2.项目提案报告

1、.新光地产工程提案报告PAGE 1：.；PAGE 8昆明思想几何战略机构项 目 提 案 报 告前言都会菁英，城市主义乐园 对一项产品的准确了解和定位，是胜利推行该产品的关键！ 思想几何对新光这个工程从了解到战略企划都是从其产品的整体特性去做深化思索和概念提升的。我们是以目的消费者的本身特点及消费理念为根底来把握整个产品的分析节点，以专业性的整合营销战略来制定操作流程的。而在对产品的详细设计问题上，那么有专业设计公司去详细执行操作。 我们清楚，再多的空洞概念，或是从他人处COPY来的秀稿这些都是不值得开展商所用的，更是不值得我们去做的。我们要做到的，就是成为开展商的品牌设计者和管理者，为甲方工程

2、提供全程的战略效力，帮开展商把握住每一个节点，弥补每一处疏漏。我们就是要从对产品的整体把握开场，先理制出筋骨，再配之以新颖的血肉，并附以全新的个性和理念，秉着完美主义的精神，将其塑呵斥为一项完美、鲜活的产物，最终胜利地将其推向市场。 我们置信，没有胜利的开场，就没有胜利的结果！SWOT分析优势：目前区域开展潜力较大本案所定户型市场需求量较高区域出行交通便利本案所处地理位置优势二环周边区域个案质量较高，配套较全时机：政府关于一环路以内只拆不建的政策全新的99+1的社区酒店式物业效力本案产品类型市场尚未饱和优势：1区域环境较差2区域内相关生活配套设备较少3高层楼特质，造价高、公摊大4接近火车站，流

3、动人口较多，存在诸多 隐患要挟：1竞争个案2部分市场份额曾经分化3性价比脱离市场4开发商本身定位失误SWOT分析综述： 我们经过对以上所列优优势、时机点及要挟点的整合与对比，可以看出，其优优势相差是很明显的！目前昆明房产市场的大环境较为乐观，不断处于稳中有升的势头。从本案优势来看，首先是就小户型而言，其市场接受程度比较高。而且其所面对的消费群体多属于年轻的独身及上班族，他们对城市化要求程度比较高，由于任务缘由，更需求在市区生活及拥有便利的交通，而本案工程处在二环路傍，且多路公交车总站就在附近，因此这正是本案所拥有的一个重要优势。另外，本案的户型较之已推出的楼盘都比较好，所推出的物管效力有更大的

4、灵敏性，使得居住质量可以高于已有社区，这也是本案一大推行优势。但本案所存在的优势也是显而易见的，本案工程虽处市区，交通便利，但由于间隔 火车站较近，周边环境比较嘈杂，大环境给人印象较差，其次还有一些相关的生活配套设备较远，如运动场所、学校、超市等等。另外，工程容积率过高，活动空间少；加上工程造价高，公摊面积大高层住宅楼本身的局限性，也是本案的主要缺陷，所以要经过个案质量的提升及更为全面的物业效力来弥补这些缺陷。在工程推行上，还有市场的要挟，就是本案所定户型目前虽属于市场真空地带，但现有个案中，小跃层为主的户型已有相当的数量，它们曾经占据了很大一部分市场份额，对日后本案的推行不能说是没有压力的。

5、但是，我们的时机点就在于，小户型市场并不饱和，而且还很有潜力。加之现已推出的工程使我们在产品推行及投放市场时有很多阅历可以自创，使我们在本身工程质量的定位和提升上可以更胜一筹。此外，如今政府关于昆明一环城路以内只拆不建的政策也是我们的最大时机点，这一政策将为我们今后楼盘的推出，屏蔽更多中心圈层的竞争。土地价值决策一、工程概略：1工程位置 本案工程地块位于南市区，火车站附近，北靠永平路，东临春城路，南接二环路，西通北京路，本案工程间隔 市中心约5公里，车行需15分钟左右。2地块情况 本案工程地块总占地总面积3359.5平方米约合5亩，整个地块呈现为一个较为整齐的正方形，地势较为平整。3周边情况简

6、述 本案地块市政道路建立较为理想，但周边两条小商品街使得环境较为混乱，不过，支撑市民出行的公交线路较多，交通非常便利。二、土地价值分析通常一块土地价值是由多种要素共同组成的，包括本身土地特征、交通情况、周边环境、配套设备、治安情况、开展趋势等等，而土地价值是这些要素综协作用的综合反映。下面我们将结合这些要素对该工程进展分类论述。1地块位置 本案工程地块位于南市区，火车站附近，北靠永平路，东临春城路，南接二环路，西通北京路。2地块特征地块较为平整，目前原有建筑尚未撤除，总用地面积为3359.5平方米。3交通情况本工程位于永平路和春城路交叉处，公交道路较多，3路、44路、47路、58路、63路、6

7、4路等起点站均在本工程地块东侧，分别通往金苑商厦、海埂基地、世博园、黄土坡、太平村、联盟路，东临春城路直通飞机场，道路四通八达，交通非常便利。4周边情况由于位于火车站附近，人流量较大，过于烦杂。另外，周边绿化率较低。5治安情况由于地处火车站附近，人员性质较为混杂，流动性较大，周围居民素质层次不一，使得本案在治安方面存在一定的平安隐患。6配套情况 还短少部分生活配套设备，如运动场所、学校、超市等等。这给区域内生活带来一定的不便。总评： 结合以上众多要素分析，本案地块的综合优势不是很高。在区域的周边情况和治安情况上存在一定缺陷，这主要是其客观要素人员复杂，流动性大呵斥的。但也要看到，工程周围也不失

8、其繁华性，也有客观优势的存在。所以，我们必需看到本案的开展潜质，只需可以把握好本案工程的前期市场定位和销售的入市时机，完全可以把本案做成一个能符合市场需求的商住楼，并极有能够成为引领一种崭新时髦消费的工程。一、开展商开发方式的建立从本案地块所处的位置与周边环境来看，适宜做中端工程。从开展商的意图来看，本案应遵照快和准的原那么。首先，入市要快，销售要快，因此工程既要保证质量，又要尽量缩短工期，以把握房地产市场的销售旺季，抢占市场先机，到达销售周期短的目的。其次，市场的定位要准，投放的时机要准，寻求最好的切入点，以有力的笼统，适当的价钱介入市场，一炮打响。小户型占大比例的阳光A版、86街U2等已全

9、部售完，而永平苑、幸福家园以大户型为主力房型，因此，目前昆明房产市场上小户型产品曾经断档，构成昆明的小户型市场真空期，这将是本案进入市场的极好时机。二、开展商开发流程 2003年08月2003年11月为方案设计时间 2003年11月12月方案扩出 2004年01月本案开场开工 2004年03月04月内部认购 2004年05月1日本案开盘，售楼处投入运用。 2004年12月建筑工期终了三、开展商开发时机工程开发时机要尽量把握好4月5月开盘的节点，同时配合5月的昆明春季房展会，利用春季房展会继续做好本案的销售内部认购，并把握好市场动机及消费者消费倾向，及时调整产品，把握先机，抢占市场。另外要把握1

10、0月份的昆明秋季房展会及销售旺季，及时推出样板房，以快和准的操作方式博得消费者的青睐。使本案坚持稳定热销的局面。四、开展商开发思绪由于本案开发量较小，在3.3万方左右，就昆明房产市场的消化量来看，工程风险是相对较小的。经过对市场的摸查了解，对于本工程建议以产品类型来间接控制开发量。本工程主要以三种户型为主，分不同时间、不同阶段，分类分批推向市场，以便灵敏地控制销售及调整产品。五、资金模拟表产 品工程综合容积率9.7 总套数约300户，总建筑面积约33000平方米均 价2904元/总 价 A型： 45 * 2900元/ =130500元 B型： 60 * 2900元/ =174000元 C型： 80 * 2900元/ =232000元财 务 分 析 土地：767元/ 建安本钱：1000元/ 配套：30元/ 绿化：5元/ 设计费：5元/ 智能化：20元/ 资金还款：80元/ 营销管理：60元/ 税收：50元/ 767+1000+30+5+5+20+80+60+50=2021元/按44%毛利：202144%+2021=2904.5元/ 住宅：27000平米 2904.5元/平