住房抵押贷款提前还贷风险管理研究

1、.：.；住房抵押贷款提早还贷风险管理研讨高山；单位：同济大学经济与管理学院；发表于2021年第4期 近年来，我国的个人住房抵押贷款 业务处于高速增长和开展的阶段，在中央银行延续多次提高存贷款利率的情况下，住房抵押贷款客户提早还贷的景象明显添加。有的银行为应对这种变化，出台了对提早还贷客户收取违约金的措施。在我国金融市场全面开放，业务竞争日趋猛烈的背景下，商业银行急需强化管理理念，丰富管理手段，以应对住房抵押贷款提早还贷风险。一、对提早还贷收取违约金的分析1收取提早还贷违约金是国际惯例吗？目前，美国有35个州的法律制止或限制收取提早还贷违约金，正是这些法律以及贷款机构之间的竞争，使大部分传统贷款

2、去除了违约金条款。比如，北卡罗来那州法律制止对15万美圆以下的贷款收取提早还贷违约金；宾夕法尼亚州贷款利率及维护法那么制止对5万美圆以内的住房抵押贷款收取提早还贷违约金，贷款人必需同时提供无违约金条款的贷款供消费者选择；加利福尼亚州法律规定对超越三年的贷款不能收违约金。同时，政府机构和 民间团体也采取措施，制止或限制某些过分的贷款条件并要求贷款人进展更多的信息披露。英国的金融机构在猛烈的市场竞争中纷纷推出多元化的贷款产品，有固定利率、折扣利率、跟随利率和可变利率等多种贷款供借款人选择。大部分提早还贷违约金只适用于固定或折扣利率期间，即使在此期间，假设借款人每年只提早归还10%左右的贷款，也不用

3、交纳违约金。另外，固定或折扣利率期终了后，此类贷款便自动转成规范可变利率贷款，贷款人不再拥有收取提早还贷违约金的权益。总之，由于市场选择和政府部门的监管，只需提供低利率的银行才会收取提早还贷违约金，而且大部分也只限于最初的优惠期或头两年到三年之间。在德国，固定利率贷款不能提早还贷；在爱尔兰，法律不允许对可变利率贷款收取提早还贷违约金；在法国，提早还贷违约金的比例不得超越3%；在荷兰，典型的抵押贷款合同规定，每年提早归还10%20%的，无需支付违约金，借款人因居住地变化提早还贷，无需交纳任何违约金。综上所述，收取提早还贷违约金并不是各国通行的做法，一个明显的趋势反而是对收取提早还贷违约金的限制和

4、规范。可见，有些商业银行关于收取提早还贷违约金是国际惯例的主张，自然是站不住脚的。2收取提早还贷违约金是有效的风险补偿方式吗？根据现代风险管理理念，银行因向借款人提供提早还贷便利而承当了利率风险，获得某种补偿是合理的，这也是违约金支持人士的主要实际根据。然而，以违约金作为银行风险补偿方式的有效性是值得疑心的，除面临宏大的市场阻力之外，主要缘由在于违约金金额确实定 缺乏实际根据。如何界定提早还贷给银行呵斥的损失？哪些损失应该由客户承当？作为一种非价钱机制，违约金如何与不断动态变化的利率风险程度相顺应？这些问题在实际中都很难有效处理。相比之下，以现代金融产品定价实际为根底的风险定价补偿不仅更容易被

5、市场接受，而且更加合理有效。3收取提早还贷违约金有助于银行盈利吗？银行收取违约金的目的是补偿损失和实现盈利，然而，这一举措因与银行提供风险管理的根本职能相悖而不能从根本上到达目的。管理风险是客户的根本需求之一，接受风险转嫁和提供风险管理效力不仅是现代银行的根本职能，也是重要的盈利来源和中心竞争力。这不仅是由于银行 替客户承当和管理了风险，更加全面地满足了客户需求，顺应了市场竞争的需求，而且由于银行从这些风险承当中获得了更多的以风险换收益的盈利时机。在现代银行实际中，不收违约金的提早还贷作为一种隐含期权产品不仅替客户管理了利率风险，加强了效力客户的才干，而且还经过风险定价获得了相应的报答，添加了

6、银行的盈利来源。相反，银行对提早还贷收取违约金实践上等于回绝了客户转嫁风险的恳求，同时也就失去了在产品定价中提高报答的理由。因此，违约金不仅弱化了银行风险管理的职能和效力客户的才干，而且使得银行丧失了以承当风险换取收益的时机，最终减弱了银行的中心竞争力。二、提早还贷的期权性质与风险定价从现代金融和风险管理角度看而不是从合同和法律的角度，按揭客户提早还贷主要是市场利率变动所致，是利率风险的一种表现方式，与信誉无关，既不能视为违约，因此不是信誉风险，也不能视为信誉优良的表现。在巴塞尔银行监管委员会2004年公布的中，提早还贷与提早取款、提 前赎回债券等一同被明确归属于利率风险四大来源中的期权性风险

7、。期权性风险是一种越来越重要的利率风险，来源于银行资产、负债和表外业务中所隐含的期权。期权可以是单独的金融工具，如场内买卖所买卖期权和场外 期权合同，也可以隐含于其他的规范化金融工具之中，如债券或存款的提早兑付、贷款的提早归还等选择性条款。普通而言，期权和期权性条款都是在对买方有利而 对卖方不利时执行，因此，此类期权性工具因具有不对称的支付特征而会给卖方带来风险。比如，假设利率变动对存款人或借款人有利，存款人就能够选择重新安排存 款，借款人能够选择重新安排贷款，从而对银行产生不利影响。提早还贷的本质实践上是银行给予了客户一个权益option，与独立的期权买卖相比，按揭合同中提早还贷期权的买卖过

8、程和买卖价钱都隐含在根底的 按揭贷款买卖之中，因此被称为隐含期权EmbeddedOption。显然，与一切独立买卖的期权产品一样，这种隐含期权也是具有确定价值的金融服 务，借款人获得这种转嫁风险的效力是需求支付与该期权价值相当的本钱的。当然，既然是隐含期权，其价值和支付也相应地隐含在按揭贷款的买卖利率和买卖过程之中。当银行卖出贷款产品时，也卖出了捆绑的隐含期权。风险驱动因子的动摇将导致期权价值的动摇，从而给银行带来风险，银行承当了风险，就需求得到补偿，该风险补偿即为隐含期权的价钱。该价钱应该以利差的方式被包括在按揭贷款利率中，这就要求银行在卖出该产品的时候，准确地计量提早还贷隐含期权的价钱。提

9、早还贷风险的定价需求处置两个关键问题：一是找到驱动风险的因子，并明确驱动因子与银行收益之间的函数关系；二是描画因子的动摇。当然，银行收益还会遭到信誉风险等其他风险影响，本文只思索提早还贷风险。1提早还贷行为遭到哪些因子的影响呢？根据研讨，利率程度的影响最为显著。要留意的是，在不同的环境下，利率程度的影响是不同的。例如，假设按揭贷款是固定利率，利率的下降，贷款人将利用低本钱融资来提早还贷；假设按揭贷款是浮动利率，利率上升，贷款人由于利息本钱变高而提早还贷。另外，利率期限构造的变化、经济情况例如贷款人收入的添加、季节要素有研讨阐明春季的提早还贷增多、冬季的提早还贷减少也都会影响到提早还贷行为。特别

10、值得一提的 是，提早还贷行为还存在途径依赖的特性。例如，利率在两年中阅历了从4%5%4%5%这样一个变化过程，利率上升1%导致的提早还贷行为在第一次的利率上升中曾经发生，所以在第二次利率上升过程中，利率上升1%导致的提早还贷行为将大大减少。准确描画这些驱动因子与收益之间关系，也就是期权定价中损益payoff确实定。提早还贷的损益函数要比规范期权的复杂得多，只能从大量历史数据中得到统计意义上的函数关系。对于单个客户，能否提早还贷还会遭到其个人财务、心思等要素的影响，所以银行是对于一定的产品池进展损益函数的计算。在国外，基于历史的统计数据曾经有了大量的研讨结果，例如PSAPublicSecurit

11、iesAssociation提早偿付基准，是从0.2%开 始，每个月递增0.2%，到6%稳定。普通业界交流CPRConditionalPrepaymentRate都用PSA描画，例如1.5个 PSA，0.5个PSA。目前我国银行业还在研讨的初步阶段，需求有阅历的研发人员对提早还贷的数据进展搜集、整理和清洗。2如何描画驱动因子的动摇？以利率动摇描画为例，从Vasicek1977模型到HJM1992模型，国外曾经研讨了几十年的利率模型，有 丰富的研讨成果，但我国在运用时不能全盘照搬。这些模型都是假设利率符合一定的随机过程，需求在市场化的利率环境下运用。我国的利率非市场化，对于其走向和动摇，更多的需

12、求从宏观经济和宏观政策研讨着手。当处理上述两个关键问题后，就需求把二者结合起来得到风险的补偿价钱。提早还贷隐含期权的定价不宜采用Black-Scholes期权定价公式，B- S公式处置的是欧式期权，假定股票收益率符合正态分布，且损益函数严厉确定，而提早还贷隐含期权是复杂的美式期权，客户不仅可以提早执行，而且可以分多次执行，主要驱动因子利率的动摇不能够被假定为正态分布，期权的损益也只是一个统计意义上的函数关系。对此，笔者以为可采用MonteCarlo模拟，一次模拟，产生一条驱动因子的动摇途径例如一条利率途径，利用损益函数得到提早还贷的情况，然后算出银行的损益。经过多次的模拟后，可以计算损益的期望

13、从而得到期权价钱。一切这些任务都需求专业的金融工程师来完成，我国银行应尽早培育本人专业的风险计量团队来提升风险定价才干。需求留意的是，运用风险定价技术在按揭买卖价钱中对提早还贷风险进展补偿只是银行以风险换收益的第一步，由于银行虽然获得了价钱补偿，但风险曾经转移到银行一边，任何对已承当风险管理的失误都能够最终呵斥获得的补偿化为乌有，甚至蒙受更大的损失，因此，银行一方面需求在按揭买卖中经过风险量化和定价获得价钱补偿，另一方面也需求对承当的风险采取表内对冲和市场转嫁等有效的现代风险管理方法，从而保证最终实现以风险换收益。三、提早还贷风险管理的现代方法一构建抵押贷款提早还贷的数据库目前国内对住房抵押贷

14、款提早归还问题的研讨还存在较大缺乏，实证研讨所需数据的缺乏。由于住房抵押贷款在我国开展的时间不长，一些商业银行对原始资料的搜集整理认识淡薄，有关贷款恳求人个人信息的规范化资料比较缺乏。同时，我国住房抵押贷款一级市场没有阅历过不同宏观经济环境下的充分考验，因此很难从 市场上获得以足够的时间和空间跨度为根底建立起来的大样本的提早归还统计资料。此外，我国银行不断把处置不良资产作为任务重心，对于住房抵押贷款中能够出现的各种风险并没有太多关注，因此有关提早还贷行为的统计数据非常缺乏。随着我国住房抵押贷款提早还贷行为的逐渐增多，商业银行迫切需求掌握其发活力理和变化规律，以便对其进展较为准确的预测和有效的防

15、备，从而尽量减少商业银行的损失。目前，我国商业银行应建立有关住房抵押贷款提早还贷行为的数据库系统，长期对借款人的提早还贷行为进展监测，对所搜集到的数据进展必要的分析，对提早还贷导致的现金流量预先进展统筹规划，从而掌握我国提早还贷行为的发生规律，为防备和控制提早还贷风险奠定必要的根底，同时也为实施住房抵押贷款证券化奠定良好的根底。二表内对冲与市场对冲表内对冲是指利用银行资产负债表资产和负债两方，对市场利率变化影响具有相互抵消的自然对冲效应，进展合理安排和缺口管理，最大限制地将市场利率变化对银行资产负债表的总体影响降低到最低限制，甚至为零。目前西方银行在这一方面的管理方法曾经由利率敏感性资金缺口管

16、理开展到到期日缺口和久期缺口管理。表内自然对冲对银行和整个经济体系的风险管理都具有重要意义，由于银行在按揭贷款业务中吸收的利率风险假设可以在表内自然对冲，这不仅大大降低了银行管理风险的本钱，而且这部分风险并没有像市场对冲和资产证券化那样被转嫁给经济体系中的其他参与者，从而有效降低了系统性风险。当然，表内自然对冲发扬作用的范围和程度遭到业务调整的本钱和可行性的限制，通常有剩余风险需求经过市场对冲来处理。所谓市场对冲就是银行经过购买场内或场外买卖的各种利率衍消费品来对冲表内剩余风险。无论是利率期货、利率期权、利率互换还是远期利率协定，其本质无非是银行经过这些产品，将利率风险以一定的本钱和代价转嫁给

17、市场中情愿 承当该风险的其他机构和投资者，这与借款人经过提早还贷隐含期权将利率风险转嫁给银行是一样的道理。利率衍消费品市场在过去十多年开展迅猛，成为现代金融市场的重要组成部分，其根本的推进力就是于银行管理利率风险的需求。三推出多样化的住房抵押贷款方式目前，我国主要实行可变利率等额还款贷款方式，贷款利率的调整不是根据法定利率的变动而及时调整，而是存在一定的时滞。由于借款人的还款才干有很大差别，单一的贷款方式曾经远远不能满足借款人多方面的需求，当前有相当数量的借款人每月方案归还的现金流与其可用于归还贷款的收入流之间有很大的缺口，从而能够导致包括提早还贷在内的各种风险的发生。为了顺应不同借款人的市场

18、需求，从而降低提早还贷风险，有必要推出多种抵押贷款方式。根据借款人当前的收入程度及预期的收入变化来安排适宜的贷款方式可以有效地减少提早还贷风险的发生。对于收入比较稳定的借款人，在利率变动幅度不大的情况下，采取可变利率等额归还的方式比较适当。但是对于收入不稳定的借款人来说，采取等额归还的方式那么能够导致大量提早还贷行为的发生。例如，年轻人在就业初期，普通收入程度较低，但随着收入稳定增长，还款才干逐年加强，如仍旧采取等额归还的方式，那么借款人在收入流大于支出流的情况下，假设干年后，就会有一定的资金节余，从而发生提早还贷景象。因此，对这类借款人可以采取递增还贷法，这样就可以降低提早还贷行为的发生。此

19、外，我国存在大量从事第二职业的一类人，他们除了稳定的正常收入外还有较大份额的隐性收入，但受条件的限制只能接受较长时间的等额归还方式，到了某个时期，他们也会采取提早还贷行为。因此，应采取合理的抵押贷款方式与借款人的收入流相匹配才干减少提早还贷行为的发生。这种情况下，商业银行可以采用递减还贷法，这种方式前期本金归还速度较快，本金积累较多，可以减少借款人在前期采取提早还贷行为，从而在一定程度上降低提早还贷风险给银行呵斥的损失。四积极推进住房抵押贷款证券化资产证券化作为管理银行流动性风险和利率风险的有效工具，自20世纪70年代在美国推出后开展极为迅猛，而最早也是最适宜证券化的银行资产是住房抵押贷款。抵

20、押贷款证券化Mortgage-BackedSecurities，MBS经过将住房按揭贷款打包出卖给特别设立的特殊目的公司SPV， 资产负债表上的按揭贷款被转变为现金，从而按揭贷款的信誉风险和提早还贷风险都随着贷款的销售转移到特殊目的公司，进而经过特殊目的公司发行按揭贷款支持 证券MBS。经过MBS既可以将风险完全转移给投资者，也可以根据投资者的不同投资偏好，在证券的种类、构造和优先层次的设计方面表现出一定的灵敏性和多样性，将提早还贷风险向部分投资者转移或在各类投资者之间进展合理分担。银行的利润被锁定为该笔按揭贷款发行利率与销售利率之间的买卖差价，金融体系的系统性风险因此可以大大降低。这样，商业

21、银行就可以作为一个效力机构，稳定地获取一定的效力费，保证盈利的稳定性，同时又可以扩展住房信贷资金的来源，有效地满足住房消费者的需求，进一步推进住房金融市场的安康开展。需求强调的是，住房抵押贷款证券化的主要目的并非是向投资者转嫁风险，而在于及早收回资金，提高资产的流动性，而这一过程客观上也对长期资产与短期负债不匹配导致的利差风险和银行价值动摇进展了有效管理。当然，胜利的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提早偿付规律必需有较好的掌握，否那么难以合理确定MBS的发行定价。参考文献：1李健男国际金融惯例的真伪辨析，以提早还贷违约金为例J南方金融，2007，(3)：58-602姜爱林提早还贷：按揭按出新问题J中国房地产，2002，(10)：59-623易传和，刘炼商业银行隐含期权的利率风险管理研讨J财经实际与实际，2007，(4)：19-234张颖运用期权方法对银行贷款提早偿付行为的研讨J金融经济，2006，(2)：56-585周天芸提早还贷的成因、影响与预测模型J现代管文科学，2006，(11)：107-109 6JerryGreenandJohnBShovenTheEffectofIn