浙江某某县陈武帝故宫重建工程项目可行性研究报告

1、 浙江某某县陈武帝故宫重建工程项目可行性研究报告目录第一章总论第二章建设单位概况第三章项目建设的必要性第四章旅游市场分析AtV第五章项目建设条件第六章项目建设内容第七章项目工程技术保障第八章组织机构与人力资源配置第九章项目建设计划第十章总投资估算及资金筹措第十一章财务效益分析第十二章项目总评价第一章 总 论一、项目背景（一）项目名称：浙江某某县陈武帝故宫重建工程（二）承办单位：某某公司（三）可研报告编制依据及工作范围本报告以浙江某某县陈武帝故宫重建工程项目为研究对象， 着重就项目建设 的背景及必要性进行了全面的分析论证、 并就项目建设方案、 旅游市场、 项目投 资、财务效益、融资方案、项目的运

2、作模式等。主要内容进行分析研究。报告编制依据：1 、长兴城市总体规划 （ 2003-2020）、建设项目经济评价方法与参数 （第三版）、投资项目可行性研究指南、某某县发展改革和经济委员会关于某某县永兴建设开发有限公司陈武帝 故宫重建工程立项的批复 长发改经 （2007） 328 号、现行有关的建设法规、规范、可研报告编制委托书（四）项目提出的理由与过程 浙江长兴是南朝开国皇帝陈霸先的故乡。据记载，梁天监二年，陈霸先出生 于长兴下箬。史评陈霸先是中国历史上少数有为的贤君之一。 他恭俭勤劳， 志度 弘远，为我国文化的传承和国家的统一作出过重大贡献。 今日长兴陈氏宗族遍布 国内外。当代为创建中国共产

3、党，建立新中国立下丰功伟绩的陈独秀、陈云、陈毅、陈赓都是陈氏予孙，美国的陈香梅、台湾的陈立夫、陈果夫等也是长兴陈氏 后裔。在长兴，至今仍留存着陈霸先出生时沐浴的 “圣井”，以及明归有光的 圣 井铭并叙碑，清乾隆的天赐圣旨碑，元赵孟烦的“帝乡佛国”九龙匾和陈 氏家族陵墓等历史遗存，并于 2003 年举办了陈武帝暨南朝史国际学术研讨会。 长兴因此成为全国南朝史研究的重要基地。改革开放以来，长兴的社会经济发展迅猛， 2003 年已跻身全国百强。县委和 县政府领导认识到， 在新的历史时期， 文化的竞争已成为社会综合实力竞争的关 键。因此，保护和利用好长兴的历史文化遗产， 已成为长兴社会和经济发展的重

4、要工作。在这样背景下， 县委县政府决定利用陈霸先故居遗址以及南朝相关历史 文化遗存， 在雉城下箬寺拨地二百六十多亩， 着手开发建设陈霸先故居文化旅游 项目。陈武帝故宫的重建， 把长兴打造成长三角生态休闲度假新选区， 加快建设 山水园林型现代化新兴城市， 实现全面小康社会， 作为重要的组成部分。 因此某 某县财政决定拨入专项资金用于该项目的启动，积极推进项目的实施。二、项目概况（一）场址位置浙江某某县陈武帝故宫重建工程位于长兴经济开发区，南临长兴港，北距县 前街道路红线 60 来，西侧有经三路通过，东面是保留的村落民居，沿长兴港往 东可与太湖湖滨休闲度假区相连接，区位优越，交通便利。（二）建设目

5、标充分发掘地方历史文化遗产，整合景观旅游资源，精心打造“帝乡佛国”文 化品牌，建设中国南朝史研究基地， 为现代化的长兴谱写一曲恢宏的历史文化乐 章。（三）运作方式 本项目将通过商业运作，自求平衡。项目的资金实行封闭式管理，专款专用， 项目建设启动资金由财政专款拨入， 资金缺口商请银行贷款。 本项目用地总面积 为 263 亩，其中用于故宫建设约 113 亩，余约 86.56 亩土地进入市场，该经营 性地块经某某县人民政府国土资源交易中心依法公开招标拍卖后所得用于归还 本项目贷款和建设。（四）建设内容本项目主要建设内容：故居和遗址展示区。展示陈霸先故居遗址，重建故居，建筑面积 2700平方 米，重

6、建故居，作为展示故居文物和提供凭吊祭祀的场所。天居寺宗教文化区。陈霸先登基后舍宅而为天居寺，天居寺建筑面积 5050 平方米，是本项目的重要内容，展示南朝以来的佛教文 化。旅游服务和民俗文化展示区。提供旅游购物服务和提供长兴地区民俗文化的 展示和表演场所。园林休闲区。基地北面营造大片生态林地，偏东临河设置特色餐饮和茶室等 休闲设施，四周配以观赏性植物，提供生态休闲的公共 绿地。五）项目投入总资金本项目投入总资金 30747 万元，其中工程费用 4939 万元，工程建设其他费 用 6172 万元（含征地拆迂费用 5777 万元），基本预备费 1537.35 万元，建设 期利息 2749.50 万

7、元。（六）资金筹措及使用计划本项目建设资金来源为项目资本金和债务资金。项目资本金 10747 万元，由某某公司通过县财政拨款等自筹解决。债务资金 20000 万元，商请银行五年期贷款。拟由项目营业年的门票收入来 归还部分贷款，另外业主已取得土地权证的长兴经济技术开发区经三路城镇混合 住宅用地的出让收入还款， 该地块 86.56 亩，按照目前市场价格按照保守估计在 350 万元亩左右，则土地估价在 30296 万元左右。本项目建设期为 2 年，建设资金分年投入，第一年投入 15988.44 万元，第 二年投入 14758.56 万元。三、主要结论与建议（一）本项目的建设十分必要和迫切。本项目的实

8、施有利于保护和利用好长兴的历史文化遗产，有利于长兴旅游业 的的发展， 提高长兴的知名度， 加快建设山水园林型城市， 完善城市的结构与功 能，把长兴建设成长三角生态休闲旅游城市。（二）本项目建设是可行的。本项目投资财务内部收益率为 10.85% ，高于设定基准收益率 6% ，财务净现 值 3637.57 万元，财务评价基本可行。（三）建议鉴于本项目的建设十分必要和迫切，建议项目承办单位抓紧做好项目前期工 作，并积极与银行方面取得沟通，尽快落实项目资金，加快项目建设进程第二章 建设单位概况本项目由某某公司负责承办，某某公司成立于 2004 年 4 月，公司注册资金 50000 万元，由某某县永兴建

9、设开发有限公司独家出资。公司位于某某县雉城 镇县前街 402 号，公司主要经营范围为城市基础设施建设，景区开发，房地产 开发等。该公司是某某县永兴建设开发有限公司全资子公司，某某县永兴建设开发有 限公司隶属于某某县人民政府， 是经某某县人民政府授权， 代表某某县人民政府 经营城市资产， 筹集城市建设资金， 负责城市基础设施项目建设的国有公司， 某 某公司是某某县永兴建设开发有限公司为开发具有浓厚历史文化底蕴的某某县 旅游文化资源而专门成立的子公司，公司已经成功开发了顾渚山大唐贡茶院， 2008 年5月底，在该贡茶院成功举办了第 10 届中国国际茶文化研讨会暨浙江 湖州（长兴）首届陆羽茶文化节。

10、顾渚山大唐贡茶院的建设为公司开发相关旅游项目积累了丰富的项目建设 经验，同时依托于母公司某某县永兴建设开发有限公司强大的经济实力及优秀的 人才储备， 并在得到县政府大力支持的前提下， 为本项目顺利实施奠定了坚实的 基础。截止 2008 年底，公司总资产达到 2.69 亿元，总负债为 1.09 亿元，资产 负债率为 40% 。由于公司负责建设的顾渚山大唐贡茶院刚投入使用，因此营业 收入暂不反映。第三章 项目建设的必要性一、项目建设有利于长兴成为山水园林型现代化新兴城市。某某县第十二次党代会上提出要求通过五年甚至更长一段时间的努力， 把长 兴建设成为经济结构合理、 产业特色鲜明、 综合竞争力强；生

11、态良好、山川秀美、 宜人宜居、宜商宜游；充满生机活力、 富有时代气息、 极具文化魅力；开明开放、 公平公正、规范高效、管理有序的山水园林型现代化新兴城市。把长兴建设成为山水园林型现代化新兴城市，必须大力实施“六大战略” ，全 力打造“六个区”。这是长兴加快经济结构调整、转变增长方式、加快融入长三 角的必然选择；是整体推进长兴经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的重 大举措；是长兴全面贯彻、 自觉实践科学发展观和构建社会主义和谐社会的必然 要求。其中，打造长三角生态休闲度假新选区，访帝乡佛国，重建陈武帝故宫是 其中一项重要的内容。二、有利于长兴旅游事业的发展。长兴西倚天目、东临太湖，形成了山水

12、相间的优越自然环境，自然、人文景 观丰富别样，旅游资源开发潜力巨大。有“金钉子”地质遗迹保护区、十里古银 杏长廊和扬子鳄保护区这三个上亿年的珍稀自然遗产， 长兴是革命老区， 有国家 级文物保护单位、被誉为“江南小延安”的新四军苏浙军区司令部旧址。茶圣陆 羽在长兴写就了旷世巨作茶经 ，成为中国茶文化的奠基人，长兴也因此成为 茶文化的发祥地， 2008 年新建了大唐贡茶院来宏扬茶文化。长兴是陈朝开国皇 帝陈霸先的故乡，至今还保留着他临世沐浴的圣井。因此，陈武帝故宫的重建， 为进一步打造某某县的文化旅游事业具有重要的意义。三、本项目建设有利于改善城市面貌，提升城市品位。 陈武帝故宫由于建设年代久远又

13、没有经过统一的规划设计，建筑陈旧且布局 零乱，周围有大量的农村村舍和几家工厂。 同时，由于城市基础设施的配套不全， 缺乏必要的生活污水排放等设施， 污水只能直接排入周边的河道， 又对河道产生 了严重的污染，人居环境十分恶劣。陈武帝故宫的重建，为该区块重新规划设计提供了契机。利用该区块悠久的 文化底蕴优势， 整合原有的历史故居， 同时通过对原有故居的治理和建设园林休 闲绿地，改善环境质量，创造优美的人居环境。根据某某县建设规划，该区块综 合治理后整理出 113 亩地用于陈武帝故宫的重建， 另有 150 亩地作为商住用地， 将全部进行出让用于房产的开发。 可以预见， 未来陈武帝故宫的重建将是长兴休

14、 闲度假旅游的新选区和城市新区房产的热点。第四章 旅游市场分析一、旅游发展趋势分析、我国休闲旅游时代的来临，旅游者休闲度假需求提升 经国家统计局确认， 2007 年，我国国内旅游继续强劲增长，出游人数和旅游 收入均维持两位数的增长。全国国内旅游人数达 16.10 亿人次，比上年增长 15.5% 。全国国内旅游出游人均花费 482.65 元比上年增长 8.0% ，其中城镇 居民国内旅游人均出游率达到 166.3% ，出游人均花费 906.93 元。以上数据表明， 在当今的中国， 旅游已经成为一种时尚， 进入了大众化消费 的新阶段， 旅游已经成为中国百姓生活消费函数中的常规因子， 中国的旅游已经

15、从观光旅游转向休闲旅游时代。近几年，杭州、成都、三亚、厦门等城市都相继 提出了“休闲”的概念。 2008 年 11 月在上海落幕的中国国际旅游交易会上， 国家旅游局旅游促进与国际联络司司长祝善忠透露， 国家旅游局已向相关部门提 交了“国民休闲旅游计划” ，以引导国民休闲旅游沿着正常、安全、持续的方向 发展。更是代表着休闲时代的来临，休闲时代旅游者的游憩偏好主要体现在： 旅游者寻求在目的地多样化的综合性满足对特色旅游的兴趣越来越强，对“自然”和“本色”的偏爱 较多的参与意识消费档次的多样化 因此，中南百草原扩建项目能满足旅游者对旅游地的多样化综合性要求，提 供了具有地方特色的原生态自然和文化旅游

16、产品， 设计了更多让旅游者可以参与 的环节，是迎合休闲旅游时代的市场需求的。、新休假制度下国民旅游出行的新特点：中短途、高频率、自由行2008 年是新休假制度实施的第一年， 从 2008 年 5 个小假期的出游情况来看， 中短途游大行其道， 市民的旅游出行也逐步向经常化转变， 旅游渐渐成为市民的 日常休闲项目。 2009 年继续实行的小假期制度，将进一步促成市民旅游习惯的 形成。携程旅行网最新公布的“ 2009 年旅游出行趋势”调查显示， 96% 的被访者明 确表示明年有外出旅行的打算。调查采用多项选择，有 75% 的被访者选择自由 行，近 40% 的被访者选择了跟团旅游，仅次于自由行的比例。

17、排名第三的是自 驾游，占 27% 。长三角地区作为我国最大的旅游客源地和旅游目的地，实行小假期休假制度 会大大刺激中短程旅游。 长兴地处长三角中心， 具备良好的区位优势， 长兴自身 的旅游产业也在不断精品化发展， 因此， 长兴将会成为自由行、 高频率中短途旅 游者的天堂。、后奥运时代的运动休闲旅游观念深入人心：本色、参与、健康 中国依靠全民的力量成功的举办了 2008 北京奥运会，体育精神渗透到全民， 也影响旅游者的旅游偏好。 据专家分析， 奥运效应使得旅游者旅游行为呈现三个 重要的特点：追求自然本色、强调高参与性、偏好健康向上的旅游形式。因此旅 游者希望回归乡野自然、深度体验地方文化，亲历亲

18、为的参与动手动脑项目。长兴旅游以世界自然地质遗产，农业生态旅游、红色革命根据地、历史文化 主题等旅游项目为主。将满足旅游者对旅游项目“本色、参与、健康”的要求， 具有很强的市场号召力和吸引力。二、客源市场定位与预测1 、客源市场定位根据中南百草原的区位条件和已有客源市场基础，中南百草原生态旅游开发 扩建项目的市场定位为：一级基础市场：某某县、上海以及杭州、湖州地区 长兴本地、上海、杭州、湖州地区距景区交通时间在 1.5 小时以内，具有地 缘优势。且这部分地区的居民经济收入水平高， 私家车保有量大， 出游欲望强烈， 农业生态旅游、 历史文化旅游、 自然地质遗严旅游、 红色革命根据地旅游区项目 对

19、这部分人群具有很强的吸引为。二级重点市场：浙江省其他县市、苏南地区(苏州、无锡、常州、南京) 皖南地区(芜湖、马鞍山)长兴旅游已通过网络， 进行了有力的营销宣传， 客源基础较好， 同时这些地区人口总量庞大，人口流动频繁，具有进一步挖掘的客源潜力。（3）三级机会市场：苏北、皖北、山东、河南、江西、湖北、福建随着长兴旅游知名度的增加，西部和南部的邻省江西、福建、湖北等地客源 市场有望得到开拓。2 、目标市场定位根据游客调查、项目客源市场分级以及国内客源市场出游力分析，可以将未 来几年内对国内和海外客源市场进行的促销进行如下分级与定位。国内重点促销市场定位一级客源市场：某某县、上海以及杭州、湖州地区

20、二级客源市场：浙江省其他县市、苏南地区（苏州、无锡、常州、 南京）、皖南地区（芜湖、马鞍山）三级机会市场：苏北、皖北、山东、河南、江西、湖北、福建海外重点促销市场定位海外一级促销市场：韩国、日本、港澳台地区海外二级促销市场：欧美海外三级促销市场：东南亚三、市场营销1 、营销对象会议旅游者利用某某县地处长三角地区中心区位的优势，通过完备的会议设施及相关配套设施吸引商务、 政务、节事等会议活动的顾客。 这部分旅游者要求交通较方便， 环境优美， 会议服务水平一流， 住宿餐饮娱乐等配套服务水平较高。 会议旅游季 节性不明显，因此能成为旅游淡季主要市场之一。家庭度假旅游者 以单个或者多个家庭为单位进行过

21、夜旅游活动，要求提供适宜家庭活动的休 闲娱乐旅游项目和住宿条件（如家庭套房） 。单位奖励旅游者 单位组织的奖励旅游一般消费水平较高，会安排一定的团体活动如正式会 议、团体狂欢、团队拓展竞赛等活动。蜜月旅游者偏好浪漫、尊贵、私人的旅游产品，喜欢景区提供一价全包的服务。要求风 景优美，令人放松愉悦的活动项目，可以购买到特色的旅游商品以馈赠亲友。亲子旅游者携带未成年子女的亲子旅游，注重孩子的知识获取和能力锻炼。需要景点提 供适宜孩子参与的多种多样的文化娱乐项目， 同时也需要有适宜全家参与的亲子 活动，在共同参与中了解历史文化知识和增深感情。2 、营销手段通过整合长兴旅游资景点，采用资源共享的方式，以

22、联票的形式，以旅游主 题内容串联多种的旅游线路。营销载体：主要是某某县居民、旅游散客、旅行社为营销载体。营销方式： 1 、景点组合促销； 2、事件促销 （包括会议、节庆、艺术活动等 ）；3、淡季促销； 4 、公共关系促销； 5、互联网促销； 6 、人员促销； 7、广告促销； 8 、销售激励促销； 9、其他间接促销方式。第五章 项目建设条件一、项目建设区位项目建设基地位于城市东侧，南临长兴港，北距县前街道路红线 6 0 米，西 侧有经三路通过， 东面是保留的村落民居， 沿长兴港往东可与太湖湖滨休闲度假 区相连接。区位优越，交通便捷。基地地势平坦。西南隅是故居遗址和“圣井”所在地，也是本项目的历史

23、价 值所在，必须予以重点保护。 为尊重历史， 我们要求县文物部门对遗址进行一次 考古发掘。 发掘结果初步探明了明清时期寺院的墙址与中门遗址， 意外发现一段 宋代的砖铺路面， 证实现存的两口古井皆为南朝遗物。 这些成果为历史遗址的保 护提供了有力的实物佐证与依据。根据文献记载，陈霸先故居是三面临水。发掘结果证明故居的方位与长兴港 走向契合，而与现有城市干道走向呈偏东 20 度交角。现 有残存水体与文献记载也基本吻合，有可能利用长兴港，恢复蜿蜒曲折的水系。 据此，基地的建筑布局必须谐调两者方位上的偏差， 使之统一于和谐的秩序之中。 基地的北面背离遗址，地势也相对低塞，宜于作为园林休闲绿地。二、项目

24、建设条件（一）地形、地貌、地震情况长兴位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原过渡的地区， 三面环山， 一面靠湖（太 湖），是杭嘉湖平原的一部分。全县东西长 53 公里，南北长 52 公里，境内海拔 较低，地势呈西北和南部高，中间和东部低平的特征。场址地形较为平坦，地貌 类型属冲湖积平原，属抗震有利地段。（二）工程地质与水文地质地基土由耕植土、素填土、淤泥等构成，场地土类型经判定为中软土，建筑 场地类别为 II 类；场地内地下水水质化学类型为 CO3 CI-Ca. Mg 型水，场内 地下水综合评价为弱腐蚀。（三）气候条件 某某县属亚热带东亚季风气候区，四季分明，雨量充沛，日照充足，雨热同 季，但年际多变

25、。全县多年平均年降水量为 13.9 毫米，多年平均年径流总量为 7.287 亿立方米。降水主要集中在 3 月一 10 月，占全年降水量的 84% ，以春季 连阴雨和六月黄梅雨为主要特征。 夏、秋季时台风、 龙卷风，雷雨天气经常出现， 易造成洪涝灾害；而当受副热带高压控制时则出现高温干旱。（四）水文长兴东濒太湖，县域主干河流均发源于西部山区，由西向东，分别由干流和 娄港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、长兴港、泗安塘等 31 条涧港，全长 417.4 公里，流域面积约 1735 平方公里； 南部水系有西苕溪等 5 条港，全长 59 公里，流域面积约 2275 平方公里。境内有通水溇港 20 条，

26、有盛家洋等湖泊 20 个，面积约 6 平方公里（不含太湖） 。长兴多年平均年降水量为 1309 毫米，多 年平均年径流深为500700毫米.多年平均年降水总量为18.75亿立方米，多 年平均年径流总量为 7.28 亿立方米， 其中地表水 6.52 亿立方米。 境内河流的水 文特征主要受季节雨量分布不均的影响， 洪枯期分明。 本项目所处水系为北部水 系。（五）社会环境条件长兴经济社会全面发展。近年来，在县委、县政府的正确领导下，长兴经济 快速发展，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。 2008 年某某县实现地 区生产总值 223.8 亿元，比上年增长 15.6% ，财政总收入 30.8 亿元

27、，其中地方 财政收入 16.3 亿元，城镇居民人均可支配收入为 22155 元，农民人均纯收入达 到 10873 元。某某县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步 先进县、省文明城市、省园林城市、省教育强县、双拥模范县五连冠等称号。 2008 年获得了“国际花园城市” 金奖和环境可持续发展奖， 长兴在全国综合实力百强 县和县域经济基本竞争力百强县的排名已上升到 56 位和 62 位。长兴具有得天独厚的区位交通优势。杭宁、杭长、申苏浙皖三条高速公路和104 、318 两条国道穿境而过； 宣杭、新长、长牛三条铁路横贯东西； 被誉为“东 方莱茵河”的长湖申航线发端于此、 直达上海。长兴距

28、上海、 杭州、南京、宁波、 苏州等长三角地区城市均在 200 公里以内。长兴城市建设突飞猛进。近年来，某某县按照“拉开框架、增强功能、改善 环境、提升品位”的思路，积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市 发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进 展。在长兴城市总体规划的指导下，相继编制了中心城区城市设计 、长 兴城市绿地系统规划等一批专项规划，形成了科学合理的城乡规划体系。 “十 五”期间长兴城市建设投资达到 68 亿元，城市发展空间有序拓展，城区每年以 近 3 平方公里的速度扩张，目前城市建成区面积已达到 25 平方公里，城市框架 拉大到 35 平方公里

29、，集聚人口 20 万，城市化水平达到 52% ，一座设施完善、 环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。长兴文化底蕴深厚悠久。茶圣陆羽撰写了旷世巨作茶经 ，长兴因此成为茶 文化发祥地；长兴也是陈朝开国皇帝陈霸先的故乡， 仙山显圣寺、 水口寿圣寺闻 名海内外，史称“帝乡佛国” 。更有民间艺术的奇葩“百叶龙” 、美不胜收的廿里 银杏长廊。长兴资源广博，物产丰饶，有久负盛名的“长兴三宝” ：银杏、青梅、 栝楼；有食誉四海的“太湖四珍” ：银鱼、白虾、鲚鱼、大闸蟹；更有令人称绝 的“品茗三绝”：紫笋茶、紫砂壶、金沙泉。金钉子、古银杏、扬子鳄三大自然 瑰宝闻名中外， 素有“鱼米之乡、丝

30、绸之府、建材之库、中国银杏之乡” 的美称。长兴城市品位不断提升。近年来，某某县以创建“四张名片”为载体，大力 开展生态环境建设，进一步美化、洁化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗址公园、和睦塘公园等，城市绿 地达到 924 公顷，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标分别提高 到 37.2% 、 42.2% 和 11.1 平方米。坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、 精品建筑相继出现，城市品位不断提高。浙江省人民政府在浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划中，将 长兴列为环杭州湾城市群十个大城市之一。 某某县委、县政府提出要进一步加快 城市

31、化进程，规划到“十一五”期末，长兴中心城市建成区达到 35 平方公里以 上，城市框架接近 50 平方公里，人口超过 30 万，城市化水平达到 60% 以上。 远景目标到 2020 年，城市建成区达到 60 平方公里，城市人口超过 50 万，城 市化水平达到 80% ，建设成为现代化的大城市。公共设施条件长兴基础设施配套完善。随着经济的快速发展，长兴城市的基础设施条件得 到全面改善，供水、天然气、污水处理、垃圾处理等大型公共基础设施项目相继 建成；体育馆、青少年宫、游泳馆等文体设施一应俱全； 省内一流标准的大剧院、 图书馆、档案馆等先后投入使用；人民医院迁址新建。第六章 项目建设内容一、建设目标

32、充分发掘地方历史文化遗产，整合景观资源，精心打造“帝乡佛国”文化品 牌，建设中国南朝史研究基地，为现代化的长兴谱写一曲恢宏的历史文化乐章。 通过对该区块土地资源的整合， 盘活城市资产， 进一步推进某某县城市化建设步 伐。、运作方式本项目将通过商业运作，自求平衡。项目的资金实行封闭式管理，专款专用。项目建设自有资金由某某县永兴建设开发有限公司通过财政拨款等形式自筹解 决。项目建成后，将通过门票收入来解决还款资金， 不足部分将通过出让公司名 下的土地，出让收入在支付有关成本、费用后，净收益部分将首先偿还银行贷款， 保证贷款本息的偿还。三、建设内容和规模本项目建设内容为建设范围内拆迁工程及陈武帝故宫

33、，包括重建陈霸先故居、 重建天居寺、服务与民俗文化街和园林休闲绿地等工程。具体建设内容和建设规模见表 6-1 o表6-1项目建设内容与规模序号建设内容建设规模备注1.1故居2700m2含水电设施1.2天居寺5050 m2含水电设施1.3商业民俗表演1972 m2含水电设施1.4游人中心248 m2含水电设施1.5华表与石碑工程1.6绿化42903 m21.7广场铺地19090 m21.8园路8288 m21.9停车场7464 m21. 10码头一座1. 11建筑物拆除工程6750 m2（一）用地规划布局整个拆迁地块的土地使用面积为175430平方米，已取得国有土地使用权证 整个地块为二块，其中

34、用于陈武帝故宫的建设，土地使用面积为75423平方米。 陈武帝故宫的规划布局：1、布局原则尊重历史遗存，保护历史的原真性弘扬和传承地方文化重视文化旅游环境的生态休闲功能满足现代旅游的需要2、布局根据基地分析，总体布局采用以面南的天居寺为主轴，寺前东西两翼附以故居与遗址展示和服务与民俗文化街，北面是园林休闲绿地。东面临河，设置少量 休闲设施（餐饮与茶室），将原有断头的水渠结合建筑布局连成蜿蜒的水系，与 建筑群相互对应限定，两者相得益彰。3 、功能分区总体布局按功能分成四个区：故居与遗址展示区根据考古发掘结果， 确定保护与展示的五个遗址点： 南朝古井（包括“圣井”）， 宋代砖铺路面、石柱础、中门遗

35、址和墙角基址，尽可能显现历史的真实状况。重 建故居，作为展示故居文物和提供凭吊祭祀的场所。天居寺宗教文化区陈霸先登基后舍宅而为天居寺，反映南朝佛教的兴盛，以后历代延续。佛国 也是本项目的重要内容之一，可以充分展示南朝以来的佛教文化。旅游服务与民俗文化展示区商业和民俗一条街既提供旅游购物服务，同时也提供长兴地区民俗文化的展 示和表演场所。园林休闲区基地北面营造大片生态林地，偏东临河设置特色餐饮和茶室等休闲设施，四 周配以观赏性园林植物，为长兴城市提供一个生态休闲的公共绿地。4 、道路与交通组织外部交通组织：在基地南面的城市道路上设主出入口，北面府前街上分设车 行次出入口。长兴港上设码头， 104

36、 国道跨河桥下设停车场，可停 185 辆小轿 车。内部道路与交通组织：主要组织步行人流，考虑到消防与内部运输要求，设 有车行道可以南北环通。车行道在局部地段与广场和街道重合，路面宽 4.5 米， 也可考虑采用电瓶车作为内部交通工具。 步行道分二级连接各景点， 一级步行道， 路宽 2.4 米，采用石板路面。二级步行道，路宽 1.2-1.5 米，采用石板和卵石组合路面。5 、绿化根据记载，天居寺内原有古银杏一棵，上世纪末被砍伐，其位置至今仍可指 认，应于补植。天居寺前主轴两侧树列宜选松、柏，广场及周边可植香樟，杜英、马挂木、 广玉兰、银杏、榉、枫杨等，寺内和故居内庭院可选种银杏、榆、朴、女贞、梧

37、桐等乔木，和玉兰、海棠、桂花、紫薇、南天竹等花灌木。寺东侧临春馆、紫笋 堂四周植观赏性乔灌木，可选用榆、榉、朴、栾、枫香、乌柏、重阳木、紫薇、 石楠、桂花、樱花等，寺后周边则以生态原则配置地方性树种，形成常绿落叶针 阔混交林，以显现生态效益。6 、给排水（一）给水1 、水源水源为市政自来水， 从基地南侧的城市绐水干管上接入管径为 DN100 的给水 管。、用水量估算根据建筑规划人数，满足游览、工作管理人员等的最高日生活用水量约为30m3/d （其中未预见水量按 10% 计）。、给水系统给水管网在基地内成环状布置，采用直接供水至各用水点的供水方式。、消防系统规划区内同一时间内的火灾次数为 1 次

38、室内外消防系统按区域内最大规模、最高防火等级的建筑单体确定。消防用水量：室外 25L/S室风 15LlS火灾延续时间 2 小时。室外消防给水系统与室外给水管网共用，室内消防给水系统（包括消防水池） 结合单项建筑设计。室外消防给水管网的最低水压不低于 0.1Mpa 。（二）排水、采用污水和雨水分流排入的系统。、污水系统最高日污水排放量约 27 m3 d ，污水管径为 d300 。污水经收集后，集中向南排至市政污水干管中。、雨水系统雨水量按当地 5 年一遇的暴雨强度公式计算， 地面综合径流系数为 0.5 ，地区 内雨水采用地面边沟收集和雨水管道收集两种方式，均就近排入区内水体中。7 、电力电讯（一

39、）本工程初估用电量 500kW ，大部分为三级负荷，有少量一、二级负荷。 拟在室外设一个 630kVA 箱式变电所， 由城市电网引入一路 lOkV 电源， 箱式变 分别向各单体建筑引 380/220V 低压电源。一、二级负荷的备用电源采用 EPS电源（二）室外配电线路均采用铜芯电缆埋地暗敷设，室内线路采用铜芯电线电 缆穿管保护暗敷设。（三）按第三类防雷要求设置防雷装置。（四）设置有线电视、综合布线、保安监控、火灾自动报警及消防联动控制 等智能化系统。（五）智能化系统的信号引自城市有线电视及电信网络，线路穿管保护暗敷 设。五、建筑设计与结构1 、建筑设计历史遗址展示在遗址基地上标出明清时期寺院墙

40、界，遗址展示点除“圣井”外，均采用玻 璃罩形式保护和展现遗址，让游客对历史原貌有一个整体了解。陈霸先故居采用接近南朝住宅的布局方式，主轴线厅堂前为廊院，厅堂后设永巷，居住 部分采用三堂并列形式。主轴东侧设陈氏宗祠， 供国内外陈氏后裔前来认祖归宗， 举行祭祀活动。建筑造型均为悬山式屋顶，主院落采用干栏式结构。天居寺采用南朝廊院形制。参考日本现存法隆寺布局，主轴线上设有两进院落，分 别建有山门、金堂和讲堂。 金堂前东西分列钟楼和经台。 西侧次轴设斋堂和僧房。 大门前主轴线以华表为起点， 旁有巨石上书 “帝乡佛园，经矩形水池和树列到 达山门前广场，全长 150 米。商业服务与民俗文化一条街街道采用江

41、南水街形式，建筑是带有南朝民居风貌的现代建筑，形成曲折有致，错落跌宕的街道空间，可供游街和民俗表演。园林建筑临春馆和紫笋堂等采用带有传统建筑风貌的现代建筑形式。2 、建筑结构拟建场地抗震设防烈度为 6 度。结构选用钢筋混凝土框架， 基础暂定为柱下扩展基础。六、施工组织与工程管理（一）工程材料供应与质量控制 本工程所需建设材料主要为水泥、钢铁、碎石、塘渣、片块石、黄沙、石灰 等。长兴是华东地区主要的建材生产基地之一，本项目所需建筑材料均可在长兴 本地采购解决。为保证工程质量，今后工程实施过程中应严格控制原材料的质量， 施工单位采购的材料、半成品、购配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符 合施工

42、图纸和有关标准、 规范的要求， 并有相关的产品合格证明及相应的检测数 据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方 和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。各种砼的配合比在施工前由材料检测中心实配并取得报告。各种工程试验 按照验收规范要求抽检。 对钢筋、 预应力钢绞线、 锚具等按照相关的质量标准进 行严格检验，不得有裂缝、伤痕、锈蚀或变形等。（二）工程施工与管理本项目从监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式 选择报价合理， 能够满足建设工期及质量， 安全有保证， 技术力量和管理水平符 合要求以及资信业绩好的单位。施工过程中施工单位必须严格按施工

43、图纸、 国家现行有关标准和规范、 工程 质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计， 精心施工、 记录、检 验，通过健全质量保证体系和检查制度， 严格把好每道工序的质量关， 以确保全 部工程达到良好的质量。施工过程中施工单位还应保证文明、 安全、协调施工， 采取严格的安全防护 措施，并符合市政、市容、交通等要求。第七章 项目工程技术保障一、环境保护标准按照国家环境保护的有关规定，本项目主要采用如下标准： 开发建设项目水土保持方案技术规范 ( SL204-98) 水土保持综合治理技术规范 ( GB/T16453 - 1996) 污水综合排放标准 ( GB8978 - 1996) 地表水环

44、境质量标准 ( GB3838 - 2002) 环境空气质量标准 ( GB3095 - 1996) 城市区域环境噪声标准 ( GB3096 - 1993) 大气污染物综合排放标准 ( GB16297 - 1996) 城市公共厕所规划和设计标准 (GJJ14 - 87) 饮食业油烟排放标准 ( GWBP5 - 2000)二、施工期间环境污染防治措施本项目施工期间将产生尘土、噪声、建筑与生活垃圾等污染，并可能产生一 定的水土流失，必须对其加以治理。(一)施工扬尘施工中的扬尘来自露天堆场和裸露场地的风力扬尘以及车辆行驶中的动力扬 尘。施工期间必须进行洒水抑尘，每天洒水 4-5 次，可使扬尘量减少 70

45、% 左右， 扬尘造成的 TSP 污染距离可缩小到 20-50m 。施工车辆在进入施工场地后，需 减速行驶，以减少施工场地扬尘，建议行驶速度不大于 5km hr 。施工现场应 采用防护网罩、围墙，减少扬尘对周围环境的影响，同时又可保护周围的安全。 为了减少施工扬尘， 保持施工场地、 进出道路以及施工车辆的清洁。 避免大风天 气作业， 应避免在风天气进行水泥、 黄沙等的装卸作业， 对水泥类物资尽可能不 要露天堆放， 即使必须露天堆放， 也要注意加盖防雨布， 减少大风造成的施工扬 尘。（二）施工噪声施工期产生的噪声具有阶段性、临时性和不固定性。主要分为机械噪声、施 工作业噪声和施工车辆噪声， 其中影

46、响较大的为机械噪声， 主要来自挖土机、 打 桩、混凝土搅拌机及装卸、切割等，在多台机械同时作业时，噪声叠加，对周边 将会产生一定的影响。 施工期尽可能迭用机械噪声较低的设备， 各机械设备的动 力噪声源声级一般在 85dB 以上，白天与夜间的噪声级均应达到 建筑施工场界 噪声限值 （GB12523-90） 的标准。在施工过程中，除抢修、抢险作业和因生产 工艺上要求或特殊要求必须连续作业外， 一般不得在夜间进行产生环境 4 噪声污 染的施工作业。（三）施工污水建设期间污水来源主要为大量淤泥的工地污水、生活污水等。工地污水含有 大量的淤泥， 若直接就近排入河道会使河道淤积， 造成清理困难； 生活污水

47、含有 大量的残渣及有机物， 将会影响排水系统及水体。 基础设施中的泥浆废水， 应经 沉淀后排放入道路中的雨水接纳井。 为防止在施工过程中的水土流失造成对周围 水体的影响在工地周围要开挖排水沟；不得在河沟、道路、雨水管口附近堆土； 地基工程应尽可能避开雨季； 及时平整场地， 减少工地坡度。 施工由于建材的堆 放、管理不当，遇暴雨时将被冲刷进入水体，必须对堆场采取防冲刷措施，减少 施工物质的流失。（四）建筑与生活垃圾项目施工期间产生的表层土、墙体废渣等建筑垃圾，可用作为填土，妥善处 理，不随意抛弃、转移和扩散而污染环境，制造新的“垃圾堆场” 。施工人员日 常生活垃圾应收集至指定的垃圾箱， 由环卫部

48、门统一处理。 严格执行环保建设项 目“三同时”制度，项目建成后，污染防治设施须经环保部门验收合格后方可正 式投入使用。三、消防工程本着“预防为主，防治结合”的原则，城市消防安全布局和消防站、消防给 水、消防通道、消防通讯等公共消防设施，将与城市其他基础设施统一规划，统 一设计，同步建设。依据中华人民共和国消防法 、建筑设计防火规范 、消 防站建筑设计标准、城市消防站布局与技术装备标准 、城市消防规划建设管 理规定等规范制定规划。按照有关规定设置火灾报警和消防通讯指挥系统。各类公共设施应规划建设 相应消防设施。严格消防管理，加强消防监督、消防教育和消防宣传，增强消防 意识。四、节能为贯彻国家颁布

49、的节能法 ，同时保持能源、环境与经济的协调发展，本项 目将采取具体措施， 合理利用和节能能源， 主要有： 总体布局上除符合规划要求外，变配电尽量靠近负荷中心， 以减少能量损耗， 同时选用节能安全型的电力变 压器及配电设施。选用国家推荐的节能型产品和设备，选用节能的照明器材，以达到最大的节 能效果，同时尽量降低峰值负荷和缩短运行时间，起到最大节能效果。五、节水创建节水型城镇，做到“三同时、四到位” ，即建设项目的主体工程与节水措 施的同设计、同时施工、同时投入使用；取水单位必须做到用水计划到位、节水 目标到位、节水措施到位、节水制度到位；采取有措施，降低管网漏损率；积极 推广节水型工艺、设备，降

50、低单位耗水率；科学制定各类用水定额，实行计划用 水；积极推广节水型用水器具。 绿化、 道路清洗及其他冲洗用水均采用二级处理 后的污水，以节约用水。第八章 组织机构与人力资源配置一、组织机构项目建设由某某公司负责实施，公司以市场化运作的方式，按照现代企业 制度规范开展经营管理活动。 公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。 下设总工室、 设计部、技术部、市政工程部、 建筑工程部、设备工程部、 材料部、 经营策划部、财务部、办公室、档案室等部门。二、人力资源配置公司目前共有工程管理人员 30 人，其中各专业高级职称人员 5 名，中级职称 人员 15 名。人员招收根据国家劳动部和人事部相关法规

51、以及某某县有关事业单位招工规 定依法进行。第九章 项目建设计划本项目计划 2012 年中旬完成前期工作， 包括可研报告的报批、 初步设计的报 批、施工图设计、工程招投标、征地拆迁等工作； 2012 年下旬动工建设； 2014 年底投入使用。本项目分项目建议书、可行性研究及审批阶段；规划设计编制及审批阶段、 施工及竣工验收阶段。项目建设期二年，计划进度如下： 第一年基本完成项目前期工作，包括可研报告的报批、初步设计的报批、施 工图设计、工程招投标。完成改造区块的拆迁工作，基础设施建设同步实施。第二年完成某某县陈武帝故宫重建工程、及其他附属设施工程，工程扫尾。第十章 总投资估算及资金筹措一、投资估

52、算（一）投资估算范围本项目建设实施区域内拆迁工程、陈武帝故宫重建工程、及其他附属设施工 程。（二）投资估算方法和依据、建设项目经济评价方法与参数 （第三版）国家发展与改革委员会、建设 部， 2006 年 7 月。、建安工程投资估算采用类似工程估算指标，并参照当地的取费标准。、房屋拆迂费用按 2007 年度某某县城市房屋拆迁货币补偿基准价格测算。、勘察设计费按工程费用的 3% 估算。、建设管理费按工程费用的 3% 估算。、建设监理费按工程费用的 2% 估算。、本项目预备费仅考虑基本预备费，按 5% 估算。、建设期利息按五年期银行基准利率上浮 30% 估算。（三）土地费用（含拆迁工程费用）估算本项

53、目建设征用国有土地 263 亩，拆除建筑面积 6950 平方米。根据某某县 近年来类似国有土地的征地费用、 某某县城市房屋拆迁货币补偿标准及项目周边 房产销售价格，国有土地的征地价格在 8-20 万元亩，按照稳妥原则取上限， 按照 18 万元亩估算，则征地费用为 4734 万元；拆迁补偿按 1500 元平方 米左右进行估算，拆迁费用在 1043 万元，总征地拆迂费用为 5777 万元。（四）建设期利息估算本项目商请银行贷款 20000 万元，期限为五年，项目建设期利率按照同档次 基准利率基础同比上浮 30% 计算，基准利率按照 2011 年五年以上长期贷款利 率加权平均值计算，即年利率 7.0

54、5% 作为基准利率基数。建设期贷款按第一年 实际占用 10000 万元，第二年实际占用 20000 万元来估算，建设期利息为 2749.50 万元。（五）项目投资估算结果本项目建设投入总资金 30747 万元，其中工程费用 19151 万元，工程建设其 他费用 7309.08 万元，基本预备费 1537.35 万元，建设期利息为 2749.50 万元。 （详见表 10-1 固定资产投资估算表） 。固定资产投资估算表表10-1单位：万元，元/ m2序号工程或费用名称估算价值占固定资 产总投资 的比例%备注工程量(m2)计算依据金额1建设费用1915162.3%1.1故居2700153444142

55、.791.2天居寺5050156307893.251.3商业民俗表演197278002538.161.4游人中心248128712450.81.5华表与石碑1561.6绿化429032008581.7广场铺地19090250477序号工程或费用名称估算价值占固定资 产总投资 的比例%备注工程量(m2)计算依据金额1.8园路82882001661.9停车场82881801491. 10码头1201. 11永电设施2002工程建设其他费7309.0823.7%用2.1征地拆迁费征地263征地18万/5777亩拆迁建亩，拆迁1500筑面元/ m2积 6950m22.2勘察设计费工程建设费574.53

56、用*3%2.3工程监理费工程建设费383.02用*2%2.3建设管理费工程建设费574.53用*3%3预备费(5) *5%1537.355%仅考虑基本序号工程或费用名称估算价值占固定资 产总投资 的比例%备注工程量（m2）计算依据金额预备费4建设期利息2749.509%5项目投入总资金30747100%、资金筹措和资金使用计划（一）资金筹措本项目建设资金来源为项目资本金和债务资金。项目资本金10747万元，占比34.95%，由某某公司自筹解决。债务资金20000万元，占比65.05%，商请银行五年期贷款。拟由项目业主已取得土地权证的某某县经济开发区经三路城镇混合住宅用地进行抵押贷款，该地块75

57、432平方米，按照120万元/亩估算土地价格为13560万元，抵押率 在59%左右。（二）、资金使用计划本项目建设期为2年，建设资金分年投入，第一年投入15988.44万元，第二年投入14758.56万元。（详见表10-2投资使用计划与资金筹措表）附表10-2投资计划与资金筹措表单位：万元序号年份建设期合计项目121总投资15988.4414758.56307471.1固定资产投资15071.9412925.5627997.5其中：建设期利息916.518332749.51.2流动资金2资金筹措15988.4414758.56307472.1自有资金5988.444758.5610747其中：

58、用2.1.1于流动资1537.351537.35金2.2借款100001000020000第十一章 财务效益分析一、财务评价基础数据与参数选取（一）评价依据、建设项目经济评价方法与参数 （第三版）国家发展与改革委员会、建设 部， 2006 年 7 月。、各级政府有关政策，同类项目有关运营参数（二）基础数据1 、计算期 项目计算期设定为年，其中建设期 2 年，营运期 5 年。2 、贷款利率本项目债务资金 20000 元，商请银行五年期贷款，第一年发放 10000 万元， 第二年再发放 10000 万元。发放贷款 20000 万，贷款利率按照基准利率上浮 30% 计算。、财务基准收益率财务基准收益

59、率设定为 6% 。4 、税费 本项目采用封闭式运作，有关上缴税费由全部予以减免或返回给项目承办单位，因此不考虑税费5 、土地出让价格据某某县国土资源局提供的近年长兴城区商住用地出让情况，经济技术开发 区和龙山新区近三年土地拍卖价格每亩在 300-450 万元，按照稳妥原则取中值， 土地出让单价按 350 万元亩估算。二、项目收入估算1 、项目营运收入项目营运收入主要来源于门票收入及旅游消费收入等，按照近年旅游行业年 增长率 20% 的比例来测算，本项目按照营运期第一年旅游人数 3.6 万人年估 算，门票收入按照 80 元票，人均销售收入按照元 150 人计算，得到项目运 营期内第一年年营运收入

60、为 828 万元。项目营运期内门票收入及旅游消费收入 合计 13661.24 万元。2 、其他收入县政府相关文件明确，将项目相临地块近 86.56 亩的土地由县土地储备中心 收储后上市拍卖，作为本项目开发配套措施专项用于归还本项目所筹集的银行借 款，测算时将其作为本项目的其他收入来源。 其中预测在项目运营后第一年出让 （即项目开发第四年） ，出让金在 2 年内全部到位，该部分作为政府补助收入， 不计算相关税费。出让地块 86.56 亩，按照 350 万元亩估算，经计算土地出 让收入为 30296 万元。（详见附表 12 -1 ）表 12-1 营业收入和营业税金及附加估算表 序号项目年份3456