经济分析V现状分析-我国廉租房政策分析与建议

1、霸经济分析Vs现般状分析拔懊我国廉租房政策凹分析及建议岸摘要笆：本文以最低收颁入人群的住房需版求问题为研究对肮象，通过过滤模跋型、实物补贴与罢现金补贴的经济绊分析与现状对比皑，分析我国现有拌的廉租房政策为岸解决最低收入人坝群的住房问题起澳到的作用，提出半要搞好廉租房建阿设，需要涉及到背整个住房保障体按系的建立和完善瓣，如二手房市场版、住房租赁市场鞍的进一步规范，唉个人财产收入审唉核体系的建立等碍，与廉租房政策懊相衔接，为最低办收入人群提供更蔼多的选择。案关键字：颁廉租房、最低收疤入人群、住房保伴障、经济分析笆Economi鞍c Vs Re吧alistic瓣 Analys跋is八靶Analyse

2、背s and A傲dvice f般or Low-阿Rent Ho版use in 澳China瓣 凹 扒 版 坝 L俺i Na , 稗Lv Ping跋Abstrac矮t: 斑In this柏 paper,暗 the ho搬use nee罢d of th吧e lowes办t incom耙e peopl按e was s吧tudied.蔼 By com拌paring 安the eco岸nomic a暗nalyses柏 and re捌alistic坝 situat摆ions wi奥th the 昂filter 碍model a般nd the 柏house/c拜ash all哀owance,懊 the i

3、n佰fluence翱s of th佰e low-r办ent hou邦se poli阿cy on t霸he lowe挨st inco拔me peop般le was 哎quite o暗bvious.柏 Moreov芭er, sug拜gestion坝s that 蔼the who邦le hous版e secur隘ity pol板icy sho拜uld be 班establi拌shed an埃d impro伴ved in 靶order t稗o get a扳 good c岸onnecti皑on with板 low-re瓣nt hous氨e polic奥y were 袄provide扮d, incl耙ud

4、ing f癌urther 斑standar袄dizatio艾n of th埃e secon叭dhand h熬ouse an爸d house坝 rentin埃g marke癌t, and 背the est蔼ablishm班ent of 坝the per阿sonal i霸ncome a碍uditing斑 system耙, which拔 will p哀rovide 班more ch哎oices f隘or the 把lowest 凹income 懊people.绊K埃ey word澳s:捌 low-re岸nt hous岸e, the 蔼lowest 皑income 奥people,埃 house 傲s

5、ecurit碍y, econ哀omic an半alysis爸著名经济学家坝马斯洛皑的捌需求理论柏将人的需求阿分翱为癌五个层次按，由低到高依次哎为八生理需求、安全瓣需求、社交需求隘、尊重需求和自稗我实现需求按。其中，对住房颁的需求与斑对食物、水矮、般空气俺的需求同胺属于最低层次的昂生理需求巴，斑人们在转向较高般层次的需求之前鞍，总是熬先艾尽力满足这类需澳求。办但是，处于社会傲最低收入阶层的瓣人群往往在快速稗城市化进程中无拜法通过自身的力扒量改变无房、危懊房、拥挤、共用颁等住房弱势状况癌，只能依靠政府奥救助。如何解决拜这类弱势群体的肮住房需求问题，艾历来属于各国政拔府认真探索、着把力解决的问题。柏

6、据我国敖国家统计局扒2004年年底敖在全国抽样调查败数据盎显示，中国每年柏新增1敖的城市人口，大袄约为1800万颁2000万，跋新增城市人口的柏住房需求，按城鞍市人均住房背22平方米昂计算，每年将需案要4瓣.唉4亿平方米板的住房。暗面对如此巨大的挨住房需求压力，隘我国政府更应该鞍加大力度健全住暗房保障体系，使皑政府蔼“扳有形之手碍”爸显示作用，为住叭房弱势群体提供暗最基本的生存空霸间。傲1998年国务皑院关于进一步昂深化城镇住房制按度改革、加快住邦房建设的通知啊中针对凹“佰最低收入家庭伴”爸提出了蔼“阿廉租房耙”芭政策，下面将针凹对这一政策进行邦经济分析及现状坝对比分析，提出坝完善我国住房保瓣

7、障体系的建议。懊一、住宅过滤模皑型的经济分析与碍现状对比熬 过滤模扒型描述了不同住澳宅子市场之间的肮相互作用，以及皑住宅从一种用途傲转移到另一种用唉途的过程。其假绊设条件如下：扳1.三种收入群稗体：富人、中等佰收入、穷人。拔2.实际收入随皑时间推移而增加安，因此三种收入把群体对住宅服务蔼的需求量都会增扒加。埃3.改良住宅的哀成本相对较高，绊即住宅质量提高白、面积增加的成扳本相对较高。敖4.每10年都挨会有新住宅建造蔼出来，同时住宅罢服务存在折旧。如图1。把 鞍 哀 岸图1 过滤模型懊：1980年和皑1990年的住摆宅配置半在1980年，耙穷人处于点b的板位置，中等收入耙家庭处于点d，白富人处于

8、点f。捌收入上升导致富瓣人对住宅的消费翱增加，鉴于住宅摆的改良成本高，办为富人建造新住哎宅更有效率，他案们搬到1990袄年新建房中（点半g）。由于一套敖旧住宅的市场价蔼值低于建造同样捌单位服务的新住拔宅的成本，因此吧中等收入家庭选安择居住富人腾出阿的1980年建熬的房子，减去折扮旧，从点d移动板到点e。同样，拌穷人搬进中等收艾入家庭腾出的1半970年建成的败住宅里，减去折八旧，从点b到点爱c。这就是著名艾的按“巴过滤模型巴”爸1叭。唉过滤模型的实质凹是高质量住宅向捌低质量住宅的层隘层向下过滤，处氨于最底层的住宅吧最终要从市场上皑退出。我国针对昂最低收入家庭建懊造的进行实物配吧租的廉租房即处爸于

9、最低层级，控盎制好廉租房的供笆给数量和质量是霸关键。拌我国目前最隘低收入人群住房百需求大大超过供百应数量，肮廉租房建设数量熬尚存在巨大落差扒。以北京市为例板，仅建成一个广哀渠门扮北里廉租房小区颁，共400户，埃配租对象为住房爸困难的烈属、伤绊残军人为主的优扮抚对象、特困家爱庭，白资金来源主要是敖住房公积金的增懊值收益暗。可见，无论是背照顾对象覆盖面岸还是资金来源，澳范围都还很狭窄芭。可喜的是，北搬京市于2005艾年初及时调整了澳廉租房政策，鞍将增加廉租房的鞍数量，把照顾对岸象扩大到拆迁户爱、劳模以及目前佰租用农民房的国矮企员工叭，摆租赁房源吧也拜将多样化安。矮对于廉租房的质扳量，有人曾提出安为

10、笆避免袄类似于拌有钱人入住傲经济适用房埃的懊现象，板廉租房小区俺应当稗不设常规的汽车把停车位、小户型敖设计、低绿化率岸、高密度败开发癌、般建设唉中低百档次昂的商业配套等，鞍让高收入群体不岸愿意主动进入，扮一方面可以降低癌成本，另一方面搬减少政府把关的拜难度。把这种做法是不符跋合过滤模型的。八从长远的角度出百发，建设廉租房伴时除了要考虑氨行动不便的残疾隘人及老年人较多半的实际情况，设哎计无障碍耙通道叭，老年活动中心胺、医疗保健室等唉配套用房扒外，更应该符合艾未来发展对建筑暗的要求，如绿化扒、建筑密度、户鞍型通透、配套完扒善等，降低过滤熬速度。芭二、实物补贴与岸现金补贴的经济白分析与现状对比肮 实

11、物补熬贴与现金补贴是巴两种保障方式，艾从消费者效用角巴度讲，实物补贴蔼的效用要低于现爱金补贴的效用。靶如图2。澳 背 拜 搬图2 实物补贴哎与现金补贴的效氨用比较熬实物补贴政策下霸，消费者选择C伴点，C点与F点傲（无差异曲线与哎效用曲线的切点安）的效用相同。柏相等的补贴额度耙，现金补贴使预半算线向上移动，俺消费者选择E点靶，E点效用高于懊F点。这个结论坝并不是随意定位哎无差异曲线的结澳果，而是体现了罢微观经济的基本跋原理。消费者更傲倾向于选择现金板，是因为现金提氨供了更多的消费巴选择。现金补贴皑允许消费者选择般点E或新预算线白上的其他任意点奥，除C点之外的巴任意点的效用都拔高于实物补贴的斑效用

12、版1袄。般 既跋然实物补贴理论笆上不如现金补贴叭，为什么仍要通奥过各种融资渠道昂筹资建设廉租房芭呢？芭经济学上把居民绊用于食品的支出巴在总支出中所占凹的比例叫做“恩摆格尔系数”隘，稗一个国家或家庭阿生活越贫困吧，敖恩格尔系数就越皑大按；芭反之氨，袄生活越富裕昂，隘恩格尔系数就越啊小拜。由此看来最低霸收入家庭收入微稗薄且用于食品的艾支出比重非常大胺。如果对最低收敖入家庭直接给予巴现金补贴，他们哀的理性选择很可败能是先购买食品拜等必需品以满足颁最基本的生活需蔼求，其次才会考巴虑改善住房条件埃。即使他们想用凹现矮金补贴去租房，办在我国现今的市拌场上也很难找到坝相应低租金的住氨房。疤 因此，佰如果想要

13、现金补罢贴与实物补贴达叭到同样或更有效盎用的住房福利增昂加效果，需要有昂三个前提条件白3昂：第一，消费者斑获得补贴后要有安足够的自觉性到凹市场上去租房而巴不是完全用于购背买其它必需品上般；第二，消费者靶能在市场上找得鞍到相应低租金的瓣住房；第三，市皑场上低标准住房爸的房源供给充分败，不致因竞争激叭烈而推动房租上昂涨超过消费者支埃付能力。换句话熬说，只有在房源扮充足、现金补贴岸量到位、具有强耙制用于租房支出拌的相关措施以及半政府能有效控制盎供给垄断的情况哎下，现金补贴才颁能表现出更大的捌优越性。颁另外，现金补贴癌发放形式灵活，八政府一次性支出邦压力小；实物配颁租政府负担成本八过重，干预过多扮，但

14、由于我国最背低收入人群和市岸场尚不具备自由扒配置的要求，政懊府实物补贴又不背宜完全撤出。稗2004年3月隘1日起拌实施的哀城镇最低收入阿家庭廉租住房管办理办法跋2敖，在廉租住房的版保障方式上，明疤确建立了以住房半租赁补贴为主，案实物配租、租金安核减为辅的多种耙保障方式疤。这种方式的确般定既符合经济学吧原理，又为未来拌发展留有余地。颁今后，在不断完败善社会各项保障伴制度的同时，各案级住宅市场也会扒随着安“斑住房过滤柏”芭效应，逐渐增加按廉租房可供房源昂，如凹二手房、部分经案济适用房及合作吧建房袄等，使得最低收靶入家庭获得现金奥补贴后可以在市败场上找到合适的隘房子，供需矛盾靶会逐步得到缓解摆。邦三

15、、完善我国住佰房保障体系的建鞍议按通过分析过滤模靶型和两种补贴政耙策的优劣，可以爸看出要解决最低柏收入家庭的住房扳问题，搞好廉租拜房制度的建设，俺涉及到整个住房拜保障体系的建立啊和完善。依据住半房消费梯次理论吧，高收入人群购坝买高端住宅，中敖等收入人群购买肮一般性住宅，中伴低收入人群购买笆低端住房如经济肮适用房、二手房肮等，而最低收入百人群没有经济实白力购房，需要叭租借政府提供的罢社会保障用房办廉租房。捌要建立这样一个佰流畅的住房梯度巴市场，需要皑各种价位的新建翱商品住房与存量班住房并存，住房鞍销售与租赁并举凹，使绝大部分家哀庭能够找到适合搬自身经济水准的柏住房消费定位。爸 目前我疤国各级住宅

16、子市斑场都不尽完善，搬尤其是可以和廉案租房存在承接关敖系的二手房市场版、住房租赁市场瓣等低端住宅子市笆场，各项制度不笆健全，造成最低伴收入人群没有选凹择余地，需求与把供给之间存在很邦大空档。下面针邦对我国廉租房政巴策和住宅保障体背系的完善，提出鞍几点建议。盎 1.充罢分挖掘二手房市搬场潜力败 二手房摆市场上包括二手叭公房、二手经济按适用房和二手商哎品房，其中二手盎公房所占比例最班大。我国二手房挨市场交易正处于摆上升期，充分挖昂掘其市场潜力，艾有利于真正解决埃部分中低收入人鞍群的住房问题，袄减轻对最低收入拔人群的住房需求隘压力。肮以北京市二手房扒市场为例，如图盎3，蔼自1999年底笆开放以来，北

17、京班二手房市场一直版在以高速度在发白展。由于199熬9至2000年氨，北京的二手房耙市场刚开放，成哎交量过低，不妨翱以2001年的跋成交量为基数哀，扮到2004年，百北京二手房的成吧交量艾达到4安万套，挨可见皑北京用3年的时班间就增长了近1癌3搬倍靶。但我们也应看百到，二手房交易扒每年迅猛增长的隘同时，同比增长埃率是在逐年下跌芭的，反映出由开半放二手房市场带斑来的供需热度正碍在逐渐降温，供傲求双方都趋向于啊更理性化的选择伴。此时更需要瓣北京市班通过背各种手段积极推碍动二埃手房半市场的发展，力半争在最短的时间傲内，强化一二级矮市场之间的联动啊功能，通过二背手房癌市场的发展，完澳成稳定房价、保办证

18、中低收入肮人群八购房需求的中心昂任务。般图3 200跋0-2005年笆北京市二手房成跋交量趋势暗数据来源：链家瓣房网 傲2.进一步规范岸住房租赁市场发把展斑 肮住房是价值拜最白大的超耐用消费唉品，一套住宅少拌则几十万，多则把上百万，受经济扒发展和收入水平罢限制，不可能人暗人都买得起肮，佰即使在发达国家稗，居民住房自有扳率也仅为50瓣左右。埃如安美国住房自有率胺为65.5，颁瑞典住房自有率瓣为42。背对于最低收入家颁庭以及外来人口艾等高流动性人群案，租房是他们的肮首选。败目前我国住房租芭赁市场的参与者斑即房主、房客和扳房地产中介，三办方在经营与消费霸行为上都存在不斑规范之处，租赁矮需求旺盛而合法鞍供给不足且市场背管理滞后，造成背租赁市场的恶性斑循环。进一步规笆范住房租赁市场芭发展，为低收入袄人群提供更多的懊房源，扩大廉租把房供应渠道，既肮增加了获得现金俺补贴的最低收入笆人群的选择，又哎减少了政府投资扳建房的压力，有八利于人们更广泛耙、更公平地享有盎社会的福熬利资源。例如啊进一步健全拜住房岸租赁管理的服务跋网络。充分利用岸已建的二手房网斑上平台，实现搬住房捌租赁信息共享疤，肮使拌住房按租赁与外来人口办管理等系统相连办，规范柏住房笆租赁行为。在此哎基础上，还应尽昂快建立佰住房邦租赁价格指导制肮度。通过指导租捌金加强市场的