8203估价师协会网站cms案例分析

1、广州市梅山建设综合开发所属的番禺区市桥镇左边村商住用地土地使用权抵押价格评估案例分析受广州市梅山建设综合开发委托,我公司于 2009 年 2 月 25 日至2009 年 3 月 1 日对广州市梅山建设综合开发所属的番禺区市桥镇左边村商住用地土地使用权抵押价格进行了评估了。经过与委托方初步沟通,我公司与委托方签订了委托合同,明确了估价目的和工作期限,为保证独立高质量完成估价业务,我公司组织了由三名与此估价业务无紧密联系且擅长此类型土地估价的项目小组,搜集土地相关的资料，制定工作方案，专门负责本项目土地评估全程工作。依据中民土地管理法、城镇土地估价规程及国家有关法律、,估价师对委托方提供的相关资料

2、(国有土地使用证、规划设计要点通知单、土地出让合同、宗地红线图)现场查证核实；对土地实体状况（位置、四至、面积、形状、地势、临街情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物）进行查勘；对地产所在区域的商服繁华条件、交通状况、设施状况、状况、产业状况和宗地形状、面积、临街条件、进深、地质、地形条件等详细记录；收集市政图件及资料、地价和地租资料等等，通过对所搜集的资料进行初步的分析，对本次评估的项目有了进一步的了解，具体情况如下：一、明确了项目的背景和基本事项1、估价目的委托方以估价对象土地使用权向抵押提供价值参考依据。2、估价时点本次估价时点为 2009 年 2 月 25 日。3、土地登记状况土地位

3、置：番禺区市桥镇左边村土地权属性质及其权属变更状况： 国有出让土地用途：商住用地本次评估土地面积：12462.8 平四至：东至住宅区；南至东环路；西至市广路；北至。4、土地权利状况估价对象位于番禺区市桥镇左边村，权属人为广州市梅山建设综合开发有限公司，土地面积为 12462.8 平，使用权类型为国有出让，土地使用年限至 2062 年 10 月 04 日止，至估价基准日 2009 年 2 月 25 日，土地剩余年限为 53.61年，土地用途规划为商住用地。5、土地利用状况估价对象宗地基础设施开发程度为红线外“五通”（通给水、通排水、通电、通路、通讯），规划利用为商住用地，现实际为待开发土地。根据

4、评估宗地广州市城市规划局番禺分局规划设计要点：规设 2000（292），项目建筑容积率1.8；建筑密度30，根据最高最佳使用原则，本次确定容积率为 1.8。二、估价技术路线 估价技术路线是指导整个土地估价过程的技术思路，是估价师对估价对象的价格形成过程的认识,估价技术路线是确定价格内涵和价格形成过程。（一）确定土地估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识。1、通过对委托方提供的资料的核实查证、现场对土地实体状况的查勘调查，对估价对象有了充分的了解；2、本次估价目的为委托方以估价对象土地使用权向抵押提供价值参考依据，对这个特定目的，就要让了解到当抵押人所担保的债权不能按时清偿时，能够通过变卖抵押

5、房地产获得的最大价值是多少，这就要求做一个变现分析，最终确定抵押价值；3、本次估价时点是 2009 年 2 月 25 日，估价对象在不同的估价时点所依据的房地产市场状况不同，估价实体状态不同，价格内涵就会不同，本案例在估价时点 2009 年 2 月 25 日的状态是待开发土地。（二）确定估价技术路线要遵循土地估价原则本次估价在遵循独立、客观、公正、科学原则的前提下，结合估价目的，对受委托估价对象进行估价。具体遵循合法原则（在本次评估中，遵循合法原则就要考虑到估价对象为待开发土地，采用假设开发法估价时，就必须保证用途、容积率符合城市规划限制的要求）；替代原则（估价结果不得明显偏离类似房地产在同等

6、条件下的正常价格）；最有效利用原则；供需原则；递增递减原则；贡献原则；变动原则。三、估价方法根据估价对象特点、估价目的及项目的实际情况，对委托方提供的资料及本估价机构掌握的相关资料进行进一步分析认为，估价对象为待开发土地，所以可以采用剩余法进行评估，该区域属商住区域，地产市场较发达，同时近期同类型物业的交易量较多，所以可选用市场比较法进行评估。四、项目存在的难点剩余法是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的法。市场比较法是以市场上实际的成交价格为比准，经修正求取评估对象房地产价格的一种估价方法。它具有现实性

7、、说服力强、易于被接受的特点。但是其难点是市场交易情况、交易日期、区域及个别等一系列项目的比较修正，在这方面，如果估价缺乏相关知识，没有丰富的估价经验，往往影响价格的各项的比较修正会带有很大的性，难点如下（其中-项为剩余法估价的难点，-项为市场比较法的难点）：、是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原确确定了土地最佳利用方式（包括用途、使用强度等等）；、是否正确掌握了地产市场行情及供求关系；并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价；、是否正确地确定了土地开发费用和正常利润。、能否正确选择比较案例，土地交易因为信息不对称，导致案例搜集困难；搜集的信息资料不清，交易背景不透明、能否合理修正交易

8、价格；五、解决办法为解决上述难点，对资料进行了深入的分析，并对房地产市场进行了仔细的，现解决办法如下：1、估价对象土地的最佳利用方式的确定：国有土地使用权证上明确估价对象土地用途为商住用地，规划设计要点通知单和土地出让合同明确该宗地容积率不超过 1.8，且层数不超过六层，首层为商铺，根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，确定该宗地容积率为 1.8，层数为六层，首层为商铺2-6 层为住宅。2、开发完成后的土地连同建筑物的售价的确定：开发成后的房地产为商住房地产，首层商铺，2-6 层为住宅，估价师对该区域类似房地产的得知该区域同类型房地产类型较多，且于出售，故采用与开发完成后房地产区域因素、个别

9、、估价时点、交易情况基本一致的案例作为比较案例，通过修正得出开发完成后的土地连同建筑物的售价；、土地开发费用和正常利润的确定：土地开发费用包括开发成本和管理费用等相关费用，开发成本包含前期工程费、建安费、专业费、基础设施费、公共配套费不可预见费、开发期间税费等，这一部分费用通过广州市建筑行业平均水平，参照现行省建筑工程估价表、省施工企业建筑工程取费标准、建设造价及广州市相关文件，结合近期各类建筑安装工程的行情而确定。、比较案例的确定：针对土地交易因为信息不对称，导致案例搜集；搜集的信息资料不清，交易背景不透明的状态，广开搜集，上网查询省房地产估价师成交案例；上门资料走访管理部门、国地管理部门、

10、工商行政主管部门；通过房屋中介机构获得挂牌、交易价格；通过深入现场，直接交易双方等多种，获得了该区域和相邻区域土地交易案例近宗，并对每一个案例的状况，实体状况、周边环境状况、成交价格、成交日期尽可能的详细，在此基础上再进行筛选，案例经过筛选调查了解评审四阶段后，最终选择出具有个可比性的案例。、交易价格合理修正：严格按照估价规范标准，合理量化，确定参数；取证、了解背景差异，找出案例价格差异；定性、定量相结合，修正中使用的条件说明表、比较条件指数表匹配和对应，合理量化分值。六、受到的启示一、培养抵押项目的风险回避意识房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优

11、先受偿款，房地产抵押估价活动不仅应该遵守独立、客观、公正、合法的原则，还应该遵守谨慎的原则，要充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。在抵押估价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。(1)认真核实委估房地产必备的权属证明文件。具体要求：一要完整，二要看原件，三要同实际状况和委托方填报的清查估价明细表进行核对。取证复印件上要加盖委托方或资产占有方公章。尤其要注意有无他项权利登记。当遇到权证不全或提供不出，或委托方称未办妥领取权证手续等情况时，宁愿放弃不评，也不要迁就。(2)对超过估价

12、机构执业能力的估价项目，在收集不到有关有效数据，特别是采用市场比较法时切忌以交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例来凑数，对委估房地产情况确实难以了解时还是不去估价为好。二、对于估价项目的复杂性，要遵循合法原则，实事求是评估地价。作为抵押物的房地产必须具备以下条件：一、抵押房地产必须是合法的，当到期不能清偿时能够依法处置；二、抵押房地产依法处置后的价值应当不小于的本息之和。要实现上述要求，就必须在房地产抵押前，对拟抵押房地属的，房地产抵押行为的进行，对抵押房地产价值进行中立、科学、客观的估价，才能有效保证房地产金融的顺利运行，有效防范房地产抵押带来的风险。七、估价过程（一）、采用剩余法测算

13、土地价格1、计算估价对象建筑面积待估宗地的证载用途为商住用地，根据委托方提供的该宗地广州市城市规划局番禺区分局规划设计要点规设 2000（292）等相关资料，容积率不大于 1.8,建筑密度不大于 30%,最高建筑物不超过 6 层,根据最高最佳使用原则,故本次设定容积率为 1.8,建筑物层数为 6 层,首层商铺,其余为住宅，项目建筑容积率为 1.8，共计用地面积 12462.8 平,则建筑面积为：12462.81.822433.04 平。、 确定开发完成后的不动产现值根据估价对象宗地的区域及个别特征及委托方提供的该宗地广州市城市规划局番禺区分局规划设计要点规设 2000（292）等相关资料，该宗

14、地适宜按小区级多层商住住宅小区形式建设，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，通过比较类似区域同类型住宅，选择与估价对象拟建住宅类似的物业进行比较分析，从中选择了可比性较强的实例，通过市场比较法确定估价对象拟建住宅的售价：1 比较物业概况表物业名称估价对象实例 A实例 B实例 C物业位置市桥镇左边村市桥镇光明路市桥镇西环路市桥镇愚山路2 进行各种修正（1） 交易情况修正经过，表中各个交易案例为正常交易，没有特殊行为造成的交易价格偏差，因而无须进行交易情况修正。（2） 交易日期修正成交案例与估价时点接近，房地产市场比较平稳，无需进行日期修正。（3） 区域修正通过分析各个案例的成交价格，需要进行区域修正。

15、经过分析，影响住宅用房价格的区域主要为交通便捷度、公用设施完善度、商业繁华度、区域规划等，根据这些对住宅用房价格的影响程度确定其各自权重，详见下表：比较项目估价对象实例 A实例 B实例 C交通便捷度25232323公用设施完善25252525商业繁华度25252525区域规划25252525成交面积（平方米）97.0103.681.7成交时间2009 年 1 月2009 年 1 月2009 年 1 月成交单价（元/平）490850004980交通便捷度便利较便利较便利较便利公用设施完善度完善完善完善完善商业繁华度较繁华较繁华较繁华较繁华装修情况中档装修中档装修中档装修中档装修环境景观一般一般一

16、般一般物业管理完善完善完善完善绿化覆盖率一般高较高较高（4） 个别修正通过分析各个案例的成交价格，需要进行个别修正。经过分析，影响住宅用房价格的个别主要为装修情况、设施设备、物业管理、绿化覆盖率等，根据这些对住宅用房价格的影响程度确定其各自权重，详见下表：3 测算估价对象住宅用房比准单价比准单价的计算公式：比准单价比较实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域修正系数个别修正系数经市场比较法确定估价对象拟建住宅预期售价为 4810 元/m2，同理，商业用房的售价为 19800 元/m2，拟建 6 层高商住小区，首层商业用房，其余部分为住宅，则商业用房占总建筑面积的比例约为 17，住宅部分约为

17、 83，根据估价对该地区类似物业的出售情况，该地区类似物业的出售情况良好，故本次建筑面积出售率设为 100，则房地产平均售价为：0.177358.30 元/m2，48100.83不动产价值=7358.322433.04=165069038 元。3、计算房屋建造成本比较实例实例 A实例 B实例 C比较实例单价（元490850004980交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正系数100/100100/100100/100区域修正系数100/98100/98100/98个别修正系数100/108100/104100/104修正后的单价（元463749064886平均比

18、准单价（元4810比较项目估价对象实例 A实例 B实例 C装修情况25252525环境景观25252525物业管理25252525绿化覆盖率25332929合计100108104104合计100989898开发成本包含前期工程费、建安费、专业费、基础设施费、公共配套费不可预见费、开发期间税费等。根据广州市建筑行业平均水平，参照现行省建筑工程估价表、省施工企业建筑工程取费标准、建设造价及广州市相关文件，结合近期各类建筑安装工程的行情，以及对估价对象的现场勘察，确定估价对象建筑开发成本为 1950 元/平，假设建设费用在建设周期一年内均匀投入，则：房屋建造成本总建筑面积建筑造价/(1+5.31%)0.5=22433.041950/（1+5.31%）0.5=42627311 元。、计算用根据现行房地产市场，用一般为建造成本的:用426273116%=2557639 元。5、计算投资利息由于地价款、房屋建造