上海浦西中心写字楼项目市场定位报告

1、一、前言二、宏观市场综述三、供求分析四、上海市市场租售价格分析五、人民广场淮海中路板块1、供求分析2、租金情况分析3、客源情况分析i 客户来源ii 客户行业分析iii 客户需求六、南京西路板块供求分析租金情况分析3、客源情况分析高档产品客户分析i 客户来源ii 客户行业分析iii 客户需求中档产品客户分析i 客户来源ii 客户行业分析iii 客户需求七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析1. 层数和体量2、面积和层高3、外立面4、大堂5、电梯6、车位7. 其它内部配套八、政策对写字楼市场的影响、近期出台政策介绍2、政策的时间效应3、分析九、典型楼盘一、前言随着中国加入世界贸易组织、2010

2、年成功申办世界博览会、F1 赛车场、环球乐园的立项，外资对上海的信心倍增，上海经济的未来将一片光明。经过近10年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的 优势。财富周刊一项调查数据表明，跨国公司在中国设立地区总部选址时，上海对其他大城市更具有吸引力；各大财团经济巨头纷纷进驻上海。2003年中国入世对写字楼市场的利好影响开始逐渐显现， 加上上海市政府对跨国企业地区总部推出的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构成上海写字楼需求的强劲原动力。回顾上海写字楼市场的发展历程，经历了膨胀、鼎盛和衰退，

3、当前正处于繁荣复苏的时期。目前甲级写字楼供给需求同步增加，空置率进一步下降，办公楼市场处于上升通道。甲级写字楼开始改变原先只租不售的模式，市场上出现全幢出售的甲级写字楼。乙级写字楼整体租售情况不如甲级， 中、 低档写字楼产品租售价格停滞不前， 将逐渐被市场所淘汰，性价比高的项目颇受中小企业青睐，小面积商务间成为市场追寻的新热点。、宏观市场综述综合竞争力全国首位： 上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。保持良好增长： 上海经济继续保持良好增长， 2004年，上海经济再创佳绩，国内生产总值（ GDP ） 7450.27亿元，比上年同期增长 13.6。（见图一）图 1 199

4、7-2004 年上海 GDP 和 GDP 增长变化情况资料来源：上海统计局平稳的快速发展期： 在全球经济不景气的背景下，作为经济中心的上海经济逆风飞扬，进入了一个比较平稳的快速发展时期。产业结构的成功调整，第三产业成为上海经济增长的支柱产业；连续多年两位数的增长更是引人注目。19983003年上海FDI及增长率变化数据来源：上海统计局外资涌入： 外商投资企业在推动经济增长中正起着越来越大的作用。吸收外资规模继续扩大，结构进一步优化。2004年吸收外资合同金额116.91 亿美元 ,比上年增长 12.6%；实际到位金额 65.41 亿美元。大量外资涌入绝对量的增加以及占全国引进外资总额比重的提高

5、，使得上海经济以不同于全国增长与波动的轨迹运行。分析外资的 涌入和上海产业结构的调整也对上海 的房地产市场提出了新的需求。以 写字楼为例子，这几年上海的办公楼供给在不断增加，但占用率却保持较高的水平。 2004 年上海办公楼的占用率为86.6%，好地段的甲级和乙级写字楼 占用率为100%，空置率比前几年有所下降。在办公楼承租方中，内资企业占 42.94%， 外资 和港澳台企业占54.95%，个体占1.11%。 外资 企业的进驻，不仅增加了对办公楼、商业营业楼宇的需求，也增加了对住宅的需求，特别是增加了对有地方特色的石窟门和环境优美高档住宅的需求。三、供求分析1、甲级写字楼供应量1997年以后，

6、受到亚洲金融危机的冲击，写字楼开发投资出现连续下滑的迹象；为改变写字楼市场空置情况日益严重的状况，政府开始停止经营性写字楼用地的审批，从而进一步限制了近几年写字楼的开发投资和市场供应。进入 2000年写字楼市场在经过两年的恢复期之后，市场景气指数大增，开发商逐渐恢复了入市发展的信心，在高科技产业、IT信息业、跨国公司等多股力量的共同作用下，沪上写字楼吸纳量增长，空置率迅速下降。2002年底至 2003年初，办公楼土地大量供给，按照新写字楼3年至4年的建设周期计，2006至2007年又将是新一轮供应热潮。预计2005年至 2007年底，上海甲级办公楼的供应面积总计将达230万平方米，今后三年内上

7、海的甲级写字楼增长将达62% 。2002 2004 年甲级写字楼市场处于市场高位，保持平稳发展，房地产市场的持续向好，产权写字楼吸引投资消费群体的进驻，带动写字楼市场的繁荣，呈现供不应求的消费趋势。预测今年是甲级写字楼投放的小高峰年，如无意外，预计今年上海落成交付的甲级写字楼共有7幢，为嘉华中心、都市总部大楼、花旗集团大厦、汇亚中心、港汇双塔、新茂大厦和上海银行大厦。这7幢大楼为上海甲级写字楼市场新增供应量将达54.8万平方米。2004年上海甲级写字楼的平均空置率降至6.51% ， 2004年上海甲级写字楼的总吸纳量约达到50.2万平方米，比2003年全年增长近一倍。特别是静安、卢湾及黄浦等区

8、在2004年底的剩余量相当紧张，市场空置率低于5。2005年第一季度，上海甲级写字楼投放量为6.5万平米，而吸纳量为3.9万平米，空置率保持在7% ，变化不大。预计 2005-2006 年，上海写字楼市场将会出现第二波增长态势， 甲级写字楼市场依然看好。 而从租赁与买卖来看，仍是以租赁为主，买卖为辅。从档次分配来看，仍旧是甲A级写字楼以租赁为主，甲B级和中档以下写字楼会出现租售并举的现象。2005 年年初起，外资银行以及海外地产基金普遍看好上海甲级办公楼市场。相对于住宅及商铺市场，上海甲级写字楼由于产权集中并且透明度高，对于着重风险管理的外商基金具有较高的吸引力。四、上海市市场租售价格分析数据

9、来源：绎凯博才研发中心市调组上海各区的甲级写字楼租金水平1996年达到顶峰后开始下调，1999年达到谷底后止跌反弹， 2000 2002年有大幅度增长。 2004年全市甲级写字楼平均租金较2003年大幅提升 0.07美元， 达到0.73美元/平方米/天。2005年一季度上海甲级写字楼租金上升6.6% ，至 0.81美元/平方米/天，可供租用的空置面积继续下降。各区域租金变化非常小，主要商业地区的租金反映了整个城市的平均水平，新的供应抵消了需求的增长效应，使得租金保持了基本不变， 2004 年开始市场价格稳步上扬，成交租金维持较高水平。从 2000 年开始，上海甲级写字楼销售价格开始稳步增长，但

10、是增幅没有租金快。今年第1季度，售价达到3150美元/平方米，比上季度增长7.1% 。受供给关系的影响，写字楼市场已经进入新一轮的上升期。新上市的写字楼在智能化、环境上均达到了较高标准。交通便利、设施完善、价格较低的写字楼成为中小企业及投资者关注的对象，带动价格持续上扬。五、人民广场淮海中路板块人民广场： 该板块地处上海市城市交通中心，加上完善的购物环境和良好的物业管理服务， 是上海最早形成的高档写字楼板块。人民广场是集商务、金融、高级住宅于一体的中央商务区，也是现代交通网络的汇聚点。嘉里不夜城、世界贸易大厦等高档写字楼汇聚于此，飞利浦、阿尔卡特、莱因等国际着名公司的入驻更凸显这一黄金地区无比

11、尊贵品质。淮海中路板块 ：西藏路成都路高架区域，是上海商务楼最集中的区域之一，其中包括：兰生广场、金钟广场、上海广场、力宝广场、香港广场（南北楼）、香港新世界广场、中海广场、柳林 大 厦、大上海时代广场、瑞安广场、中环广场、企业天地大厦等。成都路高架陕西路区域，其中的商务楼有：新华联商厦、二百永新大厦、久事复兴大 厦等。这些商务楼绝大部分楼下的裙房用于商业用途，楼上则为办公用途。商圈内办公楼总面积：约为 55 万平方米点评：这里集中了许多境外着名的发展商，尤其以香港地区的开发商居多，发展商的实力雄厚、信用良好；同时大部分的商务楼均聘请了资质良好的物业管理公司，以提供给租客优质的服务。淮海中路商

12、圈周边环境交通的便利性：高架：南北高架及延安路高架是分别贯穿市中心的南北、东西的主要干道机场：距虹桥机场约十几公里路程点评：商圈位于市中心，延安路高架、内环高架、南北高架和徐家汇路形成“王”字型主体交通，交通极其便利。商圈内的景观：绿地：延中绿地、太平桥绿地及两个法式公园淮海公园、复兴公园水景：新天地里的太平湖、延中绿地里的人工湖市级文保护建筑： 新天地里着名的 “ 一大”会址周围大片的石库门建筑， 保留了上海典型的建筑风貌、物保护建筑还有“尚贤坊”、中环广场的商场部分等点评：在这个商圈内可以看见上海发展变化的脚步，既有传统的建筑，又有全新的建筑。比如：站在力宝广场的北侧，您可以看见延中绿地、

13、市政府办公大楼、上海大剧院、市规划陈列馆等一系列景观。淮海路又是近代历史的浓缩，是繁华时尚的体现，是海派文化的映像。这里有上海特色的石库门，有中国共产党的诞生地，众多的历史名人遗迹使其积淀了独特的人文魅力。商圈内的景观非常漂亮。商圈内酒店、购物、餐饮、娱乐酒店：香港广场北楼的酒店式公寓、社科院里的御景苑、美臣大酒店、五星级的新锦江大酒店、花园饭 店等。购物：有太平洋百货、百盛购物中心、大上海时代广场、伊势丹百货、东方美莎、新华联商厦、众多商务楼下的裙房商场部分，还有相当多的品牌专卖店。餐饮：其中包括了新天地里的s t a r b u c k S、宝莱纳、香港采蝶轩等众多的餐饮名店，还有达伶港川

14、菜、大食代美食广场、海上星餐厅、巴西达伽玛烤肉、KFC、麦当劳、p i z z a-h u t等众多中西式餐饮美食餐厅娱乐：金碧辉煌、钱柜KTV、好乐迪量贩式K TV、思南路上的D. N. A、Boca、还有新天地里众多的特色PUB。点评：淮海路位于上海市的中心，是上海最繁华的商业街区之一。现代化建筑林立，时尚名品荟萃，紧随世界潮流。不同档次的宾馆群，“王”字形的立体交通，吃、住、行、游、购、娱设施齐备，无不让你感受到新奇、悦目、便捷。良好的购物环境、众多的餐饮娱乐名店，以及优越的酒店服务为淮海中路商圈增色不少。淮海中路上的公交线路：126 路：虹桥路新开河02 路：宜山北路龙门路926 路：

15、上海体育馆新开河945 路：航南路新开河42 路：广东路外滩上海体育馆911 路：老西门万科城市花苑920 路：宜山北路老西门、轨道交通地铁一号线新客站 莘庄站点评：淮海路是上海着名的中心商业街区，交通便捷，四通八达。借助地铁一号线的优势：贯穿淮海路，西经徐家汇商业圈，至莘庄新城，北经人民广场，至新客站，东至浦东，各类公共交通可达各处，附近 M8 线即将开通，它将给此处带来滚滚人潮及商机。2个，预计2005年推出，淮海中路该区域写字楼市场长期处于供不应求状态，人民广场区域在建楼盘板块的企业天地也将在今年推出。区域新增或在建写字楼名称开发商位置总建 面积 (m2)层数建设状况预计开售时 间都市总

16、部大 楼多福 房地产西藏中路、广中路4.1万22F装修2005企业天地瑞安集团紧邻 新天地一一完工2005分析:人民广场淮海中路板块现有写字楼总供应量74万平方米,占上海写字楼总量的 31%,来福士广场、企业天地等顶级办公楼的出现使该区域高档办公楼的面积大幅度增加。2004年底该区域写字楼空置率继续下降至3.2%,虽然近期新建的楼盘如都市总部大楼、企业天地等有一定的体量，但由于目前该区域可开发的办公用地缺乏，后继供应量的缺乏，将使该区域仍然 保持供应紧缺的状态2、租金情况分析自04年下半年起租金价格整体处于稳步上升阶段，高档楼盘仍将有进一步上升的空间，中档楼盘也将有小量涨幅。由于半年内淮海路人

17、民广场板块新推出的办公楼较少，因此该板块近几个月内租金主要是受上海甲级写字楼市场整体租金水平上升的影响；加上年末又是办公楼租赁的高峰时间段，因此产生了0.1美元左右的涨幅。分析：由于近期空置率进一步下降，该区域市场供应处于供不应求状态，以时代广场、来福士广场为代表的高档楼盘租金报价已经达到1.01.2美元/平方米/天，周边楼盘如香港广场、中环广场等也达到0.85-1美元/平方米/天。由于目前该板块市场长期处于供应紧张的状态以及近两年周边将推出的新楼盘如企业天地等品质较高，可以预见未来两年该板块甲级写字楼租金价格将保持上升趋势。代表楼盘租金价格物业名称租金（美元/平方米/天）物业费车位租金入住率

18、香港广场0.854美元/月1600元/月满租香港新世界广场0.84美元/月1500元/月98%中环广场1.03.75美元/月1600元/月99%时代广场1.23.6美元/月1700元/月满租瑞安大厦1.33.6美元/月1600元/月满租来福士广场1.03.9美元/月1760元/月满租港陆广场0.83.2美元/月1800元/月98%分析:0.1 美元，与其他板块相比从 2004 年 1 月到 2005 年 1 月，淮海中路板块甲级写字楼租金均价上升 上升幅度较小；由于个案品质高，又处于市中心板块，吸引了大量高端客源，因此整体出租率高，该板块多数办公楼长期处于满租状态，且原有租金水平较高。时代广场

19、、瑞安大厦等金三角高档楼盘租金价格报价已经达到 1.2 1.3 美元/平方米/天，在其带动下周边楼盘如来福士广场将报价由原来的 0.90 美元/平方米/天提高到1.0美元/平方米/天。由于目前该板块市场处于求大于供的状态以及近两年周边将推出的新楼盘如都市总部大楼、 企业天地等品质较高，可以预见未来两年该板块甲级写字楼租金价格将保持上升趋势。3、客源情况分析该区域客户以咨询服务、贸易和制造业为主，又50 多家世界 500 强企业、 800 多家着名跨国企业入驻。i 客户来源分析：以瑞安广场和时代广场为代表的淮海中路板块高档写字楼作为上海顶级写字楼，虽然租金价格较高，对于有实力的外资企业仍然具有相

20、当大的吸引力，其客户群中外资占有85 ，如麦肯锡、杜邦、拜耳等大型中资企业也入驻在此，这些企业的由足够的能力承担高额的租金， 他们追求的是高档的办公环境和完善的物业服务。瑞安广场和时代广场的开发商和物业管理公司为知名的香港企业， 对客户定位的针对性较强， 目前 该区域倾向于香港和欧美的知名企业，因此香港和欧美企业占有较大的比重。ii 客户行业分析分析：咨询服务和贸易企业对交通的依赖性较强，该区域强大的交通网络是吸引此类客户的主要原作为上海最早形成的高档写字楼板块，该区域已经形成较强的商业办公氛围，因此对实力较强的知名跨国公司又较强吸引力。iii 客户需求对于各行业顶尖的企业，更注重办公环境和物

21、业管理水平。350-400 个车位设计，有效满足客户车位需求。200-300 平方米小面积租借为主，各层公共会议室的设计，满足客户的又一重要需求。大厦裙楼引入国际名牌购物中心，形成上海最高档的购物商圈，满足企业员工购物需求。六、南京西路板块南京西路板块： 成都路高架延安路区域，是上海商务楼最集中的区域之一，其中包括：南证大厦、555 大厦、博爱大厦、中创大厦、静安新时代广场、锦江向阳大厦、梅陇镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、上海商城、中欣大厦、轻工机械大厦、上海机场城市航站楼、上海嘉里中心、上海展览中心等。商圈内办公楼总面积：约为 52 万平方米由于地处市中心繁华商圈， 每天都有大量的人流光顾

22、南京西路商圈， 因此在这些商务楼楼下的裙房多用于商业用途，楼上则为办公用途。点评：优越的地理位置，便利的交通设施，完善的购物环境，良好的物业管理服务，政府高效的配套服务，这些优势正吸引着越来越多的跨国公司争相入驻南京西路商圈。南京西路商圈的周边环境；.交通的便利性：高架：延安高架及南北高架是分别贯穿市中心的东西、南北的主要干道；机场：距虹桥机场约十几公里路程；点评：商圈位于市中心，延安路高架、内环高架、南北高架和长寿路形成纵横交错的主体交通，交通极其便捷。.商圈内的景观：绿地：位于静安寺的静安公园、位于北京西路、石门一路的“东八块”绿地。保护建筑：哈同花园（今上海展览中心）、距今已有1750

23、多年历史的静安寺、近年来,融合石库门风情与欧美建筑风格，建成西王小区、王家沙花苑小区等。点评：这里是上海石库门建筑最为集中的区域，追寻三十年代大上海石库门文化风情的最佳场景；上海商城、上海展览中心、嘉里商务中心坐落其中，构成了近现代优秀建筑交相辉映的独特景观。.商圈内的酒店、购物、餐饮、文化娱乐酒店：有着名的波特曼酒店、锦沧文华酒店、四季酒店等五星级酒店。购物：有梅陇镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、伊势丹百货、久光百货、伊美时尚广场、上海商城、鸿翔百货、众多商务楼下的裙房商场部分，还有众多的时尚品牌专卖店。餐饮：传统中式的有着名的梅陇镇酒家、绿杨村酒家、王家沙，其他有小南国、金钱豹、巴西达伽玛

24、烤肉、玛满矿泰国餐厅MaBoonKrong、starbucks、香港避风塘、台南担仔面、大渔日本料理、达伶港川菜、大食代美食广场、 KFC 、麦当劳、 pizza-hut 等众多中西式餐饮美食餐厅。文化娱乐：有70 多年历史的百乐门歌舞厅、美琪大戏院、环艺影院、帕多瓦KTV 、艳阳天MandarinSky、乐贝尔 LeBelle、马龙美式酒吧Malone sAmericanCaf 6等。点评： 南京西路是上海最繁华的商业街区之一， 现代化建筑与传统建筑交相辉映。 高档次的宾馆群，便捷的立体交通，商圈内吃、住、行、游、购、娱设施齐备，为周围众多商务楼里的白领，以及来自海内外的游客提供了一个理想的

25、集旅游、观光、购物、休闲、娱乐的氛围；世界各国的风味美食与中国传统美食文化在此融为一体，众多的 Cafe Pub成为南京西路商圈一道亮丽的风景。.南京西路公交线路20路九江路外滩-中山公园、24路复兴东路外滩-长寿新村37路美丽园-齐齐哈尔路、40路乌鲁木齐路-骊山路41路龙华天目东路、57路铜仁路龙柏新村62路美丽园杨桥、 76路中潭路-宜山路凯旋路109路南浦大桥-上海火车站、112路人民广场-万里城128路南洋中学-沪太新村、148路昌平路-昌平路轨道二号线：中山公园-张江高科技园点评：南京西路是上海着名的中心商业街区，交通便捷，四通八达。借助地铁二号线的优势：将浦 江两岸连为一体，贯穿

26、浦东，西至中山公园商圈，途经人民广场，横跨小陆家嘴金融贸易区及世纪公园，东 至张江高科技园区，各类公共交通可达各处，给南京西路商圈带来滚滚人潮及商机。1梅龙镇广场5嘉里中心2中信泰富广场6恒隆二期3恒隆广场7东海大厦4中欣大厦8越洋广场注：红色为在建项目.供求分析多数写字楼长期处于满租状态，市场供不应求；预计到07年新增的27万供应量不足以彻底解决越来越多的跨国公司争相入驻的需求，市场供不应求状态仍将持续。区域新增或在建写字楼名称开发商位置总建面积(m2)层数建设状况预计开 售时间东海广场北京西路一期7万50封顶2005明园大厦上海明 宇房地产 公司胶州路1号， 愚园路、胶州 路路口1.3万1

27、5主体施工2006年中恒隆 二期8.1万主体施工2007年底嘉里中心二期5力商业打桩2007会德 丰广场华山路、愚园 路交叉口11.4 万58打桩2007越洋广场越洋、越 洋恒捷常德路、南京 西路交叉口20万，其 中写字楼 8晚，商业 3万，公寓 9万地上/、,层 商场，总 高度32.5 米；办公 楼43层，总高度188.9 米； 公寓楼24 层，总高度 98.9 米。打桩2007分析:南京西路板块现有写字楼总供应量52 S平方米，占上海写字楼总量的21%,该区域将以目前上海最好的办公楼：恒隆广场、中信泰富、梅龙镇广场组成的写字楼金三角为中心形成上海最为密集的办公楼区域之一。南京西路板块规划甲

28、级写字楼总建筑面积130多万平方米，将成为浦西最大的办公楼板块。至2007年该区域还将有东海广场、恒隆二期等27万新增供应量陆续上市，该区域办公楼长期供应紧缺的情况有望得到缓解。.租金情况分析租金价格处于稳步上升阶段，仍将进一步上升。代表楼盘租金价格物业名称租金（美元/平方米 /天）物业费车位租金入住率上海嘉里中心0.90-1.03.8美元/月187美元/月满租恒隆广场1.0-1.23.8美元/月180美元/月95%中信泰富1.1-1.23.8美元/月180美元/月95%中欣大厦0.7-0.853.8美元/月180美元/月满租梅龙镇广场1.03.8美元/月180美元/月95%分析:从2004年

29、1月到2005年1月，南京西路板块甲级写字楼租金均价上升0.09美元，与其他板块相比上升幅度较小；主要由于该板块多数办公楼长期处于满租状态，且原有租金水平较高。恒隆广场、中信泰富等金三角高档楼盘租金价格报价已经达到1.0 1.2美元/平方米/天，在其带动下周边楼盘如嘉里中心将报价由原来的0.90美元/平方米/天提高到1.0美元/平方米/天。由于目前该板块市场处于求大于供的状态以及近两年周边将推出的新楼盘如东海大厦、恒隆二期等品质较高，可以预见未来两年该板块甲级写字楼租金价格将保持上升趋势。3、客源情况分析大量国内外航母级企业和领事馆入驻，突显区域产品吸引力。高档产品客户分析国内外各行业顶尖企业

30、入驻，注重产品品质和物业管理水平。代表企业：惠氏，摩托罗拉、KPMG、AMD、GE等i客户来源分析：85%,如华为等大型以恒隆广场和中信泰富为代表的南京西路板块高档写字楼作为上海顶级写字楼，虽然租金价格较 高，对于有实力的外资企业仍然具有相当大的吸引力，其客户群中外资占有他们追求的是高档的办公环境和这些企业的由足够的能力承担高额的租金，完善的物业服务。目前恒隆广场和中信泰富的开发商和物业管理公司为知名的香港企业， 对客户定位的针对性较强，该区域倾向于香港和欧美的知名企业，因此香港和欧美企业占有较大的比重。ii 客户行业分析分析：作为市中心最高档写字楼聚集的板块，入驻企业行业背景有多样化趋势；极

31、佳的商业氛围吸引了各行业顶尖企业入驻。高素质的物业管理是吸引客户的另一个重要因素，如中信泰富广场的物业管理为了保证办公人员素质，拒绝房地产业及培训机构入驻。iii 客户需求对于各行业顶尖的企业，更注重办公环境和物业管理水平。350-400 个车位设计，有效满足客户车位需求。200-300 平方米小面积租借为主，各层公共会议室的设计，满足客户的又一重要需求。大厦裙楼引入国际名牌购物中心，形成上海最高档的购物商圈，满足企业员工购物需求。中档产品客户分析国内和日韩企业所占比例较大，咨询服务业为主，租金价格是客户最为注重的因素。代表企业：大金投资、广电日人寿保险等i 客户来源分析：以国内外中小型企业为

32、主，其较低的租金是吸引该客户群的主要原因。其价格较低，分割面积较小的定位较为符合实力一般的国有企业和善于计算成本的日韩企业。ii 客户行业分析分析：市中心商圈绝佳位置和区域相对较低的租金价格水平吸引了国内外众多中小型咨询服务企业和事务所入驻。将周边大型企业作为目标客户，也是咨询服务类行业入驻的主要原因之一。iii 客户需求 对于此类中小型企业客户，租金价格成为其主要参考标准，此类客户的目的是以较低的租金价格入驻到南京西路商业圈。针对此类客户特点，适当减小分割面积，降低总价；同时提供会议室租赁服务供客户使用是该区域中档写字楼的又一卖点。A.七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析 抽样产品基本

33、配套表物业名称层数总建 筑面积单层面积可分 割面积净层高外立面大堂电梯车位内部其 他配套恒隆广场661405931780200-17802.74层挑高， 豪华中庭，18部客梯，2部货 梯（迅达）400购物中心中信泰富46770001900129-19002.73层挑高，大理石装饰材料21部奥的斯365购物中心上海嘉里中心26344781462111-14622.7深蓝色玻璃幕墙 结合钢架豪华酒店大堂设计， 挑高15米，大理石和 花岗岩三菱电梯，10部餐厅、健身中心中欣大厦4382000145528002.5-2.8双层中空玻璃，氟 碳烤漆铝板净高6.5米，优质花 岗石，吊顶配以灯饰10部客梯日

34、立262商场、餐厅南证大厦4911071410002050244-4812.7采用进口玻璃幕 墙、铝复合板及五 金配件3层挑高，墙、地面贴大理石及花岗岩9部客梯日立商场、餐厅、 购物中心港陆广场365400010001500100-2502.5-2.6采用热反射中空 玻璃幕墙加花岗 石，外观雄伟，又 有较好的防辐射效果地台及墙身铺砌上等 进口花岗心及玄后, 并设假大花及灯饰10部客梯奥的斯商场、餐厅物业名称层数总建 筑面积单层面积可分 割面积净层高外立面大堂电梯车位内部其 他配套香港广场38407041000127292-2162.6米用花卤岩贴面PC幕墙加上铝合 金玻璃幕墙，外观 简洁，耐久

35、性强墙、地面贴大理石及 花岗岩8 部(OTIS )商场、餐厅、购物中心高档办公楼大多拥有气派的大堂，装修豪华，极大地提升了个案的品质。以标准交房为主，部分个案附送全套办公家具，即时就可入住，服务一流。个案多数配备10部以上客梯，且分区运行，极大疏通了楼宇内人员的流动。高档个案除依赖优越的外部设施，自身更提供高档的豪华会所和高级商务活动的支持服务。上述产品分布情况1.层数和体量层数范围高档产品比例中档产品比例20-3000125%30-400250%40-50240%125%50以上360%建筑囿积高档产品比例中档产品比例3-5万00125%5-10 万120%375%10万以上480%00目前

36、市场中档甲级办公楼一般为20-40层，体量10万平方米以下，电梯数量10部左右。目前市场高档甲级办公楼一般要为40层以上，体量10万以上，电梯数量 20部左右，分高中低三个区。2、面积和层高单层向积个数比例分割面积个数比例1000-1200444%100以下111%100-200556%1300-1500556%200以上333%市场单层面积主要在 1300-1500平方米，1300平方米的嘉里中心等楼盘属于中等品质。分割面积在100平方米以下的仅有香港广场、港陆广场；目前市场上越来越多的大楼如恒隆广场等 高档产品采用无柱设计，采用自由分割的方式。大部分楼盘都采用 2.7米的层高设计，改变了原

37、来写字楼曾高较低的状况，营造宽敞明亮的工作环 境，无压抑感。3、外立面目前市场上甲级办公楼简约现代的风格最为流行，最新建造的产品几乎都采取此类风格。目前市场许多产品底层区和高层区采用不同的面积和外形，取代原有的上下面积统一的楼盘形态。目前市场比较流行的外立面材料主要分为以下三种类型：南证大厦采用最先进的玻璃幕墙，对幕墙框架作了鳞化处理，基本消除了光污染。港陆广场采用热反射中空玻璃幕墙加花岗石，外观雄伟，又有较好的防辐射效果。香港广场采用花岗岩贴面PC 幕墙加上铝合金玻璃幕墙，外观简洁，耐久性强。4、大堂目前市场大堂的主流趋势是超高的挑高，巨大的空间和面宽以及高品质的玻璃墙面，给人明亮气派的感觉

38、。嘉里中心豪华酒店大堂设计，挑高 15 米，使用名贵大理石和花岗岩，吊顶灯饰，不仅高雅气派还给来访者和工作人员舒适的休息空间。南证大厦大厅开阔的空间和自动扶梯的设置，不仅给人气派感觉，而且很好的配合了其电梯单双分层的设计。5、电梯目前市场上甲级写字楼更加注意电梯的品质，玻璃门厅的设计成为主流的趋势，数步电梯共用一个梯井的设计也在烂尾楼项目中较为流行。高档写字楼的电梯配置一般为每15-20 层 6 部电梯配置，为了解决垂直交通的速度问题，现实行高中低区的分区电梯设置，各区电梯速度也有不同。上海甲级写字楼中使用最多的电梯品牌为三菱和奥的斯。其中三菱电梯的占44.4 ，而中信泰富、港陆广场等大厦则使

39、用奥的斯电梯。可见高品质的名牌电梯配置也是甲级写字楼的选择的趋势。来福士广场电梯采用过度层设置，节约电梯井占用面积，有助于提高得房率，但有时需要在过度层等待，增加了梯内等待得时间。因为来福士广场原为烂尾楼项目，此设计是一个无奈的弥补措施。对于项目的特点选择有特色的电梯功能设计也将来是高档甲级写字楼电梯选择的考虑因素。恒隆广场的迅达电梯速度和品质较高，但在电梯内手机基本没有信号是其致命弱点。因此，选择产品品牌的同时也应注重实用的细节问题。6、车位目前市场上新的甲级办公楼在体量增加的同时也增加了车位的数量，改变了原先写字楼车位紧缺的现象，而且从新建的产品趋势看车户比正在向更高的水平发展。数量高档产

40、品比例中档比例200-300004100%300-400360%00400以上240%00中档写字楼体量较小，因此车位设置在200-300个范围内；而高档写字楼体量较大，客户较多，部分楼盘如恒隆广场和中信泰富还需为商业裙房准备足够车位，因此车位数量一般在400个以上恒隆广场和中信泰富广场在其广场内设置地上停车位，方便客户临时停车。早期建成的写字楼如梅龙镇广场等为了增加车位数量，车位间隔较小，通道狭窄，通道坡度较大，都给客户出入停车带来了不便；而以恒隆广场和中信泰富位代表新楼在车位间隔和通道都比梅龙镇广场提高许多，这些改进也有其无柱式办公楼设计的原因7. 其它内部配套综合考虑客户需求针对客户特点

41、的设置配套设施， 使物业服务功能更加全面， 更好的满足客户需求。中信泰富中多数楼层位小面积分割办公室，其每个楼层提供 2 个大会议室供客户使用，节省了客户设置会议室的面积。梅龙镇广场、中信泰富和恒隆广场的裙楼为大面积高档商业用途，不仅为客户提供了购物消费的场所，同时大量世界名牌的进入也提高了该区域的商业氛围和档次。八、 政策对写字楼市场的影响1、近期出台政策介绍2005 年 3 月 6 日，上海市政府发布关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见。2005 年 3 月 7 日市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知，规定个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不

42、满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依 5% 的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“营业税及附加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。2005 年 3 月 16 日， 中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平， 基准利率调整为6.12% ，同时实行下限管理。2005 年 3 月 26 日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。2005 年 3 月 29 日，上海市政府出台关于进一步加强个人住房贷款管理的指引 ,重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供

43、住房贷款及转按揭服务，交易时并增加营业税。2005 年 3 月 26 日，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知。一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005 年 4 月 6 日，上海市房地资源局推

44、出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不再并办”的政策引人注目。2005 年 4 月 27 日， 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议， 分析当前房地产市场形势， （简称“新 8 条”）。一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。2005 年 4 月 30 日，国务院七部委联合下发关于稳定房价工作的意见，主要内容包括：一、强化规划调控，改善住房供应结构。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，要保证中低价位、中小套型住房的有效供应。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中