深圳市龙岗区坂田街道龙璧工业区

1、 深圳市龙岗区坂田街道龙璧工业区城市更新单元社会稳定风险评估报告一、项目概述（一）项目名称深圳市龙岗区坂田街道龙璧工业区城市更新单元社会稳定风险评估（二）评估委托方龙璧工业区管理（深圳）有限公司（三）项目实施背景龙璧工业区城市更新单元位于深圳市龙岗区坂田街道大发埔社区，东靠大发路、南邻长发路、西至中裕冠路、北近吉华路、属坂雪岗科技城西翼。坂雪岗科技城已列入深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020）、龙岗区落实东进战略打造深圳东部中心行动方案（2016-2020），在坂雪岗科技城“十三五”计划中，龙璧工业区属于“一核四翼”中“西冀”的重要组成部分，“西冀”将规划打造成新一代产城融合示范片区

2、。根据龙岗区坂雪岗科技城城市设计规划实施方案规划，未来的坂雪岗科技城将建成一座拥有国际视野、创新理想、人文情怀的“复合型科技创新城”，形成四核三轴、三带多组团的特色空间结构，并且在更宏观的层面，延伸空间架构，与周边地区共同形成龙岗西部发展核心。根据深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（20202025年），中央赋予深圳在重点领域和关键环节改革上更多自主权，支持深圳在更高起点、更高层次、更高目标上推进改革开放。率先完善各方面制度，构建高质量发展体制机制，推进治理体系和治理能力现代化，加快形成全面深化改革、全面扩大开放新格局。推动更高水平深港合作，增强在粤港澳大湾区建设中的核心引

3、擎功能，努力创建社会主义现代化强国的城市范例。而本项目现状功能及形象已不能满足龙岗区及周边发展需求，亟需通过城市更新释放城市空间，改善城市环境。经实地勘察，龙璧工业区城市更新单元范围内现状建筑物主要为工业厂房及配套宿舍，少量物业用房。项目更新单元范围98,116平方米，现状建筑面积235,041.72平方米（以最终实际测量面积为准），权属清晰建筑面积224,541.35平方米，平均容积率约2.4。厂区土地利用率低下，现有建筑物陈旧，建筑质量较差，且已有一栋厂房经鉴定为C类三级厂房,存在安全隐患。园区消防系统设备等年代较久远，已难以满足安全要求。另项目园区与吉华路、中裕冠大道存在12至16米的高

4、差，有约900米长度高落差边坡，存在地质灾害危险。临吉华路侧现建有加油站等危险设施，一旦发生地质灾害，对周边影响极大。园区空间形态落后，只能满足低端制造需要，无法满足总部经济和战略性新兴产业需求。项目所在区域已发生巨大变化，由原来的单一工业区逐渐发展成区域中心，目前厂房的建筑功能严重不符合片区城市功能要求，加快更新改造升级是园区内在发展的迫切需要。本项目通过城市更新后，未来将建成聚集医疗器械、高端体检等医疗健康产业为主的健康产业园区，打造深圳大健康产业创新发展示范区，坂雪岗科技城新的增长点。同时导入大健康产业高端资源，吸引上下游相关创新企业，打造集智慧、生态、健康为一体的国际一流大健康产业集聚

5、区。按照法定图则及政府公共设施配套要求建设后可完善片区公共配套服务设施，改善交通条件，提升本片区的城市形象，推动周边片区的开发建设。（四）项目现状更新单元范围98,116平方米，拆除用地范围98,116平方米，只涉及1位权利人。拆除用地范围共一个地块，为国有出让用地，宗地号为G03106-1，宗地面积为99,052.5平方米，用地现状性质为一类工业用地。该地块现有地上建筑物25栋，建筑物类型主要为工业厂房及配套宿舍，现状建筑面积共计235,041.72平方米，其中合法建筑面积224,541.35平方米。地上建筑物竣工时间为1994年至2009年，现主要出租给115家中小型企业生产经营，员工人数

6、约7000人。更新单元范围现有建筑物陈旧、土地利用率低下、建筑质量较差，且已有一栋厂房经鉴定为C类三级厂房,存在安全隐患。公共服务设施、市政设施及环卫设施缺乏，园区消防系统设备等年代较久远，已难以满足安全要求。另项目园区与吉华路、中裕冠大道存在12至16米的高差，有约900米长度高落差边坡，存在地质灾害危险二、风险预测、分析及防范措施（一）项目主要风险类别及分析1、项目合法性风险：该项目的实施是否与现行政策、法律、法规相抵触；是否有充分的政策、法律依据；项目的实施是否符合深圳市城市更新办法和上层次规划；是否符合市、区、街道“十三五”城市更新规划；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；决策程序

7、是否符合国家法律、法规、规章等有关规定等。 概述：（一）根据关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办201638号）规定：1、申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%。2、优化建筑物建成年限规定。旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。符合我市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求，在2007年6月30日前建成的旧工业区，经区政府组织研究论证，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地（M1）。因规划统筹和公共利益

8、需要，旧工业区、旧商业区中部分建成时间未满15年的建筑物，符合以下条件之一的，可纳入城市更新单元拆除范围进行统筹改造：（1）建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一。宗地内全部建筑物建成时间未满15年的，其占地面积为该宗地面积；宗地内部分建筑物建成时间未满15年的，按其建筑面积占宗地内总建筑面积的比例折算其占地面积。（2）城市更新单元公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%，或者该城市更新单元涉及法定规划要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及落实政府急需建设的轨道交通、次干道及以上道路、河道整治等基

9、础设施。（二）根据深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定（深规划资源规20194号）：1、拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新；根据委托方提供的资料，拆除范围内用地仅1个地块，地块面积合计98,116平方米，合法用地面积占100%，满足拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%。更新单元拆迁范围内现状总建面235,041.72平方米，

10、合法建筑面积224,541.35平方米。拆迁范围内除第25号厂房（现状测绘建筑面积13637.54，产权证建筑面积13610.34平方米，占地面积约2400平方米）外，其它建筑建成年限均已满15年。按照关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施通过比例折算，25号厂房建筑面积占总拆迁建筑面积的5.8%，折合占地面积约5692.87平方米。满足政策规定建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过更新单元拆迁范围用地面积的三分之一要求。 结合委托方提供的资料，该地块权利主体为龙璧工业区管理（深圳）有限公司，占比100%，且同意进行城市更新，符合政策要求。龙岗区城市更新

11、“十三五”规划中，“工改M0”类更新单元计划用地规模控制在160公顷以内；且深圳市其他区已有政策出台禁止“工改M0”。但根据委托方提供的资料，深圳市政府、龙岗区政府对该项目都特别重视，将给予龙璧工业区更新改造大力支持，并对龙璧工业区更新改造存在问题的明确了解决办法。在获得了深圳市政府、龙岗区政府的大力支持下，龙璧工业区管理（深圳）有限公司加强与相关管理部门沟通，进一步争取政策支持，可有效降低本项目合法性风险。风险评价：本项目合法性风险中等。2、项目合理性风险：项目的合理性主要评估拟建项目的实施是否符合科学发展观要求；是否符合经济社会发展规律；是否符合社会公共利益、人民群众的现实利益和长远利益。

12、概述：根据龙岗区城市更新“十三五”规划指出，以促进产业创新引领、引导产业平稳转型和有序升级为目标，一方面落实工业区块线要求，稳定产业空间规模，巩固先进制造业空间基础；另一方面加强更新对创新型产业空间的供给，优先推进重大产业（企业）落地，引导产业合理布局，促进产业转型升级和产城融合发展。加强控制工业区块线范围内的“工改商”和“工改居”，划入工业区块线的城市更新范围在更新改造中需符合工业区块线的管理规定。鼓励工业区开展以综合整治为主的更新，通过加建扩建、局部拆建、环境整治、管理优化等措施不断提高产业空间品质，促进传统制造业向高端制造业升级。龙璧工业区城市更新单元位于深圳市龙岗区坂田街道大发埔社区，

13、东靠大发路、南邻长发路、西至中裕冠路、北近吉华路，属坂雪岗科技城西翼。属于龙岗区重点更新片区坂雪岗科技城的重要组成部分，坂雪岗科技城位于深圳市中部综合组团，是特区一体化发展的“先行示范区”，是深圳区域创新、城市与产业“双转型”示范地区，也是引导城市空间南北纵深发展的重要节点，规划以建设国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区域产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服务，包括研发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗和居住等功能。经实地勘察，龙璧工业区城市更新单元范围内现状建筑物主要为工业厂房及配套宿舍，少量物业用房。项目更新单元

14、范围98,116平方米，现状建筑面积235,041.72平方米（以最终实际测量面积为准），权属清晰建筑面积224,541.35平方米，平均容积率约2.4。厂区现有建筑物陈旧，建筑布局零乱，建筑质量较差，且已有一栋厂房经鉴定为C类三级厂房,存在安全隐患。园区消防系统设备等年代较久远，已难以满足安全要求。另项目园区与吉华路、中裕冠大道存在12至16米的高差，有约900米长度高落差边坡，存在地质灾害危险。临吉华路侧现建有加油站等危险设施，一旦发生地质灾害，后果将非常严重。园区空间形态落后，土地利用率低下，只能满足低端制造需要，无法满足总部经济和战略性新兴产业需求。项目所在区域已发生巨大变化，由原来的

15、单一工业区逐渐发展成区域中心，目前厂房的建筑功能严重不符合片区城市功能要求。加快更新改造升级是园区内在发展的迫切需要。风险评价：综合判断本项目合理性风险很小。3、拆迁风险：本项目属于拆除重建类更新项目，将涉及到被搬迁人的切身利益，加上少数企业和群众对城市更新的政策缺乏理解，在房屋搬迁问题上往往会跟开发商站在对立面，甚至以各种形式抵制房屋搬迁，企业和群众最敏感、最担忧的问题是公平合理的补偿问题。因此，少数企业和群众可能会对项目更新实施产生强烈的排斥和抵触情绪，这种负面情绪一经积累有可能演变为激烈的抵制行动，从而影响社会稳定。概述：根据委托方提供的资料、介绍及项目实际情况，项目拆迁范围用地面积98

16、,116平方米，拆除用地范围98,116平方米，本次拆迁涉及权利人数仅1人，且同意申报更新，占权利人总数量的100%。根据委托方提供的资料表明，项目内租户数量约115户，员工约7000人，多为中小型企业。目前区域内多数企业未签订长期租赁协议，且项目实施主体会在实施拆迁工作前六个月通知项目内租户搬迁，以达到清退人员的目的，降低承租人相关利益损失。另租户签订的合同上有明确说明城市更新需要拆迁时的相关条款，条款中明确租赁期间，如因政府规划建设需要、房屋要整体改造、拆迁时，租赁合同自然终止，但需提前六个月通知。为进一步了解项目范围内外所涉及的居民、租户等对本项目实施的看法跟意见，对项目范围内外上述对象

17、进行了民意调研，本次采用抽样调查的方式，共发放问卷67份，收回问卷67份，有效调查问卷67份。据统计，97%被调查对象表示支持该项目城市更新。风险评价：综合判断该项目拆迁风险较小。4、管理风险：城市更新单元项目开发建设与一般房地产开发项目相类似，涉及到建设项目管理问题。因此，项目前期方案论证，项目实施过程中噪音问题、污染问题、建筑垃圾处理、现场安全治安、灰尘和废气等污染物控制等工作管理不到位，导致项目建设、施工可能发生引发污染事件、施工安全事故等情形，将有可能诱发社会稳定风险。同时，对于社会媒体舆论导向的引导也属于管理风险的范畴。概述：本项目园区与吉华路、中裕冠大道存在12至16米的高差，有约

18、900米长度高落差边坡。在施工过程中，如果不注意施工安全，现场管理工作不到位、非常容易发生高空坠落、坍塌与滑坡等施工事故，从而影响项目建设进程；本项目北边（即边坡处）有一处加油站，尚未纳入本次城市更新单位范围，但边坡施工如不注意防范，有可能对加油站造成影响；另项目周边有一处幼儿园，施工噪音及灰尘问题等不加以防范，也有可能引发矛盾。风险评价：管理风险中等。5、融资风险：城市更新单元项目实施需以稳定资金投入为保障，大规模的城市更新项目一次性投资大，资金的周转时间长，容易受到宏观经济形势的冲击。一旦宏观经济调整，就可能造成资金积压、土地闲置、拆迁成本增加等问题。融资风险看似经济问题，但融资风险出现，

19、往往会形成一系列的社会稳定问题。即城市更新单元项目融资风险的触发，直接影响到项目建设进度、拆迁安置费用拨付、建筑工人薪金支付，由此将给社会稳定带来较大影响。概述：本项目在整个过程中，主要的融资风险为资金的筹措和安全保障。项目位于坂雪岗科技城西翼，未来将建成聚集医疗器械、高端体检等医疗健康产业为主的健康产业园区，打造深圳大健康产业创新发展示范区，坂雪岗科技城新的增长点。同时导入大健康产业高端资源，吸引上下游相关创新企业，打造集智慧、生态、健康为一体的国际一流大健康产业集聚区，区位条件及未来规划均利于融资。同时结合政府的有效管理，将能最大限度避免项目资金链断裂、楼盘烂尾情况的发生。但由于项目城市更

20、新后涉及物业全部自持出租不出售，投资回收期较长，可能对项目前期运营有一定影响，但后期出租形成规模后，出租收益足以偿还银行贷款本金及利息。另龙璧工业区管理（深圳）有限公司母公司为中国太平保险集团，资金实力雄厚，无论是项目建设资金或是后期偿还银行贷款，其母公司中国太平保险集团拥有充裕资金进行保障。风险评价：本项目融资风险较小。6、项目可能引起的适应风险：项目更新实施时，项目范围内的租户原有的生产经营条件会受到影响，大量有收益的生产资料将会丧失，造成区域内工人短暂性失业，收入来源减少。医疗保健等福利设施及服务短期内将有可能变化。社会关系网解体，需要重新去适应新的环境，也可能引发新的不稳定因素。概述：

21、该项目更新改造后未来将建成聚集医疗器械、高端体检等医疗健康产业为主的健康产业园区，打造深圳大健康产业创新发展示范区。同时导入大健康产业高端资源，吸引上下游相关创新企业，打造集智慧、生态、健康为一体的国际一流大健康产业集聚区，符合深圳市及龙岗区经济发展趋势，项目的更新改造实施将有利于片区的经济发展、改善片区的居住环境，同时能完善片区的基础设施和公共配套设施。同时，根据民意调研的结果，99%的受访对象认为本项目实施更新有利于本地区的经济发展和环境改善， 99%的受访对象认为本项目更新能给自己的生活带来正面影响或对自己生活无影响。风险评价：综合判断项目可能引起的适应风险很小。（二）项目风险等级综合评

22、价上文已对本项目可能引发的不利于社会稳定的六大类风险可能性进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。本项目综合风险值求取见下表：项目风险综合评价表风险内容权重W风险发生的可能性风险得分无0很小0.2较小0.4中等0.6较大0.8很大1.0项目合法性风险0.150.09项目合理性风险0.20.04拆迁风险0.20.08管理风险0.100.06项目融资风险0.20.08项目可能引起的适应风险0.150.03综合风险0.38从上表可以看出，本城市更新项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.38，风险程度较小，意味着项目实施

23、过程中出现群体性事件的可能性不大，但不排除会发生个体矛盾冲突的可能。（三）防范措施及前后对比针对项目情况，在项目开展实施阶段制定详细的风险应对措施。通过风险措施后，得到项目各因素风险变化情况，详见下表：措施前后各因素风险变化对比表风险内容措施前后权重W风险发生的可能性风险得分无0很小0.2较小0.4中等0.6较大0.8很大1.0项目合法性风险措施前0.150.09措施后0.150.06项目合理性风险措施前0.20.04措施后0.20.04拆迁风险措施前0.20.08措施后0.20.04管理风险措施前0.10.06措施后0.10.04项目融资风险措施前0.20.08措施后0.20.04项目可能引

24、起的适应风险措施前0.150.03措施后0.150.03综合风险措施前0.38措施后0.25根据措施前后各因素风险变化对比表，项目实施风险措施后，项目合法性风险、拆迁风险、管理风险、融资风险发生的可能性有所降低，综合风险也有所降低，项目实施风险措施后项目风险很小。（四）突发应急预案为保证项目实施过程中的有序运行，完善对突发事故应急处理机制，提高处理各种事故时的快速反应能力，防止和杜绝衍生事故，迅速及时有序的开展事故的应急抢救工作，避免对突发事件处理的无序和慌乱，保证将事故的损失和影响降到最低限度，保障人民群众生命财产安全，维护社会稳定，促进经济社会协调健康发展，结合本项目实际情况，特制定本应急

25、预案。基层应急机构坂田街道办具体负责突发事件的预防、应急准备和先期处置工作，根据需要加强应急管理机构建设，由坂田街道办牵头成立社会稳定风险工作领导小组统一安排工作，若出现上述风险点应及时组织应急、由分管城市更新综合维稳领导担任小组组长负责统筹安排，成员单位由城市更新中心，信访及综治维稳办、司法及项目管辖工作站组成，负责具体任务执行以达平息风险点的目的，其中根据城市更新中心职能范围具体为街道城市更新的管理与服务等工作，应在出现突发事件时对该项目情况进行详尽情况说明，对该项目所遵循的城市更新政策进行解析，信访及综治维稳办职能为负责维持稳定和社会治安综合整治管理工作的，应在出现突发事件发生时，在领导

26、担任小组领导下进行必要的维稳工作，包括制止一切暴力事件，制止一切危害公众且会引发事态进一步扩大的事件，司法所职能为指导管理人民调解工作，参与调解疑难、复杂民间纠纷，应在突发事件当中对该项目的合理合法性进行说明并对意见群众进行充分沟通协助综合维稳领导小组平息所爆发的风险项。针对项目开展过程中可能存在的风险做好应急预案，主要包括突发公共事件，建立应急机制、应急处理小组依法开展事件预防和应对工作。2、申报单位应急机构申报单位（实施单位）根据公司内部机构及需要设立应急机构，各部门之间分工合作，为项目的开展提供相应的服务与保障，主要包括以下部门及其相应的职责：开发部：负责统筹、协调和推进城市更新项目进度；品牌运营：负责统筹、协调项目舆论、宣传城市更新项目；法务部：负责相关合同于法律上的有效性、合作双方的保障性和可行性；工程部：负责施工方案、施工安全措施执行情况的监督等工作；项目部：负责对施工情况进行检查等工作，及时排查安全隐患。三、评估结论及建议（一）结论本报告对龙岗区坂田街道龙璧工业区城市更新单元社会稳定风险进行了识别与评价，结论如下：该城市更新项目可能会引发6类不利于社会稳定的风险，这6类风险发生的可能性大小评价结果如下：第1类风险，项目合法性风险，该类风险发生的可能性中等；第2类风险，项目合理性风险，该类风险发生的可能性很小；第3类风险，