项目经济测算模板长租公寓

1、,项 目 测 算 汇 总 表,说明:,项目名称,1、,本表格中，黄色部分为需要填写部分，灰色部分为公式，不需要填写，不可修改；,项目基本情况,所在城市,北京,城市划分,一线城市,注：一线城市为北京、上海、广州和深圳；其他为二线城市,地址,房屋产权性质,商业,总租赁建筑面积, 15,740 ,公寓部分总建筑面积(平米),15,740 ,公寓部分总套内面积(平米), 3,000 ,2、,公寓部分建筑面积为总租赁面积减去商业面积计算得出，套内面积需根据实际调查排房情况填写,商业部分总建筑面积(平米), - ,商业部分总可租赁面积(平米), - ,3、,商业可出租面积(与产证建筑面积不同)需根据实际调

2、查排房情况填写,客房数, 314 ,得房率(公寓部分),19%,公寓单房建筑面积(平米),50.13 ,公寓单房套内面积(平米),9.55 ,总租赁期(年), 15 ,免租期(月), 6 ,工程期(月), 3 ,4、,工程期包括项目的设计期和工程建设期,项目签约条件,项目汇总,首年租金成本(元）, 11,332,800 ,起始租金成本(日/平米),1.97 ,5、,首年租金按照合同约定的租金填写(按12个月计算，不扣除免租期的租金),公寓部分签约条件,首年租金成本(元）,11,332,800 ,起始租金成本(日/平米),1.97 ,租金成本递增方式：每几年, 1 ,租金成本定期增长率,3%,6

3、、,按照实际情况填写，如果租期内一直不增长，则递增方式填“1”(必须填)，增长率空置即可。,租赁押金, 1,888,800 ,中介费,租金支付方式(月数), 6 ,转让费,7、,租金(不含押金)支付方式按照月份填写，如租金是季付，则填写“3”，如果是半年付，则填写“6”，以此类推,商业部分签约条件,首年租金成本(元）,0 ,起始租金成本(日/平米), 3.00 ,8、,首年实际支付租金按照合同约定的租金填写,租金成本递增方式：每几年, 3 ,租金成本定期增长率,5%,9、,按照实际情况填写，如果租期内一直不增长，则递增方式填“1”(必须填)，增长率空置即可。,租赁押金,中介费, - ,租金支付

4、方式(月数),转让费,项目经营假设,项目汇总,第二年总括收入合计(元）,16,913,610 ,第二年平均租金收入(元/日/平米),2.94 ,10、,此处汇总的为第二年(稳定期)的运营情况，收入为租金收入,第二年单房运营成本合计,1,164,312 ,公寓部分假设,首年单房租金收入(元/月/间), 4,500 ,首年租金收入(元/日/平米),2.95 ,11、,单房租金收入不含其他收入,其他收入占比,首年总括租金收入(元/日/平米),2.95 ,9、,其他收入按照比例进行估计,租金收入年增长率,5%,单房运营成本(元/月/间), 300 ,12、,单房运营成本含人工等所有运营成本，目前各城市

5、各项目均假设250元/间，可根据项目的实际情况填写。每年设固定增长率3%,商业部分假设,平均租金(元/日/平米),3.00 ,租金年增长率,5.0%,商业运营成本(占收入比例),13、,商业运营成本按照收入比例进行估计,项目总投入,项目汇总,总装修投入,15,700,000 ,总标准装修每平米造价,997 ,14、,装修投入不含其他资本化费用,项目总投入(不含租金资本化),15,700,000 ,项目总投入(含租金资本化),15,700,000 ,15、,总投入均含中介费和转让费,总每平米成本(不含租金资本化),997 ,总每平米成本(含租金资本化),997 ,公寓部分假设,总标准装修成本,1

6、5,700,000 ,标准装修单房造价, 50,000 ,16、,公寓部分以单房为核算单位,单房中介费, - ,单房转让费, - ,总单房成本(不含租金资本化),50,000 ,资本化租金,0 ,单房资本化租金,0 ,17、,如果装修期超过免租期，则会出现资本化租金，增加单房投资成本,总单房成本(含租金资本化),50,000 ,后续追加投入(元/间),18、,租期超过10年的，每第八年每房追加翻新投入RMB 30,000/间,商业部分假设,总标准装修成本, - ,每平米装修费用(建筑面积), 1,000 ,19、,商业部分以平米为核算单位,每平米中介费用, - ,每平米转让费用, - ,总每平

7、米成本(不含租金资本化), 1,000 ,资本化租金, - ,每平米资本化租金, - ,总每平米成本(含租金资本化), 1,000 ,结果,公寓部分,商业部分,合计,首年租金占比,67%,100%,67%,第二年YOC(不含租金资本化),20%,0%,20%,累计现金流, 81,106,962 , - , 60,830,222 ,20、,公寓和商业分别不考虑所得税，合计金额扣除所得税影响,回收期(第x年), 5 , 1 , 6 ,21、,仅考虑首期投资(含押金)的回收期，公寓和商业分别不考虑所得税，合计回收期计算时扣除所得税影响,IRR,31%,#NUM!,25%,22、,公寓和商业分别的IR

8、R不考虑所得税，合计IRR计算时扣除所得税影响,注：YOC = EBITDA / 总单房成本,EBITDA = 租金收入-营业税-租赁成本-运营成本(含人工),上会标准说明, 1 ,一般条件(需同时满足),首年租金占比不超过65%(含)，且第二年YOC(不含租金资本化)不低于15%(含)；, 2 ,在满足以下任意一个特殊前提的情况下，上述条件可放宽至以下两个条件之一：,1),首年租金占比不超过75%(含)，且第二年YOC(不含租金资本化)不低于20%,2),首年租金占比不超过60%(含)，且第二年YOC(不含租金资本化)不低于10%,特殊前提如下：,1),租期超过15年；,2),租期内租金成本涨幅每两年低于5%；,3),位置或物业条件特别好，可以作为一个城市区域的地标项目，平均单房租金超过6000元每月；,4),改造成本特别低，可以使得YOC高于2