宿州沃尔玛国际购物广场调研及定位报告

1、宿州沃尔玛国际购物广场调研及定位报告 呈送：宿州同胜置业有限公司 提案：合肥奥格广告企划有限公司 时间：二一年十一月1 我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。数据主要来源于三个方面： 案头研究：包括安徽省年鉴、宿州房地产管理局相关报告及其他项目公开展示信息； 通过问卷获取的消费者需求数据； 通过研究人员走访以及访谈提纲获取的消费者及经营户的心理特征。敬请注意： 本项目研究工作是在2010年1011月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。 该报告仅为使用方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。前 言2目 录第一章 项目概况与研究方法 4一

2、、项目概况 5 1、区位 5 2、主要经济技术指标 6二、研究方法 8 1、研究内容 8 2、研究方法 9第二章 社会经济发展对项目的影响 10一、城市区位与发展规划 11 1、城市区位与定位 11 2、行政区划和人口 14 3、省内地市基本指标比较 15 4、固定资产投资及房产投资情况 20 5、小结 39第三章 零售市场关键分析 41一、零售商业发展状况 41 1、城市社会消费品零售总额 42 2、城市社会消费品零售总额 43 3、人均零售额与其他城市对比情况 44二、宿州城市商业发展现状 47三、大型商业网点 49四、市区潜在竞争商业项目 66五、小结 69第四章 商业消费习惯及态度消费

3、者调查 70第五章 经营户及销售人员访谈 118一、经营户访谈 119 1、经营者访谈要点 119 2、访谈记录 120二、营销人员访谈 125第六章 住宅潜在消费者调查 126第七章 住宅现实消费者调查 167第八章 主要结论与建议 194 3第一章 项目概况及研究方法4本项目基地位于宿州市市中心，胜利路以北，药店巷以西，书院巷以东。本报告以该项目地块的规划开发为研究策划对象。本项目位于宿州市中心，临近百货大楼和城隍庙市场老城区宿州市行政中心汴南新区本案一、项目概况1、项目区位5商业部分为地上五层，地下一层。住宅公寓部分为，为623层，一梯22户，主要为4565平方米户型，少部分8090平方

4、米产品本项目是涵盖商业、住宅及公寓的综合体项目一、项目概况2、主要经济技术指标总占地面积17700m2总建筑面积116000m2地上建筑面积91600m2其中商业49100m2住宅+公寓面积42500m2容积率5.18其中地下建筑面积24400m2地下一层商业4500m2停车场面积19900m2停车位610辆宿州沃尔玛国际购物广场经济技术指标6项目效果图及住宅公寓户型图7二、研究方法1、研究内容：宏观房地产市场研究区域和可类比楼盘研究小户型、公寓及市场研究商业宏观研究商业物业研究消费者购物习惯研究从项目本身的定位去从市场现状、消费者、可类比楼盘等方面去寻求决策的数据基础。8研究方法一：定量定性

5、分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。研究方法二：取证法通过对国内可类比城市商业物业开发经营的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。研究方法三：集中主要课题的研究方法为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过科学地研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。二、研究方法2、研究

6、方法：本报告通过分析项目所在及周边区域的宏观经济、人口状况、商业物业市场的供应与需求、周边区域发展状况等因 素对项目发展的影响， 结合项目自身条件，以客观的市场数据为基 础，进行全面的分析研 究，并提出项目总体定位方案。科学的研究方法是项目定位成功的关键9第二章 社会经济发展状况对项目的影响10一、城市区位与发展规划1、城市区位与定位： 宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里， 西北距淮北市40公里。 宿州市位于我国两大经济带（京沪铁路、亚欧大陆桥经济带）交汇处，同时又是淮海经济区和徐 州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带（沿淮 城市群）上。这种承东启西、南引

7、北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中位置突出。 宿州市十一五规划提出建设为皖东北商贸中心城市，淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基 地和商贸物流中心之一宿州合肥南京徐州淮北约240公里约280公里约40公里75公里11一、城市区位与发展规划2、城市区位与定位（续1） 宿州城市总体规划调整方案2007-2020将城区划分为三 大主要功能区，城市总体规划为“一城三区三轴”的空间布局。三区： 老城区、汴河新城区和符离镇区。形成“南部老城区 中 部新城区北部符离镇区”的 空间结构形态，城市呈南北相 向团聚发展。同时，由老城区和汴河新城区共同构筑成宿州市城市主城区。三轴： 汇源大道、拂晓大道和汴

8、河路构筑的三条城市发展轴线。（右图：宿州城市总体规划调整方案（2007-2020）12一、城市区位与发展规划1、城市区位与定位（续2）土地利用和人口规模：人口规模：近期(2010年万人) 60远期(2020年万人) 73 远景(2050年左右) 控制在90万人以内用地规模： 近期控制在65平方公里，远期控制在7075平方公里(近期城市实际居住人口按60万人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡)。13区位：安徽北大门，北与徐州接壤。行政区划：下辖四县一区，砀山县、萧县、灵璧、泗县。人口大市：总人口约650万，其中埇桥区180万，砀山95万，萧县150万，灵璧120

9、万，泗县90万宿州市：安徽北大门，650万人口大市，经济落后宿州合肥砀山萧县灵璧泗县埇桥序号城市人均可支配收入（元）1马鞍山203902合肥171588淮南140469亳州1404210淮北1373614宣城1330215宿州1309716六安1300117阜阳126932、行政区划和人口14地区商品房销售面积（m2）商品住宅（m2）人口非农业人口城市化比重人均销售面积非农人口人均销售面积人均GDP（元/人）合肥12979511118033244914294213696143.5%2.6 6.1 41585淮北11977831168313217744294339543.3%0.6 1.3 18

10、096亳州664020636677596930065735811.0%0.1 1.0 8477宿州13359651224723635187184927213.4%0.2 1.6 9545蚌埠175619316323623606431101452328.1%0.5 1.7 14802阜阳1667919150025210004976125216712.5%0.2 1.3 7288淮南174906616026562425162113332046.7%0.7 1.5 22169滁州21263321924668450252598931022.0%0.5 2.1 14002六安16995471524783

11、705891299340914.1%0.2 1.7 9281马鞍山11460921057378128611364094949.8%0.9 1.8 51927巢湖21829102026324458599775187216.4%0.5 2.9 12885芜湖286088627388472300977113097249.2%1.2 2.5 38553宣城25515632251918277772650105618.0%0.9 5.1 16774铜陵73796768392573992043476758.8%1.0 1.7 46765池州15191021093243159877528180417.6%1.

12、0 5.4 17295安庆267545523145666158832110116617.9%0.4 2.4 14242黄山14589271280403148603336046424.3%1.0 4.0 17981总计4030923836464362679452861517276522.3%0.6 2.7 16408数据来源：2010年安徽统计年鉴3、省内地市基本指标比较15序号城市生产总值（亿元）1合肥21022芜湖9023安庆8034马鞍山6665阜阳6086六安5847滁州5768宿州5419蚌埠53210巢湖53011淮南50912宣城43313亳州43214淮北37215铜陵34416

13、黄山26717池州246宿州经济总量居全省第八位，近年增幅较快，年均增幅超过12%；人均可支配收入较低，居全省倒数第3位，居民购买能力有限。序号城市人均可支配收入（元）1马鞍山203902合肥171583铜陵167694芜湖167475巢湖144346池州141977黄山140688淮南140469亳州1404210淮北1373611蚌埠1348312安庆1345413滁州1336714宣城1330215宿州1309716六安1300117阜阳1269316宿州市城市化水平为13.4%；略高于阜阳和亳州，排在全省倒数第三位；市辖区埇桥区的城市化水平为22.6%，略高于全省平均水平城市化比重为1

14、3.4%，低于全省22.3%水平3.1、城市化进程总户数总人口非农业人口城市化水平宿州1720561635187184927213.4%埇桥区529551183862741462122.6%砀山县26688397701012588212.9%萧县388278141310214643610.4%灵璧县2999191212186906707.5%泗县235930910946716637.9%截至2009年底，宿州总人口为635万人，低于阜阳和六安，为省内第三大人口城市；市辖区人口为183万人，其中非农人口为41.4万人。考虑到流动人口等因素，市区人口规模应在60万左右。17人均GDP为9545元，

15、低于全省16408元的平均水平3.2、人均GDP截至2009年底，宿州人均GDP为9545元，与城市化水平一样，略高于亳州和阜阳，排在全省倒数第三位；全省最高的为马鞍山、铜陵，最后为合肥。马鞍山人均GDP水平达到了51927元，为宿州市的5倍多。18向东发展，受沱河阻挡，且引力不足。向南发展，受煤炭塌方影响。向西发展，有来自合徐高速阻力。受自身条件限制，城市近期选择向北发展向东沱河阻挡引力不足向西老城区合徐高速阻力向北向北淮海经济区城市群一体化用地条件好，对外交通好向南煤炭塌方向东南交通壕用地条件好向北汴南新区3.3、城市发展方向19序号城市房地产开发投资（亿元）1合肥670.36 2芜湖20

16、6.87 3黄山88.44 4宣城87.80 5滁州66.37 6安庆65.30 7马鞍山62.76 8巢湖60.22 9阜阳60.00 10淮南54.70 11池州46.97 12铜陵46.47 13六安43.50 14蚌埠37.40 15宿州36.32 16淮北31.50 17亳州21.60 数据来源：国家统计局房地产开发规模均落后于同等规模城市，未来具备较大的发展潜力4、固定资产投资及房产投资情况202005年2006年2007年2008年2009年合肥5949800640919210283474933126812979511淮南42014659541710400501252644174

17、9066淮北7148387246548605087666281197783芜湖12159591464432195915217710962860886宿州3900245633018199428990461335965阜阳8988081298021118342525976616679194.1、历年商品房销售量商品房销售量今年来快速增加，2009年销量达到133万平方米单位：万平方米宿州市商品房开发量从2005年2009年的5年中，成交量上涨了243%，远超其他省内地市平均水平。备注：年鉴数据和宿州市公布数据在2009年的销量并不一致。21商品房销售量仅高于淮北、马鞍山、亳州和铜陵，位处地市倒数第

18、五位近年来，虽然宿州市商品房销售量快速增加，但是绝对数量仍然低于大多省内地市；年人均商品房销售面积仅有0.2平方米，远远低于安徽省平均人均0.6平方米的水平，仅高于亳州，和阜阳、六安相持平。4.2、2009年安徽省省内十七地市销售量情况222007年2008年2009年2010年110月份销售量（万平方米）67.8137.57123.9790.08住宅（万平方米）63.1433.45113.3582.83非住宅（万平方米）4.674.1210.527.25备案总金额（亿元）15.9210.5633.2130.98住宅（亿元）13.968.32非住宅（亿元）1.962.24销售价格（元/平方米）

19、2183245725333304非住宅销售价格（元/平方米）42015442377955744.3、近年来宿州市商品房预售量（单位：m2）2008年收到房地产调控的影响成交面积有较大幅度的减少，2009年受到宏观情况的影响，销售面积快速增加，根据2010年前10月的成交来看，全年成年面积跟2009年可能略有下降，但是下降幅度不高。232007年2008年2009年2010年110月份销售量（万平方米）53.9138.7762.1129.06住宅（万平方米）32.9128.9844.2123.7非住宅（万平方米）219.7921.445.35套数5384329183124883住宅（套）4094

20、269272944345非住宅（套）129059910845384.4、近年来宿州市商品房存量房销售面积（单位：m2）从存量房的面积来看，除2009年增加外，近四年的存量房销售面积在整体销售面积中的占比，开始不断下降。这表明了由于以往土地供给数量较多，连续几年都在消化存量房。这也解释了宿州房价在过去几年一直呈现平稳状态，而到20092010年中出现了快速上升的态势。242007年2008年2009年2010年110月份销售量（万平方米）53.9138.7762.1129.06住宅（万平方米）32.9128.9844.2123.7非住宅（万平方米）219.7921.445.35套数5384329

21、183124883住宅（套）4094269272944345非住宅（套）129059910845384.5.1、非住宅占比情况非住宅的销量占比情况来看，相对较大。从2007年2010年，其中非住宅的占比分别为39%、25%、34%、18%。除2008年略有回升外，非住宅（商业、写字楼等）比重开始逐年下降。254.5.2、非住宅月度销量变化从淡旺季来看，非住宅的月度基本出现在春节后的4月份为传统旺季，其他月度五较为明显的变化。264.6、房价变化情况在2009年以来，宿州房价呈现较为平稳的走势，而进入2010年后，房价出现较大幅度的上涨，并呈现这种高位盘整的趋势。274.6、房价变化情况在200

22、9年以来，宿州房价呈现较为平稳的走势，而进入2010年后，房价出现较大幅度的上涨，并呈现这种高位盘整的趋势。282009年2010年110月份市区居民购房占比81%82%30岁以下34%29%3040岁39%40%4050岁22%26%50岁以上5%5%4.7、购房人群区域特征市区居民购房占比为总体81%。主力购房人群当中，3050岁的三个区间段中相对平均，其中3040岁的比重最高，达到了整体的40%292007年2008年2009年2010年110月份面积90平方米以下21.01%29.53%24.5 90120平方米47.11%46.70%38.7 120144平方米24.41%19.83

23、%16.4 144平方米以上7.47%3.94%3.3 按揭购房79.00%75.00%4.8、住宅面积构成情况主流销售户型为90120平方米，占比达到了46.70%，90平方米以下户型的占比开始逐渐增多。根据2010年的销售量来看，90平方米以下的户型销售占比为29.53%，比2009年增加了8个百分点，销售面积为24.5万平方米。具有较强的市场容量。从2009年和2010年的数据对比来看，随着房价的不断上涨，宿州市住宅户型面积开始逐步变小。根据合肥的经验来看，未来主流户型面积随着房价的变化而不断变小。30五大板块分别为老城区、西南片区、汴南片区、东关区和开发区。目前各个板块具备自己较强的特

24、征，比较活跃的区域为老城区、西南片区和汴南片区，但是近两年来，随着政务中心的外迁，汴南片区的房地产开发不断成熟。城市发展规划以及土地供给等方面的原因，宿州房地产已经形成五大板块东关区开发区西南片区汴南片区老城区河畔1号上河城4.9、房地产开发板块的构成31基本情况总面积总套数户型价格备注楼层差异销售情况安厦时代广场533层为住宅，一梯5户，其中小户型住宅合计为58套2902.325843.75、56.334700毛坯无明显楼层差异销售完毕华夏世贸广场627层为住宅2244013247、57、665300精装中央广场住宅、公寓尚未发售。其中住宅为大户型，公寓偏重写字楼尚街418层位住宅，为常规户

25、型89、122无明显楼层差异销售完毕家乐福世纪广场630层位住宅，为常规户型75、85、102、136毛坯无明显楼层差异销售完毕光彩阳光城39、56、793200层高搞销售相对较差基本销售完毕光彩财富广场30、69精装青年公社未销售桑铌国际财富广场未销售4.10、小户型产品及精装修32物业类别楼盘名称在售物业情况销售均价（元/m）总建筑面积(万)容积率主力房型客群情况年去化量/去化速度高层家乐福世纪广场1栋27公寓5梯40户1栋30层住宅2梯4户43006.87.9公寓40-5 ；住宅74-84，少量128市区投资客为主4个月去化约5万方月均180余套安厦时代广场3栋30层46006.54.4

26、140-50m86-90m两房129-145m三房市区高收入客群5月17日推出104套，销售约80%青年公社1栋18层SOHO公寓-3.963.5-未销售未销售家乐福世纪广场安厦时代广场青年公社位于市中心的高层项目销售火爆数据来源：宿房网33物业类别楼盘名称在售物业情况销售均价（元/m）总建筑面积(万)容积率主力房型客群情况年去化量/去化速度高层华夏世贸广场1栋22层高层住宅大户型1栋公寓5300175.6公寓40-70 ；少量100刚销售销售情况尚可中央广场3栋30层未销售6.24.14精品三房、四房、空中复式、3060的公寓 市区高收入客群未销售光彩财富广场1栋15层小高层35800.9-

27、3060一房，少量69；两房周边区域精装修，基本销售完华夏世贸广场中央广场光彩财富广场精装修项目及部分市中心项目数据来源：宿房网344356789101112131415161718192021222324252627282931323334123530363837394041424344cba2008年地块2010年地块2009年地块从图表中我们可以看出，近年2008年2010年土地拍卖主要集中在主城区和开发区，且容积率普遍较高（3.0左右），预示未来市场产品将逐步以小高层、高层为主，为该类市场提供了发展环境。近期集中拍卖地块近年来土地成交淡市区域4.11、土地供给352008年土地拍卖情况

28、序号方位面积（亩成交价（万元）35淮海南路以南，第二纺织厂以北11.4658276万元36纺织东路以南，经济开发区陈营村生产路以东、以西10.7637170.5万元37宿怀路与金河路交叉口东南角8.224235万元/亩38纺织东路以南，生活路以北12.3679156万元39纺织路以南，顺达织造厂以西4.2782132万元/亩40环城北路南侧，埇桥办事处原办公用地3.8467570万元41拂晓大道以西，北临陈营村，南临规划市建安总公司7.389260万元/亩42金河东路南侧，金海五路东侧25.478510万元/亩43金河三路南侧，南外环路北侧，金海六路西侧，11.732210万元/亩44汴河中路

29、以南、宿州市百货采购供应站用地以北、二中巷以东22.52274200万元2009年土地拍卖情况20金海二路以东、金河东路以北、金海三路以西、开发区土地以南166.5571143.5万元（成交价）21汴河东路以北、中兴路以东、生活路以南、港口路天象小区以西78.88513066万元（成交价）22浍水东路以南11.28666万元（成交价）23淮河西路北2.8722135万元（成交价）24淮河西路10.0835114万元（成交价）25胜利中路以北0.473814万元（成交价）26拂晓大道以东7.420678万元（成交价）27迎宾大道以北30.169622万元（成交价）28汴河东路以北、中兴路以东78

30、.88513066万元29浍水东路以南11.28666万元30宿蒙路东侧8.1716483万元31淮河西路北侧2.8722135万元32胜利中路以北0.473814万元33拂晓大道以东，三八中学以西7.420678万元34迎宾大道以北30.169622万元/亩4.11、土地供给362010年土地拍卖情况1汴河西路以北30.614357万/亩（成交价）2拂晓大道以西6.043437万3迎宾大道以南、金海二路以东、金海三路以西、宿州市南方置业有限公司用地以北97.5423130万元/亩4南外环路以北、南外环与拂晓大道拐弯处以东，宿蒙运河以西、以南3.178444万元/亩5银河三路以北、磬云北路以西

31、、综合医院预留地以东、光明路及三八办事处大吴家村庄以南123.7578110万元/亩6汴河西路以北、人民路以东、宿州市长城门窗厂及居民住宅楼以西、长征路以南30.614300万元/亩7宿怀南路以东、纺织东路以南、宿州市鸿鹏纺织厂以西、居民住宅以北44.2074112万元/亩8淮河西路以南、拂晓大道以西、市建投公司用地以北、市建投公司用地及三八办事处集体土地以东90.1943130万元/亩9外环路以东、宿州京田机械有限公司用地以北、宿州市经济技术开发区用地以南、以西79.920111万元/亩10外环一路以南、金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东21.256211万元/亩11金海六路以

32、西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、以南19.998811万元/亩12金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、以南17.592111万元/亩13金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、以南45.614511万元/亩14金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南11.41611万元/亩15金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南26.835711万元/亩16金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南11.60811万元/亩17金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南14.734811万元/亩18金江路以北、宿州中煤三建公

33、司用地以西、宿州博洋纺织有限公司以东、宿州市经济技术开发区用地以南104.329711万元/亩19金江路以南、宿州元邦金属制造有限公司以西、宿州浩维无纺布有限公司用地以东、宿州市经济技术开发区用地以北202.806211万元/亩4.11、土地供给37新政后新政前后成交走势并未出现明显变化，但是受到去年放量过大以及宏观调控的影响，宿州市今年新建商品房的销售面积要略低于去年。从月度销量变化来看，宿州市的楼市淡旺季相对较为明显，淡季主要为春节前后，销售量下滑较快。近年来的调控以自住需求为主的宿州市场影响较小，整体市场目前未出现较大幅度的调整，市场预期未出现拐点。4.12、新政影响38经济总量居全省第

34、八位，近年增幅较快，年均增幅超过12%。产业结构进一步优化，第三产业特别是商贸服务业仍有较大的上升空间。人民生活水平稳步提高，城市地位不断提升，发展后劲足。目前人均收入尽管偏低，但增长较快，居民消费力呈快速增长势头。城市定位为皖东北商贸中心城市给项目发展带来机遇。城市规划对老城区定位为商业中心区有利于本项目的发展。宏观市场5、小结39房地产市场整体上呈现出平稳发展的特征，供需均呈现放量增长的态势， 多数居民对未来市场持乐观态度。房地产开发受到金融危机影响不明显，住宅与商业均市场均进入高速发展期，有较大的发展机会。供应平稳，成交受市场预期影响较大，价格保持缓步上涨趋势；月度成交受供应影响较大，刚

35、性需求特征明显，供求比呈下降趋势，存量逐渐去化；价格在10年1月份起出现较大幅度上涨，单月成交价格受个案影响较大；分面积去化：09年市场成交中，主力去化以90-120m为主，占整体去化量的48%；购房年龄层： 09年市场成交中，购房群体中以30岁以下及30-40岁客户群体为主，占总量的73%；购房区域构成： 09年市场成交中，购房群体中市区客户占总量的81%；房地产市场40第三章 零售市场关键分析41一、零售商业发展状况1、城市社会消费品零售总额： 社会消费品零售总额指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、 制造业和其他行业对城乡居民和 社会集团的消费品(不包括住房) 零售额和农民对非农业居民

36、零售 额的总和。该指标反映通过各种 商品流通渠道向居民和社会集团 供应生活消费品来满足他们生活 需要的情况，是研究人民生活、 社会消费品购买力等问题的重要指标。 从上表可以看出，宿州市人均社会消费品零售额远远低于安徽省平均水平。总额人均安徽省352778445192 合肥市703416814314 淮北市10593164865 宿州市16765332639 六安市23554993337 42一、零售商业发展状况2、城市社会消费品零售总额：资料显示，2009年宿州市内各区县的社会消费品零 售总额总共为1676533元，其中，埇桥、萧县两 区县处于领先地位，砀山、 灵璧、泗县则相对落后。43一、零

37、售商业发展状况3、人均零售额与其他城市对比情况 虽然人均商品零售额，从城市总体人口来看，宿州市远远低于淮北市，但是从市辖区埇桥区的的人均商品零售额却和淮北市基本接近。这表明了两个问题：由于地理位置的原因，宿州市下辖的砀山和萧县产生的消费外溢情况较为严重；埇桥区对周边的灵璧和泗县仍有一定的辐射力；城市化水平较低，未来仍有较高的发展空间。总额（万元）人均（元）人口（万人）安徽省352778445192 6795 合肥市703416814314 491 淮北市10593164865 218 宿州市16765332639 635 埇桥区7584564125 184 砀山县2174282225 98 萧

38、县3396712404 141 灵璧县1932311594 121 泗县1677471841 91 六安市23554993337 706 44居民消费区域倾向排序：首选徐州、淮北；次选南京、合肥；消费外溢大大影响了城市经济发展。居民消费区域倾向排序：首选徐州、淮北；次选南京、合肥；消费外溢大大影响了城市经济发展，发展后劲明显不足。宿州合肥南京徐州淮北首选消费城市次选消费城市灵璧萧县砀山泗县淮北徐州合肥南京宿州市区城市消费力外溢45埇桥区面积2868平方千米，人口178.5万。邮政编码234000。为市委、市政府所在地，设街道办事处11个、镇15个、乡9个。 宿州市区消费，基本依靠埇桥区内城镇、

39、乡村居民，埇桥区人口180万，其中市区居民约40万，其经济能级相当于一个县域经济体。宿州埇桥区城市面貌城市面貌46二、宿州城市商业发展现状目前全市商贸流通业共有各类企业14084户，各类综合、专业和集贸市场104个，个体商业52392户，全市批发零售和住宿餐饮从业人员40万人。近年来新型流通业态正在逐步取代传统经营模式。全市营业面积1万平方米的大型超市有1家，3000平方米以上的大型超市有8家，1000平方米以上综合超市有12家。2007年，限额以上零售企业商品销售额14.6亿元，其中超级市场销售额10.03亿元，占比68.6%。全市具有一定规模的连锁经营流通企业已超过20家，通过直营、加盟、

40、特许等种种形式，连锁经营店数2000多家。华润苏果、苏宁电器、肯德基、上岛咖啡、迪欧咖啡、名典咖啡等知名企业在市区开设了连锁经营店，家乐福超市已动工建设，台湾大润发、乐购也签定了入驻意向。据统计，全市还有经营面积超1万平方米的百货商场1家，各种形式的城区便利店1630家、专卖店690家、美容美发店770家、沐浴和足浴店600多家等，流通业业态结构得到不断改善和优化。47二、宿州城市商业发展规划 市级商业中心1个，以汴河中路、胜利路、淮海中路交叉的 “工”字状为中心的辐射区。是目前城市商业中心区，也是最 成熟的商业区。 市级商业副中心1个，位于汴河北新城区，为2020年远期规划。目前还没有形成。

41、 区域商业中心6个，分别为西北新区，西南区、西区、经济 开发区、道东区、符离集区。家乐福百货大楼百货大楼48三、大型商业网点宿州国贸商厦宿州目前定位最高档，最具领导地位的百货公司。概况：地理位置：淮海中路商业黄金地段规模：3000平方米楼层：-13层经营方式：服装主题式百货公司，采取销售额扣点分成方式收取费用。扣点率：20%结算周期：30天 宿州市区的三家商场中，国贸的规模相对最小。2010年10月底，二楼、三楼的部分柜台正在装修调整。经营布局：-1F：名品鞋城 1F：黄金珠宝 2F：高档男装区 3F：精品女装49驻场知名品牌：负一楼富贵鸟、花雨伞、她他、意尔康、梦特娇、金迈王、千百度、米奇、

42、纤纤妙语、卡美多、艾莉芬特、百丽、花花公子、木林森、哥弟二楼都彭、杰凡尼、忘不了、杰克琼斯、爱登堡、波司登、利郎、与狼共舞、九牧王、凯迪邦尼、雅戈尔、浪比时三楼艾格、舞衣斑斓、安之伴、玖姿、艾迪儿50三、大型商业网点华夏商场地理位置：汴河中路与淮海南路交叉口东北角经营面积：20000平方米经营楼层：1-3层经营方式：综合性百货公司，采取销售额扣点分成式收取场地费用华夏商场位于宿州市商业中心，包括华夏超市、华夏商场、华夏精品商场、华夏酒店一体的综合型商业项目。51服装马克华菲、杉杉、雅戈尔、波司登、紫藤阁、梦特娇、旗牌王、增致、鸭鸭、爱奴娇、巴俐景、歌迪亚、秋艳、步云、培罗蒙、高尔夫、皮尔卡丹、

43、阿基米德、庄杰、啄木鸟、虎都、红豆、雅鹿、龙达飞、太平鸟、鸭鸭、俞兆林、老人头、恒源祥、卡尔曼斯、珍贝、北极人、金狐狸、鄂尔多斯、好波、雅鹿、九牧王、谜底、高氏杰、名郎、诗梦、才子、皮尔卡丹鞋花花公子、意尔康、康奈、木林森、金利来、花雨伞、红蜻蜓、花雨伞、都彭、皮尔卡丹、森达休闲运动以纯、美特斯邦威、贵人鸟、李宁、乔丹、特步、适马、KAPPA、PUMA驻场知名品牌：52三、大型商业网点百货大楼地理位置：淮海路与胜利路交叉口东南角经营楼层：1-4F经营面积：18000平方米经营品种：50000多种开业时间：2010年5月28日重新开业经营布局：1F：皮鞋、箱包、钟表、首饰、数码、烟酒、特卖区2F

44、：精品男装、羽绒服3F：精品女装、羊毛衫、儿童用品4F：家电、家纺53驻场知名品牌一楼金利来、骆驼、卡美多、犀牛、梦特娇、万里马、迪宝龙、劳斯帅特、漂亮百分百、舒凡、吉尔达JED、男主角、女主角、西亚骆驼、杰豪、恒源祥、玉兰油、北极、罗马、浪琴、二楼都彭、秋艳、虎都、利郎、九牧王、梦特娇、阿基米德、培罗蒙、罗蒙、凯慕斯、苹果王、龙达飞、稻草人、步云、法派、雅鹿、哥伦特赛三楼ONLY、TEM、巴俐景、婉草薹、玲珑、粉墨、奥斯来、蓓提、飘蕾、高斯雷琅、倩舞、卡布瑞拉、VEROMOBA、梦特娇、雅鹿、雪人、七波辉、蓝猫54大型商业网点55四、主要商业街淮海南路（汴和中路至环城北路段）目前宿州市区人流

45、最旺、租金水平最高的商业步行街，沿华夏商场至华润苏果，租金水平从南向北递减，华商场附近为宿州目前租金水平最高的商铺。概况：地理位置：中心城区淮海路汴和中路至环城北路段商业街长度：400米左右，沿街一层商铺经营品类：服装、皮具、鞋类、运动休闲等租金水平：150-430元/平方米，从南向北递减，华夏商场附近最高支付方式：无押金，年租金一次性支付租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增56店名品类老字号金店珠宝、首饰伍仈裤业服装艾琳娜女装服装梅子花都鲜花都市花语鲜花花艺庆典鲜花流行美时尚百货真维斯服装德尔惠形象店运动休闲步步高裤行服装小叮当童装在建大楼巴拉巴拉童装中国联通通讯圣富莱家纺家饰家纺浪莎

46、内衣济祥首饰珠宝、首饰维纳斯靓丽丝都美容美发宝缦家纺店名/品牌品类中国电信通讯中国邮政邮政中国移动通讯宿州电视台办公楼贝润大厦办公楼阿米果飚歌城KTV迪信通通讯老凤祥银楼珠宝、首饰中国银行银行门面装修中bbdd宝莱得利服装地下家具城家具老人头服装金利来宿州专营店服装冠群帽店帽子戴梦得珠宝城珠宝、首饰中国工商银行银行口渴了饮料金香蕉蛋糕蛋糕续表1自胜利路由北向南淮海路西侧：57店名品类龙凤银楼珠宝、首饰金港创业一条街稻草人皮具安踏运动休闲啄木鸟皮具新品内衣特卖服装福大福金行珠宝、首饰金凤祥银楼珠宝、首饰ERKE专卖店运动休闲阿玛尼专卖Kappa运动休闲Adidas运动休闲利郎服装森马服装特步运动

47、休闲Smion发型公社美容美发新华书店Kappa运动休闲宿州市区农村信用合作社银行店名品类中国农业银行银行中央广场惊喜欢服装时尚轩服装十二月坊护肤品诚信房产艾琳娜时尚羽绒服服装兄弟连军品专卖户外用品博奈斯时尚羽绒服服装艾尚雪服装稻草人皮具聚便宜服装亨通日化日化纺织商场家纺经典服饰服装黄毛奥衣鸟服装郁香菲服装啄木鸟皮具飞驼皮鞋皮鞋续表3续表2由北向南58店名/品牌品类人行天桥KFCKTV夜总会影城Kappa运动休闲nike运动休闲Adidas运动休闲第二印象服装嘟嘟熊儿童摄影太平鸟服装紫罗兰美容三彩服装多喜爱家纺中国工商银行银行芭蒂娜服装六安瓜片茶叶纺织商场服装市立医院体检中心店名/品牌品类亦谷

48、服装骆驼户外休闲户外用品酷丑国际服装芝麻街天福茶楼茶楼恒泽服装诗伽谷服装卡伊奴服装刘老二烧鸡食品续表5续表4由北向南59淮海路东侧：店名经营种类百货大楼宿州信用社银行老人头打折店天兴通讯城通讯信捷通讯通讯adidas体育用品运动休闲大金鲨欢乐谷上海光庙银楼珠宝、首饰中国联通通讯金嘉珠宝珠宝、首饰南洋布庄361体育用品运动休闲赛鹿服装服装雅鹿羽绒服服装啄木鸟服装服装女士内衣服装时尚新干线服装森马服饰服装七匹狼服装店名经营种类哥弟服装国贸衣之纯服装红蜻蜓鞋业皮鞋都市丽人内衣服装意尔康鞋业皮鞋奥康鞋业皮鞋宿州老珠宝珠宝、首饰太平鸟服饰服装轩冉服装服装奥康（红火鸟）皮鞋翠玉芳玫瑰秀服饰服装龙达飞（男装

49、）服装鳄鱼三祥服饰服装红蜻蜓鞋业皮鞋杰豪鞋业皮鞋乐久服饰服装自宿州市百货大楼由北向南续表160由北向南店名经营种类意尔康鞋业皮鞋名品折扣（内衣）服装诺兰贝尔（女装）服装日泰鞋业皮鞋雅戈尔服装以纯服装奥康皮鞋特步运动休闲邦威服装凡人时尚百货耐克运动休闲鸿星尔克运动休闲建行银行衣统男装服装adidas体育用品运动休闲国税工行银行木森鞋业皮鞋意尔康鞋业皮鞋惠特店名经营种类红蜻蜓鞋业皮鞋361体育用品运动休闲华夏超市苏果超市艺豪彩金雁皇服装皮鞋乐久服饰服装黑贝服饰服装朗香服饰服装佰草集护肤品猎人网吧珀莱雅护肤品富安娜家纺家纺龙摄影红蚂蚁鞋业皮鞋梦迪妮家纺家纺卡芙芮服饰服装金羽杰金满蛋糕蛋糕诚信房产公安

50、局续表2续表361 主要商业街汴和中路（淮海南路交界宿怀路段）项目北部临近路段，城市CBD所在路段，宿州未来的商业中心区域。概况：地理位置：中心城区汴河中淮海路至宿怀路段商业街长度：300米左右，沿街一层商铺经营品类：服装、皮具、鞋类等租金：120-280元/平方米，租金水平从西向东递减，华 夏商场附近最高支付方式：无押金，年租金一次性支付租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增62店名经营品类人行天桥红蚂蚁鞋业皮鞋朗曼笛羽绒服服装奥康皮鞋皮鞋凤凰羊绒服装兴华药房医药金利来服装艾莱依服装沙驰皮鞋蓝梦化妆品化妆品骆驼鞋业皮鞋有意思餐饮市立医院金百合（鲜花）鲜花德尔惠运动品牌运动休闲医院眼镜眼镜

51、夏氏眼镜眼镜农业银行银行非凡网络网吧利郎服装店名经营种类tack tones服装纽约纽约婚纱意尔康皮鞋李宁运动休闲木林森皮鞋红蜻蜓皮鞋唐狮服装服装杰豪服装cleanwater三祥服装真维斯服装美克运动休闲运动休闲淑女坊服装匹克体育运动休闲意尔康皮鞋playboy服装水明月旗舰店时尚百货巴拉巴拉童装童装安厦时代广场汴河中路南侧自西向东续表163汴河中路北侧店名经营品类佰纳皮鞋皮鞋红豆西服服装黎诗奇服装哥伦特摩专卖店报喜鸟服装法国梦特娇服装鄂尔多斯服装胖妇人服装登云鞋皮鞋新续内衣家居服服装顺发化妆品化妆品猫人服装东方刺绣圣迪奥 贵人鸟服装相思鸟秋味伊人轩冉服装俏太太服装安踏体育运动休闲店名经营品类

52、杰豪照明恒源祥服装建设银行银行多味楼火锅城餐饮纤纤妙语皮鞋达芙妮皮鞋紫罗兰希努尔男装服装培蒙服装波司登服装本色男装服装九鹿王男装服装颐和眼镜眼镜同仁眼镜眼镜韩式精品天迷劲霸男装服装万家宾馆吴良才眼镜眼镜自西向东续表164店名经营品类金伯利钻戒珠宝、首饰多吉丽时尚百货时尚百货上花轿婚纱摄影婚纱摄影增高鞋皮鞋奥马眼镜眼镜博士康眼镜眼镜青苹果装饰医圣大药房医药爱情故事理发美容美发邱妈火锅餐饮自西向东续表265四、市区潜在竞争商业项目家乐福购物广场安厦时代广场尚街中央广场华夏世贸广场中央广场中央广场银河广场尚街尚街本项目66四、市区潜在竞争商业项目 项目周边在建或在规划的大型商业项目较多， 部分项目开

53、发进度接 近，对项目销售和招商 带来严重威胁。 充分了解竞争对手的经济技术指标，掌握其开 发进度，可以避免恶性 竞争，赢得差异化优势入住超市及商场安厦时代广场商之都华夏世贸广场华夏超市（谈好乐购最终未入驻？）中央广场无尚街大润发家乐福世纪广场家乐福本项目沃尔玛桑铌国际财富广场易初莲花67四、市区潜在竞争商业项目华夏世贸广场中央广场家乐福世纪广场安厦时代广场尚街本项目五层婚庆服务+餐饮+美食城大型中餐+特色餐饮+网吧、咖啡厅+电影院+美容、SPA无定位大润发+尚街国际电脑城+通讯手机+餐饮酒吧区+时尚购物+影视娱乐电玩+特色餐饮四层KTV+电玩+家电广场+数码产品动感地带：运动区、休闲区、家纺区

54、和办公区特色餐饮+数码通讯+电玩+KTV+时尚潮流小铺电影院三层精品男装+运动服装+儿童服饰+床上用品品位生活区：少女淑装、置业女装、童装童玩、内衣家居服装家乐福+童装+床上用品+运动休闲广场+休闲餐饮沃尔玛二层品买专卖、连锁店（女装）缤纷生活区：男装、麦当劳、针织羊绒、男士饰品和鞋区。家乐福+休闲女装沃尔玛一层黄金珠宝+高档化妆品珠宝、化妆品化妆品、珠宝首饰、钟表精品、名牌服饰+KFC？负一层L型商业步行街+华夏超市美食娱乐城：包含3D电玩、中华美食、以及部分非机动车位男女皮具、箱包+主题餐饮？负二层68消费外溢状况较为明显，受到淮北、徐州等城市的影响。但是由于埇桥区周边有着较多的煤矿，因此

55、也带来额外的消费需求。宿州近年的商贸零售业高速发展，显示仍有较大的上升空间。 周边在建或规划的商业项目较多，项目销售与招商面临激烈竞争。 目前商业仍以传统的百货、超市、专业市场为主，空白点在以独立商铺为主的综合性购物中心。家乐福、大润发、沃尔玛、易初莲花纷纷进驻宿州，未来几年内，将会有着较多的竞争。商业集中区仍在以老城区为主，但是随着近年来城市快速发展，商场的布局也开始走入其他区域。主流商铺面积30-50平方米为主。零售市场五、小结69第四章 商业消费习惯及态度消费者调查70【子目录】商业消费习惯及态度执行纪要721.本地购物场所消费习惯及态度732.外地购物场所消费习惯及态度793.服装类消

56、费习惯及态度834.鞋类消费习惯及态度885.电影类消费习惯及态度946.婚庆用品消费习惯及态度987.婴幼儿用品消费习惯及态度1018.大型超市认知1069.本项目测试10910.受访人群背景特征111111.小结11571【执行纪要】商业消费习惯及态度执行时间：2010年11月份完成有效问卷：200份调查方法：拦截面访访问对象： 宿州市常住居民（过去三个月，平均一个礼拜5天住在宿州市） 20-60周岁 非媒体/咨询/零售/房产开发等从业人员 最近半年未接受过市场调查（不含人口普查） 家庭日常生活消费的决策人或参与决策人 执行特别说明： 不得在营业场所内访问营业人员，即不得扫街 小区门口拦截

57、时，同一小区有效问卷不得超过3份 入户访问时，同一住户最多完成1份有效问卷721.本地购物场所消费习惯及态度1)去过以下哪些场所购物在“曾经在这里购物”上，华夏商场排名第一，76%的受访者表示曾经在华夏商场购物；宿州市百货大楼、国贸和中山街属于同一梯队，水平相差无几。64%的受访者曾经在宿州市百货大楼购物，排名第2。国贸和中山街并列第三，百分比同为62.5%；新武夷时代广场虽然规模较大，但由于整体招商效果及开业时间不长等诸多原因，顾客的到达率不高。732)经常在以下哪些场所购物72%的人经常去华夏商场购物，这充分显示了华夏商场在宿州市民生活中的重要地位；中山街（58.0%）、宿州市百货大楼(5

58、5.5%)和国贸(53.5%)是宿州市民经常购物的另外三个重要场所，依次排列第2、3、4位；金茂商城及周边的商业地位不容小觑，40%的受访者经常在金茂商城及周边购物。74不同购物场所的顾客忠诚度某个场所顾客中“经常购物”占“曾经购物”的百分比，可以理解为该场所内“忠诚顾客”的百分比；这一指标可以很好的反映出不同购物场所顾客忠诚度的高低；本报告中约定“经常购物占曾经购物的百分比为顾客忠诚度”。在所讨论的11个购物场所中，除了“淮海路”外，其余11个场所的忠诚度都在80%以上；忠诚度排名第一的场所为“华夏商场”，忠诚度94.7%；中山街名列第二，忠诚度92.8%；金茂商城及周边的忠诚度为92%，名

59、列第三，宿州百货大楼和城隍庙则分别位居第五位和第七位。“经常购物”的占比虽然远远落后于华夏商场，但忠诚度与华夏商场相比差距不大，仅落后8个百分点753)购物场所位移成本所讨论的11个购物场所，顾客乘坐公交到达需要花费的平均时间都在15分钟之内。位移时间一方面反应购物场所辐射能力和范围，同时也与购物场所的地理位置密不可分。764)本地百货商场与商业街对比(a)本地购物时，倾向百货商场还是商业街区从饼图上可以看出，在本地购物时，顾客对于商业街区和百货商场的倾向性不明显。倾向“百货商场”的比倾向”商业街区“的仅高1个百分点。77(b)选择“商业街区”的原因(c)选择“百货商场”的原因倾向在“商业街区

60、”购物者，更看重商业街区内物品“价格优惠”和“品种齐全”。倾向在“百货商场”购物者，看重百货商场的“商品质量有保障”和“购物环境舒适”。782.外地购物场所消费习惯及态度1)外地购物频次(a)是否经常去外地购物(b)最近三个月去外地商场/购物中心的频率【经常】平均每个季度不少于一次56%的受访者经常去外地购物。经常去外地购物的人中，去外地商场/购物中心的频率为“每月一次以下”的占58.9%；每月一次或以上者占41.5%。每周一次及以上者占9.9%。792)通常去外地哪些城市购物“徐州”是宿州市民去外地购物的首选城市，49.1%受访者表示经常去徐州购物消费；其次为合肥，提及率36.3%；34.8