物业公司内审

1、0关于XXXX公司内部常规审计的报告xx集团董事会：根据集团公司财务计划安排，于2012年11月10日-12月19日现场对物业公司自成立以来截至2012年10月31日为止的经营情况、财务收支、以及内部控制方面进行了调阅审 查，目前审计工作已经结束，现将审计情况报告如下：该内部审计报告分五个部分：整体经营情况；现有物业收费情况；未来三年盈利预测情况；审计发现问题及建议；审计结论共五个部分组成。、物业公司整体经营情况:单位：万元项目2010 年2011 年2012年10月时点或者 合计数占百分比备注资产N/A负债93%净资产7%总收入：N/A苴丿、中物业收入67.43%老带新，流转 税已交，并没

2、现金流。出租车位9%装修管理23.57%一次性收取， 非主营。成本费用：N/A苴丿、中工资76%税金9%期间费用利 润资产及经营情况分析：（一）截止2012年10月31日，物业公司财务状况整体如下：1.资产状况：物业公司资产总额4140.38万元。其中货币资金 318.82万元（包含验资款）；应收账款17.9万元：应收账款中13.44万元是老带新产生的应收款，实际上是不可能收回来 的款项，剩余应收款主要为应收车位锁款；其他应收款3802万元，3792万是与江苏xx之根据物业收费标准测算，详见下述收费标准表（1)( 2) (3).间的借款本金和利息，10万为房管和供电局押金；固定资产原值为2.4

3、6万元，扣除折旧0.95万元后的固定资产净值为1.51万元，主要是电脑办公设备。 负债状况：负责总额为3852.62万元；银行借款为 3500万元，其他应付款 263.71万元： 其中150万为与江苏xx之间的代垫往来款，剩余的113.71万主要是应付装修保证金及公共 维修基金等。预收款项 88.8万元，为预先收取的物业费。净资产：实收资本 350万元，未分配利润-62.24万，净资产287.76万。（二）自公司成立以来至2012年10月为止，公司经营情况如下： 收入情况：成立以来的总收入为 259.9万元，其中：物业费收入 175.18万元，占总收入的 67.43% ;出租车库及停车服务费收

4、入为 23.49万元，占总收入的9% ;装修管理费及垃圾清 运费等收入合计为 61.23万元，占总收入的 23.57%。收入分析：物业收入中，包含老带新产生的13.44万的收入，实际公司是没有收到款项的，是虚增收入。实际物业收入为161.74万元。装修管理费收入属于一次性收入，不属于公司将来的主营项目，随着交房装修的完成今后将不予考虑。成本费用情况：总成本费用为 322.30万元，其中工资为231.35万元，占总成本费用的 72%。 税金27.98万元，占总成本费用的 8%。期间费用62.97万，占总成本费用的 20%。成本结 构分析：工资占成本的绝对优势，按物业标准要求人员尚未达标，是刚性成

5、本，无法压缩。税金同理。 亏损情况：因为总收入小于总成本费用，经营情况为亏损62.4万元。、现有物业实际收费情况:基础数据依据：见下表数据依据住宅面积（万平米）户数地上车位（个）地下车库（个）一期(A1-A10.C4)10交房806户交房723户293130二期(B1-B4)15.4总户数985户，未 售79户。未交房100户.交房806户总户数866户，已交 房723户，未售69户， 未交房74户302198合计25.4595328收费标准（元/平、个）1.2 元、1.4 元、1.7元一期收费交房率占88.96%二期收费交房率占90.71%。80 元 /月150 元 /月成本费用测算依据：2

6、012年10月止,物业公司全部人员为58人,按五星级物业收费标准要求每2600平米需要设置物业人员1人，一二期可售住宅面积为25.4万平米，按标准要求需要设置98人,目前有58人左右,缺口为40人。实际收费数据：分 1.2元、1.4元、1.7元收费标准分别说明。(1)按1.2元一平米物业费收费情况如下:单位：元1.2元收费标 准折扣后单价面积(平米)月收费： 元2011 年收入2012年收入虚增收入70%3年0.845,851.254,915.0558,980.658,980.680%2年0.96503.67483.525,802.245,802.2485%2年1.021,160.781,18

7、414,20814,20890%1年1.083,802.064,106.2249,274.6449,274.6495%1年1.143,220.153,670.9744,051.6444,051.64100%半年1.220,482.2424,578.7294,936294,936老带新1.26,516.8193,842合计41,536.9638,938.41467,251467,251说明：按1.2元收费标准收取物业费的住宅面积为41,536.96平米，2011年实际收取物业费金额为31.98万，不扣除老带新业务，实际平均收费单价为0.94元/平米。扣除老带新面积实际平均单价为1.11元/平米.

8、1.4元标准折扣后单价面积（平）月收费2011年收入（4个月）2012年收入虚增收入70%0.989,145.418,962.5035,850107,54480%1.121,903.742,132.198,52825,58485%1.191,214.951,445.795,78017,34090%1.263,513.824,427.4117,70853,12495%1.335,270.347,009.5528,03684,108100%1.438,449.0253,828.62215,312645,936老带新1.48,862.92933,642148,897合计68,360.2311,214

9、933,642（2）按1.4元/平米收费标准情况如下:单位：元说明：按1.4元收费标准收取物业费的住宅面积为68,360平米，不扣除老带新面积平均单价为1.14元/平米。扣除老带新业务实际收费单价平均为1.29元/平米。（3）按1.7元/平米收费标准情况如下：单位：元1.7元标准折扣后单价面积2012年收入（2个月）虚增收入1.5346,521.6142,3541.454,938.6214,3201.368,847.7624,063老带新1.76,466.6710,992合计65,872180,737说明：按1.7元收费标准收取物业费的住宅面积为65,872平米，不扣除老带新面积平均单价为1.

10、37元/平米。扣除老带新业务实际收费单价平均为1.52元/平米。综上所述；按实际面积和收费测算的物业费和收费文件中1.7元标准相差甚远。三、在上述资料为基础条件下对未来3年的盈利预测如下：（预测只包含一二期住宅收费，不含商铺、商场、商务楼物业收入。该预测含有假设 性，与实际情况有出入，仅供参考）住宅物业收入按交房面积 25.4万平方米和单价 1.5元作为基数，分别按收费率2013年70%、 2014年80%、2015年90%的标准测算。车位收费按地下车库 150元/月和地上车位 80月/ 月，分别按70%、80%、90%的入住率测算。成本费用测算依据：2012年10月止,物业公司全部人员为 5

11、8人，按五星级物业收费标准要求，每2600平米需要设置物业人员98人，一二期可售住宅面积为25.4万平米，按标准要求需要设置98人,目前有58人左右 缺口为40人。人工成本测算按 2013年78人,2014年88 人、2015年98人每人每月2500元工资标准测算；税金按收入6%测算流转税及附加（因目前为亏损暂不考虑企业所得税）；期间费用保守测算，暂按总收入的30% （期间费用已不包含人工成本）作为测算依据 .预测盈利表（单位：万元）收费比例2013 年（70% ）2014 年（80%）2015（ 90% ）年收入（按 1.5元）住宅（平米）车位（个）住宅车位住宅车位平米/个25.4 万923

12、25.492325.4923物业收入320万8136593411104成本费用 测算（78 人）人工费税金期间费 用（88 人）人工费税金期间 费（90 人）人工费税金期间费234万241202642813729431155利润232935针对盈利预测的说明：根据预测可知，物业公司在2013年尚能从目前亏损转为盈利。四、审计发现问题及改善建议（1）会计核算方面与总部借款之间往来：由于地方性银行对房产企业贷款的特殊规定，通过物业出面贷款的业务，造成财务操作上的困难，建议出具第三方收款或者第三方付款协议，从法律意义上 合法化。物业财务已经实际操作执行。与总部的借款利息：建议目前的营业外收支科目改为

13、其他业务收支，以便反映因主营业务之外产生的税金及利润，营业外收支按常规核算是不涉及流转税的。经与财务沟通，将于 2013年开始调整该项业务产生的科目。纳税申报口径问题：由于营业税计税口径和企业所得税的计税口径存在时间性差异，财务在申报每月营业税和每季度企业所得税的时候很容易造成申报重复或者遗漏，产生纳税上 的风险，建议设计一种更合理更容易操作的表格，财务人员人人都可以操作申报。该表格 还有待进一步沟通设计。财务上目前也有该类申报设计，尚需进一步系统化。垃圾清运费特殊规定：按句容物业管理的有关规定，对垃圾清理费的收取有特殊的要求， 建议财务上对垃圾清运费在汇总建账的同时，另行建立一套简易的表格，

14、以反映出该项目 的收支情况。财务上已在构思该项目的操作。审批权限问题：审核中对物业费收取的期限、单价、总额按公司内部政策的一般规定和 优惠规定进行测算，整体上物业公司是按公司内部政策执行的，有特殊规定的地方也参考 了领导的审批文件，未见异常，存在瑕疵的是在审核中对极少部分业主缴费中的零头进行 了减免，金额很少，但未见对业主零头可以减免的审批文件，该授权规定有待明确和改善。老带新业务：老带新业务是对促销产品的一种优惠政策，但纳税风险是反映在物业公司 的财务上。因为老带新而产生的减免物业费，尽管物业公司没有收到该项物业费，但对享 受优惠政策的业主却开具了物业费发票，从而缴纳了流转税及附加，将来产生

15、利润，还会 涉及到企业所得税。在没现金流的情况下缴纳现金，这本身就是一种负担。与物业财务进 行沟通，这种业务将来还会产生，希望物业财务、房产财务、房产销售三方能进一步沟通， 以便将纳税风险降低到最低整体企业受益最大。老带新业务产生的纳税风险尚需沟通。（2）经营管理方面的问题内部控制制度的建立： 物业公司业务实际行动已经形成内部的控制，并有成文的内部控制制度，但部分项目尚未按制度付诸于行动。随着大量业主的入驻，会逐步形成规模化的小 区，物业也会形成规模化和上档次的物业。提供的服务也将更加具体和多元化。对物业管 理和服务的要求会更高。针对内部控制制度现状，建议如下:现有内部控制制度备注财务岗位制度实施中财务采购及报销制度实施中会计核算制度实施中行政人事制度实施中保安训练考核成文，培训欠缺办公资产使用制度实施中仓库管理制度实施中监控值班人员制度实施中维修人员职责制度实施中绿化人员职责制度实施中接待来信来电来访投诉制度杂乱无序，急需完善重大事件报告制度欠缺，权责不明火灾处理制度实施，需经常检杳清卫工职责制度实施中工作人员交接班制度实施中消防培训制度实施，需经常检杳审批权限制度欠