上海虹桥交通枢纽商业网点规划专题研究报告

1、xx虹桥交通枢纽商业网点规划专题研究H2007-12-29 16:38:00| By:杨宝民杨宝民江禾向平目录一、虹桥交通枢纽规划要点二、虹桥交通枢纽周边10公里商圈及其竞争情况三、虹桥交通枢纽片区商业网点规划思路四、虹桥交通枢纽航站楼商业综合体研究五、虹桥交通枢纽磁悬浮及高速铁路火车站综合体研究六、站前商业区大型综合体开发研究普导 目乐XX新摩尔商业管理公司先后完成了 XX地铁商业综合体和XX松江轨道交通枢纽商业综合体论证工程，同时在效劳XX新火车站高速铁路及其周边8公里片区商 业网点规划研究课题，在交通枢纽区域商业规划和商业综合体开发与运营方面具 有核心能力。英国阿特金斯公司参与了 XX虹

2、桥交通枢纽规划工作，双方共同深化对虹桥交通 枢纽区域规划的认识，两家公司组成联合小组专题研究 XX虹桥综合交通枢纽片 区商业规划以及在该区域开发世界一流商业综合体的高难度课题，整合规划设计、商业规划、招商和经营管理一流团队效劳虹桥区域各类商业综合体（包含酒店、公寓、写字楼购物中心、商业街区）工程。杨宝民先生从2006年开场认定虹桥交通枢纽的学术研究价值,期待对虹桥新城的开发与建立有所奉献。虹桥交通枢纽规划要点XX 虹桥交通枢纽位于闵行区华漕镇,属于 XX 郊区。 XX 市政府正式发布?XX 市综合客运交通枢纽布局规划?，其中称，规划中的虹桥综合交通枢纽是包括城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客

3、运、市内公交等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸， 近 27平方公里的占地面积也使之成为将来XX 最大的铁路客运站。在主体建筑内的地下设置两个城市地铁车站， 引入 5 条通往 XX 市区各个方向的地铁线;在主体建筑的东西两侧分别设有交通广场，分别设置长途高速巴士、城市公交车站和出租汽车场地， 区域内还配置了足够的社会车辆停车场。 另外， 在枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了 3 条贯穿整个建筑东西向的大通道， 并布置商业、餐饮等设施。虹桥接通枢纽的规划 X 围为:东起外环线（环西一大道）,西至现状铁路外环线,北起北翟路、北青公路，南至沪青平高速公路，总用地约26.26km2跨越闵行、长宁两区,

4、现状根本是农宅、仓储及少量工厂。图 1 工程区域位置图图 2 XX 虹桥交通枢纽控制性详细规划初步方案图在道路交通系统规划方面， 该枢纽将有效辐射长三角路网。 外围道路系统在枢纽西侧通过A 5嘉金高速衔接长三角地区的高速道路网络，东侧通过辅助高速路连接北翟路、漕宝路2条快速路衔接内环和中环，效劳城市中心区。外围道路系统通过北翟路七莘路、青虹路华翔路、 X 泾中路华翔路、沪青平高架七莘路四个快速节点进出枢纽区域。 根据道路流量预测， 在四个快速节点还将新建快速道路出入口 4个共2 4条车道，枢纽地区将新建地面道路出入口 9个共3 8条车道。图 3XX 虹桥交通枢纽内部高架环路系统图 4XX 虹桥

5、交通枢纽总平面图（引自atkins）图 5 XX 虹桥交通枢纽规划效果图 （XX 规划局公示方案）虹桥交通枢纽周边商圈及其竞争情况X家汇商圈是虹桥商业最大的竞争对手X 家汇商圈已经非常成熟,是目前最吸引XX 西部区域人群购物的主要商圈,因此虹桥商圈的建立要突出特色,与 X 家汇商圈相比要增加娱乐休闲、安康效劳、品牌专卖等综合功能。长宁区商圈规划图 6 虹桥枢纽与周边商圈的关系XX 公园长宁区的“十一五商业规划显示， XX 公园和虹桥两大商圈被定位为实现现代生活方式的平台，其中， XX 公园商圈功能的定位，更侧重于商业型、休闲式、数字化。根据该规划，“十一五末， XX 公园将建成以现代商业和多媒

6、体产业为主导，具备商务、休闲、娱乐、文化和居住等多种功能的市级商业中心，形成大型商厦为核心，专业店、品牌店集聚的商业组合。大商厦以规模取胜，小店以品牌和特色取胜。除此外，围绕XX 公园商圈，还将开展周边的支马路商业，将其建立成为突出舒适、便捷、多样选择功能，并彰显品牌文化特征的商业街。 XX 路的特色商业街建立将被完善，愚园路那么规划建立为商旅结合的风情街。虹桥商圈虹桥商圈那么主要以“国际、商贸、文化作为功能定位。规划预计，到“十一五末期，虹桥商圈的雏形将根本形成。商圈的支柱产业为商务、会展产业，兼有商业、餐饮、休闲、文化娱乐等多种功能，周边的支马路如仙霞路东段将建成高端商业街， 仙霞路西段建

7、成休闲小吃商业街， 天山路将建成国际商务与经贸配套的现代化新型商业街，形成商业集聚带。闵行区吴中路商圈吴中路商圈定位于 “景观型产业通道。现已渐渐形成了现代商业和效劳业两大“产业通道，现在的吴中路上饭店宾馆林立，其辐射X 围内的虹梅路休闲街更是以异域风情浓郁跻身“中国特色商业街。大型购物中心选址在吴中路商圈 ,例如正在重新定位建立的虹桥购物乐园。虹桥购物乐园位于 XX 市闵行区虹桥镇虹井路和吴中路交汇处， 距虹桥机场3 公里，距 A20 外环公路、 XX 高架公路各800米。图 7 原虹桥购物乐园的周边住宅区示意图总建筑面积3 3万平方米，征地用地面积1 0万平米，建立用地面积近8万平方米，租

8、赁面积1 7万平方米，公共休闲面积1 6万平方米，停车位数目：1 6 00辆汽车，投资约1 5亿人民币。目标建成一个集购物、娱乐、效劳、文化、社交、旅游功能于一身的大型Shopping Mall。该工程是商业地产大跃进时期的产物,在虹桥周边具有代表性,适合分期建立,首先完成 10万平方米左右开业,减低工程开业难度,稳步前进。虹桥交通枢纽片区商业网点规划思路地上商业规划思路虹桥综合交通枢纽将建成集高速铁路、磁浮、城际铁、航空港、长途客车和城市轨道交通、 公共汽车、 出租车及私家车等多种交通形式严密衔接的国际一流的现代化大型综合客运交通枢纽。虹桥枢纽将密切 XX 市与全国的联系，特别是XX 市与长

9、三角城市之间的联系，成为 XX 与长三角之间的交通枢纽。枢纽建成后，预计每天将有100万人次的客流量进出枢纽地区。 虹桥综合交通枢纽地区规划 X 围东起外环线 环西一大道 、西至现状铁路外环线、北起北翟路、北青公路，南至沪青平高速公路，总用地约26.26平方公里。（引自XX 规划局 ）虹桥工程用地X 围大 ,功能复杂,值得深入研究，虹桥枢纽工程不是一个简单的交通枢纽 实际上是虹桥新城的总体建立问题,也就是说是属于新城开发的内容,虹桥枢纽建成后，可以打造成XX 新的商圈,虹桥交通枢纽的商业主要效劳流动人口 , 未来兼顾效劳周边人口,主要是交通枢纽西侧的人群。在 XX 商业严重过剩的大格局下,需要

10、稳步开展控制体量,总体商业面积不必过大规模,但是分布需要合理。图 8 XX 虹桥交通枢纽地区控制性详细规划土地使用规划我们认为 XX 虹桥商业区规划要重点考虑如下问题 :第一 站在虹桥新城的高度规划总体功能,办公、商业、餐饮、酒店建筑面积应该有合理的比例,根据市场研究结果设定相关比例。由于酒店占有非常重要地位我们建议以经济型连锁酒店为主,同时设置四星级酒店和五星级酒店各一家,其中四星级酒店客房数目可以根据市场调查结果设定。第二 建议在商业布局与业态设计中充分考虑引进外国百货和本地特产经营有经历的商场,在建筑形态上要考虑购物中心与商业街区结合,其中商业街区要占有重要位置。图 9 虹桥新城商业网点

11、分布图火车站广场和机场候机楼广场之地下空间,统一考虑商业利用,其中候机楼可以考虑比拟高档的安康休闲设施配置。火车站广场位于站点西面,该广场的地下商业空间可以设置较大商业面积,安康休闲设施以中档为主,可以充分借鉴上XX 站的地下商业广场经历,不仅配置便利超市等设施效劳各类人群,在商业品牌方面考虑以中档品牌为主。图 10 虹桥交通枢纽高架环路规划图虹桥交通枢纽航站楼商业综合体研究在工程航站楼的商业布局需要,建议采用国际上流行的长廊布局,中间设置自动扶梯 ,把出口和商场入口巧妙结合,整个购物流线比拟通畅。图 11 韩国仁川国际机场航站楼商业布局虹桥交通枢纽磁悬浮火车站综合体研究鉴于XX 浦东机场已经

12、建立了磁悬浮车站 ,浦东机场航站楼和磁悬浮车站的商业配置可以提供借鉴,但是虹桥交通枢纽客流更大,更靠近老城区,我们理应在虹桥交通枢纽更大地提升商业规划水平。图 12 XX 浦东磁悬浮车站虹桥交通枢纽高速铁路火车站综合体研究商业业态建议虹桥枢纽火车站广场地下空间利用.主题商业街区和休闲中心重点从中国优秀文化中选择题材,展示中国传统商业文化特色。.突出主题文化内涵,展示中国优秀文化的魅力,成为 XX 形象展示的重要窗口。参考标杆日本京都火车站图 13 日本京都新干线高速铁路火车站虹桥新城的开发功能构思与开发管理模式创新.虹桥新城生态型总部商务区的设置与浦东 CBD 相比虹桥具有特殊的优势,与主城区

13、距离近,不仅生活配套齐全,开发代价小,而且虹桥区域与江浙两省交通便利,具有浦东不可替代的作用。鉴于虹桥的优越地理位置,设置生态环保型总部商务区,进展低密度开发,吸引第三产业效劳型公司总部进驻虹桥,至少可以设置50万平方米总部办公楼,吸引5万人在此办公,至少一半人口在这里居住,配套居住面积可以配置2.5万人*20平方米 ,50 万平方米住宅,鉴于核心区域不适合开发住宅在核心区域之外,XX 虹桥火车站两侧应该考虑配置一定比例的居住区,对于进驻总部的员工购房给予适当鼓励政卒策。图 14 总部办公区示意图 （引自 atkins）在虹桥新城开发方面,建议在开发模式方面将迪拜作为赶超目标。迪拜从阿拉伯塔酒

14、店（世界惟一七星级酒店）、棕榈岛、航空公司引进巨无霸客机三大效应,吸引世界一流人才和资金进入迪拜,高起点开发迪拜,把迪拜打造成为世界商都。图 15 迪拜棕榈岛工程迪拜从开放程度、 政府领导人的理想和政府效率、 工程世界第一和惟一性水平都超越了 XX, 值得 XX 反思和学习 ,利用虹桥开发的有利机遇,打造浦东和虹桥两个经济发动机,对于XX 的未来至关重要。XX 浦西面临生态环境恶化、 交通拥挤、 经营本钱高等现实压力 ,利用虹桥开展机遇树立新的可持续开发理念，打造循环经济典X,利用虹桥新城开展总部经济，以吸纳总部和高端人才作为目标,不是以土地出让价格最大化作为目标,营造低本钱经商环境,打造XX

15、 新的商业王国,注重虹桥新城对XX 和周边效劳发挥更大价值。世界一流的商业综合体的创新思维嫦娥登月打破了美国和俄罗斯对航天领域的垄断地位，中国ARJ21开场挺起中国航空人的脊梁,奇瑞汽车公司的创业者打破了外国专家藐视中国企业自主创新的规模化谬论,我们在商业地产综合体领域应该树立争创世界第一工程的信心,在房地产领域局部超越世界一流水平,带动房地产设计和节能以及运营水平的全面提高。新摩尔公司在综合体领域集中大批专家智慧,集中攻关,积累了世界一流综合体的分析与研究经历,取得了专有技术和经历,通过多个实际工程论证与考察到达了突破综合体开发与运营水平的新高度。鉴于虹桥新城限制开发高度,我们建议综合体开发

16、选择日本难波城作为超越的目标对象 ,XX 新摩尔商业管理公司提出如下具体思路 :不求最高,但求最正确。空中花园与地面绿化一体化 ,环保技术应用世界一流。五星级主题酒店最具创意,虹桥新城将设置多家五星级酒店,由新摩尔公司进展创意筹划,邀请洲际酒店和万豪酒店和锦江等一流酒店管理公司经营,邀请阿特金斯公司和国内著名公司进展酒店设计创造。商业物业采用环形商业布局,总体布局的顺畅程度要超越日本大阪难波城。XX 第一家无空调的节能型购物中心10 万平方米 ,特色品牌专卖店为主。购物中心建筑按照商家需求量身定造。图 16 XX 虹桥典型城市综合体初步构思模型（X 中增 杨宝民构思）XX 虹桥综合体工程的招商

17、租赁和经营思考综合体购物中心建成并不意味着开发过程的完结， 下一步的任务是为出租店面寻找承租户， 也就是租赁招商。 为了保证招租目标成功实现， 首先需要在预算的根底上确定开业后的经营目标。 其次， 需要根据金融情况确定出租方式和策略。 实际上，早在商业中心设计和建立阶段，预算和出租招商工作已经展开。（一）商业中心的决算虹桥商业中心开发必须预测开业之后的收入， 并和资本投入结合起来考虑。 在可行性研究阶段已经做过工程本钱预算， 在建筑设计阶段的最后可以进展更为准确的决算， 计算商业中心的开发费用和本钱， 进展投资和受益的经济分析， 制定开业后的经营目标，并以此作为店面出租的依据。（二）承租型的招

18、商户选择在招商过程中， 有必要对每一个承租户进展评价， 预测它们的经营前景， 作为店面出租的指导。第一，承租户的选择要保证租金的来源。商业中心的店面出租和租金关系密切。开发商的目标是选择适宜的零售商， 获得足够的租金， 最大限度地出租营业面积，获得最大的利润来源。以往的经历并没有给选择承租户和预测未来收入提供可靠的指导， 问题在于获得长期稳定的租户和短期高回报是有矛盾的， 在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商， 可以保证租金来源的稳定性， 但是这些承租户可能达不到预期的销售额， 所以难以让业主和金融投资机构满意。 开发商由此面临协调一个长期收益和迅速收回投资的问题，

19、反映在承租户是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店， 还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商，这就大大局限了工程最正确的定位和开展规划。在有些地方， 购物者对某些承租户具有很高的承受程度。 虽然信誉一般， 但是它们商品销售量大， 所以， 商业中心仍然提供了一些非常好的位置。 知名的全国性连锁店虽然经营能力很强， 有时候却只能得到较低租金的位置。 因此， 商业中心在选择承租户时，需要在利润和稳定性之间做出选择,建议在虹桥购物中心租户选择中对著名商家和品牌能够有让利措施。 在开发商选择方面需要选择实力较强开发商,能够承受培育期带来的压力,在综合体工程成熟期能够得到最正确回报。第二， 需要保证商

20、业中心商品种类的完整性。 购物者对商业中心中只有一家商店出售某种商品不会感到满意， 他们希望能够像在城市商业区购物一样， 方便地进展款式、 质量和价格的比拟。 开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集中布置，扩大商品 覆盖 X 围，方便购物者进展比拟，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“商业气氛。（三）承租户租金租金与商业中心的规模有关， 一般大型商业中心的租金高， 小型商业中心的租金相对低一些。如果规模一样，由于位置不同，租金也有差异，即使在同一商业中心， 付出较多的租金能够得到较好的店面位置。 这也是商业房产营运中的弊端之一 ,因此要克制弊端需要从租金和品牌形象和效劳水平综合评定确定租户位置。由于经营商品的种类和利润不同， 并非每个承租户都能够交纳同样的租金。 收取的租金一般分为两局部， 一局部是按面积收取根本租金， 称为抵押保证金或抵押租金，另一局部按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。（四 ）招商资源的整合与早期参与虹桥综合体酒店部门招商要引进