浅谈土地收购储备风险与对策

1、.：.；浅谈土地收买贮藏风险与对策 目前，“运营城市的理念已成为各级政府指点的共识。“运营城市主要靠合理的规划和城市土地资产的运营来实现。土地收买贮藏作为政府运营土地资产较理想的工具应时而生。经过近几年的不断实际，土地收买贮藏对调控土地价钱，加强土地合理利用，防止国有土地资产流失；为国有企业的改制、保证人员分流提供资金支持，维护社会稳定；以及经过贮藏土地的出让、转让所获得的巨额收益，添加城市建立资金等方面都获得了显著的效果。因此土地贮藏管理正在各地蓬勃展开和不断开展。为了进一步深化土地贮藏任务，规范其运作和管理，使其安康快速开展，加强对土地贮藏管理运作规律的研讨，特别是对土地收买贮藏中隐存风险

2、的研讨，很有必要。一、土地收买贮藏风险的成因分析大多数的土地贮藏运作过程是以政府制定的一致补偿价钱从原土地运用者手中进展收买，土地贮藏机构经过融资(主要是银行抵押贷款)获得资金，支付土地回收补偿费，收买贮藏地块；再经过房屋拆迁、土地整理、贮藏土地的管理等环节，向政府恳求出让或转让地块；土地出让后，土地贮藏机构收回本钱同时获得少量的土地基金，巨额的级差收益上交财政。从上述的运作过程以及土地收买贮藏的实际，可以看出土地贮藏有以下特点：“垄而不“断性。所谓“垄是指一个地域只需一家土地贮藏机构，没有其他机构或单位来竞争其土地贮藏职责和义务，因此它具有获取超额利润的根底。不“断是指土地贮藏机构在回收地块

3、的选择、收买价钱确实定、土地出让的时间等方面都没有完全掌握自动权，属一种在被动形状下进展的收买贮藏。不“断性的另一方面表现为：政府为了照顾各个方面的利益，往往在土地方面“开口子，该进入土地贮藏的不进入，以其他方式变相土地贮藏。如以工程开发换取土地。从目前看，土地贮藏要获得垄断位置还有很长的路要走。具有“超市场性。土地贮藏的行为既不属于一级市场，也不属于二、三级市场，它可以收买行政划拔土地，可以收买已出让的土地，它是行政划拔土地、出让土地的终结者，同时经过贮藏，又是新一轮一、二级市场的根底。运营性。土地贮藏机构是单独核算的独立法人，不但要进展土地收买本钱的核算，还要进展融资本钱、拆迁本钱、土地整

4、理、贮藏管理本钱以及贮藏土地的再利用的核算。运营得好，贮藏土地收益就高，运营得不好贮藏土地的收益就低。因此运营土地是土地贮藏机构的主要内容。微利性。贮藏土地出让后，贮藏机构除收回本钱或收取少量土地基金外，没有其他利润产生，在政策定位上性的。平等性。它主要表达在被回收主体与土地贮藏平等的，在自愿或自动要求回收的根底上签署回收协议，而制回收。从目前看土地贮藏机构没有在一定条件下强迫征职责。不论从土地贮藏的实际中，还是从以上分析的几个土地贮藏可以看到，土地贮藏的运作过程存在以下几个问题或矛盾，这所产生的后果就是土地收买贮藏的风险。 (一)土地贮藏的“垄“而不断“性与土地贮藏机构作为一个独立的财务核算

5、单位所具有的运营自主权相冲突。土地贮藏机构其本质是一个运营土地并使土地保值增值的单位。它应该具有一个运营单位所具有的权益，而不应该作为一个纯行政单位来对待。在目前情况下往往会引起以下风险或问题：土地贮藏机构没有选择收买地块权，往往引起质差土地不断地进入土地贮藏库，长此以往，本钱费用就越大，土地贮藏的整体收益遭到影响。土地贮藏机构不能择机出让(或转让)，从而引起贮藏土地的“肠梗阻，贮藏的土地越来越多，而银行贷款越来越大，导致资金周转不灵，一旦遇上社会经济开展不景气、银根紧缩、贷款利率提高等情况，那么土地贮藏风险就会很快显现。运营单位自主权不能得到表达，就会压制土地收买贮藏机构的积极性和发明性，呵

6、斥只会被动应付，在一定程度上制约着土地贮藏任务的安康开展。 (二)土地贮藏的“垄而不“断性与土地贮藏的规模效应相违背。土地贮藏只需到达一定的规模，才干起到调控一级土地市场的作用。土地贮藏规模越大，调控土地供应的才干就越强，土地市场越容易得到控制；贮藏的土地越少，相应的调控才干就越弱。目前由于存在其他部门变相贮藏土地，在一定程度上影响了土地贮藏机构的规模效应，减弱了土地贮藏机构调控土地市场的才干，同时也对土地贮藏的收益遭到不同程度的影响。 (三)土地贮藏的“微利性与市场经济所遵照的“高风险、高收益规律相违背。土地贮藏假设从投资角度讲目前土地贮藏是高风险的投资，缘由有：负债率极高(很多贮藏机构在9

7、5上)；宏大的短期银行融资(普通为半年以内)；不能随时变现；流动资金极少；存在变相的贮藏土地。因此贮藏土地出让后的巨额收益中，除一部分是土地一切权收益外，还应该成认有较大一部分是风险收益。风险收益应归土地贮藏机构所持有，而不仅仅是收买土地的本钱。只需这样，才干反映贮藏土地的本来面目，以加快贮藏机构资金的自我积累，减少负债，减少风险。 (四)负债率太高，融资风险渐露。目前土地贮藏机构自有资金往往很少，并且融资渠道单一(往往是银行贷款)，在经过一定数量的土地贮藏后，负债率已很高。金融机构融资到一定额度，从平安或收益角度思索，不会再新增贷款给土地贮藏机构，土地贮藏融资到达动态饱和。此时假设要再收买贮

8、藏土地，需大笔资金，再融资就显得困难。假设此时遇上金融动荡，不但融不到资，金融机构还要提高利息率，紧缩贷款规模，那么就会产生如下情形：一方面土地贮藏机构为了还贷，必需出让土地，获得所需资金；另一方面开发商要获得土地，要融资(往往也是贷款)，然而此时融资就相当困难。能够会出现出让(转让)失败，还贷受阻。同时在金融动荡期，首先受影响的是地价，地价会显著下降，土地贮藏的资产值也会下降，出让收益必然明显减少。从上面的分析中可以看出目前的土地贮藏存在着风险。现实上任何在市场经济条件下的业务运营，都存在着风险。由于土地贮藏风险与其他行业的风险有所区别，故在此对土地贮藏风险进展初步分类。1财务风险。主要包括

9、融资风险和负债风险。目前融资风险主要表如今融资渠道的单一、短期和高本钱。一旦银行贷款受阻，土地贮藏任务马上遭到影响。负债风险主要表如今目前土地贮藏运营负债率过高，并且按现行的政策，这种高负债很难降下来，在金融上一旦有什么风吹草动，高负债率的风险就会出现。2运营风险。主要包括收益风险、变现风险。收益风险主要是指土地收买后，经过贮藏运营，地块的资产值反而减少了。出现这种情况的主要缘由有：在地块贮藏周期内由于规划变动：运营本钱提高(如贷款利率提高)或原收买的地块本身是劣质土地，无法提高其运用价值。变现风险：由于土地资产的变现，需求各方面条件和要求，变现才干较弱，有能够出现需求资金时，而贮藏土地无法变

10、现的情况；假设收买的是劣质地块，地块的转让或出让都比较困难，有能够长期无法变现。3政策风险。主要包括金融政策、房地产政策或其他相关政策所引起的风险。由于贮藏土地所需的资金星宏大，任何金融政策的变动，都应该引起注重。4经济风险。经济情势的好坏直接影响土地的需求和地价变化，因此必然影响贮藏土地的收益和资产值，这类风险主要包括全国经济情势和当地的经济情势对贮藏土地收益的影响。5额外风险。主要是土地贮藏机构作为政府运营土地的单位，往往受指令为其他公益工程作经济担保而引起的风险。二、控制和防止土地贮藏风险的对策土地贮藏作为一项新兴的土地资产管理制度，在实施过程中既获得了明显效果，也客观地隐存着风险。如何

11、防止风险的产生或尽量减少风险的损失，笔者以为应在以下几个方面进展努力。 (一)政府应加大对土地贮藏制度的支持力度。政府对土地贮藏制度的支持可以在以下方面采取措施：加强土地贮藏机构的职责、杜绝变相土地贮藏。由于土地贮藏具有“超市场性，因此土地贮藏的职责应包括城市存量土地供应方案；制定土地收买方案；进入一级市场的土地必需首先进人土地贮藏库；扩展土地贮藏机构运营自动权，提高土地贮藏机构的运营才干和运营积极性；改动目前土地贮藏机构的运营“微利性局面，建立土地贮藏风险基金。 (二)拓宽融资渠道，减少贷款风险。目前融资渠道单一，融资期短，融资本钱较高。能否可以争取金融部门出台适当的优惠政策，争取长期的低息贷款，或引入外资，或组建股份公司上市融资。 (三)加强内部运营核算，提高运营程度。主要是：对每一收买贮藏的地块，做到回收前做回收方案，回收后做好收益方案的预测，减少盲目性，加强预测才干；定期对一切贮藏地