军区项目招投标范本

1、. PAGE ：.；PAGE 87企业概略一、企业称号二、组织架构 董事会 董事长助理 总经理 综合办公室 财务部人力资源部工程部管理处三、员工构造及管理人员素质员工构造项目公司总人数管理人员作业人员管理人员与作业人员比例数量30人5人25人1:5管理人员素质职称高级中级初级其他人数1人1人3人21人四、我们的企业理念以精心、精细、精诚提供精致、精彩、经典的物业效力五、我们的效力目的 业主至上，诚信效力六、我们的运营管理特征特征一：务虚的效力理念#物业管理在物业管理效力过程之中，一直本着以人为本，以诚相待。在所管理的工程中，我们以高度的责任感、使命感和剧烈的敬业精神，为业主和来访的客人提供周到

2、细致的物业效力，从每一件小事出发，处处为业主的利益思索，从而博得了宽广业主的赞誉和尊崇。公司建立起科学的考核和培训体系，把知识、技艺和尊重带给员工，为员工发明开展空间，规划职业生涯，使他们在任务中表达人生的价值，感受成就的喜悦；一直坚持着对公司的认同和高度的任务热情，从而把爱心和优质的效力奉献给客户。公司坚信，企业的长久开展离不开优秀的企业文化，建立一个有灵魂、有责任感的企业，对员工担任，对社会尽力是#物业的一向目的。特征二：成熟的大型社区管理阅历#物业管理董事长刘强先生是一位有着多年物业管理阅历的职业经理，并开创了市场化物业管理运作之先河，在行业中享有广泛的信誉。在物业管理实战阅历的团队的共

3、同努力下，总结出各种先进管理方案供宽广业主选择效力；首长级效力以您为尊 为高级企业家、商人等特殊要求的业主提供“首长级效力业主身份严密客户效力专人对接指派专人入室清洁、专人入室维修特约私家安防效力增设单独平安监控设备增设私家护卫人员访客单独登记、录像贵宾级效力星级酒店特征为影视明星等各界名人，提供星级酒店式效力。主要效力内容：随时订、送餐随时收、送清洗衣物免打搅特约效力安防特约效力代理行程安排代养家庭绿化、家庭宠物行政级效力细致严谨 为职业经理人、高级管理者提供细致严谨的行政级效力。效力规范规范，效力流程专业，效力风格严谨。主要效力内容：订、送餐效力收、送清洗衣物约定家庭钟点工上门维修车辆清洗

4、、保养信息中介效力夕阳亲情效力耐心周到为住宅内的老人提供耐心周到的老人效力，让每一位老人老有所乐，享用高质量的物业效力，怡养天仑。老人陪护定期老人身体检查老人生日亲情点播老人安康休闲讲座特征三：规范的专业化运做#物业管理广泛吸纳行业精英，拥有一批极具敬业精神及管理高水准的职业物业经理和工程技术人员在物业管理方面有着超前的管理认识和先进的管理方法。公司在多年运营过程中，探求出了适宜沈阳物业行业效力的成型阅历，公司同时吸收了香港和新加坡先进物业管理的方式，极大的丰富了我公司物业管理的体系，并在实际中不断进展规范，构成了具有沈城特征的物业管理新方式。特征四：科学的用人机制一规范的培训管理程序培训，作

5、为本公司内部管理运作重要内容之一，经过长期的不断探求和实际，已构成一套规范化的运作体系，并成为公司不断开展壮大的内在优势。经过培训，公司贮藏了一批知识构造全面、运营管理才干强的职业经理层人；专业阅历丰富，操作才干强的中层管理人员；任务技艺扎实，具备敬业精神的基层作业人员。这些人力资源的优势必将是圆满胜利军区花园委托管理目的的重要保证和推进我公司专业化、规范化开展的坚实根底。一、目的：为了将军区花园工程建立成为大都市中现代文明居住区的典范，必需培育一支高素质的物业管理专业人才队伍，确保这一管理目的的实现。二、培训方案第一阶段：接纳前人员培训接纳前员工强化培训序号培训内容培训对象授课人1军区花园管

6、理目的及方式全体人员内部师资2军区花园管理规章制度全体人员内部师资3军区花园房屋验收移交程序管理及维修人员内部师资4军区花园治安捍卫任务目的及作业程序保安人员内部师资5军区花园清洁卫生规范及作业程序保洁人员内部师资6军区花园业主装修管理方法全体人员内部师资7军区花园入室维修规范及作业程序维修客服人员内部师资8任务技巧及效力言语规范全体人员内部师资9消防职责及灭火作战程序全体人员内部师资10军区花园公用设备设备维护规范及作业程序维修人员内部师资11军区花园业主入住办理程序主管级人员内部师资12人际沟通技巧全体人员内部师资13房屋建筑构造及维护要求管理及维修人员内部师资第二阶段：接纳后人员培训接纳

7、后员工强化培训序号培训内容培训对象授课人1怎样有效处置业主赞扬全体人员内部师资2怎样有效杜绝违章全体人员内部师资3如何真实提高效力水准全体人员内部师资4如何开好业主大会管理人员内部师资5怎样当好班长领班人员内部师资6如何有效调发动工任务积极性主管级人员内部师资7绿化工根底知识和操作技艺绿化人员内部师资8保洁工根底知识和操作技艺保洁人员内部师资9智能化系统操作保安人员内部师资三、培训周期培训是一个长期的、不延续的、循环往复的任务。如下图： 对能否需求培训作出估计实施培训方案 确定培训之需求 进展培训预备 谋划培训方案四、培训后的跟查及评核任务1、员工经过培训后，组织培训的人员要进展跟查，即在员工

8、的实践任务中进展检查，该员工能否按培训要求和规范进展任务，对不按要求做的员工进展督导和指正。2、训终了后需进展现场考核及评核任务，现场考核分为实践和局面考核两种方式。由培训组织者检查员工受训前与受训后的任务情况，并做好记录，以便员工直接上司、管理处经理及时了解员工任务或思想情况。五、公司考核体系及管理处各级人员考核表1、绩效考核的目的和原那么一以实现企业总体运营管理目的为目的，目的分解为手段；二同时关注详细的业绩结果及绩效构成过程的行为和态度；三坚持绩效反响。经过绩效过程的管理及结果的考核不断改动员工的行为，提高员工的才干，保证个体目的与整体目的的一致性，最终提升企业的整体绩效。2、 绩效考核

9、的职责分配一职能部门经理由公司高层指点制定考核内容并实施考核；二管理处经理由公司高层指点与职能部门共同考核；三主管层、公司职员由管理处经理、部门经理制定确定考核内容并实施考核；四管理处职员、员工层由管理处主管大领班考核；五管理处经理担任对管理处各岗位考核实施情况进展监控和指点，继续推进管理处的绩效考核体系；六人力资源部担任对公司考核体系的实施情况进展监控和指点，继续推进公司的绩效考核体系。3、考核规范及目的确实定原那么一经理层考核规范及目的确实定原那么根据公司的开展战略确定新一年度的公司总体运营管理目的、目的；公司总体目的、目的层层分解，确定管理处、职能部门的年度目的、目的；将管理处、部门全年

10、的目的、目的分解落实到每季度、每月；经理层是本部门目的、目的实现情况的责任人，因此经理层的季度考核规范即本部门季度的管理目的、目的及经理层实现目的过程的控制和管理要求。二主管、职员层考核规范及目的确实定原那么管理处、职能部门将本部门的目的、目的向下属部门分解；根据分解的目的目确实定部门担任人及相关责任人的考核要素及规范。三员工层月考核规范确实定原那么将管理处下属部门的目的、目的分解落实到各岗位，确定各岗位的职责及任务规范；根据各岗位的职责及任务规范，确定员工的考核要素和考核规范。4、考核周期及考核事项 一经理层月考核与季度考核相结合；月考核是对任务过程的控制和管理，以保证季度目的、目的的实现；

11、对任务结果，即目的、目的的完成情况进展季度评价；季度考核成果是对月考核平均成果和季度目的考核结果的综合衡量；季度考核成果是季度奖励金额发放的根据。二主管职员层月考核；根据考核结果确定考核工资的发放额度。三基层员工日检查；月考核；根据考核结果确定考核工资的发放额度。5、基于考核结果的鼓励措施一考核结果作为浮开工资、奖金发放的根据；二考核结果作为选派外派培训的根据之一；三考核结果作为提升、降职、调配的根据；总经理： 副总经理 ： 人事培训部： 质量部： 财务部：四考核结果是薪资调整的重要根据；五考核结果是年度评选的重要根据。6、考核金额确实定原那么一根据管理处、职能部门岗位评价确定管理处、职能部门

12、各岗位工资规范；二根据岗位任职规范确定管理处各岗位的人选；三根据任务规范确定各岗位人员的薪资等级；四根据岗位薪资及等级确定参与考核的薪资额度。7、考核金额的构成及规范一经理层月考核工资=浮开工资+季度奖，详见季度考核工资=月考核工资*3终奖励额度见二主管职员层含大领班月考核工资=月工资额*30%三基层员工考核金额确实定和规范工资600元以上人员：月考核金额100元工资600元以下含600元人员：月考核金额50元8、各级人员考核表三实施科学的绩效管理我们强调个人、部门及公司三者之间绩效的有机一致。经过设定科学的绩效目的，以及实行方案、辅导、改良、考核、反响的管理循环，不断提高员工个人及部门的任务

13、绩效，以追求公司整体战略目的及顾客称心目的的实现。管理任务流程 前期任务流程： 机构组建 拟制管理方案及规章制度 熟习物业情况，汇总遗留问题 队伍组织培训 联络有关单位，督促及时整改完善相关资料 物业接纳接纳验收提供问题 办理接纳手续 二次验收 根据已有的物业管理运转维护阅历，在工程规划建立阶段提出相关建议，以降低日后的物业管理综合运转本钱，从而降低物业管理收费规范，促进房屋销售；并为甲方降低开发本钱。备注条款：物业接纳验收应具备的条件一接纳验收应提交的资料物业产权资料： 工程开发同意报告； 规划答应证 投资答应证 土地运用合同； 建筑开工答应证 用地红线图 b)综合开工验收资料： 开工图包括

14、总平面布置图、建筑、构造、水暖、电、气、设备、附属工程各专业开工图及地下管线综合布置开工图； 建立工程开工验收证书； 公共配套设备综合验收合格书； 供水合同； 供电协议书、答应证； 供气协议书、答应证； 有线电视合格证； 通讯设备合格证； c)施工设计资料： 地质报告书； 全套设计图纸； 图纸会审通知单； 设计变卦通知单； 工程预决算报告书； 重要的施工会议纪要； 隐蔽工程验收记录； 沉降观测记录； 其他能够会影响未来管理的原始记录。 d)机电设备资料： 机电设备出厂合格证； 贡电设备运用阐明书；要求中文 机电设备安装、调试报告； 设备保修卡、保修协议。 e)业主资料： 已购房的业主姓名、位置

15、、面积、联络等； 已购房业主的付款情况或付款方式。 二、接纳验收方法及程序一接纳验收开场之前接纳验收小组应做好以下预备任务： 与开发商联络好交接事项、交接日期、进度、验收规范等； 派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接纳验收方案； 提早参与开展准那么恳求的开工验收和机电设备最终安装、调试任务，做到心里有数； 预备好接纳验收记录表格： ； ； ； 。二质量与运用功能检验规范1.主体构造A 、地基根底的沉降不得超越GBJ789的允许变形值，不得引起上部构造的开裂或相邻房屋的损坏。B、钢筋混凝土构造产生变形，裂痕、不得超越GBJ10-89的规定。C、木构造结点结实，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的

16、选材必需符合GBJ206-83的有关规定。D、砖石构造必需有足够的强度和刚度，不允许有明显的裂痕。E、凡应抗震设防的房屋，必需符合GBJ11-89的有关规定。F、外墙不得漏水2.屋面A 、各类屋面必需符合GB50207-94的规定，排水畅通、无积水、不渗漏。B、平屋面应有隔热保温措施；三层以上房屋在公用部位设 置屋面检修孔。C、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装结实、接口严密、不渗漏。3.地面A 、面层与基层必需粘结结实，不空鼓。整面子层平整，不允许有裂痕、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应外表平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。B、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对

17、标高应符合设计要求，不应有积水， C、不允许倒泛水和渗漏。D、木楼地面应平整结实，接缝密合。4.装修A、钢木门窗应安装平正结实，无翘曲变形，开关灵敏，零配件装配齐全，位置准确，B、钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度C、进户门不得运用胶合板制造、门锁应安装结实。D、木装修工程外表光洁，线条顺直，对缝严，不露钉帽，与基层必需打牢。E、门窗玻璃应安装平整，油灰丰满，粘贴结实。F、抹灰应外表平整，不应有空鼓、裂痕和起泡等缺陷。G、饰面砖应外表干净，粘贴结实，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。H、油漆、刷浆应色泽一致，外表不应有脱皮、漏刷景象。5.电气A、电气线路安装应平整、结实、顺直、过墙应有导管。导线必需严

18、密、可靠，使管路在构造上和电气上均连成整体并有可靠的接地。B、回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M/KV。 C、 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地安装。D、照明器具等低压电器安装支架必需结实、部件齐全，接触良好，位置正确。E、各种避雷安装的一切衔接点必需结实可靠，接电电阻值必需符合电气安装安装工程有关规范的要求。F、电梯应能准确地启动运转、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超越有关规范规定值，制动器、限速器及其他平安设备应动作灵敏可靠，安装的隐蔽工程，试运转记录，性能检测记录及完好的图纸资料均应符合要求。 G、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波

19、复杂地域的住宅，应设置电视共用天线。 H、除上述要求处，同时应符合地域性“低压电气安装规程的有关要求。6.水、卫、消防A、管道应安装结实、控制部件启闭灵敏、无滴漏、水压实验及保温、防腐措施必需符合GBJ242-82的要求，应按套安装水表或预留表位。B、高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。C、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超越8M，并不应使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必需流畅。D、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、结实、部件齐全、制动灵敏。F、水泵安装应平稳、运转时无较大震动。H、消防设备必需符合GBJ16-87、GB50045-95的

20、要求，并且有消防部门检验合格签证。7.采暖A、采暖工程的验收，必需在采暖期以前两个月进展。B、锅炉、箱罐等压力容器应安装增正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装终了后，必需有专业部门的检验合格签证。C、炉排必需进展12H以上试运转，炉排之间，炉排与炉壁之间不得相互摩擦，且无杂音、不跑偏、不受卡，运转自若。D、各种仪器、仪表应齐全准确，平安安装必需灵敏、可靠、控制阀门应开关灵敏。E、炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵敏、闭合严密、风室隔墙不得透风漏气。F、管道的管径、坡度及检查井必需符合GBJ242-82的要求，管沟大小及管道陈列应便于维修，管架、支架、吊架应结实

21、。G、设备、管道不应有跑、冒、滴、漏景象、保温、防腐措施必需符合GBJ242-82的规定。新风机应运转正常、无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全、水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。I、经过48H的延续运转，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必需符合设计要求。 8.附属工程及其他A、室外排水系统的标高、窨井检查井设置、管道坡度、管径必需符合GBJ14-87的要求，管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。B、化粪池应按排污量合理设置、池内无渣滓杂物，进出水口高度差不得小于5CM。C、管与粪池间的衔接纳道应有足够坡度，并不应超越两个弯。D、明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水景象。F

22、、房屋入口处必需做室外道路、并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂景象。G、房屋应按单元设置信报箱、其规格、位置必需符合有关规定。H、挂物钩、晒衣架应安装结实、烟道、通风道、渣滓道应通畅、无阻塞物。I、单体工程必需做到工完料净地清，暂时设备及过渡用房撤除清理终了，室处地面平整，室内外高差符合设计要求。J、整体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和效力设备，到达应有的质量和运用功能要求。 三设备设备分项验收规范1.变电所接盘验收A、报批资料建立单位的增容恳求供电局对增容恳求及变电所建立的批复文件 B、工程资料工程图纸a.高压系统图b.二次原理及接线图c.低压系统图d.接地安装平面图及测试报告交

23、接实验报告a.耐压实验报告b.继电维护实验报告c.计量安装实验报告d.绝缘工具实验报告设备阐明书C、运转资料运转值班记录a.高压计量b.低压负荷预防性实验报告a.耐压实验报告b.继电维护实验报告c.计量安装实验报告d.绝缘工具实验报告测试仪表、绝缘工具清单D、设备运转检查:土建方面a屋面不漏雨水，室内枯燥。b.百页窗、百页门已安装砂网。c.各出入门已设置防鼠门挡。d.进户电缆管道及变电所墙壁周围封锁完好，无孔洞。电气方面a.仪表完好、指示准确。b.电缆、变压器、配电柜、开关、衔接件等完好无损，无缺陷、无锈蚀。c.变配电设备、配电回路、开关容量与图纸相符。d.各种电气标识、标牌齐全。e.接地衔接

24、良好f.电压测试、各回路负荷测试结果符合要求。g.计量读数定针。 配套方面a.绝缘工具齐全。b.测试仪表齐全。c.室内照明含应急照明合理，灯具完好。d.运转模拟盘f.高、低压柜前后橡胶绝缘垫。g.高压平安栅栏。h.灭火器。2.配电室接盘验收A、低压系统图B、设备运转检查:土建方面a屋面不漏雨水，室内枯燥。b百页窗、门已安装砂网。c.进户电缆管道封锁完好，四壁无孔洞。 电气方面a.仪表完好、指示准确。b.配电柜、开关、衔接件等完好无损，无锈蚀，无过热景象。c.配电回路、开关容量与图纸根本相符。d.各种电气标识、标牌齐全。e.接地衔接良好f.电压测试、各回路负荷测试结果符合要求。g.室内照明合理，

25、灯具完好3.电梯接盘验收A、相关资料产品出厂合格证书，劳动局准用证书运用维护阐明书维修委托合同电气控制原理图与接线图B、设备运转检查:层门闭锁安装运转良好。电气平安安装动作可靠。制动系统完好。运转电流、功率、速度应符合阐明书的要求。极限开关应完好有效。应急照明正常。4、水泵房及给排水管网A、技术资料设备运用阐明书系统操作阐明书工程图纸a给排水系统图b给排水综合管网平面图c配电柜控制原理图d变频柜接线图e控制仪表系统图B、运转检查:仪表水表、压力表及其它控制仪表指示准确。维护完善，各种维护电气维护、电结点压力表应有效可靠。 水泵运转正常，无滴漏、无震动、无异常声响。阀门动作灵敏，阀门、管道无跑、

26、冒、地、漏景象。控制柜及器件整体与性能完好。检查给排水、供热、的各入户井、检修井，看其封锁能否完好。检查井内设备阀门、压力表、温度表能否完好， 管接头有无滴、漏景象。井内有无淤泥杂物等。管道支架能否结实，管道保温能否完好。 5、风机房A、技术资料系统设备清单维护运用阐明书系统操作阐明书工程图纸a通风系统图b风道平面布置图c电气控制原理图d设备电气接线图运转记录B、设备运转检查各项压力及其它参数运转正常。各个风口安装结实。凤道无跑、冒、地、漏景象。控制柜及器件整体与性能完好。设备无震动，噪音在要求的规范之内。6、消防报警与联动控制系统A、技术资料系统设备清单设备运用阐明书系统操作阐明书工程图纸a

27、电气、暖通、给排水消防平面图 b水消防系统图c消防报警与联动控制系统图d消防泵、喷淋泵控制原理图e送风机、排风机、排烟机控制原理图f卷帘门控制原理图g探测器布置及编码图消防设备分布表B、系统检查及测试检查及测试的根本原那么a要按照设备运用阐明书的要求进展操作，根据设计方案进展各系统的运转功能测试。b.报警点的选择应平衡，其测试数量应不小于10%。c.应选择各种报警器进展测试。检查、测试工程及根本要求a.报警控制器应具有蓄电池备用电源，且此电源在断电时能自动切换供电。b.报警控制器的火灾声光报警、断线检测、自动控制消防设备等功能应完好。c.抽测的报警探测器包括：烟感、温感、手报、压力阀、水流指示

28、器发出的报警应100%动作可靠、有效，否那么，应追加进展不少于50%的测试。d.紧急广播应采取仅向失火层和相关层发出火灾报警广播的消防广播方式。假设与背景音乐运用同一套设备和系统时，应能自动切掉背景音乐而直接进展紧急广播。e.应急照明和疏散指示灯灯具应完好无损，其运用的电池备用电源，延续供电时间须不少与20分钟。7、对讲系统A、技术资料系统设备清单设备运用阐明书系统操作阐明书工程图纸8、对讲系统A、 技术资料系统设备清单设备运用阐明书系统操作阐明书工程图纸a对讲布线平面图b布管平面图c可视对讲系统联接图d对讲用户分机与单元门主机接线图e单元门主机与管理中心主机接线图B、系统检查及测试 检查及测

29、试的根本原那么a要按照设备运用阐明书的要求进展操作，根据设计方案进展各系统的运转功能测试。b.测试取样点应分布平衡，且数量不宜少于10%c.各项功能应分别测试，即：分机与单元主机；分机与管理主机：单元主机与管理主机：管理主机之间。 d.衔接导线应穿管或运用槽板维护。检查、测试工程及根本要求a.小区出入口应设管理主机，便于来访客人与住户直接通话运用。b.管理主机可群呼住户分机。c.管理主机和单元主机呼叫住户分机时，应编号无误，振铃、通话有效。d.住户利用室内分机遥控开锁时，应实验三次，100%动作有效。e.无论住户运用的是可视分机还是非可视分机，配线均应按可视分机方式配置。 9车库管理1、技术资

30、料系统设备清单设备运用阐明书系统操作阐明书工程图纸a.布线平面图b.布管平面图c.系统联接图2、系统检查及测试检查及测试的根本原那么a.要按照设备运用阐明书的要求进展操作，根据设计方案进展各系统的运转功能测试。b.控制点测试数量100%。c.每点操作三次，动作100%胜利视为有效。检查、测试工程及根本要求a.在车辆经过车库门处，运用遥控器后门锁被自动开启。b.车库门可遥控器/手动钥匙切换。10.背景音乐与消防广播1、技术资料系统设备清单设备运用阐明书系统操作阐明书工程图纸a.布线平面图b.布管平面图c.系统接线图d.消防广播与背景音乐切换接线图2、系统检查及测试检查及测试的根本原那么a.要按照

31、设备运用阐明书的要求进展操作，根据设计方案进展各系统的运转功能测试。b.各种功能均应测试检查、测试工程及根本要求a.消防广播与背景音乐切换测试。b.按设备清单清点设备。c.扬声器应完好无损。d.广播实验。e.前级音源设备实验包括：CD、LD、VOD、卡座等。3、调音台调试。 三、质量问题的处置一处置方法1、影响房屋构造平安和设备运用平安的质量问题，必需商定期限由建立单位担任进展加固补强返修，直至合格；2、影响相邻房屋的平安问题，由建立单位担任处置；3、对于不影响房屋构造平安和运用平安的质量问题，可商定期限由建立单位担任维修，也可采取费用补偿的方法，由接纳单位处置。二支持文件1、交接协议书2、接

32、纳验收小组与职责范围3、公用部位设备验收表4、分户问题汇总处置清单5、钥匙交接表6、单项问题处置联络单7、公共配套设备验收表8、室内设备设备验收单9、公共区域配套设备检查表10、合同会审表交 接 书甲方：乙方； 一、根据双方签署的中的商定，乙方于 年 月 日对进展物业接纳验收。二、为使园区物业管理任务早日走上正轨，对于接纳验收中发现的各类问题，甲方应在乙方要求的时间内整改终了。三、甲方按乙方所要求规范进展整改，经乙方验收合格后，由乙方担任对园区所属物业进展维修、保养。关于园区范围内的物业保修期责任按照双方签署的实施四、因未整改或整改不及时呵斥的问题由甲方负完全责任，并承当其后果。五、对于本次接

33、纳验收中未检查部分如：采暖设备设备、消防设备、智能化设备、人防工程等由甲方于 年 月 日前施工或整改完成，双方再进展接纳验收。在施工期或未整改或整改不及时所产生的问题由甲方负完全责任，并承当其后果。六、本交按书为甲乙双方签署的的有效组成部分。七、附件为本交接书有效组成部分。八、本交接书一式四份，双方各执二份，双方签字盖章后生效。甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日 军区花园验收小组序号组员任务职责与范围1管理处经理把关全局，统筹管理，做好人员的一致安排2副经理协调经理任务，与地产部门进展交接沟通，并跟随地产部门人员进展检验3工程主管作好专业性的检查任务，并对工程人员进展合理安排协调工程部验收

34、任务并跟随工程人员验收，搜集问题汇总，后期问题跟踪处置。4客服担任人跟随检验人员了解设备设备5强电担任人高压配电柜、变压器、低压柜、进户电源总控制箱6弱电担任人智能化监控系统、消防监控、红外报警、消防水箱电气部分、电子巡更系统、煤气报警系统7水暖担任人微机系统、给排水设备设备、消防系统、消防给排水，水源热泵机组8土建担任人房屋主体构造、屋面、地面、防水并配合检验设备设备9绿化担任人对园区草坪、树木、小品以及园区文娱设备进展检验，并有工程人员配合。入住期管理一、办理入住，快捷便利一重简朴的入住仪式业主对新家军区花园，有一个了解、熟习、认同的过程，为缩短这一心思过程，展现未来物业管理人的良好笼统，

35、我们将在军区花园举行简朴的入住仪式，约请各级指点、业主代表参与，为共同营造安宁、祥和、积极向上的园区气氛和良好的物业管理大环境，获得一个良好的开端。二住手续流程图序号任务步骤1通知住户入住2管理员核收入住通知书3双方签署4住户填写、核收身份证复印件5发放和住宅“二书6办理装修手续7住户签署8住户交纳入住费用9住户房屋验收10住户接纳钥匙11管理处文件归档住户文件归档三入住手续采取的便利措施办理入住手续，管理处采取的便利措施是：设立办理入住公用办公室，由专职客服人员提供一条龙效力。精心安排入住程序，业主随到随办。提早与供电公司、自来水公司、燃气公司、电信公司、有线电视台签署代办业主协议书，代办有

36、关业务，方便业主，减少费事。提供集体办理和上门效力等效力工程。二、装修管理一管理内容军区花园为建筑构造，多层为短肢剪力墙构造。建筑墙体承重，且一切电源盒都为预埋进剪力墙体中，因此，军区花园业主入住装修，对于物业管理处提出了更高的要求。为此，物业管理处要专门成立管理框架编外的装修管理审批处，担任业主装修审批及装修巡视。二管理目的及承诺对于业主装修管理方案进展审批，下发装修答应证；对于正在装修的业主进展监视巡视，一经发现装修工程与向物业部门提供的方案不一致，并影响到建筑主体构造的，勒令停工，决不估息，下发装修整改意见，请业主签字接纳。管理处在装修管理上严厉把关，力争不出现一例违章装修的业主。三岗位

37、设置编号岗位人数值班安排1物业管理处装修审批主管1常白2物业管理处装修巡视员2常白四装修管理流程正常装修业主开场装修物业装修审批处业主 装修审批 下发装修答应证 装修巡视违章装修勒令停顿 签署装修管理协议 下发装修整改通知单五装修、改建的审批程序业主雇用装修公司在小区内施工，须预先以书面方式通知管理处，签署“装修管理协议并领取施工答应证后，方可施工。如该项施工影响小区的整体规划、小区笼统、环境或妨碍其它其主的利益，那么必需改动施工方案。装修公司未能按照“装修管理协议施工，导致的一切后果均由该业主担任。六装修、改建原那么 按照建立部2002年5月1日第110号令，住宅装饰装修需遵守以下原那么住宅

38、室内装饰装修活动，制止以下行为A 未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重构造。B 将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间。C 扩展承重墙上原有门窗尺寸，撤除衔接阳台上的砖、混凝土墙体。D 损坏原有房屋节能设备，降低节能效果。装修人从事住宅室内装饰活动，未经城市行政主管部门同意不得搭建建筑物、构筑物；不得改动住宅外立面，在非承重墙上开门、窗。未经供暖单位同意。3涉及到门、窗及外墙的改造，应以以下条件为原那么：A 不得占用现有绿地，不得妨碍小区内交通；B 不得在绿地上修甬道；不得另盖门楼，占用原购楼合同中不含之面积；C 不得影响小区建筑的整体设计和风格；、

39、D如安装大门铁闸时，必需符合消防条例，并不得占用公共走廊，任何铁闸开启时如影响走廊、防火通道的宽度或损坏走廊装饰时，将被制止安装。4所用建筑资料及颜色力求与原设计资料相匹配。5 一切走廊及楼梯均已装有足够灯光，业主请勿在大门加设任何灯饰。6空调机须安装在特别设计之备用位置，请向管理处查询，按指定位置安装。7住宅室内装饰装修超越设计规范或者规范添加楼荷载，该当经原设计单位提出设计方案。8改动卫生间、厨房间防水层的，该当按照防水规范制定施工方案，并做闭水实验。七装修、改建的本卷须知业主要亲密留意其所雇用的装修公司及承建商的施工情况，并督促工人留意以下事项：1任务终了后须关好一切门窗及水龙头，方可分

40、开。2 请勿留下火种或任何足以妨碍他人的物品例如建筑装修资料、设备等3 不得将水泥、沙石、建筑资料或渣滓投入厕所或下水道里。如厕所或下水道因此堵塞，业主必需担任全部修缮费用。4 承建商不得将建筑用料、设备、渣滓或水泥存放在任何公共地方，否那么业主须承当一切清理费用。5 当搬运装修资料、家具进入装修单位时，必需小心，不得损坏或污损任何墙壁、地面、天花板、电梯及其它公共地方，否那么，业主须承当一切修缮费用。6渣滓及建筑用料须小心放置，以免从高处掉下，危及其他住户及路人。另外，请您办理装修手续前详细阅读以下内容，以免给您带来不便：1业主本人或其委托人在管理处办公室领取装修恳求登记表、装修管理协议书及

41、相关装修管理规定，并按其中要求逐项详细、照实填写。2本人确定装修方案，选定装修施工单位，签署。3业主会同装修施工单位担任人备齐如下装修申报资料到管理处办理申报审批手续；A出示办理完入住手续的费用收据复印件；B装修恳求登记表和装修管理协议书到管理处领取，照实填写，并遵照执行；C装修施工单位的营业执照复印件和资质证明，注：营业执照和资质证明复印件必需加盖公章；D房屋装修施工平面图包括建筑施工平面图和管线施工平面图；E业主及装修担任人身份证复印件；F装修人员身份证复印件。4管理处装修担任人查验装修申报资料能否齐全，审批装修方案，审批时间普通为两个任务日。假设装修申报资料齐全，审批装修方案可提早完成并

42、发放。5和办理完后，即可进场施工。施工期间，一切现场人员都必需严厉遵守之条款。6装修开工后，由业主或其授权委托人通知物业管理处安排装修验收，验收时装修施工单位担任人应在现场。初验终了后，业主、装修施工单位、物业管理装修担任人确认验收结果，并在上签字认可。八经政府主管部门审修正建后的管理费用 楼宇在经政府主管部门审修正建后，其管理费用的收费规范将按改建后的面积重新核算，并以重新核算面积收取管理费。九装修审批重点保证房屋设备的正常运用功能。审核重点：房屋构造、智能化设备及管线，电梯、供水、供电、供气管线。保证房屋外观一致美观。审核重点：阳台、窗台、屋顶花园、空调安装及管线走向。装修资料符合防火规定

43、。十建立细致严密的装修跟踪监管体系业主装修施工，由管理处专职担任的装修管理员实施“全过程追踪监管。每天巡视施工现场不少于6次，经过现场巡查及时与业主沟通，了解施工方案、装修过程进展，把违章装修消灭在初始阶段。十一处置违章装修的三个手段情理手段业主出现违章装修，责任装修审批处主管在1小时内，上门做好业主的思想任务，礼貌地向业主解释装修规定，耐心地向业主阐明违章装修千百万的危害。做到以理压服业主，以情感化业主，争取业主的支持和了解，让业主自觉接受整改的要求。行政手段在业主对于曾经违章装修拒不执行整改而一意孤行的情况下，管理处向上级机关反映情况，获得行政上的支持，经过行政压力督促整改。法律手段业主装

44、修申报手续中，管理处分别与业主和装修施工单位签署具有法律效能的“装修协议书和“装修责任书，划清管理处、业主、装修施工单位的责、权。对违章装修并无视一切的业主，我们将初次经过法律途径予以处理。三、入住期治安管理三流控制军区花园一期入住的大部分为胜利人士，入住的特点必将是速度快、入住率高。这一阶段的治安情势为：周边环境较为复杂与入住高潮中外来装修、搬运人员往来频繁的形状相互并存。装修集中，装修监管面大，装修防火义务艰巨。智能化设备尚处于一个调试、试运转阶段，业主误报率高、治安压力大，管理压力大。对军区花园入住期的治安情势有一个清醒认识，是做好治安管理任务的根底。针对这一时期治安情势，管理处在入住期

45、确立了“人防为主、技防为辅的治安管理思绪，进一步发扬#物业规模优势，随时调用临近管理处的治安力量，实现治安管理上的结合。确保治安管理上事件发生率为零对立治安重点加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。人流控制对来访人员须经过园区门岗，与业主经过可视对讲通话后方可进入，并进展访问登记和离去注销手续；对装修、搬运人员采取办理出入证管理，对他们的活动范围进展一定的限制。物流管理对物资流动实施申报制、盘查制和登记制。车流控制经过门岗管理人员监控，可以记录车主身份、车牌号、车型等信息，经过业主档案，直接向客服中心保送，是汽车防盗的重要保证。整理各类档案 日常管理 机 小 安 三 公 共 清 物 档 财

46、社 其 电 区 全 车 设 施 洁 资 案 务 区 他设 事 管 管 维 修 绿 材 资 管 文备 务 理 理 保 养 化 料 料 理 化管 管 管 管 活理 理 理 理 动 物业管理招标收费报价一、军区花园物业概略二、物业管理收费招标报价与费用测算一、招标报假：在对军区花园工程进展深化的了解之后，我们参照沈阳市现行有关价钱规范和本公司对军区花园住户消费程度的调研及根据费用开支测算，我公司对军区花园物业管理效力费定为：每月每平方米人民币1.2元。在今后的实践物业管理效力过程中，我公司将以高效率、低本钱的运营管理费用，同时采用透明式管理效力，定期提供管理报告与效力报告，与业主委员会及全体业主沟通

47、，协商军区花园的收支规范。二物业管理费用测算1.支出1.1人员薪金及福利1.1.1工资1.3.4保险费 1.3.5折旧费 1.3.6办公费 1.3.7装卸费 1.3.8燃料费 1.3.9资料费 1.3.10办公用水、电费 1.3.11其它 小计： 合计： 收入2.1住宅物业管理费2.1.1住宅楼 2.1.2商业楼 2.2家政效力收入 3其他效力 2.4专项效力 效益预测假设本工程收费率到达100%，那么可实现收支平衡。我公司力求在多种运营上为企业获得效益。三、增收节纸措施1、对目前工程的改善和园区必需的投入所需资金，由沈阳#物业管理提出详细处理方案，与开发商进展有效的沟通，并积极努力地商讨可行

48、的措施后立刻着手实施，并经过优质、高效、老实的管理、效力，获得住户的认同。 2、同时，我们在内部管理上加强管理费的控制，提高管理费运用的实效性，在保证效力程度稳步上升的根底上，尽能够地紧缩内部本钱开支。3、结合小区实践情况，经过全方位、多工程的便民效力，并力争提升延伸效力程度，实现预算外的维修、效力收入，处理物业效力中的资金缺口，弥补物业管理费用的缺乏，为园区业主提供更为周到的效力。提高物业管理程度的整体想象军区花园是沈阳市富有朝气的时髦工程，园区集多层与高层于一体，在工程的管理上存在一定的难度，但在工程的创建品牌上又有着本身的优势，如何让她坚持旺盛的增值势头，并成为沈阳的知名物业小区，是摆在

49、我们全体#物业管理公司各位专家面前的一件大事。同时，我们也力争把一种最新的管理思想带到军区花园的物业管理中来，并在这种思想体系之下，把现有的管理方式发扬到极至。就好象人一样，假设没有思想就会变得愚钝，企业没有思想也会很快失去光彩与活力。所以，在物业管理中还应不断寻求符合工程个性与开展方向的整体想象，以使我们的工程坚持长久而知名的品牌和充溢朝气的旺盛生命力，使我们的工程成为这个城市和这个城市里人民的骄傲。想象一、管理目的构建“文化园区军区花园文化居住区在人文环境上以人为本，着意追求回归自然、远离喧嚣的高档次人文环境。而我们的调研结果也显示：军区花园文化居住区是“文化人的居所，“文化人重情、讲理、

50、守法。开展物业管理任务，就必需高度注重他们的文化需求、效力需求及自动参与社区建立的愿望。 我们提出构建“文化园区的人居理想方式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化园区的管理目的。文化管理涉及两个层面，一是经过多种交流方式促进物业管理人与园区成员以及园区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善的传统社区概念得以理性回归，并激发园区成员共同参与建立园区人文环境的积极性。二是经过多种宣传方式培育园区成员集体主义观念，进而深化到他们在运用物业尤其是在运用共用性较强的物业中，进展约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的想象是：倡导“全员参与的管理文化：

51、在管理处内部我们强调员工在合理分工根底上的充分协作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁，平安管理方面提倡“全员防备，全员消防等。以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在居住区内，我们推崇“为业主多节约，让业主多称心的管理理念，实现“管理开放，开放管理。聘请社会监视员作为第三方对管理处日常运作进展监视，共同对存在的管理问题进展检讨。同时把热心园区公益事业的成员组织起来，参与园区的平安管理和文化建立。 此外，我们还将自创行业内的胜利阅历，实施“管理报告制度，每季度照实向业主报告综合管理效力费的收指运用情况，以及治安、保洁、绿化、园区文化等各专项任务的运作情况，真正做到尊重业主权益。

52、推行“平等互动的效力文化效力文化的涵义在于“把提供优质效力视为任务的自然方式和最重要的规范。效力连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权益与义务对等根底之上的合法契约关系。建立这种认识能使员工真正尊重本身的任务，产生效力热情，自觉尝试去寻觅满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“浅笑效力。业主在享用效力的同时提出改良意见，效力产品的供方和需方均坚持愉悦的心境，效力水准在平等互动的根底上得以提升。营建“和睦亲善的园区文化园区文化是物业管理人与社区成员共同发明的、具有园区特征的精神财富和物质形状的完美结合，园区文化建立的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善的文化气氛，以取代社区中正

53、在漫延的“人情沙漠。我们将以开展安康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的园区公共次序。我们将围绕“爱国主义、环境维护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、安康家居等八大主题来组织、谋划园区活动，努力把军区花园文化居住区创建为精神文明建立的“首善之区。塑造“亲和人文的环境文化今天，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一同参与环境文化的建立，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需求。在环境文化气氛营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特征的笼统识 别系统，提升档次；提供高质量的园艺维护，坚持绿化的良好长势；以多种方式组织业主开展环境维护及美化家园活动，并不

54、断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气味，建立人与环境调和共融的“文化家园。想象二 导入并完善ISO9002质量保证体系我们以为，要使军区花园物业管理一个更高的规范，就必需导入ISO9002体系，我们决议加强这一方面的管理，使企业在“说到、做到的根底上为“做好发明能够，使效力产品的提供不致于偏离规范化轨道。在军区花园文化居住区物业管理介入及实施过程中，ISO9002质量保证体系是我们开展任务的根底，更是我们提升物业管理质量的有利保证。想象三 导入“质量、本钱双否决运作体系“质量、本钱双否决，是把效力质量和本钱控制造为衡量管理处任务成果的两项最重要的规范，且两者是“或与“否的关系。

55、经过“质量、本钱双否决的运作，管理本钱会有所下降。我们将结合军区花园的管理特点和难点，把这一套运转机制用于该区的管理实际中，力求在“效力质量和“本钱控制之间找到更准确的结合点，以提供更为完善和周到的效力产品。想象四 建立“加油站式的员工培训机制由于提供效力产品的主体之间的个性差别，对于效力产品的提供，不能简单地制造一种“准那么，而是不断根据效力需求的变化而调整，也即效力的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工继续不断的培训。在实际中，我们推出了“加油站式的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标规范，使每一层级员工坚持效力知识、技艺与效力需求

56、到达动态平衡。想象五 规范管理，促进园区效力社会化随着我国住宅产业的蓬勃开展，一个个相对封锁的居住小区不断涌现，业主从入伙装修、家私家电配置直至日常起居的效力所需均依赖于园综合效力体系的供应。住宅产业启动后，园区所构成市场需求非常可观。从经济学的原理上看，社区市场构成与开展同样可以服从“优胜劣汰的普通性规律，而在实践运作中却暴显露一些社会问题，如住宅区内装修管理的“人情化、“无序化导致装修施工“游击队出没、装修质量事故频频发生，社区效力体系构造不合理导致恶性竞争伤及业主。物业管理不能包办社区内的一切事务，但在社区效力社会化过程中，我们以为物业管理企业可以扮演一个自动性角色。军区花园坚决杜绝片面

57、追求阶段性的商业利益而牺牲业主长久利益的作法。想象六 妥善处置管理处、街道办事处、业主管理委员会的关系，使之构成合力物业管理企业与街道办事处、业主管理管委会均涉及业主日常生活的不同侧 面，三者关系假设协调不好，必将演化为提高居住区物业管理程度的一种阻力。而要协调好，首先要有正确的认识，实践任务中需强调管委会自治管理，物业管理企业专业管理与街道办事处管理在职能上的配合，既分工明确，又不忽视协作，这样就一定能成为推进居住区管理程度提高的助力。想象七 努力实现渣滓分类回收环保部门倡导渣滓分类回收已有多年，而真正较为科学彻底的实现渣滓分类回收尚不多见，由于在现阶段至少还受制于以下要素：一国民环保认识有

58、待提高，普遍忽视将渣滓投向渣滓箱前的第一次分类；二生活渣滓客观构成较为复杂，往往是食物渣滓与其他渣滓杂合在一同，分类难度大，分类本钱高；三渣滓回收系统组织不健全，部分渣滓“回收尚可，求购无门，降低了渣滓回收参与者的积极性。在我们看来，“渣滓是一种放错位置的资源，近几年，我们潜心从事提高渣滓分类回收效率产品及设备的研制，并努力为渣滓的分类搜集发明条件。拟采取的管理方式根据建立部第33号令和国务院新公布的的要求，我们努力实现本小区一体化、社会化、专业化和规范化物业管理，建立高效、精干的管理架构，运用科学管理方式和先进的管理手段，构成指挥灵敏，管理严厉，运作规范，效力优质的管理方式。一、内部管理架构

59、小区管理处将采取军区花园业主委员会和#物业管理公司在业主自治和专业化管理相结合的管理机制下的管理处经理担任制，这是一种直线制的指点方式，由于管理处的编制本着精干、高效的原那么，职责明确，管理处经理集指挥与职能于一身，使经理全面掌握日常任务及人员情况，减少失控，各项任务的安排及暂时义务的下达，均由经理直接安排，各主管属下人员直接向其上级担任。 管理处经理1人管理员3人收费员1人工程师1人保安部队长2人工程维修部主管1人保洁部主管1人财务主管1人军区花园管理处政府管理部门 公司军区花园业主委员会二、管理运作机制1全面质量管理沈阳#物业管理建立有一整套有特征的质量管理体系、手段和方法，并根据ISO9

60、000质量保证国际规范的有关要求，全面推行质量管理，综合运用现代科学和管理技术成果，从调发动工积极性出发，实现全员性的质量管理，其有效方法之一是“方案实施检查处置PDCA的质量管理小组监视检查，使任务质量不断提高，提供住户称心的系统管理活动。2方案目的管理#物业管理有限责任公司，将按照全国优秀住宅小区的规范制定各项管理目的，对管理处经理明确责任，授予权益，在实施过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目的实施的各项进展情况，存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目的动态控制，以进展目的成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益和待遇相结合。3协调管理本区运用协调管理的方法，处理在