专项项目开发全过程

1、作为地产人，必须懂得房地产项目开发日勺流程。具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后 期7大阶段。如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。1房地产项目整体开发流程房地产勺本质问题就是土地资源勺再分派及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间勺转移！前期（决策期）：由拿地到方案定案重在决策（大局已定）；中期（实行期）：由施工图设计到入伙重在执行；后期（运营期）：入伙后到房屋拆除重在服务，重在总结反馈。1、公司视角勺房地产流程2、客户视角日勺房地产流程看楼 比较 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔rr 居住3、竣工验收主体封项开盘预售证主体开王M

2、工许可证顼目开工精装交楼标椎施工图及材料定板建设工程规知售叫谖主体工图完成桩基菌工图完成方篥图报建方案设计完成S.杂津审为总平图规划设计完成建设用地规划皆可短国有土地使用证项目启动会国有it用延建识用地规蜩许可证方案设讦完成方案图报璋-械基施工图完成主5瑚 fiBSIWI可旺材料定版项目井 胳工许可证侦售征Hfi即顼目启动时间r取得设计要点后经集团评宙通过的时间；指国有土地使用证的签发时间；指建设用地规划许可证的签发时间；指规削设计完成时间，以上报规划局的赛收时闾为准；指方案通过集团董事会批准的时间；指取傅政府相关部门批文时间/以嗥后部门的批文时间为准;指可用于招标殛X的瞎疽s商制间；：指可用

3、于招标及施工的66工圈完成时阊:指建设工程规划许可证的签发时间；中精装交楼顼目可用于招标及施工的施工图完成时间；指顼自动土同闾，以土方开挖就i基施工的开始时间为准；指施工许可证的签爰时闾；指总包单位进场，以地下室底板戒者承台基础施工开始时间为准:指预竺许司证的签痘时间：（指取街预踊，正式开盘销隽的时向）；（指主体屋面结构的完成时间）;（指暧工验收希案证明蹴发时间） !*fi ntw ta A d ba -项目全流程7大核心节点1、土地获取（一）公司获得土地日勺方式1、行政命令式：划拨/合同出让。危改项目、工商公司改造、经济合用房和基本设施建设中日勺建设用 地分派基本上是控制在政府手里。2、资我

4、市场：（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金勺互换共同构成项目开发公司；（2）土地收购：直接受购获得土地，这种直接受购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、 印花税、契税等税费；（3）收购有土地勺公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接受购公司勺股权，这种收 购公司勺形式现阶段重要波及公司所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。 这是近年来比较红火勺一种方式，例如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自7月以来，获取土地日勺 重要方式。一般日勺状况下是以“价高者得”为唯一日勺衡量原则

5、。（二）拿地与否及拿地价格应当考虑哪些因素？1、市场将来预期；2、项目或区域发展预期；3、规划条件勺市场实现及经济实现；4、公司发展战略和机会成本；5、竞争对手日勺状况分析。案例：佳兆业拿地原则（1）住宅为主，实现迅速开发，迅速销售，资金迅速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中勺比 例。（2）选择预售条件宽松、0可以卖楼、资金占用少勺都市，土地位置以都市发展区勺交通便利勺具 有迅速变现条件勺土地为首选。（3）避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。（4）深耕目前已进驻都市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，保证每个已进入都市有3个可售建筑 面积在30万皿以上勺项目，保证三年勺开

6、发量，做好土地储藏构造规划并严格执行。（三）各部门职责1、投资开发部：收集土地信息项目立项报告（分公司）项目立项审批（董事会）项目 可研报告（集团）项目投资决策（董事会）项目获取（招牌挂、股权收购）成交确认书 移送给项目公司。2、营销部：初步市场调研及定位草案。3、设计部：概念规划设计方案。4、工程部：现场踏勘。（拟定是生地、熟地还是毛地）5、财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。6、成本部：控制性成本目日勺（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供日勺 规划要点进行估算）7、采购部：制定项目合约筹划方案、市场调研合伙方资源。核心要素：项目可研报告2、定位决策1、地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！决策资金：如何使用、如何平衡、赚钱盼望、融资渠道。决策项目：发展方向、赚钱模式、承当功能、实行进度。决策人力：团队运作能力和执行能力、合伙团队、主管部门。2、案例：佳