某水泥厂前期策划报告

1、北京理想集团苏州天平水泥厂前期策划报告苏州商业市场分析面临的现状和目标专业市场分析个案竞争和借鉴项目定位业态配比、运营策略一房地产发展空间行业发展环境 新政分析苏州城市背景 城市经济 城市规划城市房地产 年度市场回顾 商业市场表现 重点商圈发展服务 公益 卓越二专业市场分析三项目发展专业市场调研 汽配类 家居建材类 小商品类 五金机电类各类专业发展空间项目立地条件分析 板块规划 外部环境 区域房地产各类市场发展空间类型配比/经济测算服务 公益 卓越Part 1.1行业发展环境服务 公益 卓越一二三紧缩政策下的市场回暖经济不稳不改调控决心新政下的市场走势2010年对中国房地产而言，是一个政策年，

2、调控政策持续高压贯穿全年。但同时通过细化调控政策发现，2010年可以称为承前启后的过渡之年。一方面对“旧规则”进行结构性纠偏，使得通过慢周转、 高毛 利的 盈利模 式难 以为 继； 另一方 面， 通过 加大 保障房 建设、增加供给等手段，逐步 建立 房地 产“新 模式 ”。服务 公益 卓越调控的方向和内容保障房 首次将保障房写入政府工作计划并以问责制形式展开工作； 中央主要领导人不间断视察地方市场保障房建设成果； 8月份，住房城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会联合确定了北京、天津、重庆、唐山等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，贷款额度约493亿

3、元。土地出让 要求有条件的地方政府积极探索新的土地出让模式，“限房价、限套型”等土地出让模式开始在深圳、广州等地推广执行； 国土部严查开发企业囤地情况：8月19日，国土资源部披露了全国房地产违法违规用地情况。截止5月底，全国限制土地总计2815宗，闲臵面积达16.95万亩，占到了违规用地面积的90%。限购/限贷 首次将行政命令工具作为房地产调控的最主要手段； 北京成为本轮房地产调控的“龙头”和“试验田”，昭示着本轮调控的政治目的重于经济目的； 将投资、投机类需求作为调控的主要对象，首次将改善类需求纳入调控范围； 首次臵业类客户也被纳入调控范围，首付比例提至三成，优惠利率取消。紧资金 收紧开发企

4、业贷款； 清算土地增值税； 加强融资监管； 商品房预售资金监管； 严格征收房地产企业税收2010 年4月和 9月房地产调控政策对比9 月 新 政 策4 月新“国十条”主要内容特点主要内容特点个人房贷首套房首付款比例调整到 30% 及以上无 户型差别套 型 建 筑 面 积 90平方米以下不得低于 20%，面积 90 平方米以上不得低于 30%有 户型差别二套房严格执行首付款比例不低于 50% 、贷款利率不低于基准利率 1.1倍的规定要 求严格执行首付款比例不低于 50% 、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍抑 制 投 机、 投资三套房及以上暂停发放第三套及以上住房贷款用 于全国范围贷款首付款比例

5、和贷款利率应大幅度提高，部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款不 同 地 区可 灵活 执行保 障 性 住房加大对各地 2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。强 化落实确 保 完 成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务。具 体目标限购房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对 一些城市提 出要求地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。执 行灵活服务 公益 卓越“9.29”新政出台是楼市失控的无奈

6、之举，严厉程度空前，政府希望能及时控制濒临失控的楼市。服务 公益 卓越4月、9月两次政策的效用时间不断减弱，行业对政策的消化期逐渐缩短，市场对调控政策逐渐失去信心。服务 公益 卓越部分城市三、四季度房价逆市大幅度上行，供应量不足、存量压力小使得房企缺少降价的动力。涨幅最快的城市：深圳、上海、北京，8月份均价均低于新政出台当月，价格出现抬头态势涨幅最大的城市：杭州各大城市存量消化周期：3-5个月北京房屋销售价格指数当月环比上海房屋销售价格指数当月环比当月同比杭州商品房成交情况当月同比深圳商品住宅成交情况土地市场：土地出让面积较2009年增长105%，土地成交价格未见回落，房企对未来大势看好。全国

7、土地单价月度变动情况主要城市近六个月住宅用地土地成交面积走势图（平方米）2010年全国土地出让统计 2010年，全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%； 实际土地出让面积42.8万公顷，同比增加105%。2010年全国住宅地王统计 北京：中信集团63亿元摘得CBD地块，打破了2010年1月21日由中海创造的59.7亿元的总价地王纪录；单价地王由中国兵器装备集团竞得，成交楼面单价30197元/M2； 广州：“一日三地王”，保利、中海先后创造出17276元/M2、19632元/M2、20605元/M2的成交单价，广州地价进入“两万时代”； 天津：融创集团以10410元/M2竞得兴业

8、里地块； 南京：中冶臵业以121.41亿元竞得下关滨江1号地块，成为总价地王；招商地产以12789元/M2竞得河西地块，成为单价地王。服务 公益 卓越政策没有任何松动下的回暖自住型需求的爆发性入市成交物业类型以中小户型为主12政策执行效力差购房者对调控政策失去信心345开发商看好后市顺势而为婚房需求入市城市更新、旧城改造市场回暖原因服务 公益 卓越市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主导行业走势新鸿嘉对苏州/天津/常州/嘉兴四城市回暖实地调研服务 公益 卓越一二三紧缩政策下的市场回暖经济不稳不改调控决心新政下的市场走势2007年宽松货币政策带来第一波汇率上涨人民币汇率上行加速2008年以

9、来过度放贷带来第二波汇率上涨服务 公益 卓越物价压力加大工业生产尚未回暖，经济增长仍然有下滑的可能；在物价上涨的压力下，2011年政府工作的主要目标为稳定物价、改善民生，同时保障国内金融市场稳定，防范国际短期资本集中进入扰乱国内资本、资产市场。工业生产增速仍在低水平运行服务 公益 卓越市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府起初的宏观调控目标并未完全达到，政府面临非常大的压力。目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何解决百姓的住房问题对社会的平稳具有举足轻重的作用；目标2：打击投资投机，保证国内金融稳定运行2008年以来宽松的货币

10、环境，使得市场流动性过于充裕，社会资金大量流向房地产，加剧了银行的风险度；人民币汇率加速上行，国际套利资金不断威胁着国内资本、资产市场；目标3：政治挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民众成为政府调控楼市的当务之急，可以说本轮楼市调控很大程度上也是一个政治问题。首套房首付 要求对购买首套住房建筑面积在 不分住房大小，一律要求首套比例贷款首付要30%及以上。服务 公益 卓越2010.4.17 国十条表述2010.9.29 调控措施表述2011.1.26 调控措施表述90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。-在

11、商品住房价格过高、上涨过快、律暂停发放居民家庭第三套及 付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。非本地居民 非本地居民住房贷款未做明确限购房 制。拥有1套及以上住房的非当地户籍对不能提供一年以上当地纳税 居民家庭、无法提供一定年限当地证明或社会保险缴纳证明的非 纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。限购只有后来北京版调控细则中采取 对于房价过高、上涨过快、供限购措施，要求同一家庭在北京 应紧张的城市，要在一定时间只能购买一套住房。 内限定居民家庭购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，

12、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。问责停留于空泛问责。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。三次调控对比：调控政策日趋严厉，对地方政府实行地方责任制，扩大限购令范围，收紧限购数量。城市政策摘要青岛已有两套住房的市民暂停向其售房，买房的市民需要先开具住房情况证明。上海2月1日起，在上海已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限

13、购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。济南在2011年12月31日前，市内五区及长清区、高新区以家庭为单位只能新购一套新建商品房。对违反该规定的购房者，相关部门将不予办理房产证。北京对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。服务 公益 卓越重点城市限购细则迅速出台贯彻细则，一线城

14、市“深化限购令”出台，预计其他房价上涨压力较大城市将在近期跟进。“新国八条”之后各地限购细则摘要服务 公益 卓越商品房预售资金专款专用可这一政策，可以说是二次调控来的再一个重磅政策。相比之前的金融政策、交易环节政策，预售资金监管将非常直接的沉重打击开发商，这也可以说是从4月份调控来对开发商影响最直接的一个政策。2010.4.21完善商品房预售制度的通知政策要点1、今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2、预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。3、房地产开发企业应将取得预售许

15、可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。部分城市已经推行的商品房预售资金监管制度是对房企又一直接打击，影响到房企资金周转速度。服务 公益 卓越收紧货币政策：2010年四季度以来的三次加息打破市场对央行迫于外部环境难以加息的预期，准备金率调整直接压缩了房地产资金来源量。紧缩平稳的货币政策将贯穿至2011上半年。央行将综合运用利率、存款准备金率、公开市场操作等价格和数量工具,提高货币政策的有效性。加息主要影响是：第一，明确政策意图，削弱通胀预期；第二，降低信贷杠杆，抑制楼市投机；第三，提升资金成本，凸显“十二五”规划的主线转变经

16、济发展方式。央行从2010年四季度开始连续进行了三次加息、五次上调存款准备金率。至此，2011年货币政策转向稳健与常态化的序幕已经完全打开，“温水煮青蛙式的收紧流动性，在逐渐接近临界点”。4月23日证监会 国土部共同严控房地产企业融资中国证监相关部门负责人表示：有两类企业纳入此次国土资源部监管审核范围：一是：募集资金投向房地产项目的股权类投资企业；二是：募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金，或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业，因此类企业有可能将募集资金间接用于房地产项目。服务 公益 卓越融资限制：叫停增发、上市流产、房企融资面临困境，土地增值税清算

17、加速开发商现金流失。短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给、压需求，逼迫房价下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时间。调控目标要求各地合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。限购范围1月27日前约30个城市发布了限购令，住建部目前已拟定了第三批限购城市名单，限购城市数量将扩大至70个。问责制扩大问责认定范围，明确地方政府责任，要求地方政府严格执行差别化购房信贷、房地产相关税收征收等方面。“禁3禁2禁1”本市户籍居民家庭已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房（禁3）；外地户籍居民家庭在本市无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明（须满足一定年

18、限）购买1套住房，暂停购买第2套住房（禁2）；不能提供一定年限本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停购房（禁1）。服务 公益 卓越1234服务 公益 卓越一二三紧缩政策下的市场回暖经济不稳不改调控决心新政下的市场走势2010.1.10.20前月供12.25日加息后月供2.9日加息后月供贷款成数10年20年30年10年20年30年10年20年30年50%55863622304356523699312857033757319360%67044347365267824438375368444509383270%782150724260791351784379798452604471房地

19、产调控政策叠加效应给行业成交带来的负面影响或超预期加息前后月供变化分析 单位：元对居民按揭成本的影响：以房价100万，首付30%的20年期贷款为例，如不能享受优惠利率，则本次加息前月供为5178元，加息后为5260元，需多支出82元，提升幅度1.6%。考虑从10月20日至今已经加息三次，本次加息后对月供的累积影响幅度为7%；如果未来再次加息25个基点，累积加息对月供的影响会达到9.6%。根据未来的通胀演化趋势，仍存在继续加息压力，其所产生的累积效应将在购买力层面得到实质体现。5年内二手房税费原购价100万，再交易200万，首套100平米税额5.5万2万3万税额11万2万3万税种营业税个税契税合

20、计调控前税率差额5.5%1%1.5%10.5万调控后税率全额5.5%1%1.5%16万部分交易因为避税，纳税只有一半，也就是5万左右，新国8条如果全部执行可能增加税费10万以上。服务 公益 卓越全国房地产当月开发资金来源情况房企的资金链将是2011年行业转变的关键，多个融资渠道被限、加之可以预见的销售速度放缓，各项目入市价格将更为贴近市场。开发企业资金来源占比我们预计2011年开发企业资金来源不容乐观货币政策由适度宽松转为稳健已经确定，全年新增贷款额度可能在7万亿左右，低于2010年7.5万亿的指标，意味着开发企业获得贷款的能力降低；2010年房地产信托、银信合作等项目均被叫停或规范，开发企业

21、从这些渠道融资将更加困难；经过2010年全年调控，部分开发企业资金状况已不如2010年初稳健，同时2011年将持续2010年三季度以来的高压，销售速度放缓已成必然，意味这2011年资金风险加大。服务 公益 卓越如果按照持有房屋套数为标准，可以把一个城市房产需求的客群划分为以下几类：按本次新国八条的政策筛选一下，看看还有那几个类型的家庭还可以能够被允许再购买1套住房的？1. 无房的城市户籍家庭；传统的刚性需求；2. 有且只有一套房的城市户籍家庭；改善型需求；3. 无房的纳税外杢户家庭；新城市人或者投资客；服务 公益 卓越无房的城市户籍家庭；有且只有一套房的城市户籍家庭；有或曾经有2套及2套以上的

22、城市户籍家庭；无房的纳税外来户家庭；有房或曾经有过房的纳税外来户家庭；无房的无纳税外地客家庭；有房或曾经有过房的无纳税外来户家庭；60%50%40%30%20%10%0%70%80%100%90%90以下180以上51.45%34.07%2008年10.49%4.00%47.14%18.48%2009年90-144144-1807.36%27.03%45.1%24.75%2010年5.77%24.39%限购背景下，蛋糕减小，有限的刚需客户和首次改善类客户成为市场争夺的重点，二次改善、高端改善类以及投资客户被迫离场。市区商品住宅成交结构首次改善为主，兼有部分二次改善客户传统的刚需客户二次改善高端

23、改善从苏州商品住宅的成交结构来看，如忽略投资客户的影响，刚需客户和首次改善类客户约占市场40%-50%的份额。服务 公益 卓越服务 公益 卓越新鸿嘉认为，本轮调控后的市场走势也将呈现9.27新政后的“双触底”过程，随着南京限购细则的出台，苏州细则也将跟进，成交量将逐月下降，将在一定程度上加剧开发商的资金链紧张程度，从而导致价格开始出现松动，价格低谷将在成交量触底后形成；苏州2011年的新增住宅供应量预计将与2010年持平，在二次改善、高端改善和投资客户离场的情况下，市场部分刚需客户和首次改善类客户观望情绪加重，全年商品住宅成交量将缩水50%左右，若央行持续加息预期，缩水额度将加大；如前分析，本

24、轮调控的政治目的高于经济目的，政府将行政工具“常态化”，牺牲预期的经济增长，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺，同时继续加强与推经房地产市场制度化改革的措施，一期建立起完整的行业发展规范。商办市场2011年的表现取决于央行的加息决心，按照目前的一年期定期存款利率来看，与CPI指数仍存较大差距，除非央行改变目前银行的盈利方式，大幅加息以扭转负利率现状，投资客群难以从商办市场中离场。苏州商办市场成交量价在2010年取得了较大的发展，从近期的土地出让来看，未来商办供应量体较大，除部分优质物业能继续维持较高的价格预期之外，多数项目在加息后收益差缩小，价格恐难继续维持高位。服务 公益 卓越Part

25、 1.2苏州城市背景服务 公益 卓越经济发展城市经济保持了较快的增速，第三产业发展速度加快，处于经济结构转型期。支柱产业2010年1-11月增速 通信设备、计算机及其他电子设备制造业，23.8% 电气机械及器材制造业，27.8% 通用、专用、交通运输设备制造业，33% 纺织工业，18.6% 化学原料及制品制造业，27.3% 黑色技术冶炼及压延加工业，19.6%年末从业人员中各种身份就业者比例1978年1990年2000年2007年2008年职 工20.227.523.625.523.8国有职工11.415.112.04.34.2集体职工8.811.43.50.60.5其他从业人员-1.00.6

26、0.6农村劳动者79.772.066.142.534.0城镇私营及个体劳动者0.59.331.441.6服务 公益 卓越经济发展第二产业仍然是苏州经济的支柱，第三产业所占比例缓慢增长，与之对应的第三产业从业人口比例仍保持在较低水平。区域中 心城区工 业园区 高 新区吴 中区 相 城区2008 年人口2009 年人口年 增加76.5876.24-0.3432.6633.941.2834.7733.14-1.6357.6859.972.2936.5236.930.41 中心城区（金阊区、平江区、沧浪区）和吴中区是市区户籍人口的主要居住区，从 2008 年到2009年各区的人口增长情况来看，中心城区

27、和高新区户籍人口呈现负增长的态势，说明苏州城市“空心化”趋势明显。工业园区和吴中区成为吸纳新增户籍人口的主要区域。服务 公益 卓越经济发展人口保持稳定增长，中心城区、高新区户籍人口负增长，空心化表现明显。年复合增长率=1.08%分组所 占比重 （% ）全 年人均可支配 收 入 ( 元 )400 元 以 下0.33842400-600 元2.36250600-800 元4.38604800-1000 元7.0108231000-1500 元25.7154751500-2000 元26.0204762000-2500 元11.0266232500-3000 元7.0326263000-4000 元

28、5.7410554000-5000 元4.0533195000 元 以 上6.71011612000 年2007 年2008 年2009 年在岗职工工资117783140436090市区居民可支配收入9274212602386726320市区居民消费性支出70271395915183农民纯收入5462104751178512969城乡居民储蓄存款余额13901415325299462435年复合增长率=13.85%市区居民家庭月人均可支配收入分组表主要年份苏州市居民收入（人均水平）数据来源：苏州 2009年统计年鉴服务 公益 卓越经济发展由于整体经济水平的快速发展，带动了人均可支配收入的快速增

29、长，居民购买力强，有较好的购房经济基础。城市规划长江三角洲地区区域规划确定了苏州向综合型城市发展的方向，提升综合承载能力和服务功能。“一核九带”空间格局以上海为核心，沿沪宁和沪杭甬线、沿江、沿湾、沿海、沿宁湖杭线、沿湖、沿东陇海线、沿运河、沿温丽金衢线为发展带的空间格局。区域战略地位亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。其中，全球重要的现代服务业中心定位是首次提出。2015年发展目标人均地区生产总值达到82000元（核心区100000元），服务业比重达到48%（核心区50%），城镇化水平达到67%（核心区70%左右）；到2020年，力争

30、率先基本实现现代化，人均地区生产总值达到110000元（核心区130000元），服务业比重达到53%（核心区55%），城镇化水平达到72%（核心区75%左右）。服务 公益 卓越五大区域中心城市 完善区域性中心城市功能，进一步提升南京、苏州、无锡、杭州、宁波等区域性中心城市的综合承载能力和服务功能，错位发展，扩大辐射半径，带动区域整体发展。服务 公益 卓越城市格局“T”型城市结构，各版块功能重新确立，横轴为主、纵轴为辅。古城区定位为文化名城、旅游基地；老城区特色为“融”，定位为宜居社区、和谐邻里；高新区特色为“新”，定位为主城中心、临河新市、青山入城；相城区特色为“水”，定位为水城、花城、商城、

31、生态人居城；工业园区特色为“洋”，定位为开放苏州、苏州CBD、高新基地、滨湖新城；吴中区特色为“文”，定位为人文吴中、山水吴中、创意吴中、快乐吴中。服务 公益 卓越 主城城区（古城和高新区）、新城城区（主要是园区）构成东西向横轴，相城和吴中片组成南北向纵轴；双城是由主城城区和新城城区组成；两片指围绕吴中和相城形成的城市功能片区。为了给主城中心注入活力，总体设计提出了干将路西延的设想。 高新区东部区域作为主城区的组成部分，主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能，疏解古城区释放出来的人口，成为新的城市核心。 新区城市规划已从图纸走向现实，西进和北扩区域市政配套处于快速发展阶段，房地产市场

32、也逐渐升温 新区整体发展方向为“北扩西进”。分别向广阔的浒通板块和西部板块延伸。 未来新区将建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化于一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。规划总用地 223K ， 规 划 总 人 口 100-130 万人 。双城格局下，高新区向仅有的腹地“北扩西进”，以科技城和浒墅关为中心将形成两座新城，两新城成为未来高新区房地产开发的主要区域。城市格局高新区后起发力，凭借更为广阔的腹地空间，目标建设成为苏州主城核心。规划建设轻轨路线增值九条，与城市发展的“T”形结构相契合，城市向东、向北发展趋势明显。

33、轻轨规划/建设远期（2050年前）轨道交通线网规划区总长为318公里，其中，中心城区265公里。计入延伸的虚线段（见图），规划区线网规模为380公里，其中中心城区为286公里。中心城区站点数量181座，换乘站37座。近期（2010-2015年），苏州拟新建轻轨108公里（其中建成64.2公里，开间43.7公里）。至2015年，苏州的城市快速轨道长度将达116.5公里，相当于5个内环快速路的长度。东部新城目前已开建的有1#、2#、3#线，其中1#线将于2012年通车，2#线将于2014年通车。快速环线建设引发苏州房地产升级吴江被纳入苏州房地产版图进入苏州半小时生活圈。科技城进入一线开发商视野万科

34、进入，与科技城合作开发滨水别墅。郭巷进入“大园区”时代保利、九龙仓进入，地价超过房价。青剑湖成为园区新兴“CLD”2010年板块房价涨幅超过25%、服务 公益 卓越吴江枢纽。服务 公益 卓越机场建设硕放机场进入江苏省、无锡市、苏州市三方共建，目标建成国家干线机场、苏南一类航空口岸和区域枢纽机场。苏州未来的交通网络将有意向硕放机场靠拢，目前正在着手规划轨道交通、高速公路等交通路网；在江苏省未来“两枢纽、一大、六中”的航空配臵版图中，无锡机场被定位为与南京禄口机场并列的区域性航空苏南硕放机场的改扩建重点增加国内客运和国际货运航线；服务 公益 卓越Part 1.3苏州房地产服务 公益 卓越土地出让住

35、宅用地出让量逐渐萎缩，商办用地出让量增加，反映出市场对商办类物业消化能力增强。2010年苏州市区共成交土地约593万方（含定销房及廉租房）2010年土地成交总量较2009年增长了65%，保持了连续两年的回升态势，但总量仍仅为2007年的三分之一。2004年以来住宅用地出让比例总体呈减少趋势2010年商业（含办公、酒店）用地出让规模仅少于2007年、2006年，同比增长123万方；服务 公益 卓越外围商业用地拉低了市区商业用地出让均价，2010年同比下滑4%2010年商业（含办公、酒店）用地出让楼面价为2791元/M2，同比下滑4%；2010年出让的商业用地主要集中在园区和吴中区，高新区主要集中

36、在浒墅关和科技城板块。住宅用地成交楼面价保持增长态势，2010年涨幅达到27%2010年苏州市区挂牌住宅用地总量较少、单宗用地规模小，参与竞拍的开发商数量较多；成交的别墅用地较少，但各中心区优质地块的推出仍拉高了市区的土地价格。土地出让住宅用地供应量日渐稀缺，拉高了开发商对住宅开发的预期，用地价格保持了较快的增速。服务 公益 卓越二级市场商品房供销两旺，供应量与2009年持平，成交量环比减少了41.1%，市场供销处于合理水平。2010年市场温度随冷却了些许，但表现仍然不缺乏活力。2010年苏州市累计供应商品房720.6万方，与2009年供应量水平相当。连续三年，苏州市区商品房供应量在700万方

37、左右，显示苏州市区商品房新开工面积发展比较平稳。2010年，苏州市累计销售商品房651.6万方，环比2009年减少455万方，降幅41.1%。虽然降幅较大，但成交量的绝对值仍处于比较乐观的水平。2010年苏州市商品房供销比1.11，供大于求。2010年苏州市区商品住宅成交价格9963元/平方米，环比2009年上涨2513元/平方米，涨幅33.7%，苏州新建住宅成交价格涨幅远远超过全国平均水平。住宅价格上涨的动力来自产品的升级以以及区域规划。服务 公益 卓越二级市场在无差别首付政策影响下，90平米以下产品市场空间被中大面积产品挤压。2010年刚需市场表现活跃，首购以及首改类产供应占整体供应量比例

38、与2009年持平，180平方米以上的高端改善类产品比例有所放大。2010年别墅房源供应量丰富，新入市别墅项目较多。144-180平方米产品所占比例明显减少，该面积段产品已然成为苏州市场的边缘化产品。2010年，90平方米以下的房源成交所占比重与2009年相比有所扩大，180平方米以上的高端改善类房源成交所占比重则相对被压缩。服务 公益 卓越二级市场市场存量仍处于低水平，全年存量去清周期在3-5个月，市场压力小。2010年底，苏州市区可售商品住宅306.1万方，比去年年底存量增加66.7万方，涨幅达到27.9%，增长幅度较大；至2010年底，存量去清周期为4.9个月。2010年年底商品住宅存量结

39、构显示，180以上的房源存量面积占整体存量面积的45%左右，其次90-144平方米产品的存量面积比例较大。服务 公益 卓越板块名称青剑湖尹山湖科技城独墅湖西岸盛泽荡相城区中央商贸区春申湖开发时间2007 年2010 年2007 年2007 年2010 年2009 年2008 年进驻开发商中信、中新、协信、圆融、九龙仓、招商保利、九龙仓万科、艾维克、苏高新仁恒、保利、中海安徽高速地产合景、华润、雅戈尔、恒基中国、融侨城建邦、融创代表项目阿卡迪亚、森林湖、青湖语城MAX 未来城、水秀坊星岛仁恒、独墅岛橡树湾、融侨城81 栋、建邦唯园主流价格公寓 9000-9500元/ 平，别墅 2万元 /平以上公

40、寓 8500元/ 平公寓 8500元/平，别墅 1.6万/平别墅 2.5万/平起公寓 1 万元 /平起别墅 2 万 /平起房地产板块新兴房地产板块不断涌现，品牌开发商外扩表现明显，带动了市区外围板块发展。大量一线开发商进入苏州并进行项目开发改组后在苏州竞得相城区盛泽荡低密度地块，楼面地价高达6575 元/平米项目计划建成城北滨水休闲度假代表性项目。绿城： 2009 年国内住宅地王2009 年强势进军苏州，在双湖板块储备用地达到37万方，低密度用地打造苏州顶级豪宅；竞得双湖地块后，苏州房地产价格加速上行。万科地产：继工业园区、中心城区后，进军高新区科技城华润地产：平门府、橡树湾一线开发商的到来，

41、可以预见未来苏州市场的产品力和营销水平都将大幅度提升。苏州房地产市场将进入大盘时代、品牌时代和品质溢价时代。服务 公益 卓越房地产板块大开发商进驻并寻求扩张，带来巨大的时代红利，市场预期爆发力较强。保利：和谐生活，自然舒适储备独墅岛、尹山湖板块共 N亩地，用做区域整体开发；已开发东高新区保利雅苑项目。安徽高速地产：07.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1

42、009.1109.1210.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.12服务 公益 卓越附表：苏州月度成交套数及套均面积变化60708090100110120130140苏州商品住宅成交套均面积（M2）市区成交套均面积服务 公益 卓越成交结构在不同市场阶段差异性较大，但套均成交面积呈现出趋小趋势。90 平米以下产品市场空间成长较快；90-120M 2 产品市场份额较为稳定，但90-100M 2 产品在淡市期份额扩大07 年一、二季度90平米以下产品仅占20% 的份额，三季度开始份额逐渐增加，至 08年6月份达到43% 的峰值；市场成交低位运行

43、期，中小 套型 产品 成交比 例快 速增 加， 成为支 撑市 场运 行的 主力；75-90平米产品成交比例从2008 年 3 月开始快速上升，由15% 的比例升至20-30% 之间120-144M 2 ,144-180M 2 产品市场空间萎缩120-144 平米产品从“9.27 ”新政前 30% 的比例萎缩至20% 左右；144-180 平米产品从“9.27 ”新政前 10% 的比例萎缩至6% 左右；套均成交面积呈现趋小态势2007 年以来，苏州商品住宅价格增幅较大，在价格压力下，大面积产品成交比例萎缩，使得成交套均面积减 少服务 公益 卓越商业供求比系数稳定，维持了自三季度以来的供销两旺态势

44、。商业存量去化周期在二季度快速回落，但仍处在较高水平。商业市场供求比低于警戒线，市场呈现出供销两旺态势；存量较大，去清周期较长。各区域商业价格（元/平米）商业价格保持了稳定上升趋势；数据显示，商业项目中心城区均价依旧高于其他各区；其它区域成交均价变动幅度不大； 吴中区商业成交面积较为稳定，是目前苏州市区商业的主要开发区域。服务 公益 卓越商业市场商业价格涨速较快，中心城区价格领跑市区，吴中区成为主要的商业开发区域。各区域商业销售面积（平米）苏州商业成交均价变化（元/平米）服务 公益 卓越商业市场“跨界”开发、小面积商铺、大型地标项目开发是2010年苏州商业市场的主旋律。新鸿基、九龙仓在湖东的超

45、高层建筑分别在1月、3月奠基；高新国际商务广场面市；恒基中国相城区160万方城市综苏州万科国际广场万科的首个持有型物 亿象城销售均价4-5万/平米，主力总 合体入市；业，位于苏州东环路，商业面积约3万平米， 价80-150万，首次开盘约5000组客户到场， 活力岛水韵花都大型城市综合几乎引入阿斯顿马丁等高端品牌。 开盘售罄。 体入市；木渎合景领峰城市综合体入市。我们发现，针对苏州市场的种种传统论断正在被颠覆。“不温不火的市场”正在加速：需求不旺、价格不高的苏州市场价格开始迅速提升；占有强势资源的、品质高的高端楼盘在市场中处于领涨地位；品牌开发商集中进入和扩张，价格预期爆发力强；开发商持有商业意

46、愿增强，写字楼、综合体项目开始大量出现。城市价值被认同，外地购房需求正在被激发：外地投资客群从高端物业向具有高升值潜力的项目扩散；在我司的跟踪中，新政前各区域代表性中端项目中外城市客户所占比例约为20%左右，较2009年前的10%有较大提升。高房价压力下，中小户型产品市场空间扩大：城市房地产价格快速增长，首臵和首改客群对房型面积需求趋小；内陆楼盘中大量外地客户出现；在高端项目领涨的背景下，中端项目价格生存空间增大。品牌开发商增加土地储备，房地产版图扩大，价格预期增加：大交通背景下，房地产热点板块增多；品牌发展商集中进入城市近郊板块，市场价格预期走高。服务 公益 卓越苏州的城市建设和雄厚的经济基

47、础是房地产发展的基础，市场的激烈竞争和品牌开发商对客户的争夺是未来城市房地产的发展的方向。服务 公益 卓越Part 1.4专业市场调研汽车配件市场家居建材市场五金机电类市场小商品市场专业市场分布多分布在金阊新城、高新区、吴中区和相城区，其他区域规模型专业市场分布较少。交通配套导向312国道沿线苏虞张快速路沿线227省道沿线快速环线沿线政府规划导向金阊新城木渎商圈凯马汽车城高新国际汽车城蠡口家居市场渭塘珍珠城虎丘婚纱1234685910711历史形成钱万里桥小商品市场德合小商品市场1. 中翔小商品城； 2. 中国国际服装城； 3. 蠡口家具城； 4.渭塘珍珠城； 5. 华夏五金机电城； 6. 新

48、东方汽配城；7. 钱万里桥小商品市场； 8. 高新国际汽车城； 9. 凯马汽车城； 10. 新东方装饰城； 11.德合小商品市场服务 公益 卓越服务 公益 卓越汽配专业市场苏州汽车数量仍在快速增长，推动了汽车配件市场和4S店发展。总体来看，苏州市汽车销售数量保持了20%左右的增速，私家车保有量保持了30%左右的增速；车管所最新统计数据显示，2010年以来，苏州市新上牌汽车量猛增，前10个月全市汽车新上牌数达20.87万辆，比去年同期增长36.3%，已超过了2009年全年水平，其中市区上牌数为9.44万辆，比去年同期增长34.3%。全市汽车日均上牌达686辆，其中市区日均上牌311辆。苏州汽车和

49、私家车保有量快速增加，成为仅次于北京、上海的国内第三大汽车保有城市。服务 公益 卓越汽配类专业市场在政府规划带动下形成金阊新城、木渎南北两个市场集群，占据市场绝大部分份额。苏州汽配专业市场规划较为有序，沿西环高架轴南北两端形成了两个汽配专业市场。金阊新城规划面积11.2平方公里，新城着力打造专业市场集群和货运交易中心，建设货物交易、物资配送、运输仓储、物资联运、信息交流“五大中心”。建设成为集交易、运输、仓储、配载、商业配套服务等多功能于一体的现代化新城区，实现“服务苏州、辐射全省、影响全国”的目标；江南汽配市场是依托于凯马汽车城形成的，项目一期在2006年底试营业，目前已经开发至第三期，成为

50、苏州市区产业链最为完整的汽配市场。汽车4S店集中分布在郭巷、凯马广场、高新国际汽车城三板块。总建筑面积213万M一、二期2约6万M三期2约7万M租金2一期：30-45元/M /月2二期：18元/M /月（三年低租期）位臵长江路与苏福路交汇处物业类型写字楼、商铺、酒店式公寓服务 公益 卓越江南汽配城项目是苏州较早开发的汽车综合服务市场，项目规划起点较高，是苏州目前影响较大的汽配市场。木渎汽车生活商业圈 江南汽配城总体量高达13万M2，共分三期开发，其中一、二期已营业，三期正在建设中 项目功能定位主要为零部件交易、汽车美容快修、研发及物流仓储配送中心，其中一期定位为零部件交易区、 二期定位为汽车美

51、容快修区、三期则定位为研发及配送中心宝马大厦二期一期综合型商业楼面宽进深主力面积成交均价租金水平销售方式一期4-6M6M280-100M25600元/M230-45元/M /月1+2+3F二期6.6M6M2150M 左右27000元/M218元/M /月南侧：1+3F北侧：1+2F服务 公益 卓越 二期09年5月1日试营业，6月26日正式开业，其主要功能定位为汽车美容快修区；目前二期整体营业率维持在85%以上； 产品方面，二期商铺面宽较一期有所放大，其主力面积也增大至150M2左右； 因二期正式营业不久，其租金仅为18元/M2/月，远低于一期租金水平；同时二期租金不分地段，一律均为18元/M2

52、/月； 销售方式方面，项目一期采用1+2+3F的产品组合方式进行销售；二期则采用1+3F及1+2F组合销售，以避免2F、3F去化难的问题； 招商方面，项目二期招进邳县同乡会主力客源，以此来带动其它客户入驻开业，并取得了不错的效果； 优惠方面，项目二期针对邳县同乡会客户优惠为租两年免9个月，其它客户为租两年免半年。江南汽配城项目采用低租金、主力客源带动及产品组合销售等方式造就二期商铺的成功运营。服务 公益 卓越凯马汽车城F5汽车主题公园，苏州地区唯一一个综合型汽车消费商圈，市场形象较好。总占地面积：1500亩总建筑面积：110万平方米停车位：2288个凯马广场F5汽车主题公园，突破了国内汽车城以

53、汽车贸易为主的单一经营模式，集汽车贸易、汽车商务、汽车文化、汽车运动和汽车休闲五大功能于一体，致力于打造集产业、文化、旅游、娱乐于一体的整合商圈。2006年12月已经完成了汽车贸易（4S店）、汽车运动两大块的建设，主要集中29个品牌，如凯迪拉克、别克、丰田，雪弗来、本田、荣威、奔驰、奥迪、沃尔沃、英伦、宝马等，已经全部开业。已完成凯马美食街、凯丰娱乐街和凯马车城（会展中心）的建设，共计建筑面积为12.8万余平米 ；正在建设珠江新城等酒店式公寓项目。附凯马汽车城规划汽车4S店卡丁车赛车场服务 公益 卓越会展区项目总建235万M一期2约7万M二期2约4万M三期未定租金2外街大商铺64元/M /月2

54、内街小商铺80元/M /月售价（二期）21+2F（140-180 M ）213000元/M位臵金阊区312国道原常青收费站处物业类型商铺、办公一楼：商业、办公，层高6M二楼：办公、仓储，层高3.3M三楼：办公、仓储，层高3.3M服务 公益 卓越新东方汽配城金阊新城综合物流园重要组成部分，依托政府规划，集“汽车零部件、汽车用品、快修维护、装饰美容、仓储、办公、电子商务” 于一体。新东方汽配城鸟瞰图二期一期面宽进深主力面积成交均价租售价格销售方式一期5-6M8M2100-130M26000元/M2纯1F商铺60-80元/M /月1+2/1+3F商铺35-50元2/M /月1+2F/1+3F二期7-

55、10M8M2140-180M13000元2/M ，纯1F20000元2/M 左右销售价格130001+2F/1+3F服务 公益 卓越 项目一期2005年12月28日开工，2007年营业，一期营业情况良好，租金水平上涨幅度较大 二期2009年10月开始销售，价格在一期6000元/平方米的基础上上涨了3000元/平方米，现在售价为13000元/平方米 销售方式方面，项目一期采用1+2F或1+3F的产品组合方式进行销售；以避免2F、3F去化难的问题 优惠方面，项目二期针对客户优惠为包租3年，每年返还租金4-5万元 项目二期由于展示面较差，销售速度较慢，目前二期销售率约30%，剩余316套商铺，开发商

56、在等待商铺经营状况转好后再推出其剩余房源来提高项目售价。新东方汽配城项目二期2009年10月份开始对外销售，价格上涨较快，目前销售率不到30%，开发商计划持有出租3年。服务 公益 卓越产品面积大总价高，适宜的客户数量少，且一期业主用较低的价格干扰二期销售现场；金阊新城的规划长远看来优于长江路汽车产业圈，但比起长江路的宣传推广，金阊新城的规划力尚未转化成销售力；新城建设速度慢，市政道路建设滞后于市场建设，影响客户信心；从项目规划来看，本项目优于江南汽配城，大车、小车种类齐全，但项目经营方式落后，缺少品牌经营商管理，对投资客户吸引力较弱。买卖双方对项目问题的看法趋于一致新东方汽配城项目问题点新东方

57、汽配城江南汽配城地理位臵区域规划规模交通通达性销售方式主要业态经营模式政府支持该项目地处未来的苏州物流区，位臵较偏远，未来发展前景较好物流新城、专业市场集中地10.8万方主要依托于312国道，对外交通优势明显，但对内交通严重依赖快速环线采用1+2F，1+3F的销售方式大车、小车皆有统一招商、统一经营苏州市政府强烈支持，有退税政策本项目处于苏州传统的配件市场苏福路，属于市区概念，市场认知度高木渎汽车城，汽车销售服务产业链13万方处于泛市区，交通条件较好，依托于高架、苏福路能快速达到市区各个片区一期1+2+3F，二期1+2F、1+3F以小型车为主统一招商、统一经营无服务 公益 卓越汽配类专业市场南

58、北两大汽车主题市场规模、运营模式类似，打造以汽车为主题的综合性汽车产业服务中心，项目都处于发展阶段，尚未形成市场核心竞争力。服务 公益 卓越汽配市场总结一、市场格局基本形成苏州汽车消费市场基本上沿西环路形成规模分布，由北向南形成了金阊新城、高新国际汽车城和凯马汽车城三大汽车专业市场；三大专业市场拥有当地政府规划支撑，拿地时间较早，土地成本低廉，在售价、租金方面对投资和自营客户具有相当的吸引力。二、多功能、综合消费型是苏州汽车产业未来发展趋势凯马汽车城凭借集合了汽车休闲娱乐、汽车交易、餐饮、居住、会展等多项功能，逐渐在周围形成了一个具有较长产业链的主题商圈，影响力逐步增强，带动了江南汽配市场的发

59、展；新东方汽配城目前仅包含汽车配件、低端养护和美容三项功能，消费客群略显单一，且金阊新城建设速度偏慢，项目难以提升市场竞争力。三、交通改善背景下，高新国际汽车城面临更大的发展机会高新国际汽车城目前已经具有汽车展览、4S店、二手车交易和政府行政等四项功能，在北环西延工程带动下，区域的辐射能力得到加强；高新国际汽车城周边的科技城、浒墅关和金阊新城等板块的商品房开发正在提速，未来将围绕本区域形成一个居住人口达到100万的人口聚集圈。服务 公益 卓越Part 1.4专业市场调研汽车配件市场家居建材市场五金机电类市场小商品市场苏州目前已经形成相城、横塘两大大型家具建材专业市场群，档次齐全，吸纳能力较强，

60、其他区域零星分布。城北，相城，零星分布蠡口家具市场中翔国际家具市场华东装饰城横塘家具市场华东商业城 以家具市场为主要产业（ 蠡口家具城为华东地区最大 ），逐步引入建材装饰（中翔装饰城），运营情况总体良好，年成交额在 50亿左右城西，横塘，集中分布 以建材、装饰市场为主要产业代表 ( 苏州规模最大 )，逐步引入家具市场，运营情况总体良好，年成交额在 20亿左右城东，园区,零散分布,规模小 华东装饰城（ 客流量大 ,租金最高 ）、百安居、中翔美通装饰家居城城南，吴江，集中分布 华东商业城 ( 综合体量规模最大，处培育阶段，运营情况较差 )服务 公益 卓越服务 公益卓越生活圈。相城区域沿相城大道分布