中国物业管理行业定价洞察

1、研究内容和标准1这是我们继物业管理行业专题研究报告7100万套住房物业费的秘 密（2019.02.26），时隔两年后再一次对住房存量物业进行的定量研 究更新。我们统计了134个城市小区列表中超过32.4万个小区的详细数据，其中 有物业信息的小区约20.0万个。我们按照第一财经在2020年评选出的一线、新一线、二线、三线城市 名单对城市做了分组，分别分为：一类、二类、三类、四类及其他城市 五组。我们根据上市公司公告、企查查等构建了重点物管企业的子公司列表， 我们研究的重点公司包括：保利物业、碧桂园服务、恒大物业、华润万 象生活、金地物业、金科服务、龙湖智慧服务、绿城服务、融创服务、 世茂服务、万

2、物云（万科物业）、雅生活服务、永升生活服务、招商积 余等14家企业。核心结论2物业覆盖率61.8%，大城市物业覆盖率在过去两年快速提升。样本平均物业费为1.39元/平米/月，中位数 为1.10元/平米/月。相比2019年同期我们第一次调查，有9.7%的小区物业管理公司出现更换物业管理公 司，5.9%的小区物业费上调。物业费提价情况：全部样本中，有5.9%的小区，2021年相比2019年出现了物业费的提价。其中，杭州、合肥、厦门、深圳、天津等城市提价面较广，北京、济南提价相对较少。更换物业管理公司情况。全部样本中，有9.7%的小区有物业管理公司更迭（但统计原因，可能略有高估）。其中杭州、厦门、沈

3、阳、深圳等城市物业管理公司更迭比较频繁，成都、北京等地更换物业管理公司比较困难。2010年之后落成的房屋，物业管理费水平显著较高。在一类、二类、三类、四类和其它城市，2000- 2010年落成的小区，物业管理费分别达到2.26,1.271.281.121.18元/月/平米，除了一线城市之外，大 多数地方2000-2010年落成房屋的物业管理费和1980-2000年差别并不大。但2010年之后落成的小区， 物业管理费明显较高，这五类区别分别达到了3.422.251.981.521.48元/月/平米，显著超过其他楼龄段。城市项目密度。根据不完全统计，万物云在杭州、上海和深圳，碧桂园服务在广州和上海

4、，绿城服务在 杭州，龙湖智慧服务在重庆、金科服务在重庆，在管小区都超过100个。老盘和高价盘占比。根据不完全统计，保利物业、碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、金地物业、 金科服务、龙湖智慧服务、绿城服务、融创服务、世茂服务、万物云、雅生活服务、永升生活服务和招 商积余，其在管的高端项目（物业费单价超过4元/月/平米）占公司可以观测到的住宅项目个数的比例， 分别达到9%/6%/6%/20%/12%/9%/24%/16%/20%/12%/15%/8%/13%/18% 。这些公司管理的老盘（ 2010 年 之 前 交 付 的 项 目 ） ， 占 可 以 观 测 到 住 宅 项 目 个 数 的 比

5、例 ， 分 别 达 到 32%/46%/37%/35%/43%/29%/27%/34%/24%/36%/39%/48%/40%/45%。风险提示：我们只能尽可能搜集到公开可得数据范围内的城市和项目，且无法包含公建、商写等项目。 因此，我们的结论并不能等同于企业真实的业务数据，但可以成为对行业的企业发展态势的参考。CONTENTS目录1、各类城市及重点城市物业情况2、重点物业公司情况3、风险提示3CONTENTS目录1、各类城市及重点城市物业情况41.1 物业覆盖率各城市级别物业覆盖率我们一共跟踪了32.4万个小区，其中20.0万个小区有物业服务，物业覆盖率为61.8%。按城市能级看，高能级城市

6、拥有更高的物业覆盖率。相比2019年，重点城市的物业覆盖率均有明显提升。附加说明：更大的小区更有可能有物业管理公司，故而如果以面积或者户数计，而不是以小区数计，我 们相信物业覆盖率比61.8%更高。2019/2021年重点城市物业覆盖率0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%一类二类三类四类其他0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%北京广州杭州上海深圳重庆20192021资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部51.2 物业费房价比各城市级别物业费（元/平米/月）不同城市等级看，高能级城市的平均物业费更高。更为值得关注的是，高能级城市的年

7、物业费/房价比例越低。其中一线城市的年物业费仅为房价的0.04%。各线城市年物业费/房价2.01.61.41.31.30.00.51.01.52.02.5一类城市二类城市三类城市四类城市低线城市0.04%资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部60.12%0.11%0.17%0.24%0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%0.25%0.30%一类城市二类城市三类城市四类城市低线城市1.3 不同城市组物业情况：一类城市在我们统计的30,648个一类城市项目中，平均物业费2.0元/月/平米。按建筑年代看，平均物业费和建筑年代保持较高正相关性。2010-2020年的项目平均物业

8、费达到3.42元/ 月/平米。按物业公司看，品牌物业管理公司的项目平均物业费均在2.7元/月/平米以上，其中融创服务和龙湖智慧 服务分别达到和5.4元/月/平米和4.2元/月/平米。一类城市各物业公司平均物业费 （元/平米/月）资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部1.231.061.382.263.420.000.501.001.502.002.503.003.504.001949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020一类城市各年代区间平均物业费（元/平米/月）0.01.02.03.04.05.06.0注：一类城市包含北京、上海、广州、

9、深圳。781.3 不同城市组物业情况：二类城市在我们统计的68,419个二类城市项目中，平均物业费1.6元/月/平米。按建筑年代看，2010-2020年的项目平均物业费达到2.25元/月/平米。按物业公司看，品牌物业管理公司的项目平均物业费均在2.2元/月/平米以上，其中龙湖智慧服务、融 创服务招商积余突破3元/月/平米。二类城市各公司平均物业费（元/平米/月）1.601.061.041.272.250.000.501.001.502.002.501949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部注：二类

10、城市包含成都、东莞、佛山、杭州、合肥、南京、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长沙、郑州、重庆。二类城市各年代平均物业费（元/平米/月）0.00.51.01.52.02.53.03.5龙湖智慧服务融创服务 招商积余 绿城服务华润万象生活万科服务 永升生活服务金科服务雅生活服务 保利物业 世茂服务 金地物业 恒大服务 碧桂园服务其他91.3 不同城市组物业情况：三类城市在我们统计的52,743个三类城市项目中，平均物业费1.4元/月/平米。按建筑年代看，2010-2020年的项目平均物业费达到1.98元/月/平米。按物业公司看，品牌物业管理公司的项目平均物业费普遍在在2.1元/月/平米以上，其

11、中龙湖智慧服务 达到3.1元/月/平米。三类城市各公司平均物业费（元/平米/月）1.130.951.041.281.980.000.501.001.502.002.501949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部注：三类城市包含保定、常州、大连、福州、贵阳、哈尔滨、惠州、济南、嘉兴、金华、昆明、兰州、廊坊、南昌、南宁、南通、宁波、泉州、厦门、绍兴、石家 庄、台州、太原、温州、无锡、徐州、烟台、长春、中山、珠海三类城市各年代平均物业费（元/平米/月）0.00.51.01.52.02.53.03.5龙湖

12、智慧服务华润万象生活万科服务 招商积余 绿城服务 融创服务金地物业 保利物业 世茂服务 碧桂园服务 雅生活服务 恒大服务 金科服务永升生活服务其他1.3 不同城市组物业情况：四类城市在我们统计的34,929个四类城市项目中，平均物业费1.3元/月/平米。按建筑年代看，1949-2010年项目，平均物业费没有明显差异。2010-2020年的项目平均物业费达到1.52元/月/平米。按物业公司看，品牌物业管理公司的项目平均物业费均在1.6元/月/平米以上，其中融创服务达到2.3元/月/平米。四类城市各公司平均物业费（元/平米/月）1.221.191.171.121.520.000.200.400.6

13、00.801.001.201.401.601949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部注：三类城市包含安庆、赣州、桂林、海口、邯郸、菏泽、衡阳、呼和浩特、湖州、淮安、黄冈、济宁、江门、九江、连云港、临沂、柳州、洛阳、马鞍山、绵阳、南充、清远、三亚、上饶、泰安、唐山、威海、潍坊、乌鲁木齐、芜湖、咸阳、襄阳、新乡、信阳、盐城、宜昌、宜春、银川、岳阳、湛江、漳州、镇江、周口、株 10洲、驻马店、淄博、遵义。四类城市各年代平均物业费（元/平米/月）0.00.51.01.52.02.5111.3 不同城市组物

14、业情况：其他城市在我们统计的13,506个其他城市项目中，平均物业费1.3元/月/平米。按建筑年代看，平均物业费和建筑年代保持较高正相关性。2010-2020年的项目平均物业费达到1.48 元/月/平米。按物业公司看，品牌物业管理公司的项目平均物业费均在1.5元/月/平米以上，其中金科服务和万科物 业分别达到3.48元/月/平米和2.10元/月/平米。其他城市各公司平均物业费（元/平米/月）1.320.811.211.181.480.000.200.400.600.801.001.201.401.601949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020其他

15、城市各年代平均物业费（元/平米/月）4.03.53.02.52.01.51.00.50.0资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部注：其他城市包括常德、澄迈、赤峰、达州、大理、大同、丹东、德阳、鄂州、防城港、抚州、广元、汉中、黄石、吉安、吉林、晋中、景德镇、开封、乐山、凉山彝族自治州、泸州、眉山、萍乡、衢州、遂宁、孝感、新余、许昌、雅安、宜宾、永州、运城、张家口121.3 不同城市组物业情况：总结我们跟踪到的样本小区中重点物管公司项目分部情况（个）区域万物云碧桂园服绿城服务保利物业恒大物业金地物业龙湖智慧雅生活服融创服务华润万象世茂服务招商积余金科服务永升生活 务服务务生活服务合计一

16、类4533628222058182561142987321344571,870二类10936256394553092573801492761842021472061545,076三类6643343852212751281082171161341254454762,881四类963181566117557734363734172681,062其他17773819552196735121270合计2,3231,7161,30097687264556052046444539834230229611,159在我们样本项目中：一类城市布局较多的企业包括万物云、碧桂园服务、保利物业；二类城市中布局 较多的

17、包括万物云、绿城服务、碧桂园服务、保利物业、龙湖智慧服务、恒大物业、融创服务、金地 物业、金科服务、世茂服务；三类城市中布局较多的企业包括万物云、绿城服务、碧桂园服务、恒大 物业、保利物业；四线城市布局较多的为碧桂园服务。资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部1.4 重点城市物业情况：北京重点企业在北京的在管项目数量北京不同物业费及房龄小区占比我们跟踪到北京小区数量，一共有10,219个，其中有服务物业信息的小区7,275个，按小区计算的 物业覆盖率为71.2%，有物业服务的小区物业费平均数为2.2元/平米/月，中位数为1.6元/平米/月。我们跟踪的14家重点物业公司在北京共有40

18、8个项目，市场份额为4.0%。拥有项目最多的公司为 万物云，拥有99个项目，市场份额为1.0%。与2019年我们跟踪的数据相比，不包含物业服务覆盖率的提升，有4.8%的小区出现了物业更换， 有2.3%的小区物业费出现价格上涨。1008060402001200.1-0.50%0%0%0%0%0.5-12%6%9%7%0%1-1.51%4%6%6%1%1.5-21%2%4%7%2%2-2.50%0%2%5%3%2.5-30%0%1%5%3%3-3.50%0%0%2%1%3.5-40%0%0%2%2%4-4.50%0%0%1%1%4.5-50%0%0%1%1%5-7.50%0%0%3%2%7.5-1

19、00%0%0%1%1%10-150%0%0%0%0%资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部131949-19801980-19901990-20002000-20102010-20201.4 重点城市物业情况：上海重点企业在上海的在管项目数量上海不同物业费及房龄小区占比我们跟踪到上海小区数量，一共19,295个，其中有服务物业信息的小区13,629个，物业覆盖率为70.6%，有物业服务的小区物业费平均数为1.7元/平米/月，中位数为1.1元/平米/月。我们跟踪的14家重点物业公司在上海共有602个项目，市场份额为3.1%。拥有项目最多的公司为 万物云，拥有138个项目，市场份额为0

20、.7%。与2019年我们跟踪的数据相比，不包含物业服务覆盖率的提升，有10.7%的小区出现了物业更换，有4.5%的小区物业费出现价格上涨。1601401201008060402000.1-0.50.9%2.1%2.8%1.1%0.1%0.5-13.9%9.6%16.3%7.2%6.7%7.4%0.8%1-1.51.1%1.8%6.1%2.9%1.8%1.3%2.0%1.2%1.5-20.4%0.6%3.1%2-2.50.2%0.2%1.1%2.5%2.5-30.1%0.1%0.4%1.8%1.0%0.7%0.5%3-3.50.2%0.1%0.5%3.5-40.0%0.0%0.3%1.0%0.5

21、%0.5%1.1%0.7%4-4.50.1%0.0%0.3%4.5-50.0%0.0%0.1%0.5%5-7.50.1%0.1%0.7%1.2%7.5-100.1%0.0%0.2%0.7%10-150.0%0.0%0.2%0.4%0.3%资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部141949-19801980-19901990-20002000-20102010-20201.4 重点城市物业情况：深圳重点企业在深圳的在管项目数量深圳不同物业费及房龄小区占比我们跟踪到深圳小区数量，一共4,758个，其中有服务物业信息的小区44,96个，物业覆盖率为94.5%，有物业服务的小区物业费平均数

22、为2.9元/平米/月，中位数为2.6元/平米/月。我们跟踪的14家重点物业公司在深圳共有435个项目，市场份额为9.1%。拥有项目最多的公司为 万物云，拥有158个项目，市场份额为3.3%。与2019年我们跟踪的数据相比，不包含物业服务覆盖率的提升，有15.3%的小区出现了物业更换，有9.3%的小区物业费出现价格上涨。1801601401201008060402000.1-0.50.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.5-10.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%2.0%1.3%1.1%7.0%7.0%1.2%2.4%0.0%1-1.

23、50.2%1.5-24.8%4.8%0.3%2-2.50.4%3.0%4.9%0.6%2.5-30.7%5.3%12.0%2.8%3.1%3-3.50.5%2.3%1.8%5.3%4.2%3.5-40.2%4.7%4-4.50.0%0.5%1.1%1.4%4.5-50.1%0.3%1.1%2.0%5-7.50.2%0.7%1.8%2.7%7.5-100.0%0.2%0.2%0.8%1.2%0.5%0.8%10-150.1%资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部151949-19801980-19901990-20002000-20102010-20201.4 重点城市物业情况：广州

24、重点企业在广州的在管项目数量广州不同物业费及房龄小区占比我们跟踪到广州小区数量，一共7,033个，其中有服务物业信息的小区5,248个，物业覆盖率为74.6%，有物业服务的小区物业费平均数为1.8元/平米/月，中位数为1.5元/平米/月。我们跟踪的14家重点物业公司在广州共有425个项目，市场份额为6.0%。拥有项目最多的公司为 碧桂园服务，拥有136个项目，市场份额为1.9%。与2019年我们跟踪的数据相比，不包含物业服务覆盖率的提升，有11.9%的小区出现了物业更换，有6.8%的小区物业费出现价格上涨。1601401201008060402000.1-0.50.0%0.2%2.3%0.4%

25、0.0%0.5-10.2%1.3%0.7%0.2%20.5%7.4%8.1%9.5%0.1%1-1.50.1%0.1%8.3%0.6%2.5%2.1%1.5-24.2%2.1%2-2.50.0%0.0%5.4%4.3%2.5-30.0%0.1%0.8%0.6%0.2%0.2%5.3%3-3.50.0%0.0%1.6%1.7%1.0%1.8%0.5%0.8%0.4%0.6%0.9%1.1%0.2%0.3%3.5-40.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%4-4.50.1%4.5-50.0%0.1%5-7.50.1%0.2%7.5-100.1%0.1%10-150.1%0.2%0.

26、1%0.1%资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部161949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020 1.4 重点城市物业情况：重庆重点企业在重庆的在管项目数量重庆不同物业费及房龄小区占比我们跟踪到重庆小区数量，一共7,084个，其中有服务物业信息的小区5,389个，物业覆盖率为 76.1%，有物业服务的小区物业费平均数为1.8元/平米/月，中位数为1.2元/平米/月。我们跟踪的14家重点物业公司在重庆共有639个项目，市场份额为9.0%。拥有项目最多的公司为 龙湖智慧服务，拥有131个项目，市场份额为1.8%。与2019年我们跟踪的数据

27、相比，不包含物业服务覆盖率的提升，有6.2%的小区出现了物业更换， 有5.8%的小区物业费出现价格上涨。1201008060402001400.1-0.50.1%0.1%1.2%2.3%0.2%0.5-10.0%0.1%3.5%2.6%0.4%14.4%2.3%1-1.50.0%0.1%25.2%6.7%7.3%5.5%5.5%4.2%1.5-20.0%0.0%3.5%1.7%0.8%0.6%0.4%0.5%2-2.50.0%0.0%0.0%0.0%0.2%0.2%2.5-33-3.50.0%0.1%0.1%3.5-40.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%3.7%1.6%0.

28、9%1.9%4-4.50.2%4.5-50.0%0.2%0.4%5-7.50.0%0.0%0.0%0.0%0.1%7.5-100.0%0.0%0.1%0.1%0.2%10-150.2%0.3%0.1%资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部171949-19801980-19901990-20002000-20102010-20201.4 重点城市物业情况：杭州重点企业在杭州的在管项目数量杭州不同物管费档位小区占比我们跟踪到杭州小区数量，一共5,811个，其中有服务物业信息的小区4,775个，物业覆盖率为82.2%，有物业服务的小区物业费平均数为2.0元/平米/月，中位数为1.6元/

29、平米/月。我们跟踪的14家重点物业公司在杭州共有603个项目，市场份额为10.4%。拥有项目最多的公司为 绿城服务，拥有330个项目，市场份额为5.7%。与2019年我们跟踪的数据相比，不包含物业服务覆盖率的提升，有16.9%的小区出现了物业更换，有14.1%的小区物业费出现价格上涨。0501001502002503003500%5%10%15%20%25%资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部181.4 重点城市物业情况：总结资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部19我们跟踪到的样本小区中重点物管公司项目分部情况城市万物云碧桂园服 务华润万象 生活金地物业保利物业绿城

30、服务龙湖智慧 服务融创服务永升生活 服务恒大物业世茂服务招商积余金科服务雅生活服合计北京9958564341272516131110621408广州5813618923548221110265425杭州11114625143304510123161034603上海138119166364522583616112133602深圳158491468231199715435重庆603016762141318723583171256639在我们样本中：万物云在杭州、上海、深圳的项目数量都超过100个，碧桂园服务在广州和上海的项目 都超过100个，绿城服务在杭州项目超过300个，龙湖智慧服务和金科服务在

31、重庆的项目也超过100个。单城市项目数量是增值服务发展、取得规模经济的基础。1.5 物业更换及物业费涨价我们跟踪到的重点城市2019/2021年物业公司更换及物业费涨价比例与我们在2019年跟踪的数据相比，9.7%的小区出现物业公司更换，5.9%的小区出现物业 费上涨。杭州、厦门、沈阳、深圳、天津等城市的物业费公司更换比例超过15%。杭州、合肥、厦门、深圳、天津等城市超过9%的小区物业费出现上涨。注：在统计更换物业管理公司时，由于物业管理公司更名等情况也会算成换公司，故而数据可能略有高估。18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%杭州 厦门 沈阳 深圳 天津 烟台 广州 南京 上海 青

32、岛 西安 长春 中山 总计 东莞 合肥 武汉 济南 长沙 郑州 石家庄 重庆 成都 北京 廊坊资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部物业公司更换物业费涨价20目录CONTENTS2、14家物业公司数据跟踪212.1 保利物业在我们统计的976个保利物业管理的项目中，平均物业费2.53元/平米/月。按物业费区间看，我们可以观测到的保利物业在管项目平均物业费集中在1.5-3.0元/平米/月区间内。其 中4.0元/平米/月以上的高端盘，占比9%。按房龄区间看，我们可以观测到的保利物业在管项目主要是2000年以后的房源。其中2010年以前的老 盘，占比32%。物业费区间分布房龄分布8497

33、21661561547851192123422004060801001201401601802资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部 注：物业费单位为元/平米/月2253222454001002003004005006001949-19801980-19901990-20002000-20102010-20202.2 碧桂园服务在我们统计的1716个碧桂园服务项目中，平均物业费2.24元/平米/月。按物业费区间看，我们可以观测的碧桂园服务在管项目平均物业费集中在1-3元/平米/月区间内。其 中4元/平米/月以上的高端盘，占比6%。按房龄区间看，我们可以观测的碧桂园服务在管项目主要是2000年以

34、后的房源。其中2010年以前 的老盘，占比46%。物业费区间分布房龄分布14021140133730610083342333174050271001502002503003504004502资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部 注：物业费单位为元/平米/月23939842540501001502002503001949-19801980-19901990-20002000-20102010-20202.3 恒大物业在我们统计的872个恒大物业服务项目中，平均物业费2.23元/平米/月。按物业费区间看，我们可以观测的恒大物业在管项目平均物业费集中在1-3元/平米/月区间内。其中4 元/平米/月

35、以上的高端盘，占比6%。按房龄区间看，我们可以观测的恒大物业在管项目主要是2000年以后的房源。其中2010年以前的老 盘，占比37%。物业费区间分布房龄分布5022448310020030040050060013641181931811446941176181750100150200250051980-199011949-198001990-20002000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部 注：物业费单位为元/平米/月242.4 华润万象生活在我们统计的445个华润万象生活项目中，平均物业费2.93元/平米/月。按物业费区间看，我们可以观测的华润万象生活在管

36、项目平均物业费集中在1-3.5元/平米/月区间内。 其中4元/平米/月以上的高端盘，占比20%。按房龄区间看，我们可以观测的华润万象生活在管项目主要是2000年以后的房源。其中2010年以前 的老盘，占比35%。物业费区间分布房龄分布325516467665028192041651020304050607080390921949-198001980-19901990-20002000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部 注：物业费单位为元/平米/月2584254501001502002503002.5 金地物业在我们统计的645个金地物业项目中，平均物业费2.57

37、元/平米/月。按物业费区间看，我们可以观测的金地物业在管项目平均物业费集中在1-3元/平米/月区间内。其中4 元/平米/月以上的高端盘，占比12%。按房龄区间看，我们可以观测的金地物业在管项目主要是2000年以后的房源。其中2010年以前的老 盘，占比43%。物业费区间分布房龄分布23620432005010015020025030035063878120961087350311225440204060801001201401980-19901990-20002000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部 注：物业费单位为元/平米/月262.6 金科服务在我们统计的

38、302个金科服务项目中，平均物业费2.63元/平米/月。按物业费区间看，我们可以观测的金科服务在管项目平均物业费集中在1.5-3.5元/平米/月区间内。 其中4元/平米/月以上的高端盘，占比9%。按房龄区间看，我们可以观测的金科服务在管项目主要是2000年以后的房源。其中10年以前的老 盘，占比29%。物业费区间分布房龄分布12959173204060801001201401601802005182543605141317711301020304050607001949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部 注：

39、物业费单位为元/平米/月272.7 龙湖智慧服务在我们统计的560个龙湖智慧服务项目中，平均物业费3.25元/平米/月。按物业费区间看，我们可以观测的龙湖智慧服务在管项目平均物业费集中在2.5-4元/平米/月区间内。其中4元/平米/月以上的高端盘，占比24%。按房龄区间看，我们可以观测的龙湖智慧服务在管项目主要是2000年以后的房源。其中2010年以 前的老盘，占比27%。物业费区间分布房龄分布2617963205010015020025030035043035435390868338325565504030201001009080706001949-19801980-19901990-200

40、02000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部 注：物业费单位为元/平米/月282.8 绿城服务在我们统计的1300个绿城服务项目中，平均物业费2.67元/平米/月。按物业费区间看，我们可以观测的绿城服务在管项目平均物业费集中在1.5-3元/平米/月区间内。其中4 元/平米/月以上的高端盘，占比16%。按房龄区间看，我们可以观测的绿城服务在管项目主要是2000年以后的房源。其中2010年以前的老盘，占比34%。物业费区间分布房龄分布4102824957510020030040050060070017891582211932091149647528213905010

41、015020025001949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部 注：物业费单位为元/平米/月292.9 融创服务在我们统计的464个融创服务项目中，平均物业费3.04元/平米/月。按物业费区间看，我们可以观测的融创服务在管项目平均物业费集中在1.5-3元/平米/月区间内。其中4元/平米/月以上的高端盘，占比20%。按房龄区间看，我们可以观测的融创服务在管项目主要是2000年以后的房源。其中2010年以前的老 盘，占比24%。物业费区间分布房龄分布1115652535010015020025030032642

42、5667844253242028910010203040506070809001949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部 注：物业费单位为元/平米/月302.10 世茂服务在我们统计的398个世茂服务项目中，平均物业费2.43元/平米/月。按物业费区间看，我们可以观测的世茂服务在管项目平均物业费集中在1-3元/平米/月区间内。其中4元/ 平米/月以上的高端盘，占比12%。按房龄区间看，我们可以观测的世茂服务在管项目主要是2000年以后的房源。其中2010年以前的老盘，占比36%。物业费区间分布房龄分布240742030501001502002501031479161483727189141410090807060504030201001980-19901990-20002000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部 注：物业费单位为元/平米/月312.11 万物云在我们统计的2323个万物云服务的项目中，