某工业地产产品招商提案

1、某某某工业地产产品招商提案2013.5.5目录产业园的一般构成要素不同规模产业园的产品配比专业园区产品种类与配比不同发展阶段产业园产品产业园基本构成要素工业熟地产业载体配套设施产业园各类厂房研发中试楼办公写字楼基础设施配套商务生活配套政策服务税收优惠投资服务生活服务增值服务仓储物流一个完整的产业园，一般有四大构成要素，分别是工业熟地、产业载体产品、配套设施和政策服务。地块是初级产品形态，可根据需求划分为不同的大小，供企业购地自建，一般适用于园区起步阶段工业熟地载体产品厂房是制造业企业的主要生产载体标准厂房（单层、多层），可满足大多数企业生产之用定制厂房根据企业提供的图纸进行建设，竣工后销售给企

2、业研发中试楼满足企业科研、检测、实验、中试之用办公、写字楼企业 办公、进行商务活动之用仓储物流用房满足企业仓储物流的需求各类厂房研发、中试中试基地通用实验楼研发中心办公、写字楼总部独栋总部综合高层综合写字楼仓储物流物流中心仓储设施配套设施基础设施配套商务生活配套配套设施围墙道路管网绿化广场展馆商务中心商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心酒店大门加油站基础设施大门、围墙大门是产业园的主要标识围墙可使产业园形成明显的围合感和归属感基础设施道路 道路是产业园交通系统的骨干道路分不同的级别种类，其宽度、建设标准均不同道路绿线道路红线绿化大园区迎宾大道10060米两侧各20米共40米大园区主

3、干道6545米两侧各10米共20米产业园主干道4634米两侧各6米共12米产业园次干道3022米两侧各4米共8米基础设施园区内管网产业园外部的管网，由一级开发完成，预留接口产业园内部的管网，由工业地产开发完成项目供水厂、供水管线自主开发供水供水厂、供水管线自主开发供气燃气站、燃气管线自主开发供热供热厂、热力管线自主开发雨水污水处理厂、雨水管线自主开发污水污水处理厂、污水管线自主开发电力变电站、电力管线引入合作电信电信基站、电信管线引入合作基础设施绿化、广场绿化、广场也是产业园的重要组成部分基础设施展馆展馆用于园区展示、接待、办公，是园区必不可少的配套较大的展馆还可以成为园区企业产品的展示交易中

4、心，还可以提供部分商务功能商务生活配套商务中心产业园的非生产性配套种类与面积配比目前国家尚无统一标准参照工业项目的要求，根据国土资源部颁发的工业项目建设用地控制指标的规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。商务中心商务中心商业生活配套超市、银行、邮局小商业超市邮局银行商务生活配套员工餐厅、员工宿舍商务生活配套设施餐饮、休闲娱乐11商务生活配套酒店、加油站政策服务政策服务税收优惠投资生产服务生活服务增值服务政策服务是产业园必不可少的软件设施政策服务税收优惠国家对产业园的优惠政策 入园企业可以享受国家对产业园的统一优惠政策 企业所得税优惠除享受国家优惠政策

5、外，从新公司获利年度起，第1年内地方财政奖励缴纳所得税额县级留成部分的100%，第23年由地方财政奖励缴纳所得额县级留成部分的50%个人所得税优惠年纳税总额达到300万元以上，先征后奖，给予企业3名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励年纳税总额达到500万元以上，先征后奖，给予企业5名高管本人当年缴纳个人秘得税额的奖励年纳税总额达到1000万元以上，先征后奖，给予企业10名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励政策服务投资、生产、生活服务立项审批设计审批施工图审图工程规划许可证前期审图工程规划许可证申请建设项目档案管理登记道路红线订立环评审批职业病防范预评价消防审核施工、监理招投标建设工程质量监督申

6、报施工许可证办理等营业执照年检建厂期间的税务申报物业管理职工子女入学办理户口迁移房屋租赁服务交通服务投资服务生产服务生活服务政策服务增值服务政策服务增值服务验资业务各类审计代理记账代理申报纳税常年会计顾问税务筹划经济项目鉴证资产评估账务咨询等企业改组评估收购、兼并的财务策划投资评估资产交易租赁评估产权交易服务产权抵押评估等设立、变更和注销草拟商业合同日常法律咨询参与项目谈判公司融资事务知识产权服务劳资关系服务处理商务纠纷管理层持股及期权奖励计划设计企业上市的法律服务企业兼并收购方面的法律服务等财务管理类服务法律服务VC&股权投资中介服务银行贷款改制上市服务园区自有资金投资等金融服务政策服务增值

7、服务人事咨询人事招聘服务人事档案代理技术人员培训人事知识培训园区专题招聘会人事外包服务园区HR俱乐部等人事服务内容协助企业寻找产业链上的合作伙协助企业进行政策公关促进园区内外企业之间的交流与合作组织各类专业性行业论坛与会议促进企业进行国际合作与交流利用园区资源提升企业知名度协助企业建立与政府机构等的公共关系公关、信息交流服务企业家俱乐部工程师俱乐部员工文化俱乐部信息交流共享平台其他信息文化建设服务园区政策咨询产业政策咨询企业资质认定申请政府专项基金申请等政策咨询服务目录产业园的一般构成要素不同规模产业园的产品配比专业类园区产品种类与配比不同发展阶段产业园产品不同规模的产业园产品种类及配比13平

8、方公里510平方公里1020平方公里单个产业园商务生活配套不超过生产性载体7%的配套配套集中分布一区多园，产业多样生产商务生活配套在不超过限制的情况下有所增加形成大园区与产业园两级配套，分散与集中分布一区多园，产业多样商务、生活配套比例增加，出现商务酒店、美食中心等商业商务物业形态不同规模的产业园的区别，主要在于基础设施配套和商务生活设施配套的种类与比例不同地块和产业载体产品的种类与配比，主要取决于产业园类别的不同基础设施道路不同规模的园区，道路的级别与宽度不同13平方公里510平方公里1020平方公里大园区迎宾大道无大园区主干道无产业园主干道产业园次干道基础设施管网11供水13平方公里510

9、平方公里1020平方公里供水建供水厂供气建燃气站供热建供热厂雨水建污水处理厂污水建污水处理厂电力建变电站电信建电信基站基础设施配套绿化、广场13平方公里510平方公里1020平方公里绿化用地比例广场面积比例基础配套设施展馆11展馆面积 （平方米）功能13平方公里产业园3000园区展示、接待、办公、初期的商务中心510平方公里园区10000园区展示、接待、办公、商务中心、超市、部分餐饮1020方公里产业园50000园区展示、接待、办公入园企业产品展示交易中心商务生活配套设施13平方公里510平方公里1020平方公里商业200（超市）1000（小商业）2000（一般商业）银行1个1个2个邮局1个1

10、个1个员工餐厅500平米1000平米3000平米员工宿舍20001000020000餐饮饭店500平米1000平米2000平米休闲活动中心无1000平米2000平米酒店无无10000平米13平方公里地块与载体产品配比产品比例面积功能说明工业熟地厂房研发、中试办公写字楼仓储物流13平方公里基础设施配套11比例面积说明 展馆道路绿化广场供水不需要建供水厂供气不需要建燃气站供热不需要建供热厂雨水不需要建污水处理厂污水不需要建污水处理厂电力不需要建变电站电信不需要建电信基站13平方公里商务生活配套11比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心商务酒店不需要建510平方公里地块与载体产

11、品配比11产品比例面积功能说明工业熟地厂房研发、中试办公写字楼仓储物流510平方公里基础设施配套11比例面积说明 展馆道路绿化广场供水需要建供水厂供气需要建燃气站供热需要建供热厂雨水需要建污水处理厂污水需要建污水处理厂电力不需要建变电站电信不需要建电信基站510平方公里商务生活配套设施11比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心商务酒店1020平方公里地块与载体产品配比11产品比例面积功能说明工业熟地厂房研发、中试办公写字楼仓储物流1020平方公里基础设施配套11比例面积说明 展馆道路绿化广场供水需要建供水厂供气需要建燃气站供热需要建供热厂雨水需要建污水处理厂污水需要建污水

12、处理厂电力不需要建变电站电信不需要建电信基站1020平方公里商务生活配套设施11比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心商务酒店目录产业园的一般构成要素不同规模产业园的产品配比专业类园区产品种类与配比不同发展阶段产业园产品专业类产业园产品种类及配比11物流园科技园总部商务园工业园专业产业园文化创意园工业园产品及配套种类及配比11产品比例面积说明工业熟地厂房办公楼仓储物流产品比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心物流园产品及配套配比11产品比例面积功能说明仓储用房物流设施办公楼比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心科技园产品及配套配

13、比11产品比例面积说明研发、中试办公写字楼厂房产品比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心专家公寓商务酒店文化创意园产品及配套配比11产品比例面积说明工作室办公写字楼产品比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店会展中心活动中心星级酒店总部商务园产品及配套配比11产品比例面积说明企业独栋多层综合写字楼高层综合写字楼产品比例面积说明商业银行邮局餐饮饭店公寓会议中心活动中心星级酒店目录产业园的一般构成要素不同规模产业园的产品配比专业园区产品种类与配比不同发展阶段产业园产品不同发展阶段产业园的产品种类起步阶段大多数园区起步阶段一般发展制造业，前期主要产品为工业熟地与厂房

14、成长阶段随着园区环境的逐步成熟，一般会增加科研、办公用房和商务生活配套的比例成熟阶段产业园发展到成熟阶段，一般会进行产业升级，推二进三，逐步增大服务产业的比重，如建设企业独栋、综合写字楼，同时商务生活配套比例增加，档次提升，主要的配套有星级酒店、会展会议中心等请指正附录操作实施过程应注意的问题1、实施操作设计。我们应该非常重视实施方案的操作设计。我们看到一些单位组织的活动，甚至是专业机构承接的活动，都存在这样的问题：创意很好，但是由于缺乏操作设计，在操作过程中出现很多问题，违背了原创精神或者没有达到原创水平。所以，在原则方案确定以后，还要进一步进行操作设计，操作设计必须包括比较准确的财务预算。

15、2、办理审批手续。有人觉得办审批很繁琐，怕麻烦。但在实际工作中，我们应该希望得到有关单位的审批 。3、实施操作程序的管理。程序化管理是一种科学的管理意识，只有程序化实施，才能有标准化、科学化管理，因而实施设计，重要的是设计出操作的规范程序。4、方案培训。在大型活动里，假如参与的工作人员不了解全局的策划意图，他们就不能为大型活动策略实施提供建设性的劳动，因而需要对工作人员进行方案培训，只有知情才能出力。5、设计评估标准。一个大型活动的评估应该有一个准确的评估标准。现在很多方案做好以后，往往忽略做评估标准方案，包括我们的客户很少要求我们做评估方案，更不愿意付出费用，让专业公司给他做评估报告。评估标

16、准，应该在我们策划的时候把它设计出来，这样可以让客户在完成这个方案以后，根据设定的标准作出科学评估。策划的技巧。一是创造活动的“眼”“眼”的概念是从文章的文眼、歌曲的歌眼中引伸出来的。大型活动策划同样需要创造这样一个非常精彩的地方，要有高潮，要把这个环节设计得更有传播性，这是大型活动创意的核心和关键。二是应该有一个比较能够表达我们主题的氛围设计今天大家在大会会场看到大会主题形象宣传板，很清晰，而且它有中英文，这些宣传板带出这次大会主题氛围，也带出了国际公共关系交流的概念，这是很用心思的策划。我们应该重视通过场地的设计，气氛的设计，把活动的主题氛围带出来，这点往往有很多人不太重视，他们只考虑某一

17、个活动环节上的创意，而忽略了场地上的创意。在大型活动的策划和实施过程中，还有很多技巧可以利用，只要我们不断总结提高，就一定能创作出更多、更有影响力的大型活动。活动策划有常规的方法可供遵循，但也有不少技巧。三分策划，七分实施。 一、目标一定要量化策划活动特别是大型公关活动往往耗费很多人力、物力、财力资源。一个新产品在中心城市的上市传播费用，一般都在百万元以上。为什么要进行这样大的公关投入？为了企业的传播需要，为了建立品牌的知名度、认知度、美誉度，为了更多的目标消费者去购买他的产品，这就是新产品上市公关活动的目标。没有目标而耗费巨资做活动是不可取的，目标不明确是不值得的。笔者遇到一些保健品企业，看

18、到同行做节日公关活动，他也要做，而且要求活动规模更大、规格更高、发稿更多，但说不清楚为什么要做，要传播什么样的卖点、概念，没有设立目标。有的企业做公关活动，设定了不少目标，比如，提高知名度、美誉度，促进销售等，但是没有量化（提高知名度、美誉度的百分比，促进销售的货币额度），方向模糊，错把目的当目标。目标一定要量化，它不是希冀式的观测，而是指日可待。只有量化目标，公关活动策划与实施才能够明确方向，才会少走弯路。二、集中传播一个卖点策划活动是展示企业品牌形象的平台，不是一般的促销活动，要确定活动卖点（主题），并以卖点作为策划的依据和主线。很多公关活动，花了不少钱都不知是什么活动，留不下很深的印象。

19、只有提炼一个鲜明的卖点，创造公关活动的“眼”并传播，才能把有关资源整合起来，从而完成活动目标。这里的卖点是公关活动环节设计中最精彩、最具传神的地方，活动事隔多年，情节大多被人淡忘，但仍能让人记起的一个情节。公关活动策划需要创造这样一个非常精彩的高潮，要把这个高潮环节设计得更有唯一性、相关性、易于传播性。当然，集中传播一个卖点，并不是只传播一条信息，而是把活动目标和目标公众两项因素结合起来，重点突出一个卖点，提高活动的有效性。三、策划活动本是就是一个媒体随着公关新工具、新技术的不断涌现，同新闻媒体、广告媒体一样，公关媒体也在发生着革命，网络等新兴媒体被应用于公关活动。殊不知，公关活动本身就是一个

20、传播媒体，它具备大众媒体的很多特点，其作用和大众传媒相比，只是公关活动实施前不发生传播作用，一旦活动开展起来，它就能产生良好的传播效应。公关活动因其组织利益与公众利益并重的特点，具有广泛的社会传播性，本身就能吸引公众与媒体的参与，以活动为平台通过公众和大众传媒传播。在策划与实施公关活动时，配备好的相应的会刊、通讯录、内刊、宣传资料等，实现传播资源整合，能提升公关活动的价值与效果。四、没有调查就没有发言权国内不少公关公司做公关活动，因缺乏公众研究意识或公众研究水平有限、代理费少、时间紧等原因，省略公众调查这一重要工作环节已是司空见惯的事情。想一个好的点子，找一个适当的日子就可以搞公关活动，这是某

21、些所谓“大师”的通病。但“没有调查就没有发言权”。“知已知彼，百战不殆”。只有摸清自己的优劣势，洞悉公众心理与需求，掌握竞争对手的市场动态，进行综合分析与预测，才能扬长避短，调整自身公关策略，赢得公关活动的成功。公关实践表明，公关活动的可行性、经费预算、公众分布、场地交通情况、相关政策法规等都应进行详细调查，然后进行比较，形成分析报告，最后作出客观决策。 五、策划要周全，操作要严密公关活动策划有哪些技巧呢？重点是一点：周全。这是因为公关活动给我们的成功或失败的机会只有一次。公关活动不是拍电影、电视，不能重来，每一次都是现场直播，一旦出现失误无法弥补，绝不能掉以轻心。六、化危机为机遇大型公关活动

22、有一定的不可确定性，为了杜绝意外事件发生，公关人员在策划与实施的过程中要抱有强烈的危机意识，充分预测到有可能发生的各种风险，并制定出相应的对策。只有排除了所有风险，制订出的策划方案才有实现的保障。发生紧急事件时，要随机应变，不要手忙脚乱，不要抱怨，应保持头脑清醒，要冷静，迅速查明原因并确认事实的真相。已造成负面影响的，一种方法是及时向公众谢罪，防止再发生，不同媒体建立对立关系，避免负面报道，策略性处理媒介与公众关系，否则修复较难；另一方法是，化危机为机遇，借助突发事件扩大传播范围，借助舆论传播诚意，争取公众的支持，反被动为主动 。活动策划和实施是公关工作常用的技术手段。要有效地进行大型活动策划

23、与实施，首先要弄清楚几个基本问题，例如：如何界定大型活动？哪些单位或在什么样的情况下使用大型活动？大型活动策划技巧、要注意的问题有什么？策划的程序、方法是怎样的？这样有利于我们把大型活动组织的更加完善。 活动策划与实施是企业策划部、公关公司、策划公司、广告公司在工作中常用的技术手段。成功的公关活动能持续提高品牌-全球品牌网-的知名度、认知度、美誉度、忠诚度、顾客满意度，提升组织品牌形象，改变公众对组织的看法，累积无形资产，并能从不同程度上促进销售。很多组织都运作过公关活动，但没有目标、没有重点、虎头蛇尾、不够严谨的公关活动屡见不鲜。有的公关活动由于策划欠周全或危机处理不力，导致活动失败、损失较

24、大，甚至酿成事故，造成人员伤亡，受到法律制裁。活动策划需要关注的几个要素：A、有大局，有格局：立足整个儒商人群，去曲阜祭孔也显得挺有大格局的；B、既大气又有底气：活动涵盖人群包括100多家儒商企业，且有自己的活动主题“诚信经营会商风范”；C、既有“上天”也有“入地”：“上天”是指的立意较高，“入地”则是指有具体的行动；D、在合适的时间做了合适的事：具备邵珠富经常讲的“when”“what”原则。应该说这样一个活动，表面上看还是非常完美的，从某种意义上来讲，也代表了单位较高的策划活动水平，然而，如果按照邵珠富“1厘米营销”的理论和在国内讲课时提到的企业的通病“挑不出毛病，找不到亮点”的角度看，其

25、实还存在着诸多问题的。A、有没有搞好“五个W”和“一个H”的问题策划其实也要讲究新闻的“五要素”或“六要素”的，具体包括四个或五个“W”和一个“H”五个“W”是指Whenwherewhywhowhich和一个“H”即“How”，即要搞清楚你的活动是“谁在搞”“什么时间搞”“如何搞”“在哪里搞”“搞哪个”的问题和“怎么搞”的问题。比方说在这个活动中，是报社联合儒商们在搞、是在曲阜搞、是为了显示自己的诚信、活动如此如此搞等问题，应该说在五个“W”的基本战略已确定了的前提下，如何解决好一个“How”的战术问题往往成为决定活动策划成功与失败的关键因素。毫无疑问，在整个活动策划方案中，“五个W“的问题解

26、决得还不错，但“一个How”的问题解决得还不够，甚至是整个活动平淡没有亮点，或许整体上看不出毛病，但的确也没有太多亮点。而没有亮点的活动，是很难产生好的营销效果的。比方说，现在中央电视台选男主持人都要讲究或“帅”、或“卖”、或“坏”、或“怪”，一个人长得丑并不可怕，关键是丑得要有特点，像潘长江，可能算不上帅哥，但观众照样喜欢，原因就在于他有自己的特点；同样于产品也是如此，去年邵珠富给一款海参策划了“小丑参”的概念，之所以卖得红红火火，其实主要原因就是因为它有自己鲜明的个性特点虽然样子丑，但却是没有任何添加的、人工土法加工的、天然的海参，因此仍然得到消费者的喜欢。我们的活动没有特点，也没有亮点，

27、或者说“特点不特”“亮点不亮”，怎么会产生好的营销效果呢？因为，整个活动很难找到让人眼前一亮、情绪激动的地方。B、贴“地气”，还要有“人气”在探讨的过程中，我们不妨听听专刊部和品牌报道中心的意见，因为搞一个这样的活动，不论事先渲染得多么厉害，其实现场均会是冷冷清清的、均不会产生较强的人气的，而真正的人气在于，事后相关报道的阅读人群。而在这一点上，有没有“亮点”或者“新闻点”就成为人气提升的关键，是另一种意义上的人气，所以这方面不妨听听新闻报道相关人员的意见。而纵观整个方案，估计活动过后，除了自己的报纸报道一下、集团的报纸报道一下外，很难有让其他媒体转载或者感兴趣的东西，这样的报道“人气”肯定是

28、要大打折扣的，其实在这方面，只要做小小的改动，有可能会有意想不到的收效：比方说，我们有没有制订出“儒商十大标准和行为规范”，可以考虑将炒作的火力点集中到这一点上进行聚焦炒作；比方说我们有没有搞出活动本身能够让人记住的、响亮的语言和口号，切记这样的口号不一定要正统但一定是要有趣，哪怕是适度的擦边球或者争议也未尝不可，毕竟有意义不如有意思嘛；我们有没有一个类似邵珠富以前在国内讲课时提到的“把”的东西，类似“红语录”“绿皮书”之类的，让人们拿到手里感觉到我们活动的正式，第二天报纸上也可以发发相关的照片，等等。倘若如此，或许会有些东西给人眼前一亮，则报道时就可以大肆渲染，说不定报道会吸引了人们的阅读，

29、自然也就有了人气。国内其他媒体看到了这样的报道，有故事、有仪式、有情趣、有口号、有承诺，给予转载是完全有可能的。C、知道“做什么”，还要知道“怎么做”知道“做什么”，即五个“W”的问题，这只是解决了战略的问题，知道“怎么做”，即“H”的问题，则解决了战术的问题。但事实上，在我们的日常生活中，很多时候是战术主导下的成败而非战略主导下的成败，在邵珠富营销策划，有意义不如有意思一书中，也曾经提到过，“战略靠格局，战术靠水平”，这也是邵珠富在国内讲课很少讲战略的原因之所在。战略如果讲得太空，很可能会给人一种忽悠的感觉，只有战术才有可能成为“硬通货”，让人家感觉到你的水平。可惜的是，整个活动中我们可以看

30、得出，有“骨架”没有“肉”，活动整体设计过于纯朴简单，缺少明显的包装和作秀的成份，现场仪式感也没有做透，花絮估计也难以寻找，真的是给报道活动的记者增加了不少的难度。而这样的报道即便出来后，人们阅读的兴趣也未必很强，更不用说其他媒体的转载了。好多时候，形式主义也非常重要的啊。毕竟，策划有时候就是一场形式主义的东西，你的形式做得越好，越能够吸引人们的注意力，注意力经济才能够得到集中体现。而至于内容，这更多的是内功，人家是看不到的，你只要关起门来苦练好内功就OK了。D、并不认为企业家俱乐部好搞其实，早在去年，在教育培训处的时候，就有搞企业家俱乐部的想法，但后来的调研结果证明，这种想法还是过于理想主义了：一、企业家很忙，他们哪里能够拿得出时间来参加你的活动？二、企业家大多很自信，你拿几个和企业没接触几天、只看了几本书的讲师来糊弄他们，粘性太差了，怎么会能够吸引得了他们呢？三、即便是要搞企业家俱乐部，也不是这样粗犷式地搞，否则后果只有一条办不下去。所以，后来的后来，也即是现在，每每周末，基本上还是将更多精力放到了与部分企业家喝茶交流上了，而这样小范围的交流，竟然收到了意想不到的效果，今年不仅几个企业家感觉收获颇丰，还顺便促成了几家企业之间的大合作，效果真的不错。成功活动策划的三字诀：好记、好玩、好讨论好玩：有心的读者可能会关注到，文章有意义的营销不如有意思的营销或者营销