202x年地方名胜旅游风景区建设项目建设市场研究报告完整版完整版

1、地方名胜旅游风景区建设项目建设市场研究报告(完整版）地方名胜旅游风景区建设项目建设市场研究报告(完整版）II地方名胜旅游风景区建设项目建设市场研究报告(完整版）地方名胜旅游风景区建设项目建设市场研究报告 # TOC o 1-5 h z 第一章总论 11.1项目概况11.2项目申报单位概况11.3报告编制的依据21.4可行性研究结果概要31.5结论简述12.第二章 项目提出的背景、产业政策和行业准入分析 202.1项目提出的背景2.0.2.2项目建设的必要性22.2.3九宫山旅游发展规划2.32.4产业政策及市场准入分析26第三章需求分析 293.1总体经营情况 30.3.2旅游行业市场供求分析

2、343.3湖北省旅游行业概况5.8.3.4湖北省行业经营情况593.5旅游业发展趋势 6.0.3.6客源分析与预测 6.8.第四章建设条件 754.1九宫山基本概况.7.5.4.2地理位置7.5.4.3基础设施7.6.4.4经济发展7.6.4.5自然景观7.6.4.6九宫景区7.8.4.7保护价值7.9.4.8保护现状80.4.9气候说明81.4.10地质条件82.4.11交通条件83.第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 855.1项目选址及用地方案 8.5.5.2项目建设条件分析与评价875.3 土地利用合理性分析 9.0.5.4征地方案91.第六章索道工程建设概况926.1索道建设方

3、案 92.6.2索道运输能力及型式 996.3主要技术参数 1026.4索道机械设备简介 1036.5索道电气控制系统 1116.6索道的安全措施与救护 1226.7附属设施126第七章 船埠入口综合服务区及旅游服务中心建设工程概况 1297.1工程概况1297.2船埠入口综合服务区与旅游服务中心建筑设计 1307.3南区酒店建筑设计 132第八章旅游资源保护与旅游安全防范1408.1旅游资源与环境保护 1408.2环境保护1428.3视觉景观保护 1458.4综合防灾规划146第九章节能方案分析1479.1设计依据1479.2节能方案分析 1479.3供电系统节能 1499.4供水系统节能

4、149第十章环境影响分析15010.1环境保护的重要性 15010.2环境保护标准 15010.3环境保护目标15110.4项目主要污染源和污染物分析 15210.5建设项目的环境影响15310.6环保措施的评述及其技术经济论证 15310.7环境影响评价结论和建议 161第十一章招标投标及实施进度16211.1招标方案16211.2项目进度计划165第十二章投资估算与资金筹措16612.1建设投资估算的范围及依据 16612.2资金筹措方案 17012.3投资计划171第十三章财务评价及其效益分析17213.1财务评价依据 17213.2出租及自营收入、营业税金及附加测算 17213.3产品

5、开发成本 17613.4利润测算及利润分配 17713.5财务盈利能力分析 17713.6贷款偿还能力测算 17813.7财务生存能力分析 17813.8不确定性分析 178第十四章社会影响分析18214.1项目社会影响评价概述 18214.2项目社会影响效果分析 183第十五章结论与建议192结论192建议192附件194附表1 项目总投资估算表194附表2投资计划及资金筹措估算表 212附表3项目经营收入与经营税金及附加估算表 215附表4项目损益表218附表5项目全部投资现金流量表225附表6项目还款能力测算表 231附表7基础数据选用表240附表8运营费用估算表 242附表9经营收入估

6、算表245附表10资产折旧及摊销费估算表 249附表11全部经济评价参数一览表253 # 第一章总论1.1项目概况项目名称：XX县九宫山风景区建设项目项目建设单位：湖北省九宫山旅游开发有限公司建设内容：通山九宫山风景区船埠入口综合服务区、旅游服务中 心、客运架空索道及附属工程项目建设建设地点：湖北省咸宁市XX县九宫山风景区建设性质：新建建设经营期：十年，其中建设期三年1.2项目申报单位概况本项目的建设单位为湖北省九宫山旅游开发有限公司， 该公司由 湖北省鄂西生态文化旅游圈投资有限公司、XX县政府共同出资组建。 注册资本金1.1亿元，该公司遵循“政府引导、市场化运作”的基本 原则，努力提升九宫山

7、的旅游竞争力、影响力和带动力，推进九宫山 景区“由行政接待向市场化经营转变、由夏季避暑向四季旅游转变、 由区域性景区向全国知名景区转变”。力争通过三到五年的时间，将 九宫山打造成为国家5A级景区和全国知名的旅游目的地。 通过规划 和策划，以“重塑九宫山、再造九宫山，打造中国最美的山地度假旅 游目的地”的方案已初步形成。一是依托“一镇八区”，打造“一环三线”。“一镇”即将云中湖 建设为风情独特的山地度假小镇；八区即重点打造提升八个特色各异 的旅游景区，包括中港、云中湖、铜鼓包、石龙峡、金鸡谷、闯王陵、 老鸦尖、太阳山景区。“一环”是指景区山上公路与山下公路对接， 围绕云中湖，形成旅游大环线。三线

8、即以船埠入口区为起点，联动银 河谷景区，包含中港以及沿线景点，至云中湖景区，并以云中湖为核 心，发散至铜鼓包景区、石龙峡景区形成东部旅游线路；以闯王陵为 起点，经金鸡谷、老鸦尖景区，最终延伸至铜鼓包景区，形成中部旅 游线路；以太阳山林场为中心，形成西部旅游线路。二是完善“一主三辅”，重点建设六大项目。“一主三辅”入口服 务体系，即在船埠建设主游客中心九宫山入口综合服务区；在金鸡谷、一天门、太阳山等次入口建设三个辅助游客中心。重点推进船 埠入口综合服务区、云中湖度假小镇、云中湖索道、船埠（中港、内 港、东港）旅游新村、环九宫山旅游公路、八大景区提升 6大重点项 目建设。湖北省九宫山旅游开发有限公

9、司主要股东为鄂西生态文化旅游 圈投资有限公司和XX县政府，既有旅游项目开发的经验，又有当地 政府大力支持，为本项目建设成功奠定了坚实的基础。1.3报告编制的依据1国务院关于加快发展旅游业的意见的通知（国发200941 号）；2旅游规划通则GB/T18971-2003，2003年中华人民共和国质量监督检验检疫总局发布;3九宫山风景区总体规划(1998 2010年)同济大学；4九宫山国家级自然保护区总体规划(1997 2015年)国家 林业局调查规划设计院；5湖北省旅游发展总体规划2003年；6XX县总体规划(1996-2020 年)XX县规划土地管理局；7旅游区(点)质量等级的划分与评定(GBT

10、 17775-2003)国家 技术监督局；8湖北省旅游业发展“十二五”规划和 2020年远景目标纲要；9城市工程管线综合规划规范(GB50289-98)；10九宫山船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划；11九宫山重点旅游项目策划报告；12湖北省九宫山旅游开发有限公司委托北京起重运输机械设计 研究院进行客运索道可行性研究的协议；13其他有关的法律、法规、规范和相关的调研资料；1.3.14由委托方提供的景区旅游的其它相关资料。1.4可行性研究结果概要1.4.1项目建设宗旨本项目将紧扣九宫山休闲度假旅游发展战略，充分结合项目建设区高低起伏、错落有致的地形、自然水体和山体等环境要素

11、，兼顾旅游综合入口的功能需求，巧妙融合避暑胜地、英雄九宫、佛道胜地、生态九宫、温泉之乡、楠竹之乡的地域特质，精心打造出中国一流的风景入口综合服务区；中国一流的生态换乘转移中心；中国一流的旅 游服务综合体。最终形成九宫山风景区“一主三辅”入口服务体系， 即船埠主游客中心一一九宫山入口综合服务区；金鸡谷、一天门、太阳山三个次入口辅助游客中心。142项目建设地点索道项目建设地点位于XX县九宫山风景区内；船埠入口综合服 务区以及旅游服务中心的建设地点位于九宫山镇船埠村，与原中港景区山门下移了 5公里左右；新建南区酒店的地址位于山顶的云中湖 边，紧邻云中湖路。143建设规模及内容143.1建设规模新建九

12、宫山船埠入口综合服务区规划用地面积 182161 （约 273亩），建筑总面积22766 ，建筑基底面积19206 。容积率 0.125，建筑密度10.5%，绿地率40%。新建九宫山旅游服务中心规划用地面积 50692 （约76亩）, 建筑总面积32000 m2 ,建筑基底总面积12400川。容积率0.63 ,建 筑密度24%，绿地率40%。新建南区酒店建筑用地面积 3462 m （约5.19亩），总建筑面积 12960.00 m。以整体园区为依据进行计算，容积率0.5，建筑密度 # 18%，绿化率43%。143.2建设内容本项目主要建设船埠入口服务区、 旅游服务中心、索道以及南区酒店四大功能

13、区域。具体各项建设内容如下：1.船埠入口综合服务区主要建设旅游综合服务区、民俗风情商业服务街区、游客换乘车 场三大功能服务区，建设内容如下表：表1-1船埠入口综合服务区项目主要建设内容序号功能分区层/栋数用地面积（川）建筑总面积3）结构类型服务能力一旅游综合服务区1游客服务中心栋78446960框架二层高峰接待能力为2万人/天2员工活动中心栋8431360框架二层二民俗风情街1309414446一层鄂南民居三游客换乘车场8000C30地坪100车位合计29781227662.旅游服务中心旅游服务中心新增建设用地50692平方米（折合76亩）。主要 建设商业街区、绿色生态停车场等旅游服务接待设施

14、。 合计建筑物总 面积32000平方米，形成年最大接待20万游客旅游服务接待能力。序号功能分区层/栋数用地面积(川)建筑总面积(rf)结构类型服务能力1商业街区2层1934320000框架2绿色生态停车场92106合计5069232000表1-2旅游服务中心项目主要建设内容3.索道项目客运架空索道及附属工程项目主要建设技术指标见下表:表1-3索道项目主要建设经济技术指标序号指标名称单位数量备注1索道型式单线循环脱挂抱索器六人吊厢2线路总水平距离米20953上下站高差米8304线路平均倾角度21.67 5支架数量座156吊具型式六人吊厢7吊具数量套498运行速度米/秒0.40 5.09单向运输能

15、力人/小时100010运载索直径Mm42（进口）11主驱动功率KW50012功能性建筑面积m22000满足索道运营的基本需其中：下站1000求上站10004.南区酒店项目公司拟在云中湖路旁新建四星级南区酒店， 该酒店建筑占地 面积3462 ，酒店总建筑面积12960 。南区酒店建设项目主要 建设技术指标见下表：表1-4南区酒店项目主要建设经济技术指标序号指标名称单位数量备注1建筑用地面积m22总建筑面积m212960.002.1门厅大堂m2675.002.2会议中心m2848.002.3客房部分m26487.002.4餐饮娱乐部分m23418.002.5休闲健身用房m2900.002.6后勤辅

16、助用房m2632.003客房数间标准间100间套房5套套房包括3个2间套房，1 个3间套房，1个5间套 房，共占14间，后期可根 据酒店经营需要调整套房 种类与所占比例4容积率0.5以整体园区为依据进行计算5建筑密度%186绿化率%437地面停车位辆21144项目建设期限本项目建设期限为36个月，建设经营期共计10年。1.4.5总投资及资金筹措方式本项目总投资估算为27838.07万元，其中企业先期投入自筹资 金9059.98万元，申请银行贷款18000万元，总投资不足部分通过 项目预收入加以平衡。146经济评价主要技术经济指标汇编见表1-5表1-5主要技术经济指标与效益指标表序号名称数据单位

17、一基本数据1总建筑面积58026.00平方米1.1其中：可出售面积平方米1.2可出租面积32437.00平方米1.3可自营面积6487.00平方米2项目总投资27838.07万元3年经营收入9742.74万元4年经营成本4270.725年土地增值税、经营税金及附加536.34万元6年利润总额4935.69万元7年利税总额5472.02万元8年税后利润3701.76万元二评估指标1项目折现率8.00%2财务内部收益率（税后）15.45%3财务收益净现值（税后）11942.20万元4财务内部收益率（税前）19.09%5财务收益净现值（税前）18805.67万元6年均投资利润率17.73%7项目投资

18、利润率177.30%8项目销售利润率50.66%9建行贷款偿还期9.00年折算成月108月10所有贷款偿还期9.00折算成月108月11项目投资回收期7.95三盈亏平衡点1销售率46.39%四还款资金盈亏平衡分析项目能顺利还款1建设经营期内存在资金缺口的年度数年1.5结论简述通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、经济和社会影响等多方进行分析和论证， 可得出如下审核结论:核 准 项 目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据建 设 用 地 方 面征地 取得 的合 法性土地使用权证或用地预审意见土地预审意见书合 规 合 法土地预审批文土地 利用 指标 的符 合性容积率0

19、.6 ;绿地率大于30%船埠入口服务区容积率0.125，绿化 率 40% ；旅游服务中心容积率0.63，绿化率40% ；南区酒店容积率0.5，绿化率43%优 于 标 准建设方案土地利用政策保护征地和节约集约用地严格按征地红线征地合规征地红线图土地 总体 利用 规划旅游发展用地九宫市景区旅游入口用地符合选址意见书规 划 方 面区域 产业 发展 规划旅游产业为XX县支柱产业区域风景区主要旅 游发展产业高 度 契 合XX县旅游发展规划九宫 山风 景区 总体 规划规划中九宫山风景区“一主三辅”入口服务体系修建性方案为风景 区主入口服务区域 及云中湖路南区酒 店高 度 契 合建设方案控规 的符 合性建设

20、规模不大于25000平方米本项目船埠入口服 务区建设规模22766平方米；旅游服务中心建设面 积20000 m2，南区酒店建设面积12960 m2宀兀 全 符 合 控 规九宫山 船埠入 口综合 服务区 控制性 详细规 划产 业 政 策 方 面产业发展政策国家高度扶持新材料 等十大的战略性新兴 产业旅游业为第十大战略性新兴产业符 合 产 业 政 策 要 求国务院 关于加 快发展 旅游业 意见产业政策鼓励或支持类旅游鼓励类产业符 合 国 家 产 业 政 策 的 要 求发改委令第40号行 业 准 入 方 面资本 金准 入标 准资本金不低于20%项目资本金32.55%优 于 标 准项目申 报单位 提供

21、的 资金证 明主体资格从事旅游开发专业资质九宫山旅游风景区 开发资质符合营业执昭八、拆 迁 补 偿 和 移 民 安征地补偿标准当地政府征收农用地标准不低于2万元/ 亩2 . 25万/亩高 于 最 低 补 偿 标 准补偿协 议置拆迁移民 安置 方案不能使拆迁移民户生活水平下降无资 源 利 用节能节能50%以上本项目节能60%优 于 标 准“十一五”规划纲要节水综合节水率20%保证节水器具的使 用率达到100% ； 污水处理率应达到 100%，符合 2010 年节水20%的目标 要求。优 于 标 准“十一五”规划纲要节地节地率20%本项目节地率30%优 于 标 准“十一五”规划纲要旅游资源要求在开

22、发中保护、在保护中开发拟定了严格的旅游 资源保护措施符 合 要 求详见建设方案旅 游 安 全地质灾害防治地质灾害评估拟定了防治地质灾害措施符 合 要 求地质灾害批复方面抗震标准六级抗震标准设防六级抗震标准设防符 合 强 规 标 准建设方案旅游安全设施防灾减灾综合防灾规划符 合 强 规 标 准建设方案环境 影 响水土保持拟定水土保持方案水土保持方案通过 专家评审符合水保批发废气大气污染物综合排 放标准(GB16297-1996 )表2二级标准限值CO1.02mg/m 3；NO 20.11mg/m 3 ；HC0.12mg/m 3达 标 排 放环评批复废水污水综合排放标准(GB8978-1996)表

23、4中三级标准COD : 300mg/L、31.87t/a ，BOD5:120mg/L、12.75t/a，SS: 230mg/L、24.43t/a达 标 排 放环评批复噪声GB12348-2008 旅游区环境噪声排放标 准“2类标准”60分贝以下达 标 排 放环评批 复固体 废物无害化处理零排放达 标 排 放环评批复经 济 影 响经济评价国民经济内部收益率8%本项目内部收益率10%优 于 标 准经济评 价（第三 版）行业影响形成垄断促进当地旅游业大 发展、大繁荣符合市场调 查区域经济影响支柱产业旅游项目产业链 长，能带动当地交 通、住宿、餐饮、商贸等产业发展符合市场调 查社 会 影 响对区 域社

24、 会影 响利大于弊影响被征地农民和企业的生产和生活可 承 受 范 围社会调查当地 社区 可接 受性接受度高接受程度咼符 合 要 求社会调查风险防范措施有风险防范措施让当地村民参入旅 游开发产业中来， 走共同致富之路。有 措 施 且 措 施 可 操 作 性 强社会调查1.5.1项目抓住湖北省旅游业发展的契机，美化九宫山名胜风景 区，优化旅游环境，建设适应现代旅游要求的服务项目，满足游客的 消费需求，促进和谐社会的建设。因此，其建设是必要的。1.5.2九宫山以多样丰富的自然景观和文化资源为载体，建设山 地休闲度假旅游目的地，通过 5-10年建设，达到国家5A级景区和 国家级旅游度假区的标准，建设成

25、国内山地休闲度假旅游目的地的标 杆，其市场潜力是较大的。1.5.3项目布局合理规范，采用的技术方案适用、有效，并最大 限度的利用各种资源，且该项目是整个九宫山旅游风景区总体规划的 一个重要组成部分，技术条件成熟，使得为游客提供舒适、便利的旅 游方式在技术上是可行的。1.5.4本项目符合咸宁市及XX县城市规划的要求，遵循前瞻性、 舒适性原则，依托周边自然、人文环境，营造高质量、舒适、快节奏的旅游方式与人文景观环境，具有生态美1.5.5本项目经研究，是可行的。第二章 项目提出的背景、产业政策和行业准入分析2.1项目提出的背景九宫山位于湖北省咸宁市XX县城东南，横亘于鄂赣边陲的幕阜 山脉中段，海拔1

26、657米，为幕阜山脉最高峰，总面积196平方公里, 是华中地区的一颗璀璨的明珠，是著名的旅游、度假、休闲和避暑胜 地。九宫山作为一座历史名山，早在汉魏时期就开始了政治、经济、 文化、军事和宗教等活动。后各个朝代都得到朝廷的重视，是文人骚 客会聚之地，是宗教香火圣地，是兵家必争之地，是探险寻奇之地。 古代留下了忽必烈、岳飞、李自成、林启容等英雄将领的威名，近代 留下了彭德怀、何长工、肖克、滕代远等革命家的足迹。这里自然景 观和人文景观星罗棋布，宗教氛围和文化内涵融为一体，构成九宫山 与众不同的独特风格和魅力，使九宫山成为人们日益向往不可多得的 旅游、休闲、度假、避暑胜地。同时九宫山也是一座文化名

27、山。自宋代王安石以来，历代文人墨 客均钟情于此，留下了许多不朽的传世之作。1984年，时任中共中央总书记的胡耀邦同志登上九宫山，满怀豪情，泼墨挥毫，写下“九 宫山”三个大字。社会学家胡绳、文学大师姚雪垠等，在九宫山留下 了许多佳作名篇。明末农民起义领袖李自成殉难于此， 更是给九宫山 增添了无限沧桑。闯王陵增加了九宫山的文化底蕴，让游客拜谒凭吊，追思怀古作为道教发源地之一，曾列入全国五大道场之一的九宫山还是一 座宗教名山。这里耸立着全国最大的佛教宫殿一一无量寿禅寺和古朴 庄重的道教建筑一一瑞庆宫。多少年来，香客如云，香火终日不断， 更加增添了九宫山的宗教文化氛围。九宫山在宋元时期为皇家道场， 九

28、宫山的“幕阜洞天”，就是道教三十六洞天之一。九宫山道教历史 十分悠久，在殷商末期就有太乙真人在此活动。九宫山也是一座不可多得的风景名山。境内有温馨柔情的云中湖、高险奇峻的铜鼓包、风情万种的石龙沟、飞瀑流泉的金鸡谷、庄 严凝重的闯王陵、雄奇肃穆的佛教圣地无量寿禅寺、 厚重奥博的道教 圣地瑞庆宫、古朴深邃的周家大屋和晶莹透亮的中港十八潭， 这些绵 延不绝、环环相扣的风景、风物、风情，令四方游客交口称赞。九宫 山有三个国家级，即国家级风景名胜区、国家级自然保护区和国家重 点文物保护单位李自成墓。还有中科院武汉植物研究所研究基地， 三 峡濒危植物保护基地和武汉大学生命科学学院教学实践基地。三个“基地”

29、提升了九宫山的品位。这里山青水秀，飞云荡雾，千峰叠翠.万 壑竞幽。春可赏花，夏能避暑，秋看红叶，冬观冰雪，四时有异，景 致无穷.既有江南山峰之奇秀，又具塞北岭岳之雄伟。大崖头瀑布落 差420米，为全国落差之最；森林覆盖率高达 81.02 %的森林公园， 是一座植物园、动物园、药草园和百花园。九宫山，是天然氧吧，是 绿色宝库。夏日的九宫山则堪称避暑胜地。这里气候凉爽，空气清新。7月份平均气温22.1摄氏度，比北戴河，鸡公山各低1摄氏度，比庐山 低0.7摄氏度，夏季最高气温不超过 28摄氏度。“三伏炎蒸人欲死， 到此清凉顿成仙”。夏天一日三季，午前如春，午后如秋，晚如初冬， 素有“天下第一爽”之美

30、称。近年来，九宫山大力发展旅游业，游客人数逐年攀升，为了进一 步整合风景区内部的旅游资源，提高九宫山风景区的可进入性，加强 冬季旅游项目的开发，九宫山风景区客运索道项目的建设也被提上了 当地政府的议事日程。为了进一步科学、规范、有效地开发九宫山风景区的旅游资源， 进而整合景区资源，推动景区整体的可持续发展，改善景区环境和内 部交通状况，湖北省九宫山旅游开发有限公司计划在景区内建设船埠 入口综合服务区、旅游服务中心以及客运架空索道，用于解决目前景 区内各片区分部零散、交通不便的问题。2.2项目建设的必要性221国家旅游经济发展政策的需要国家将旅游业、房地产业、信息产业作为国民经济新的经济增长 点

31、，明确和肯定了旅游产业的地位和关联带动作用。第三产业的兴旺发达是一个国家经济现代化的重要标志，当前第三产业的地位与作用日益受到各界的高度重视， 并得到了政府引导和 支持。而旅游业又是第三产业发展重点之一，其产业的综合性、带动 性、关联性的突出特点在国民经济与社会发展中已日渐体现出其龙头地位，成为政府扶植的新经济增长点222湖北省旅游发展战略的重新定位湖北省提出将旅游业作为国民经济的支柱产业，正大力综合开发全省的旅游资源，建成配套完善的旅游系统。湖北省重点建设“两圈 一带”，其中鄂西生态文化旅游圈更是将旅游提升到了全省的战略发 展的层面上。武汉市地处华中大旅游圈的中心， 是全省旅游开发的龙头。随

32、着 城市周边交通条件的大力改善，势必形成更便捷的环状干道网络交通 系统，为武汉市经济发展创造良好的外部环境，更为周边地区旅游业的发展做出良好铺垫。2.3九宫山旅游发展规划2.3.1旅游总体目标以多样丰富的自然景观和文化资源为载体， 建设山地休闲度假旅 游目的地，通过5-10年建设，达到国家5A级景区和国家级旅游度 假区的标准，建设成国内山地休闲度假旅游目的地的标杆。2.3.2旅游接待目标到2015年，年接待旅游者108万人次，旅游综合收入10亿元; 到2020年，年接待旅游者220万人次，旅游综合收入30亿元。2.3.3旅游品牌目标积极争创下列旅游品牌，实现旅游品牌运营，提升九宫山旅游形 象和

33、知名度。国家AAAAA 级景区国家级旅游度假区绿色环球21国际生态旅游标准景区中国山地森林亚健康保健理疗示范基地234战略布局2.341景区布局九宫山旅游景区整体规划布局为“一镇八区”：一镇：将云中湖建设为风情独特的山地度假小镇。八区：重点打造八个功能各异的旅游景区：中港景区、云中湖景 区、铜鼓包景区、石龙峡景区、金鸡谷景区、闯王陵景区、老鸦尖景 区、太阳溪景区。2.3.4.2服务设施布局旅游服务设施布局为“一主三辅五基地”。一主：九宫山主入口服务区，选址于船埠，也是整个九宫山旅游 组织、集散中心。三辅：分别在太阳溪景区入口、金鸡谷景区入口、一天门入口建 立三个次入口服务区。其中，太阳溪、金鸡

34、谷二个次入口服务区既是 整个九宫山的次入口，同时也是景区的入口服务区和综合服务基地。五基地：分别在中港景区、铜鼓包景区、石龙峡景区、闯王陵景 区和老鸦尖景区入口设置旅游服务基地，为游客提供旅游综合服务。235战略步骤规划期十年，分二期实施。2.3.5.1项目一期建设2011年启动一期建设。启动东线和中线的重点区域开发、西线 的全面保护。东线开发重点区域是九宫山集散中心、中港景区、云中 湖景区、铜鼓包景区，开发重点在于景区提升改造、改善交通条件。 中线开发重点区域是金鸡谷景区和闯王陵景区。 开发重点在于景区全 面建设及外围链接公路等级提升。一期建设完成后形成的旅游格局： 山下可游览中港景区、船埠

35、旅游新村、金鸡谷、闯王陵；山上可游览 铜鼓包景区、云中湖景区（包括泉崖喷雪、瑞庆宫、云关古寺、云中 湖风情度假小镇）以及十八潭、盛世桃园和迎客松等分散景点。并通 过船埠、中港实现山上与山下的235.2本项目功能定位（1 ）作为九宫山风景区游客的主集散基地，其担负的主要功能 为大部分（约70% ）九宫山风景区的入口人流集散和换乘功能；（2）九宫山风景区冬季旅游的主要旅游目的，集休闲、观光、 度假、科普教育等多种功能为一体，是以自然风光观赏为主，辅以人 文景观的旅游目的地。235.3项目规划与总体规划的衔接完善“一主三辅”，重点建设六大项目。“一主三辅”入口服务体 系，即在船埠建设主游客中心 九宫

36、山入口综合服务区； 在金鸡谷、 一天门、太阳山等次入口建设三个辅助游客中心。 重点推进船埠入口 综合服务区、云中湖度假小镇、云中湖索道、船埠（中港、内港、东 港）旅游新村、环九宫山旅游公路、八大景区提升6大重点项目建设。 本项目可以其他景区资源开发同步开展。2.4产业政策及市场准入分析241宏观政策环境分析为了加快国内旅游业的快速发展，国务院于 2009年出台了国 务院关于加快发展旅游业的意见国发200941号，在意见 中明确提出：旅游业是国内战略性新兴产业，资源消耗低，带动系数 大，就业机会多，综合效益好。要充分发挥旅游业在保增长、扩内需、 调结构等方面的积极作用。要求各地政府尽快出台发展和

37、扶持当地旅 游业的具体政策和措施。同时要求地方政府放宽旅游市场准入， 打破 行业、地区壁垒，简化审批手续，鼓励社会资本公平参与旅游业发展， 鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业。推进国有旅游企业改组改 制，支持民营和中小旅游企业发展，支持各类企业跨行业、跨地区、 跨所有制兼并重组，培育一批具有竞争力的大型旅游企业集团。 这些 扶持和鼓励政策为本项目成功提供了良好的政策支撑空间。2.4.2宏观市场发展环境分析在21世纪的前20年，国内多数大中城市的消费阶段会经历从 初级享受型消费阶段向小康富裕型消费阶段转换。 从国际通用的恩格 尔系数和人均GDP评价标准来看，恩格尔系数在 30%至50%属于 中级

38、阶段，人均GDP达到800 3000美元，人民基本生活需求得到满足，消费质量得以提高。恩格尔系数在30%以下进入高级阶段，人均GDP达到3000美元以上，消费向个性化和多样化发展，物质 生活消费的比重下降，文化精神消费比重上升。2012年国内城市居民恩格尔系数40.80%，文化精神消费有较大潜力。随着普通老百姓 生活的富足，长假和带薪休假制度的实施，给旅游业发展带来了“井 喷”行情，根据国家旅游局发布的2012年旅游经济运行报告：2012 年全年，全国旅游总收入为2.59万亿元，同比增长15.1%。根据中 国旅游研究院的预测，2013年国内旅游业总体上仍将平稳较快增长。 其中，国内旅游稳定增长

39、，出境旅游快速增长，入境旅游小幅增长， 旅游服务贸易逆差进一步扩大。预计2013年旅游总收入2.96万亿元，同比增长14.2%。国内旅游人数33亿人次，同比增长10% ;国 内旅游收入达2.65万亿元，同比增长15%。入境旅游人数1.37亿 人次，同比增长3% ；入境旅游外汇收入493亿美元，同比增长5%。 出境旅游人数9430万人次，同比增长15% ；出境旅游花费1176亿 美元，同比增长20%。巨大的市场需求，为本项目成功奠定了坚实 的消费基础。2.4.3行业准入分析2.4.3.1市场进入主体资格本项目旅游资源开发项目，国家对进入该行业主体资格没用出台 专门的限制条件，故由湖北省九宫山旅游

40、开发有限公司投资公司建设 该项目没用任何法律障碍。243.2项目资本金政策按照国内有关法规规定，在2009年开始，对各种经营性国内投资 项目试行资本金制度，投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行 业和项目的经济效益等因素确定，具体规定如下：交通运输、煤炭项目，资本金比例为 25%及以上；钢铁、邮电、化肥项目，资本金比例为 30%及以上；电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业的项目，资本金比例为 20%及以上。本项目拟投入项目资本金 30% ;高于其他行业的20%的最低资 本金要求。第三章需求分析2013年上半年，国内旅游经济运行总体稳中有进，呈现稳步发 展和结构调

41、整并存的特征，市场基本面呈现“两高一降”。但由于国内经济继续疲软，以及禽流感、地震和限三公消费的直接影响，旅游 经济发展有所放缓。上半年，国内实现旅游总收入约1.40万亿元，同比增长10.7%。旅游产业运行景气指数继续下行趋势，降至 110.16，处于“相对景气”水平。国内旅游市场：2季度，国内旅游市场基本保持平稳较快发展。 但受禽流感疫情扩散和“ 4.20 ”雅安地震等因素影响，国内旅游市场 下行压力加大。上半年，国内旅游人数16.8亿人次，同比增长9.8%， 增速比上年同期下降4.8个百分点；国内旅游收入1.26万亿元，同 比增长13.0%，增速比上年同期下降7.1个百分点，增速降幅继续扩

42、 大。入境旅游市场：当前，世界经济形势错综复杂，旅游外需市场略 显疲弱。加上国内签证政策偏紧以及与日本、菲律宾等周边国家关系紧张，旅游企业开拓境外旅游市场的积极性进一步受挫，国内入境旅游市场仍然持续低迷之势。上半年，国内共计接待入境旅游者 6411.16万人次，同比下降2.7%，降幅继上季度有所收窄后又继续 扩大；旅游外汇收入234.37亿美元，同比下降5.52%。出境旅游市场：受益于禽流感和地震带来的挤出效应、 人民币持 续升值以及较好的境外旅游发展环境，国内出境游客人数持续快速增 长。上半年，国内出境旅游人数约 4510万人次，同比增长17.0%， 增速较上年同期回落2.75个百分点；出境

43、旅游花费超过630亿美元， 同比增长35%，贸易逆差386亿美兀。预计2013年全年国内旅游人数32.75亿人次，同比增长9.1% 左右；全年国内旅游总收入有望达到 2.59万亿元，同比增长12.5% 左右。入境旅客人数将达到1.3万人次左右，同比下降1.9%，较2012 年的降幅有所收窄，旅游外汇收入达到480亿美元左右，同比下降0.1%左右；国内出境游市场预计仍将继续保持高速增长，预计全年 国内居民出境游人数将接近9800万人次，同比增长18.9%左右。3.1总体经营情况3.1.1旅游价格指数趋于平稳，农村居民指数重新领跑2季度，随着清明节、劳动节、端午节等节日效应的不断释放，5月之后，旅

44、游消费价格指数变动逐渐趋于稳定，特别是农村居民旅 游外出指数继续保持平稳态势，居民价格指数随着城市价格指数变化 而小幅波动。4月属于旅游传统淡季，旅游产品价格较此前继续走低， 城市和农村旅游价格指数持平，三大指数均为102。5月，随着CPI指数下行，城市居民旅游价格指数也继续上月趋势，居民、城市和农 村旅游价格指数分别为100.3、100.1和101.9，农村居民指数重新 领跑于城市居民。6月，三大旅游指数变化不大，城市和农村居民指 数差距有所收窄。图表3-12012年以来居民旅游及外出消费价格指数一一居民 一一城市 一农村上年1000 8 6 4 n - o 8 6 4 n- o1 o o

45、0 0 0 9 9 9 9 91- 1- 1- 1- 1WTX - 三一十二 符0-2 十F二 型二二 一亍二 二 Im -二驾 -T.J-.TrlI 壬一-_ An go-w 一 IF i e二山一I 10-2数据来源：国家统计局3.1.2旅游外汇收入止扬下跌，各月增速均跌落-5%以下2季度，受困于国内入境旅游人数的持续走低，旅游外汇收入增 速止扬下跌，各月增速均降至-5%以下。4月份，旅游外汇收入并未 继续3月上扬势头，外汇收入41.51亿美元，同比下降8.35%，比 上年同期减少9个百分点；5月份，入境旅游市场未见好转，外汇收 入仅为39.49亿美元，同比下降8.12% ； 6月份，旅游

46、外汇收入增速 降幅有所收窄，外汇收入为39.30亿美元，同比下降5.85%。图表3-22012年以来国内入境旅游外汇收入及同比增速902 lnQ2 KHS g2 呂2 5也 m2 602 SE Z02 goE IO亍2 EO企 二工-匚二I外汇收入 一1同比地长15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%5010去30 球7 20100数据来源：国家统计局从外汇收入来源来看，2季度各月自外国旅客获取的外汇收入均 同比下降。上半年，外国游客的外汇收入为139.20亿美元，同比下降6.97%，降幅较1季度有所扩大；自香港同胞的旅游外汇收入没 有保持上季度良好态势，上半年外汇收入为53.48亿

47、美元，同比下降 1.12% ;上半年自澳门同胞的旅游外汇收入为13.63亿美元，同比下降4.39%，降幅较上季度有所收窄；上半年自台湾同胞的旅游外汇收 入28.06亿元，同比下降6.75%。从旅游外汇收入结构来看，外国 游客带来的外汇收入占比较上季度有所扩大，占总体的59.39% ;香港同胞占比下降了 1个百分点，占22.80%，澳门同胞占5.82%，台 湾同胞占11.97%。图表3-32013年旅游（外汇）收入累计数及同比增速单位：亿美元，%入境同外国同比香港同澳门同台湾同比旅游收入比增长人增长同胞比增长同胞比增长同胞增长138.05.122.312.79.070.62.41-4.14.24

48、-12.月98720536270.3-5.639.3-7.817.1-0.34.53-7.19.27-4.4月648982703114.-3.365.9-5.427.12.76.93-7.814.0-2.0月08617944404155.-4.791.4-6.135.9-0.99.18-7.018.9-3.8月58555704425195.-5.4115.-6.844.7-1.011.4-5.423.3-6.4月0765778310276234.-5.5139.-6.953.4-1.113.6-4.328.0-6.7月372207823965数据来源：国家统计局图表3-42012年以来按入境游

49、客源地分类的旅游外汇收入f外国人香港同胞澳门同胞 *台湾同胞S282SMS2O一巳902gT-0匕0 5 0 5 0 5 03 2 2 1 1SMgo2数据来源：国家统计局3.2旅游行业市场供求分析321旅游行业市场运行情况2013年上半年，国民休闲纲要、旅游法相继发布，国内旅 游业已进入大众化、产业化发展的新阶段，广大人民群众的旅游消费 需求持续增长，家庭和个人自费出境旅游日趋旺盛。 旅游业传统模式 亟待转型，迫使旅游产品升级以及电商渠道的发展。上半年，国内旅 游经济运行总体稳中有进，呈现稳步发展和结构调整并存的特征， 市 场基本面呈现“两高一降”。但由于国内经济继续疲软，以及禽流感、 地震

50、和限三公消费的直接影响，2季度旅游行业景气指数继续下滑。3.2.1.1行业总体：旅游总收入增速逆势下行，行业景气指数持 续下跌2季度，在清明、五一和端午三个小长假的带动下，周边自助、 自驾游持续火爆，“拼假”族也带动了国内长线游和出境游市场，国内旅游经济总体继续保持平稳发展格局。据国冢旅游局预测，上半年, 国内实现旅游总收入约1.40万亿元，同比增长10.7%。但是，由于 2季度国内经济增长出现超预期下滑以及全球经济环境继续不景气， 在总体旅游外需环境疲软的情形下，国内旅游总收入增速逆势下跌， 较上年同期大幅下降了 6.3个百分点，环比下降5.1个百分点。图表3-52011以来各季度国内旅游累

51、计总收入及同比增速fl3r匸二衣游总收入同比增长24S22%20%18%16%14%12%LOS1101 1102 1103 1104 1201 1202 12Q3 12Q4 13Q1 1302数据来源：中国旅游研究院2季度，由于饭店、旅行社等各行业景气相继回落，旅游产业运 行景气指数继续下行，降至110.16，比上年同期下降了 18.29个点, 处于“相对景气”水平。从分行业看，旅游预订、价格和营业收入等 绩效指标的景气指数均跌破100的临界点。饭店业景气1季度下降 到106.29 “稍微景气”后，2季度稳定在该水平，为106.86 ;旅行 社景气则从1季度的120.55 “相对景气”水平下

52、降到2季度的109.85“稍微景气”水平；旅游集团景气水平也从1季度的128.40下降到2季度的105.60 ;景区的景气水平则从121.98的“比较景气”下降到119.86的“相对景气”水平。图表3-62010年以来国内旅游产业景气指数数据来源：中国旅游研究院图表3-72012年以来国内区域景气指数数据来源：中国旅游研究院3.2.1.2国内旅游：国内旅游下行压力加大，两大指标齐下跌2季度，国内公务差旅相对不景气，商务旅游相对平稳，大众旅 游市场需求保持较快增长势头，成为国内旅游市场平稳较快发展的基 础。但是，禽流感疫情扩散和“ 4.20 ”雅安地震在一定程度上影响了旅游市场，主要影响的区域为

53、疫情较为严重的华东地区以及地震发生 的四川地区，国内旅游下行压力加大。上半年，国内旅游人数16.8亿人次，同比增长9.8%，增速比上年同期下降4.8个百分点；国内 旅游收入为1.26万亿元，同比增长13.0%，增速比上年同期下降7.1 个百分点，增速降幅继续扩大。图表3-82011年以来各季度国内旅游累计人数及同比增速数据来源：中国旅游研究院图表3-92011年以来各季度国内旅游累计总收入及同比增速24%20%168%4%g数据来源：中国旅游研究院，中经网整理以上数据显示，自2季度开始，国内旅游已由自然高速增长向市场开拓稳步增长转变，旅游法和国民旅游休闲纲要相继出台， 也促使国内企业经营理念和

54、模式亟待创新， 旅游服务保障体系亟须完 善，鼓励旅游发展和大众消费的政策环境有待进一步优化。国内旅游市场存在以下特点及发展趋势：（1 ）旅游市场进入大众化旅游时期，散客市场发力经过改革开放30多年的发展，国内旅游业发展已进入大众化、 产业化发展阶段，旅游消费需求持续增长。国内旅游市场的散客化自 由行趋势日益明显，散客旅游成为各种旅游活动的主要形式。中国自由行发展报告显示，国内散客的绝对数和在客源总数中所占比重 逐年增加，目前国内旅游有超过 90%并非通过旅行社进行服务的。 因此，个人自由行市场存在着巨大的发展空间，今后，国内旅游业将 向多元化、个性化的休闲度假旅游发展。（2）电商渠道逐步替代旅

55、行社传统模式国内旅行社的传统模式主要围绕团客开展， 伴随消费升级、散客 比重持续上升，旅行社传统的团队游服务模式和运营管理模式亟待改 变。因此，率先为出游者提供个性化、休闲化、定制化高端旅游产品， 并且能够利用网络平台提供渠道效率的旅行社主体无疑将更具优势， 利用电商进行产品设计和渠道营销尤为重要。（3）免税业加大发展力度，境内旅游消费将有所回升国内旅游服务贸易逆差自2009年以来呈现加剧扩大之势，发展 免税业对引导境外购物消费回流将起到正面作用。 国内也在积极发展 免税业务，例如：中免公司与北京华超联将在柬埔寨金边市共同投资200万美元，注册成立中国免税品集团（柬埔寨）有限公司，负责柬 埔寨

56、免税店项目的建设与经营；海口美兰机场免税店扩建工程年底开 业海口机场免税店三期扩建工程或于今年年底开业，营业面积由 3700平米扩大至6000平米。随着免税业的发展，将有利于境外旅 游消费回流，给国内旅游消费带来巨大的收入增量。3.2.1.3入境旅游：入境市场大幅波动，4月份增速创新低当前，世界经济形势错综复杂，旅游外需市场略显疲弱。加上国 内签证政策偏紧以及与日本、菲律宾等周边国家关系紧张，旅游企业 开拓境外旅游市场的积极性进一步受挫等因素影响，国内入境旅游市场下行压力较大，仍然持续低迷之势。上半年，国内共计接待入境旅 游者6411.16万人次，同比下降2.7%，降幅继上季度有所收窄后又 继

57、续扩大。其中，4月份是传统淡季，入境旅游增速同比下降8.22%， 创下自2011年1月以来的新低；5、6月份降幅分别收窄至2.95%、 2.26%。图表3-102012年以来国内月度入境旅游人数及同比增速8%10%-6%-8%6%4%2%0賂-2%-4%数据来源：中国旅游研究院从入境客源分布来看，韩国、日本、美国入境游客依然占据前三 位，但增幅均有不同程度的下降。其中，由于中日两国外交形势依然 严峻以及日本持续实施激进的量化宽松政策所带来的日元大幅贬值， 日本来华旅游的人数继续大幅下降，同比下降25.5%，降幅较1季度继续扩大。排名前十名的国家中，除了美国和澳大利亚以外，其余 均为邻国客源，入

58、境游客仍然保持着以亚太客源为主的格局。此外，中国一东盟自贸区继续发力，东盟国家入境人数总体表现 良好。其中，越南旅客继续高速增长，涨幅为18.52%，在18个国家入境旅客中增速蝉联首位；印度入境旅客也实现大幅增长，涨幅为 14.26% ;而受印度尼西亚苏门答腊地区大火的影响，印尼来华旅客 同比有所下降，邻国新加坡同样饱受雾霾侵袭，新加坡空气污染指数 飙升至史上最高，对旅游业产生较大的影响，新加坡来华旅客人数大 幅下跌，较上年同期下降10.85%。图表3-112013年2季度主要国家入境旅游人数及同比增速单位：万人次，%入境人 数 排序国家名称16月4月5月6月入境人数同比增长入境人数入境人数入

59、境人数1韩国190.08-5.4831.9932.433.842日本139.92-25.522.7722.9922.153美国106.18-2.5119.2118.4119.354俄罗斯101.95-5.9917.7117.8418.115越南63.8318.5212.0010.8411.766马来西亚55.91-7.8110.7910.878.327菲律宾50.331.969.008.828.48家古48.021.648.429.189.249新加坡44.86-10.857.767.48.3410澳大利亚36.74-1.296.835.86.0611印度34.4714.266.476.796

60、.8812加拿大33.85-4.625.845.695.1913泰国32.99-0.258.085.34.1714德国32.28-3.096.265.624.9315英国31.593.75.955.214.9516印度尼西亚28.94-3.135.485.155.5917法国26.854.35.354.773.9718哈萨克斯坦19.03-21.223.483.243.61数据来源：国家统计局从入境旅游者年龄结构上来看，青年旅客来华人数有所增加，其 余各年龄层的游客人数均同比下滑。其中，2544岁的中青年人和 4564岁的中老年人依然构成主体，两个年龄层人数加总占入境外 国旅游者总人数的82.