XXXX0419西河镇项目论证

1、.：.； PAGE 2西河镇工程市场情况中铁瑞城置业营销管理部二一年四月十八日目次TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc11943 总结 PAGEREF _Toc11943 3 HYPERLINK l _Toc28582 一、 地块区位 PAGEREF _Toc28582 6 HYPERLINK l _Toc19011 二、 地块片区情况引见 PAGEREF _Toc19011 6 HYPERLINK l _Toc6099 三、 研讨片区界定 PAGEREF _Toc6099 7 HYPERLINK l _Toc13402 四、 片区市场研讨 PAGEREF _Toc13

2、402 9PAGE PAGE 27 PAGE 27总结注：本研讨未思索国地置业4000亩盘的数据，由于该盘自07年拿地以来就没有启动过。区位九峰汽配城龙锦湾东方美宸龙博御景规划中地铁4号线明蜀新村绕城高速三环二环一环华润二十四城沙河堡火车站明蜀王陵博物馆规划中十里水乡地块滨河绿洲灵龙路和成洛大道之间的地块实践上就是十陵镇，宣传资料上的区位标注有误，据多方考证，实践上该地块位于“西河镇，西河镇政府以东约1公里。该区域呈“梯形南边东西走向长约1.3km，南北走向“高约0.9km，北边东西走向约1km,面积约1km2。该区域位于成洛大道以北，地铁4号线终点“西河镇以东约1公里。以西300米为西江河，

3、距三环路约8.5km，距绕城高速约3.6km；以南为成洛大道，街斜面为九峰汽配城；北距城南高速约3km，东距洛带古镇约8km。 交通情况：219路公交。周边情况地块位置目前聚居区从上图可以看出，地块间隔 西河镇约1km，地块以西为目前已有的聚居区“天平村，主要有报废机动车专营公司，汽车镀膜厂，各种小配件厂，大运汽车集团，川德交通机械厂。其他地块均为村民聚居地，配套相对匮乏且落后。交通情况：紧邻成都地铁4号线终点站约1km，成洛大道。总的说来，目前配套情况和区域成熟情况远远不及十陵镇龙锦湾所在地，间隔 东方美宸和龙博御景也有一定的差距。研讨范围界定：在研讨的过程中，笔者发如今西河镇周围约30Km

4、2的范围内只需3个小开发楼盘“龙锦湾，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万；“东方美宸盘占地仅52亩，总建面10.97万；“龙博御景盘占地仅48.84亩，总建面13.66万。为此不得不扩展研讨范围到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见以下图：研讨区域区域三区域二区域一龙博御景东方美宸总结注：本研讨未思索国地置业4000亩盘的数据，由于该盘自07年拿地以来就没有启动过。区位灵龙路和成洛大道之间的地块实践上就是“十陵镇，该区域东西走向长约1.6km，南北走向宽约0.6km，面积约1km2。该区域位于成龙大道以北，紧邻地铁4号线详见注释。以西紧邻东风渠，距二环路约

5、6km，距沙河堡火车站4.5km，距三环路约1.5km；以南为成洛大道，街对面为“明蜀王陵博物馆；以东距绕城高速约2.5km，距规划中十里水乡约3km，距九峰国际汽车博览新城详见注释约5km，距洛带古镇约15km；北距城南高速约2km。 交通情况：80路公交、97路公交、219路公交。周边配套从上图可以看出，十陵镇是一个成熟小镇。有相对完善的交通路网，密密麻麻的建筑。配套相对完善：有十陵中学，天兴中小学，有成都大学、长江医院和十陵大酒店。自然文化资源：东风渠从区域内部穿过，以南与明蜀王陵博物馆遥街相望，东南部紧邻成都大学，西南街对面为成都大学新校区。交通情况：紧邻成都地铁4号线。研讨范围界定：

6、在研讨的过程中，笔者发如今十陵镇周围约30Km2的范围内只需一个很小的开发楼盘“龙锦湾，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万。为此不得不扩展研讨范围到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见以下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和一些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘主要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地域又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上的大盘，4个300亩以上大盘，区域三只需小盘。该片区占地规模大于300亩的楼盘，为片区开发

7、楼盘总占地规模的60%以上。区域一和区域二的楼盘开发体量根本上都在40万平米以上，大于25万方的大盘占片区总开发规模的90%左右，阐明该片区大盘较集中；区域一的容积率坚持在4以上，区域二的容积率除龙城一号坚持在2-4之间，区域三的容积率坚持在3-4.5之间，根据“龙锦湾预判十陵镇地块的容积率应该在4左右；绿化率根据本身的情况不同，在20%-60%之间，主要集中在30%-40%；建筑形状：除龙城一号、万科魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，剩余楼盘均为高层。产品面积段：根据不同的楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250的一切面积段

8、。大盘往往由于产品形状丰富，其涵盖的面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；部分低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高端产品形状相对一致，产品面积段相对集中于较大的区间；四海逸家主要定位于高端客户，因此面积段很大，报建面积85-125，实践为200-250；锦江城市花园和鑫苑名家主要定位于首置客户，因此面积段集中偏小。客户情况：由于楼盘本身的定位不一样，客户群因此不一样。区域一聚集着首置客户到投资客等不同定位的客户群，区域二除合能四季映像以外，以改善型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，主要吸引首置客户；成交价钱走势：该片区价钱整体走势除少数楼盘的特殊缘由偏离较大，其他均与

9、成都市的走势根本一致，较一年以前约涨30%。目前，除万科魅力之城和四海逸家以外，区域一的均价为5200-6200；除合能四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三的均价为3200-3400；09年4月以来的成交和目前的存量情况区域消化量存量区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561合计1335706.89297477综上所诉，区域一已成为比较成熟的二级市场开发区域，区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产曾经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业还有一块4000亩的大盘会逐渐入市，所以，区域二在两年内也会成为比较成熟的二级开发区域，区域

10、三目前仅有三个小盘“龙锦湾、“龙博御景、“东方美宸，均为不知名开发商的产品，且开发规模小，质量感不强，所以总的说来，区域三包括“十陵镇仅处于二级开发的启动阶段，没有本质性的竞争楼盘。但是区域三内聚集着成都大学、明蜀王陵博物馆和东风渠等文化和自然资源，地铁四号线也将于2021年建成，会于“十陵镇设站点，长久来看有一定开发时机，但详细论证需在后期根据需求开展。东方美宸总结注：本研讨未思索国地置业4000亩盘的数据，由于该盘自07年拿地以来就没有启动过。区位灵龙路和成洛大道之间的地块实践上就是“十陵镇，该区域东西走向长约1.6km，南北走向宽约0.6km，面积约1km2。该区域位于成龙大道以北，紧邻

11、地铁4号线详见注释。以西紧邻东风渠，距二环路约6km，距沙河堡火车站4.5km，距三环路约1.5km；以南为成洛大道，街对面为“明蜀王陵博物馆；以东距绕城高速约2.5km，距规划中十里水乡约3km，距九峰国际汽车博览新城详见注释约5km，距洛带古镇约15km；北距城南高速约2km。 交通情况：80路公交、97路公交、219路公交。周边配套从上图可以看出，十陵镇是一个成熟小镇。有相对完善的交通路网，密密麻麻的建筑。配套相对完善：有十陵中学，天兴中小学，有成都大学、长江医院和十陵大酒店。自然文化资源：东风渠从区域内部穿过，以南与明蜀王陵博物馆遥街相望，东南部紧邻成都大学，西南街对面为成都大学新校区

12、。交通情况：紧邻成都地铁4号线。研讨范围界定：在研讨的过程中，笔者发如今十陵镇周围约30Km2的范围内只需一个很小的开发楼盘“龙锦湾，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万。为此不得不扩展研讨范围到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见以下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和一些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘主要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地域又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上的大盘，4个300亩以上大盘，区域三只需小盘

13、。该片区占地规模大于300亩的楼盘，为片区开发楼盘总占地规模的60%以上。区域一和区域二的楼盘开发体量根本上都在40万平米以上，大于25万方的大盘占片区总开发规模的90%左右，阐明该片区大盘较集中；区域一的容积率坚持在4以上，区域二的容积率除龙城一号坚持在2-4之间，区域三的容积率坚持在3-4.5之间，根据“龙锦湾预判十陵镇地块的容积率应该在4左右；绿化率根据本身的情况不同，在20%-60%之间，主要集中在30%-40%；建筑形状：除龙城一号、万科魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，剩余楼盘均为高层。产品面积段：根据不同的楼盘和产品

14、定位，该区域几乎涵盖了33-250的一切面积段。大盘往往由于产品形状丰富，其涵盖的面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；部分低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高端产品形状相对一致，产品面积段相对集中于较大的区间；四海逸家主要定位于高端客户，因此面积段很大，报建面积85-125，实践为200-250；锦江城市花园和鑫苑名家主要定位于首置客户，因此面积段集中偏小。客户情况：由于楼盘本身的定位不一样，客户群因此不一样。区域一聚集着首置客户到投资客等不同定位的客户群，区域二除合能四季映像以外，以改善型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，主要吸引首置客户；成交价钱走势：该片区价钱

15、整体走势除少数楼盘的特殊缘由偏离较大，其他均与成都市的走势根本一致，较一年以前约涨30%。目前，除万科魅力之城和四海逸家以外，区域一的均价为5200-6200；除合能四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三的均价为3200-3400；09年4月以来的成交和目前的存量情况区域消化量存量区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561合计1335706.89297477综上所诉，区域一已成为比较成熟的二级市场开发区域，区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产曾经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业还有一块4000亩的大盘会逐渐入市，所以，区域

16、二在两年内也会成为比较成熟的二级开发区域，区域三目前仅有三个小盘“龙锦湾、“龙博御景、“东方美宸，均为不知名开发商的产品，且开发规模小，质量感不强，所以总的说来，区域三包括“十陵镇仅处于二级开发的启动阶段，没有本质性的竞争楼盘。但是区域三内聚集着成都大学、明蜀王陵博物馆和东风渠等文化和自然资源，地铁四号线也将于2021年建成，会于“十陵镇设站点，长久来看有一定开发时机，但详细论证需在后期根据需求开展。东方美宸总结注：本研讨未思索国地置业4000亩盘的数据，由于该盘自07年拿地以来就没有启动过。区位灵龙路和成洛大道之间的地块实践上就是“十陵镇，该区域东西走向长约1.6km，南北走向宽约0.6km

17、，面积约1km2。该区域位于成龙大道以北，紧邻地铁4号线详见注释。以西紧邻东风渠，距二环路约6km，距沙河堡火车站4.5km，距三环路约1.5km；以南为成洛大道，街对面为“明蜀王陵博物馆；以东距绕城高速约2.5km，距规划中十里水乡约3km，距九峰国际汽车博览新城详见注释约5km，距洛带古镇约15km；北距城南高速约2km。 交通情况：80路公交、97路公交、219路公交。周边配套从上图可以看出，十陵镇是一个成熟小镇。有相对完善的交通路网，密密麻麻的建筑。配套相对完善：有十陵中学，天兴中小学，有成都大学、长江医院和十陵大酒店。自然文化资源：东风渠从区域内部穿过，以南与明蜀王陵博物馆遥街相望，

18、东南部紧邻成都大学，西南街对面为成都大学新校区。交通情况：紧邻成都地铁4号线。研讨范围界定：在研讨的过程中，笔者发如今十陵镇周围约30Km2的范围内只需一个很小的开发楼盘“龙锦湾，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万。为此不得不扩展研讨范围到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见以下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和一些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘主要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地域又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。区域一和区域二共有6个占地规模200亩以

19、上的大盘，4个300亩以上大盘，区域三只需小盘。该片区占地规模大于300亩的楼盘，为片区开发楼盘总占地规模的60%以上。区域一和区域二的楼盘开发体量根本上都在40万平米以上，大于25万方的大盘占片区总开发规模的90%左右，阐明该片区大盘较集中；区域一的容积率坚持在4以上，区域二的容积率除龙城一号坚持在2-4之间，区域三的容积率坚持在3-4.5之间，根据“龙锦湾预判十陵镇地块的容积率应该在4左右；绿化率根据本身的情况不同，在20%-60%之间，主要集中在30%-40%；建筑形状：除龙城一号、万科魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，剩余

20、楼盘均为高层。产品面积段：根据不同的楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250的一切面积段。大盘往往由于产品形状丰富，其涵盖的面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；部分低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高端产品形状相对一致，产品面积段相对集中于较大的区间；四海逸家主要定位于高端客户，因此面积段很大，报建面积85-125，实践为200-250；锦江城市花园和鑫苑名家主要定位于首置客户，因此面积段集中偏小。客户情况：由于楼盘本身的定位不一样，客户群因此不一样。区域一聚集着首置客户到投资客等不同定位的客户群，区域二除合能四季映像以外，以改善型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为

21、主，主要吸引首置客户；成交价钱走势：该片区价钱整体走势除少数楼盘的特殊缘由偏离较大，其他均与成都市的走势根本一致，较一年以前约涨30%。目前，除万科魅力之城和四海逸家以外，区域一的均价为5200-6200；除合能四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三的均价为3200-3400；09年4月以来的成交和目前的存量情况区域消化量存量区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561合计1335706.89297477综上所诉，区域一已成为比较成熟的二级市场开发区域，区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产曾经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业

22、还有一块4000亩的大盘会逐渐入市，所以，区域二在两年内也会成为比较成熟的二级开发区域，区域三目前仅有三个小盘“龙锦湾、“龙博御景、“东方美宸，均为不知名开发商的产品，且开发规模小，质量感不强，所以总的说来，区域三包括“十陵镇仅处于二级开发的启动阶段，没有本质性的竞争楼盘。但是区域三内聚集着成都大学、明蜀王陵博物馆和东风渠等文化和自然资源，地铁四号线也将于2021年建成，会于“十陵镇设站点，长久来看有一定开发时机，但详细论证需在后期根据需求开展。合能四季映像蓝谷地恒禾皇冠国际社区龙锦湾尚东美林龙城一号恒大绿洲华都美林湾万科魅力之城炬星柠檬城鑫苑名家锦江城市花园四海逸家卓锦城在整个区域内，分布着

23、16个在售楼盘，和一些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘主要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地域又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。在此特别之处，对本地块影响最大的区域是“区域三，其他区域的价钱进作为参考区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上的大盘，4个300亩以上大盘，区域三只需小盘。三个区域占地规模大于300亩的楼盘，为片区开发楼盘总占地规模的60%以上。区域一和区域二的楼盘开发体量根本上都在40万平米以上，大于25万方的大盘占片区总开发规模的90%左右，阐明研讨大范围片区开发强度主要集中于大盘，但是

24、区域三的开发尚处于非品牌开发商的小盘阶段，为非主流开发区域；容积率：区域一的容积率坚持在4以上，区域二的容积率除龙城一号坚持在2-4之间，区域三的容积率坚持在3-4.5之间，从规划部门了解到本地块的控制性详细规划尚未出炉，不过按照相关资料相关资料确定该地块的容积率为3.5；绿化率根据本身的情况不同，在20%-60%之间，主要集中在30%-40%；建筑形状：除龙城一号、万科魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，其他楼盘均为高层，所以该片区楼盘以高层为主；产品面积段：根据不同的楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250的一切面积段，主要

25、是根据本身的产品定位有所不同。区域三的产品面积主要集中在67-131。大盘往往由于产品形状丰富，其涵盖的面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；部分低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高端，产品形状相对一致，产品面积段相对集中于较大的区间；四海逸家主要定位于高端客户，因此面积段很大，报建面积85-125，实践为200-250；锦江城市花园和鑫苑名家主要定位于首置客户，因此面积段集中偏小。客户情况：由于楼盘本身的定位不一样，客户群因此不同。区域一聚集着首置客户到投资客等不同定位的客户群，区域二除合能四季映像以外，以改善型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，主要吸引首置客户，且

26、客户主要来源于城东和镇上居民；成交价钱走势：该片区价钱整体走势除少数楼盘的特殊缘由偏离较大，其他均与成都市的走势根本一致，较12个月以前大约上涨30%左右。目前，除万科魅力之城和四海逸家以外，区域一的均价为5200-6200；除合能四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三的均价为3700-3900暂不思索龙锦湾，由于体量较小，备案价钱滞后等要素致使该区域价钱的平均年度环比涨幅在10%以内；09年3月以来的成交和目前的存量情况拿预售证的存量区域消化量存量区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561合计1335706.89297477价钱情况

27、：楼盘价钱龙锦湾4750-5087-5365东方美宸3630-3760-3830上一批次价钱，目前已售罄正在排号的均价约4100龙博御景下一批次2021-10开盘，一期均价3700，二手房约3900价钱趋势是约向东约远离成洛路价钱越低。综上所诉，区域一已成为比较成熟的二级市场开发区域。区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产曾经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业还有一块4000亩的大盘会逐渐入市，所以，区域二在两年内也会成为比较成熟的二级开发区域。区域三目前仅有三个小盘“龙锦湾、“龙博御景、“东方美宸，均为不知名开发商的产品，且开发规模小，质量感不强。总的说来，区域三包括“十陵镇和“西河

28、镇仅处于二级开发的启动阶段，品牌开发商尚未入驻，没有本质性的竞争楼盘。同时区域三内尤其是地块周边文化和自然资源匮乏，地铁四号线终点站间隔 地块约1km，周边配套匮乏且不成熟，缺乏支撑工程销售的卖点和时机点，潜在价值不能表达，目前启动不是最正确的时机。假设在目前周边环境尚未改善的情况下进展开发，思索到“中铁瑞城品牌效应和297亩的规模效应，保守估计可以实现的均价为4300元/左右，不过根据后期的定位等要素不同，价钱会有一定变化。地块区位九峰汽配城龙锦湾东方美宸龙博御景规划中地铁4号线明蜀新村绕城高速三环二环一环华润二十四城沙河堡火车站明蜀王陵博物馆规划中十里水乡地块滨河绿洲灵龙路和成洛大道之间的

29、地块实践上就是“十陵镇，宣传资料上的区位标注有误，据多方考证，实践上该地块位于西河镇，西河镇政府以东约1公里。该区域呈“梯形南边东西走向长约1.3km，南北走向“高约0.9km，北边东西走向约1km,面积约1km2。该区域位于成洛大道以北，地铁4号线终点“西河镇以东约1公里。以西300米为西江河，距三环路约8.5km，距绕城高速约3.6km；以南为成洛大道，街斜面为九峰汽配城；北距城南高速约3km，东距洛带古镇约8km。 交通情况：219路公交。注：地铁四号线简介：HYPERLINK hudong/wiki/成都成都市城市HYPERLINK javascript:linkredwin(快速轨道

30、);快速轨道交通线网规划，4号线初步规划西起温江，途径江安河、苏坡立交、HYPERLINK hudong/wiki/骡马市骡马市、双林路、十陵等站点，东止于西河站，线路全长 38.9km，设车站19座。其中，地下线长约20.21公里，地上线长约为18.69公里； 高架车站8座，地下车站11座。2021年4月开建，2021年开工通车。地块片区情况引见地块位置目前聚居区从上图可以看出，地块间隔 西河镇约1km，地块以西为目前已有的聚居区“天平村，主要有报废机动车专营公司，汽车镀膜厂，各种小配件厂，大运汽车集团，川德交通机械厂。其他地块均为村民聚居地，配套相对匮乏。交通情况：紧邻成都地铁4号线终点站

31、约1km，成洛大道。总的说来，地块周边配套情况和区域成熟情况远远不及十陵镇龙锦湾所在地，间隔 东方美宸和龙博御景所在区域也有明显的差距。研讨片区界定研讨区域几乎没有开发楼盘区域三区域二区域一龙博御景东方美宸总结注：本研讨未思索国地置业4000亩盘的数据，由于该盘自07年拿地以来就没有启动过。区位灵龙路和成洛大道之间的地块实践上就是“十陵镇，该区域东西走向长约1.6km，南北走向宽约0.6km，面积约1km2。该区域位于成龙大道以北，紧邻地铁4号线详见注释。以西紧邻东风渠，距二环路约6km，距沙河堡火车站4.5km，距三环路约1.5km；以南为成洛大道，街对面为“明蜀王陵博物馆；以东距绕城高速约

32、2.5km，距规划中十里水乡约3km，距九峰国际汽车博览新城详见注释约5km，距洛带古镇约15km；北距城南高速约2km。 交通情况：80路公交、97路公交、219路公交。周边配套从上图可以看出，十陵镇是一个成熟小镇。有相对完善的交通路网，密密麻麻的建筑。配套相对完善：有十陵中学，天兴中小学，有成都大学、长江医院和十陵大酒店。自然文化资源：东风渠从区域内部穿过，以南与明蜀王陵博物馆遥街相望，东南部紧邻成都大学，西南街对面为成都大学新校区。交通情况：紧邻成都地铁4号线。研讨范围界定：在研讨的过程中，笔者发如今十陵镇周围约30Km2的范围内只需一个很小的开发楼盘“龙锦湾，该盘占地仅13.17亩，总

33、建面7.57万。为此不得不扩展研讨范围到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见以下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和一些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘主要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地域又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上的大盘，4个300亩以上大盘，区域三只需小盘。该片区占地规模大于300亩的楼盘，为片区开发楼盘总占地规模的60%以上。区域一和区域二的楼盘开发体量根本上都在40万平米以上，大于25万方的大盘占片区总开发规

34、模的90%左右，阐明该片区大盘较集中；区域一的容积率坚持在4以上，区域二的容积率除龙城一号坚持在2-4之间，区域三的容积率坚持在3-4.5之间，根据“龙锦湾预判十陵镇地块的容积率应该在4左右；绿化率根据本身的情况不同，在20%-60%之间，主要集中在30%-40%；建筑形状：除龙城一号、万科魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，剩余楼盘均为高层。产品面积段：根据不同的楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250的一切面积段。大盘往往由于产品形状丰富，其涵盖的面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；部分低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国

35、际社区其定位相对高端产品形状相对一致，产品面积段相对集中于较大的区间；四海逸家主要定位于高端客户，因此面积段很大，报建面积85-125，实践为200-250；锦江城市花园和鑫苑名家主要定位于首置客户，因此面积段集中偏小。客户情况：由于楼盘本身的定位不一样，客户群因此不一样。区域一聚集着首置客户到投资客等不同定位的客户群，区域二除合能四季映像以外，以改善型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，主要吸引首置客户；成交价钱走势：该片区价钱整体走势除少数楼盘的特殊缘由偏离较大，其他均与成都市的走势根本一致，较一年以前约涨30%。目前，除万科魅力之城和四海逸家以外，区域一的均价为5200-6200；

36、除合能四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三的均价为3200-3400；09年4月以来的成交和目前的存量情况区域消化量存量区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561合计1335706.89297477综上所诉，区域一已成为比较成熟的二级市场开发区域，区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产曾经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业还有一块4000亩的大盘会逐渐入市，所以，区域二在两年内也会成为比较成熟的二级开发区域，区域三目前仅有三个小盘“龙锦湾、“龙博御景、“东方美宸，均为不知名开发商的产品，且开发规模小，质量感不强，所以总的说来

37、，区域三包括“十陵镇仅处于二级开发的启动阶段，没有本质性的竞争楼盘。但是区域三内聚集着成都大学、明蜀王陵博物馆和东风渠等文化和自然资源，地铁四号线也将于2021年建成，会于“十陵镇设站点，长久来看有一定开发时机，但详细论证需在后期根据需求开展。东方美宸总结注：本研讨未思索国地置业4000亩盘的数据，由于该盘自07年拿地以来就没有启动过。区位灵龙路和成洛大道之间的地块实践上就是“十陵镇，该区域东西走向长约1.6km，南北走向宽约0.6km，面积约1km2。该区域位于成龙大道以北，紧邻地铁4号线详见注释。以西紧邻东风渠，距二环路约6km，距沙河堡火车站4.5km，距三环路约1.5km；以南为成洛大

38、道，街对面为“明蜀王陵博物馆；以东距绕城高速约2.5km，距规划中十里水乡约3km，距九峰国际汽车博览新城详见注释约5km，距洛带古镇约15km；北距城南高速约2km。 交通情况：80路公交、97路公交、219路公交。周边配套从上图可以看出，十陵镇是一个成熟小镇。有相对完善的交通路网，密密麻麻的建筑。配套相对完善：有十陵中学，天兴中小学，有成都大学、长江医院和十陵大酒店。自然文化资源：东风渠从区域内部穿过，以南与明蜀王陵博物馆遥街相望，东南部紧邻成都大学，西南街对面为成都大学新校区。交通情况：紧邻成都地铁4号线。研讨范围界定：在研讨的过程中，笔者发如今十陵镇周围约30Km2的范围内只需一个很小

39、的开发楼盘“龙锦湾，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万。为此不得不扩展研讨范围到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见以下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和一些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘主要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地域又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上的大盘，4个300亩以上大盘，区域三只需小盘。该片区占地规模大于300亩的楼盘，为片区开发楼盘总占地规模的60%以上。区域一和区域二的楼盘开发体量根本上都在4

40、0万平米以上，大于25万方的大盘占片区总开发规模的90%左右，阐明该片区大盘较集中；区域一的容积率坚持在4以上，区域二的容积率除龙城一号坚持在2-4之间，区域三的容积率坚持在3-4.5之间，根据“龙锦湾预判十陵镇地块的容积率应该在4左右；绿化率根据本身的情况不同，在20%-60%之间，主要集中在30%-40%；建筑形状：除龙城一号、万科魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，剩余楼盘均为高层。产品面积段：根据不同的楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250的一切面积段。大盘往往由于产品形状丰富，其涵盖的面积段较为广泛，如万科魅力之城、

41、蓝谷地；部分低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高端产品形状相对一致，产品面积段相对集中于较大的区间；四海逸家主要定位于高端客户，因此面积段很大，报建面积85-125，实践为200-250；锦江城市花园和鑫苑名家主要定位于首置客户，因此面积段集中偏小。客户情况：由于楼盘本身的定位不一样，客户群因此不一样。区域一聚集着首置客户到投资客等不同定位的客户群，区域二除合能四季映像以外，以改善型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，主要吸引首置客户；成交价钱走势：该片区价钱整体走势除少数楼盘的特殊缘由偏离较大，其他均与成都市的走势根本一致，较一年以前约涨30%。目前，除万科魅力之城和四

42、海逸家以外，区域一的均价为5200-6200；除合能四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三的均价为3200-3400；09年4月以来的成交和目前的存量情况区域消化量存量区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561合计1335706.89297477综上所诉，区域一已成为比较成熟的二级市场开发区域，区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产曾经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业还有一块4000亩的大盘会逐渐入市，所以，区域二在两年内也会成为比较成熟的二级开发区域，区域三目前仅有三个小盘“龙锦湾、“龙博御景、“东方美宸，均为不知名开发商

43、的产品，且开发规模小，质量感不强，所以总的说来，区域三包括“十陵镇仅处于二级开发的启动阶段，没有本质性的竞争楼盘。但是区域三内聚集着成都大学、明蜀王陵博物馆和东风渠等文化和自然资源，地铁四号线也将于2021年建成，会于“十陵镇设站点，长久来看有一定开发时机，但详细论证需在后期根据需求开展。东方美宸总结注：本研讨未思索国地置业4000亩盘的数据，由于该盘自07年拿地以来就没有启动过。区位灵龙路和成洛大道之间的地块实践上就是“十陵镇，该区域东西走向长约1.6km，南北走向宽约0.6km，面积约1km2。该区域位于成龙大道以北，紧邻地铁4号线详见注释。以西紧邻东风渠，距二环路约6km，距沙河堡火车站

44、4.5km，距三环路约1.5km；以南为成洛大道，街对面为“明蜀王陵博物馆；以东距绕城高速约2.5km，距规划中十里水乡约3km，距九峰国际汽车博览新城详见注释约5km，距洛带古镇约15km；北距城南高速约2km。 交通情况：80路公交、97路公交、219路公交。周边配套从上图可以看出，十陵镇是一个成熟小镇。有相对完善的交通路网，密密麻麻的建筑。配套相对完善：有十陵中学，天兴中小学，有成都大学、长江医院和十陵大酒店。自然文化资源：东风渠从区域内部穿过，以南与明蜀王陵博物馆遥街相望，东南部紧邻成都大学，西南街对面为成都大学新校区。交通情况：紧邻成都地铁4号线。研讨范围界定：在研讨的过程中，笔者发

45、如今十陵镇周围约30Km2的范围内只需一个很小的开发楼盘“龙锦湾，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万。为此不得不扩展研讨范围到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见以下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和一些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘主要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地域又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上的大盘，4个300亩以上大盘，区域三只需小盘。该片区占地规模大于300亩的楼盘，为片区开发楼盘总占地规模的60%

46、以上。区域一和区域二的楼盘开发体量根本上都在40万平米以上，大于25万方的大盘占片区总开发规模的90%左右，阐明该片区大盘较集中；区域一的容积率坚持在4以上，区域二的容积率除龙城一号坚持在2-4之间，区域三的容积率坚持在3-4.5之间，根据“龙锦湾预判十陵镇地块的容积率应该在4左右；绿化率根据本身的情况不同，在20%-60%之间，主要集中在30%-40%；建筑形状：除龙城一号、万科魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，剩余楼盘均为高层。产品面积段：根据不同的楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250的一切面积段。大盘往往由于产品形状

47、丰富，其涵盖的面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；部分低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高端产品形状相对一致，产品面积段相对集中于较大的区间；四海逸家主要定位于高端客户，因此面积段很大，报建面积85-125，实践为200-250；锦江城市花园和鑫苑名家主要定位于首置客户，因此面积段集中偏小。客户情况：由于楼盘本身的定位不一样，客户群因此不一样。区域一聚集着首置客户到投资客等不同定位的客户群，区域二除合能四季映像以外，以改善型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，主要吸引首置客户；成交价钱走势：该片区价钱整体走势除少数楼盘的特殊缘由偏离较大，其他均与成都市的走势根本一致，

48、较一年以前约涨30%。目前，除万科魅力之城和四海逸家以外，区域一的均价为5200-6200；除合能四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三的均价为3200-3400；09年4月以来的成交和目前的存量情况区域消化量存量区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561合计1335706.89297477综上所诉，区域一已成为比较成熟的二级市场开发区域，区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产曾经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业还有一块4000亩的大盘会逐渐入市，所以，区域二在两年内也会成为比较成熟的二级开发区域，区域三目前仅有三个小盘“龙

49、锦湾、“龙博御景、“东方美宸，均为不知名开发商的产品，且开发规模小，质量感不强，所以总的说来，区域三包括“十陵镇仅处于二级开发的启动阶段，没有本质性的竞争楼盘。但是区域三内聚集着成都大学、明蜀王陵博物馆和东风渠等文化和自然资源，地铁四号线也将于2021年建成，会于“十陵镇设站点，长久来看有一定开发时机，但详细论证需在后期根据需求开展。合能四季映像蓝谷地恒禾皇冠国际社区龙锦湾尚东美林龙城一号恒大绿洲华都美林湾万科魅力之城炬星柠檬城鑫苑名家锦江城市花园四海逸家卓锦城经过以上的楼盘分布可以看出：西河镇只需2个楼盘“东方美宸、“龙博御景，占地仅100.84亩，总建面24.63万。思索到高速公路对城市开

50、展的阻拦作用，两条高速路之间的地块可以视为同一区域，我们将研讨区域再扩展到成渝高速以北，城南高速以南，三环以东，绕城高速以西的范围内，在研讨区域内也只需3个在开发楼盘“龙锦湾、“东方美宸、“龙博御景。经过以上分析可以看出，该研讨区域尚未成为热点开发区域，仅处于二级开发的启动阶段，没有本质性的竞争楼盘。因此，必需扩展研讨范围。为此，我们进一步将研讨的范围进一步扩展，向南跨过地铁二号线，延伸到成龙大道理由：向北越过城南高速就进入成华区范围，也是成都人通常以为的“城北不再是“城东，以东跨过绕城高速约5公里以内。经过以上界定，可以看出，该大范围内的楼盘主要分布在交通主干线三环路和成龙大道两侧。成洛大道

51、沿线仅有三个楼盘“龙锦湾、“龙博御景、“东方美宸。二三环之间二三环之间聚集了众多品牌开发商，如：万科、华润、龙湖、博瑞、和黄。此外，还云集了众多的中型开发商。该区域的楼盘价钱最高曾经超越10000元/，主流价钱也在7000元/以上，为成熟的二级开发市场，对本研讨没有本质的参考意义，因此不做详细研讨。研讨区域成龙大道以北，城南高速以南，三环以东，绕城高速以西。该区域内聚集了包括品牌开发商在内的众多开发楼盘，详见以以下表：工程称号售楼处行政区位置开发商锦江城市花园-公园天下81861666锦江区锦江区成龙路幸福梅林国嘉地产华都美林湾84675151锦江区锦江区国家AAAA级景区三圣花乡幸福梅林旁华

52、都置业四海逸家80311333锦江区锦江区南三环一段成龙路绿轴公园旁卓锦城后侧香港中渝置地香港上市公司/国嘉地产卓锦城四期千树郡80898888锦江区锦江区成龙大道一段9号HYPERLINK newhouse.cd.soufun/company/3210080460_20041213143413.htm成都盛吉立房地产开发鑫苑名家80326666姜小姐82298126锦江区锦江区成龙大道旁HYPERLINK newhouse.cd.soufun/company/3210325824_20070816103752.htm鑫苑置业成都蓝谷地66000006锦江区锦江区三圣乡大观村HYPERLINK

53、 newhouse.cd.soufun/company/3210090252_20050404174432.htm成都融创置地万科魅力之城84725588成华区成华区东三环5段万科路1号 HYPERLINK newhouse.cd.soufun/company/3210091540_20210411141442.htm成都万科置业炬星柠檬泉龙泉驿 成都市惠王陵东路川师大东校区旁)四川炬星置业开展龙锦湾84621116、8462118龙泉郊县/区-地铁4号线- 城东成都富宇房地产开发尚东美林84738111龙泉成洛大道东虹路成都市聚业房地产开发绕城高速以东工程称号售楼

54、处行政区位置开发商龙博御景84821111龙泉龙泉驿西河镇西河中心广场旁龙博房地产开发东方美宸84891066龙泉成都市成洛路西河大道168号四川美宸置业开展龙城1号68111111龙泉龙泉驿区东大街外沿线龙城大道1号航天立交原大观立交外约6公里成都志达房产开发合能四季映象86248866龙泉大面驿都大道旁紧邻新川师合能地产恒大绿洲82002777龙泉锦江区成龙路银河大道118号荷塘月色前约500米成都恒大银河新城置业恒禾皇冠国际社区 84547577龙泉龙泉-北泉路以北龙二环以西四川恒禾置地开展小结：本次研讨的全部区域界定为成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。龙博御

55、景东方美宸合能四季映像蓝谷地恒禾皇冠国际社区龙锦湾尚东美林龙城一号恒大绿洲华都美林湾万科魅力之城炬星柠檬城鑫苑名家锦江城市花园四海逸家卓锦城片区市场研讨以下对研讨区域和绕城以东的楼盘进展较为详细的研讨。研讨思绪是从宏观到微观，先对整个片区楼盘的情况进展图表汇总过，分析一些主要的参数，楼盘的占地面积、体量、容积率、建筑形状、价钱走势等，得出一些宏观结论。然后再深化分析一些具有代表意义的楼盘。聚集的知名开发商：万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业由于其不断没有启动，所以没有在研讨中列其数据宏观研讨占地面积亩：占地面积超越600亩：万科魅力之城、龙城一号；占地面积300-600亩：蓝谷地、恒禾皇

56、冠国际社区；占地面积超越100-300亩：锦江城市花园、华都美林湾、四海逸家、合能四季映像、恒大绿洲；占地面积小于100亩：卓锦城千树郡、鑫苑名家、炬星柠檬城、龙锦湾、尚东美林、龙博御景、东方美宸。占地面积个数个数比例规模亩规模比例大于600212.50%126640.97%300-600212.50%62720.29%100-300531.25%84527.35%小于100743.75%35211.39%合计16100.00%3090100.00% 该片区最大规模的两个楼盘占个数总量的12.5%，绝大多数楼盘的体量在100亩以下，个数占45%。但是，按照占地规模，情况刚好相反，规模最大的两个

57、楼盘，占总占地的40.97%，100以下的小盘占总占地的11.39%。规模最大的4个楼盘占总体量的61.26%，可见该区域由于开发尚处于起步阶段，大盘较为集中未思索国地置业4000亩大盘的要素。建筑面积万：目前30亩的开发量该片区品牌开发商的楼盘体量普通都比较大，普通都在40万以上，40万方以上的占9个，50万方以上的有5个。注：尚东美林的6万方仅为目前开发的30亩，剩余50亩的开发量未计入。建筑面积个数个数比例规模规模比例大于50531.25%31254.10%25-50531.25%205.535.63%15-2500.00%00.00%10-15318.75%39.666.88%小于10

58、318.75%19.573.39%合计16100.00%576.73100.00% 建筑面积大于50万方的楼盘占个数的31.25%，占总建筑面积的54.1%，小于15万方的楼盘占个数的37.5%，占总建面的10.27%。同时，该区域没有15-25万方的中等规模楼盘。60%以上的楼盘均超越25万平米，其开发规模占整个片区开发规模的约90%。大片区的趋势就是开发楼盘规模化，但是区域三还处于小盘开发的非主流开发阶段。楼盘平均容积率：容积率个数个数比例大于4637.50%3-4531.25%2-3425.00%小于216.25%合计16100.00%该区域容积率大于3的楼盘约占总数的68.75%，小于

59、2的只需1个楼盘，占6.25%。该片区依然是以高密度的楼盘为主，建筑形状以高层电梯为主。楼盘绿化率：楼绿化率是按照规划要求设置，绝大多数楼盘绿化率集中在30%-40%。建筑形状：除龙城一号、万科魅力之城、恒禾皇冠社区有多层洋房，尚东美林、万科魅力之城、华都美林湾有11层小高层，剩余的均为高层。面积段多层洋房高层小户型该区域不同的产品定位决议了有不同的产品面积段，几乎涵盖了33-250的一切面积段而没有断层，主力面积段70-130。最小的合能四季印象有33平米的产品，最大的四海逸家有250平米的户型。通常情况下多层洋房的产品面积段较大，而高层户型尤其是首置定位的产品其面积段较小。区域三的产品面积

60、主要集中在67-131。大盘万科魅力之城、龙城一号、蓝谷地、恒大绿洲由于其产品由多种形状组合，所以产品面积段较长。几乎涵盖了首置和改善型的面积段。由上可知，楼盘产品的面积段是与楼盘的定位和规模决议的。定位高的产品面积段较大，社区大的面积段更丰富。小结：西河镇只需2个楼盘“东方美宸、“龙博御景，占地仅100.84亩，总建面24.63万。且其开发商四川美宸置业开展、龙博房地产开发均为非主流开发商，所以，其参考性值得思量，因此，在仔细思索和论证的根底上，将研讨区域适当扩展到成龙大道以北，城南高速以南，三环以东，绕城高速以东5km内；该区域大盘规模较少，仅有4个300亩以上的大盘，但是其规模占一切在开