较低，还未有品牌专卖店驻场经营。商场服装区域中,以中老年人的服装居多,同时这些服装的档次较街铺的要低,造成百货商场的整体形象要低于街铺;加上商场经营治理手法落后，导致百货商场的首层租金差不多与同路段的街铺持平,但二层以上的租金就会特不低，无法体现百货商场的真正市场价值。百货商店这种落后的局面不能满足有关规划中将玉溪市定位为云南省二级中心都市（云南省第二大都市)的要求;而现时玉溪市百货商店不管数量依旧规模、档次、硬件设备、经营治理水平等方面都满足不了市民日益提高的需求,玉溪的百货业面临升级。超市竞争加剧百信、红联及

38、家佳等本土零售企业的超市在玉溪市各据一方,相互的竞争差不多比较激烈,诺玛特购物广场的开业，标志着国外零售巨鳄正式登陆玉溪，先进的治理和庞大的规模都对本土零售企业带来巨大的冲击。超市要获得更好的进展机会就必须向规模化、特色化经营方向进展。专卖店比较分散,要紧以临街商铺形式出现专卖店差不多上分布在凤凰路、南北大街、人民路、新兴路、南门街、北门街上，其中又以凤凰路和南北大街上的专卖店数量最多、档次最高，但这两条商业街的专卖店布局比较分散;其它各商业街(步行街)也有零散的专卖店分布。由于条件所限,玉溪现有的百货商场都没有开设专卖店，所有的专卖店都在商业街两旁以临街商铺的形式出现。专业市场规模小、结构不

39、合理玉溪现时比较出名的专业市场有腾源家居城、彩虹桥建材市场、珊瑚路建材市场、天赐家装.建材市场等，但这些专业市场差不多上规模较小，档次不高。同时,这些专业市场全部定位为中档偏低,缺乏中高档的商品类型,档次的不齐全，导致当地居民的生活需要得不到满足。便利店仍处于起步时期现时玉溪的便利店只有一间百信便利店，同时位于人民路上，处于传统的商业旺区。居民购买日常用品只能到中心商业区的百货商场、超市或附近的杂货店。随着玉溪居民生活水平的不断提高，玉溪的便利店若能够贴近生活社区,将具有较大的市场前景。餐饮业仍处于较低的水平在地点饮食方面，由于玉溪的餐饮业档次普遍较低，城区居民宴客时只能到红塔大酒店、中玉酒店

40、等宾馆场所消费;而特色品牌饮食店数量少，除了桥香园之外,还未有出现类似桥香园这些在云南地区具有一定知名度的饮食店。在外来品牌餐饮方面,尽管有肯德基和德克士等能够吸纳大量人气的品牌餐饮店进驻玉溪市区，但这些品牌餐饮店怎么讲数量少,还不能满足居民的需要。（2)进展态势大型购物商场将向多功能购物中心的方向进展。便利店进驻居民生活社区。超市将向品牌化、规模化、特色经营方向进展。商业市场整体环境(1)总体现状商业区集中了全市的商业物业，商业氛围浓厚；周边地区商业物业较少，档次较低，商业氛围较淡。要紧表现在以下二方面:商业区集中多种业态,周边区域则只有为数不多的业态。商业区有超市、百货店、便利店、品牌专卖

41、店、品牌餐饮店、电影院等；而包括高新区在内的其它区域,现存的业态要紧有小型超市、杂食店等，不仅数量少、规模小,而且档次较低,导致这些区域的商业氛围较淡。商业区内商业功能较齐全,周边区域商业功能单一。商业区由于有多种业态，具备购物、休闲、娱乐、餐饮功能,像小庙街等区域还具有旅游等功能；而周边地区的商业物业要紧满足附近居民生活的差不多需要，以购物功能为主,功能单一。()商业进展的有利因素经济持续稳定增长，人民生活水平逐渐提高,为玉溪商贸业的进展提供了良好的本地市场基础。商业中心区商业对周边县的辐射力强，吸引周边县居民前来购物消费。外国商业零售企业登陆玉溪,带来新的经营理念,促进商业体系的提升。（3

42、)商业进展的不利因素规划建设相对滞后。玉溪至今仍未颁布商业网点建设治理方法，容易造成商业无序进展。玉溪的交通条件好,昆明距离玉溪较近,吸引了玉溪市大量的中高端消费人群。小结:玉溪的商业要紧集中在商业区,而周边的商业氛围仍比较淡;现时期玉溪商业进展具备多种有利条件和不利因素,有利条件能够刺激玉溪商业物业的市场需求和价格，而不利条件则决定了玉溪商业物业特不是新建的商业物业要走规模化、综合性、特色经营的道路,抢占市场先机,才能稳占市场份额。商业物业供求情况（)市场需求状况由于有关部门从200年才开始系统统计玉溪商业营业用房的成交数据,我司将依照政府所公布的有关数据,结合本司的实际市场调查结果,对玉溪

43、的商业物业的供需情况作出分析。数据来源：玉溪统计年鉴从上图可知,203年全市商业营业用房上市量剧增，相比202年增幅达217.8;受供应量阻碍,全市的成交量也有大量的增加，增幅达7%，显示玉溪全市的商业营业用房具有一定的市场需求。数据来源:玉溪统计年鉴、玉溪市房地产治理局注:玉溪统计年鉴缺乏20年度玉溪全市商业营业用房新开工面积数据在中心城区与全市的比较中，203年玉溪中心城区商业营业用房销售面积占竣工面积的58.%，比全市的4.%高出9.5个百分点；200年中心城区商业营业用房的竣工面积只是全市竣工面积的.%,但销售面积则为全市销售面积的43.2%，二方面的差距反映出中心城区对商业物业的消化

44、能力比全市的平均水平要高。依照本司的市场调查，有部分的商业物业例如九龙商业城竣工后由于自身条件限制不能出售产权,只能以只租不售的方式进入市场,使到玉溪中心城区出现商业物业销售面积偏少的现象。03年商业营业用房的成交面积为200平方米，而这部分的成交物业要紧是小庙街商业物业。玉溪市中心城区20年商业营业用房租售对比情况面积平方米销售面积5,20租赁面积50,00数据来源：玉溪市房地产治理局从上表可看出，003年玉溪市区商业营业用房租赁成交面积约为销售成交面积的10倍,一方面反映出部分商场或商铺有只租不售的情况；另一方面也反映出商业物业的租赁市场比较活跃,居民的经商意识较强,若有合适的商业物业出现

45、，就会有许多居民乐意经营。(2）潜在供应量总用地面积：约6000平方米总建筑面积：10980平方米共五层，1至4层为商场，五层为写字间单层面积：2196平方米在上停车位：80个有用率：约60%租售方式：只租不售依照本司的市场调查结果，玉溪市区以后一、二年内只有本项目和另外二个项目上市。一个是位于凤凰路上的新州城，另一个是位于明珠路的天赐家装.建材市场,由于天赐家装.建材市场为专业市场,对项目的阻碍有限，对项目阻碍较大的新增商业物业只有新洲城。新洲城的有关经济技术指标如下：(3）价格水平数据来源：玉溪统计年鉴从上图可看出，全市商业物业售价呈现上升趋势，203年销售价格比2002年大幅上升61.7

46、%。在销售面积大幅增加的情况下，全市平均价格仍能保持较大的增幅，显示全市的商业物业仍具有较大的市场空间。2003年玉溪中心城区出除了小庙街商铺比较大规模出售外，其它的商业物业差不多上比较零散且规模较小;小庙街商铺的售价水平差不多上就能够代表玉溪中心城区的商业物业的售价水平。本司通过市场调查得知,23年小庙街商铺的平均售价为10,元/平方米(物业的详细情况见小庙街商业区分析部分),远高于全市的平均水平，反映出中心城区对商业物业售价的承受能力远高于全市平均水平。小结红塔区和辖下八县都有本身的商业集中区域,然而县区内的商业区仅集中在各县城，区域面积小，业态和商业功能比较单一，其辐射范围只限于所属的行

47、政区内；而红塔区的商业中心凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引周边县的中高端消费群体前来购物消费。玉溪现时的商业体系仍不完善，要紧体现在现时玉溪商业物业业态进展不成熟，还未出现一个多种业态、多种功能真正意义上的购物中心。市区商业进展不均衡,商业要紧集中在传统商业区,而高新区还未形成商业网点，仍未满足到区内居民生活的各种需求。随着城区规模的扩大,高新区将出现中高消费的生活社区,同时会出现大型的商业物业。玉溪商业物业的进展存在各种利因素和不利因素，玉溪商业物业只有走规模化、功能综合、特色经营的道路,抢占市场先机，才能稳占市场份额。玉溪全市商业物业供

48、求量大幅增加，全市商业物业具有较大的市场空间。中心城区现时商业物业的供应量较少,但市场消化能力较强,每年将不低于50平方米的消化量。全市商业物业的售价呈现上升趋势，而中心城区的售价则远高于其它区域。除了项目之外,玉溪商业物业以后二三年内一手的供应量较少。商业物业的租赁市场比较兴盛，居民的经商意识较强,若有合适的商业物业出现，就会有许多的居民乐意去经营。玉溪市要紧商圈情况分析红塔商圈要紧由三个商业区组成：南北大街区域、小庙街区域、新兴路和人民路所形成的旧城商业街区域，由于商圈内业态齐全、商品种类丰富,既吸引了区内的居民购物消费，又吸引了玉溪辖下县的中高端消费群体前来购物消费，成为一个市级商圈。南

49、北大街商业区拥有百货商场、超市、品牌专卖店、餐饮店、银行等多种业态,具备购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等功能,是玉溪市目前唯一一个有百货商场的商业区，同时亦是目前玉溪地区品牌数量最多、整体档次最高的一个商业区。商业区内经营的商品以中等偏高档次为主，商铺经营情况良好,常年可保持9%以上的出租率，首层商铺的租金水平在0300元/平方米.月范围内。南北大街商业区位于传统老城区,可扩大规模的难度较大，从而阻碍区内商业物业的升级，但短期内仍将是玉溪地区最具代表性的商业区。小庙街商业区是玉溪政府对传统商业区域旧城改造后的商业区，区内商业网点以临街商铺形式出现，目前区内所经营的商品类型以服装和电子通讯器材为主

50、,由于有政策引导,小庙街商业区将向电子通讯器材专业市场方向进展。现时商业区内经营的商品以中档偏低档次为主，商铺经营情况一般,首层商铺的租金水平在500元平方米月范围内。旧城区商业街商业区是传统的商业旺区，一直是城区居民购物、休闲、餐饮的首选地点之一，区内商业业态丰富，商品种类齐全，商业网点以临街商铺的形式出现。商业区内经营的商品以中低档次为主,商铺经营情况良好，常年可保持9%以上的出租率，首层商铺的租金水平在0130元/平方米.月范围内。以下对三个商业区分不进行分析：南北大街商业区现有的商业物业状况南北大街商业区是指南北大街沿线区域和凤凰路沿线区域。南北大街是玉溪中心城区一条重要的商贸街，全长

51、约1000米，为促进南北大街商贸业的进展,玉溪政府于20年1月对通过南北大街的车辆实行管制:上午7:0至下午9:00，一切车辆由北向南单向行驶,机动车限速0公里/小时；下午19：00至次日上午:,禁止一切机动和非机动车通行。南北大街是玉溪市区唯一一条有百货商场的商贸街，具有多种业态,集购物、休闲、娱乐、餐饮多种商业功能于一体,同时又是玉溪市区商品档次最高的一条商业街之一。凤凰路是玉溪市区东西走向的都市主干道。凤凰路两旁分布大量的商业物业,有超市、百货商场、品牌专卖店、餐饮店、银行等多种业态,具备购物、休闲、娱乐、餐饮等商业功能，是目前玉溪地区品牌数量最多、整体档次最高的一条商业街。目前,南北大

52、街共有个百货商场和142间临街商铺,其中临街商铺的各种业态分布如下:商业类型服装鞋皮具饰品精品运动类餐饮类电器音响电子通讯银行美容美发其他合计店铺数量70022382222相应比例930%1408%1.41.41%.115.63%1%.41%4.91.41%69%100%凤凰路共有1个专业电器商场、个大型超市、1个在建商场和1间临街商铺,其中临街商铺的各种业态分布如下：商业类型服装鞋皮具饰品精品运动类餐饮类电器/音响化装品银行美容美发其他合计店铺数量46103114227665相应比例27.88%6.06.8%06%8.481.216.0.2%4.%3.64%3.9%100%在南北大街商业区3

53、07间街铺中,品牌专卖店有12间,所占比例达到22，涵盖服装、鞋帽、皮具包箱、运动用品、餐饮等各种商品类型,其中比较知名的国内品牌有杉杉西服、七匹狼、以纯、哈森、百丽、红蜻蜓、南极人、李宁、康威等;国际品牌有金利来、杰西、华伦天奴、金盾、阿迪达斯、耐克、恩宝、肯德基、德克士等。南北大街商业区的商品以中等偏高档次为主，其中玉溪商业大厦二楼服装区经营的服装全部是国产品牌，同时以中老年人的服装为主，而南北大街两旁街铺所经营的服装以中青年人为主，相比之下,玉溪商业大厦所经营的服装价格要比街铺的价格低，从而突显百货商场的商品档次稍低于临街商铺。整体上,南北大街商业区商户经营情况良好，其中临街商铺的经营情

54、况要比百货商场要好。百货商场由于传统的商场,规模过小、硬件设备落后、经营手法落后等因素使到商场的经营情况要差于临街商铺。消费者特点玉溪市外来人口较少，购物消费以本地消费为主,非节假日期间,南北大街商业区以25岁以下的市区年轻女性消费者为主，其中晚上的人流量会比白天要大;节假日期间,商业区会吸引周边县城居民前来消费，南北大街商业区的消费群体以玉溪地区50岁以下居民为主。物业租售情况南北大街商业区位于城区中心，二条街道两旁已布满商铺,可扩充的机会不大，商铺资源日益宝贵，商铺业主专门少出售手中的商铺；而整体上商铺的经营情况良好,经营者较少转让正在经营的商铺。以上两个缘故使到南北大街商业区的商铺专门少

55、有出售或出租现象。南北大街商业区的百货商场的柜台和临街商铺常年可保持95%以上的出租率。依照本司的实地调查结果,南北大街商业区的百货商店和临街商铺的首层租金水平在2003元/平方米.月范围内。进展前景南北大街商业区区内商业物业面临升级，然而由于位于传统老城区，旧城改造的难度专门大,相当长的一段时刻内将会维持现状，若不出现其它区域有新型大型购物中心带动区域进展的情况，南北大街商业区凭借现有的优势,仍将是玉溪地区最具代表性的商业区。小庙街商业区现有的商业物业状况小庙街商业区为小庙街商贸城和棋阳路所围合的区域。玉溪中心城区小庙街片区旧城改造,是玉溪有史以来第一次大规模的都市改造，小庙街商贸城总建筑面

56、积9,860平方米,其中住宅、办公面积29,474平方米;商业面积10,86平方米。小庙街首层为商铺,二层以上为住宅或办公室,首层有261个商铺。(资料来源:玉溪日报）红塔区政府当初的设想是将商贸城创办成为中心城区一流的商贸城,将商贸城所经营的商品定位为一楼铺面经营高、中档精品服装和精品皮鞋、古董、字画等；二楼为文化茶室、啤酒城、写字楼等。然而由于当时商贸城经营结构单一，且多是自发式经营，更有许多铺面由于人为炒高而无法顺利出租，造成商贸城内生意清淡的局面。基于那个缘故，红塔区政府于200年1月决定将人民路下段、珊瑚路及彩虹桥等片区从事通讯器材（手机)经营和修理的门店，统一搬迁至小庙街商贸城内集

57、中规范经营。到目前为止，已有19户电子通讯产品商家进驻小庙街商贸城。（资料来源:玉溪日报）由于有政府的行为,小庙街商业区进行了重新的定位，不单有购物、娱乐、休闲、餐饮功能,还具有旅游功能。目前,小庙街商贸城所占比重最大的商品类型是服装和电子通讯器材，由于电子通讯器材的经营有政策引导，分析电子通讯器材所占的比例对项目经营的启发意义不大，因此对小庙街商业区各种商品类型进行分析时将电子通讯器材排除在外。小庙街商业区经营的商品类型如下：商业业态服装鞋皮具饰品/精品化装品运动类餐饮类其他合计店铺数量31162332776相应比例40.9%3.95%1.32%9%.63%.5%3.5%35.5%10从上表

58、可知，在7个商铺中有3个商铺经营服装,所占比例远远超过其它类型的商品。相对其它两个商业区，小庙街的品牌专卖店数量最少，只有18个,所占的比例为3.68%，品牌专卖店要紧有凯莎、蔓妮诗菲、葛来娣、天意、佐丹奴、安真美、宇宙女孩等品牌,商品价格以中档偏低为主。小庙街商业区内最早进场的商家为经营服装等商户，小庙街重新定位后,吸引了许多的经营电子通讯器材商户进场经营，服装与电子通讯器材类的商品类型截然不同,导致服装类商家与专业市场混杂，阻碍区内商店的经营情况，使到现时整体的经营状况一般。消费者特点非节假日期间,以本地消费为主,其中以青年男女居绝大多数;节假日期间,会吸引周边各县居民前来购物消费。物业租

59、售情况在小庙街商业区内,只有小庙街商贸城有部分商铺可供出租或出售，棋阳路一带差不多上没有租售的信息。从现场销售部了解，小庙街商业物业属于商住性质,土地使用年限为5年；203年1月开始公开发售，到目前为止，首层261个商铺中尚余7个商铺可供出售；同时已出售的商铺中,已有2个差不多租出。在现时可供出售的商铺中,面积由335平方米不等，销售均价为10000元/平方米,最高价为1500元/平方米。二层商铺已全部售出，当时销售统一价为800元/平方米。现时首层商铺的租金水平普遍在08元/平方米的范围内。进展前景小庙街是传统的商业区,而且是政府第一个旧城区改造工程,假以时日,小庙街将会重新成为一个商业旺区

60、。由于有政策引导,小庙街商业区将向电子通讯器材专业市场方向进展。旧城商业街商业区现有的商业物业状况旧城商业街商业区是指新兴路、人民路、南门街、北门街四条传统商业街所围合而成的区域,其中新兴路是玉溪中心城区的一条商业步行街。旧城区商业街是传统的商业旺区,一直是城区居民购物、休闲、餐饮的首选地点之一，区内商业业态丰富,商品种类齐全,商业网点以临街商铺的形式出现。区内商品经营种类分布如下:商业业态服装鞋、皮具饰品/精品化装品运动类餐饮类数量5943351268相应比例46.17%7.6242.14%107%99续表商业业态电器/音响电子通讯小型百货店银行超市空铺其他合计数量1057712311556