XXXX年01月厦门世茂地产厦大项目市场分析及项目定位

1、.：.；世茂地产厦大工程市场分析及工程定位建议 年月目录- PAGE 2-目 录 TOC o - u 第一部分宏观环境 PAGEREF _Toc h - -一、经济情况 PAGEREF _Toc h - -、-GDP增长走势 PAGEREF _Toc h - -、城镇居民消费程度趋势分析 PAGEREF _Toc h - -、人口构造情况 PAGEREF _Toc h - -、厦门产业构造分析 PAGEREF _Toc h - -二、城市整体规划及工程周边地块的规划 PAGEREF _Toc h - -、城市区域划分及城市开展 PAGEREF _Toc h - -、思明区在厦门的位置及开展概略

2、 PAGEREF _Toc h - -、各板块特点分析 PAGEREF _Toc h - -、区域房地产市场分析 PAGEREF _Toc h - -、厦港片区开展规划及房地产市场解析 PAGEREF _Toc h - -三、近年厦门土地市场分析 PAGEREF _Toc h - -、近三年厦门公开出让各类土地供应分析 PAGEREF _Toc h - -、未来土地供应趋势 PAGEREF _Toc h - -四、工程调查及分析 PAGEREF _Toc h - -、工程概略 PAGEREF _Toc h - -第二部分工程竞争市场分析及产品建议 PAGEREF _Toc h - -一、重点在

3、售楼盘及三级市场分析 PAGEREF _Toc h - -、重点在售楼盘分析 PAGEREF _Toc h - -、房地产三级市场分析 PAGEREF _Toc h - -二、写字楼、SOHO办公空间、酒店式公寓、酒店市场现状市调 PAGEREF _Toc h - -、写字楼市场现状调研 PAGEREF _Toc h - -、SOHO办公空间市场现状调研 PAGEREF _Toc h - -、高端酒店式公寓市场现状调研 PAGEREF _Toc h - -、酒店市场现状调研 PAGEREF _Toc h - - PAGE - 61 -宏观环境经济情况-GDP增长走势年度GDP(亿元)户籍人均G

4、DP(元)常住人均GDP(元)财政收入(亿元)农民纯收入(元)人口(万人)城镇人均住房面积乡村人均住房面积/. .(-).厦门市近年经济得到迅速开展，国内消费总值GDP从年的亿元，添加到年的亿元，提高了倍，财政收入亿元。户籍人均GDP实现元，城镇人均可支配收入元，农民人均纯收入也到达了元，人们生活程度得到明显提高。居住条件也有明显的改善，年城镇人均住宅面积.平米，乡村人均住宅面积.平米。城镇居民消费程度趋势分析人均可支配收入(元)人均消费支出(元)年年年年年年年年上半年 数据显示：年以来，厦门居民生活程度逐渐提高，收入坚持稳定增长，年平均添加可支配收入.元，年增长率为.%，居民生活消费支出坚持

5、稳定，年平均添加消费性支出.元，-年居民消费性支出呈现高速增长，年平均增长率到达.%。人口构造情况 分类 年份年年年年年年年年户籍人口.城镇人口.城市化率.%.%.%.%.%.%.%.%外来常住人口.外来/户籍.%.%.%.%.%.%.%.%全市常住人口.未来厦门人口预测：近年来，厦门市人口增长率坚持在%左右；截止年，厦门全市常住人口万人。全市户籍人口.万人，其中城镇人口.万人。按照近年来的增长速度，估计未来年全市户籍人口将到达万人左右，外来常住人口到达万人，全市常住人口规模将到达万人。厦门产业构造分析年度第一产业第二产业第三产业合 计亿元比例亿元比例亿元比例亿元比例.%.%.%.%.%.%.

6、%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%厦门市产业构造经过多年的调整，目前已比较合理，以第二产业为主，第三产业为辅，两者相辅相成；第一产业比重很小。年上半年国内消费总值中，三大产业所占比例之比为.：.：. 城市整体规划及工程周边地块的规划城市区域划分及城市开展厦门城市规划综述年经国务院正式批复的总体规划明确厦门城市性质为我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。根据国务院的指示，在经过的厦门市中也明确提出，厦门的城市开展定位是“现代化港口风景旅游城市和海峡西岸重要中心城市。同时，在年初，福建省提出海峡西岸经济区概念，明确指出“以厦门为中心的厦门湾城市群，其定位是海峡西岸经济区

7、的龙头。经过体制上的优势，走在福建开展的前沿、消费力的前沿，以此带动漳州的经济开展，并向闽西、闽中、粤东、赣南拓展。在“国际性港口风景旅游城市及“海西主要中心城市的开展定位上，厦门市制定了建立“海湾型城市的城市开展与规划战略，详细是以厦门岛为中心，构成一个以环厦门湾为背景的扇外形海湾，数个岛屿和优良港口沿东、西海域周边展开规划，从而构成“一环数片、众星拱月的城市格局。厦门“海在城中，城在海上的特殊城市形状，是国内独特的城市景观。城市规划功能规划结合城市空间自然形状和城市行政空间分布，在厦门市规划中对厦门城市的空间构造描画为：“一心两环、一主四辅八片的组团式海湾城市。“一心：即厦门本岛“两环：环

8、西海域的“两湾三区,环东海域及同安湾的“东部地域；“一主城：即厦门本岛含鼓浪屿，作为全市的政治、经济和文化的中心;“四辅城：海沧辅城、集美辅城、同安辅城、翔安辅城；“八片区：海沧辅城的马銮片区，集美辅城的杏林和集美片区，同安辅城的大同和西柯片区，翔安辅城的马巷和新店刘五店片区;按此组团式构造开展规划，将使厦门的城市中心分布呈现为“单心多核的方式。主城与辅城由海域分隔，辅城之间由海湾、自然山体分隔，辅城的组团之间也由海湾、自然山体或防护绿廓分隔，总体构成与自然生态环境配合较好的规划规划构造方式。未来城市开展方向目前厦门本岛开展日趋成熟饱和，未来城市开展空间主要向海湾地域和内陆腹地拓展，未来空间开

9、展总体应以“优化本岛、拓展岛外、两翼并举、各有偏重、集约高效、继续开展为指点方向。详细为：厦门岛内开展不断处于由西向东扩展的过程中，由于地处海岛，虽然人居环境优越，但岛内剩余土地资源的稀缺不断是制约城市开展的瓶颈，岛内东北部片区拥有的较大规模可开发土地就成为城市开展的必然方向和重中之重，甚至被视为“厦门岛内最后的奶酪。选择岛外东西两翼为今后城市空间拓展的重要方向，根据两翼的开展现状和实践条件，采取“同时开展、各有偏重的方式，从空间上真正实现从海岛型向海湾型的开展。杏林和集美以用地功能完善和优化为主，辅以适度的外延拓展。杏林和集美是岛外开发最早的功能组团，曾经具备一定的规模，功能仍需完善，但缺乏

10、有规模的可建立用地，应以功能完善和优化为主。推进同安城区的完善与拓展的同时，积极引导同安的集中城市化和农业产业化进程。在开展时序上，由于本岛向大陆的北通道厦门大桥、集美大桥、BRT、公铁大桥和西通道海沧大桥已构成，因此，介于两个门槛之间沿西海域的海湾地域为空间拓展的首先区域，包括杏林湾、集美北部以及马銮湾等区域，成为近期开展建立重点。上述地域跨市政走廊向西北延伸的地域，包括后溪、灌口及东孚地域为空间拓展区域，已进入开展建立阶段。随着翔安隧道的建筑，东部翔安地域成为顺应本岛产业转移和近期产业开展的方向，将以马巷为依托，刘五店、新店等区域成为重点开展区域。同安区依托同集路交通优势，近期向南集中开展

11、西柯潘涂片区，莲花、五显地域，在上述开展趋势根底上构成的环东海域片区成为几个片区交汇的重点开展区域。城市规划对房地产开展的影响厦门建立国际性港口风景旅游城市及海西主要中心城市的开展定位，并以此进展的城市开展规划，对提升城市综合竞争力，更快更好的开展打好了坚实的根底，同时也对厦门房地产业开展带来了机遇。厦门国际性港口风景旅游城市的建立，改善了厦门市的居住环境，提高了人们的生活质量，使厦门成为更适宜居住的城市，提高了城市知名度，这从而改善了厦门房地产开展的环境，给房地产业开展带来时机。同时，海西主要中心城市的开展建立，吸引了海峡两岸、国内外众多的投资者，带来了人流、物流、资金流，为行业开展带来了机

12、遇。厦门“海湾型城市开展战略，以及围绕其展开的众多详细措施，拓宽城市开展思绪，给岛外社会经济开展带来了机遇，众多政策的倾移，道路交通、医疗等众多城市根底设备的建立，使得岛外配套日益完善。使厦门房地产逐渐走出厦门岛，走向岛外，从最初的岛内房地产独大，到目前岛内到外平分秋色，厦门房地产业在逐渐走出厦门岛的过程中，逐渐壮大。思明区在厦门的位置及开展概略厦门本岛由思明区和湖里区组成，思明是是厦门市的经济、政治、文化、金融中心，辖区面积平方公里，常住人口近万人其中户籍人口万人，年全区完成地域消费总值.亿元，财政总收入.亿元，社会消费品零售总额.亿元。经济总量已跃居全省各县区首位。区域规划：“一带、两地、

13、三圈、四区 “一带环岛路经济带；“两地厦门高新技术研发与产业基地、区域外工业基地；“三圈中山商圈、富山商圈、会展商圈；“四区观音山国际商务营运中心区、鹭江道中心商务区、环筼筜湖商务休闲区、东坪山休闲度假区。湖里区思明区 片区内按照市场特征划分为市中心环湖板块，厦大厦港板块、环岛路板块、莲前前埔板块、莲坂江头板块本工程位于厦大厦港板块，是胜利大道、环岛路、环岛干道等城市主干道交汇处，交通直达性强；间隔 机场分钟车程、距火车站分钟车程、距厦门港分钟车程；各板块特点分析 内容厦大厦港板块环筼筜市中心板块莲前前埔板块莲坂江头板块环岛路板块区块规划教育、科技、文化交流与协作的重镇和平台，厦港建立为表达传

14、统与现代生活交融的浓重的文化艺术气味的可继续社区厦门行政中心、商务中心大中型住宅社区集中分布的区域厦门重要的商圈之一海景自然观光带，商务营运中心土地资源寸土寸金。需拆迁才干获得新的地块寸土寸金。地块资源极少有较多尚未开发的地块土地稀缺有较多尚未开发的地块人口环境以高校教师为代表的高素质人口密集富人区，高素质人口也较多工薪阶层、务虚家庭商贸人士为主，受教育程度低村庄村民与高收入人群并存，人口少功能定位兼具CBD功能和文化、旅游购物、休闲功能的“财富港湾和“文化家园。金融商务、 行政中心区，文化文娱、旅游休闲为辅居住功能为主，具有会展会务和一定的商业购物功能购物、餐饮、休闲、文娱功能为主观光、旅游

15、、居住环境依山傍水，文化机构众多，居住环境温馨，蕴涵丰富的人文景观。景观丰富，出行便利，配套较齐全。根底教育设备缺乏环境普通。只需会展一带临海环境较好。环境较嘈杂，依山傍水，环境清幽。医疗、公交等生活配套相对较弱商业环境休闲气氛浓重，公交便利，但停车位严重缺乏会聚了厦门市各政府机关、金融单位，环境优越购物、休闲气氛还较差，商业气氛正在快速开展中人口众多交通兴隆，购物环境成熟，商业气氛浓重购物气氛不成熟。商业、金融等生活配套较弱经济环境创意产业、教育产业、CBD金融产业、购物、休闲产业、商务气氛较浓重会展经济开展良好商业兴隆观光旅游业区域房地产市场分析思明区思明区位于 HYPERLINK bai

16、ke.baidu/view/.htm t _blank 厦门市南部，由厦门本岛南部和鼓浪屿全岛组成，北面与湖里区毗邻，东、西、南面与小金门诸岛及漳州市隔海相望，是厦门市的政治、经济、文化、金融中心。年至今思明整体供销比为.，住宅供需整体相对平衡。年-月，思明区商品住宅累计新增供应.万平米，累计销售.万平米。年月区域住宅销售量延续前两个月上涨势头，共成交住宅.万平米，占全市住宅销量的%，环比上升%，同比大幅增长倍；销售均价再创新高，为元/，环比上扬%。 年以来思明区工程销售率一览表数据截止年月日月份预售证号工程称号销售率销售价钱年月鲁能陶然北岸.% 年月康桥圣菲.% 年月云顶至尊.% 巴厘香墅五

17、组团.% 新华城.% 上东美地.% 年月百源双玺.% 嘉盛新村二期G组团 .% 年月万科金域蓝湾花园二期.% 年月翡翠城二期.% 鸿图嘉园二期.% 年月鹭江海景花园二期.% 南中山景叠院.% 瑞景公园三期.% 年月万科金域蓝湾花园三期.% 鲁能领秀城二期.% 海峡国际社A区一期.% 年月香山碧海晴空.% 海峡国际社区A区二期.% 香港时代广场.% 年月怡富花园二期#、#.% 国际广场.% 玉滨城三期.% 年月中山海景广场.% 英皇湖畔华庭 .% 年月万科金域蓝湾花园B地块一期.% 年月罗宾森广场一期.% 年月万科金域蓝湾花园B地块三期(#楼).% 世贸铂勋.% 新景.% 年月领秀中山.% 年月

18、万科金域蓝湾花园B地块二期 .% 年月新景禾祥龙郡.% 年月塑胶总厂综合楼.% 年月御园.% 亿力百家苑.% 禾祥观斓.% 森海丽景.% 年月林海阳光.% 鲁能领秀城一期.%年月海峡国际社区A区二期#-#楼.% 年月皇府御园A-E型.% 思明区由于地处城市中心区，因土地的稀缺性和各种生活配套的便利性，最受购房者青睐，销售量和房价长期占据全市各区中的第一。年前个月，全区销售量约占全市/。湖里区湖里区是厦门经济特区的发祥地，位于厦门岛北部，三面临海。陆地面积.平方公里，占全岛.%，海岸线长达公里。湖里区依托五缘湾和湖边水库的科学规划建立，吸引了越来越多的购房置业者。年-月，湖里区商品住宅累计新增供

19、应.万平米，累计销售.万平米。供不应求矛盾突出。 年月湖里区无新同意预售面积，区域市场供应较为缺乏。本月住宅共成交.万平米，环比缩减%，同比增长倍；销售均价小幅滑落，为元/，环比降幅%，同比下跌%。年以来湖里区工程销售率一览表月份预售证号工程称号销售率销售价钱年月源昌豪庭(一期).% 年月国贸蓝海.% 年月翰林苑.% 书香佳缘.% 年月禹洲香槟城.% 年月芙蓉苑五期.% 幸福密码.% 源昌鑫海湾(二期).% 源昌鑫海湾(一期).% 源昌鑫海湾(三期).% 年月水晶森林-晶尚名苑.% 年月佳馨美墅.% 年月源昌鑫海湾(四期).% 年月联发五缘湾号一期.% 年月福隆国际.% 年月东渡村改造(都市港

20、湾).% 年月富贵门花园一期.% 年月新景缘.% 富贵门花园(二期).% 年月凯悦新城.% 年月幸福密码期.% 年月鹭岛新筑.% 年月御之苑.% 年月国际邮轮城(一期) .% 海沧区海沧位于厦门岛西面、闽南金三角突出部，西与漳州接壤，北与集美相连，东南与厦门本岛隔海相望。海沧区是离岛内最近的区域，拥有环山、面海、临湖的景观资源，知名开发商的进驻提升了区域楼盘质量。年-月，海沧区商品住宅累计新增供应.万平米，累计销售万平米。供销比为：海沧区月无新同意预售面积，区域在售房源有限，显现供不应求局面。月海沧区住宅共成交.万，环比下降%，同比那么增长%；成交均价元/，环比抬升%，同比大幅度上涨%。月份预

21、售证号工程称号销售率销售价钱年月泉舜滨海上城A地块.% 年月加州海岸水印象.% 厦门海沧绿苑商城.% 年月未来海岸天成.% 海岸号.% 未来海岸天御.% 年月尚海.% 滨海阳光.% 年月绿苑海景国际.% 年月禹洲华侨金海岸.% 年月未来海岸天心岛#-#、#-#楼.% 未来海岸天心岛 #-#、#-#楼.% 东方高尔夫别墅.% 此岸Patio.% 年月泉舜滨海上城B地块.% 年月绿苑水岸名筑.% 金海华景.% 年月海景奥斯卡.% 年月绿苑水岸名筑-#楼.% 年月幸福港湾.% 年月禹洲华侨城B地块.% 年以来海沧区工程销售率一览表数据截至月日集美区集美位于福建省东南沿海，居闽南金三角中心地段，西北与

22、漳州长泰县交界，东北与同安区接壤，西南与海沧区毗邻，东南由厦门大桥及高集海堤衔接厦门岛，是进出厦门经济特区的重要门户。年-月，集美区商品住宅累计新增供应.万平米，累计销售万平米，供销比为：。月份集美区依然是住宅销量缩减幅度最大的区域，销售均价继续在上行通道运转，整体表现为量缩价升的态势。本月集美区仍无新增住宅供应量，已延续三个月无新增供应。本月区域共成交住宅.万，环比下降%；成交均价元/，环比上扬%。年以来集美区工程销售率一览表数据截至月日月份预售证号工程称号销售率销售价钱年月金海湾-号楼及三期号楼.% 年月金海湾二期#楼、#楼.% 年月悦美筼筜#楼.% 年月中铁海湾华庭.% 年月天鹅美苑.%

23、 年月乐活小镇.% 金海湾三期-楼.% 夏商大学康城二期A地块.% 年月 祥和雅筑.% 年月 夏商大学康城二期#楼.% 泉舜泉水湾#地块.% 年月 夏商大学康城二期A地块.% 年月 万美花园.% 年月 特房.红树康桥.% 海韵华庭.% 年月 集美中心花园六期-号楼.% 年月 金博水岸(#、#、#) .% 年月 古龙御景.%同安区同安是厦门市六个辖区中面积最大的一个区，是厦门市建立海湾型城市的重要组成部分。同安房地产将是厦门未来住宅郊区化的重要区域，成为衔接厦门岛外东部翔安、南部集美和西部海沧的中心，房地产开展的空间很大。年-月，同安区商品住宅累计新增供应.万平米，累计销售万平米，供销比为：.。

24、月同安区住宅成交量继续下挫，成交均价有所上扬，呈现量缩价升态势。本月同安区无新同意住宅面积。住宅销售量共为.万，环比下滑%，同比增长倍之多；成交均价为元/，环比上抬%，同比下跌%。年以来同安区工程销售率一览表数据截至月日月份预售证号工程称号销售率销售价钱年月星海湾R、R、R、S、T别墅.% 年月大溪地.% 年月厦航同城湾一期.% 年月凤凰城一期.% 年月湖居湖墅三期.% 丽水云天.% 陆丰嘉园号、号楼.% 汀溪山庄.% 年月锦华金都商住组团.% 年月我爱莲花.% 同安大唐世家三期B幢.% 丽水云天F、G地块F-F、G-G幢 .% 年月丽水云天B地块.% 年月金利蓝湾新城 .% 年月芸溪居住公园

25、三期.% 锦辉国际花园.% 古庄新村(南区).% 年月星海湾四期A-A(R、S型)别墅.% 厦航同城湾二期.% 年月丽水云天C地块 .% 西池新城一期.% 年月 禹洲大学城一期#-#楼 .% 阳光清境 .% 年月祥顺新村(#、#、#、#).% 芸溪小区南段步行街-#楼.%年月 同安区西池小区E组团#楼.% 年月大兴商城号、号楼 .%年月凤凰城二期#-#、# .% 星海湾高层区区.% 翔安区翔安区位于厦门东部沿海方向。东北与泉州市交界，西边与同安区接壤，南面隔海与厦门岛、金门岛相望，地理环境优越。是厦门市实施海湾型城市开展战略，重新调整行政区划后新设立的一个区，是厦门市最年轻的行政区。房地产开展

26、起步时间较晚，但开展较快。截止年月，翔安区住宅市场坚持零新增供应量；住宅销售量、成交均价均坚持上个月程度，区域市场缓慢平稳开展。月翔安区共成交住宅面积，与上个月持平，同比增长倍多；成交均价为元/，坚持上个月价钱程度，同比跌幅%。年以来翔安区工程销售率一览表数据截至月日月份预售证号工程称号销售率销售价钱年月特房锦绣祥安一期.%年月特房锦绣祥安二期.%年月特房美地雅登二期.%汇景新城中心.%厦港片区开展规划及房地产市场解析厦港片区开展规划规划定位传承历史，打造城市新地标厦港片区规划定位：表达传统与现代生活交融的浓重的文化艺术气味的可继续社区。未来片区将以文化交流、旅游购物、休闲文娱为主要功能，兼有

27、少量办公、居住、旅馆功能。其中一期对原避风坞的改造是其重点，在保管避风坞的前提下，建立游艇码头、观景平台。分期开发战略一期：民族路-大学路以西，环岛路以东，演武路以北，厦成海景花园以南，规划用地.公顷，可开发用地.公顷。理由：拆迁安顿量小，符合产业开展战略，市场期望值较高，有条件改造。该范围与机场路及环岛路的关系较亲密，其容颜关系到社区的整体笼统，需求改造。二期：民族路-大学路以东，思明南路以西，蜂巢山路以南，演武路以北，规划用地.公顷可开发用地.公顷。理由：避风坞周边的改造提升了土地价值，商品房开发有了依托条件，相应的文化休闲及购物等需求增长，公共设备的开发有了市场前提和成熟度。三期：民族路

28、-大学路以东，思明南路以西，碧山路以南，蜂巢山路以北，规划用地.公顷，可开发用地.公顷。理由：现状质量较好的建筑数量较多，建筑容量较大，改造难度大，而且地势复杂，分成小地块改造不利于整体容颜的塑造。该片区相对独立，改造要求不迫切，可选择在远期整片进展更新改造。规划规划规划构造“一心两翼一带三片“一心：指沙坡尾避风坞文化艺术中心，是一期以及整个厦门港片区的中心。“两翼：指沙坡尾避风坞文化艺术中心南北两侧，是对中心的景观烘托和功能支撑的主体。“一带：指滨海步行景观带，串连起各个功能区和主要的公共活动空间，是片区主要的休闲和观景空间。“三片：包括南北中三个功能片区，即北部酒店、办公和居住综合功能组团

29、，南部办公、商业和居住综合功能组团，以及中部沙坡尾避风坞文化艺术休闲功能组团。功能分布山海相连 相互借势片区的功能由居住、商务办公、文化文娱、商业、酒店以及相关市政配套设备等部分构成，其中以居住、商务办公、文化文娱为主。功能规划遵照“外侧靠海一侧公建、内侧靠民族路一侧居住、底层商业及配套的规划原那么，以控制好滨海的建筑景观效果。详细规划如下：厦港片区总平规划图在机场路以北布置底商住宅；在机场路及避风坞北岸，外侧布置酒店，内侧底层布置KV变电站及辅助用房靠北裙房和部分商业用房靠南裙房，内侧塔楼部分布置办公楼；在避风坞周边布置文化文娱、艺术创作和展现、文化休闲商业等功能；在浪琴苑南侧地块设置上部商

30、务办公外侧和居住功能内侧，裙房商业功能，并经过室内空中连廊将裙房商业串连为一体，裙房屋顶设置屋顶花园，供住户、任务人员观海之用；在浪琴苑东侧结合山海花园、恒达大厦以及已批综合办公楼，设置居住、停车楼、步行小型商业街等设备。土地利用规划塑造滨水活力社区规划区范围内除鸿山公园外的用地主要以居住用地、工业用地、特殊用地、市政用地及道路广场用地为主。厦港片区内土地批租包括已批在建及已批未建用地，已批在建用地均为商品房用地，已批未建的用地以居住、酒店为主。规划区范围内除城市公园、军事用地、主要道路用地、新建立用地、风貌建筑保管用地以及公共卫设备配套需求用地等用地后，仅剩余公顷可改造用地，而其中还有很大一

31、部分用地，因拆迁量太大，近期难以改造。片区土地利用规划图图一期开发范围土地运用的总体原那么是适当的功能混合，以加强滨水区的活力，同时兼顾土地运用的效率，可根据市场需求及反响，对商住或办公的地块功能进展适度的“浮动，即坚持商住与办公功能的兼容性。空间景观体系山海浸透错开规划一期范围既是良好的观景点，也是良好的景观念。在空间景观系统组织上，规划充分思索到景观的因借与构建。整体构成南北高、中间低，山海浸透的空间景观效果。外景借势充分引入山体与大海景观，留足山与海的对话通道，建筑采用错开规划方式，减少建筑相互之间的遮挡，在片区内构成多处观山望海的观景区域，提升建筑的景观价值。内景构建经过建筑高度与外型

32、的控制，构成高低起伏的天际轮廓线效果。规划建议在北侧构成建筑制高点，建立标志性建筑单体星级酒店；中部避风坞周边建议以保管改造利用为主艺术港，文化休闲区，远期再根据运营情况决议改造的方向，但必需一直保证避风坞周边的建筑必需以多层及低层为主，保证山海之间的视野通道；南侧经过办公楼建筑群体的景观效果，构成与标志性建筑单体呼应的标志性建筑群体，同时也是片区内的建筑次高点。规划同时要求思索道路对景点的空间景观效果，向海方向必需坚持通透，落在建筑上的对景点必需精心处置。厦港片区房地产市场解析片区市场概述作为厦门老市区的厦港片区，由于土地资源稀缺，近几年土地出让规模非常有限，片区房地产开发强度小，但稀缺的地

33、段、完善的各项配套特别是优质的教育配套、绝佳的景观资源外等资源优势遭到客户特别是厦门本地老市民客户的青睐。目前区域仅有鹭江海景二期一个在售工程，且处于尾盘阶段，市场放量小。主要在售工程鹭江海景二期工程分析工程概略：工程思明区碧山路，生活配套完善，教育资源丰富。 工程为一栋层的高层，总建筑面积，住宅总套数套， 地下车位个，层以上楼层可观海景，户型主要以二房、三房、四房为主，由实力开发商中粮地产开发。工程各项规划目的占地面积m建筑形状高层建筑面积m绿地率%户数/套套车位/个建筑密度容积率.主力户型两房、三房、四房户型面积m m工程户型配比及售价：户型户型面积m总套数销售率两房两厅-%三房两厅-%四

34、房三厅-%备注：该数据来源房管局网上备案数据，截止.该工程于年月日开盘，开盘当日起价元/ ，均价元/ ，开盘销售率超越%。以后市场情势急转直下，该工程销售根本处于停滞形状，目前工程销售率为%，工程所剩房源根本上属于高楼层的房源，起价元/ ，均价约元/ ，滞销户型以高楼层的两房为主。工程客户分析： 工程%以上的客户属于厦门本地居民，其中有很大部分属于老市区居民，外地客户较少，约占%，其中晋江、泉州区域客户约占%，龙岩、三明、莆田区域客户约占%。大部分客户购房主要用于自住，用于改善居住环境，少量年轻客户购房用于婚房。客户购房过程中最关注工程的地段、景观资源特别是海景，良好的教育资源也吸引了一部分客

35、户。未来市场供应 从短期来看，区域内仅有位于民族路与碧山路交叉路口的当代天境工程，占地面积约平米，总建筑面积约.万平米，户型以大户型为主，估计年年中推出市场。近年厦门土地市场分析近三年厦门公开出让各类土地供应分析近年酒店用地宗数土地面积万容积率建筑面积万总金额万元楼面地价/元. . . . . . . . . 合计 . 近年办公用地宗数土地面积万容积率建筑面积万总金额万元楼面地价/元. . . . . . . . . 合计. 在酒店式公寓用地方面：由于厦门酒店式公寓市场仍处于起步开展阶段，酒店式公寓工程特别是中高端工程数量较少，近几年根本上没有酒店式公寓用地的出让。商住用地-年商住用地供应总量

36、厦门近几年商住用地成交幅数维持在-之间，商住用地年出让总建筑面积在万平米左右，年宏观市场低迷使得年商住用地出让规模严重萎缩，年市场回暖使得商住用地成交量快速反弹至正常程度。在土地成交价钱方面，厦门全市商住用地平均成交楼面地价呈现快速上升态势，年宏观市场低迷亦没有影响平均楼面价上涨趋势，商住用地具有越来越高的价值。商住用地成交总额除年因土地出让规模急剧萎缩导致成交总额萎缩，其它年份呈现快速上涨态势。高端商住用地供应目前厦门高端商住用地供应主要是以岛内为主，多在年土地市场火爆时出让，这里高端商住用地断定规范为地块成交楼面价高于元/。宗数土地面积万容积率建筑面积万总金额万元楼面地价/元. . . .

37、 . . . . . . 合计. 未来土地供应趋势供应重点区域岛外为主、杏林湾、环东海域、翔安、后溪片区等是未来供应重点区域土地出让方式 以挂牌为主工程调查及分析工程概略工程概略工程周边配套分析厦大国际会议中心待建厦大医院厦门大学南普陀寺厦大一条街华侨博物馆华侨中学演武小学中华儿女美术馆厦门理工学院工程地处文化底蕴浓重的厦港片区，为厦门大学所在地，周边各项生活配套齐全，交通便利。工程主要资源清点景观资源：厦港片区整体上为东北高，西南低的走势，区内有虎头山、峰巢山等山脉，东北侧靠着万石山山脉，三面环山起于厦大，一面向海的半圆形外形，对面为漳州招商局开发区。其山景、海景资源丰富。文化底蕴：工程周边

38、有洪厝、李厝、蒋厝、卢厝等清化民居以及鹦哥楼、南华别墅区、华侨博物馆等中西合璧的建筑物。在这边依然可以明晰的看到包括闽南文化、延平文化等文化遗风以及滨海渔民的一些民俗活动。同时还有建于唐朝会昌、大中年间的千年寺院，现今每天都接待上万名四方游客来此观光。教育资源：由陈嘉庚先生于年兴办的，同时也是我国“工程和“工程重点建立的高程度大学厦门大学与本工程紧临，还有厦门理工学院总部也与工程紧临，同时还有演武实验小学，华侨中学等，教育资源雄厚。交通：从厦港之间横空穿越而过的胜利大道贯穿南北，对接演武大桥，鹭江道和美丽的环岛路。从工程地到厦门火车站、国际展览中心只需分钟，到飞场只需份钟、交通极为便利。商业配

39、套：区域内现有的商场有大学城商业中心、演武商业广场。大学城商业中心由于规划不合理，呵斥商业气氛差，商家进入较少，多数运营低档次产品，负一楼为新华都超市，运营较好。演武商业广场为年新开业的商业中心，规划为立体式街，以学生及周边居民为主要消费对象，运营良好。同时带有文化休闲类的商业，如：咖啡厅、异国餐厅、书吧等正不断兴起。工程竞争市场分析及产品建议重点在售楼盘及三级市场分析鑫海湾挑高均价重点在售楼盘分析五缘湾号均价,国际邮轮城均价福隆国际均价海峡国际社区世贸国际均价岛内在售高端住宅工程以联发五缘湾号、鑫海湾、海峡国际社区、云顶至尊、世贸国际、福隆国际、领秀城、国际邮轮城为代表云顶至尊均价领秀城均价

40、房地产三级市场分析商品房市场与二手房市场对比二手房市场表现出强劲的开展态势，未来岛内二手房依然坚持较大的买卖量，近个月二手房维持在万平方米左右，与一手房市场份量相当。随着刚性需求的不断释放，未来二手房将是岛内商品房市场的重要替代产品。二手房市场对商品房市场的影响 二手房市场转移了部分刚性客户需求，特别对于初次置业阶层，二手房的地段优势、总价优势、现房优势等表达较为明显。在外来人口的逐渐添加，二手房作为过渡性产品将遭到市场的青睐。二手房税收优惠政策将刺激未来市场放量。写字楼、SOHO办公空间、酒店式公寓、酒店市场现状市调写字楼市场现状调研销售走势市场整体销售走势分析 -年写字楼市场年均销售万平方

41、米，价钱出现了较大的动摇，新区大规模开发对整体市场影响较大。市中心写字楼价钱坚持在-元/左右。从季度销售情况看，年第二季度、第三季度有了较大的成交量，第三季度写字楼销售面积.万平方米环比上涨.%年第二季度为.万平方米。区域销售走势分析备注：近郊区主要指五缘湾、观音山、会展岛外，市中心指鹭江道、滨南、滨北、莲板、江头等区域，目前全市写字楼销售量以近郊区的观音山CBD、湖里运营中心等为主，从年第三季度销售走势看，近郊区共销售平方米，其环比下跌.%年第二季度为平方米；而市中心依然以新景中心地块、银聚祥邸、百脑汇科技大厦为主，环比上涨%年第二季度为平方米。销售价钱分析销售价钱指数分析年季度年季度销售价

42、钱指数以年季度为进入到年第三季度，写字楼价钱指数继续坚持平稳态势。自年第一季度年第三季度全市写字楼销售价钱指数均在之间。近期价钱走势.各月成交价钱走势图数据来源：厦门房地产管理局从上图可以看出，进入到年第三季度，全市写字楼成交价钱在震荡中升高，年月份上升到元/平方米，其中年月份的成交价钱为一年来最高。究其缘由，主要是遭到市中心银聚祥邸、新景中心楼、百脑汇科技大厦成交价钱较高这三个工程第三季度成交价钱均在元/平米以上，且成交量较大的影响。随着市中心写字楼工程的供应减少，价钱上涨的后续推力不够，未来年内销售的热点依然集中在近郊区。 如上图所示，市中心成交价钱呈现动摇性大的特点。而近郊区写字楼一方面

43、由于供应量宏大，目前供过于求。另一方面，其周边配套还不够完善，还未得到购写字楼客户的足够认可，使其价钱坚持相对平衡的走势。主要工程存量分析纯租赁型物业工程称号面积存量租金范围推入时间备注建行大厦-年底年底结算中心退出大厦，到时候将全部推入市场银行中心-正推底层空置部分国际银行大厦约-正推现空置率约为%第一广场-正推现已有两家签约，面积约平方米中闽大厦约-正推裙楼空置部分龙岩大厦约-正推整栋招租建立科技大厦-正推年月分交付，已于月份开场对外招商，签约约%北方商务大厦-正推现空置间，朝北较多联泰大厦正推现空置层约平方米，整体出租，不进展分割处置航空港大厦约年工程的建筑高度为米、主楼层、裙楼层，总建

44、面积为平方米，现已开场落架，其中-层为五星级酒店，-楼为写字楼，-层为佰翔汇馨酒店的客房及会所，年投入运用凯迪克商务中心年底市政大厦正推运通商务中心-正推目前已达成的客户多为走空运的物流公司，以合资和外资企业为主，大面积需求的企业较多，现签约量约家左右SO商务-正推目的客户群体锁定于生长型企业，推出的产品面积区间在.平方米，物业费.元/平方米/月。现入驻率企业多为电子类和贸易类为主，-平方米的需求最大，现入驻率约%。国际航运中心约万-正推合计销售型物业工程称号面积存量租金范围备注钻石海岸约-年月日交房，由晟城地产一致招商，起价，均价约东方财富广场约-亿力大厦约-业主多数委托物业和中介对外招租，

45、由于内部软件配套较差，租金较低国贸金海岸约-由于交通问题，本工程入驻率一向较低，内部企业均为国内及省内中小企业中信广场约-刚进驻不到二年的写字楼，交通方便，配套完善，但内部规划割据不好百脑汇科技大厦约未装修，有装修刚进驻，多为电子及IT类的中小企业新景世纪城万未确定分为ABC三栋楼，年月交房，由各小业主自行出租。海富中心-年月份获得预售证，由联发物业一致招商翔安商务大厦未确定年月获得预售证，将于近期推入市场销售，均价约元/合计备注：销售型物业存量面积当中，未包括市中心其它低档写字楼、观音山运营中心、湖里科技园区及软件园等空置面积。近期岛内待推和正推的写字楼出租面积存量超越万平方米，其中租赁型物

46、业面积存量到达.万平方米，销售型物业存量面积到达.万平方米，未来市场的竞争将格外猛烈。未来重点竞争工程分析裕景中心“裕景中心，位于厦门市鹭江道与厦禾路交汇处，地处城市核 心，与海上花园鼓浪屿隔海相望，雄距CBD中心，商务办公气氛浓重，交通便利，自然环境优越，区位优势明显。本着定位于世界级城市商业综合体的工程远景，裕景中心总用地面积,，总体规划面积约万平方米，拥有栋塔楼和座裙楼商场。包含万平米的超五星级酒店、万多平米的酒店式效力公寓、近万平米的甲级写字楼、万平米的顶级商业物业以及,个的大型地下停车场等全方位配套设备。客户定位：A欧、美、日、澳洲等西方兴隆工业国家的实力企业，对厦门有投资或贸易志愿

47、的重要消费者；B东南亚地域及港澳台的实力企业；C国内大中型知名企业，为寻求本身的开展，特别以房地产、金融为主。厦门财富中心厦门财富中心年月日正式开工。该大楼将以米的高度成为岛内在建的第一高楼。厦门财富中心，就坐落在曾经的厦门第一高楼 厦门建行大厦旁，面朝西海域、鼓浪屿，具有很好的自然景观资源，其也将是恒兴集团的总部大楼，建成后将成为厦门又一地标性建筑。估计在年底开工。规划投入亿元、“身高米的财富中心，已然成为目前厦门岛内在建的“第一高楼，远高于“邻居建行大厦的层.米，层高.米，净高.米，超低公摊，面积运用率%，东侧设置花池与花园露台，竭力打造海景生态世界级写字楼。厦门财富中心总面积为.万平方米

48、，为地上层、地下层，每平方米造价就高达.万元，仅电梯就配备台，极显奢华。为纯出租型的写字楼。 客户定位：厦门财富中心瞄准的客户群为希望在具有一流海景景观的办公楼办公、能接受元/平方米月的租金的高端企业客户。其他工程国际银行大厦银行中心大西洋海景中闽大厦立信广场建筑面积套数套套套-层层套主力户型-套均套均平层可自在分割%户型-m；%户型超越物业性质持有型物业持有型物业产权分散型产权分散型产权分散型配套情况停车位紧张，雅子餐厅停车位紧张，福满楼餐厅国际会，周边生活与商务等配套较好停车位紧张，周边生活与商务等配套较好停车位紧张，周边生活与商务配套较好车位个，比较紧张，商务配套较完善租金情况租金元/租

49、金-元/租金约元/售价，估计租金元/, 销售率达%，租金-综合评判厦门一流海景办公楼，引入先进的智能化办公系统，入住企业以国际公司、银行为主；顶级写字楼，入住的企业知名度高，具有行业代表性；车位缺乏，地上停车难；厦门高级的商务写字楼之一，以本地知名公司为主建立部智能示范大楼，地段好，紧邻市政府，滨北中央商务区融为一体。独一全钢骨构造欧式写字楼。工程定为高档写字楼。SOHO办公空间市场现状调研工程分布杏林湾商务区SOHO 概念在厦门主要运用于营销概念包装，本质意义上的SOHO工程目前市场仍是空白。类似工程有滨北BINGO国际、富山腾王阁SOHO、目前在建杏林湾SOHO商务区。腾王阁SOHOBIN

50、GO国际Bingo商务中心概略：Bingo商务中心位于滨北市政府旁成熟地段，是集办公、商务、会议、培训于一体的多功能办公楼。空间规划：-楼为办公区间，面积在-平方米左右。配套：内部设有“经理人会所，面积约平，内设健身房、瑜伽室、游泳池等；同时还配有休闲区、台球文娱、棋牌室、中医按摩室、美容室、更衣室、淋浴区、桑拿房等。在公共区域设有沙发区、洽谈间、咖啡区、休憩区等。软硬件设备：采用精装修设计，同时带全套高档家具，并配有节能环保空调、卫星电视等设备。在软件上，提供包括翻译、酒店定房、信件收发效力；来电留言、礼宾接待、文书处置、行政援助、会议援助、通讯援助等效力。客户情况：租户主要为规模较小的公司

51、或在厦员工很少的外资、外地企业。此类客户占到%左右，并以短期实时商务办公为主。租金：现租金在-元/平方米/月之间包括了水电费、公推、物业等费用。 腾王阁SOHO概略：工程位于富山商圈，周边有国贸大厦、磐基中心等写字楼，商业气氛浓重。工程为厦门第一个以“SOHO命名的写字楼，共层，于年建立完成。面积区间：面积在-平方米之间，主力户型面积在-平方米之间。客户情况：租户主要为规模较小的公司或刚组建的公司为主，人员在-个人左右。租金：现租金-元/平方米/月之间，售价在-元/平方米左右。 杏林湾商务运营中心栋号楼层规划号楼层其中-层为商业裙楼，建筑面积平米，层高.-.米；-层为办公楼，建筑面积平米，层高

52、.米，规划为单元面积-平米SOHO办公楼-号楼层其中-层为商业裙楼，建筑面积平米，层高.-.米；-层为办公楼，建筑面积平米，层高.米，规划为单元面积-平米办公楼。-号楼号楼层号楼层其中-层为商业裙楼，建筑面积平米，层高.-.米；四层以上为公寓，建筑面积平米，层高.米，规划为单元面积-平米公寓。号楼层其中-层为商业裙楼，建筑面积平米，层高.-.米；-层为办公楼，建筑面积平米，层高.米，规划为单元面积-平米SOHO办公楼位于厦门市集美区杏林湾园博苑北岸的“杏林湾商务营运中心, 总占地面积约万平方米，地上建筑面积约万平方米其中写字楼约万平方米，商业约万平方米，公寓约万平方米，共规划有栋建筑，包含一栋

53、米的福建第一高楼和一栋米的超高层。目前，工程一期-楼的招商任务曾经启动， 正式接受招商预订，其中写字楼对外出卖，现均价元/平方米，SOHO部分方案采用打包出卖的方式，现价钱还未确定。高端酒店式公寓市场现状调研厦门酒店式公寓是近几年才出现并迅速开展起来，中低端酒店式公寓随着市场竞争的加剧及近两年政府加强对中低端酒店式公寓的监管，目前已所剩无几。另一方面，与本案类似的高端酒店式公寓数量也相对较少，其中主要以桔祥家园、京闽中心酒店的酒店式公寓为代表，高端酒店式公寓经过营造良好的居住环境、完善的配套设备及高规范的效力遭到了客户的广泛认可，其运营情况一直坚持良好的形状。尊爵湖畔公寓桔祥家园尊爵湖畔公寓主

54、要经济技术目的： 客房数开业时间年建筑形状高层-层梯户配比梯户主力户型三房、二房出租率以上公寓内部配套咖啡厅、健身房、自助洗衣房、国际国内直拨、宽带光纤高速上网、地下停车场等会议设备公寓内部配有商务中心、会议室、暂时出租办公室交通情况间隔 市中心(公里)：，火车站(公里)：，机场(公里)：效力内容免费运用公寓会所的健身房、不加床可免费住宿岁以下和父母同住、丰盛的免费早餐并提供航空票务、国内外快递、信息咨询等多种效力周边餐饮设备西餐厅、西餐厅、咖伦比咖啡、雅子咖喱、突本意意大利餐厅、舒友大洒楼、肯德基等周边健身设备诺颜之约仕女SPA会所，长生堂中医康复诊所周边文娱设备樱苑日式酒吧以及马可波罗的相

55、关文娱配套周边星级酒店步行分钟商圈有五星级索菲特酒店、星级马可波罗酒店、金海岸酒店产品构造：类别面积套数套套数比例市面价钱元/套、天协议日租元/套、天协议长租元/套、月主要设备备注二室一厅%全景，海景+%政府调理基金可送双份早餐个月以下，个月以上含%政府调理基金 可送双份早餐自助洗衣房、国际国内直拨、宽带、空调,冰箱,彩电,热水等根本设备日、月租价钱含水、电、煤气、宽带、物业管理、清洁费用等三室一厅%湖景，湖，海景+%政府调理基金可送双份早餐个月以下，个月以上含%政府调理基金 可送双份早餐自助洗衣房、国际国内直拨、宽带、空调,冰箱,彩电,热水等根本设备日、月租价钱含水、电、煤气、宽带、物业管理

56、、清洁费用等楼中楼%工程优优势分析优 势劣 势景观优势：地处白鹭洲旁，周边环境好，整个白鹭洲花园广场尽收眼底；周边配套优势：步行分钟商圈有五星级索菲特酒店、四星级马可波罗酒店、金海岸酒店、中行、工行、建行、舒友大洒楼、咖啡厅、酒吧、SPA会所、健身中心、文娱中心、肯德基及医院等；资源优势：滨北是外籍商务人士聚集的地方，尊爵湖畔地处滨北，对于吸纳外籍客户资源有较大优势；大户型设计：全部客房共有三种户型，二房一厅、三房一厅、楼中楼，都为大户型，充分满足了国外常住客户的需求；交通便利：毗邻市政府，间隔 火车站公里，间隔 机场公里。本身配套较差：酒店地处滨北，本身只配有咖啡厅、会议室、文娱健身中心外，

57、其它的主要依托周边配套；房租赁客户群分析： 整个公寓共套，客户以外国人为主，其中日本约占，欧美约占，台湾约占%，国内约占。其中日本客户主要为派驻厦门的独身高级主管。由于周边设置了西餐厅、西餐厅、咖伦比咖啡、雅子咖喱、突本意意大利餐厅、樱苑日式酒吧、诺颜之约仕女SPA会所、长生堂中医康复诊所和马可波罗的相关文娱配套，吸引了大量的国外的常住客户，他们和企业根本上都签定租赁协议，企业来支付租金。派驻厦门的外籍独身高级主管需求一间房自住，一间作为书房，有朋友来时那么把书房作为客房。主要承租二房一厅的公寓，有家庭的那么主要承租三房一厅的公寓。 目前，外籍客户对于尊爵湖畔相当认可，外籍客户看重尊爵湖畔的四

58、个方面分别为环境优美、平安、性价比高、便利。工程规划分析：本酒店式公寓为准四星级，位于桔祥家园高层住宅的-层内，整个白鹭洲花园广场尽收眼底，同时内部配有咖啡厅、健身房、自助洗衣房、国际国内直拨、宽带光纤高速上网、商务中心、会议室、暂时出租办公室、地下停车场等，并提供航空票务、国内外快递、信息咨询等多种效力，酒店公寓在大堂内设有咖啡厅，供客人休闲及会客时方便运用。客房分析： 酒店式公寓主要以二室一厅和三室一厅为主，各占套房总数的%。-层每层各有四套二室一厅和三室一厅，无楼层差价，满足了不同户型和不同楼层组合的客户的需求。层分布套楼中楼。客房的西面可以看到海景，南面可以看到湖景，东北面可以看到厦门

59、繁华的夜景。满足了不同的观景的需求，但同时由于设计成塔楼，通透与采光不佳。客房是按中西结合的风格来装修的。营销战略分析：滨北附近是外国人聚集的主要场所，优美的环境，良好的市政配套和治安，加上周边高端的定位，使得这周边成为最受外国人欢迎的区域。定位于中长期出租型酒店式公寓的尊爵，利用周边较多外国的高端客户，推出以外国人为主要目的客户群的营销理念，以公寓式的价钱和与四星级酒店相媲美的效力，遭到在厦门中长期租住的外国客户的欢迎目前该酒店公寓入住率%以上。总结尊爵湖畔公寓利用目前厦门外籍客户长期租住的高级公寓比较缺乏的市场机遇，结合本身的地理位置，周边齐全的餐饮设备、康乐设备、会议设备等设备配套以及有

60、利的外国高端客户的资源，全力打造以外国客户为中心的高端效力型公寓，充分满足了高端客户的住宿需求、就餐需求、商务往来需求、健身需求、文娱需求、被尊重被识别的需求，获得良好的运营业绩。京闽中心酒店公寓工程简介 酒店外景图 酒店的主楼和附楼 京闽中心酒店位于厦门思明区长青路北松柏小区，是福建省规模最大且独一拥有奢华公寓的酒店。毗邻市政府，距机场公里，火车站公里。酒店楼高层，建筑外型宏伟、气派、保证系统先进。各类客房共间，备有中央空调、卫星电视、国际国内直拨、小酒吧、小冰箱、保险箱等。住房客人可免费运用室内游泳池及健身房。主要经济技术目的及配套： 客房数间开业时间年建筑形状高层，分主楼、附楼主楼梯户配