物业管理审计实施细则

1、-7物业管理审计实施细则第一章总则第一条为了规范物业管理内部审计的内容、程序，根据内部审计基本准 则及石家庄市物业服务收费管理实施办法Z制定本实施细则。第二条本细则所称物业管理内部审计,是指集团审计监察部对各物业公司 项目在财务收支、物业管理与服务的独立监督和评价活动。第三条物业管理审计的范围包括财务收支的真实性、完整性及合规性以及物业管理与服务内容、标准和质量。第二章财务收支审计第四条收入审计(-)物业费收入审计1、检查物业费收费标准是否符合地方政府及公司制度规圧，收费标准是否公示；2、检查物业收费系统中的应收费面积与测绘、办证面积是否一致；3、检查物业费收缴率，物业公司是否对拖欠原因进行调

2、查，并制订解决方案,是否定期进行催要；4、了解物业公司对空置房的收费政策，检查空置房的真实性及是否按规定进行收费。5、检查对物业费的减免是否有明确规定并办理审批手续；6、物业费收入是否按权责发生制进行核算，按月摊确认；财务应收物业费总帐与物业收费系统是否一致经营类收入1、场地租赁收入查询场地租赁台帐，了解整体租赁情况；(2 )实地走访观察核对z检查与租赁台帐记载是否一致，有无实际已出租 房屋未登记的情形；(3 )调阅建筑图纸，检查图纸中记载的房屋与实地走访的场地建筑是否一 致,是否有临建、改建的建筑未纳入管理收取租金及费用的情形；(4 )检查租金收取标准是否符合公司规定z与周边场地租金水平是否

3、相当；(5 )检查场地租赁是否签订合同，租赁合同是否经审批z检查合同规定是否可转租,租赁期限多长2是否固定租金收费模式。(6)租赁合同是否约定收取押金，押金的收取标准是否合理。(7 )检查场地租赁费是否有拖欠的情况，了解租金拖欠金额及原因z采取 的措施等。(8)租赁收入是否及时入帐，按权责发生制进行分摊。2、车位租金及管理费收入了解小区地上及地下车位数量及收费标准z与收费系统中的收费金额 对比是否一致；(2 )现场盘点车位数量与系统数量是否一致z利用停车场IC卡系统生成 的业主信息清单对应检查车位费收入是否完整；(3)检查车位租赁协议z与系统信息是否一致(4)检查是否有人长期占用车位不交租金及

4、费用的情况，是否有减免审批手续；3、广告收入现场查看小区内的广告投放情况,检查是否签订合同并经授权审批；广告收入是否及时完整入帐；广告收入与其他小区水平是否相当。4、其他收入或代收款项(1)审查小区装修管理是否规范，业主装修是否按规定标准缴纳装修保证 金和装修垃圾清运费z是否办理了装修管理出入证并按标准缴纳了办证费用(2 )代收水电暖气费z检查物业公司代收费用标准与合同约定及公示标准 是否一致；客户服务中心是否依表计量，统计数据是否准确，业主应交费 用是否按公司规定足额上缴财务。(3)检查是否有为业主提供维修应收未收费用的情形，收入与维修配件的 支出是否配比5、其他检查各项收入是否开具收据，收

5、据内容是否详细记载业主信息及收费 明细；检查是否有开票员以外的第三人对收入进行核对；检查是否存在现金收费，现金是否坐支或挪用，是否及时存入银行， 进行盘点现金查证。第五条支出审计(一)人力与劳务夕卜包成本审计1、分析物业公司人员结构，对比其他小区分析劳务人员数量的合理 性；2、所有员工是否签订劳动合同，是否缴纳工伤保险；是否有对招聘人 员的年纪、身体健康状况的要求与检查；3、员工打卡记录与工资表是否相符；4、采用劳务外包方式的，检查外包单位的选择是否符合规定，劳务外 包费用标准是否与市场水平一致；（二）物资采购与管理审计1、物资采购是否制定全年计划，采购是否在计划内实施；2、非消耗类物资是否大

6、量频繁采购采购价格与市场价格对比是否有异 常；3、对物资的管理是否建立相关制度，建立物品台帐，规范入库、领用、 报废、收回、库存盘点等；4、维修类物资领用是否有报修记录，是否应收取业主费用，收取的费 用是否超过物资成本；（三）能耗支岀审计1、检查物业公司是否建立能耗支出台帐，每月对各公共部位能耗进 行抄 表统计，并对各类能耗支出进行详细分析；2、通过对公摊部分的能耗进行测算，对比实际支出，审查是否有人 侵占物业公司水电；3、检查物业公司是否制订节能降耗计划及有效的措施。（四）公共设施维修保养费用审计1、检查维修保养供应商的选择是否通过招标询价方式；是否签订合同；对合同金额、付款、发票等进行核对

7、；2、检查供应商与物业公司员工是否有关联方关系；3、检查大额设施维修的申请与批复手续，是否在预算金额之内。第三章物业服务审计第六条公共秩序维护1、检查小区主出入口是否有保安24小时值勤、出入登记，是否有交接 班记录；2、检查保安是否在规定时间和路线内进行巡逻，是否有巡查记录；3、公共活动区域、健身娱乐设施等部位是否设置安全警示标志；4、监控室是否24小时有人值守，检查值班记录；5、机动车是否实施证、卡管理，机动车、非机动车停放是否有序； 第七条共用部位养护1、是否建立维修养护制度，是否在工作场所公示工作标准及岗位责任 制 度，检查是否有保养记录、检查记录、维修记录；2、小区单元、楼号等标识是否

8、有缺损、更换；3、检查楼梯扶手、门窗、楼内地面、墙面、顶棚、道路、场地、停车 场、围墙、围栏是否有损坏；检查室外招牌、广告牌、霓虹灯等设施设 备是否符合相关规定；检查是否有私搭乱建及擅自改变房屋用途现象。第八条共用设施设备维修养护1、检查是否建立共用设施设备运行养护工作标准及岗位责任制度；2、检查设施设备档案，设施设备运行、检查、维护、保养记录是否完整;3、对重点设备突然故瞳是否有应急方案；第九条安防智能化系统维护1、检查监控系统设备是否24小时运转正常，视频是否能保存30天；2、检查门禁系统是否及时保养，工作正常；3、监控控制系统主机、对讲门口机、图像采集设备、摄像机是否每月巡查一次，进行一

9、次表面清洁；4、是否每年对安全监控智能化系统进行一次检测和调试；第十条保洁绿化1、检查是否建立保洁人员工作标准及规范；2、检查楼内公共区域、楼外公共区域，是否有清洁不到位不彻底的情 况；3、是否建立消杀工作制度，在蚊虫孳生季每月进行消杀；4、是否编制绿化养护工作计划，制订养护措施；5、检查小区内花草树木是否生长正常，有无枯死；6、草坪是否及时修剪，生长是否整齐；7、是否定期组织病虫害预防；&绿化垃圾是否及时清理第十一条二次供水管理服务1、检查二次供水管网、供水设备设施是否24小时运行；2、检查对二次供水设备设施的巡查记录；3、是否建立二次供水加压设备的维修保养计划，检查维修保养记录；4、检查是

10、否每半年对蓄水设施进行一次清洗消毒，是否每年对水质进 行一次检测；5、操作人员是否捋上岗证第十二条电梯运行管理1、电梯维保是否选聘有资质的专业电梯维保单位；2、是否按规定进行电梯强制检测；3、是否建立电梯档案资料，包括但不限于购买合同、安装调试合同、保 修合同、安装施工验收报告、使用说明和随机技术资料、电梯登记证、维修合同、 维保记录、巡检i己录、修理记录、年检资料等。4、是否设置电梯安全管理员，并捋证上岗；5、电梯内是否有显著的标识，呼叫按钮、层门、轿厢、电梯照明、通风、 对讲电话、摄像头等是否完好；6、电梯安全员是否定期进行巡查第十三条综合服务1、客户服务人员是否定期培训，按岗位统一看装并佩戴标识；2、客户服务场所工作时间是否少于8小时，其