地产营销总监进阶培训－户型策划-楼书-价格策略

1、.：.；目 录 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分 房地产户型谋划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 户型需求谋划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 户型简史 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 好户型的规范 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 立体户型面面观 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 大户型？小户型？ PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 面积多大才适宜？ PAGEREF _To

2、c h HYPERLINK l _Toc 户型之首客厅 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 主卧 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 厨房 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 洗手间的问题 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 阳台 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 户型设计趋势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分 售楼书该说点啥 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分 关注购房中的感

3、性行为 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分 关于房地产价钱战略的几点思索 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、本钱+竞争？消费者+竞争？ PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、金子？银子？ PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、开盘：高开低走？低开高走？ PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 尾盘：降价清货？精细营销？ PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc “低开高走的实践操作问题 PAGEREF _Toc h 第

4、一部分 房地产户型谋划 可以说，户型定位能否准确、户型设计能否科学合理是事关工程成败极为关键的要素。那么什么样的户型类别配置才干紧扣工程总体定位？什么样的户型功能规划才干最大程度地满足消费者如今与未来的生活需求呢？在此他们对涉及户型的一些问题作些讨论，希望他们的研讨心得能给您一定的协助 。 户型需求谋划外表上看，户型即建筑的室内空间间隔，需求思索整体建筑构造、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因此是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。 其实不然。户型是实现消费者居家生活的根本要素，是满足“温馨性的首要前提，只需满足了消费者需求的技术才有意义，只需满足了消费者的户型才干确保工程销

5、售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。 世界上没有最好的户型，只需最适宜某一特定工程所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到益处地满足目的消费者的需求与潜在需求，不仅需求研讨这一部分消费者的生活背景、消费心思、消费特征，而且需求充分考量工程所处的地理特征、景观环境、人文环境、工程的规划规划、小区内环境营造等一系列要素，让户型定位切合工程整体定位。而这一切，显然不是设计所能处理的问题而只能是工程谋划人的任务，设计师应该是在工程谋划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细义务书的指点下开展任务才干设计出真正的“好户型。 户型谋划的主要内容有以下几点： 、户型类别配置。想吸引一切

6、消费者的工程最终只能是一切消费者都吸引不到。因此户型谋划的首要任务即是根据工程所处区位及周边总体环境，结合目的消费者定位，确定工程是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复跃层式等分别应占多少比例？ 、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在宏大差别。香港人通常将做成三房而北方地域二房的面积也大多超越。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的以为三房应在左右，有的希望三房能做到以上甚至；有的喜欢的二房，有的中意二房超越

7、那么详细到某一楼盘，每种户型类别的面积究竟以多少为宜，显然需求精心谋划。 、户型类别分布。他们在很多工程中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其缘由在于开展商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决议各类户型在工程中位置分布的根本原那么，背叛这一点，收获的就能够是积压或低价低利润。 、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封锁式？要不要工人保姆房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘凸

8、窗？等等问题也应站在市场角度、从工程整体定位的高度来审视而不应由设计师根据站在技术角度、单纯从建筑构造出发。 户型简史时间的流转、社会经济的开展在不停地改动他们的生活形状、生活观念，也不断地改动着他们的居住观念他们对“户型的要求。为了做好户型谋划，有必要先了解一下户型在简要开展历史。 坐北向南，四四方方一个小院子，白天有太阳，夜晚有月光；老子住上房，东厢住儿女，西厢是灶堂柴房，后头还有猪圈鸡窝茅房；坡屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院外是榆柳相依。千百年来，这就是咱中国老百姓最理想的“户型，无论是平头百姓还是县官老爷，只需面积大小几重几进的区别，根本设计思绪概无二致。 这样的“户型自然是好宽阔温

9、馨，功能分区明确。但动辄占上亩把几亩地，土地资料利用率太低，而且根本没有卫生间概念，不少人在床后隔着蚊帐就放个尿桶；窗户小小的，大正午也有几处黑角落。这样的“户型 如今恐怕在乡村也不大受欢迎了。 解放了，日子似乎是好过些了，不识时务的马寅初老头被打倒了，于是一天比一天多的人不断涌上街头要房住。国家机关、企事业单位一盘算，发现本人银子真实太有限，那就凑合将就吧，大通道，筒子楼，小平房，公用厨房公共厕所，先整个遮风敝雨不能让人睡大街上的地方再说。这样的“户型，说什么也住着挺别扭不温馨，但那年月，还能怎样着，能分个一间半间就不错了，赞赏谁还来不及，谁想那么多。 转眼是年代，改革开放了，经济真的好起来

10、了，衣、食、行转眼就都大有改善，琢磨起住房问题自然就顺理成章。大伙很快就发现这大走道的筒子楼真实不是好 “户型，都盼望能弄个“成套房。是啊，有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年子女挤在一同、有自家的厨房做好吃的不用担忧他人眼馋吃得艰苦一点他人也不会知道、有自家的厕所不用排队再冷的冬天起来也无大碍、还有个小阳台让人种点花草晚上还可看到星星，这样的日子可真实太美了！ 可很快人们又发现还是不对劲：厅里真实太小，放个大彩电看着刺眼，放在房里吧父母儿女来看又不方便；还有大沙发、茶几、音响、金鱼缸也无处安身；冰箱想放厨房，可厨房更小；洗衣机想就近水龙头放在卫生间可卫生间也太逼仄；客人来了要往床上坐

11、，一家人的生活裸露无遗。于是人们盼望能住上客厅、厨房、卫生间都宽宽大大，卧室里干干净净的房子。 这样的房子还是有人不称心：早上一同床，大家还是要抢着上厕所；辛劳一天晚上想好好泡个澡也不方便，厕所里总是潮湿阴森味儿不太好；厨房虽然大了但洗菜、切菜、炒菜也还是不顺便；大热的夏天厅里怎样也没丝儿风？想看电视吧又怕吵着孩子的学习，不看电视吧晚上还真挺难受，有时夫妻俩想疯狂一回也怕影响孩子父母很快，在最隐密处设有主人卧室的房子、有两个以上卫生间的房子、卫生间能通风采光的房子、厨房连着小阳台的房子、客厅餐厅两头都有大落地阳台的房子都被设计出来了。 有独身汉也想要成套的房子，于是有了独身公寓。 有经常来这里

12、公干又住腻了酒店的人也想买房子，于是有了酒店式公寓。 有极想看山景海景园景的人，于是有了景观户型。 好户型的规范选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活阅历、生活形状、生活习惯会带来对户型的不同了解，而户型那么不论人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改动、重塑人们的生活方式。因此，所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心思的温馨享用的户型；是能满足如今与未来生活变化的需求的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型；是能最充分思索建筑资料与环保的户型。 一套好的户型，首先必需是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边，谨防多边多角的“钻

13、石房的出现，如此不仅利于家具摆放提高适用面积，也符合中国人的消费心思。 一套好的户型，必需做到以下几个分开： 、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需求人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休憩睡觉之用的卧室显然需求最大程度的静谧，因此应将它们严厉分开，确保休憩的人能安心休憩，要走动文娱的人可以放心活动。 、公私分开。家庭生活的私秘性必需得到充分的尊重与维护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需求将卧室主卧、父母房、儿童房与客厅、餐厅、音乐房、麻将室文娱室进展区位分别，而且应留意各房间门的方向。 、主次分开。买房通常是人们事业斗争有成，生活

14、质量迈上台阶的表达。为了彰显业主的胜利，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好向南或向景观、宽阔、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有间隔 分隔。如设有工人保姆房，那么又应与主要家庭成员的房间有所分别。 、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。 一套好的户型，必需做好“通、“透任务。 假设客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风更是一种极为温馨的享用。 厨房当然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的任务热情，影响一家人的食欲。 卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应

15、成为天然的藏污纳垢、繁衍细菌的场所，它也应该有良好的通风透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。 卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。 一套好的户型，应安排尽能够多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，那么首先满足的应是客厅与主卧。 当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计能够会突破传统朝向规划而以景观为中心，这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。 好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间那么应接近卧室以方便家人。 好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维修检查，还节省资料。 立体户型面面观目前市场上的立体户型主要有两种

16、：跃层式深圳叫复式和错层式。 所谓复式，就是在一套房子内拥有两个楼层面，而且这两个楼层面的竖直投影面普通是重合的，两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联络。最粗浅地说就是相当于将一幢住宅内的“号房和“号房经过一座户内楼梯连结为一套当然也可以是更多层。 很显然，复式住宅给予住户的空间层次感非常强，功能分区也能做得非常到位，其隐秘效果远非平面户型和错层式所能比较。 普通说来，复式住宅的入户门均设在低层，这一点非常重要，由于从人们的居住心思来看，进门应该是第一层，假设再往下走那么有进地下室的觉得。所以复式的中、下层应集中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮藏室、客房或为行动不太方便的家庭成员设

17、置的卧室；而上层那么宜设置对隐秘性要求较高的主人卧室、次卧室、家庭起居室等，复式上层并非是普通客人可以进入的。 复式房的室内楼梯是不容忽视的重要内容。户内楼梯梯段宽度不宜小于厘米，否那么不仅行走不方便，家具也难以搬上去。楼梯的位置安排也颇有讲究，普通设于厅堂的角落，以防止占用过多的空间。在下层，楼梯应与过道空间重合而不能占有房间面积，在上层出口处以设置卫生间入口为宜，可不另设平台面积。 显而易见，复式住宅面积普通都很大，动辄以上，而且其单价通常也比同一幢楼或同一小区的平面住宅要高，因此其总价非同小可，不是普通人所能接受。但它所提供的居住质量，它所带来的如影视剧里西方“资产阶级生活方式的尊贵感受

18、、它带给业主与众不同的心思优越感，又多么让人心动！ 而“错层式那么是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同的平面，而是经过将同一层面中的部分抬高一米半米，从而有效地实现日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、文娱、社交、学习，都可在不同的功能层面上进展，较好地满足了人们对现代家居的需求。 错层式户型的带给人们参差有致的新颖感、各层之间高差的不大和室内楼梯高度的缩短、平缓，既添加了乐趣，又不太影响交流沟通，其面积也与平面户型相差不大，因此近年来在各地尤其是上海大行其道大受欢迎。今年以来一些地方又先后推出了不少三错层户型：进门的第一层面为公共活动区，南面是大开间客厅，北面是餐厅、厨房

19、和公共卫生间，向里上数级楼梯构成第二区域，可作为老人房儿童房或客房，继续向里上几级楼梯是第三区即主人活动区，同样是大受欢迎甚至出现抢购。 年，深圳一家公司推出了一种获得国家专利的“跃复一体的户型即将复式房的下层做成错层式：进门为客厅、公共卫生间、餐厅等公共活动空间，往下走为厨房和工人房，顶层为主要家庭成员起居活动空间。开展商在广告中不仅声称该户型“领先年，而且“运用面积大于建筑面积，凭仗这一创新户型，很快就将一位于大马路边立交桥旁的房子卖出%以上，不少目光独到的炒家也因大胆投资而获得颇丰！ 大户型？小户型？由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列缘由，不同地方不同城市的人们对

20、大户型、小户型的了解大不一样。 香港有“千呎豪宅的说法，平方呎多大？多平方米而已。在深圳、广州、上海，普通以为平方米以上为大户型。而在北方的大部分城市，似乎只需平方米以上才会被叫做“大户豪宅。 从内部空间设计角度来看，户型面积越小，难度越大。由于要抠着那一点点空间确实很难做出新颖别致的花样。因此一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功能配置上就比较简单，普通就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件，功能分区也不尽完美。而大面积户型就让设计师们发扬的余地就较大，不仅可以在小户型根底上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房音乐室、麻将房、健身房、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多方面功能，而且可

21、以根据人们通常生活习性做出比较完美的功能分区，跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多。 值得特别一提的是，小户型能否应带保姆房的问题。普通说来，在小户型的买家中，结婚未久的年轻人是绝对主力。这些消费者的小孩还很小或即将诞生，而在目前国内的社会经济环境下，又需求夫妇两人都上班任务，他们正是最需求聘请保姆家庭！但目前市场供应实践情况是只需三房以上大户型才带保姆房，而二房户型带保姆房的那么为数寥寥。消费者选择小户型的很大缘由是由于其总价较低、月供轻松，那么添加一间保姆房所带来的压力，目的消费者能否接受？希望大连有开发商、代理商、广告公司、市场调研公司能对此做一番深化研讨。 从整栋楼或整个工程的来说，

22、大小户型的配置比例也是一个必需仔细研讨、谨慎对待的问题。户型单一那么由于客源供应面狭窄，抗风险性相对也就较差，但“人以群分，单一户型所带来的客户根本素质面的同一，可大大提高物业笼统档次进而卖出好价钱。正由于如此，因此采取此一户型配置需求准确、深化的前期市场研讨，但一旦定位准确，其收益也非同普通。而一些工程由于对目的消费者界定不清或希望将一切类别消费者一网打尽，于是从、的独身公寓到二房、三房、四房直至以上的复式一应俱全。看起来不同需求的客户均能得到满足，实践上由于定位混杂，各种层次的客户均难以找到觉得开飞驰的当然不想与踩单车的为邻，踩单车的看邻居开着飞驰进进出出心里也别扭。因此大、小户型相互比例

23、配置适宜，户型既有层次又有相对同一性，既参差有致又充实丰富，那么客户挑选余地大，市场抗风险性也好。终究是多少的比例才恰当，这并不能凭客观的臆想，只能是经过对市场的深化了解才干得出。 户型的配置决议了工程的整体定位，因此户型谋划首要的是进展土地价值分析判别：景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺陷的，那么以中等户型为主；而地块较差时那么应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中心区的小幅土地，最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。 面积多大才适宜？在一切涉及户型的问题中，最令开展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点：各户型类别在工程中的配置比例、每

24、一种户型的面积大小。由于前者将决议工程主要卖给谁，而后者那么将决议工程能否真正能满足这些人。 不同的消费对象有着截然不同的需求，那么他们又如何知道所确定的户型面积是正合目的消费者心意的呢？他们以为，必需从以下三个方面综合权衡。 消费者对应性。他们知道，一房一厅的小户型是只能作过渡之用的，其购买者将主要是年龄在岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，其购买动因主要是任务时间不长，积存不多而又盼望拥有一片本人的小天地。从功能上说，虽然也需求厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的，而且需求规划紧凑，因此总面积也不应超越。否那么就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的那

25、么是最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活能够较为宽裕，因此偏好面积宽松规划更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房；还有部分胜利人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为适用主义，以为规划合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做还是？三房是做还是？需求他们准确区分目的消费者并与其购买力、生活形状、居住习惯高度对应。四房以上或以上的房子，其面积敏感度相对较差，但也只需深化分析目的消费者才干做得恰到益处，才干使销售一路畅旺。 温馨性。房子是为人效力的，房子是为家庭天伦生活效力的，而户型分割的目的就是为人们提供一温馨、亲切、温

26、馨的家居空间。温馨性就是从人体工程学和家居生活根本规律出发，决议户型的开间、进深及面积。 房子越大那么温馨度越高被不少人以为是理所当然，现实并非如此。以普通家庭的客厅为例，这里摆设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，说话、看电视是这里的主要节目，太小让人有压制感，过于空阔那么又易于让人有四边不着、相互有隔阂的觉得。因此客厅的开间以.米为宜最大不应超越米最小不应小于.米。同样的道理，主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证关系。 除人的视角、人的活动外，温馨性还应思索利用率问题。假设一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、亦不能增添艺

27、术情趣，那么只能添加购买费用、添加主妇清扫卫生的时间与难度，温馨性自然也就大打折扣。 地域性。地域性是由于各地域人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求，其实是温馨性的延伸。这也是户型设计中必需高度注重的问题。比如大连人大多以为二房二厅应该有个甚至，而在深圳，恐怕就很少有人能了解以上的房子为什么不做成三房，为什么要如此浪费。多数深圳人眼里的三房应该在之间，而大连人那么显然以为这样的房子太小太逼仄。 户型之首客厅毫无疑问，在一套房子里面，客厅的重要性居于首位。由于它是进入一个家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。因此他们说客厅是户型之首，在设计中

28、应该得到最高规格的尊重。 在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。 上一篇文章他们提到，视总面积的大小，客厅的开间应在.米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下，进深与开间之比不宜超越.，否那么也将在因过于狭长影响运用。 阳台几乎是一套房子里独一可以与外界自然环境交流、对话的空间，是最开扬、通畅的地方，他们以为必需与客厅一脉相连。阳台还是将自然风、自然光引入室内的最正确途径，当然应让全家人都得到这种享用，因此从这个角度看，也应与客厅相连。阳台必需与客厅相连还有一个重要缘由：它是他们晾晒衣服的地方，因此只能是与公共空间相通而不能

29、穿过卧室以构成干扰、影响居家私密性。 假设在向阳面设置了阳台，在背阴面能否设置次阳台或窗户以构成“穿堂风添加客厅的通透性呢？虽然不是必需，至少值得思索！ 在客厅周围开几道门，每道门各自朝向何方，当属客厅设计中最难决议、需求反复研讨仔细斟酌最费心血的之处。由于门越多那么空间利用率越低，而门朝向哪里又决议了运用的方便与否。公共卫生间的门应朝客厅吗？厨房呢？哪个卧室外的门朝向客厅？能做到一切卧室的门都不直接开向客厅吗？客厅与卧室之间的走道如何安排？不设过道又如何？这些问题当然不能够有一致的答案，不能够有经典的、最好的方案，而只能经过对目的客户深化、细致的调查访问来了解客户的真实需求，并结合工程的实践

30、情况统筹安排。 客厅与餐厅的衔接也是个问题。他们在南方看到多数都是直接联通，而在大连市场，好象多数都是有隔断甚至错开。连通会使整个厅显得开阔、通透一些；错开或隔断那么功能分区更清楚细致一些、小餐厅的气氛要雅致一些，但通风性差一些，面积利用率也将打点折扣。 玄关在客厅里的出现时间较晚，是伴随着“三大厅、厨、卫一小卧、功能分区等居住观念而进入普通人家的，并迅速得到部分家庭的认同。但其真实价值、其存在的必要性仍为许多消费者疑心，因此设置与否也需谨慎调查。 关于客厅，他们在这里更想提请开展商留意的是随着对消费者的进一步细分及细分后消费者个性化需求，能否应重新界定客厅功能进而从根本上改动他们的设计思绪？

31、 对于时髦、前卫、崇尚个性、反对拘谨、喜欢离群SOHO的年轻一代新人类们，也许并不希望客厅依然只是个规范模子里出来的方盒子，有起伏变化、有参差、有曲线或许正是他们的追求。为客厅赋予更多的任务功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分IT人士的生存需求，如今仍处设计阶段的房子，在决议一房一厅、两房一二厅的规划时，恐怕就有必要思索新人类们的需求了。 客厅能开PARTY跳舞吗？客厅能不思索摆放电视机吗？客厅能是小酒巴吗？客厅能是茶艺馆吗？ 凡此种种，或许如今还没有足够多的人提出需求，但他们不能不思索、不能不调查、不能不有所预备。 主卧他们都知道，在单位福利房一统天下的年代，即使在三居室以上的户

32、型中，各卧室虽然有大小之分，但主次关系是非常不明显的。因此“主卧的出现，堪称是户型设计思想中革命性的突破之一。 主卧的出现，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，减少了家居活动时成员之间的相互交叉干扰，增添了生活情趣，因此从生理上满足了现代人的家居生活。 主卧的出现，还极大地满足了购房者的心思需求：拥有本人的房产在很多人眼里还是事业胜利的标志之一，而独立、温馨、宽逸、奢华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要表达。 主卧设计的要点如下： 卫生间：他们在大连仍能看到有些工程的三房仍只需一个卫生间，这显然是没有较好地了解消费者的需求。主卧一定要有独立卫生间！不仅如此，主卧卫生间面积

33、也应比公共卫生间大，功能也应更完备在洗脸、浴盆、座便器外，还应根据工程总体定位设置按摩浴缸、桑拿、梳妆间等。 位置：独立性、私密性是主卧的主要要求，如今的建筑设计师都知道将主卧设置在最隐密的地方了尽量远离入户门、远离客厅，如是立体户型那么设置在上层或上半部分。但与此同时，他们又能在不少平面户型的工程中看到主卧虽居于私密位置，可门却直接对着客厅，整个就是自相矛盾。更有甚者，有一个工程的主卧通畅直接面对餐厅、与厨房相邻，这就让人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“观景也是在确定主卧位置时必需思索的重要要素，主卧必需朝南或面对最正确景观朝向。 面积：主卧面积当然应比其他房间大些，但温馨是有“度的，因此主

34、卧面积并非越大越好。面积过大一是呵斥浪费购买款、管理费，二是空阔的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。以他们的调查，目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积在平方米左右，北方消费者的需求相对大些，平均值在平方米左右。 窗户：客户的功能有三：采光、通风、瞭望。无论电源光是何等的绚丽多彩、浪漫、有情调，也无法和太阳光所带给他们的暖和、亲切的心思满足感相比较；无论电扇风、空调风是多么清新宜人，它也不能替代轻灵、调和的自然风；无论电视节目有何等精彩，它也比不了绿树、红花、青山、碧水或城市繁华绚烂的夜景所给人的舒缓、放松。因此低台、大窗、凸窗或曰飘窗甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。而在深圳，转角

35、窗将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗、弧形落地窗也已被大量运用。 辅助功能：在目前的住宅市场中，不少设计师在处置大面积户型时，常简单地将每一个房间按比例放大就算了事，其实这是一种非常严重的浪费，他们以为可行的方法应该是将功能进一步细分，如在主卧中就可思索设置独立的衣帽间、独立的梳妆间，可以思索设置背景音乐系统等。 厨房他们关于厨房的想法可集中归结为三个方面：厨房在户型中的位置；如何提高厨房的温馨度；厨房设计的创新性想法。 位置：南方气候炎热，所以南方的房子特别强调通风顺畅、希望厅里有“串堂风；北方冬天漫长，所以北方的房子特别讲究南北朝向。这就决议了南北方的消费者在厨房的位置上有着明显不

36、同的需求：南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧，而北方的厨房多位于厅的北端。但不论南方北方，他们以为只需是平面户型，在规划设计厨房时就必需从如下两种根本原那么中选取其中之一：、厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量防止拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽能够接近进户门；、厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工本钱、能源利用、热水器安装等问题思索，厨房应与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯。 温馨度：现实上，自“大厨房的观念与抽排油烟机一同进入普通中国人家

37、庭后，就曾经使厨房从大汗淋漓、油烟滚滚的战场开场向演奏锅碗瓢盆交响曲的乐台转变，从而大大提高了家庭主妇主男们任务的温馨度。以他们的察看，无论南北方，目前多数厨房的面积在平方米左右，但他们以为，在“冰箱入厨已是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天，厨房的面积还将进一步扩展。随着人们生活节拍的加快，他们还应该在深化研讨国人烹饪习惯的根底上将厨房设计得更科学、更合理，更符合人们的厨房作业的流程：在洗、切、炒的流程中，L型厨房比“一字型更能减少步伐挪动、节省时间、提高效率，降低劳动强度；整体厨房由于能使物品各归其位，不仅能提高空间利用效率、减

38、少死角，而且更方便清洁，改善卫生情况；他们还以为，如今曾经到了将厨房功能细分为清洗加工区和烹饪区的时候，如此一来既可最大程度地降低油烟污染，又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进展，不仅大大提高了温馨度，对鼓励“另一半协助 、打下手也大有益处，可为平淡的居家生活增添许多情趣。 创新：在此他们想提出两点创新性想法，一是在平方米以上的户型中设立单独的早餐室，二是设置开放性厨房即与餐厅之间完全通畅衔接的厨房。早餐室在欧美国家非常普遍，随着生活形状的改动和人们餐饮习惯的转变，在部分大户型中无妨一试。在他们见过的一些例子中，从抽排油烟机的技术角度来看，将厨房完全敞开一点问题没有，而开放式厨房的益处

39、不言自明不仅极大地拓宽了任务面积，而且能一边择菜洗菜切菜一边听音乐、看电视，义务较重时更可发动全家人一同动手协助 ，真正让炒菜成为一种生活的轻松甚至一种享用。 洗手间的问题中国菜肴之香、之精巧举世出名，与此同时中国的厕所之臭、之简陋也“享誉全球。这种只重“进口而对“出口漠不关怀的景象似乎为中国传统文化中所独有。 长久以来，厕所在中国另有一别称“茅房，由此可见其在户型中的位置低下、不受注重。就是解放后，城市里大量建筑的火柴盒房子里，也还有相当多没有单独的厕所。因此自年代随着经济开展对改善居住条件日益关注以来，他们阅历了追求每户有独立洗手间、有坐式抽水马桶、添加适用面积、追求二个甚至三个以上洗手间

40、等几个阶段。但受传统文化根深蒂固的影响，目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待处理的问题： 仍有人将洗手间搞得暗无天日，白天需开灯，余臭年年不绝，且阴森潮湿，让细菌们大量繁衍、活得自在。 空间面积绝对缺乏，一些开展同将其作为辅助功能，面积紧缩得很小，在一些小户型中其面积仍在平方米以下。 设备程度极低，用于配置洗衣机、热水器、电吹风、的管道、线路和插座缺乏甚至根本就没有。 规范化程度低，施工质量差。管线配置杂乱无章，影响美观和运用，下水道容易堵塞。 缺乏从用户出发、为用户着想的理念而只图设计简单、施工方便洗手间是管线集中的地方，长期以来都以明管配置，为用户又添加了难以清扫的积污纳垢的死角，既不卫生又有

41、碍观瞻。 穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房的设计仍有所见，而公共洗手间的门直接开向客厅的更比比皆是。 重数量不重质量。在规划设计阶段讨论的重点经常是设计几个洗手间，而根本不讨论洗手间的详细 设计细节。 重面积不重功能规划。在广告中、在现场销售人员的引见中，普通都会突出强调洗手间的面积，几乎没有人在意不同特征消费者对洗手间功能分布的差别化要求。 重装修规范不重根本功能配套。装修规范在时下的洗手间设计中已是讨论的重点之一，但开展商、设计人员、营销人员似乎都有意无意地忽略了洗手间功能设备的研讨。 重主卧洗手间不重公共洗手间。或许是由于买家主要运用的是主卧，因此从营销的角度，主卧洗手间的出彩出

42、新能更有效地激发客户的购买激动，而公共洗手间那么多数因陋就简，关怀者甚少。现实上从运用角度看，利用率更高的还是公共洗手间，并没有理由对其淡然视之。 艰苦户型洗手间设计不重小户型洗手间设计。这真实有南辕北辙的嫌疑：购买大户型者多为实力派人士，普通都将重新设计装修，不用操心太多；而小户型买家多为工薪阶层，资金、时间相对较紧，因此更盼望开展商仔细琢磨能提供能一次到位的设计和装修。 他们在大连还看到过座便器正对洗手间门的户型，这是永远不能原谅的设计错误。 上一篇文章里他们历数了现今洗手间存在的诸多不是，出现这些问题的其根源在于开展商和设计人员仍在用旧观念处置新住宅：仍将洗手间看作是不得已而去之的逃难地

43、，而没有想到其应该是业主重要的享用区。 现实上，现代住宅的洗手间是一组空间，这组空间围绕着便溺、洗漱、沐浴等根本活动而展开。目前深圳地产界对洗衣机能否应进入洗手间存在争议，拥护者以为洗衣与其他活动一样属于“水性活动，理应集中，随手将换洗衣物掷入洗衣机也真实方便，另外从接、排水管道的设置利用思索，也应进入洗手间；反对者以为洗衣机与洗手间功能难以协调，而且拎着装满湿衣服的桶穿过客厅到达晾晒阳台也有诸多不便即使有干衣功能，洗衣机应设于晾衣阳台附近。抛开洗衣机问题，要较好地组织便溺、洗漱、沐浴三项功能，运用面积不应少于平方米，否那么必然出现空间局促、功能混杂，为业主带来运用中的相互关扰和不便。由于不同

44、购房目的及需求差别，目前消费者希望的洗手间面积集中于平方米和平方米两个区间，开展商因根据工程定位作恰中选择。 洗手间是家居生活中的集中用水地，因此也是最容易出现潮湿阴凉，从而繁殖细菌病毒的地方，因此其采光通风特别重要。虽然可以人工排风、虽然可以用电发光，但无论从能源利用角度还是人们对自然风、太阳光天然的亲近感，洗手间都应该做到宽阔亮堂，通风顺畅，如能引入西晒，就更理想了。另外无论是何种建筑形状无论是何种户型规划，上推式窗户是最适宜洗手间的。 根据新的征求意见稿提议，平方米以上住宅均应至少设计两个洗手间，因此主卧能否应设计洗手间的问题已无需讨论，需强调的是主卧洗手间的面积应大于公共洗手间。 公共

45、洗手间通常不是业主装修的重点，因此由开展商提供一致装修较为合理，但应留意地面、浴具、卫具、墙壁、天花板及其他器具应协调颜色、坚持干净、清新的觉得。 冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴，泡在自家的浴缸里必将成为北方地域生活的主流，因此浴缸在洗手间里不可或缺，尤其是主卧洗手间。在一次对年轻人“理想生活的调查中，不少人就选择了“泡在三角形大浴缸里，边泡澡放松边给朋友打，以为这是极现代、极浪漫的觉得。 三角形浴缸比长方形浴缸更节省空间，这也值得开展商留意。 长方形洗手间的宽度不能太窄，否那么将器具集中于一边或间隙过小都将为运用者带来费事。而影响器具规划的主要要素是开门方向，因此推拉门是值得思索的设计。 为

46、平安起见，管道煤气和燃气热水器应尽能够设计在洗手间之外。最近深圳即有一楼盘将燃气热水器一致安排在阳台上，大受客户欢迎，估计类似概念将迅速得到普及。 只需真正心存“以人为本的想法，真正想让洗手间成为业主的享用空间，您也一定还能发现许多改善洗手间设计的方式方法。 阳台在一套住宅里，阳台应该是最具浪漫情调的地方，由于这里有广角度的视界可看青山绿水、活力满园、可看繁华都市、满天星斗；这里有不歇的风儿带来春夏的凉爽；有充足的阳光暖和冬天。这是别的空间所无法比较的开扬、酣畅、心绪飞扬。但在以前室内是紧巴巴的面积、室外是水泥沙土地面的居住条件下，阳台也就被不少人家封锁起来，并被改呵斥一间小卧室或杂物堆放地，

47、失去了其与自然交流的天性。 近年来，随着居住条件的大大改善，人们对住宅产品功能、品味需求的不断高升，不仅阳台的根本容颜、根本功能得到恢复，而且得到很大的开展，在设计上不断出新出彩。 双阳台：目前在设计双阳台时，有两种不同的思绪。一种是强调通风，将两个阳台分置于厅客厅+餐厅的两端；另一种注重适用，将北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。 内阳台：即将阳台整体纳入室内，使其成为厅的自然延伸，因此也可看作是封锁式阳台的一种晋级。内阳台的益处是可以免除风沙灰尘的侵扰只需他们的城市仍处于高速扩张的阶段仍是大工地，只需生态环境没有根本性转变，风沙灰尘侵扰就会在较长时间内成为影响他们生活质量

48、重要要素，另外如能以大幅的落地玻璃替代墙体，不仅可引入充足阳光，而且视野也极为开阔，往客厅一站，外面的世界近在眼前，似乎与房间连成了一体，让人有一种空荡而博大的觉得。内阳台特别适宜北方地域，北京现代城是这方面的典型代表。 观景阳台：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天际线背景、街景、公共公园、小区中心庭园优美的景观环境能极大的激发买家的购买热情，添加楼盘的附加价值，面对某一特殊景观的“观景阳台也就应运而生。观景阳台不仅强调人看景，而且应做到阳台与景观的交流、对话，阳台融入景观，因此不仅需求上佳的角度，而且需求较大的面积。 景观阳台：阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的要素，因此如何让阳台

49、本身也成为一种景观，是建筑设计必要的追求。在近十余年来全国各地开发的商品房中，根本都摒弃了“兵营住宅时代用红砖砌就或水泥铸成的粗糙、笨重、简陋的阳台。代表着古今中外各种不同建筑风格的建筑符号都被或贴切或生硬地运用到阳台上来了，阳台外型也一矫正去千篇一概的长方形而出现了大量的半圆形、弧形、扇面形、L形，材质也由镂花铁艺、不锈钢、石柱、钢化玻璃等，颜色更是五彩缤纷，确实使阳台“成为了都市里一道亮丽的风景。 特殊功能阳台：近来在深圳、广州、上海的一些住宅中，设计师从平安角度、建筑外立面的干净整洁、室内空间的利用率及视觉清新等角度出发，还在背阳面特别设置一个、平方米的小阳台，主要用于安顿空调主机、燃气

50、热水器等，深受住户欢迎。 户型设计趋势拉拉杂杂说了这么许多，目的有二：希望开展商能经过科学的、人性化的户型设计更快更好地实现市场目的，希望消费者能得到真正契合本人需求的心水户型。 市场是鲜活的、不断变化的，因此户型设计需求不断调整创新；市场变化是渐进的，有规律可循的，因此一切调整创新都必需紧扣市场开展趋势。 、住宅户型日益多样性 除了面积大小的多档次外，为不同家庭构造、不同消费阶段而设计的户型应有区别：效力于“中心家庭的户型应该精致小巧，效力于“两代居家庭的户型应该优雅浪漫，为三代同堂家庭提供的住宅那么应该温馨亲切。 以“错层为代表的立体住宅是近期全国性的热点，但错层的结实性、抗震才干如何尚有

51、疑问。 在构造上，大开间、轻型框架构造、支撑体住宅等顺应性开放式住宅是大势所趋。 、扩展住宅的顺应性和选择性 最新方式是“两次设计，即第一次由建筑师设计带外墙、分户墙、固定厨房、卫生间和阳台的框架住宅，第二次是由住户根据各自不同的生活习惯和各时期不同的生活需求参与设计，主要内容为室内装修与选用不同类型尺寸的定型产品，如轻质隔墙、推拉门、窗、组合家具及折叠门等进展灵敏空间分隔。 、改善厨房、卫生间功能质量 厨房、卫生间面积小、设计粗糙、设备简陋是目前住宅的普遍性问题。从开展趋势来看，在小面积的住宅中，提倡餐厨式DK型厨房，并以此作为住宅空间组织的中心重叠运用，可充分利用空间，改善厨房环境，添加家

52、庭聚会的气氛。而在大面积住宅中，开放性厨房应该前景看好。 户型设计中极重要的一条原那么是清污分别。主要指用水和非用水空间的分别，提倡用水空间的相对集中。目前，卫生间、厨房已从只需上下水道开展到了给水、排水、热水、煤气、通风管道和暖气管道六种设备管线，随着节水需求，还能够增设中水管道。因此应尽量集中。此外明管道改暗管道、表具不入户，力争让住户本人能不费力且平安地接上水、排水等，并顺应家庭运用卫生洁具功能如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、净身盆，厨房设备如洗碗机、消毒柜、微波炉的要求，提高人们的居住程度。 、最大限制利用面积空间 目前在一些地域，为了实现功能分区，有单纯将住宅面积放大的问题，他们以为并不可

53、取，一是添加面积必然添加购房者的负担，二是浪费土地资源。理想的做法应是经过精心设计争取更高更多有用空间，如立体化，如在墙体上为家具预留嵌入式空间等，从而在不添加每户建筑面积或容积量的前提下，经过精心构思，巧妙利用空间。 、经过多种途径节能、节水 从节能途径来看，设计不但要思索屋面、墙体，还要涉及门窗等以往很少思索的薄弱环节。结合改善居住环境条件，处理隔热、保温暖自然通风的问题。详细技术上可以采用节水型设备和利用太阳能技术，如节水型便器中水的利用等；配置适用于住宅的节电照明灯具等。 在户型处置过程中即缜密地思索节能是目前被广泛忽略的，但必将是今后的大趋势。 第二部分 售楼书该说点啥置信每一位到过

54、深圳调查房地产市场的人都会为他们售楼书设计之精巧、印刷制造之精巧、内容之细致丰富、派发之直爽大方而惊叹。他们为什么要花那么大的本钱代价来制造售楼书呢？他们的售楼书又都说了些啥呢？不知可有人仔细地思索过？ 他们能够还得从房地产广告媒体说起。 据统计，企业广告费中通常%以上都用在了媒介发布上，因此选择适当的媒介对广告总体效果至关重要。但广告媒介有报纸、杂志、电视、广播、户外、交通物、电影院、直接函件、报纸夹页、POP等数十种之多，如何才干在这些复杂多样的媒体中选出最高效的组合呢？独一的方法就是深化研讨产品特点、消费者接触习惯及消费者心思特征。 对于消费者来说，房地产最大的特点就是昂贵，是需求投入资

55、金的浩大，因此现场调查外，通常还需多方搜集信息资料、对相近的几个楼盘反复比较；对开展商来说，房地产销售最大的益处是客户的本地性强、“作业面窄、最大的压力是时间紧迫，几千万上亿元资金的投入必需在一年甚至短短几个月内实现回笼，因此不仅需求压迫性的高强度广告攻势，更需求广告媒体能将楼盘优势、卖点如孔雀开屏普通充分展现，迅速激发消费者的购买热情。这也正是报纸成为房地产首选广告媒体的缘由：报纸可图文兼顾、信息容量大、当地市场覆盖面大、接受广泛、可信度高，同时报纸每日均有出版，易于开展系列性广告，便于随时修正广告战略，报纸还有一大特征是方便携带、便于保管。对开展商来说，报纸广告能将信息较为有效地向最广泛的

56、目的受众传播；对消费者来说，报纸集中了多个楼盘的详细资料，是进展对比性选择的理想资料库。 但报纸广告也有其不可防止的缺陷；受限制，部分广告手法广告内容不能表现；受版面及创意限制，图文信息量仍有缺乏；印刷质量较差，细节表现才干弱；传阅率较低等等。 分析到此他们可以发现，售楼书是弥补报纸广告缺陷的最正确媒体！虽然它只能在售楼处派发，有一定被动性，但它印刷精巧引人入胜；它不是群众媒体，约束相对较小，创意空间大表现手法丰富；它几乎没有版面限制对楼盘可作最全面详细的引见；它独立印刷无需高昂的发布费；它独立成册不会被其他广告信息干扰；它制造精良易携带便于保管 假设说印刷媒体是地产广告的最正确媒体，那么报纸

57、+售楼书就堪称是珠联璧合、相得益彰的最正确组合。 弄清了售楼书不仅仅是“产品阐明书而且是重要的广告媒体，他们就不难了解深圳地产商对售楼书的注重，而售楼书该说些啥自然也就清楚明白了： 楼盘概略：占地面积、建筑面积、公共建筑面积、商业建筑面积、建筑覆盖率、容积率、绿化率、物业座数、层数、层高、车位数、物业构造、开展商、投资商、建筑商、物业管理人 位置交通：楼盘所处详细位置图、交通道路图及位置、交通情况文字详细引见。 周边环境：自然环境引见、人文环境引见、景观引见。 生活配套设备：引见周边学校、幼儿园、医院、菜市场、商场、超市、餐饮效力业、文娱业、邮政电信 规划设计：包括楼盘规划人、规划理念、规划特

58、点、楼盘建筑设计者、设计理念、建筑特征、环艺绿化风格特征等引见。随着近年人们对生活档次日渐高层次的追求，消费者日益注重建筑内、外部空间的处置、建筑风格、建筑外立面特点，因此规划设计应是售楼书引见的重点部分。 户型引见：由于生活方便与否、温馨与否与户型有着绝大的关系，因此户型是影响消费者购买决议的艰苦要素，应以灵敏多样的方式将户型特征、户型优点纵情展现。 会所引见：作为全新生活方式下的产物，作为能提升楼盘整体档次的重要组成，会所在近年的市场中遭到越来越高的注重，会所功能、会所设计概念、会所效力细那么也应有所引见。 物业管理引见：物业管理即楼盘的售后效力，随着市场的开展，人们对其日益注重，物业管理

59、人背景、物业管理内容、物业管理特征应有所交代。 此外还有建筑装饰资料、保安管理系统、新资料新科技成果运用根据每个楼盘本身优势卖点而偏重不同的引见。 精致美观的作品人们总是乐于收藏，创意独特、设计新颖的作品人们总是乐于阅读，内容翔实丰富的作品人们从中得到的信息也就越多，信任程度也就越高，广告巨匠奥格威说：“他引见得越详细，销售得也就越多。因此售楼书不宜过于简陋，更重要的是，一定要让消费者得到尽能够多的信息。 选准媒体是节省广告费的最正确方法。售楼书值得您大胆投入。 第三部分 关注购房中的感性行为买房子还会是感性行为？不能够吧？几十万上百万一套的房子，对大多数消费者来说，那可是他终身中购置的价值最

60、为高昂的大件商品。哪家买房子不要全家开会讨论、思前想后、左右权衡、反复比较？有些人为了买房要花半年甚至更多时间逛遍全城一切在售楼盘，对意有所属的楼盘更是室内要带上尺子边量边看、室外要围着小区步行转圈看、白天看了晚上看、晴天看了雨天看、本人看了还要约请亲戚朋友看，怎样会是感性行为激动购买？就是经典的营销实际，也说消费者在购置房子这类贵重商品时，其决策过程是极为谨慎且充溢理性的。 但市场就是活生生的市场，它有着本人的运转轨迹，既不会顾及人们的想像，也不会在意实际的说教，因此市场现实也就经常出人预料。 在一片水稻田上盖起的上海“万科城市花园，“站在楼顶用竹杆就能捅到飞机肚皮，自然条件之恶劣可以想见。