漕河泾田州路项目市场报告及价格建议

1、.PAGE ：.；PAGE 24漕河泾田州路工程市场报告及价钱建议一、漕河泾开发区简介开发区概略上海漕河泾新兴技术开发区于1988年经国务院同意为国家经济技术开发区，1991年经国务院同意为国家高新技术产业开发区，2000年又成为APEC国际科技工业园区。开发区总规划面积14.3平方公里，目前已构成微电子、光电子、计算机机器软件和新资料等四大产业，建成研讨开发、网络运转、金融数据、技术创新四大中心，及“双优园区、“数字园区、“国际园区等三大园区。漕河泾新兴技术开发区是经中国国务院同意的第一批以引进外资、引进国外先进技术、开展新兴技术为主的国家级经济技术开发区和高新技术开发区。是全国独一同时享用

2、经济技术开发区和高新技术开发区优惠政策的开发区。目前,漕泾开发区内微电子、光电子、计算机及软件、新资料、航天航空等高新技术产业巍然成群，研讨开发、金融数据、科技创新等四大功能中心；目前开发区会聚中外高科技企业1400多家，其中外商投资企业近500家，世界500强跨国高科技企业60多家。累计投资总额34.1亿美圆，合同外资12.4亿美圆。园区经济情况漕河泾开发区为上海经济开展发明了超越3%GDP总量，为上海对外贸易发明了7.5%的出口，对上海高新技术产业销售收入奉献度高达15%，其中在电子信息产业方面，漕河泾开发区占到上海电子信息产业销售总额的17%。 2005年，漕河泾开发区实现销售收入910

3、亿元，实现地域消费总值GDP330亿元，工业总产值820亿元，实现税收20亿元，产品出口到达80亿美圆。开发区单位面积经济效益在全国开发区行列中名列前茅。 根据国家商务部，漕河泾开发区在全国国家级经济技术开发区投资环境总指数排名中居第五位，并在综合经济实力、社会与环境、技术创新、开展与效率等方面均列前茅，其中“开展与效率名列第一，技术创新名列第二，出口排名第三。地理位置情况 漕河泾开发区位于上海市区西南部的边沿，毗邻徐家汇，周边交通网络完善，地下铁路、火车站南站及虹桥机场均近在咫尺。地点高架轻轨上海火车南站漕宝路地铁站徐家汇商业中心虹桥国际机场人民广场上海火车站陆家嘴金融贸易区间隔 2公里4公

4、里5公里7公里7公里11公里14公里14公里时间6分钟15分钟8分钟12分钟15分钟25分钟35分钟35分钟交通工具汽车汽车汽车汽车汽车汽车、地铁汽车、地铁汽车、地铁开发区公交线路直接停靠或路经漕河泾开发区有152路钦江路龙里路、89路南浦大桥合川路、120路上体馆万源路、205路卢浦大桥静安新城、252路北区汽车站开发区、804路华泾陈家桥、809路龙华龙柏新村、927路上海火车站钦江路、92路上体馆交大农学院、92B(上体馆九亭)、93路武定路汇安路、506路上海火车站静安新城、513路漕河泾七宝、713路虹桥镇紫阳花苑、735路罗阳新村华星路、757路虹古北路莲花路地铁站、752路凯旋路

5、、宜山路静安新城、763路静安新城莘庄地铁、953路田林新村莘松新村、867路上海南站新华新村、149路平吉新村凯旋路及莘仙线莘庄仙霞路。另外，开发区还开通区内至虹梅路地铁站的班车，同时也在办公楼宇处开设地铁一号线、天山地域的专线班车，使客户出入办公楼宇非常方便快捷，并提供最正确的交通效力。随着上海城区向西南区域的不断延伸，政府对开发区周边道路投巨资进展了改造。目前，新漕河泾大厦等办公楼向东可达漕溪路、沪闵路高架直至内环线、徐家汇商业区；向南可达地铁一号线、沪杭(松)高速公路；向西从虹梅路至外环线衔接延安路高架直达市中心；向北经虹许路至虹桥开发区、地铁二号线,并由延安路高架直达虹桥国际机场。人

6、文环境开发区周边有数十所高等院校：如交通大学、华东化工学院、上海师范大学、上海运用技术学院等理工科高校，以及徐汇区附近的华东师范大学、东华大学、上海工程技术大学、上海大学、上海医科大学、上海中医学院等高校。企业科研单位云集，各类研讨所近百个，其中有：中科院上海分院、中科院上海生物工程研讨中心、中科院上海微电子研讨开发基地、华东计算技术研讨所软件分析、华东测试技术研讨所、工微所、能源所、激光所、光电所、航天803研讨所、航天第八设计部、机械部21所、核工程研讨设计院、广播电视研讨所等等。配套设备为方便开发区内企业和办公楼宇内的客户，驻开发区内的政府、商务机构如海关、商检、外税、外资审批及工程代理

7、、银行、邮局、航空票务、国内国际快递、货运、保税仓库等“一站式效力机构，都分布于新漕河泾大厦等办公楼宇内。园区办公楼宇内还设有国际经贸、信息咨询、人才交流、人才培训、律师事务所、会计事务所、专利商标事务所、高新技术企业认定机构、开发区企业协会和因特耐特网络公司等支撑效力机构。入住园区企业所享用的优惠政策消费性外商企业，按15%税率上缴企业所得税，其中，对运营期在十年以上的企业，从注册年度起第一年至第三年免征企业所得税，后两年先减按7.5%征收企业所得税，后将地方得益部分的80%奖励给企业；另外，被认定为先进技术型的企业可延伸三年减按10%税率征收。经认定的高新技术内资企业，享用15%的企业所得

8、税优惠税率。同时，入住企业注册起1-5年内，前三年地方得益部分的所得税100%奖励企业，后两年奖励90%,注册第6年奖励50%。减免税期满后，凡企业出口产品产值达当年总产值70%以上的，当年度减按10%税率计征企业所得税。凡入住本园区的企业，增值税根本税率为17%。从注册起5年内，前二年地方得益部分的80%奖励给企业，后三年地方得益部分的60%奖励给企业。凡入住本园区的企业，在注册起5年内所交纳的个人所得税地方部分按50%比例奖励给企业。经认定的高新技术成果转化工程和拥有自主知识产权的高新技术转化工程，其税收优惠政策根据执行。二、工程概略1、工程地理位置本工程选址于上海市漕河泾新兴技术开发区西

9、区W18-1地块，基地总面积为26495平方米。而漕河泾新兴技术开发区位于上海市的西南部，是以微电子产业为主的国家级新兴技术开发区，区域规划面积6平方公里。本工程基地周围均为漕河泾开发区用地，其中南侧和东侧均为开发区内已建成的厂房，北侧为田州路，西侧为莲花路。莲花路以西为规划中的科技绿洲工业工程用地。2、工程根本数据工程地址：上海漕河泾开发区西区W18-1地块地块总面积：26493平方米总建筑面积：52110平方米其中新建地上建筑总面积48450平方米，地下建筑面积3660平方米。容积率：1.799绿化率：31%建筑密度：29.7%本案综合楼根本数据：建筑面积：24982平方米外观：圆弧形建筑

10、物展开面长：约72米面宽：约20米楼高：58.5米层数：地上16层、地下1层层高：地下一层4.2米，地上一层4.5米，二层以上均为3.6米。3、周边配套设备由于地块所处新兴产技术开发区，为纯工业型态的园区，不属于传统住宅区范畴，故区内生活配套设备教少。4、商业田林商圈：距地块约2公里，是徐汇区西部开展成熟的大型生活社区，设备齐全。已构成了以小型零售业、中小型餐饮业为主的商业一条街。好又多大卖场，餐饮有肯德基、麦当劳等吴中路商贸街：由于周边居民区密集，吴中路路沿线构成了以汽配，建材为主的商业一条街，银行、邮局等生活设备一应俱全，根本可以满足周边居民日常生活所需。易初莲花大卖场、肯德基等三、个案简

11、述兴园科技广场 地址：桂平路418号 楼盘类型：商务楼层数：27层建筑面积：46785平方米规范层面积：1316平方米规范层层高：2.65米电梯数：4部客梯1部货梯 车位：地下约170配置： IP宽带光缆通讯系统租价：2.6元/天平方米；物业管理费：未定创 新 大 楼 地址：宜山路1009号 楼盘类型：商务楼层数：21层建筑面积：33520.88平方米规范层面积：1552.17平方米规范层层高：3.8米电梯数：4部客梯1部货梯 车位：有配置： IP宽带光缆通讯系统租价：2.3元/天平方米；物业管理费：7.5元/月平方米凤 凰 楼 地址：古美路1515号 楼盘类型：商务楼 层数：24层建筑面积：

12、37158平方米规范层面积：1700平方米规范层层高：4米电梯数：5部客梯1部货梯 车位： 300多配置： IP宽带光缆通讯系统租价：2.7元/天平方米；物业管理费：7.5元/月平方米科技大楼C楼 地址：宜山路900号 楼盘类型：商务楼层数：25层建筑面积：31307.89平方米规范层面积：1325.89平方米规范层层高：3.7米电梯数：4部客梯1部货梯 车位：有配置： IP宽带光缆通讯系统租价：2.5元/天平方米；物业管理费：7.5元/月平方米新 漕 河 泾 大 厦 地址：漕宝路509号 楼盘类型：商务楼层数：20层建筑面积：22455平方米规范层面积：976平方米规范层层高：3.8米电梯数

13、：3部客梯1部客货两用梯车位：200配置： IP宽带光缆通讯系统租价：2.7元/天平方米；物业管理费：20元/月平方米新 银 大 厦 地址：宜山路888号 楼盘类型：涉外商务楼层数：22层建筑面积：24500平方米规范层面积：900平方米规范层层高：2.65米电梯数：3部客梯1部货梯车位：地下及室外车位共80个配置： IP宽带光缆通讯系统，上海市信息港工程候选楼盘之一。租价：2.6元/天平方米；物业管理费：20元/月平方米新 业 大 楼 地址：田林路388号 楼盘类型：商务楼层数：12层建筑面积：24826.74平方米规范层面积：2295.76平方米规范层层高：4.2米电梯数：3部客梯1部货梯

14、车位： 有配置： IP宽带光缆通讯系统租价：2.5元/天平方米；物业管理费：7.5元/月平方米田 林 大 楼 地址：田林路300号 楼盘类型：科研、办公大楼层数：6层建筑面积：7600平方米规范层面积：1250平方米规范层层高：3.1米电梯数：2部客梯车位：20个室外车位配置： IP宽带光缆通讯系统租价：1.8元/天平方米；物业管理费：15元/月平方米软件大楼 地址：漕宝路461号 楼盘类型：高级涉外办公楼层数：17层建筑面积：30060平方米规范层面积：1512平方米规范层层高：4.2米电梯数：4部客梯车位：200个室外车位配置： IP宽带光缆通讯系统租价：1.8元/天平方米；物业管理费：6

15、元/月平方米新联技贸中心 地址：宜山路822号 楼盘类型：综合商务楼层数：5层建筑面积：8000平方米规范层面积：1400平方米规范层层高：2。7米电梯数：2部客梯车位： 有配置： IP宽带光缆通讯系统租价：1.8元/天平方米；物业管理费：15元/月平方米四、工程SWOT分析优势点本案地处漕河泾开发区，地理位置优越本案入驻公司可享用众多开发园区优惠政策本案周边道路通畅，商务出行交通方便本案周边多为园区内厂房及综合办公区，为同产业公司以及上下游企业提供沟通便利本案所处办公区内设中央广场及集中绿化提升部分办公环境优势点与园区内其他办公区相比，本案单幢出卖，整体性较弱本案的客户群体局限于含国内资本的

16、企业，一定程度上给销售带来抗性本案引进的企业必需是无污染的高新、高科技产业，客户群覆盖面相对较小入驻企业必需经漕河泾开发区相关部门审批，呵斥相关手续办理比较烦琐，对销售产生直接影响建筑本身存在一些缺陷，如喷淋管线及通风管道安装位置低，影响层高净高约2.52.6米、无中央空调设备等时机点上海开发开放的深化，外商投资的加大以及经济继续的良性增长成为政策面的利好支持上海整体写字楼市场的租售行情在2006年将有进一步的增长并曾经逐渐显现区域市场对本案类型写字楼的需求稳定漕河泾开发区经过多年开发日渐成熟，在同类园区中具有品牌优势及实践的优惠政策支持本案的多层厂房已全部售完，部分已购公司对本地办公楼的需求

17、直接有助于本案去化要挟点漕河泾开发园区内同期有新办公楼入市，区域内竞争不可防止产品本身存在一定缺陷能够对动销有一定负面影响产权性质的不确定性以及操作上的复杂性会影响销售去化土地运用年限估计较短政策变化的不可预知性五、销售价钱讨论假定租赁价钱的获得经过对周边个案的了解，目前漕河泾地域的写字楼根本坚持较高的出租率，不少曾经满租，优惠的园区政策以及与上下游企业便利的沟通使本地域的写字楼确实供不应求，我们对目前比较有代表性的有租赁价钱的写字楼个案就产品本身特性与本案共同进展加权比较，期望得到本案的假定根本租赁价钱，为推导本案最终的建议销售价钱做根底铺垫，如下：租赁价钱权重分析表比较工程权重评定分值新漕

18、河泾大厦新银大厦新业大楼本案地段交通0.151099880.55周边配套0.15109897地理要素0.1109998周边规划0.15108888产品园区景观0.11088890.45规模0.05109998市场笼统0.05109888本身配套0.1109998物业0.03109999建筑形状0.05109988立面设计0.02108878租售条件0.05109998合计12.72.62.52.4680412.4323562.358156各写字楼个案租赁价钱系根据目前市场价钱而最终确定，思索了楼层、隔间大小等影响要素，选取平均租赁价钱做为参考根据；根据权重分析得到，本案假定根本租赁价钱为2.35-2.47元/m2/天。建议销售价钱的获得可用房地产估价收益复原法公式R=pr(1r)n/(1r)n1c确定工程的租金或价钱。P：单位地产出卖价钱n：地产可运用年限或收益年限，取45年R：地产租赁价钱r：投资报答率，取8、10、12%c：地产出租过程中有关费用支出，忽略不计写字楼租售价钱换算日租金元/年租金元/投资报答率均价27308%8595.8810%7085.3212%5991.482.28038%9455.