房地产方面的会计知识

1、.：.； 一、土地获得环节的涉税风险分析与防控1.土地获得的契税涉及什么风险？ 1-1 A公司用土地运用权作价入股与他人成立B公司,获得B公司的部分股权,土地运用权过户给B公司, B公司应该缴契税。土地接受方 1-2 精装房的装修费要和价款一同计缴税费。购房者 1-3 办理土地运用证时,必需按构成土地本钱的一切支出交纳该土地的契税。公司 1-4 2005年1月1日开场,房地产开发商不代征业主的契税。购房业主向开发商索要“销售不动产发票, 持发票和购房合同到房产买卖中心办税窗口交纳契税,获得完税凭证后办理相关产权过户手续,领取产权证。购房者 1-5 终止购房合同可以退还曾经预缴的契税。 1-6

2、以分立的方式成立另外一家公司,获得原公司的土地,不需求交纳契税。 1-7 土地出让金减免后,应按土地出让金全额交契税。公司 1-8 以拍卖方式获得的土地应于获得之日起10日内办理契税的纳税申报。获得方 1-9 商铺返迁应按全额交契税。拆迁户土地运用权交换、房屋交换,价钱相等的。免征契税;价钱不等的,由多付方交契税。 拆迁居民.重新购置住房,购置价等于补偿款时, 免征契税;超越部分,征收契税; 1-10 契税应在签署合同的当天交纳。公司、购房者 1-11以按揭方式购买房屋,该当其从银行获得抵押凭证时,必需依法交纳契税。购房者 1-12 产权买卖吊销,可要求税务机关退还契税。 1-13 公司因政府

3、规划拆迁置换土地,不需求交契税 1-14 配套建立的学校(中小学)用地不征契税;条件是: (1)须经县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政管部门审批并获得了颁发的办学答应证; (2)并且其接受的土地,房屋权属用于教学的土地部分; 1-15 划拨改为出让的土地,必需补交契税;公司 1-16 接受破产企业(非债务企业)的房屋与土地,且安排全部职工;与30%以上的职工签署不少了3年的;不需求交契税; 债务企业,以土地抵债的情形,不需求交契税; 1-17土地拍卖的佣金要并入土地成交总价,交纳契税。公司 1-18在母公司与其全资子公司之间房屋权属转移不征收契税 1-19 股权及公司称号变卦,不需求交

4、契税。 1-20协作建房中: 假设在协作建房中土地运用权属发生转移的就需求按照规定计算交纳契税,假设未发生权属转移,那么不需求交纳契税,.土地运用权属发生转移时,契税由土地运用权的接受人交纳。土地接受方 1-21 已交纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变卦登记前退房的,可退还已纳契税; 在已办理房屋权属变卦登记后退房的,不退还已纳契税; 总结： 公司交契税的情况 ：1.获得土地的时候需交纳；按照土地的一切本钱交纳，含土地出让金、土地拍卖的佣金；2.公司用土地运用权协作建房，过户给新公司需求交纳；2.土地出让合同签署过程中主体发生变卦会出现什么样的风险？ 1-1能够会出现反复纳税的风险 1

5、-2能够会出现合同无效的风险 1-3能够会出现履约纠纷的风险3.土地交付日期在土地出让合同中能否商定会产生怎样的涉税风险？ 3-1会产生契税交纳的争议。(获得土地10日之内交契税) 3-2会产生开发本钱不能及时入账的风险。 3-3 影响土地运用年限。4.土地闲置产生的费用会产生怎样的涉税风险？ 4-1房地产开发企业逾期开发交纳的土地闲置费在计算土地增值税税款时,不得扣除。(国税函2021220号.) 4-2获得土地闲置1年以上,2年以内;征收出让金一20%以下的土地闲置费;超越2年,无偿收回土地。 4-3,土地闲置的概念:满足以下条件之一的称为土地闲置。 (1)开发面积占总面积缺乏三分之一;

6、(2)已投资额占总投资额缺乏25%; (3)中止开发满1年。5.土地经过受让股权获得的时候能否会产生涉税风险？企业如何防控？ 5-1受让股权获得的土地不缴增值税。转让获得土地,必需交纳土地增值税;假设再次转让股权，不交土地增值税； 5-2非房地产开发企业用土地运用权投资或联营于非房地产开发企业;免征土地增值税; 5-3房地产开发企业用土地运用权投资或联营要征土地增值税； 6.政府返还土地款能否有涉税风险？ 6-1房地产公司获得的政府返还土地款,称为土地出让金返还,属于政府补助。漏计企业所得税的风险。 6-2少计开发本钱,多交土地增值税的风险。7.企业应该采取什么措施来防止政府返还土地款税务风险

7、？ 7-1企业收到时,财务处置为:直接计入营业外收入;不得冲减土地购买本钱。 7-2.企业收到时,税务处置为:必需交纳企业所得税。8.毛地与净地出让的拆迁安顿义务有何不同？ 8-1毛地出让的拆迁安顿义务:劳动力安顿费及有关地上.地下附着拆迁补偿的净支出,安顿动迁用房的支出;再加上土地征用费和耕地占用税。 8-2 净地出让的支出:仅为土地征用费和耕地占用税。9.拆迁安顿能否会产生涉税风险？该如何防控？ 9-1拆迁安顿费构成开发土地的本钱、费用的一部分,并在计算交纳土地增值税时作为计算增值额的扣除工程。假设这部分不能获得有效.合法的凭证,是不能扣除的.因此产生多交土地增值税的风险。 9-2企业防控

8、措施是: (1)开发企业与被拆迁人双方签署; (2)村委会开具的加盖公章的证明; (3)被拆迁人的收款收据; (4)个人签名及身份证复印件; (5)开发商经过金融机构支付补偿款的凭证; (6)政府部门的相应文件 9-3. 被拆迁人获得的青苗补偿费收入,暂免征个人所得税; 9-4 被拆迁人获得的转让建筑物等财富性质的其他补偿 费收入,按“财富转让所得征收个人所得税; 9-5.被拆迁人的个人所得税由房地产企业代扣代缴;i 9-6安顿: (1)本工程安顿;视同销售价钱可按本企业同一地域同一年度的平均价钱;也可由税务机关参照当地当年同类房地产的市场价钱或评价价值确定。 支付给回迁户的补差价款计入拆迁补

9、偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款抵减本工程拆迁补偿费。 (2)异地安顿: 以实践支付的购房支出计入拆迁补偿费;假设的本人开发的,按国税发2006187号第三条第一款计算视同销售价钱,计入拆迁补偿费;10转让土地运用权能否会有涉税风险,企业如何应对; 10-1获得土地运用权支付的金额包括地价款.登记费、过户费和费税; 10-2参与土地竞拍时,佣金不能计入开发本钱;但是可以计入管现费用计算比例扣除。10-3.参与土地竞拍时,工程部门发生的差旅费,可以在“办公费一差旅费中作为土地增值税的扣除工程。10-4.转让时，计算土地增值税；营业税费以及企业所得税、印花税费；接受方契税。11转让在建工

10、程能否有涉税风险? 11-1因漏计收入呵斥漏交的企业所得税。 11-2因在建工程已交付运用,未办理完工手续没有确认收入和结转本钱。11-3不扣除业务款待费和广告费,呵斥多交企业所得税。11-4 转让在建工程涉及土地增值税、购买方契税、营业税及其附加。 12企业采取什么措施才干防止转让在建工程的税务风险? 12-1在建工程不能结转开发本钱,也不能确的人收入; 12-2在建工程以交付运用为准,不论能否办理完工手续;均应确认收入和结转本钱。12-3转让工程获得收入,应先按估计计税毛利率分季或月)计算出毛利额,计入当期应纳税所得额;同时业务款待费广告费按比例扣除。获得转让收入时： 借：银行存款 贷：其

11、他业务收入结转在建工程时： 借：其他业务本钱 贷：在建工程13政府收回土地过程中企业应关注哪些会产生风险的问题? 13-1政府收回土地,原房地产一切人,土地运用人获得的补偿金免征土地增值税; 13-2因城市实施规划,国家建立的需求,而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,也免征土地增值税; 13-3办理免税流程:向房地产所在地税务机关提出免税恳求,经审核后,免征土地增值税; 13-4提交资料 (1)纳税人免税恳求书 (2)房屋产权证明、土地运用权证明复印件 (3)政府部门出具的城市实施规划.国家建立工程,工程方案的批文复印件; (4)与有关部门签署的补偿协议原件和复印件 (5)税局其他相关资料;

12、13-5办理期限 自受理之日起60个任务日。 13-6关注的风险是:没有恳求就直接不交税。 14.如何确认协作建房的土地本钱,有何风险?如何防控? 14-1协作建房涉及漏交营业税.土地增值税和企业所得税的风险;14-2防控方法 甲公司出土地,乙公司出资金;协作建房方法如下: 乙公司用货币投资成立新公司丙公司(非房地产公司);甲公司用土地运用权增资丙公司,乙公司撤资,甲公司用土地作为对价支付乙公司撤资款。 甲公司税费如下, 营业税=(乙公司投在丙公司的注册资本一土地本钱)X5% 企业所得税=(乙公司投在丙公司的注册资本一土地本钱一营业税等)x25% 二、房地产工程运作方式选择的纳税风险分析与防控

13、1、“联营方式有哪些法律风险？“联建方式有哪些法律风险？ 1-1“联营方式的法律风险: (1)以房地产.作价入股、联营的,新公司假设是房地产公司,一概照章缴土地增值税; 新公司假设是非房地产公司,一概不缴土地增值税; (2)房地产开发企业以其建造的商品房进展投资和联营的,一概照章缴土地增值税; (3)投资、联营企业将上述房产转让时,一概照缴土地增值税; 1-2“联建方式的法律风险: (1)一方出土地,一方出资金,双方协作建房,建成后按比例分房自用的,暂时免征土地增值税;建成后转让的,一概征收土地增值税(同时补征协作时免征的土地增值税) (2)建成后,分房销售或土地方收固定利益的,一概照章缴土地

14、增值税;2、真协作建房与假协作建房如何进展甄别？ 2-1 真协作建房: 一方出土地,一方出资金,双方协作建房,建成后按比例分房自用的, 这时,暂时免征土地增值税。 2-2 假协作建房: 甲方拥有土地;乙方拥有资金及资质乙方立项,协作建房然后分房销售或甲方提取固定利润。法律规定:协作开发房地产合同的商定提供土地运用权的当事人不承当运营风险,只收取固定利益的,该当认定为土地运用权转让合同;依法交纳土地增值税。 2-3乙方代理甲方建房 甲方拥有土地,也拥有开发资质;乙方拥有资金,协作建房: 操作方式:以甲方为开发主体,由乙方运作开发;乙方将资金投入甲方,乙方参与利润分配; 这种协作方式虽然不是法律意

15、义上的协作建房,但是涉税风险最小。3、协作建房有何涉税风险？如何进展防控？ 3-1协作建房的风险有两个: 一是股东协作不下去的风险; 二是涉税风险。 3-2甲方提供土地运用权,乙方提供资金,以甲方名义协作开发,不征营业税土地运用权的营业税; 3-3甲方虽然没有过户,但是以下条件同时成立,该当依法交营业税.土地增值税等,乙方按预售收入交营业税费; (1)只需土地运用者享有占有、运用、收益或处分该土地的权益; (2)有合同等证听阐明其本质转让,抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益。 3-4防控措施: 规范为以某种协作方式共同开发,操作方式:以甲方为开发主体,由乙方运作开发;乙方将资金投入甲方,乙

16、方参与利润分配;4、协作开发中不同的利润分成方式会有怎样的涉税风险？ 4-1甲方出土地,乙方出资金,协作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税;建成后转让的; 4-2 建成后,分房销售或土地方收固定利益的,一概照章缴土地增值税;5、“代建方式有哪些涉税风险？如何进展防控？ 5-1代建方式是指房地产开发公司代客户进展房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为;可就收取的代建手续按“效力业一代理业征收营业税;但必需符合以下条件:否那么一概按销售不动产征收营业税: (1)由委托方自行立项。 (2)不发生土地运用权和产权转移。 (3)受托方不垫付资金,单独收取代建手续费(或管理费) (4)

17、事先与委托方订有委托代建合同 (5)施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位(原票转交) 5-2防控措施: 按要求把手续完善。三、开发环节的涉税风险分析与防控1、本钱对象如何确定？有何风险？如何防控？ 1-1开发本钱是开发工程实践发生的本钱,包括以下内容: (一)前期开发本钱 1.土地征用及拆迁补偿费 2.前期工程费 3.建筑安装工程费 4根底设备费 5公共配套设备费 (二)后期开发费用 开发间接费, 1-2主要风险及其防控措施 (1).土地征用及拆迁补偿费 第一,假设土地征用及拆迁补偿费是由政府或者他 人承当的,不允许再扣除 第二,没有合法的根据,不允许再扣除;这些根据包括: 1)开发企业

18、与被拆迁人双方签署; 2)村委会开具的加盖公章的证明; 3)被拆迁人的收款收据; 4)个人签名及身份证复印件; 5)开发商经过金融机构支付补偿款的凭证; 6)政府部门的相应文件 7) 被拆迁人获得的青苗补偿费收入,暂免征个人所得税; 8) 被拆迁人获得的转让建筑物等财富性质的其他补偿费收入,按“财富转让所得征收个人所得税; (2).前期工程费 *包括:规划.设计.工程可行性研讨.水文和地质勘察.测、场地通平(即三通一平:通水、通电、通道路.平整地面)等支出 *假设开发企业获得的是曾经进展了土地开发的熟地,即曾经过三通一平“,这部分前期工程费不允许再扣除。 (3).建筑安装工程费 *开发企业销售

19、已装修的房屋,其装修费可以计入房地产开发的本钱。 *房地产开发公司的预提费用,不予扣除 (4)根底设备费 *包括开发工程内道路,供水,供电,供气,排污.排洪,通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生,园林绿化等园林环境工程费。 *这些费用一定要明细核算,才干计入开发本钱。 (5)公共配套设备费:指不能有偿转让的开发小区内公共配套设备发生的支出。 A详细包括: 配套的居委会和派出所用房,会所、停车场(库).物业管理场所、变电站、热力站、水厂,文体场馆.学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设备; B、处置原那么: 第一.建成后产权属于全体业主一切的,其本钱.费用可以扣除; 第二,建成后无偿移交给

20、政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其本钱费用可以扣除; 第三.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除本钱,费用。 (6)开发间接费: *概念:指企业为直接组织,和管理开发工程发生的,且不能归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。 *构成:工程管理人员工资、职工福利费、l折旧费、修缮费、办公费、水电费,劳动维护费、工程管理费、周转房摊销以及工程营销设备建造费。 *特别留意:总部费用计入管理费用,不能计入开发间接费。 *主要风险:把开发间接费误计入管理费用,造减少扣本钱,多交土地增值税; *对策:严厉核算开发间接费。 2、拆迁安顿本钱如何扣除？有何风险？如何防控？ 2-1拆迁安顿有三种方

21、式,即:用本工程房产安顿、异地安顿、货币安顿 2-2安顿本钱这样扣除: (1)用本工程房产安顿:本企业同一地域、同一年度的同类房地产的平均价钱确定; 或由税务机关参照当年、同类房地产的市场价钱或评价值确定; (2)异地安顿:以实践支付的购房支出计入拆迁补偿费。 (3)货币安顿:以合法有效的根据计入;着重点在于拆迁补偿费能否实践发生;尤其是对给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证能否相对应。 2-3.主要风险在于:入账价钱难以计算;凭证难以获得。 3-4.防控措施:在公司相关人员培训会上提出要求,并严厉考核和执行。3、开发产品计税本钱确定中应关注几大问题？ 3-1关注前期开发

22、本钱中的不可预见费用: 包括:根本预备费和涨价预备费。根据工程的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度。 3-2关注开发间接费和开发费用的区别 *开发间接费构成工程建造本钱;享用20%的加计扣除 *开发费用即期间费用视利息支出不同而享用不同的扣除方式。 3-3关注开发间接费和开发费用的扣除方式不同 *扣除金额 =建造本钱十开发费用十建造本钱加计20%十税金 *建造本钱=土地本钱十开发直接本钱十开发间接费 *开发费用这样计算:假设利息支出同时满足以下条件,即:1按照工程计算分摊,2提供金融机构证明; 开发费用 =利息支出十(土地本钱十开发直接本钱十开发间接费)X5%;否那么: 开发费用=(土地本钱

23、十开发直接本钱十开发间接费)X10% 3-4利息扣除原那么: 第一、利息的上浮幅度按国家的有关规定执行。超越部分不允许扣除。 第二,超越贷款期限的利息部分和加罚息不允许扣除。 第三,工程完工前利息计入开发本钱,完工后的利息计入开发费用中的财务费用。4、资料和设备如何区分？甲供资料处置有何风险？如何预防和控制？ 4-1资料按工程物资核算;而设备按工程物资核算 4-2甲供资料应这样处置: 购进时, 借:工程物资 贷:银行存款 施工单位领用时, 借:其他应收款一施工单位 贷:工程物资 与施工企业结算,抵工程进度款: 借:预付账款一施工单位 贷:其他应收款一施工单位 4-3.甲供资料的风险在于材格价钱

24、上涨,甲方需承当上涨带来的损失;同时就差价以乙方的名义向税务机关补税; 防控措施是 按实践单价向施工单位进展甲供资料结算(估计价钱下跌时); 估计价钱上涨时,取消甲供资料方式,采用乙方包资料,但必需过甲方的工程财务审计。 4-4购进设备的处置: *购入免税设备免营业税(财税200316号) 借:工程物资一工程设备 贷:银行存款 *施工单位领用: 借:开发本钱一建筑工程费 贷：工程物资一工程设备 *购入非免税设备 购进时, 借:工程物资 贷:银行存款 施工单位领用时, 借:其他应收款一施工单位 贷:工程物资 与施工企业结算,抵工程进度款: 借:预付账款一施工单位 贷:其他应收款一施工单位 4-5

25、甲供资料的管理失控的风险,防控措施就是: 坚持按甲供资料的步骤完成监管:STEP1每月末,开发商应该与施工企业就本月的“甲供资料的数量进展核对。STEP2施工单位对曾经供应的甲供资料开具“资料设备验收单STEP3开发商的资料供应部门将施工单位开具“资料设备验收单交付财务部门。STEP4财务部门对甲供资料的“资料设备验收单进展审核,并编制甲供资料价钱结算单,交与施工企业的财务部门。STEP5开发商的财务部门在支付上月的工程进度款项时,首先应该按照双方确实认的甲供资料价钱结算单的金额作为抵扣工程进度款的根据,然后支付施工单位剩余的工程款。5、哪些费用或本钱需求预提？预提费用的涉税风险与防控园林绿化

26、费可以预提吗 5-1可以预提的本钱费用有: (1) 短期借款的利息费用。经过应付利息核算; (2) 应付未付的租金和保险费,经过应付账款核算; 5-2园林绿化费不可以预提 5-3除以上两种情况外,一概不得预提费用。否那么会产生涉税风险,防控措施为: 财会部门的记账人员一概不得运用“预提费用科目。6、境外设计费如何支付？怎样防控其中的涉税风险？ 6-1自2021年1月1日起,境内机构和个人向境外单笔支付等值3万美圆以上(不含等值3万美圆)效力贸易、收益、经常转移和资本工程外汇资金,该当分别向主管国税机关和主管地税机关恳求办理; 6-2先国税、后地税; 6-3填写并附送以下资料: 1)合同、协议或

27、其他能证明双方权益义务的书面资料(复印件) 2)发票或境外机构付汇要求文书(复印件); 3)完税证明或同意免税文件(复印件); 4)税务机关期提供的其他资料. 6-4涉税风险在于资料不齐,无法获得对外支付的税务证明和免税凭证的。 6-5防控措施是审核清理资料,争取一次性经过税务审查。 7、技术运用费如何支付？怎样防控其中的涉税风险？ 7-1技术转让费(含技术运用费)应计入管理费用一技术转让费 7-2技术运用费很容易不慎计入开发间接费,呵斥为少抵应纳税所得额多交企业所得税;同时多扣开发本钱,少交土地增值税; 少交土地增值税能够被税务机关认定为偷逃税; 多交企业所得税成为企业的损失(由于交了不该交

28、的税); 7-3防控措施: 核算时严厉区分开发间接费和开发费用;8、支付其他境内销售代理费、佣金、监理费、效力费、咨询费等有何涉税风险？如何防控？ 8-1支付其他境内销售代理费、佣金、监理费、效力费、咨询费等,凡是计入期间费用的,必需在当年抵扣;跨年不得抵扣应纳税所得额;计入开发间接费的,在结转开发本钱时结转。 8-2凡是计提的销售佣金等,一概不得抵扣应纳税所得额; 8-3.涉税风险在于错误抵扣,防控措施是 把握以下原那么: 第一、费用不跨年 第二、未支付的费用不能抵扣 9、售楼处的涉税风险有哪些？企业如何防控？ 9-1 售楼处有几种方案: 1)单独建筑,待销售完成后,将其与撤除; 2)单独建

29、筑,待销售完成后,转作自用或出租; 3)利用自有房屋或商品房作为售楼处,待销售完成后,再对外销售; 4)利用自有房屋或商品房作为售楼处,待销售完成后,转作自用或出租; 5)租用外单位的房屋建筑售楼处,待销售完成或房屋到期后,归还房屋。 9-2处置原那么: 1)凡可以单独作为本钱对象进展核算的,可按自建固定资产进展处置. 2)凡不可以单独作为本钱对象进展核算的,一概按建造开发产品进展处置; 3)售楼部的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造本钱。 9-3建造时; 方案一、二、按自建固定资产处置; 方案三、四、五,不需求处置; 9-4装修时; 方案一、二、按自建固定资产处置; 方案三、四、五,先经

30、过开发本钱处置,装修终了转入长等待摊费用; 9-5运用时; 1)折旧和摊销,一概计入“销售费用 2)房产税; i自建房屋,自建成之次月起征收房产税; ii自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋运用或交付之次月起计征房产税; iii利用商品房,原有住房以及自建楼处,自开场运用之次月交纳房产税; iv租用房屋不交房产税; 9-6.清理时的处置; 1)撤除时,按方案一撤除时,按固定资产清理的程序进展。 2)自用或出租; 方案二自用或出租,按固定资产自用或出租处置; 方案四自用或出租,不视同销售; 这两种方式都要按原值X(1一扣除率)X12%房产税或按租金收入X12%交房产税; 3)销售 方案三销

31、售时,应交纳营业税,企业所得税,土地增值税等,并确认收入,结转本钱和税金。 4)转为物管用房; 非营利性且产权属于全体业主;或无偿赠与地方政府.公用事业单位的,可视其为公共配套设备,准与扣除本钱费用 5)租赁到期,归还出租方; 9-6在小区内、主体外建筑的暂时性建筑物作为售楼部、样板房,设计.建造、装修等费用,准予计入房地产销售费用; 但是售楼部、样板房里的空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支;应计入固定资产计提折旧; 9-7 在小区内、主体内建筑的暂时性建筑物作为售楼部、样板房,设计.建造、装修等费用,建成有偿转让的,准予计入本钱扣除; 9-8涉税风险在于对每一类本钱费用确实认、

32、归集和分配,防控措施: 准确核算销售处属于哪一类;并计入相应的科目,进展准确的税务处置。10、车库、车位地上、地下处置中的涉税风险如何防控？ 10-1对于无产权的车库、车位销售,均应作为效力业一租赁业计缴营业税;采用预收款方式的,其交税义务发生时间为收到预收款的当天。 10-2. 租赁期不能超越20年;到期可以续租;但续租期限也不得超越20年。 10-3.涉税风险提示:不能处置为销售收入。 10-4.收取地下停车费应该按效力业一其他效力业计缴营业税; 10-5预收房租,该当在收到房租的当天,申报营业税费。 10-6风险提示及防控措施。 收到预收款时,一概当天确认收入申报营业税费; 这是新税法的

33、特点。11、开发环节利息如何支付？怎样防控其中的涉税风险？ 11-1开发环节利息按以下7种情况进展扣除: 第一,资本化利息支出计入有关资产的本钱,按企业所得税规定扣除;资本化利息支出包括购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才干到达预定可销售形状的存货发生的借款产生的利息。 第二、非金融企业向金融企业的借款支出。按照实践发生额予以税前扣除;详细包括逾期归还银行贷款,银行按规定加收的罚息,也可以在税前扣除。 第三、企业经同意发行债券的利息支出按实践发生数予以税前扣除。 第四、企业间相互拆借资金的利息支出,不超越金融企业同期同类贷款利率计算数额的部分准予扣除。 详细操作是:在初次支付

34、利息时,提供金融企业同期同类贷款利率的阐明。 可以金融企业同期同类贷款平均利率;也可以是金融企业同期同类贷款实践利率。 第五、向关联企业借款的利息支出中,企业从其关联方接受的债务性投资与权益性投资的比例超越规定规范(这个规范见,财税2021121号：接受债务投资不得超越注册资本的2倍，借款不得超越注册资本的50%，超越部分利息不能扣除)而发生的利息支出,不得在计算应纳所得额时扣除。 第六、非银行企业内营业机构之间的支付的利息,不得扣除。 第七.企业向自然人借款的利息支出按如下规定办理: (1)向股东或其他有关联的自然人,借款比例为： 企业所得税法第46条及财税2021121号：接受债务投资不得

35、超越注册资本的2倍，超越部分的利息支出不得扣除。 (2)向内部职工和其他人员借款不超越金融企业同期同类贷款利率计算数额的部分准予扣除。条件是: *真实、合法、有效。 *企业与个人之间签署借款合同 *代扣5.5%营业税,20%个人所得税并获得正式发票。才干抵扣。 11-2关联公司之间的借款利息应按独立买卖原那么进展,否那么有较大的涉税风险。 11-3以前年度未预提的贷款利息可以在该纳税年度中抵扣应纳税所得额(时间不能超越3年),方法是恳求税务机关退税,或在以后年度扣除多交所得税。 11-4房地产开发前期的利息支出应计入期间费用一财务费用,条件是不超越金融企业同期同类贷款利率计算数额。 11-5金

36、融企业同期同类贷款利率,包括基准利率和浮动利率。12、工程本钱分摊的涉税风险分析与防控讨论：本钱工程的公共费用的分摊方法，选择最有利房地产公司的分摊方法 12-1工程本钱包括:土地征用及拆迁补偿费占地面积法、需求研讨：前期工程费预算造价法、建筑安装工程费预算造价法、根底设备费建筑面积法、公共设备费建筑面积法、开发间接费预算造价法6个本钱工程 12-2涉税风险就在于开发间接费和房地产开发费用(期间费用)之间的区别。特别重要的是在开发前期进展区隔。凡是现自上的费用都要计入工程的开发间接费。 12-3 公共费用分摊的方法：国税发202131号文对于共同本钱和不能分清负担对象的HYPERLINK zh

37、idao.baidu/search?word=%BC%E4%BD%D3%B3%C9%B1%BE&fr=qb_search_exp&ie=utf8间接本钱，规定了四种分配方法，详细包括：占地面积法、建筑面积法、HYPERLINK zhidao.baidu/search?word=%D6%B1%BD%D3%B3%C9%B1%BE&fr=qb_search_exp&ie=utf8直接本钱法、预算造价法。此外，国税发202131号文还明确规定：土地本钱，普通按占地面积法进展分配；单独作为过渡性本钱对象核算的公共配套设备HYPERLINK zhidao.baidu/search?word=%BF%AA%

38、B7%A2%B3%C9%B1%BE&fr=qb_search_exp&ie=utf8开发本钱，应按建筑面积法进展分配；HYPERLINK zhidao.baidu/search?word=%BD%E8%BF%EE%B7%D1%D3%C3&fr=qb_search_exp&ie=utf8借款费用属于不同本钱对象共同负担的，按HYPERLINK zhidao.baidu/search?word=%D6%B1%BD%D3%B3%C9%B1%BE&fr=qb_search_exp&ie=utf8直接本钱法或按预算造价法进展分配；其他本钱工程的分配法由企业自行确定。熟习HYPERLINK zhidao.

39、baidu/search?word=%B3%C9%B1%BE%BA%CB%CB%E3&fr=qb_search_exp&ie=utf8本钱核算的同仁多数知道，不同的本钱分配方法计算出来的HYPERLINK zhidao.baidu/search?word=%B3%C9%B1%BE%BC%C6%CB%E3&fr=qb_search_exp&ie=utf8本钱计算对象的本钱能够会相差悬殊，如何选择科学、合理、有效的本钱分配方法，是业内人士值得沉思的一个问题。 12-4.防控措施: 公司架构要开发前定位。 13、配套设备如何进展涉税处置？ 13-1建成后产权属于全体业主的,本钱.费用可以扣除; 13

40、-2建成后无偿移交给政府.公用事业用于非营利性的社会公共事业的,本钱.费用可以扣除; 13-3建成后有偿转让的,应计收入,本钱.费用可以扣除; 13-4详细步聚: 1)由于各开发工程配套设备情况不同,必需先确定允许扣除的配套设备面积后再计算分摊。 2)对于成片开发分期清算的公共配套设备费用,在先期清算肘应按实践发生的费用进展分摊; 3)对于后期清算时实践支付的公共配套设备费用分摊比例大于前期金额的,允许在整体工程全部清算时,按照整体工程重新进展调整分摊。14、红线外建立费用如何计算？涉税风险有哪些？企业如何防控？ 14-1红线外建立费用包括:红线外市政设备费和三通一平费 14-2红线外市政设备

41、费包括红线外道路.水.电.气.通讯等建造费.管线铺设费、接口补偿费;计入科目为“开发本钱一土地征用及拆迁补偿费。而不能计入管理费用等期间费用。 红线内市政设备费和三通一平费，计入“开发本钱前期工程费 14-3三通一平费,包括: (1)暂时道路,接通红线外施工用暂时道路的设计.建造费用。 (2)暂时用电.接通红线外施工用暂时用电规划设计费.暂时管线铺设、改造、迁移、暂时变压器安装及撤除费用。 (3)暂时用水,接通红线外施工用暂时给排水设备的设计、建造、管线铺设、改造、迁程等费用; 以上费用一概计入前期工程费的三通一平费; 主要涉税风险是将其他杂费混入了前期工程费里,呵斥漏交土地增值税; 防控措施

42、是建立完善的开发本钱核算方法15、发票涉及哪些整体涉税风险？如何进展防控？ 15-1发票涉及这些整体涉税风险: (1)获得发票不规范,呵斥不能入账;即使入账,呵斥日后的涉税风险。 (2)开具发票不规范,呵斥不能及时准确报税;呵斥日后的涉税风险。 (3)管理发票不规范,呵斥发票遗失,不能及时准确购买发票;呵斥日后的涉税风险。. (4)申领发票不规范,呵斥多人领票,责任不明确。 15-2防控措施:规范发票的申领、管理、开具、获得的过程。 15-3新发票管理方法有8个重要变化: 第一、简化发票站购程序:取消审批,直接领购。只留发票公用章 第二、强化印制企业管理:总局担任专票,省局担任普票; 第三 规

43、范代开发票行为:先纳税、后代开;委托代开;不准非法代开; 第四,处分虚开发票的行为: (1)为他人、为本人开具与实践运营业务情况不符的发票; (2)让他人为本人开具与实践运营业务情况不符的发票; (3)引见他人开具与实践运营业务情况不符的发票; 第五、完善发票开具:栏目齐全,盖发票公用章 第六、未按规定运用发票、添加涉税风险 (1)引见他人转让发票,等 (2)知道或该当知道是假发票而受让、开具、保管等。 (3)以其他凭证替代发要运用 第七、加大处分力度 (1)丧失发票擅自销毁发票等,可以处分3万元。 (2)转借、转让、引见他人转让发票、发票监制章等行为,最高罚款可达50万元; (3)对虚开发票

44、、非法代开发票最高罚款可达50万元; (4)对私自印刷、伪造.变造发票等行为,罚款50万元,还可吊销发票准印证。 第八.加大了管理力度;网络发票的运用;税控安装的运用。等。 15-4购房业主将发票遗失应这样处置.: (1)不可重新开具发票。 (2)商品房预收款发票丧失后.购房客户应书面报告税务机关,并登报声明作废,同时持等相关资料,到开发商财务部门让其将原开具的预收款发票存根联复印件,.去按揭银行及产权部门办理贷款及抵押手续。 15-5发票未填开单位全称是不可以税前扣除的。研讨：名字开不下：定额发票如何处置 15-6单位和个人从中国境外获得的与纳税有关的发票或者凭证,税务机关在纳税审查时有疑义

45、的,可要求其提供境外公证机构或注册会计师确实认证明,经税务机关审核认可后,方可作为记账核算的凭证。当地完税凭证和对方收据 15-7支付违约金,无须获得对方开具的发票,以对方开具的收据(非运营性收据)作为账务处置的凭据.即可。 15-8企业收取职工的赔偿费,开具普通收据即可。计算交纳企业所得税。 15-9施工企业向开发商开具的施工发票包括设备非免税设备在内的全部价款。 15-10房地产企业应获得哪些合法凭据? (1)土地出让金,应获得国土资源的部门开具的“国有土地有偿运用收费公用收据,与此相关的契税应获得中华人民共和国契税完税证。 (2)具有拆迁资历的房地产开发企业向个人支付的拆迁补偿费,可以凭

46、与搬迁户签署的拆迁补偿协议和付款记录计入开发本钱。 (3)委托有拆迁资历的单位进展拆迁的情况下,房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应获得地税部门监制的“其他效力业发票 (4)直接向行政事业单位支付相关费用时,应获得行政事业性收费收据。(5)向企业、事业单支付勘察、设计、测绘、监理,验收、咨询等营利性费用时,应获得增值税发票。注：勘察、测绘、等建安费应在工程所在地开具发票；设计、咨询、监理 等其他费用在机构所在地开具发票。 (6)支付对象为个人的销售佣金,应以支付凭证(或支付清单)和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证。 (7)支付对象为销售公司的销售佣金,应获得增值税发票。 (8)支付对象为金

47、融机构的利息支出,应获得金融机构开出的付息凭证。 (9) 支付对象为非金融机构的利息支出, 应获得地税部门监制的“其他效力业发票 (10)其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定。 (11)工程费支出按以下原那么获得发票: *施工方为建筑安装企业,应获得工程所在地的地税部门监制的“建筑业发票; *施工方为消费、销售建筑资料设备的增值税纳税人,应获得国税部门监制的工业企业公用发票(建筑资料设备)及,应获得工程所在地的地税部门监制的建筑业发票(建筑劳务); *施工方为经销建筑设备的增值税普通纳税人,应获得国税部门监制的“增值税公用发票；应获得工程所在地的地税部门监制的“建筑业

48、发票建筑劳务； 15-11房地产企业常见的未按规定获得凭据的行为有哪些? (1)以行政事业性收费收据或自制收据作为土地拆迁补偿费用的凭证。 应按规定领购税务机关监制的发票。 (2)发票种类与所开具的内容不符合。如商业发票开咨询费。 (3)混合销售的行为,发票内容与其实不一致。如:消费企业发票开工程费。 (4)起限额开具发票。 (5)发票内容不真实。大量超市开具的办公用品、会议费.礼品费和劳保费等；详细列示明细。 15-12如何审核开发企业获得各种发票? (1)应熟练掌握发票内容,格式、种类、填写规范.防伪措施等详细的规定。 (2)认其细致地对企业凭证进展检查,重点科目和重点工程的抽查率应该是1

49、00%; (3)细心察看,不放过一切能够存在的问题,可以向税务机关发函、讯问或网上查询)等方式验证发票的合法性。 15-13.企业发票不可转借、代开。否那么,面临1万以上,50万以下的罚款。 15-14发票内容开成礼品、办公用品、“劳保用品,同时附道有对方发票公用清单,和验收单;经审批后可以入账作税前扣除。 15-15开发票必需盖发票公用章。 15-16.房地产企业支付给销售又担任安装的企业电梯维修费,应该获得增值税发票,; 房地产企业支付给只担任安装运转后的保养维修的企业电梯维修费,应该获得营业税发票;i 15-17在成都买的发票不能拿到重庆去开。由于不能跨地域开具发票。跨地域开具发票是指到

50、外地域设办事处,销售发票由总公司代开,这是违法的。 15-18需求税务代开普通发票的情形; (1)已办理税务登记,获得的收入超越限额; (2)被停售发票或收缴发票,获得运营收入需求开票 (3)外地纳税人因业务量小:开票频度低,可代开;如业务量大家办理、领发票自开。 (4)正在申办税务登记,这期间内需求开票,可代开。 (5)应该申办而未申办。补办期间内需求开票,可代开。 (6)依法不申办的,可代开。 15-19代开资料 (1)恳求代开发票人的合法身份证件。 (2)付所对所购物品品名或劳务效力工程).单价,金额等出具书面的认证明。 15-20发票是处1万元以下的罚款;情节严重的会处1万元以上,3万

51、元以下的罚款。 15-21收取厂家的质量赔偿款只能开收据,不能开发票,根据赔款协议和收款收据计入营业外收入,构成企业的利润总额。 15-22企业用从其他单位买来的发票向业务单位收取货款的行为,处分为1万元以上5万元以下罚款;情节严重的,处5万以上50万以下的罚款。 出现偷漏税的.处50%以上,5倍以下罚款。 15-23.如何鉴别和审核获得的发票? (1)审查有效性。发现愈期运用旧版本应查明缘由。 (2)审查开票人笔迹。能否有不一致的景象。 (3)审查发票的复写情况。有无部分复写的痕迹。 (4)审查内容能否移位。 (5)审查发票的填写内容. (6)审查物品称号能否为用票单位的经销范围。 (7)审

52、查供应单位和收款单位能否一致。 (8)审查供货单位能否运用了非本人领用的发票。 (9)审查发票号码与开具的日期能否自相矛盾。查编号和时间顺序颠倒。 (10)审查抬头能否与付款单位一致。 15-24不动产发票的新规定: (1)销售不动产,必需开具不动产发票; (2)不动产发票分为自开票,和代开票; (3)不动产发票为计算机开票。 15-25建筑模型应开具地税其他效力业发票。(营改增后应开具其他效力业发票。) 15-26转让没有产权的车位怎样开票? (l)转让永久性运用权,视同销售,开具不动产销售发票; (2) 转让暂时性运用权,视同租赁,应开具租赁发票。 15-27房地产开发商应在收到预售房款(

53、包括预收订金)时,确认营业收入,并开具销售不动产一致发票“.(新规定) 15-28公司支付给钢构造工程款时, 支付建筑业发票价款时,获得建筑业发票, 支付钢构造产品价款时,获得增值税普通发票。 15-29国内公司恳求代开发票一定是在收款方主管税务机关代开;不能在付款方主管税务机关代开. 15-30房地产企业未按规定全额开具发票,要罚款。 15-31银行代收费业务,要获得,否那么不能税前扣除。 15-32已开的发票存根和发票领购簿,该当保管5年,保管期满,报税务机关查验后销毁。不能自行销毁。 15-33商品房销售发生退票及退房怎样处置? (1)没有办产权.,当月开具,可收回作废;再开正确的 (2

54、)没有办产权.,跨月开具,可收回作废;可开红字冲销。 (3)没有办产权.,跨年开具, 可收回作废,再开正确的。 (4)退房,可收回作废即可。 15-34获得跨年发票,可以在汇算清缴内申报扣除; 15-35在税控收款机打印的发票必需加盖发票公用章。 15-36.公司收取借款利息时,可到公司所在地主管种机关恳求开具。 15-37 职工福利费怎样获得发票? 第一种情况,诸如支付职工困难补贴、职工食堂经费补贴、只需是真实发生且有凭据证明,是可以税前扣除的,而不一定必需求获得发票。 第二种情况,对于外购货物或劳务,必需获得发票。 15-38由总公司一致支付款项购进货物,抬头必需为总公司全称,否那么会出现

55、不能税前扣除、抵扣税款,出口退税和财务报销的风险。 谁付款,抬头就是谁。 15-39丧失发票如何扣税? 通常情况下,用复印件和证明资料入账的,未经税务机关赞同,是不允许税前抵扣的。 广东省地税局规定: 丧失发票,可向开具发票恳求出是原发票所载信息的书面证明,或要求提供所丧失发票的存根联或记账联复印件,经税务机关审核后作为合法凭证入账,一概不得要求开票方反复开具发票。 出现丧失发票情形,应向主管税务机关咨询怎样处置。 15-40职工报销没有发票,一概不得在企业所得税税前扣除。 15-41以旧设备投资,一概开具增值税普通发票。 15-42职工福利费列支规范: (1)外来发票需求合法发票。 (2)企

56、业自行发放的多种补贴,自制原始作证即可。 15-43.普通发票开具红字发票有何要求? 新发票管理的要求: 开具发票后,如发生销货退回需求开红字发票的,必需收回原发票并注明作废字样或获得对方的有效证明。才干开具红字发票。 详细规定(广东): 一、购货方和销货方均未做账务处置的,销货方必需收回原发票并注明作废字样,与存根联及其他联次一同粘贴以备核对。 二、购货方未做账,但销货方已做账。销货方必需收回发票后开具蓝字退货进仓单,方可开具等额的红字发票。同时,必需把红字发票记账联撕下作为冲账论证。其他联次不得撕下,并把收回的原发票粘在的发票存根反面以备核对。 三.购货方已做账 ,无论销货方能否已做账。

57、销货方必需获得购货方出具的有效书面证明。填制蓝字退货进仓单后, 方可开具等额的红字发票。 四.购货方出具的有效书面证明,必需记载与发票内容一致。书面证明包括:原发票联的复印件和银行收款进账单(原已付款),退货缘由并加盖.购货方印章或财务公用章。 五、入账根据(一二除外): 1)购货方的有效书面证明; 2).蓝字退货进仓单; 3).红字发票记账联。 15-44安装公司应向房地产企业开什么发票? 1)自产自销:货物销售开国税发票、安装劳务开建筑业发票。 2)外购货物开建筑业发票。 15-45监理公司开具给房地了企业是监理公司机构所在地开具监理发票,而不能是工程所在地。 15-46如何掌握发票作为税前扣除的凭据? 1).实践发生需求适当的凭据予以支持、证明。 2)获得发票时,不得要求变卦品名和金额。 3)不合规的发票,不得作为财务报销凭证。任何单位和个人有权回绝。 发票具备以下条件可以税前扣除: (1)实践发生的业务买卖为根底。不得虚拟买卖。 (2)获得发票符合发票管理方法规定的地域,方式(自开还是代开)。 (3)扣除方的本钱费用途于合理的程度。15-47去税务机关代开的增值税是不可以税前扣除的。15-48暂估入账的本钱(无发票)原那么上年度终了前获得正式发票;最迟不得超越所得现汇算清缴截止日(次年5月30日)。15-49房地产企业获得建筑公司的建筑业发票,必需是工程所在地。不能是