XXXX年第三季度南京市房地产市场分析报告

1、.：.；目 录 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 、网尚观念 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 南京楼市察看 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 分板块住宅市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、土地市场情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 土地市场运转特点 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 土地上市情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 土地成交情况 PAGER

2、EF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 土地流标情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 上市土地明细 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 土地成交明细 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、新建商品住宅市场情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 新建商品住宅市场运转特点 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 供应分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 销售分析 PAGEREF _Toc

3、h HYPERLINK l _Toc . 全市各板块商品住宅的供销情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 分板块商品住宅供销、成交价钱走势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、商业用房市场情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 商业用房市场运转特点 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 商业用房市场总体情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 各板块商业用房供销情况分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、

4、办公用房市场情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 办公用房市场特点 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 办公用房总体供销情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 办公用房成交价钱分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 城中板块办公用房市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 网上房地产新增公示工程 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 市场动态 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l

5、 _Toc 、别墅市场情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 别墅市场运转特点 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 别墅市场整体情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 分区域别墅供销情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 分别墅类型买卖情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 未来别墅供应 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 网上房地产新增公示工程 PAGEREF _Toc h HYPERLINK

6、l _Toc 、二手住宅市场情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 二手住宅市场运转特点 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 二手住宅成交情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 二手住宅价钱走势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 二手房市场和新房市场联动分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、综合动态 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 政策 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _

7、Toc . 网尚察看 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 城建配套 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、附录 PAGEREF _Toc h 、网尚观念. 南京楼市察看. 土地市场：开发商拿地积极性高，未来构成三个土地热点区域今年以来，全市共挂牌宗地块，面积.万m，同比分别下降.%、.%，与近五年同期供应量相比，仅高于年，整体来看，市场供应略显缺乏。受土地供应有限影响，全市土地成交宗，面积.万m，同比分别下降.%、.%，土地买卖下降明显。虽然土地供应较少，但开发企业拿地积极性较高，主要表如今：一是溢价成交地块添加。今年以来成交的住宅类

8、用地中有超越%的地块溢价成交，其中溢价率最高的到达%。二是多地块刷新区域楼面地价。中航G地块刷新燕子矶楼面价；旭辉G地块刷新南站楼面价；融侨G地块刷新上坊区域楼面价；北京北辰G刷新河西楼面价；中海G刷新南京楼面价。三是随着我市房地产市场继续向好，吸引外来房企不断进入我市，今年以来包括山东鲁能、新加坡胜科、融创、葛洲坝、旭辉、河南和昌、中税、北京北辰等。综上开发商不惜本钱拿地，将土地价钱推上历史新高，随着楼面地价不断创出新高，外来房企不断进驻，未来中小房企在南京将更难立足。今年以来土地市场充溢火药味，对于四季度来说，土地供应体量估计将会加大，而土地买卖未来也将构成三个热点区域：一是浦口片区，受江

9、北新区规划利好影响，今年以来该区域得到市场高度关注，随着交通等根底配套设备的完善，估计土地价钱将会进一步提升；二是城北滨江片区，下关滨江商务区作为鼓楼区七大重点开展板块之一，拥有最为宽广的土地空间资源，以及最为突出的产业开展和城市建立的后发优势，区域价值升值空间较大；三是城南南站片区，南京南站为政府重点打造区域，交通便利，配套齐全，随着大校机场的搬迁，未来南京南站区域潜力再提升一个档次。. 新建商品住宅市场：托市热点继续发酵，四季度市场高位收官月日下调首付比例政策出台，中央在三季度经济数据公布前再度引导预期，重启房地产投资作为经济稳定器的志愿较为明显，因此未来短期内，温暖刺激的政策方向有望延续

10、。南京目前限购取消，四季度有望遭到最新一轮的政策刺激，其次南京本身还有多方面的托市热点。一是热销惯性延续，购房者买涨不买跌，在宏观经济和政策不发生较大变化的情况下，购房积极性延续；二是江北新区利好预期继续发酵，月浦口多家纯新盘入市，“抽水机本性不改，推盘去化率普遍在成或直接日光；三是地王频出，多个区域价钱预期快速提高，购房志愿加强。整体来看，目前并没有出现市场趋冷的明显信号，四季度南京热销有望继续，销售量高位收官。在热销继续的情况下，四季度继续涨价的能够性较大。首先，涨价加推依然热销，给予企业充分的涨价理由，典型工程如河西宏图上水云锦，少量多批开盘，价钱不断走高；浦口楼盘涨价后依然日光，均刺激

11、房企上调下一批房源价钱。同时，地王效应，区域城建规划利好，也将提高价钱预期。此外，四季度城中、河西等一波高端楼盘将入市，浦口低密度楼盘增多，将在构造性要素上继续推高全市均价。在供应方面，从年中进展调研来看，下半年全市商品住宅潜在上市量为万m不含溧水高淳，其中三季度实践上市万m，因此四季度仍有接近万m的潜在上市规模。其中，浦口、江宁在一波纯新盘入市后，四季度供应潜力或不及三季度，而城南、河西、城北四季度上市量有望大幅提高。总体来看，四季度销量有望维持高位，但潜在供应规模也不容忽视，并且部分区域供需情势逆转，库存房源再度大量消化的时机较小。. 商业用房市场：库存规模维持高位，大型商铺难去化制约市场

12、修复虽然今年以来全市商业用房上市量明显缩减，同时伴随着销售继续坚持常规速度，推进滚动一年供销比继续下降至以下，短期内供求关系有所改善。但网尚研讨机构统计数据显示，截止月末，全市不含溧水高淳商业用房存量为万m，按照近一年去化约万m的速度计算，当前存量需求近.年的去清周期。从区域分布情况看，存量主要集中在江北、江宁、城中以及河西，占比分别为.%、.%、.%、.%，库存积压较多。城东、仙林两个板块存量较少，风险相对较低。从面积构造看，库存套数较多的主要为m以下的小型商铺，占比到达.%。其中，m以下占比为.%、-m面积段占比为.%。而值得关注的是，m以上的大型商铺，虽然套数占比仅有.%，但面积占比却到

13、达.%，是当前存量的主力组成部分。近年来南京去化较快的商业用房集中在中小面积段，大型商铺去化难度较大，因此商业用房市场仍有待较长修复周期。. 办公用房市场：争取大客户或成南京办公销售市场突围的有效手段今年以来，南京销售型办公市场的分化愈发明显：一类是以低总价、小户型取胜的办公产品，这类产品虽以办公报批，但走的是争取投资需求的公寓道路。从市场销量看，这类产品在南京市场占有较大份额，今年前九个月销冠楼盘中明发新城中心就是这样的典型，前九个月共销售万m，占总销售面积的%，市场接受度可见一斑。一类是真正的办公产品，即规范办公，这类产品起步面积普通大于 m，并可自在分割，以企业自用需求为住。从成交看，销

14、售前五名的工程中金融城、金奥国际中心均属这一类，从销售面积看，销售面积分别占比%和%，且多为大客户集中成交。近年来，南京第三产业占比虽然继续加强，产业根底逐渐稳定，但同时大量的产业园分流了较多的企业客户需求，办公市场整体成交量不大，商办房企也在积极需求销售型办公的突破口，从数据来看，争取大客户或是突围的有效有段。依然从销售排名前五位的这些工程看，绿地之窗、涵碧楼均是“公寓概念入市的产品，但也在积极需求大客户，集中成交景象突出，这类工程用现实证明了这一点。图- 年前三季度南京销售面积排名前五位的楼盘数据来源：网尚调研. 别墅市场：独立别墅供应短缺，未来稀缺性将更加凸显从统计数据看，自去年月起，全

15、市独立别墅供应就处于短缺形状。近个月中，有个月上市量为，另外个月上市量也均在套以内。但独立别墅的去化却是在稳定中坚持增长。去年月至今，单月销售套数坚持在套以上，顶峰月份能到达套，反映出市场对于此类享用型产品的需求较为稳健。供应短缺与需求稳健之间构成落差，使得独立别墅滚动一年供销比继续走低，今年年初时，该目的值即降至.，至月末仅有.，供不应求情势严峻。此外，从各类别墅供销套均面积的对比情况看，独立别墅的供求差别也最明显。三季度全市独立别墅上市套均面积为m，而销售套均面积却到达m，二者差距接近m，这在其他几个别墅类型中均未出现。阐明当前市场中供应的独立别墅产品在温馨度层面与需求端尚存在较大差距。再

16、次，从市场中别墅物业的潜在供应看，未来新增别墅多以大型住宅工程中的高低搭配的方式出现，叠加和联排仍是主要供应类型，独立、双拼别墅增量有限。加之政策对于别墅类用地供应依然紧缩，估计未来独立、双拼别墅稀缺性将更加凸显。. 二手住宅市场：各种利好提振自信心，四季度成交量仍维持高位月以来，一是楼市政策利好继续延续，供应端：江苏省取消商品房限价政策、南京正式取消“政策等 ；需求端：央行宣布在不实施限购措施城市对居民家庭初次购买普通住房的商业性个人房贷最低首付不低于%、江苏鼓励政府回购商品房作为保证房、南京推行共有产权房、南京公积金贷款二套房首付降至两成等；二是南京各区规划利好不断，江北新区获批、鼓楼滨江

17、商务区规划、燕子矶新城规划、大校机场地块智慧新城规划，规划的出炉或落地提振片区新房市场的同时，也直接利好了二手房市场，典型的表现如江北新区获批首月，浦口二手房买卖量顺势攀升；三是地王效应，截至月土拍，南京多幅地块刷新区域地王记录，土地价钱一路飙升提振了区域内新房定价的自信心，也推高了二手房报价。总之，多重利好叠加下，估计市场热度至少会继续一个季度，四季度买卖量依然会维持在高位，但鉴于新房市场存量依然可观，且产品不断创新，对二手房呵斥不小压力，价钱难有上扬。. 分板块住宅市场分析. 城中板块：千万级豪宅入市，挑战高端客群接受度四季度，城中多家豪宅入市，如金陵雅颂居、中航科技城和金鼎湾如院等新盘，

18、将向板块“天花板迈进，其中单价能够冲击万，总价冲击千万级。今年以来，改善客群释放力度明显加快，代表“高端、定位“豪宅的改善型物业正在迎来牛市行情，如河西仁恒江湾天成、宏图上水云锦、金隅紫金府，南京涵碧楼开盘后均获得较好的销售业绩，城中金基尚书里两次开盘均日光，可以看到地段稀缺、独具配套资源的高端楼盘遭到追捧，并且月地王效应作用下，稀缺资源或更受关注，城中多家待上市的豪宅工程迎来入市良机。但从近期营销动作，这批城中新豪宅蓄客情况或许不像宣传中的那么顺利，工程宣传早已启动，但实践推盘迟迟不见动作，估计推盘节点也在向后拖。从南京销售数据看，新政后，月以来全市总价在万以上房源成交量为套，万以上仅套，也

19、就是本轮改善需求加快释放后，全市万以上房源月均成交套，万以上套，其中三分之二的销售量是河西，仁恒江湾天成单个工程奉献了全市近半的销售，其他成万以上成交房源城中板块。而月底河西多家高端盘或将加推，或加大高端客群的竞争强度。四季度城中这部分高端楼盘，能否按照其宣传的价钱入市，将挑战高端客群接受度。. 城东板块：供需关系逆转，后续或出现量缩价增局面第三季度，城东供销总量均处于历史高位，在售楼盘价钱呈现集体上涨，四季度在中央温暖刺激不断的背景下，市场趋冷的能够性很小，改善需求支持力度或进一步提高，城东热销格局有望延续。从目前城东供销关系看，累计一年供销比自去年月份降至.以下，就没有出现高于.的月份，也

20、就是说去年四季度以来城东一直处于继续去库存阶段。截止月末，城东累计可售量为套含别墅，按照近一年的销量计算，去化周期仅.个月，与浦口、仙林成为南京目前供需关系最为紧张的区域。在库存降至底部，未来上市量将是决议销量的中心要素，四季度虽然有大发融悦、中垠紫金观纯新盘待入市，但从体量上看，新盘短期内集中供应的能够性较小，并且随着世茂君望墅全部推售终了，紫金华府大体量的小高层产品推售告一段落，后期转向洋房产品，三季度城东两大主力在售楼盘未来推盘量都将缩水，后续对板块销售量支撑力度下降。但对于即将入市的纯新盘，将迎来供需关系更为有利的时期，加之产品能级提升、更多楼盘进驻升温板块热度，后续价钱继续上行的概率

21、较大。. 河西板块：中片站稳三万阶梯，南片挑战两万八河西市场随着大市场整体的水涨船高，阅历了一季度的沉寂，二季度的发声，终于在第三季度再次冲击了南京改善楼盘的格局，即推即罄的宏图上水云锦、金隅紫京府的价钱也逐渐被市民所接受，河西中片正式步入“时代，成为可以和城中所比肩的片区。涟城随着低密度产品的陆续加推，也为中片成为南京顶级改善区域所助力，四季度随着三大改善盘的继续加推，中片所奉献的销售额将近一步扩展。放眼至河西南，正荣、五矿、升龙三足鼎立的局面随着佳兆业、招商、朗诗的入驻，区域竞争趋于白炽化，名企抱团，贴身肉搏成为行业内对河西南的普遍认知。随正荣润峯大平层产品的四季度即将加推，南片价钱标线由

22、两万五再次被拔到两万八，区域再次为本人的价值所证明。中心洲片区由于银城、保利的收盘，岛上仅剩仁恒和升龙，区域热度较往期有明显下降。除此之外，河西奥体片区的千万级豪宅仁恒江湾天成的入市，首开热销个亿，河西整体也再次验证了本人在南京改善类市场的绝对指点位置。展望四季度，朗诗定足河西南的首席作品朗诗熙华府将带来何种作品将成为区域值得关注的热点。. 城南板块：分化近一步加剧，众工程挑战区域天花板城南板块在第三季度表现较往期要抢眼许多。从区域地理位置、交通条件、配套情况、市民认可度、房地产开发情况.等五个维度他们可以近似的把城南分为卡子门、南站、小行、板桥等个片区。南站片区三季度最抢眼的莫过于南站地王不

23、断被刷新，万科G于月日创下了元/的楼面地王，仅仅天就被旭辉G以元/所突破，超越周边二手房价，“面粉再次贵过“面包，区域热度可见一斑，片区万科继九都荟、新都荟、尚都荟后斩获的G打造怎样的产品将成为业内关注的一大热点。卡子门片区目前在售工程仅保利堂悦及复地宴南都，目前毛坯均价已突破元/。区域随着红花机场搬迁，近万方的住宅用地将得以释放，更多的土地资源带来更多的区域开发，置信卡子门片区届时将迎来量价齐升的态势。小行片区随着金浦翡翠谷和中南锦苑的入市，为本来沉寂的小行片区带来一丝新的气味，自带大型商业配套的中南锦苑对外号称的单价元/将直面区域房价天花板。板桥区域随着河南开发商首进南京打造的和昌景湾的面

24、世，沉寂了许久的区域又一次进入了市民眼帘，但区域内交通、商业等硬性利好的缺失使得区域成为近年来房价涨幅最慢的区域，成为了如今主城区刚需的首选片区。. 城北板块：住宅市场刮起“改善风， 四季度多个纯新盘即将面世城北楼市近几年一向以刚需为主打产品，但受区域规划利好影响，今年这一情况正在发生改动，从产品定位，住宅价钱方面曾经逐渐有往改善和投资性需求方面开展的趋势。今年以来，城北住宅成交均价已超越元/平米，较去年同期增长%，其中滨江和迈皋桥片区的住宅成交价均在元/平米左右，而从城北目前多个在售工程来看，包括龙湖春江紫宸、世茂外滩新城、恒大翡翠华庭、星叶瑜憬湾等均为偏改善工程，而今年城北新出让多幅地块已

25、突破万元，其中滨江片区地价已突破元/平米。随着近年城北板块规划利好不断释放，进驻的名企越来越多，总体定位也越来越高，加之有多条已开通或即将开通的地铁线路，均在无形中也提升了该区域的潜在价值。因此，较多的开发商选择将产品定位由刚需逐渐往改善方向转变。今年以来政策利好不断，市场呈现快速回暖，开发企业为获得销售业绩，也积极上市，估计城北四季度将迎来新楼盘上市顶峰，包括金浦御龙湾、世茂外滩新城、龙湖春江紫宸、南京证大大拇指广场、华润幸福里、保利朗诗蔚蓝、深业滨江半岛等工程，而金浦御龙湾、南京证大大拇指广场、华润幸福里、保利朗诗蔚蓝、深业滨江半岛均为初次开盘，且大部分工程均为改善及投资型产品。可以预见四

26、季度城北将是房地产市场热点片区，量价都将能够会有进一步提升。. 仙林板块：改善气氛浓重， 四季度市场将坚持稳定三季度，仙林板块呈现出供销两旺行情，上市销售双双小幅增长，成交价钱小幅攀升，区域改善气氛浓重。详细来看，与全市整体市场走势一致，仙林板块量增价升，部分首置性楼盘价钱出现较大幅度增长，如新城香悦澜山三季度成交均价较上季度增长约元/m，金地湖城艺境、星叶枫情水岸也较上季度增长约元/m，不断以本钱优势取胜的万达茂价钱也较上季度出现约元/m的上浮，目前区域内多数在售楼盘均价已越过元/m，价钱提升明显。对于四季度的市场走势，我机构预测还将坚持稳定行情，首先，上市量方面，主力楼盘万达茂、金地湖城艺

27、境、新城香悦澜山还将继续推出新房源，新盘世茂招商语山、钟山府还将有部分房源上市，但思索到新城香悦澜山、金地湖城艺境等工程在近期推新后，房源未全部去化，上市量环比能够增长不多；销售量方面，在改善需求继续释放的基调下，价钱坚持平稳的前提下，销售量将会坚持稳定。. 江宁板块：中心区地稀住宅供应现房荒，新城承接板块供销经过多年延续开发后，江宁中心片区即东山片区、百家湖以及九龙湖片区土地已呈现日益稀缺，龙其是百家湖片区，上市量较去年同期下降%，目前仅有朗诗小巧屿在售，且该工程已接近尾声，而从年以来，该区域也仅有一幅商住类土地出让，且建筑面积也仅为.万方。而九龙湖片区目前在售新盘也仅有万科翡翠公园在售，其

28、他在售工程均为老盘，且大部分也都进入尾声，年以来也仅出让一幅住宅类用地。纵观目前两片区内现有的可开发建立的含住宅用地已非常稀缺。从其他片区来看，今年以来，滨江谷里片区上市量为江宁各片区最高，较去年同期增长.倍，而年以来，有幅商住类用地成交，其次禄口秣陵片区，上市量也较去年同期增长%，且年以来也有将近三幅住宅类用地推出，且单幅地块建筑面积均在万平米以上。综上，从近两年土地出让情况不难看出，江宁中心片区供应或将面临房荒形状，其销售受供应影响，也将相对稀少；而滨江谷里、科学园以及禄口秣陵片区开发建立将继续坚持炽热形状，且未来将担当供销主力军，承接板块商品住宅供销大任。. 江北板块：市场热度或将继续，

29、产品构造梯度晋级回想三季度江北市场，可谓是量价齐升。月初，江北新区落地，为区域市场送来一阵暖风，让本来回暖的市场再添新动力，市场热情被彻底点燃。前期库存房源得到消化，新推房源被迅速“抢购，日光盘、光阴盘、多人抢一套房等景象常现，江北板块成为全市抢手片区，认购、成交一路飘红，热销工程提价不断。同期住宅市场的炽热迅速传送到土地市场，月日土拍上，浦口三块土地齐亮相，其中，位于珠江镇片区的谢营二期地块经过轮竞拍，被三金地产以元/m的楼面地价摘得，刷新江浦地王价；而桥北G地块被大华地产以元/m的楼面价摘得，成为桥北新地王；另外，位于浦口大道的商办用地G经过轮举牌，被汇景摩柏股权以.亿元竞得，溢价率高达%

30、。在市场供销走高的同时，区域内产品构造也发生较大变化。一方面，质量房源增多，如目前在售的万科璞悦山、旭辉银城白马澜山主打花园洋房产品，在户型设计上更温馨适用，购买人群多偏向改善客户，而即将上市的通宇林景熙园、金地浅山意境等工程均打造墅类花园洋房，高端改善工程将逐渐增多；另一方面，板块内单价构造发生较大变化，随着江北新区利好的释放，区域内成交价钱顺势上移，单价元/m以下楼盘减少明显，高新区多个楼盘成交均价破万，江浦片区多数楼盘均价在元/m以上，并有部分楼盘领军第一梯队，成交均价在元/m左右。、土地市场情况. 土地市场运转特点. 土地上市节拍较慢，供应量略显缺乏今年以来，我市土地挂牌宗地块，面积.

31、万m，同比分别下降.%、.%。从近年供应面积看，是供应较少的年份，仅高于年同期，与月公布的万m商品房建立用地供应方案相比，距完成有较大差距。从季度走势来看，一、二季度供应缓慢，上半年供应量不及去年同期的一半，至三季度土地供应才有所恢复，但也低于年的季度平均供应面积。在房地产市场逐渐炽热，企业拿地积极的时期，土地供应量较少，一定程度上加剧了土地市场竞争。. 房企争相进入我市，地王频出地价飙升、房企争相进入我市，地王频出地价飙升今年以来，全市土地成交.万m，同比下降.%，成交金额为.亿元，同比增长.%。虽然土地成交量下降明显，但在地价快速上涨的作用下，成交金额逆势增长。-月全市成交平均楼面地价到达

32、元/m，较去年上涨.%。其中住宅类用地竞争猛烈，成交的宗宅地，平均溢价率到达%，共有宗地块楼面地价超越万元，并且区域位置分散，江北、燕子矶新城、江宁上坊均出现万元地，而去年万元地仅宗。据统计，年内全市共有个区域地王记录刷新，其中河西G、城北G地块先后成为南京新的地王，楼面地价超万元/m。分析缘由：我市近年房地产市场平稳有序，价钱涨幅处于全国前列，因此在楼市分化的背景下，更受开发企业看好，或集团要求在宁加大土储规模，风险偏好提高，但-月全市土地供应偏紧，竞争猛烈下地价飙升，其中年内家外来房企在宁胜利拿地。. 土地上市情况. 上市总体情况年第三季度，全市土地上市面积为.万m，同比增长.%；上市宗数

33、为宗，同比增长%。从分布区域看，各板块上市量较去年同期均有所增长，其中江宁、城南占据绝对主力，上市.万m，占比为.%，其他区域中城北、浦口也上市万m以上。表- 年第三季度土地上市情况板块上市面积上市宗数面积万m同比%宗数宗同比%城南.河西.城北.仙西./江宁.浦口.合计.资料来源：南京市国土资源局整理：网尚机构. 挂牌价钱分析年第三季度，全市土地挂牌单位地价为元/m，同比下降.%，楼面地价为元/m，同比下降.%。针对挂牌楼面地价，分板块看，除城北和江宁外，其他板块价钱均呈现下降。表- 年第三季度土地挂牌价钱板块挂牌单位地价(元/m)同比%挂牌楼面地价(元/m)同比%城南-.-.河西-.-.城北

34、.仙西/江宁.浦口-.-.合计-.-.资料来源：南京市国土资源局整理：网尚机构. 土地成交情况. 成交总体情况年第三季度，全市土地成交宗，面积为.万m，同比分别增长.%、.%。分板块看，江宁、浦口和城北成交面积较大，均在万m以上，占比为.%，除城南以外，其他板块成交面积同比均呈现上涨，其中城北同比增长.%，江宁同比增长倍。表- 年第三季度土地成交情况板块成交面积成交宗数面积万m同比%宗数宗同比%城南.-.-.河西./城北.仙西./江宁.浦口.合计.资料来源：南京市国土资源局整理：网尚机构. 成交土地价钱年第三季度，全市成交土地单位地价和楼面地价分别为元/m、元/m，同比分别上涨.%、.%。主要

35、缘由是：本期成交的住宅类用地，均溢价成交，且部分区域土地楼面价创区域新高，各区域整体价钱较高，拉高了全市均价。分板块看，各板块楼面价钱同比均有所上涨，其中城北、江宁同比涨幅较大，分别到达.%、.%。表- 年第三季度土地成交价钱板块单位地价(元/m)同比%楼面地价(元/m)同比%城南.河西/城北.仙西/江宁.浦口.合计.资料来源：南京市国土资源局整理：网尚机构. 土地流标情况年第三季度，城南宗地块流标，分别为商住和商办混合类用地流标。表- 年第三季度土地流标情况板块地块编号坐落出让面积()用途容积率挂牌价(万元)供地方式城南NO.G东至国有土地，南至新建社区集体土地，西至新建社区集体土地，北至新

36、建社区集体土地.商住混合用地.,.净地城南NO.G东至宁芜公路，南至新建社区集体土地，西至国有土地，北至新建社区集体土地、国有土地。.商办混合用地.,.净地资料来源：南京市国土资源局整理：网尚机构. 上市土地明细表- 年第三季度土地上市明细板块地块编号坐落出让面积()用途容积率挂牌价(万元)供地方式城南NO.G东至国有土地，南至新建社区集体土地，西至新建社区集体土地，北至新建社区集体土地、国有土地。.商住混合用地.,.净地城南NO.G东至宁芜公路，南至新建社区集体土地，西至国有土地，北至新建社区集体土地、国有土地。.商办混合用地.,.净地城南NO.G东至规划道路，南至宏运大道，西至明城大道，北

37、至规划道路。.二类居住用地、商住.,.净地江宁NO.G东至竹山路，南至社区南路，西至现状，北至新亭路。.二类居住用地、商住、商办.,.净地河西NO.G东至庐山路，南至江山大街，西至江东南路，北至金沙江东街。.商办混合用地.,.净地城北NO.G东至国有空地，南至玄武大道，西至国有空地，北至沪宁城际铁路。.加油加气站用地.净地城北NO.G东至中国石化集团资产运营管理等，南至太新路，西至燕园路，北至中国石化.商住混合用地.,.净地城南NO.G东至国际关系学院用地，南至省电力公司南京供电公司用地，西至近华村杨戴一组集体土.二类居住用地.,.净地仙西NO.G东至中铁三局集团，南至江苏省苏盐连锁等，西至南

38、京地铁四号线用地，北至苏宁大道。.商业用地.,.净地江宁NO.G东至规划道路，南至规划道路，西至规划道路，北至宏运大道。.二类居住用地.,.净地江宁NO.G东至规划道路，南至国道，西至淳湖北路，北至现状。.商办混合用地.,.净地江宁NO.G东至现状，南至现状，西至现状，北至天元西路。.商住混合用地、二类居住用地.,.净地江宁NO.G东至上高路，南至环镇南路，西至万安南路，北至万安西路。.二类居住用地.,.净地城南NO.G东至南京建立开展集团雨花房地产开发用地，南至秦淮新河，西至国有土地，北至秦淮新村。.二类居住用地.,.净地城北NO.G东至姜家圩，南至晏公庙东路，西至热河南路，北至住宅小区。.

39、商住混合用地.,.净地浦口NO.G东至宁合高速，南至江淼路，西至珠泉西路，北至花园东路。.住宅用地.,.净地浦口NO.G东至现状，南至民兵路，西至南浦路，北至浦洲路。.住宅用地.,.净地浦口NO.G东至规划道路，南至现状，西至宁合高速，北至总部大道。.商办混合用地.,.净地城北NO.G东至小市新村小区，南至幕府南路，西至铁古庙小区，北至规划道路。.二类居住用地、商办混合用地.,.净地河西NO.G东至乐山路，南至应天大街，西至苍山路，北至清河路。.二类居住用地.,.净地城南NO.G东至双龙大道，南至规划道路，西至站东二路，北至规划道路。.二类居住用地、基层社区中心、商住混合用地.,.净地仙西NO

40、.G东至凯旋路，南至国有空地，西至地铁二号线，北至奔马路。.商住混合用地.,.净地江宁NO.G东至三号路，南至丹霞路，西至东麒路，北至丹青路。.居住社区中心用地.,.净地江宁NO.G东至上高路，南至天赐路，西至万安北路，北至文靖北路。.二类居住用地.,.净地江宁NO.G东至国有土地，南至国有土地，西至来凤路，北至信诚大道。.旅馆用地、二类居住用地.,.净地江宁NO.G东至规划道路，南至信诚大道，西至福禄路，北至现状。.零售商业用地.,.净地江宁NO.G东至现状，南至阳光之旅小区，西至泰盈路，北至宁杭公路。.二类居住用地.,.净地江宁NO.G东至经二路，南至越秀路，西至乾清路，北至规划道路。.二

41、类居住用地、基层社区中心.,.净地江宁NO.G东至溪东路，南至永欣大道，西至湖泰路，北至金宁路。.二类居住用地、基层社区中心.,.净地河西NO.G东至宜悦街，南至江东南路，西至河西儿童医院，北至河西儿童医.医院用地.,.净地资料来源：南京市国土资源局整理：网尚机构. 土地成交明细表- 年第三季度土地成交明细供地方式均为净地板块地块编号坐落出让面积()用途容积率单位地价元/m竞得企业城北NO.G东至规划道路，南至规划道路，西至规划道路，北至太新路。.二类居住用地.南京弘阳江宁NO.G东至凤栖西路，南至现状，西至现状，北至鹏山路。.商办、商住混合用地.中粮地产城南NO.G东至规划道路，南至宏运大道

42、，西至明城大道，北至规划道路。.二类居住用地、商住混合用地.万科江宁NO.G东至竹山路，南至社区南路，西至现状，北至新亭路。.二类居住用地、商住、商办混合用地.龙湖河西NO.G东至庐山路，南至江山大街，西至江东南路，北至金沙江东街。.商办混合用地.南京金融城城北NO.G东至国有空地，南至玄武大道，西至国有空地，北至沪宁城际铁路。.加油加气站用地.中国石化城北NO.G东至中国石化集团资产运营管理，南至太新路，西至燕园路，北至中国石化.商住混合用地.中航城南NO.G东至国际关系学院用地，南至南京供电公司用地，西至近华村杨戴一组集体土地.二类居住用地.南京弘阳仙西NO.G东至中铁三局集团，南至江苏省

43、苏盐连锁等，西至南京地铁四号线用地，北至苏宁大道。.商业用地.玄武区国有资产投资管理公司江宁NO.G东至规划道路，南至规划道路，西至规划道路，北至宏运大道。.二类居住用地.南京宁博江宁NO.G东至规划道路，南至国道，西至淳湖北路，北至现状。.商办混合用地.南京万宇江宁NO.G东至现状，南至现状，西至现状，北至天元西路。.商住、二类居住用地.苏州中锐江宁NO.G东至上高路，南至环镇南路，西至万安南路，北至万安西路。.二类居住用地.无锡融侨城北NO.G东至姜家圩，南至晏公庙东路，西至热河南路，北至住宅小区。.商住混合用地.中海浦口NO.G东至宁合高速，南至江淼路，西至珠泉西路，北至花园东路。.住宅

44、用地.南京三金浦口NO.G东至现状，南至民兵路，西至南浦路，北至浦洲路。.住宅用地.大华集团浦口NO.G东至规划道路，南至现状，西至宁合高速，北至总部大道。.商办混合用地.南京汇景摩柏资料来源：南京市国土资源局整理：网尚机构、新建商品住宅市场情况. 新建商品住宅市场运转特点. 住宅上市量为同期峰值，m以下房源供应增长明显第三季度，全市商品住宅上市.万m，同、环比分别增长.%、%。从近年历史数据看，是三季度同期峰值，仅次于年四季度的上市量，上市规模非常显著。从月度数据看，随市场回暖，楼盘推盘力度逐渐加大，月、月上市量均在万m以上，其中月上市量创以来的月度新高。分板块看，江北是上市热点区域，共有个

45、楼盘上市，、月上市量均在万m以上。分析供应显著缘由：一是市场逐渐炽热，库存在二季度得到较好去化，且进入“金九银十，楼盘加快推售；二是年四季度集中出让的土地陆续面试，江宁、江北大批纯新盘推新，加大供应基数。分面积段看，随着“地块入市，三季度全市m以下小户型供应占比到达%，为近年同期最高值，较二季度提高近个百分点，这部分小户型上市量主要集中在两江板块；其他面积段中，上市绝对量均有增长，但增幅低于m以下小户型，其中m以上户型增长最快，环比增长.%，显示出改善房源供应力度也明显加强。 . 改善需求释放明显，销售量创近五年来新高第三季度，全市商品住宅销售.万m，同比、环比分别增长.%、.%。从近年销售情

46、况看，创下新高，并且较次高值年四季度增长近成，热销态势非常显著。从月度走势看，年初受春节要素影响，销售量从年四季度高位合理回调，但随着新政出台，销售量进入继续上升阶段，销量面积延续个月增长，特别是在月江北新区胜利批复以后，已延续个月月销售量突破万m，月销售量到达年以来最高，仅次于年。从销售构造看，改善需求获得政策支持后，主城江南六区销售面积同比增长近倍，占全市比重提高.个百分点。从面积段看，虽然在 “政策作用下，m以下小户型供应显著提高，但改善需求表现依然强势，其中m以下销售占比为.%，虽然较二季度提高.个百分点，但与去年同期根本持平，没有突破高点；m以上面积段占比为.%，较二季度和去年同期分

47、别提高.、.个百分点。从区域与面积段交叉分析看，江南六区大户型增长明显，其m以上户型占比接近成，较二季度提高.个百分点。从总价段看，-万和以上销售占比分别为.%、.%，较去年同期分别提高.和.个百分点。. 开发企业自信心充足，住宅价钱涨幅明显第三季度，全市商品住宅成交均价为元/m，同比增长.%，环比增长.%。分板块看，浦口增幅最为明显，同比增长.%，其次江南六区增长.%，江宁上涨.%；此外，六合下跌.%，六合市场情势依然不容乐观。从月度走势看，新政后，、月均价快速上涨，突破元/m，随后-月走势较为平稳，但月再次跳增，环比增长%，全市均价接近元/m。从个大中城市房价指数来看，月南京新建商品住宅价

48、钱同、环比指数分别为.、.，其中环比是延续个月增长，同比涨幅排名全国第五位，仅落后于北上广深。价钱上涨缘由：一是月以来热销不断，楼盘开盘去化率在、成或直接日光，给予楼盘剧烈的涨价自信心，典型工程如河西宏图上水云锦，少量多批开盘，价钱不断走高；浦口楼盘涨价后依然日光，均刺激房企上调下一批房源价钱；二是借外部利好提价，如江北国家级新区获批，近期地王效应发酵，其他规划城建利好等，在市场炽热阶段，都将支撑价钱上涨。. 供应分析. 商品住宅上市情况第三季度，全市商品住宅上市量为.万m，同比增长.%，同期，江南六区上市量为.万m，同比增长.%。从各板块看，两江供应力度加大，同比增幅均在%以上。图- 年第三

49、季度南京全市各区域商品住宅上市分布数据来源：WinSun GIS System. 商品住宅上市量走势分析第三季度，全市商品住宅上市继续高位运转，、两月上市面积均在万m以上，其中月为年内供应峰值。同期，江南八区上市量稳重趋升，其中月.万m的上市量为年内次高值。图- 年月-年月全市与江南六区商品住宅上市对比数据来源：WinSun GIS System. 江南六区商品住宅上市量对比分析第三季度，江南八区商品住宅上市量为.万m，同比增长.%。图- 、年第三季度江南六区商品住宅上市对比数据来源：WinSun GIS System. 销售分析. 商品住宅销售情况第三季度，全市商品住宅销售.万m，同比增长.

50、%。分板块来看，江北同比增长最快，到达.%，其次江南六区增幅达.%，江宁和郊县增长相对较低。图- 年第三季度南京全市各区域商品住宅销售分布数据来源：WinSun GIS System. 商品住宅销售趋势分析第三季度，全市商品住宅销售月度坚持上升趋势，月度销量已延续个月增长，其中-月销量均在万m以上。同期，江南八区销售量增长势头不及全市，但-月销量均坚持在万m以上的高位。图- 年月-年月全市与江南六区商品住宅销售对比数据来源：WinSun GIS System. 江南六区商品住宅销售量对比分析第三季度，江南八区商品住宅成交量为.万m，同比增长.%。图- 、年第三季度江南六区商品住宅销售成交量对比

51、数据来源：WinSun GIS System. 全市各板块商品住宅的供销情况. 各板块商品住宅供应、销售分析供应方面，第三季度江北占比最高为.%，其次为江南六区，占比为.%，江宁占比为.%，郊县占比最低，为.%。从江南六区内部来看，河西占比最高为.%，其次为仙林，占比为.%，城南位列第三，占比为.%。销售方面，江北占比最高为.%，其次为江南六区，占比为.%，江宁占比为.%，郊县占比最低为.%。从江南八区内部来看，河西占比最高为.%，其次为城南，占比为.%，仙林位列第三，占比为.%。图- 年第三季度各板块商品住宅供销情况数据来源：WinSun GIS System. 各板块商品住宅供销对比第三季

52、度，由于销售炽热，供需关系偏紧，全市商品住宅供销比为.。分板块来看，仅江宁和仙林供销比高于.，河西、城中供不应求态势较为突出。图- 年第三季度各板块商品住宅供销对比数据来源：WinSun GIS System. 各板块商品住宅成交价钱走势第三季度，全市商品住宅成交均价元/m，同比上涨.%；其中江南八区为元/m，同比上涨.%。分板块来看，仅六合出现下跌，城南涨幅最高，到达.%，其次浦口，为.%，河西、城中涨幅均在%以上。图- 年第三季度各板块成交价钱分析数据来源：WinSun GIS System. 分板块商品住宅供销、成交价钱走势. 城中板块：金基尚书里一枝独秀，部分滞销盘逐渐“解冻 第三季度

53、，城中板块商品住宅上市面积为.万m，环比下降.%，与二季度一样，上市工程均是金基尚书里，其在月加推套m复式房源，而前期宣传将在三季度入市的中航科技城和金陵雅颂居，均已“失约。从销售情况看，推盘即售罄的金基尚书里成交套，奉献了板块近成的销售量，推进城中销量到达.万m，是年以来的季度峰值。在剔除金基尚书里后，城中销售面积为.万m，同去年四季度销量接近，也处于近年城中较高的销售程度，市场回暖对各楼盘去化也有明显促进作用，如中城国际广场、天将孝门由于大户型高总价，前期滞销楼盘，在三季度均获得了套以上销售业绩。从成交构造看，在金基尚书里的带动下，城中主力在售产品向大面积，高总价过渡，其中m以下小户型占比

54、为%，较二季度下降个百分点，m以上面积段占比到达%，较二季度提高近个百分点；万以上总价段成交占比到达%，较二季度提高个百分点。本期城中成交均价为元/m，同比增长.%。图- 城中板块年月-年月商品住宅供销与价钱走势分析数据来源：WinSun GIS System. 城东板块供应高位运转，供应产品线较为丰富第三季度，城东板块商品住宅上市面积为.万m，同比增长.%，与二季度上市量根本相当，供应量延续两个季度处于是近年顶峰。本期城东个楼盘推新，其中五矿晏山居纯新盘入市，上市套数均在套以上，其中世纪雅苑到达套。从上市产品来看，世茂君望墅和紫金华府多面向首置首改客群，世茂君望墅推出其最后一栋房源，小高层精

55、装交付；紫金华府继续低调推售A地块小高层房源，但已接近尾声，后期将推出C地块的花园洋房。中南世纪雅苑月末推出栋房源，均为m左右刚需房源，毛坯、精装皆有；五矿晏山居首开推出顶底复式产品，面积为m、m，毛坯交付，中间精装平层领销许但未实践推出。从面积段看，供应以中小户型为主，-m、-m占比分别为%、%，m以上占比仅%。销售量接近历史峰值， 在售楼盘集体涨价第三季度，城东板块商品住宅销售面积到达.万m，同比增长.%。从年以来季度数据看，本期仅小幅低于年四季度销售量，接近历史峰值。从详细工程来看，中南世纪雅苑和紫金华府销量突出，季度销量均在套以上，世茂君望墅也到达套，五矿晏山居月末首开后，也获得了套的

56、销售成果。板块热销格局延续，从面积段来看，-m和-m面积段占比分别为%、%，m以上占比为，较二季度提高个百分点。同期，城东板块商品住宅成交均价为元/m，同比增长.%。均价较稳定，但从详细楼盘来看，城东涨价势头也较明显，其中中南世纪雅苑月新推房源，较上批次房价价钱，上涨-元/m不等，世茂君望墅最后楼栋涨价元/m入市，紫金华府目前较月推出的房源，也有-元/m的价钱上涨。图- 城东板块年月-年月商品住宅供销与价钱走势分析数据来源：WinSun GIS System. 城南板块商品住宅供应继续放量，众多新盘待入市第二季度，城南板块商品住宅供应量为.万，环比下降.%。市场热度及品牌开发商放量继续，市场热

57、度继续添加。分季度看，供应量根本持平于二季度，本季住宅上市量与去年三、四季度相比，环比上升%，市场热度突显；分月度看，月随着万科尚都荟、琥珀森林等工程的加推，单月上市量达.万，月也有.万的上市量，较往年均有大幅度提升；综上可见，下半年开发企业上市自信心较强。分析主要缘由为：一是上季度市场回暖，市场继续处于量价齐升形状，开发企业为了完成半年目的不断加推；二是大校机场正式搬迁，限高问题等得以处理，保利、复地两盘开场冲量；三是随着和昌湾景、金浦翡翠谷、中南锦苑等新盘的陆续造势，市场关注度不断提升，四季度估计将继续放量。住宅买卖上浮明显，城南东片成为城南新热点片区第三季度，城南板块商品住宅买卖领衔增长

58、。由网尚监测分析系统显示，成交面积为.万，环比上涨 %。阅历了二季度的低迷，、三悦成交量逐月大幅提升，分别为.万、.万、.万，同比上涨超%。成交量主要集中于城南南片及城南东片，其中城南南片本季度成交.万，占比约.%，供销比约.，开展趋势较为良好；城南东片成交.万，占比.%，供销比.，多为上季度库存；随着复地、保利等高认购工程的转化，城南东片将成为区域新热点，突破传统城南楼市格局。城南板桥也有.万的成交量。成交面积段趋于多样性，主力总价大幅提升第三季度，城南板块商品住宅成交均价为元/m，环比上涨%，同比涨幅约.%。究其主要缘由在于，复地、保利、万科等改善类产品的加推，带动市场整体均价。分构造来看

59、：一是从面积段看，-产品均有超千方的场竞赛，相比去年同期-产品占比达.%，今年-功能首置类产品占比仅为.%，面积段成交多样化，市场开展更安康；二是从总价段看，-万/套类产品为区域主力成交总价段，其中-万/套产品占比最高，约.%，相比去年同期-万/套主力总价段，有了极大的提升。受住宅供应构造及市场需求趋势等双重影响，板块内成交集中形状有所缓解，市场开展朝更加多样化、更加安康的方向继续开展。图- 城南板块年月-年月商品住宅供销与价钱走势分析数据来源：WinSun GIS System. 河西板块商品住宅集中供应，上市量全面提升第三季度，河西板块商品住宅供应回暖，上市面积为.万m，环比上涨.%，同比

60、下降.%，环比上升.%。分季度来看，自年一季度开场，开发企业上市自信心较足，板块内供应逐季度坚持增长，年四季度到达峰值，至年第一季度，上市量受过年影响显著减少，二、三季度受各种利好影响上升明显，分析缘由在于：一是一、二季度为主去库存形状，市场在售房源量较少，各大房企逐渐开场加推补仓影响，供应上升；二是年内房地产政策频出，市场利好众多，客户受政策刺激影响，跟风效应及羊群效应出现；三是受、月份市场强势回暖影响，开发商对市场自信心显著提升，加大推量，市场高位实现资金回填；四是受金隅紫京府、宏图上水云锦以及千万级豪宅仁恒江湾天成等名盘热销影响，近一步呵斥各家房企跟风加推。买卖量强势回弹，“金九不覆众望