华联购物广场策划方案

1、.：.；金福世贸广场华联购物中心谋划方案第一章 上海造势代理时期销售总结与分析2004-08-03-2004-09-05 一、 广告投放情况广告投放时间 广告投放位置 广告主要内容及主诉求点2004-08-03 晨报 都市报 主标：北京华联来了 全国知名财神到 丰厚“嫁妆等他拿2004-08-04 晚报 新疆都市报 主标：北京华联出嫁 新疆福润德明媒正娶 超级嫁妆等他拿主要内容：首付40% 返第8.9.10三年租金 最低4680元/平方2004-08-05 晨报 主标：他做房东 北京华联帮他打工主要内容：买2个铺加一元送五楼铺位一个广告投放时间 广告投放位置 广告主要内容及主诉求点2004-0

2、8-06 新疆都市报 晚报 晨报 主标：买商铺 您的保证在这里主要内容：北京华联2002-2003年销售额全国排名第四2004-08-06 -2004-08-13 新疆都市报 主标：买商铺 他的保证在这里主要内容：五大优势1. 他做房东，北京华联帮您打工2. 北京华联用销售额的30%，不超越1个亿做履约保证3. 一次性返3年租4. 买2+1送五楼商铺5. 购买商铺做北京华联终身会员广告投放时间 广告投放位置 广告主要内容及主诉求点2004-08-16 新疆都市报 主标：名气就是号召力 就是人气 就是财力主要内容：市政规划 让北京路成为乌鲁木齐的“长安街2004-08-20 新疆都市报 主标：实

3、真实在投资 稳稳当当受害主要内容：北京华联投资商铺秘籍揭露1、位置为首 2、投资报答 3、运营方式 4、市政规划 5、交通条件二、广告投放与销售收入分析称号 时间 金额单位：元广告投入 8.03-9.05 120万左右 销售收入 75万左右三、本阶段营销总结与分析1、 本阶段广通知求重点北京华联诉求内容：北京华联中国零售业巨头1、 北京华联是全国零售业的领军优势2、 北京华联选择金福世贸广场的缘由3、 北京路的市政规划优势，升值潜力宏大2、 本阶段营销手段1、 返租后三年2、 华联销售额的30%，不超越1个亿做保证3、 买2+1送五楼商铺 4、 购买商铺做北京华联终身会员四、本阶段不胜利点总结

4、1、 北京华联的优势宣传不明显本阶段虽然把北京华联作为本工程的主要依托点，但是没有把北京华联作为中国零售业的巨头笼统做一个彻彻底底的宣传，反而将本工程的次要优势例如单价、地段、报答等反客为主，作为广告宣传的重点，从而将北京华联的优势降为一个次要点，从而将本工程最重要的优势给放弃了。2、 小投资客数量锐减作为在2002年开盘工程例如国际大巴扎来讲，率先采取“返租的促销方式，投资额从3000元开场，将大量的散户投资者纳入囊中；经过随后几个工程的消化，市场上的投资客越来越少；同时投资客对投资风险、单价、可实现性等也开场了明显的思索。一切这些要素导致小投资商数量锐减，导致本工程的目的客户群也随之减少。

5、本阶段也将主要客户群定位为投资额在2万-5万的投资人群，而在同此时间段开盘的竞争工程在地段和报答率上比本工程有很大的明显优势，因此工程的客户资源优势也就不明显了。3、 商业按揭停顿，让小投资商出局在本工程销售的关键时期，全部银行停顿商铺的按揭，导致在2万5万之间的小投资商全部出局，从而使我们的目的客户数量大大减少。大投资商也对宏大的市场风险表现的极为慎重，导致本工程的意向客户锐减，许多处于张望形状。4、 工程工程延后，损害投资者投资信心由于北京华联预定开业时间两次延后，与公开宣传资料不符，直接导致投资者对本工程的自信心降低，投资者投资顾虑较多5、 营销战略降低商铺与生俱来的珍稀价值“买2+1送

6、五楼商铺这样的商铺销售战略让人产生一个商铺价值不高的印象，将工程的价值拉低，直接妨碍了客户投资第二章 新疆国投不动产信托理财 2004-9-08-2004-12-21 一、 广告投放情况分析短信投放两次报纸广告两次二、广告投放与销售收入分析称号 时间 金额单位：元广告投入 8.0-9.05 2万元左右销售收入 6000万左右三、本阶段营销总结与分析1、 本阶段广通知求重点新疆国投主诉求点：新疆国投对金福世贸广场实行不动产信托诉求内容：1、 年8.1%的投资报答2、 2年之后可由开发商回购3、 投资3年为一个投资周期2、 本阶段的营销手段债券投资3、 本阶段不胜利点总结1、 目的客户由商铺投资客

7、向债券投资客转变本阶段的目的客户发生了本质上的变化，目的客户由不动产投资商铺投资向金融投资客债券投资的转变，而这部分投资客是最追求短期利益和最不稳定的，给本工程的带来了宏大的不稳定要素，工程的风险增长最高点。2、 工程的投资定位由商铺支点转变为证券的依托点本阶段将本工程的投资性质由正统的商业投资转变为金融上的融资投资，从而将本工程的目的客户发生根本性的转变，从而丢弃了真正商铺投资客户。3、 本阶段的销售成果根本为零本阶段的销售收入虽然到达6000万，但是由于金融的投资客户并不是长期的投资道路，而且在两年后可以随时收回投资，这就阐明本阶段的销售收入并没有真正归开发商一切，开发商可控制资金根本上为

8、零第三章 工程的营销谋划一、 工程的SWOT分析1、 工程的优势分析a、“超市运营业态填补周边市场空白，不存在同类业态的竞争；b、华联超市20年租期保证，8%的固定租金报答有保证；c、周边人群消费才干高出其他地方2030%，对本工程的运营前提有保证d、乌鲁木齐居民投资认识较强，对产权式商铺在思想上可以接受2、 工程的优势分析a、 新疆停顿商业银行按揭，个人投资门槛提高，个人投资风险添加b、 工程前期营销谋划定位不准确，变数较多，投资者对此疑虑较多c、 本工程的运营交付时间延后，投资者自信心受挫d、 20年的工程租期较长，投资者对8%的报答不称心3、 工程的时机点分析a、 商业按揭全面停顿，工程

9、在单价上有优势，投资门槛相对其他工程较低b、 部分商业工程销售终了或停滞销售，本工程直接竞争对手减少c、 本工程所在的北京路位于市政规划的最前沿，地段升值潜力大d、 本工程的重新定位讨论，给本工程带来新的活力4、 工程的要挟点分析a、 天气进入隆冬时间，天气寒冻能够降低投资者的热情b、 部分竞争对手首期降低为零，对本工程销售有很大要挟c、 投资战略的调整，会添加工程的不稳定元素d、 外地的投资者回乡，直接导致投资客源减少二、工程的调整建议1、投资实际的调整a 、投资概念的调整工程要由单纯的债券投资方式转变为正统的商铺投资方式，杜绝回购商铺的能够，保证投资商胜利回笼资金商铺投资要保证运营收入增长

10、的同时也要保证商铺原始资本金的增长b、商铺价值概念的调整商铺的价值决议有两个重要的目的：地段和周边的供应量。地段要素包括现有地段优势和未来地段优势；周边的供应量的多少会产生供求关系的不平衡，直接影响商铺的价值。本工程有来地段的增值潜力大和周边供应量很少的两大优势2、目的客户的调整从先前的销售情况可以得到，我们前期的销售成果几乎为零，也就阐明了我们的目的客户并不是工程先前的小投资商或债券投资客户。假设我们还要把目光放在这些客户上面，那么我们工程也就不能够有新的突破，因此我们从纯粹的商铺运营出发，就决议了我们的投资者为中高型投资商户。我们的目的客户：年龄：3545岁投资额：10万50万逻辑思想：投

11、资慎重，对商铺投资有远见认识喜欢稳健的投资方式着重于运营商的运营才干及商铺的后续运营可执行性3、产品分割的调整产品的分割要从商铺运营的角度出发，而不应该根据投资者的投资额决议商铺的面积，让小投资者掌握商铺的整体方向，给后续运营带来混乱基于商铺运营的必要，我们对工程的产品分割建议如下：1015平方 占60%1630平方 占20%3150平方 占10%59平方 占10%4、促销战略的调整丢弃原有的“买2+1送五的促销手段，从提高产品的附加值入手，提高商铺的价值层次，彻底改动“商铺大甩卖的贬值销售笼统我们的促销战略：投资者成为华联终生会员，购物比普通会员有优惠投资者对华联运营有监视权益，保证业主的投

12、资稳健降低销售单价总销售额不变，消除客户对北京路商铺价钱高的看法尽能够实行“后五年返租，降低投资商的投资总额将本工程的投资报答率提升到10%12%之间，提高本工程的竞争才干三、工程的营销战略由于工程前期运作期间，商铺面积间隔偏小，金福世贸广场与北京华联的租赁合约从未在公众面前出现，户外广告上打的北京华联开业日期一再的延期，对市场呵斥了极大的负面影响。故此，我司以为重拾市场的自信心极为重要，以大量的外力及客观现实证明北京华联确实定入驻金福世贸广场及北京华联作为中国连锁业巨头2004.2排名中国第二，次于国美，业绩凌驾于国际连锁巨头家乐福和沃尔玛的娇人业绩。所以建议2005年1月2005年5月工程

13、的总体营销思绪：公关性事件销售为主，阶段性促销为辅，广告战略以软文为主，硬性广告为辅。其主要内容于下：事件一：北京华联进驻金福世贸广场签约仪式时间：2005年1月18日地点：现场营销中心广告报纸：1月8日1月19日广告主题：北京华联中国连锁业排名第二 业绩凌驾家乐福和沃尔玛两大国际巨头1月18日北京华联签约 金福世贸广场 广告方式：.以系列稿方式出现时间目的：重拾市场自信心，再度回暖北京华联促销战略：一.三.三北京华联黄金风暴时间：2005年1月18日2005年2月5日付款方式一.三.三的含义：一：首期40%，开展商一次性返还前三年的租金，即总价的30%，投资者只需交纳总价的10%作为首期款三

14、：北京华联开业前2005年5月1日前交纳另外的30%三：北京华联开业后一个月内2005年6月1日前交纳剩余的30%事件二：北京华联体验之旅时间：2005年2月28日2005年3月2日地点：呼和浩特华联店 包头华联店广告投放：2月15日2月26日 不少于8次广告广告主题：1、 亲身体验北京华联的庞大的消费人群2、 北京华联请他 游内蒙古3、 今年最后一封大利市，下定即赠华联200元消费金券广告方式：以系列稿方式出现事件目的：引起媒体炒作，以客观现实证明北京华联的运营才干促销战略：沿用一三三黄金风暴事件三：投资创富专家论坛北京华联总裁吉小刚投资讲座时间：年月日地点：现场销售中心广告投放：、 中国商业巨头讲座、 胜利人士教他胜利投资、 一个与商业巨头对话的时机广告方式：以系列稿方式事件目的：名人效应，引起市场炒作促销战略：沿用一.三.三黄金风暴事件四:快 稳 准抓住北京华联-北京华联乌市巡展时间:2005年4月18日-2005年4月30日地址:乌鲁木齐各区广告投放:2005年4月15日-2005年4月30日广告主题:、 快抓住北京华联、 稳抓住北京华联、 准抓住北京华联、 庆贺北京华联乌市巡展完美胜利广告方式