女人街物业管理方案（ ）

1、 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word序 言随着我国改革开放不断(bdun)的深入开展(kizhn)，新生(xnshng)的“贵族派系、白领阶层中的众多女企业家、女艺术家、女明星和高级职业新女性，这一人群，她们对工作、学习环境、生活质量都有一个高层次要求和高档次的追求。中国女人街正是迎合了她们的心声，集购物、休闲、餐饮、美容、娱乐、健身等为一体的多功能、综合性的商业中心，为现代都市新女性提供(tgng)了一个放松、享受、度假式的栖息地，为她们营造了一个自由、轻松、温馨的“家园。根据数据(shj)调查说明，全国服装消费，女性占70%

2、，美容、服装是现代女性的重大支出项，化装品、保健用品、减肥药、服装、饰品、相关效劳等等。她们希望青春永驻，能拥有少女般的皮肤和身材。这就给女性需求商品市场带来了巨大的商机。女性购物、消费有时是理性的，但更多是感性，这是女性固有的心理特征。服装、首饰、高档商品有时会引起女性的情感、虚荣，欲为己有时，就会感性，产生冲动性，不管价格，有一种占有的喜悦感。而有时女性又是理性的，日常的生活小用品，她们非常的有经济头脑，精打细算，甚至于为买一件极小的用品，花上很多的时间，跑上很多的路程。现代女性消费有五大变化：消费层次细化，多元化消费格局。女性在购物、消费时，有求经济实用的，有追求时尚的，有求稳重的，有的

3、要带有含蓄的，有的要求突出个性。品牌化趋势(qsh)。过去有一种说法(shuf)是“男人穿品牌，女人穿时尚，现代的女性地位不同了，新女性也讲穿品牌，住豪华宾馆，吃山猛海鲜，真是时代(shdi)的造就。流行(lixng)周期缩短。今年流行的发型、服饰，明年(mngnin)就落后了，甚至上半年流行，下半年就淘汰，赶不上市场的变化。意识愈加成熟和敏感。在消费过程中的自我保护意识在不断增强。具有个人传播信息途径。有数据统计说明，女性在消费中得到满意或满足时，她一般会对4个好友说，假设在消费中感到非常不满、乏味或不合理，她会对21个人发牢骚，女性的消费一般是来自同事、朋友、家庭的推荐。鉴于女性的特征及特

4、性，怎样做好女性消费的效劳，是我们永远学习和探讨的课题。中国女人街的闪亮登场，献上了“富腾人给南京人民的一份厚爱和真情，我们百家湖物业人甘愿与“富腾大师们携手共创新千年南京商业的世纪奇观。第一(dy)局部(jb) 南京中国(zhn u)女人街概况南京中国女人街位于(wiy)南京江宁区繁华地金箔路，是江宁新兴商业圈的中心区，占地60亩，建筑(jinzh)主体长800米，宽78米，是国内同类商业规模中最大的街形单体建筑，于2002年7月30日奠基开工，2003年底建成，2004年初投入运营。中国女人街是一条多元化的主体概念街。她不但具备满足广阔女性购物、休闲、餐饮、美食、娱乐、健身、培训、创业等功

5、能，更设置了她那古今结合、中外合璧的旅游景观的定位。建成后的中国女人街整个街道全封闭、全透明，花园式的生态走廊，自然与景色浑然一体。中国女人街设有大型地下停车场，地面自行车、摩托车停车位，中央空调，换气扇，拥有2部观光电梯、28部自动扶梯货梯。六大功能区A、B、C、D、E、F形成一条龙效劳，以女性为主要效劳对象，着眼于个性化，差异化特色经营，倡导体验就是生活的消费理念，构建一种新的生活方式、新的思维方式，踱步“街中，购物在园林里，休闲在阳光下，聚会似家中，应有尽有，“一站全受。中国女人街高起点，高品位，尽显女人时尚风采，展示男人至尊(zh zn)气派，中国女人街仙来之笔，蕴藏亿万商机商业航母，

6、打造极至完美购物天堂。第二(d r)局部(jb) 公司简介南京(nn jn)百家湖物业管理成立于一九九七年，是南京市最早从事物业管理的品牌企业。中国物业管理协会(xihu)理事、南京市物业管理协会常务理事、具有独立法人资格，拥有省建设厅颁发的物业管理资质证书；主要从事各类高档物业的专业化管理、房产咨询、中介租赁、物业管理参谋效劳、家政效劳、园林绿化等多种经营工程。公司现托管、参谋的物业类型有高档别墅、高层公寓、办公楼、高档音乐厅、学校、游乐场、公用工程等，托管面积近70万平方米，公司员工150多人，其中大专以上文化程度48人，占38%，持物业管理职业经理人证书和物业管理部门经理、物业管理上岗证

7、书的80人。经过多年实践，积累了丰富的物业管理经验，摸索形成了独特的“百家湖物业管理模式，九五年所管理工程建成江宁第一个“涉外商住区，九六年所管理工程评为“江苏省城市物业管理优秀小区，九八年所管理工程评为“全国城市物业管理优秀小区，2000年2002年所管理工程年年被评为江宁区“文明示范小区，2002年2003年被市园林局评为二星、三星级园林绿化小区，2003年被江宁区房产局评为双创先进企业。2003年5月公司通过了ISO9001：2000国际质量保证体系和ISO14001：2000国际环境质量保证体系双认证。公司下设五部一室经营部、工程部、保安部、环保部、财务部、办公室，四个分公司房产咨询分

8、公司、保洁家政分公司、房产租赁分公司、花卉租摆分公司和十一个管理处。股 东 会副 总 经 理总 经 理董 事 会办公室财务部经营部工程部保安部环保部各大厦管理处各住宅管理处房产咨询分公司保洁家政分公司房产租赁分公司花卉租摆分公司中国(zhn u)女人街开发商南京(nn jn)富腾房地产开发，作为一家极具实力的开发(kif)企业，着力于全新的运作模式和经营理念，突破传统的商业形态，突出个性化、差异化的经营特色，打造钻石品牌，面对这样一个一流的地理环境、一流的设计、一流的经营理念的大型生态商业中心，我们百家湖物业人一定以一流的管理水平和一流的效劳(xio lo)质量将中国(zhn u)女人街建设成

9、为中国大型高档商业中心的物业管理典范。我们将致力为中国女人街提供最细致的亲情效劳，认真做好宣传广告活动，扩大商业中心和“富腾公司的知名度和影响力，树立良好的商业企业形象和声誉，使顾客在舒适、高雅、方便、平安的气氛中无拘无束地购物、休闲，追求其中的享受和乐趣，让她们感到贴心、温馨、赏心悦目，流连忘返。中国女人街的物业管理效劳质量是高起点、高标准、高品位的，以最大限度地满足顾客的需求是我们的效劳宗旨，我们坚信，通过我们严谨的管理制度、标准的操作程序，独特的百家湖物业管理模式，通过员工的不懈努力，定能将中国女人街建设成为一个高档、一流的商业中心。南京(nn jn)百家湖物业管理组织(zzh)架构股

10、东 会副 总 经 理总 经 理董 事 会办公室财务部经营部工程部保安部环保部各大厦管理处各住宅管理处房产咨询分公司保洁家政分公司房产租赁分公司花卉租摆分公司第三(d sn)局部(jb) 中国(zhn u)女人街物业管理前期(qinq)介入效劳(xio lo)实施方案中国女人街现阶段主体工程已将进入封顶，目前正在进行的是室内管网的铺设和室外道路的拆铺、设备、设施有的要预先安置、施工。南京百家湖物业管理的前期介入效劳有助于南京富腾房地产开发在工程建设、销售各阶段的工作有条不紊的开展。一、前期介入效劳组织机构1组织机构南京百家湖物业管理南京富腾房地产开发中国女人街前期介入效劳组综合效劳组平安护卫组工

11、程技术效劳组保洁效劳组监督指导制度指令2人员配置：南京(nn jn)百家湖物业管理成立(chngl)中国女人街物业管理前期介入效劳(xio lo)组，设组长壹名，分阶段派驻(pai zh)综合效劳(xio lo)人员、工程技术人员、平安护卫人员、保洁效劳人员。详见前期介入效劳人员进度配置表。前期介入效劳人员进度配置表类别数量阶段负责人人效劳保障人员人工程技术人员人平安护卫人员人绿化环保人员人合计人2003年11月2004年2月11262122004年月4月23124222004年正常管理阶段按物业管理运作实施方案二、中国(zhn u)女人街前期介入效劳(xio lo)内容(nirng)根据(g

12、nj)?南京市新建住宅小区大厦(dsh)物业管理配套设施综合验收方法?和双方约定的事项开展以下效劳。1工程建设效劳1.1 从物业管理角度对中国女人街景观、环艺、附属配套设施的设计与施工等，提出改善的可行性建议；1.2 从物业管理角度提出物业的设计要方便维修和养护，减少使用本钱，从而减轻业主和使用人的经济负担；1.3 出席工程例会，掌握工程第一手资料，以便做好后续(hux)工作；1.4 从物业管理角度(jiod)在建设过程中进行监督、对施工质量问题提出意见；1.5 协助制定(zhdng)设备试运行方案(fng n)，以协助制定房屋、设备(shbi)设施验收程序并参与竣工验收；1.6 从物业管理角

13、度考虑绿化、美化、平安防卫等方面的建议，使商业中心投入使用后环境优美、平安、舒适。2营销筹划效劳2.1 利用百家湖物业公司良好的社会信誉及专业人才优势，积极配合营销筹划；2.2 从物业管理角度提供销售方案中的物业管理筹划方案；2.3 对销售人员进行物业管理相关知识的培训；2.4 在营销过程中，负责对购房工作物业管理内容的解释。3收集信息、资料并及时建立档案，并做好物业管理实施的准备工作。4与富腾公司同步办理商住手续。三、前期(qinq)介入效劳(xio lo)形式(xngsh)百家(bi ji)湖物业公司根据富腾公司的工作方案(fng n)，全过程、全方位地开展中国女人街物业管理前期介入效劳，

14、直至中国女人街工程竣工验收交付使用后，由百家湖物业公司实施专业化物业管理。具体效劳形式如下：1成立中国女人街物业管理前期介入效劳组，配备精干工作人员；2效劳组将积极参与管理，并根据工程进度及富腾公司的需要及时解决各种问题；3及时与富腾公司沟通，并以书面形式提交建议书。四、物业管理的前期(qinq)准备百家湖物业公司为做好中国(zhn u)女人街的物业管理，需做好以下前期准备工作。1日常(rchng)管理机构的设置与拟定人员编制。2物业管理人员的选聘(xun pn)和培训。3日常(rchng)管理所需物资配置及采购方案。4规章制度的建立。5收集业主资料并建立档案。五、物业的接管验收(ynshu)

15、和业主入住手续的办理1物业的接管(jigun)验收1.1 按?南京市新建住宅小区大厦(dsh)物业管理配套(pi to)设施综合验收方法(fngf)?执行；1.2 档案资料的建立，主要抓住收集、整理、归档、利用四个环节，从工程规划设计到工程竣工，从地下到楼顶，从主体到配套，从建筑物到环境的全部技术、维修资料进行科学地归档管理；1.3 做好物业移交的手续办理工作，认真填写相关表单，如物业移交清单及物业移交书；1.4 收集维保单位相关信息，并与其建立良好的沟通渠道。2业主入住手续的办理2.1 业主入场手续的办理。2.2 举行入场仪式，拉横幅、插彩旗。2.1 富腾公司与百家湖物业公司联名按约定的入住

16、时间提前向业主发送?入住通知书?、?入住手续书?、?收楼须知?、?致业主一封信?等文件；2.2 富腾公司与百家湖物业公司现场联合办公，共同(gngtng)办理业主入住手续。六、相关(xinggun)表单1接管(jigun)验收相关表单1.1 接管(jigun)验收公共区域共用设备设施遗留问题登记表序号名称位置遗留问题简述备注12345678富腾公司(n s)代表： 百家湖物业公司代表：1.2 接管验收业主房产、设备设施遗留问题登记表_区_层_号遗留问题登记表序号名称位置遗留问题简述备注12345678富腾公司(n s)代表： 百家(bi ji)湖物业公司代表：2物业(w y)移交相关表单物业(

17、w y)移交书经双方验收、移交(yjio)人承诺_日内对遗留问题予以整改，中国女人街_区_层_号物业从即日起交由南京百家湖物业管理接管。移交内容见附件，双方签证无误。附件1：物业移交清单附件2：遗留问题登记表移交方：南京富腾房地产开发接管方：南京百家湖物业管理_年_月_日_区_层_号物业移交清单 年 月 日 NO:业主姓名移 交 内 容接收人移交人自来水表电表煤气表其它初始读数初始读数初始读数初始读数3入住手续(shux)办理相关表单入住通知书_：您好!您所购中国(zhn u)女人街_区_层_号，现已具备(jbi)入住条件，准予入住。一请您单位(dnwi)或您按照(nzho)?入住通知书?、?

18、入住手续书?、?收楼须知?办理入住手续。办理地点在中国女人街物管大楼大厅。在规定时间内，南京富腾房地产开发财务部、销售部、南京百家湖物业管理等有关部门和单位将到现场集中办公。二为了您能顺利办理好入住手续，请您按照以下时间，带齐有关证件，前来办理。日 期时 间三在办理手续前，请您仔细阅读?收楼须知?。如果您本人不能前来办理，可书面委托他人代办。特此通知证件(zhngjin)清单：1?购房契约(qyu)?； 2已付款(f kun)收据； 3身份证或护照(hzho)； 4单位(dnwi)产权的须带营业执照、法人证明、收楼人身份证明及委托书。 南京富腾房地产开发南京百家湖物业管理 年 月 日入住手续书

19、 ：您认购的楼宇，现已具备入住条件，请阅读?收楼须知?后，按以下程序办理入住手续。已按?购房契约?付楼款特此证明盖章南京富腾房地产开发财务部入住资格审查合格特此证明盖章南京富腾房地产开发销售部 已按规定交付各项入住费用特此证明盖章三南京百家湖物业管理财务部入住收楼完毕特此证明业主盖章或签字四南京(nn jn)百家湖物业管理中国(zhn u)女人街管理处 南京(nn jn)富腾房地产开发南京(nn jn)百家湖物业管理 年 月 日收楼须知(xzh)一业主在接到?入住通知书?后按时办理入住手续。二收楼时，请认真查看室内设备，土建装修等是否有损坏或未尽妥善。如有投诉，请用书面材料告知南京百家湖物业管

20、理，本公司将代表业主利益与建设单位协商解决。三依照楼宇承建合同，楼宇土建、安装、装饰工程保修期为壹年。在维修保养期间内，如因工程质量问题，请以书面材料向南京百家湖物业管理投诉，本公司将代表业主利益，与承建单位协调免费为业主维修；如因业主使用不当需要维修，南京百家湖物业管理竭诚为业主效劳，维修费用由业主支付。四业主有权对其用房进行装修、维修(wixi)，但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前请仔细阅读?中国(zhn u)女人街物业管理手册?，业主须向南京(nn jn)百家湖物业管理中国女人街管理处提出书面申请(shnqng)，获准后，方可进行装修、维修，并按规定由装修、维修承接者向中

21、国女人街管理处缴纳(jion)管理费。五在南京富腾房地产开发财务部办理以下手续：1按?购房契约?交付购房款；2携带已缴纳收据并确认，待办理产权证时再换取正式发票；3由南京富腾房地产开发财务部在?入住手续书?一上盖章。六在南京富腾房地产开发销售部办理以下手续：1查验业主身份证或护照、?购房契约?、?入住手续书?等；2委托他人代理时，除查验业主身份证或护照、?购房契约?、?入住手续书?外，还要查验业主委托代理人的身份证或护照；3由南京富腾房地产开发销售部在?入住手续书?二上盖章。七在南京百家湖物业管理财务部办理以下手续：1签定?中国女人街前期物业管理效劳协议?；2交付以下各项费用：1预交36个月的

22、物业管理费计：_元；2水电费备用金人民币:_元用于供水、供电、机电设备、电梯、消防、监控等重要设备的能消耗周转金；3装修押金人民币： _元业主入住时预收的押金，装修完毕后按规定退回；4建筑(jinzh)垃圾清运费人民币：_元用以清运业主装修(zhungxi)时产生的建筑垃圾。5南京(nn jn)百家湖物业管理财务部在?入住手续(shux)书?三上盖章(i zhn)。八南京百家湖物业管理中国女人街管理处办理以下手续：1管理处工程技术人员带着业主验收所购物业并由业主签字；2业主将签字的壹份?中国女人街前期介入效劳协议?交给管理处签收；3管理处工作人员向业主介绍入住的有关事项，接受业主有关物业管理知

23、识的咨询，并发给业主?中国女人街物业管理手册?；4业主在?入住手续书?四上签字、盖章或按手印，将?入住手续书?交给管理处保存；5管理处正式把业主所购物业的钥匙交给业主并签收。第四局部 中国女人街物业管理运作实施方案中国女人街物业管理效劳工作的整体设想与筹划中国女人街为南京富腾房地产开发在新世纪里奉献给南京市民的又一力作。中国女人街采用全封闭、全透明的商业建筑结构，分为A、B、C、D、E、F六大功能区，其中A区为极具人性化的多功能商城，设有大型特色超市，大型餐饮，特色小吃系列，旅游机构及自助旅馆等；B、D区分别为同步于亚洲和欧洲时尚潮流的室内步行街，设有专卖店，服饰化装品，鞋帽，首饰，食品，花店

24、，宠物托管等一系列特色效劳工程；C区为导入巴黎风情的主题商场，拥有1300平米的特色阳光生态中庭，景观电梯和宽敞的生态走廊，中庭是时装表演，促销展示，歌舞演出的舞台；E区为尽显生命活力的运动之城，主要营造江宁地区夜色经济，是融运动、培训、娱乐为一体的特色区域，设有健身房、壁球馆、桑拿、迪吧、酒吧、自助卡拉OK，运动中心，会议中心，培训中心等；F区为展示五十六个民族文化的特色产品街，设有全国各地独具民族特色的小吃、服装、旅游商品及各地方的土特产品等。中国女人街是一个(y )堪称“旗舰的商业地产工程(gngchng)，具有独特文化定位的商业品牌，中国女人街代表的是人类重要的一极，代表的是一个(y

25、)国度，中国女人街是在剧烈(jli)的商业(shngy)竞争中走出的一条新型商业的开展道路，中国女人街的出现是向世人宣言，中国女性又在一个新的高度展现富有、智慧、新潮、文明、自强，谱写了现代女性诗篇。针对中国女人街独特的创新构思，突出个性化、差异化的经营特色，强调一种多元化体味、当代社会人文思想，人性互动与自然交融，与空间环境共生的新生活理念，我们进行了深入广泛的研究、分析和探讨，提炼出物业管理工作中面临的难点、重点，细心组织筹划，对应经营理念，确定了中国女人街的整体设想及管理筹划思路 一种模式、二项承诺、四个重点、四大预案、九大措施。我们的质量方针是：标准、高效、诚信、创新。我们的环境(hu

26、njng)方针是：保护(boh)绿色环境，创立(chungl)绿色(l s)家园，享受绿色(l s)生活。我们的管理体制是：企业化、专业化、市场化。我们抓的三大效益是：社会效益、环境效益和经济效益。我们的管理模式是：通过人性化管理，聚集有识之士。我们的效劳宗旨是：主宾至上、效劳至诚、环境幽雅、社会满意。我们的经营理念是：耐心、细致、贴心入微的亲情效劳，打造一个高雅、温馨的“女性世界。我们追求的目标是：创造一个舒适、文明、方便、平安的商业活动场所。一种模式采用五星级酒店式管理模式，以最大限度地满足顾客需求，淋漓尽致的袒露我们真诚的效劳和一片赤子之心，使她们踱步在中国女人街里，处处表达“家的温馨，

27、演绎“家的概念，为景所动，为情所留，尽显女人魅力，尽享人间天堂的快乐。二两项承诺自接管中国女人街起，二年内创立为南京市优秀的商业街，三年内创立为江苏省优秀商业街，五年内创立为全国优秀示范商业街。自接管中国女人街之日起，二年内通过ISO9001质量保证体系的认证，使中国女人街成为高档一流的绿色环保商业街。四个重点重点之一：公共设施、设备专业(zhuny)一体化维护、养护(yngh)管理。商业物业(w y)的设备价格比拟(bn)昂贵，需要不断维护、修理和更新改造。因此，必须对商业物业的设备进行科学管理，才能保证物业设备的正常使用和创造良好的经商(jng shng)环境。中国女人街集住、食、行、购、

28、游乐、通信、商务于一体，设备种类多，数量大，复杂、高档，进口设备，对操作及维修人员的技术水平要求高。建立计算机设备档案管理制度设立设备档案管理员，专人专项负责，制定科学合理、切实可行的设施、设备运行方案，设施、设备维修、养护方案。保证设备、设施正常运转、使用操作人员熟悉、了解设备的性能、功率和使用方法，正确操作、使用，针对设备的结构、性能、使用范围、工作条件和能力，合理安排工作负荷，严禁超负荷运转和带“病工作，确保平安。3. 设备的维修、养护措施设备的维护保养要清洁、平安、整齐、润滑、防腐。清洁工作要做到无尘、无灰、无虫害、保护良好的工作状态和工作环境。平安要做到各种保护装置要齐全，各种平安防

29、护装置要定期检查，不漏水、不漏油、不漏气、不漏电，保证平安不出事故。整齐放置各种工具、工件和附件，线路管道要完整，各种标识醒目美观。润滑设备必须定时(dn sh)、定点、定量加油，保证润滑面活络润滑，保证运转畅顺。防腐是对前台设备(shbi)的保新问题，除锈防湿要定期。4. 设立三级保养(boyng)制度 设备(shbi)的日常维修保养设备的管理也是一项综合性的管理，而应首先注重管理，其次(qc)才是检修。把管理摆在前面，管理者不但要看到设备技术管理的“硬技术，还要看到“软技术局部，即设备的经济管理、信息管理、人事心理管理、方案管理、决策控制等。把设备管理工作的中心从“物上成功地转移到“人上，

30、这是设备管理成功与否的关键，只有通过有主动性、有责任心的员工，才能真正管理好设备，才能使设备真正为顾客提供优质的效劳。员工要有一种自我约束即“领导在与不在一个样，把问题处理在萌芽状态，设备管理不能“亡羊补牢，要“防微杜渐。设备的日常维护保养是全部维护工作的根底，要经常化、制度化。包括班前、班后和运行中维护保养。参加日常维保人员严格按操作规程操作，集中精力工作，注意观察设备运转情况和仪器、仪表，通过声音、气味发现异常情况，设备不能带病运行，如有故障应停机检查，及时排除，并做好故障排除记录。日常维护保养(boyng)的内容大局部(jb)在设备的外部，主要(zhyo)是搞好清洁卫生；检查设备的润滑情

31、况；紧固易松动的螺丝和零部件；检查设备的渗漏情况；检查各保险装置、操纵机构、变速机构、防护装置是否灵敏可靠，零部件是否完整。 设备(shbi)的一级保养对局部(jb)零部件进行拆卸清洗；局部配合间隙进行调整；除去设备外表斑锈和油污；检查、调整润滑油路，保持畅通不漏；清洗附件和冷却装置等。每月或设备运行500小时后进行。 设备的二级保养设备的二级保养也叫年保，目的主要是延长设备的大修周期和使用年限，使操作者进一步熟悉设备的结构和性能，使设备到达完好标准，提高保持设备的完好率。根据设备使用情况进行局部或全部解体检查或清洗；检查、调整精度、校正水平；检修电器箱、电动机，修整线路；对各传动箱、液压箱、

32、冷却箱清洗换油；修复和更换易损件。保养时间一般为：按一班制一年进行一次，或设备资料累计运转2500小时后进行。5. 建立设备点检制度设备的点检是一种现代先进的设备维护管理方法，对影响设备正常运行的一些关键部位进行经常性的检查和重点控制。日常检点。每日通过感观检查设备运行中的关键部位的声响、振动、温度、油压等，并对检查结果记录在点检卡中。定期点检。时间周期(zhuq)长短按设备具体情况划分，重点设备使用专用检测仪表工具。检查设备的性能状况、设备的缺陷、隐患、劣化程度，为设备的大修、中修方案提供依据。专项点检(din jin)。有针对性地对设备特定工程(gngchng)检测，使用专用仪器工具，在设

33、备运行(ynxng)中进行。设备(shbi)点检程序：确定设备检查点。设备的检查点往往是设备的关键部位或薄弱环节，检查点一经确定，轻易不要变动，并要求长期积累历次检查数据及资料。确定点检路线。检查点确定后，要根据设备的分布和类型等具体情况组成一条点检路线，并明确点检的前后顺序。确定点检标准。设备的点检标准要根据设备的各种资料并结合实际经验来制定，其标准要量化，便于检查。确定点检周期。设备的性能不同、特点不同、寿命不同，点检的周期也不同，因此，要根据实际情况，分别制定各设备的点检周期，以保证设备按时接受检查。设备点检工作的检查和考核。做好点检工作，对今后设备的修理工作至关重要，加强催促，定期检查

34、、考核，杜绝不负责任的点检，使点检工作真正起到成效。6. 设备维修设备的维修分为方案内维修和方案外维修，要突出以方案内维修能达到防患于未然，减少(jinsho)方案(fng n)外维修(wixi)紧急(jnj)维修的工作量，使设备处于(chy)良好的工作状态，根据检修的时间、内容、标准作为工时定额、检修保养的质量评比、检修工考核、岗位责任制的实施依据。 方案内维修。定期检修。以预防为主，保持设备的良好技术性能，使之恢复实现根本功能的能力。公共部位巡查检修制，一般由工程部派人进行巡查检修。一般故障由巡查员现场修复，较大故障报管理处安排检修。室内巡查检修制。对商铺或房间设备设施进行有方案循环、检查

35、、维修包括空调、灯、开关、 、卫生间等，提高设备的完好率，减轻日常维修的工作量。异常时期检修。雷雨季节、灭火系统要加倍检修。每周做一次消防探头起动，并做好测试记录。烟感、温感探测器，每年测试一次，并做好记录。 故障维修属于方案外维修，设备在发生故障后设备根本性能降低到允许范围之下的修理，维修方式为简单低值和利用率低的设备。 设备大修商业设备的修理类别，一般分为大修、中修、小修。大修就是全面修理，把设备全部拆开，更换全部磨损零件，恢复设备的原有性能。设备大修按设备(shbi)大修工程(gngchng)申请表填写申请报告，编制(binzh)大修方案，预算本钱(bn qin)。经过业主大会、业主委员

36、会讨论(toln)通过后报房产主管部门审批前方可实施，一般由社会专业维修队伍维修。 商业设备事故的预防和应急措施加强员工责任意识和质量意识教育，加强技术培训，操作工上岗一律持证上岗，遵守平安生产程序和操作规程。杜绝一切责任事故的发生，这也是物业公司风险防范的重点之一。当事故发生时，立即切断电源，准备灭火器，对讲机报告管理处，采取紧急措施，保护现场，有人身受到伤害的立即送往当地医院，并上报重大事故报告， 通知维保单位立即赶赴现场，及时处理设备故障，尽快恢复设备的运转。7. 商业物业设备的备件管理为了及时进行维修，保证设备的正常的运转，必须经常备有一定种类和数量的备件，用以替换设备中易损的零件和部

37、位。搞好备件管理，做到导购安排恰当，库存储藏合理，保证及时供给设备维修需要，缩短设备修理时间，提高修理质量，保证设备处于良好的技术状态，降低维修费用和经济本钱。编制采购方案。做好采购、定货工作。做好备件资料的管理。控制备件储藏定额。搞好备件(bijin)储存保管。8. 设施设备(shbi)管理 房屋公共(gnggng)部位的设备、设施维修管理与效劳(xio lo)在接管(jigun)物业后半年内将管辖范围的?设备设施清单?5000元以上的建立?设备台帐?，并在建档后三个工作日内将台帐移交办公室存档；将所有设备进行设备标识及设备编号，所有设备单机或单台按功能系统进行“设备标识，设备状态分为运行、

38、备用、停用、检修及严禁合闸等。 制定房屋建筑设备和房屋建筑电气工程设备日常运行、保养维修与更新管理制度，做到定人管理、定人维护，日维护、周保养、月检查、季二级保养。日常维修接报10分钟到现场效劳，保证维修质量并做好缮后清理工作，同时有维修、保养记录备查。二是对电梯；供电、供水；消防监控；空调系统电路、线路等各项设备提供管理效劳并记录备案。 电梯管理主要进行电梯的运行管理和平安管理等工作。定人定时检查电梯乘感、照明及内选指示等项。每天派员监视电梯运行情况况及电梯机房设备运行状况，发现问题及时报修，专业型公司维修时有人跟踪配合并保存维修记录，每逢休息日检查电梯运行情况，发现问题及时处理，保证工作日

39、正常运行。做好电梯机房和轿厢的清洁、养护，根据气温适时开空调降温。定期检查电梯井道，防止慢性渗水。 给排水系统管理定人、定期巡查和日常(rchng)维修养护，监视生活水供给(gngj)系统(xtng)的正常运行,每周养护(yngh),保证(bozhng)生活用水供给，每月定期检查水箱内设施情况，保证平安卫生。每日巡视楼层各水阀、龙头、水池，及时检修或更换，做好节约用水；每月监视疏通各平台、屋顶雨水管道，保证下水畅通、排水及时。及时排除配电房、地下车库、污水井中污水，加强排污泵的保养，疏通食堂、卫生间、水池、浴室等下水道，地下油污池及化粪池定期清理，以防漫溢，冬季做好管道防冻保暖工作。 供电设备

40、设施管理严格操作规程和岗位责任制，实行24小时值班巡查制，监视变、配电设备、仪表、变压器运行状况，随时调整运行状态，确保平安供电；随时观察功率因素高、低，及时投切补偿电容，提高功率，停电必须预先通知各部门关闭好电脑及电器设备；每周巡视楼层各设备配电箱、各强电配电箱，监视负荷情况及开关运行状况，并做好各项记录。检查电量，每月做好分摊测算。 消防报警监控系统及设备器材的管理要求平安护卫人员能正确使用设备并定人进行定期巡检、日常维修养护，每年检测。发生故障配合维保公司维修，对主机、消火栓、手动报警按钮每周进行保洁。灭火器材每年检查一次，过期失效配合业主及时更换。监控设备有专人负责，每天操作主机，了解

41、运行情况，负责检查画面切换、录像质量、清晰度，保持清洁，加强每天记录。 通讯设备管理(gunl)熟悉(shx)区内 线路(xinl)系统，做好内部 线路(xinl)故障去除(q ch)，接到报修 10分到现场查明原因，排除故障，根据业主要进行移机并做好日常维护保养工作。 空调内外系统管理熟悉空调内外系统结构，空调使用前配合维保公司做好检查、保养调试，去除故障，保证正常运转。在使用过程中每月对空调系统保养一次，清洗过滤网一次，每周二次派人检查空调运行状况并做好记录，小型零星维修及时处理。出现故障立即到现场排除，问题严重立即报维修公司共同处理，保证正常运行，停机过程中配合维保单位对空调系统进行全面

42、维保并对室外机进行清洗，做好冬季防寒保护工作。重点之二：确保因管理因素造成的治安事件率、火灾发生率均为零。平安管理中国女人街有着客流量大、分布广、商品多的特点，给治平安护卫卫工作带来了较大的难度，我们制定了严格、标准的保卫制度和行之有效的平安管理措施，坚持“三防并举，即“人防、技防、物防，保安24小时不间断地值班巡逻，以及便衣保安人员的内场巡逻，严密监控电子平安监视系统，配置必要的安保器械，切实保障广阔经营者和消费者的人身平安和财产平安。加强安保人员的效劳意识，要树立“效劳第一，用户至上的思想，既要有公安人员的警惕性，又要有效劳人员的和颜悦色；既要坚持原那么，按制度办事，又要文明礼貌、乐于助人

43、。安保人员有高度的法制(fzh)意识，清楚自身的职责范围，妥善处理突发事件个案，贯彻执行“预防为主的方针，为此(wi c)，我们制定了一系列的平安(png n)保卫制度(zhd)，建立、健全各项平安(png n)操作规程和奖惩条例，配备必要的安保器械对讲机、电警棍、手提式探照灯、电动车等，对安保队员强化三级培训，普及消防知识、法律知识、救护知识，制定晚间10分钟频次的交叉封锁代号“黑猫行动方案。全区执行物管“110，采用首问制传递，实行群防、群治，预防和查处治安事故，提高应对突发事件的能力，防患于未然。消防管理消防工作是商业物业管理中的一项重要工作。由于商业物业的人流多，堆放货物多，且机电设备

44、较为复杂，容易诱发内因或外因造成的火灾，一旦发生火灾，扑救较为困难，极易造成群死群伤事件，我们在消防工作上以预防为主，提醒业主或租户加强平安防火意识，大力宣传消防知识，把消防培训工作做到每户业主或租用人。并认真做好防火预防措施，从人力、物力、技术等多方面充分做好灭火准备。建立、健全各消防管理制度，组建义务消防队，加强全员消防意识。我们有理由相信，以我们严格的质量管理体系为保障，确保中国女人街因物业管理原因而造成的治安事件率、火灾发生率均为零记录。重点之三：确保街区空气清新、洁净整齐(zhngq)、地亮窗明、绿色无尘。中国(zhn u)女人街，环保是关键。“洁、净、美之中突出(t ch)“洁字。

45、地要洁、墙要洁、柱要洁、梯要洁、台要洁、树要洁、草要洁、灯要洁、桶要洁、池要洁。根据现代物业管理保洁划分(hu fn)的七大系统，即地毯系统、硬地面系统、金属系统、卫生间系统、玻璃系统、空气系统、家具系统，而我们最注重的是空气系统，中国女人街是现代化高档生态综合消费效劳(xio lo)街，对空气质量的要求是非常高的，所以我们将采用德国进口“高洁牌现代化高级清洁系列设备。 在外场使用冷水高压清洗设备，地面洗刷吸干设备洗刷吸干，高效、节能，防止尘垢飞扬。 内场地面以尘推为保洁工具，结合干式真空吸尘清洁机，对廊边、绿地、平台、阶梯进行吸尘式保洁。对健身房、休闲场所、宾馆使用人力推动式吸尘扫地机进行保

46、洁，污垢较为严重的用地面洗刷吸干机清洗。地毯用干、湿双成效吸尘/吸水真空清洁机清洗，“街内的保洁以吸尘式保洁、喷淋式除尘的方法，使用玻璃水刮，不锈钢清洗液等除锈高档清洗剂，立体式准频率保洁，杜绝二次污染。 为适应中国女人街保洁工作的要求，我们特制定了?中国女人街外场保洁工作流程?、?中国女人街内场保洁工作流程?、?中国女人街垃圾清运管理标准?等制度，采取保洁工作两班制，早班为6：0014：00，晚班为14：0022：00，根据商业的流动性大、动态性强的特点，在保洁频率上高于写字楼的数倍以上，做到随时保洁，以确保中国女人街的环境整洁、干净。 中国女人街在营业时间内会产生大量的生活垃圾，就垃圾清运

47、而言，较难实施的就是如何清运，什么时间段清运，清运的频率高并不等于就是保护了环境，因为保洁(bo ji)七大系统中，重要的就是空气系统的保洁，频率高的拉运，顾客会产生烦恶，会影响到顾客的心情，特别是女性，当闻到恶心难闻的味道时，会产生不适。我们的做法是，内场采用平推式带密封箱的小型窄体积的垃圾运转车，箱内放有限位痰桶，详见?中国(zhn u)女人街垃圾清运管理(gunl)标准(biozhn)?，将各层的垃圾桶内垃圾袋提出时再外加大包袋扎严，装入密封箱内盖严后转出外(chwi)场区垃圾中转站。频率每班四次为最正确：早班：9：00一次、10：00一次、12：00一次、14：00一次；晚班：16：0

48、0一次、18：00一次、20：00一次、22：00一次。内场垃圾桶以1/3满清理，桶上痰碟一同倒入箱内痰桶，并带有手提式喷壶喷洗干净。外场垃圾桶以2/3不过清理，垃圾日产日清不过夜。重点之四：中国女人街智能化系统建设要点与技术导那么系统建设原那么：1. 符合国家信息化建设(jinsh)的方针、政策和地方政府总体规划建设(jinsh)的要求；2. 系统(xtng)的等级标准应与工程(gngchng)开发(kif)定位相适应；3. 区内的规划、设计、建设必须遵循国家和地方的有关标准、标准和规定；4. 系统的规划、设计、建设应与土建工程的规划、设计、建设同步进行；5. 区内必须实行严格的质量监控，并

49、到达国家规定的验收标准；6. 区内建立推进信息资源共享，促进我国住宅信息设备和软件产业的开展。建设要求1. 建立和完善住宅智能化工程质量保障体系。 区内智能化技术、产品、设备和通过优化集成后的成套设备的质量审验； 区内工业化、装配化作业的质量监控制度； 区内质量综合评价制度。2. 实行单体智能化系统与全区同步建设。单体智能化系统(xtng)与全区实行同意规划、设计、施工；区内应采用技术先进(xinjn)、性能可靠、经济合理的材料、设备和产品；区内应逐步实现工业化、装配化施工，减少(jinsho)现场加工。3. 区内智能化布线(b xin)应符合开放性、兼容性、扩展性等要求，到达(dod)布线简

50、化、安装方便、技术可靠、经济合理的目标。实现不同等级的高水平、高质量、高效益的区内智能化系统。4. 区内应积极推广应用国家和有关部门正式推荐的住宅智能化新技术、新材料、新设备、新产品。5. 区内在实施前应对未来物业管理进行全面筹划，在工程实施的适当时机超前介入，做好工程竣工后物业管理的一切准备工作。工程交付使用前必须确保物业管理系统平安、准确、可靠地运转。区内智能化系统的根本配置平安防范子系统：住宅报警装置客房；访客对讲装置；周边防越报警装置；闭路电视监控装置；电子巡更装置。管理与设备(shbi)监控子系统：自动(zdng)抄表装置；车辆出入(chr)与停车管理装置；紧急(jnj)播送(b s

51、n)与背景音乐；物业管理计算机系统；设备监控装置。信息网络子系统：为实现上述功能科学合理布线，每户不少于两对 线、两个电视插座和一个高速数据插座。系统技术要求1. 系统结构：区内智能化是以信息传输通道可采用宽带接入网、现场总线、有线电视网与 线等为物理平台；连接各个智能化子系统，通过物业管理中心向住户提供多种功能的效劳。2. 系统功能：区内智能化系统由平安防范子系统、管理与监控子系统和信息网络子系统组成。3. 系统硬件： 系统硬件包括网络产品、布线系统、计算机、家庭智能控制箱、公共设备、计量仪表和电子器材等，应优先选择先进、适用、成熟的产品和技术。 硬件产品应具有兼容性，便于系统(xtng)产

52、品更新与维护。 硬件(yn jin)产品应具扩充性，便于系统升级与扩展。4. 系统软件(x tn run jin)：系统软件功能的好坏直接关系到整个系统的水平。 系统软件(x tn run jin)应具有很高的可靠性和平安(png n)性。 系统软件应操作方便，采用中文图形界面，采用多媒体技术，使系统具有处理声音及图像的能力。 统软件应支持硬件设备的更新。 系统软件应具有可扩充性。5. 系统集成 根据对区内智能化系统的不同需求，采用不同的集成技术。 采用宽带接入网、控制网、有线电视网、 网等融合技术，简化区内信息疏通的布线系统，提高系统性能价格比。 在规划阶段应将各子系统及子系统内功能模块的各

53、种信息交接接口标准化，便于系统集成的实施。 可采用集各种功能于一体的控制技术，并逐步开展采用无线传输技术。 提倡(tchng)“一卡通系统(xtng)，智能化系统与社会其它各智能部门连网使用。 中心控制室、布线管网、接地(jid)与防雷的要求：a) 中心控制室位置首选区内中心位置，并设立(shl)一个或多个分中心。b) 区内应将智能化系统布线管网纳入综合管路(un l)的设计中，并符合房屋结构对预埋管路的要求。c) 防雷与接地应根据不同的地区和子系统，提出符合规定的接地与防类技术要求，确定电气接地与防雷的类型的位置，接地排的引入方案。d) 区内智能化系统宜采用中心控制室集中供电方式，对于商铺报

54、警及自动抄表系统必须保证市电停电的24小时内正常工作。四四大预案预案一：中国女人街突发性事件处理预案一、 盗窃、匪警应急处理规程平安管理员在值勤中(或接报)公开使用暴力行为或打砸、抢、 偷等，强行索取业主的财物或威胁其人身平安的犯罪行为，要切实履行安保员职责，迅速制止犯罪。当发生突发案件时,要保持镇静,设法制服罪犯,同时立即通过对讲机呼叫增援。持对讲机的人员在听到求援信号时，迅速赶到(n do)现场，并通知监控人员进行录像。假设(jish)犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、体貌特征等，并及时向管理处报告，重大案件立即(lj)拨打“110报警(bo jng)。有案发现场的，要保护

55、现场，任何人不得擅自动用任何东西，包括罪犯留下一切手痕、脚印、烟头等，不得让无关人员进入现场，在公安人员未勘查现场或现场勘查完毕之前(zhqin)，安保人员不得离开。记录用户提供的所有情况，记录被抢物品及价值，询问用户是否有任何线索及疑心对象等。假设是运动作案、无固定现场的，对犯罪分子遗留下的物品、作案工具等，应用工具提取，切不可将安保人员的指纹留在罪犯遗留的物品上，然后用塑料袋装好妥善保存并交公安机关处理。住户或现场如有人员受伤，要尽快送医院抢救并报告公安机关。安保主管做好现场记录，并写出书面报告报上级主管部门。二、 火警处理规程安保员接到火灾报警后，严守岗位待命。门卫值班人员要做好防范工作

56、，以防坏人趁火打劫，并报上级机关。所有(suyu)员工应服从指挥，按照分工，各司其责。应尽量疏散人员，维持现场秩序，驱散闲杂(xinz)围观人员。扑救(pji)完毕后，管理处安排人员协助公安消防部门查明原因、损失，并做好安置工作。依靠自身(zshn)力量无法扑救时，立即(lj)拨打“119火警，并积极配合公安消防部门进行抢救。三、发现斗殴事件处理规程值勤中或业主投诉，发现辖区内有争吵、斗殴的现象要及时制止。制止的原那么和方法： 1 劝阻双方住手、住口； 2 争吵或斗殴的双方或一方劝离现场； 3 持有器械斗殴那么应先制止持械一方；4 有伤员那么先送伤员去医院救治。迅速报告上级部门，如个人力量薄弱

57、，应用对讲机呼救增援。在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。四、值勤中发现可疑分子的处理发现有推销业务和散发广告的要坚决制止，并带到值班室审查，并 登记证件号码，教育后放走。在巡视过程中，如发现有作案嫌疑的要严格审查，必要时扭送(ni sn)公安 机关(jgun)。在处理各类可疑人员时，不允许擅自放人，更不允许敲诈勒索，私自(sz)罚款。4对于必须(bx)罚款的那么(n me)由公司或管理处决定。五、发现醉酒或精神病人的处理醉酒者或精神病人失去正常理智,处于不能自控的状态,易对自身或其他人员造成伤害,安保员应及时制止并加以控制。及时通知醉酒者或精神病人的家属或所在单位,让他们派

58、人领回。假设醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序的行为,可上报主管将其强制送到公安部门处理。六、在值勤中有强行停车，乱到垃圾的情况等,可采取以下处置方法纠正违章应使用文明用语,以理服人。对不听劝阻者,要查清姓名、单位,如实记录并向管理处或安保主管汇报。发生纠纷时，要沉着冷静，注意掌握政策和工作原那么，假设遇到蛮横无理，打骂值班人员的，可上报管理处，由管理处出面妥善处理。七、遇急症病人的处理接报后迅速赶到病人所在现场。立即用对讲机通知上级部门。在可能(knng)的情况下,通知病人的单位(dnwi)及家属。假设(jish)情况危急,速打急救(jji) 号码(hom)120或报警 号码110。八、触电

59、事故的应急处理发现有人触电应立即关闭电源。在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人,以防连体触电,应用绝缘物体把线头或人拉开。立即进行人工急救，立即用耳朵贴紧心脏，未听到起搏声，立即用右手掌心贴准心脏部位右手九十度平压在右手上，用力下压，要有柔性以防压坏软组织，每1秒钟间压一次，第一次压六下，然后立即将事先准备好的竹片翘开触点电者的嘴，嘴对嘴呼吸十下，假设没反响，再重复一遍,做完后，送医院抢救。九、突发性水浸事故处理当接到用户投诉或报告后,及时前往现场观察。抵达现场后,立刻查找出水的来源,检查出水阀具体位置,并立即关闭出水阀,并向相关部门报告,下水道堵塞,应立即通知有关人员处理。观察现场附近的电

60、掣，如有浸水应立即切断电源,以防水浸漏电伤人。十、煤气泄露事故的处理发现(fxin)或接报有煤气泄露(xilu)应立即用湿布握住口鼻关闭煤气阀。将门窗翻开，绝不能翻开电灯(dindng)、电扇、开关等。如有中毒人员(rnyun)因将其移至通风处，进行人工急救。立即通知(tngzh)管理处领导。如情况危急，速打急救 号码120或送往医院抢救。预案二：中毒事件处理预案当物管“110第一接报人得到中毒事件报告时：a) 立即传报管理处，并留在现场或赶赴现场查找毒源，切断毒源是气体的，用湿布捂住鼻子，尽量在毒气间少呼吸，迅速关闭毒气散发，使毒气不再扩散，疏散现场围观者，以防乘乱抢劫；b) 对煤气中毒者，