房地产万盛广进名都商业裙楼项目营销策划总案

1、.PAGE ：.；万盛广进名都商业裙楼工程营销谋划总案目 录第一部分：万盛区概略 页第二部分：区域市场消费调研 页第三部分：工程概略及SWOT分析 页第四部分：工程定位 页第五部分：工程规划规划及包装建议 页第六部分： 工程营销推行战略 页第七部分：工程运营建议 页第八部分：工程招商战略 页第九部分：工程操作思绪及手法 页第十部分：工程包装及推行执行 页第一部分 万盛区概略一、万盛区根本情况、地理位置：万盛区位于北纬。，东经。,南北最长.公里、东西最宽公里幅员面积.平方公里,位于重庆市东南部，是重庆市重要的能源基地和重庆市新兴旅游区,人口万人，城镇人口约万人。区人民政府驻万盛，距重庆市中心区公

2、里。区境东和北与南川市接壤、西与綦江县交界、南与贵州省桐梓县相邻,地处渝黔、渝湘要冲，是渝南、黔北地域重要的物资集散地。、交通条件：万盛交通运输非常便利，曾经进入一小时经济区，有渝黔铁路三江万盛支线、万盛南川铁路，个火车站，个二级编辑站，开通了重庆至万盛旅游专列；渝湘公路上连重庆、下接涪陵、黔江和贵州黔北地域。渝黔高速公路已建成通车，綦万高速公路全长公里，路基宽米，双向四车道，拥有大小桥梁座，互通式立交处。该公路是重庆衔接南川市、涪陵区、黔江区以及毗邻的湖南、湖北、贵州等省的重要通道。出境公路还有渝湘公路横贯全境，将国道线与国道线连为一体。向南有万盛桐梓高等级公路衔接黔北地域，使万盛这个渝南、

3、黔北地域传统的边贸重镇，具备了更为优越的经济开展条件。万盛区西有三万铁路衔接铁路干线渝黔线；东有万南铁路衔接南川市，具备与渝怀铁路相连的根底条件。、根底设备：经过几年的建立,万盛区内已构成了较为完善的供水、供电、天然气、通讯、邮政、国际互联网以及闭路电视系统。 = * GB .供电：全区有.万千瓦、.千瓦火电厂各一座,另有一座万千瓦的火电厂正在建立当中；有kv变电站座、kv变电站座、kv变电站座，kv和kv配电线路条。 = * GB .供水：区内有大小河流条，地下水有万立方米，区自来水厂供水才干立方米每日，中二级水库汤家沟水库蓄水量万立方米，银碗槽水库、毛里水库和兴建中的张三塘水库等水利设备及

4、输水渠道四通八达的。 = * GB .天然气：管道天然气工程已于年建成通气，每日最大供气才干万立方米，可向万盛城区、万盛资源型特征产业园区及万盛北部乡镇供气。 = * GB .通讯：区内曾经开通了万门程控和路远程数字微波站，实现了国际、国内直拨。挪动与全国联网，无论是在繁华的城市，还是在偏远的乡村都可以顺利的接通，在境内根本上都没有盲区，构成了现代化的通讯网络系统。互联网业务广泛开展，普及每一个乡镇，而且光纤宽带互联网也已在城区及附近乡镇开通。、旅游资源：万盛区处于四川盆地向云贵高原过渡地带，典型的喀斯特别貌、“十里不同天的高山垂直气候条件，孕育了丰富的旅游资源，其种类齐全，在重庆市独树一帜。

5、据统计，全区有山地景观、峡谷景观、石林景观、溶洞景观、森林景观、气候景观及生态农业景观等大型景区余处，各小景点数不胜数，具有“山峻、峡险、石奇、水秀、林幽、洞深等显著特征。万盛区以其秀美的山水风光，被誉为长江三峡外环旅游线上一颗“绿色明珠。拥有重庆市最大的自然生态旅游区黑山谷、“重庆十佳景区万盛石林、“渝黔第一漂铜鼓滩漂流、“天然氧吧九锅箐森林公园、“休闲圣地樱花温泉等五大景区，此外，尚有别具特征的奥陶纪地质公园原重庆浒石林正在建立当中。其中，万盛石林和黑山谷双双被评为中国旅游景区最高等级“国家AAAA级景区。、城市功能：城市环境优美，教育、文化、体育、医疗、生活效力设备齐全，自成体系。区内有

6、工商银行、农业银行、建立银行三家金融机构，并设立了外汇业务；保险机构险种齐全。近年来，随着区内有线电视工程、管道天然气工程、文化大楼、体育馆、旅游宾馆等设备的相继建成，城市综合效力功能显著加强。二、万盛区未来规划万盛区正在沿万浩大道开发新城区，新城区集住宅、行政、金融、商业、休闲为一体，以处理万盛老城区人口过于集中、片区规模小等问题，.万平方米的万盛广场曾经破土开工，将成为市民休闲的好去处,万盛区规划建立条城市道路，包括临江路、滨江路在内的交通主干道和次干道，规划建立的东环路与延伸的迎宾大道相交后和万东南路衔接，规划建立火车北站和汽车客运中心，将市区范围扩展一倍，待建的桂花公园，正在建立的万盛

7、广场将大大改善城市笼统，此外，万盛区加紧创建文明卫生城市任务，改善并优化鹏生农贸市场、红枫综合市场等市场的销售产品种类、物价、食品卫生和环境卫生，滨江路、红枫小区、东林火车站广场、万浩大道、三元桥、高速公路路口、观景湾等公路环线的交通次序和卫生情况。从规划入手，打造绿色、卫生、旅游城市,提高城市程度。从规范化管理入手，加大创建力度。规范摊点的规划和卫生管理，并把整洁、卫生、美观、礼貌等作为规范的重点。从社会参与入手，在政府投入路灯、绿化等根底设备建立的同时，经过集资、招商等方式，多渠道集合社会资金共同参与城市建立。“十一五期间，坚持以大开发促大开放，以大开放促大开展，全力打造“诚信万盛、“商机

8、万盛、“人文万盛、“法制万盛、“魅力万盛，全面实施以“旅游产业为龙头、优势工业为主体、特征农业为根底、城市建立为依托、科技创新为动力的旅游带动战略，全面建立“小而精、小而美、小而富、小而强的新万盛。三、万盛未来商业中心的构成万盛区目前的城市金融、商业、行政中心是以龙凤碑为圆心，向周围辐射，主要集中在万浩大道、节省路、万新路、滨江路之间的区域，该片区存在人口密度较大，居住环境较差、商业格局混乱、城市笼统落后、片区规划单一等优势。万盛区政府从市民实践需求、提高市民生活质量、提升城市笼统等方面出发，对万盛区做了富有前瞻性、科学性、可行性、创新性的未来开展规划，在万东北路与松林路交汇处兴建.万平方米的

9、市民广场及上万平方米的商业步行街，广场旁兴建政府大楼，把万盛主城区的东部及东南部规划为新开发区域，作为未来的居住、金融、行政、商贸、休闲、文娱中心，从整个城市范围来看，未来的城市中心是以市民广场为中心向周围辐射。四、万盛未来商业中心的打造万盛老城区的商业业态主要为中小型的百货零售及专业店，商质量量处于中低档，不能满足市民日益增长的购物需求，再加上老城区的建筑陈旧，缺乏如今都市感和时髦感。随着城市规划的执行及相关优惠政策的出台，经济嗅觉灵敏的房地产开发商和投资商纷纷看好该片区，沿万东北路及万浩大道两边的房地产开发如火如荼，万浩大道旁的巨鼎、名店城、红枫综合市场、康隆浩大都会等等楼盘相继面市，总建

10、筑面积多万平方米，商业面积万多平方米，沿万浩大道的商业门面纷纷开业，该片区的愉快商业前景不可估量。五、广进购物广场特殊地理位置引见广进购物广场位于万浩大道与松林路交汇处，临万盛市民广和万浩大道，万浩大道目前为该地域的主干道，随着片区开发的逐渐进展，该道路人流量及车流量较大，广进购物广场离商业步行街约米，与步行街仅一路之隔，以市民广场和商业步行街为推进力，可以辐射新城区及老城区。第二部分 区域市场消费调研一、社区消费中心商业研讨商业用房供需分析随着万盛区政府打造片区经济的力度加强及片区经济的蓬勃开展，万盛区房地产市场呈现出良好的开展势头，商业用房的供应需求量逐渐上升，老城区的商业格局曾经不能顺应

11、城市开展需求，随着政府的新城区规划，城市中心的逐渐转移，因此老城区商业中心商业物业价钱曾经没有上升空间，而新社区消费中心物业，由于受城市开展速度的影响，市民开场接受，其价值曾经被初步认识，所以新城区消费中心的商业用房呈现出供求两旺的局面。商业业态分析从万盛区的零售业分布来看，主要商场分布在老社区中心的万东北路及万新路，而且运营面积从几百到几千不等，正在运营的商场中，商业形状以百货及生活用品为主。、百货商场：称号运营面积立泰百货平方米万盛百货平方米劳动商场平方米新东风购物中心平方米仟赞商场平方米野太阳商场平方米昌宏商都平方米人民商场平方米、中小型生活超市：称号运营场地面积万德超市平方米盛亨超市平

12、方米朝晖超市平方米森森超市平方米新华超市平方米、电器专业店：称号运营场地面积万达电器平方米三元电器平方米万汇电器平方米商社电器平方米运营的产品主要为：家用电器、床上用品、服装、鞋帽、皮具、日用化装品、钟表、通讯产品、家具等。产品档次：以中低档为主，高档产品为辅。商业片区分布从目前万盛区的商业分布来看，还处于传统商业阶段，门面及商场主要集中在交通生活要道万东北路及万新路旁，万东北路是万盛目前车流量、人流量最大的道路，由于片区目前没有商业街及步行街，临街门面及商场依托于道路较大的人流量，万东北路主要以大中型商场、服装专卖店、通讯产品专卖店、餐饮、鞋帽专卖、超市、休闲文娱、建材、装饰资料、布艺为主，

13、万新路主要以临街门面为主， 运营以服装、餐饮、休闲文娱、劳保用品、网吧等。万东路与滨江路之间为万盛餐饮休闲文娱业最兴隆的区域，火锅店、美容美发、休闲文娱、茶道、酒吧等，区域依存该片区人口最集中的优势和临江优势，充分发扬优势，运营的如火如荼。节省路主要以事业单位、休闲文娱、服装专卖、售楼中心为主，道路人流量及车流量与万东北路相比，具有较大差距；部分处于施工阶段的万浩大道，道路两边主要为万盛近两年来新修的商品房，为了满足片区开发的需求，片区集中了大量的建材、装饰资料、灯具、布艺商家。万盛的商业从分布来看，可以以为是以滨江路、节省路、万新路围成的商业片区。商业气氛处于万东北路的几个大中型商场依托道路

14、的人流量，但是由于人流总量有限，运营情况普通，同光阴临的人数缺乏人。超市受地理位置的限制，同光阴临的人数缺乏人。服装、鞋帽专卖店同光阴临的人数缺乏人。由于万盛目前大兴土木，陆续开发推出的楼盘较多，装修房子的户主对建材、装饰资料需求较大，该行业目前呈现良好势头。商业用房价钱分析万盛区的商业从最近几年开场逐渐昌盛，商业用房的销售价钱逐渐上升，租金价钱也在逐渐攀高。在三年以前，万盛区商业用房的月租金价钱平均在-元/平方米，截止到年月，调查显示，如今租金价钱上涨到-/平方米。商业用房的销售价钱从三年前-元/平方米，上涨到如今的-元/平方米，根据目前万盛的经济情况、人口数量、新开发商业物业面积、目前的租

15、金价钱来判别，在未来年内，万盛商业物业的销售价钱会坚持在现有的价钱区间内，不会有较大幅度的上涨。二、社区消费中心开展趋势分析与预测行政区域的改动对社区构成的影响随着城市化进程的继续进展，城市扩张的速度日益加快，城市人口的不断添加，让城市行政管辖区域不断的在发生变化，原有的老的社区不断扩展与膨胀，功能日益复杂，新的社区不断添加，这将极大的改动整个城市的板块划分，而板块划分带来的经济昌盛与开展，又受政府宏观政策的引导与经济政策的倾斜，所以都市行政区划的改动将对社区的构成和开展。城市增容对社区消费中心的影响万盛经济飞跃前的社区消费中心，由于其功能主要是效力于本社区内的居民，从社区构成实际看，其产生根

16、底也是以厂矿企业为根底的，所以其规模普通皆不是很大。近几年的社区消费中心，由于不仅要效力于本区居民，同时也要效力于外来的居民，而从社区产生与构成的角度来看，他改动了第一代社区消费中心以厂矿为产生源的构成根底，构成了以功能划分为构成根底的社区，所以其规模有日益扩展的趋势。随着城市化进程的日益前进，城市人口必将越来越密集，因此社区人口也有呈现出日益增多的这样一种趋势，所以社区商业也就有日益昌盛的趋势，社区消费中心也有日益向中心商业靠拢的这样一种趋势。新商圈的开展对社区消费中心的影响随着万盛政府部门的整体规划及新片区的开发，商业中心正在向新修的市民广场接近，社区消费中心也有日益向区域中心商业靠拢的局

17、面。近年来，区域在开展本身竞争力的同时，不断引进大型商场或者百货业，而由于受就近消费的影响，商业中心的零售百货商场的生意也较乐观。这种在突破老城区才干有中型购物中心与百货商场的观念的同时，也给社区消费中心指明了一条商业开展前进的方向，即社区消费中心只需有足够的人流与足够的消费才干做支撑，社区消费中心也可以开展大型零售百货或者其他的一些都市时髦的消费形状与商业形状。三、社区消费中心的商业调研数据与分析片区商业数据分析图表阐明：社区现有的商业业态和业种显得非常分散，分布比例也很不平衡，没有突出的主力商业业态，整个社区商业呈现出典型的传统社区消费中心的特征。阐明：在如今社区消费中心里，商业铺面面积在

18、平方米是主力需求面积，其整个比例占了总共铺面比例的%左右，同时在超越平方米以上的铺面出现空缺，也与整个社区如今的商家有着非常直接的联络，如今尚没有一家品牌商家进驻，所以在商铺面积上几乎没有出现大的铺面。阐明：整个片区如今典型的商业特征就是传统社区消费中心，其运营档次低，商家品牌低，所以商业铺面的价值低，在本区域的租金主要集中在元/平方米这个区间内，他们一共占了整个商业铺面的%以上。第三部分 工程概略及SWOT分析一、根本情况本工程处于万浩大道与万东北路交汇处，工程紧靠万盛市民广场是万盛区以后的中心区域，离老城区步行约分钟时间，区位条件非常优越。、工程总用地面积平方米；占地面积：.平方米；、总建

19、筑面积：.平方米，其中住宅建筑面积.平方米，商业建筑面积.平方米负一层：.平方米，层高.米；第一层：平方米，层高.米；第二层：.平方米，层高.米；第三层：.平方米，层高.米；第四层：平方米，层高.米。、建筑密度：.；、建筑容积率：.；、绿地率：.；、停车位：地下个，地上个。、施工进度：目前曾经施工至层，方案年开工；、建筑形状：共层，塔楼住宅-层，裙楼商业-层，-层超市与停车位，第楼部分为露台约平方米；、工程临商业步行街、万盛广场、万浩大道、政府三个中心、政府大楼；、工程已于年月开盘。(以上数据来源于开发商所提供，以最后施工方案为准)二、工程SWOT分析一优势S：、地处城市中心位置，区位优势较为

20、明显。、靠万盛市民广场，人流量较大，工程的增值空间富余；、临万浩大道和红枫路，距汽车客运站较近，交通和物流都非常便利；、临商业步行街，商业前景可观；、工程体量较大、容易构成大市场；、工程临街门面相对独立且方正，业态选择面大；、独立观光电梯缓解三、四楼人流引入困难的压力；、层高.米，对商场业态选择面限制较小；、外立面设计美观，有效提升了物业档次。二优势W、片区为新开发社区，配套不完善；、万浩大道的万盛广场段，正在施工，短时间交通不通畅；、万盛广场还未开工，现场比较混乱；、片区商业气氛需求较长时间来培育；、期房工程，质量能否最终落实成为影响购买的阻力；、售楼部选址较偏，到工程现场的间隔 较远。、开

21、发商在重庆市区的知名度不高，招商缺乏品牌支撑。三时机O、万盛广场曾经开工，对于未来片区商业情况会有极大改善，并且会给房地产工程带来新的契机；、万盛广场周边同样拥有大面积商业的工程少，近一两年之内没有同类工程推出；、该片区属于新开发片区，周边类似工程较多，容易构成大片区商业气氛；四危胁T、周边新建楼盘较多，对工程的招商、销售有一定的压力。、老商业区有部分商业物业将翻新面市；、目前重庆房地产市场较不可观，容易影响客户投资自信心。二、SWOT矩阵战略配对SO战略：发扬优势，利用时机发扬地段的优势，突出工程升值空间富余；发扬行政中心、商业中心、金融中心转移到该片区的优势，突出大环境的利好和置业风险系数

22、小的优势，从而带开工程的销售；发扬交通优势，突出便利交通给人流、物流运输带来的可靠性；利用万盛广场周边竞争工程较少的时机，突出本工程在该片区的稀缺性；WT战略：弱化优势，躲避要挟转移销售中心到工程现场，利用万盛广场开工后人流大的优势，宣传工程；经过与专业代理公司和相关专业协作单位协作，以此弥补开发商开发阅历的缺乏和提高开发商的知名度；经过对工程拥有众多品牌商品的宣传吸引能够流失的客户群。第四部分 工程定位一、市场定位思索到本工程独特的地理位置、周边自然环境、片区商业环境以及其他竞争楼盘等等各个方面的要素，他们建议将本案定位为：“万盛首家多功能立体式商业城将本工程定位为万盛首家多功能立体式商业城

23、，主要是思索到目前万盛区没有一个集购物、餐饮、休闲、文娱为一体的大型综合型商业设备，超市、商场、酒楼等分散运营，间隔 较远，缺乏一个将几种业态集合起来的商业工程，让消费者在一撞楼内就可以满足购物、餐饮、休闲、文娱的多种消费和享用。而本工程的规划格局和建筑形状就恰好可以满足以上几种业态的大致要求，因此，他们经过充分调查和论证，决议把工程-层规划为超市和停车场，楼规划为品牌百货商场，楼规划为品牌餐饮、咖啡厅、健身房等业态，楼露台规划为酒吧、露天茶楼等业态。本工程多功能、立体式的市场定位，不仅可以弥补目前万盛商业缺乏中高档次商业业态的市场空缺，还可以提升工程本身的档次和质量，提升开发商的企业知名度。

24、本工程的胜利运作，将在万盛市场上构成强大的凝聚力，成为万盛区的标志性建筑，将许多零散分布在临街门面的品牌商家吸引到本工程中来，真正实现“一体化商业的规模效应。二、工程的功能定位 结合工程的实践情况，他们将本工程在购物方面的功能定位为万盛“品牌和时髦的孵化器，该功能应该在满足购物的根本功能的前提下，进一步扩展其在满足消费者在休闲、文娱等方面的需求，详细包括：、休闲、文娱示范功能休闲文娱示范和引领潮流，是广进购物广场的首要功能。、广进购物广场将导入“多功能立体式商业城的方式及运营理念，是各种商业形状提档进级的新兴方式，也是目前市民在购物消费中的一种潮流和趋势，其本身就具有时髦性，且定位的本身，又包

25、含着商品的时髦、消费的时髦、生活的时髦等，打造档次高、规模大、品牌全、商品多的时髦消费空间，所营造的是一个温馨、轻松、愉快的购物环境。、作为“时髦孵化器，广进购物广场要“孵化一种新的生活方式。深化表达广进购物广场先进理念的“时髦孵化器，应该使本工程成为目前万盛区甚至周边地域最高端的时髦消费资源，不论是在万盛本地，还是整个周边区域，可以进入广进购物广场的主力店及品牌店的商品和效力都应该最好的，使广进购物广场成为引领时髦的“旗手和引发潮流的“源头。知名商家和品牌的引进和融入，旗帜鲜明的品牌商品购物气氛、创新超前的规划设计、科学合理的功能分区、一站式的人性化购物环境、特征化商业效力及轻松、愉悦的消费

26、场所，将使得广进购物广场本身就是一个品牌和笼统的大展台，并在商业物业同质化竞争越来越猛烈的全国各地，容颜全新的休闲文娱购物的异军突起和“时髦孵化器的强势导入，将大大冲击现有的商业形状和人们因有的消费行为、消费习性，甚至影响和带动而转变其生活方式。、运营资源整合功能倾心演绎全新的购物方式，与众不同的市场新笼统，引领购物潮流，展现“休闲化、文娱化，培育好这个品牌，就是获得了最好的运营资源。同时，使得经过这个孵化器整合的运营资源都是最优质的，必将使广进购物广场在聚集更多更好的商流、人流、物流、信息流、资金流的同时，使得广进购物广场及广进企业的整体品牌有一个极好的素质根底，并最终聚集为本工程的整体品牌

27、影响力。、商业流通的扩张功能广进购物广场所搭建的这个宏大的商业平台，可以为开发商建立一个涵盖整个万盛地域的物流及品牌分散的网络，为广进企业经过品牌输出、方式复制等手段实现快速的品牌扩张，为超凡规开展打下良好的根底，构筑广进企业新的开发思绪。、地产升值功能广进购物广场的独特构造，使其拥有了比常规的零售商业和常规的零售市场都要大得多的商业物业消化才干和物业功能提升才干。因此，它所到之处，必将大大带动相应范围内地产的大幅度升值，假设广进公司在广进购物广场的开发与运营过程中，同步培育和提升本身的商业运作才干，将使广进公司建立起比如今以房地产开发行业为主体产业的盈利才干都要高得多的新型复合型运营构造，从

28、而实如今商业流通业与房地产业之间的有机结合，并经过由开发商业地产带来宏大的利润，加速实现广进公司的长久战略目的。小结结合前述功能定位的目的，他们以为“多功能立体式商业城的市场定位，不仅能与其他工程进展区割，还可以到达工程预期的经济收益目的。实现快速的资金回笼上述功能定位方案将使工程的产品质量优势非常明显，同时定位又不脱离于市场实践，可以得到各个层面客户的广泛认同，为实现快速的资金回笼打下坚实的根底。有效躲避风险由于功能定位的复合性，使工程整体运作的风险大大降低，效力的质量将树立工程独特的产品定位与笼统，在推行中也有更大的调整及控制空间，从而在购物文娱功能层面有效的躲避操作风险，构成相对的优势。

29、尽能够发掘工程的利润空间本工程的目的客户为中小投资者，这些客户都比较看重物业的档次和笼统，单价不是其思索的重点，而总价成为购置思索的绝对要素。因此在价钱抗性方面的接受才干较强，为工程的价钱操作营造出了较大的潜在上升空间。三、 工程笼统定位：本工程笼统和档次定位为：时髦的内外装饰 + 中高档次的商品和品牌 + 宽松温馨的购物环境详细的说，工程在视觉笼统上要充分表达出较纯粹的购物、文娱的笼统，以及简约明快的时代气味，包括工程的立面设计、卖场包装、销售物料制造等。在另一方面，工程的配套也要在注重休闲、文娱和购物的同时有较高的笼统规范。经过专业系统的笼统包装，一改传统商业吵杂、混乱的购物环境，塑造出本

30、工程与众不同的休闲文娱购物新笼统，倾心演绎一种全新的购物方式。四、目的客户定位本工程目的客户群的定位为分为两大类：一类是目的消费客户群体，一类是目的投资客户群体。目的消费客户群体是：万盛区中高收入阶层、时髦青年人的购物、休闲、文娱中心本工程由于本身的诸多独特性，使其面对的投资客户群体比较广，但投资动机却比较单纯。他们是一群有比较好的职业，有稳定经济收入，有时间来消费和享用生活的人。从职业上分，主要包括机关公务员、企业中高层管理人员、医生、教师、自在职业者及个体运营户从年龄上看，主要集中在青年和中年人，年龄以岁为主。从地域上看，除工程本身的住户外，主要还有周边包括万东镇等片区的消费者、投资者。五

31、、 工程运营业态定位层的百货商场的商品囊括了日常消费品和高档消费品，耐久消费品和快速消费品等，对于广进购物广场工程，他们不能将其打呵斥大型的综合的shopping mall市场，由于万盛的人口数量、消费才干、消费规模、消费档次、消费频率等都不及大城市，不能把居民所需求的各种商品都搬到商场来，都会对工程的经济效益还是品牌效应产生宏大压力，而应该按照万盛的“顺应市场、适度超前、引领时髦的原那么进展，即上文所述的功能及“晋级版定位方式。 运营方式定位：“时髦孵化器“品牌推行中心不是单纯依赖于某一大型百货商场依托某个商品大类的大集合市场，而是具有运营品牌的聚集作用，并充分运用主力店的凝聚力介入市场竞争

32、，以引领万盛市场。并在此根底上，打造“品牌运营中心，其目的是为了推进和实现广进购物广场工程产权式商铺的营销和推行。 表达出“多品牌聚集、主力店运营的孵化基地和时髦消费推行中心的强大功能和品牌效应，一举成为万盛商业旗舰。商业孵化基地品牌孵化器、财富孵化器。品牌推行中心引导消费、推进时髦。 按照“强强结合，领先万盛，幅射周围的原那么，聚集多个运营品牌、集合主力店，引领和引导市场，使本工程成为品牌聚集和推行中心。 工程功能分区：以大带小、优势整合对于本工程的功能分区，鉴于本工程的综合情况，他们以为“广进购物广场工程商业物业部分应按“购物广场和“休闲文娱广场二大部分进展划分，负一层至二层为购物区，第三

33、、四层为休闲文娱区。购物区：负一楼超市：日用消费品、餐具、快速食品、调料、配料、干货、副食、烟酒茶、饮料、营养品、保健品、中低档美容化装品、低档鞋帽、低档服装等。一楼商场：中高档护肤护发品、化装品、时髦饰品、皮具、男女中高档服装、男女鞋类、童装、金银首饰、内衣、床上用品、布艺等。二楼商场：家用电器产品、数码产品、通讯产品、钟表、音像、IT产品、文具、婴儿用品等。现根据我公司对万盛综合百货及零售行业多个商家及各业主的深化调研和多次分析，并根据有关专家的初步分析，以为购物中心在本区域构成强势笼统，对老商圈里较小规模的商家构成强大的挤压和吸引，构成归市的趋势。休闲文娱区：三楼：品牌西餐、咖啡厅、茶楼

34、、健身房四楼：休闲酒吧、露天茶楼具有休闲文娱特征的配套行业餐饮、茶吧、酒吧、水吧等，配有背景音乐，给前来休闲文娱的客户发明轻松、轻盈的环境；据对万盛相关市场的深化调研及专家分析，目前万盛相关场所要么环境吵杂，要么是传统的迪吧，大厅式消费，无法给客户提供高享用的专业场所，无法与本工程构成竞争，所以，本工程休闲文娱设备的引入，填补了万盛区的市场空白，也有力的支撑了工程的“多功能立体式的特征定位。经过战略组合的强势实施，本工程可充分运用引进新品牌和错位运营的运营战略，特别是新型商业业态的进入，将在万盛市场上及社会公众心目中引起强大的震撼力和惊动效应，市场前景相当可观，潜力极其宏大。但是，商业专家指出

35、：该区域总的运营规模不可超出建筑平方米其中包括商业部分配套设备部分面积。只需如此，才干充分利用本工程所拥有的良好区域优势和前景极大的商业契机，将本工程打呵斥为拥有鲜明的文化主题和赋予其“人性化和“人情味的轻松、愉悦的商业效力及消费场所，构成符合国际商业开展潮流的、以“休闲文娱为特征的、具有外乡特征的魅力。六、价钱定位一、价钱制定原那么、价钱的差别性原那么该原那么指物业价钱由于位置、大小、朝向、楼层与功能划分的不同，应存在一定的差别性。、价钱的阶段性原那么按照不同的销售阶段制定不同的价钱，是销售能否获得胜利的一大重要要素。开盘期给予一定的让利，促进商业气氛的快速构成，工程商业气氛提升后，适当的对

36、商业价钱提升，可以保证后期商业的胜利销售，同时可以直观的提升工程的商业价值，对于维护开发商的笼统有一定的协助 。本工程根据以上提到的几个要素，在保证工程的总利润的前提下，指定了如下定价原那么：工程单位定价原那么为：一楼价钱相对最高，二楼其次，三楼、四楼居中，负一楼最低。临路单位面积单价售价高，背路单位面积售价低；临广场单位面积售价高，背广场单位面积售价低。二、定价根据本案所销售物业，由于本身的独特性，所以有别与其他同类商业物业。这一差别特征将在本工程的价钱定位与价目表中表达出来。由于万盛区商业物业工程较多，而且有的区位、环境较本工程要好。故合理的价钱定位不仅可以加速资金的回收，同时也能有效降低

37、开发商的运营风险，根据市场调查资料，他们做出以下分析：类似商业称号运营面积平方米租金元/建筑平方米/月负一层一层二层三层四层百货商场立泰百货万盛百货劳动商场新东风购物中心野太阳商场昌宏商都人民商场中小型生活超市万德超市盛亨超市朝晖超市森森超市新华超市电器专业店万达电器三元电器万汇电器商社电器金世纪电器其他康隆浩大都会市场平均价钱.以上工程商业气氛根底较好，大部分处于老城区，商业条件较成熟，对本案来讲，具有参考价值。三、价钱初步定价由于目前工程周边的商业物业工程进度比本工程快，而且正是强势销售期，大多数工程都采取“边租边售的手法。从市场角度而言，由于销售期的不同、销售方式的不同，本工程在定价时可

38、以适当采取市场比较的方法，再结合本身情况，制定本工程的价钱。根据本公司对万盛商业物业类型、规模、价钱及品牌的深化调查研讨和咨询有关专家人士后总结，本公司建议工程价钱采取从租金到售价的定价方法，及先确定工程租金价钱，再根据一定的投资报答期，确定工程的售价。、出租均价由于工程是属于整层招商、工程的前景很大程度上依赖主力店的进入，本着从开发商及投资者的长久利益出发，确定租金低于市场平均价钱。因此他们建议工程每平方米建筑面积平均租金为：负一楼：元/ m/月 一 楼： 元/ m/月二 楼： 元/ m/月 三 楼： 元/ m/月四 楼：元/ m/月工程月租金收入为：楼层建筑面积平方米单价元/建筑平方米总收

39、益万元负一层 . 一层 . 二层. . 三层. . 四层. . 合计. =SUM(ABOVE) .年租金收入为. =.* .万元，租金可按每年的涨幅上涨。、根据他们对万盛市场的调查及咨询相关专业人士，总结以为工程的投资报答期确定在年左右较适宜此处未思索租金年上涨，那么建筑面积销售均价为：负一楼：元/m一 楼：元/m二 楼：元/m三 楼：元/m四 楼：元/m根据以上价钱可得出工程总收益为：楼层建筑面积平方米单价元/建筑平方米总收益万元负一层. 一层. 二层. 三层. 四层. 合计. 、定价阐明：从工程周边及万盛老城区的商业物业价钱情况可以看到，最具时效性的参考工程为立泰百货及康隆浩大都会的中天装

40、饰城商场，康隆盛平街层的出租均价为元/建筑平方米/月左右，思索到本工程位置优势比康隆浩大都会略微欠缺，同时结合主力商家对价钱的敏感度，故他们以为本工程的平街层元/建筑平方米/月。F为商场，受楼层抗性及运营业态影响，租金定为元/建筑平方米/月较适宜。由于-F可运营面积较小，运营业态比较单一，故在价钱制定上，-F的价钱为F的%左右，即元/建筑平方米/月。F遭到楼层抗性较大，留驻人流的时间不长，故F的出租价钱定为元/建筑平方米/月。F为露天平台，视野开阔，环境优美，适宜做休闲场所，故定为元/建筑平方米/月。、价钱浮动由于本工程商业的特殊性，思索到后期的销售，在进入强销期后，根据实践销售情况，有针对性

41、的对商业物业价钱进展适当浮动，以促进工程商业的全面销售。四、经济核算、总销售收入-FF：.万元、总销售面积-FF：.建筑平方米、建面均价： =.*/. # 元/建筑平方米、年租金收入：.万元、按照可售面积分摊租金为：/.= =/. # 元/建筑平方米/月，即每月返还的租金最低可到达元/建筑平方米/月。投资报答率=每平方米月租金租用面积/销售单价销售面积投资回收期=销售单价/每平米月租金、测算方案：设定客户投资报答率为.%，投资回收期为年，那么客户每平米租金收入为：.% =.*/. # 元/平米/个月= =.%* =.*/. # / # 元/平方米/月根据上述数据，测算出投资者和开展商双方的收益

42、如下： 客户收益：以客户购买一个平方米的铺位为例，以成年按揭方式付款，开发商承诺返还租金年，年投资报答率.，租金每年返一次：总价首付月供等额一次性返租金实践首付月租金收入月收益 =*/ .万 =./ .万元 =*/ .万 =.-.万 =* 开展商收益：根据可售楼层总建面为.平米，由此可计算出开展商的收入为：收：可实现销售收入为：.万元第一年租金收入： =.* .万元年上涨第二年租金收入： =.*. .万元第三年租金收入： =.*. .万元第四年租金收入： =.*. .万元第五年租金收入： =.*. .万元支：按元/平米/月的租金返还给客户，那么年支付租金为：个月.= =*./ .万元。估计年内

43、共支付租金差额.万。注明：由于这部分补助租金是在年内分为次付出的，每年付一次。意味着万的支出是经过年的复利运作后才到达的，而折算到当前，其实践的金额约在左右。第五部分 工程规划规划及包装建议一、工程规划规划建议、打造便利的购物通道、方便的休闲文娱交通体系，创建温馨宜人的消费环境。规划规划思索人性的需求，打造购物、休闲文娱购物通道，科学营造交通网络和室内外空间系统，构筑满足购物及休闲文娱各项需求的交通体系，由于工程面对万盛广场的-层几乎被今后的广场北楼所遮挡，影响了工程对广场人群信息的传达，因此，他们建议坚持工程超市的原先入口位置不变，原先商场主入口从面对广场处移到面对万浩大道处，其他入口位置不

44、变，有效减小了广场北楼对广场人群进入本工程的影响，在工程第一层交通死角处设置进入负一层超市和商场二层的扶梯，取消如今的商场主入口门外的绿化带，方便人流出入，商场主入口旁临万盛广场处设置为商场做促销、宣传活动的场所，创建“人气、“商气互补互动的人性化生活空间。、坚持“生态优化原那么，发明城市新空间特征遵照“生态优先原那么，经过工程内部的开敞空间及景采光面的强化处置，发明性地营造富有青春活力的城市新空间格局。二、运营规划建议“购物商场与“餐饮、休闲文娱中心从某种程度上讲有着极大的关联性，但在运营上又各有特征，因此，在楼层和规划上虽然将其分成两个部份，但绝不可完全隔离，是一个相对独立的有机一致体，其

45、相连相通的规划规划，既能为消费者提供极尽能够的方便，又能使其全方位的享有“绿色通道所带来的便利性。三、工程包装建议、加快工程进度，尽快树立楼盘整体笼统由于本工程目前施工进度到达第四层，底层商业曾经完工，外围为施工防护网，工程给市民的印象觉得较普通，随着建立施工进度的日益加快，在市民意中的印象正得到日益改善，他们建议应该加快工程进度，早日树立楼盘良好笼统。、建议施工场地进展美化处置工程施工场地条件较差，缺乏热火朝天的施工气氛，给市民的等待性不强，他们建议给施工场地进展初步包装美化，在施工阶段也能给市民留下很好的印象。、设立导示牌，对外来消费者进展引导由于本工程商业面向新老社区，而消费者对本案不太

46、熟习，影响人流的正常进入，所以建议设立导示排主要为主干道、步行街至工程处、设立临街入口，躲避广场北楼影响工程原先主入口处于面对广场位置，为了吸引广场上宏大的人气，广场北楼的建立，阻断了广场人流量进入本工程，一定会给本工程呵斥非常重要的影响，他们建议，在工程临万浩大道及松林路的十字路口处设立重要入口，可以适当躲避广场北楼给工程呵斥的负面影响。、工程外立面安装霓虹灯由于本工程建筑商业部分曾经根本完成，但商业和休闲气氛尚未构成，建议先在临万浩大道段安装霓虹彩灯以突显本工程商业特征，营造商业气氛。、楼书及招商手册建议将本工程的楼书制造生长为厘米、宽为厘米的小册子，两面都为封面，阅读可以分别从宣传册两面

47、阅读，两部分内容分别为：、广进购物广场商业部分资料以及“大型百货购物中心的详细数据，规划分布、投资前景、报答率等相关数据内容。对“多功能立体式商场进展论述与包装，以一种指点手册的方式，对当地消费者进展有目的性的引导。第六部分 工程营销推行战略一、工程命名 本工程住宅部分在推出时用“广进名都案名，给人以温馨祥和的觉得，符合住宅产品特点，但是作为商业部分的案名，有不妥之处，由于工程命名的原那么主要应该表达商业部分的商业功能、文娱休闲功能、购物功能、时髦化概念和风格，建议仔细斟酌，可以从以下方向去思索：、以入住大商家称号作为工程称号重百购物广场新世纪购物广场购物广场、以开展商的称号作为工程命名前缀广

48、进购物中心广进购物广场采用开展商称号作为工程称号的前缀，可以在推行物业的同时树立开展商的品牌笼统，整合资源优势。二、营销推行主题 “多功能立体式商业城“多功能：意味着工程可以满足消费者多种方面的需求，客户可以亲身体验。“立体式：直观的表达出工程的功能和属性，便于客户对工程的商业功能进展认知。 “商业城：显示出工程在实力、规模、特征上都与其他商场不同，更胜一筹。三、工程营销推行原那么性要点概述：以万盛房价程度约束下的本钱条件，很难在产品规划和包装推行中将某种概念真正诠释到位，因此铺天盖地的概念往往是一句空洞的宣传口号，随着买方市场的不断成熟，概念营销逐渐堕入一种气势虚高的为难局面。因此在本工程的

49、营销推行中，要注重防止营销走虚，在营销操作中应以良好的笼统展现作根底，同时对工程本身进展适度的包装渲染，用软硬结合的推行手法，有节拍的进展营销深化；一方面可以降低营销本钱的投入，另一方面也可以躲避营销风险。营销推行原那么性要点用主力店展现质量最好的营销说词是主力店展现。尤其是本工程定位于休闲文娱购物广场，其推行效果很大程度上依赖于客户在现场对工程的质量感受，详细的说，就是客户能否以为工程地段条件，软硬件配置，笼统档次能否真正满足商务需求，有较好的运用性能和租赁前景。因此建议工程在开盘前招进一家百货商场。用直观的现场感受冲击客户的心思防线，使整个工程的营销推行事半功倍。在营销中注重销售控制工程共

50、多平方米，朝向不同，楼层各异，各单位有一定的优、优势差别，假设没有合理的销售控制，难以保证良好的开盘效果或稳定的业绩继续，另一方面也能够导致潜在利润的无谓流失。所以在工程的推行中，结合对市场及工程的评价，应根据不同阶段的市场情况及客户反响谨慎选择各阶段销售单位。应有一致的营销笼统工程的标识系统、平面广告宣传、软性炒作、现场包装都应该有一致的营销笼统，这将使宣传效应实现累加。本工程定位为休闲文娱购物广场，在营销中笼统应该轻松、活泼、具有时代感，营销笼统要贯穿于VI系统设计、现场包装、广告宣传、新闻炒作等各个操作细节。详细的包装内容和设计要求将在营销执行报告中论述。应注重营销手法的系统性工程的宣传

51、应配合推行节拍张驰有度的跟进。根据工程的功能定位，工程的宣传应以平面广告的方式为主，以之充分树立工程市场笼统。同时公布各阶段销售相关信息，辅以高频次、主题明晰的软性宣传配合，多角度深层次的论述工程卖点所在。在推行中适当交叉一些推行活动，视不同阶段的详细推行目的而定。四、工程卖点提炼组合 万盛首家多功能立体式商业城万盛目前商业分散，业态单一，商业档次低，本工程处于万盛中心口岸，加之独特的定位更凸显投资的价值。挺拔俊朗、卓尔不群工程临市民广场拔地而起，挺拔俊朗、简约大气、风格现代，必将成为一道亮丽的城市风景和万盛区商圈的笼统焦点。休闲文娱与购物的有机结合工程的休闲文娱设备，给购物人群一个好去处，既

52、给工程的总体质量有所提高，也填补了万盛市场空白。五、工程营销推行目的、工程要实现良好的开盘效果及稳定的业绩继续，获得较快的资金回笼速度。、工程前期营期绩效在很大程度上依赖于投资户，因此在本推行中应该注重对投资户的吸引。、工程的各个营销阶段要有合理机动的销售控制战略及与之匹配的营销手法，使工程推行具备合理的节拍，实现整体销售的胜利。六、工程总体营销战略纲要价钱战略随着销售的进展，价钱战略采用“平开高走。在开盘阶段推出的负一、三、四楼部分单位，用较高的性价比冲击市场成就工程开盘的热销，有较大的胜利把握。随着商家的不断入驻、质量的逐渐凸现、笼统的逐渐树立，以及市场房价程度的逐渐上浮，再推出一楼及二楼

53、，最终实现整体销售；辅助促销战略开发商承诺一次性返还租金数年在本来较低单价的根底上，开发商再承诺一次性返还数年租金，总共返还三年，既能给投资者以更低总价的觉得，又能表现出开发商对工程得自信心，也给投资者吃一颗工程大好“钱景的定心丸。包装战略对于本工程来说，应注重从细节去表达差别化。销售资料楼书：主要为笼统图片及文案，论述工程开发理念及对投资者的了解和尊重，有较强的感性颜色，可以一定程度上提升工程的笼统档次。单页：主要直观罗列论述工程卖点。质量引荐书：休闲文娱设备，购物商场，给予客户准确的物业质量信息。效力手册：效力内容细那么及取费规范。品牌培育战略房地产企业的品牌培育是一个相当长的过程，依赖于

54、企业知名度、业绩、口碑等多个元素的共同作用。对于贵司那么言，本工程运作的品牌培育目的有三个层面：一是用良好的销售业绩树立市场笼统；二是用高质量的产品培育企业信誉笼统；三是争取博得良好的社会口碑、稳定企业笼统。针对以上几个层面目的，在工程营销中主要有几个要点：一是在推行中做好销售控制，并加强与新闻单位的协作，一方面工程在市场上每推出即售完，市场笼统好；二是各个阶段都有新闻点，工程及企业的见报率都极高，由此获得良好的入市笼统。二是工程的施工进度要快，工地笼统要好，示范单位的装饰要在风格和细节上下工夫，在期房阶段经过包装展现产品质量。三是在销售中有一致整洁的人员笼统和良好的效力态度，在工程入住前使客

55、户从另一个层面感受企业的效力素养。第七部分 工程运营建议为了使广进企业在开发广进购物广场工程过程中，将房地产开发的三大价值“地产价值、商品价值和品牌价值方面获得利益最大化，本案建议广进企业应特别组建旗下的运营管理暂称为“广进运营管理公司。这个运营管理公司拥有“广进购物广场工程一段时间内的全方位管理权限，包括其运营、租赁、指点等，其职责在于有效地保证“广进购物广场工程商业物业的正常运作、继续运营和与商家的后期沟通交融等，其目的在于为实现广进企业战略部署及“广进品牌战略扩张搭建一个良好的商业平台。但是，假设仅成立一个运营管理公司，就将“广进购物广场不经任何包装、不经过任何战略整合，而推向市场和面对

56、宽广的投资者及运营商家，那么势必酿下恶果： 无法在竞争猛烈的市场上构成热点和实现销售高潮，资金的快速回笼也得不到保证，广进企业开发房地产工程的“三个利益也无法最大化，最为关键和最直接的表如今于本工程的销售单价不能够超越万盛区的商业物业的平均价钱。 正是由于没有一致运营权，而由多业主自营或转租运营，其后果在市场上无法构成中心竞争力，而逐渐走向市场同质化竞争的恶性循环。 次序混乱、运营同质化，致使前进的道路越走越窄，而逐渐走向萎缩。 商业物业的平淡登场和惨淡闭幕，其负面效应将直接影响“广进品牌的推行。 所以，为了将“广进购物广场打呵斥集购物与休闲文娱为一体的休闲文娱式购物中心，他们为本工程“量身定

57、做了较为成熟的方案纲要，现概括如下：一“一致运营方式：本处所指的“一致运营，是特指入驻的商家在其所租用本工程商业物业范围内的“一致运营，而不是广进企业本人参与的“一致运营。按照休闲文娱式购物方式的格局，以及其功能分区，按照“以大带小的原那么，对“广进购物广场工程以“大商家重庆外乡知名百货商家为主展开招商任务，特别需求指出的是，“运营权的一致，不论是对于“广进购物广场的运作，还是“广进品牌的规模扩张，以及广进企业的长久继续开展，都有着至关重要的决议作用，也是广进企业开发本工程的成败及利益最大化的强力保证。按照上文所述的功能分区，他们将本工程划分为“商场区、“超市区和“休闲文娱区二大板块，并根据其

58、功能定位进展定向招商。、功能区的定向招商建议商场称号规模主要运营类别重庆百货工程-层百货新世纪百货、超市工程-层永辉商场工程-层重客隆工程-层超市称号规模主要运营类别山城超市负层超市新世纪超市负层餐饮、茶吧、水吧、咖啡座称号规模主要运营类别*音乐茶座-层茶水、点心、棋牌室、咖啡、酒水、KTV*咖啡厅-层、运营管理方式 基点一：运营管理公司广进企业组建“运营管理公司的目的，首先是完善和构成“时髦孵化器，其次就是实现本工程商业物业的快速销售和利润最大化，并完成“广进品牌扩张的义务。广进企业新组建的“广进购物广场运营管理公司，将拥有“广进购物广场最大的、最集中的、最具权威性的“商业物业运营管理权和“

59、商业物业租赁权，一切经过招商或自动联络入驻本工程的各商家，都将与广进公司签署，各商家在其租用的商业物业范围内拥有一致运营权。由此，广进运营管理公司承当了广进企业对“广进购物广场的一切运营管理权益，那么就必需确保租金收益的稳定、市场的正常运转、商家的诚信运营及本工程“孵化器作用的逐渐展开。同时，也必需较好的协调一切入驻的商家关系，以及担任租金的收取及广告、宣传及管理费用的安排等，在丰满和完善本身建立的同时，整合并汲取各商家“品牌战略的优势，构成一套成熟的、行之有效的品牌聚集及分散机制，逐渐完成“品牌推行中心的建立。如此，经过“广进运营管理公司的强力运作和战略整合，对于“广进购物广场工程商业物业的

60、胜利租赁，有着极大的保证作用和意义。同时，也能确保“广进购物广场分零销售义务的达成。运营管理公司的另一大义务，即：担任制定“广进购物广场工程商业物业租金规范的制定公司提出建议，以及经过此规范核算出投资业主的报答率目前，带租约产权式商铺的年均投资报答率大多在%之间，投资回收期最短在年左右，最长在年以内，而产权式商铺投资报答比率的大小，将直接影响本工程的销售价钱。 基点二：带租约的产权式商铺产权式商铺的操盘概要：将本工程的一切权、物业管理权和运营运用权“三权进展有效分别，把开发商、投资业主与运营商家的利益高效而有机地结合在一同，各取其需，各得其所。广进企业作为本工程的开发商，除了追求房地产开发的利