房产2014年度第一次工作会议报告

1、2014 年度第一次工作会议(二一四年一月二十二日)各位中天同仁:今天,在这里召产2014年度第一次工作会议,围绕控股集团部署和发展规划,总结2013年各方面工作取得的成绩和经验,分析存在和,研判2014年房地产市场形势,结合控股第一次工作会议精神，部署2014年的工作思路、工作目标和具体措施。第一部分 2013年度工作总结2013年，房地产市场在第一季度短暂延续2012年下半年的景气回升态势后持续受压，政策面始终保持了限价、限购、限贷等短期调控举措，改善和投资型住房市场受到严重冲击，长效的市场调节机制仍处于试点阶段，要全面推行并发挥有效作用尚需时日。长期以来的房地产过热，投资、投机项目的盲目

2、上马，导致房地产供求关系逐渐发生变化，国内城市的房地产市场分化明显。价格方面，一线城市房价继续高企，二线城市稳中有升，三四线城市基本持平，部分出现回调；产品类型方面，刚需继续受到追捧，改善型、投资型等总价较高产品市场观望氛围浓重。而土地市场表现颇为抢眼，各开发商囤地的竞争日趋激烈，特别是在一二线热点城市，房地产企业对有限土地资源的争夺呈现白热化，其中不乏盲目、不理性的抢地，导致热点城市地王频现。在房价受限，地价高持的背景下，房企的生存和竞争能力将进一步接受考验。房地产市场竞争正由单纯产品、质量、品牌的竞争，日益转向企业专业化程度、资本能力的竞争。面对严峻的市场形势和竞争压力，围绕控股“强企”和

3、2013年行动计划，紧跟市场和政策形势，坚持做好主流住宅产品，致力于缩短项目开发周期，运营效率，加大销售回款力度，稳步推进“三大工程”建设，各项工作都取得了一定的成绩。在楼董事长的大力支持、的坚强后盾下，全体中天人作出了很多的努力，付出了辛劳，但进步不快，实际表现与期望落差较大。一、销售和回款2013年，按全口径统计：实现销售额和其他收入53亿元,完成年度销售目标46.08亿的115.02%，其中自行开发销售28.6亿元，东阳中天、倚天两家公司超额完成年度销售指标。杭州官河锦庭全年实现销售11.15亿元。实现销售回款共计50.22 亿元，完成年度回款指标35.61 亿元的141.02%，其中自

4、行开发项目回款24.99亿元，东阳中天、倚天房产、杭州中天元荣、众人四家公司超额完成年度回款指标。各项目销售、回款指标完成情况如下表：（注：以上数据统计日期截至）中天各项目2013年销售报表序号项目名称销售情况回款情况2013年度销售金额（万元）2013年度销售指标(万元）销售完成率2013年累计回款额（万元）2013年回款指标（万元）款完成率1东阳世纪花城43,93342,000105%35,15034,000103%2中天花园11,04510,000110%8,1347,000116%3烟台盛世观澜4,60915,00031%3,75014,00027%4西安中天锦庭21,34131,00

5、069%23,81226,00092%5杭州西城纪31,73735,00091%42,78941,000104%6杭州MCC36,82760,00061%30,81948,00064%7杭州官河锦庭111,545140,00080%83,546100,00084%8翡丽湾25,18925,80098%21,37520,000107%9长沙栖溪里21,0000%13,6000%10临安中天珺府30,0000%19,5000%11博朗天御51,0000%33,0000%1-11286,318460,80062.13%249,923356,10070.18%12杭州自在城173,724185,741

6、13长沙中天广场2,6922,69214物资66,10062,60015中天物业1,2001,200合计530034460800115.02%502156356100141.02%回如上表，东阳世纪花城、中天花园超额完成年度销售与回款目标；杭州西城纪、翡丽湾项目接近年初预期；烟台盛世观澜、西安中天锦庭、杭州 MCC 项目较预期有一定差距；长沙栖溪里、临安中天珺府、博朗天御三个项目因导致前期工作延误，主要原因是新开工项目计划销售开盘时间脱节，计划销售完全失控导致整体目标计划落空，对整体指标影响超10亿元。二、各项目进展2013 年初，确立了“通过加快开发周期，促进开发规模，减少占用成本，提高效益

7、，锻炼队伍”的运营目标。运营管理部协同各专业部门，严格和各项目公司里程碑计划，目前大部分项目开发进度基本可控，个别处于前期的项目如、长沙、临安，因政策、自身协调等主客观滞后较为严重。各项目具体进展情况如下：1、东阳中天项目总体进展较为理想，分别在年中、年底顺利完成了一期二标与二期一标的验收、备案及交付工作，三期在工程节点未满足的条件下通过努力申领出预售证，并超额完成了年度销售指标；在工程管理工作中，三期室与主体结构实测实量与观感质量较好，但对工程进度把控能力室施工至主体结构阶段工期延误，整体施工质量也需进一步提高。2、中天滨鸿，官河锦庭项目按年初计划在 4 月 11 日开放了示范区与临时样板房

8、，起到了较好的展示效果，各栋楼预售证也按照要求如期获取，对项目年销售超 11 亿起到了有力的支撑作用。但由于工程管理方面的原因，标段 3#楼室区域内撑处理花费了较长时间，导致 3#楼室与主体施工严重滞后，对后期验收节点造成较大压力；设计与招标工作安排不合理，排屋区与东侧河道改造施工进展缓慢，未能对销售氛围的营造起到应有的作用。3、中天元荣西城纪年内竣工验收节点及竣工备案时间相比原里程碑计划有延误，经与质监、消防部门沟通，未对后续精装修进度造成大的影响；项目公司对施工严格管理，对产生进度、质量风险的总包安装、中天幕墙与中天钢构等积极协调，并在关键卡点提请参与督办，使得收尾与精装修工程得以有序进行

9、；目前精装修施工质量与进度可控，但 4#楼精装修柜体、地板等安装工作未完成，收尾与装验收与交付的巨大压力。4、中天亚东工作任务艰巨，后期仍精MCC 项目的 A 栋已在年内按合同约定时间顺利完成交付，目前各项验收工作均已完成，B 栋计划在节前交付；项目公司在工程管理过程中发现了总包、幕墙施工中的一些质量、进度问题并进行了多次协调，但效果并不理想，室与安装工程、幕墙装饰工程出现了渗漏等质量问题，并对工期造成了影响。原定十一期间实景交付的节点，以及预期对销售起到促进作用的目标均未能达成，工程整体质量较差，项目公司寻找原因。地应从自身管理5、倚天中天花园二期整体完成情况较好， 16#楼按期完成交付工作

10、，项目公司狠抓工程质量与进度，24#、25#砌体与粉刷实测分数第一，主体结构施工达到一个月六层，尽管预售证申领有所滞后，但在短短 4 个月销售期内仍超额完成年初下达的销售指标；三期受原计划推进，2014 年该地块前期工作压力较大。条件所制，无法按6、众人翡丽湾全年里程碑计划均能按要求完成，相比以前有较大进步，尤其是与配合的样板房展示、预售证申领等各项工作完成较好；仅个别楼栋受夏季高温与劳动力影响，工期略有滞后；工程质量控制严格，在各次检查中均靠前。根据市场需求，目前项目二期已完成桩基施工，里程碑计划已编制上报，计划 2014 年上半年正式销售。7、西安雅筑锦庭一期一标已按里程碑计划完成交付工作

11、，但后期验收压力较大，目前竣工验收资料准备工作已完成；二标施工管理较一标薄弱，项目公司对总分包的管理力度明显，截至年前还有底层幕墙、室外景观等大量未完成工作，年后 4 月交付压力较大；项目公司与沟通、不够深入，在设备材料采购、方案设计等方面浪费了大量时间。二期因前期方案反复，已无法完成年初制订的里程碑计划，2014 年对项目二期的前期工作需要重点关注。8、烟台亚东由于项目现金流还未回正，年初计划对项目实施清盘，但实际去化情况不理想，销售上对形势判断不够准确，价格策略执行不够彻底。2014 年的首要工作仍是清盘。9、湖南倚天栖溪里项目前期报批报建与融资工作完成较好，各项证照与基本按时获取；工程按

12、计划开建后目标成本和工程管理出现了一些问题，未能顺利把控好施工总包导致工期延误了近两个月；桩基施工与检测、土方与总包施工、样板房精装修施工与材料供货上均出现了较大风险。在项目公司与项目共同协调下，总包更换了项目团队，一标桩基最终检测合格，与北侧示范区仅用了 60就完成了精装与景观施工并顺利开放.目前一标各楼栋均已出正负零，二标土方施工。项目公司对各分包的管理还需加强，尤其要强化成本、设计与工程之间的沟通协调。10、博瑞项目 2013 年初按计划顺利完成方案设计工作，由于受对土地与规划方案影响，前期工作较长时间未取得进展。项目公司在现场的各项工作基本有序推进，基坑开挖与地基处理、场地内电杆迁移等

13、工作均如期完成；目前各栋主楼部分均已完成室施工，中心精装修及室外景观绿化完成，已于 11 月 18 日开放展示。但年度开盘节点须延至明年，前期证照办理的压力仍然十分艰巨。客观上，年初制订的节点计划要求缺少严密性、合理性，主要是对11、临安中天气候、办事效率估计。中天珺府项目年初各项工作较为正常，方案报批与施工图设计提前完成，年内做了收地、整地、拆迁、方案设计及各类取证工作，但总体与计划要求相距甚远，工作较为松弛，团队能力未能正常发挥。总包招标缓慢，进场后管理不严、磨合时间过长，导致施工证的办理与首开样板区 3#、4#楼主体施工产生了较大的延误，开放节点已延至年后。项目公司工程管理的措施，样板区

14、各项分包设计、材料定版与招标工作衔接不充分，导致样板区施工严重超期。12、中天项目全年里程碑节点完成良好，在周边居民干扰严重的情况下顶住压力，充分利用良好的关系以及总包优势，同时聘请保安公司采取果断措施，顺利完成桩基与土方开挖施工，在元月顺利完成了正负零结构施工。13、杭州之江诚品是按照后不知何从着手的优化前期流程开发的首个项目，改变了拿地局面，定位与方案在拿地前经过了充分论证，大幅缩短了开发周期，拿地后 4 个月已完成里程碑计划与目标成本初步编制工作，5 个月桩基开工；目前方案已获取，初步设计报批进行中，现场售楼处主体结构施工已基本完成；由于地质条件存在大量溶洞的影响，桩基施工进展较为缓慢，

15、项目公司已与施工足工期要求，预计 5 月正式开盘。14、东阳凤凰谷沟通，春节期间适当加班以满因项目定位及方向性确定较多、酒店开发建设经验缺乏，凤凰谷项目年初暂未签订里程碑计划与目标成本。目前里程碑计划已上报，待控股进和选择了审定。目前，项目建设正按预知的工作内容有序进行：成功引经验丰富的优秀酒店装饰设计院，为后续工作的顺利进行奠定了良好的基础，防护林与人工湖等相关工作均如期完成，酒店结构施工中，计划 2014 年 6 月封顶。15、东阳教育园区室教育园区的筹建办付出了十分的辛劳，达成九月一号投入开学使用的目标。工作。总分包的总工程师在炎热的夏天亲自蹲点现场，做了督办和协调在装修阶段加大了投入以

16、及赶工力度，最终如期完成了中间交付与开学的节点。三、队伍建设工程围绕2013年行动计划，队伍建设工作着力于专业引进和配置、员工能力培训及基础制度体系的建立和推广。根据能力建设、岗位工作需要以及年初对需求的梳理和调配情况，多开展空缺岗位招聘，有意识地重点引进计划管理、成本管理、规划设计管理等专业技术型。引进在总体结构上对专业管理的倾向性明显。2013年，总部共招聘新员工16人，其中成本管理6人，运营管理2人，规划设计2人，政、法务各1人，除设计与管理2人，投资开发1人，总工室1人，行外，基本满足了专业化的需求，有效了专业化管控水平。在强化专业化管控力量的同时，集团综合管理部积极为项目公司引进和配

17、备专业，统筹协调与各项目公司的调配。截至，（含项目公司、物资、中天物业）共计有机关员工340人，其中财务44人，49人，审算37人，设计12管理77人。员工能力培训方面，共组织内外部培训 26 项，培训206人次，培训课程 168 学时，涵盖了财务、运营、成本、投资、工程管理各专业内容，培训效果和反馈良好，形成了专业培训为主，综合类培训为辅，专业外培为主，综合性内培为辅的培训体系。除日常的专业内外部培训和控股组织的各类培训外，专门组织部门主管以上及项目总经理报名参加百锐总经理高阶培训班，为期一年，着重的专业能力、职业素养和创新思维。2013 年度，以事权管理、职位管理、绩效管理和薪酬管理为重点

18、的房基础制度体系在下属项目公司进行了全面的宣贯和推行，整项工作各级产在 6 月完成，包括了薪酬水平测算、特殊薪酬协议签订、专业技术等级评定等。两家专业子公司的基础管理在 3 月参照控股管理制度完成目标责任书签订及其他相关工作。通过基础制度体系的试行，项目公司的职责、权限与工作流程得到了进一步的明确、强化和、。员企业工职务管理、绩效管理与薪酬管理的基础性基本具备，兼具特点和中天特色的中天激励约束机制初步形成。四、质量工程2013年的质量工作，保持了对2012年质量工作中专业管理体系建设和物业管理水平的工作延续，同时，将重点放在项目拓展、能力建设、对在杭项目专业支持力度；产品标准化体系建设、常态化

19、巡检、运营、质量通病防治等方面。1、积极统筹，加大项目拓展和土地储备力度。在科学统筹和下，以较低的地价成功竞得杭州两块宗地三堡单元 C2-09地块，出让面积13914，总成交价67077万元；转塘镇区单元 G-R21-16-02住宅地块，出让面积64053，总成交价83574万元；在西安咸阳拍得2013-15-1 和2013-15-2两块商业宗地，出让面积为10269和9964，土地价格分别为1456万元和1420万元。为在杭州和西安市场进一步开发发展奠定了良好的基础。2、基础制度体系的宣贯和推行，明确了与项目公司事权管理、职位管理、绩效管理和薪酬管理的权责，使项目公司管理由粗放趋于规范。为配

20、合基础制度体系的推行，总部综合管理部及部分专业部室如成本管理部、运营管理部还制定了了相应的配套流程或制度，劳动合同、社保、人事等流程已实现标准化，合同范本、采购招标、运营计划管理也通过梳理确立了实施细则。3、根据的要求，物业公司在项目前期、后期交付阶段注重投放专业力量，加强了对项目的支持；实际操作层面上下发了各专业线的第一版工作手册、案场服务手册、秩序部工作简册，有效指导了相关岗位的工作开展；引进部分中高级专业管理，加大了储备和培养；梳理了物业公司管理流程和制度，基本上建立了完整的管理制度体系。4、能力建设上，通过总部专业岗位的招聘和配备、主管的专业外培，有效了总部整体的专业能力和水平；通过基

21、础制度体系宣贯和推行，明确了权责，规范了项目公司管理行为；组织了多次对优秀房企的学习交流；定期举办项目总经理学习交流会，加强了与项目间的工作协调和项目总经理间的学习交流，达到了相互学习，共同提高的目的。5、产品标准化体系建设，受限于规划设计部力量的配置不足，标准化体系建设工作进展较慢，目前已完成了标准化设计大纲的修订和提报、部分部品（电梯、门窗）的标准化设计。6、总工室、运营管理部、成本管理部联合对各项目开展了季度巡检，针对巡检结果专门组织召开季度检查结果通报，出台了后期改进措施，并对优劣项目实施了考核奖罚；运营管理部严格执行运营月报制度，各项目里程碑计划执行情况，并通过项目、运营等宣传交流，

22、项目运营意识和对外宣传监督，于5月下发试行项目计划管理办法；总工室在日常检查和管理外，重点了二次结构工程施工工艺标准的宣贯，对工艺标准进行了补充和完善，与项目工程管理和一线班组长开展交底和交流，二次结构施工工艺得到了较好的推行。五、文化品牌工程的文化品牌工程建设，主要依托中天品牌的强大支撑，从中天升级版 CIS 宣贯实施、CIS 理念的延展策划、品牌对外推广以及员工文化活动四个方面做了工作：1、根据控股CIS 升级的部署，组织项目公司和总部员工参加了新版 CIS 的宣贯、培训、在各项目进行了推广；以总部及各项比赛活动；形象识别系统部分内容为举办了学习新版 CIS知识竞赛，深化了员工对新版 CI

23、S 的认知和体会；2、通过中天品牌的，结合特质对控股 CIS 进行了延展和细化，就中天园”的中天品牌的理念进行了多轮提报和研讨，以“真心缔造美好家理念为起点，初步确定了的品牌愿景（成为卓越的主流住宅开发商）、品牌（建筑理想家）和品牌内涵（二精三全：精工、精诚，全精工标准、全过程控制、全周期服务）；3、除注重各地建设项目直接亮相和工程品质的对碑外，和知通过参加房展会、发布品牌等各种扩大品牌名度，主要参加了5月杭州春季房交会、10月东阳首届房博会，发布了中天在杭州品牌4、2013年，。组织了形式多样的员工文化活动，如春季踏青、旅游、各类活动中环保登山、羽毛球、第二届摄影比赛等。积极参与，融洽了团队

24、氛围，潜移默化地对员工的职业素养、执行力进行了熏陶，了队伍的凝聚力和战斗力。第二部分 存在问题分析的压力不仅来自市场竞争和政策形势，来自于2013年，中天自身在团队、品牌、开发经验、专业、技术支撑各类资源的积累、沉淀十分匮乏，也来自于制度体系建设的不完善和专业化管控能力的。综合近几年存在问题及本年度的工作，总结分析如下：一、专业管控能力仍然有待提高2013年，对项目公司的专业管控已具雏形，各项制度得以宣贯和推广，专业部门、专业权责也已明确和应用，但专业管控能力仍，专业管控能力大大。对比2012年度工作总结中各专业线存在主要体现在：1、历史形成的管控模式和股本结构的多样化造成惯性，不愿接受的管控

25、模式，不愿受制度流程的约束，对制度流程产生不理解和抗性，从内心里造成违抗，造成上下沟通联系发生，影响协同和气和工作效率。2、部关键总部专业力量配备仍有欠缺。设计、专业较少，岗位长期缺失；员工年轻化普遍，且新进中天人数较多，磨合和融入中天文化的过程难免损耗一定效率；3、总部经营的力量没有应有地、正常地发挥，只是表面忙碌，无实质效果，只是敷衍;疏忽自己的岗位职责，不担当，工作缺乏主动性也缺乏专业性;只做事后在专业、统筹、管理能力上仍有，不做事前和过程管控。各级主管，互相之间缺乏充分沟通，不太注重自身专业与其他专业版块的学习与衔接，综合协调能力；4、专业线对项目公司管控，有一定成效，但是项目里程碑计

26、划多有延期，达成率还不够理想；质量通病仍然困扰工程管理准化成果研究缓慢；成本管理淹没在大量繁琐的日常工作；更主动地指导帮助、主导策划意见，解决疑难问题。二、基础制度体系推行效果受到制约；设计标管理未能基础制度体系宣贯、推行以来，老观念、惯造成的老问题仍然存在，加上新员工增多，需要一个熟悉和学习的过程，导致基础制度体系的作用和效果尚未完全显现。同时，因对事务了解程度不够、流程执行总部各专业部门也存在履行职权时，、责任心缺失等问题，造成履职效果大打折扣的现象，导致规范化程度仍然不高。三、各专业部门间协同机制亟待建立开发作为一个有机的整体，除在各自环节上做好专业把控之外，需要做好提前量，充分参与到其

27、他专业部门的环节中，以及早避免后期不可控的风险和消极影响。如个别的设计方案，前期脱离成本的专业意见，容易导致后期成本失控；投资研判分析阶段，缺少了各专业线的共同参与，影响分析的科学性和准确度。就目前的工作情况而言，投资分析阶段，基本由投资开发部主导，各专业介入程度不高，效果不明显；设计阶段，完全由设计单独决断，忽略了成本和的约束和配套作用。各专业部门协同性联动性不够，消耗了整体的成本和效益。因此特别有必要创建各专业部门间的协同机制，加强大局意识、整体意识、成本意识，明确在开发各环节中的主导或配合协作作用，梳理出各部门在各环节所需承担的工作内容和要求。四、新形势下的2013年，竞争力尚未形成未能

28、发挥好中天建设品牌优势、大的综合配套优势，规模不大，资源强。2014年，积累不深，管理不够成熟，综合能力不更加严峻的市场形势和竞争压力，如何生存并获得可持续发展？需要确立以过硬的工程质量和优秀的物业管理为品牌名片，以资本、专业管控、规范管理为有力依托，运营效率和专业化程度，最终形成竞争力，做略规划和土地储备，谋求中天的长远、可持续发展。第三部分 2014年市场形势研判展望2014年，从政策、市场和企业三个角度来看，2014年的房地产市场中蕴含机遇，机遇中深藏：一、政策调控基调不会变，方式则日渐多样从当前政策调控看，尽管调控效果不尽如人意，热点城市需求和持续升温的土地市场仍然推动房价上涨预期，但

29、范围内房价快速上涨的势头已有所遏制。总体上看，近几年内不同城市房地产市场的差异情况，调控的基调不会改变，而会根据国各地采取更为灵活的调控手段，调控力度也将由各地自行把握，以维持房地产市场的总体平稳，使其活动在良性区间。特别值得注意的是，机制将逐步确立并发挥作用。二、房地产市场形势将更加严峻且充满三中全会后，市场调节就房地产市场而言，形势将更加严峻，体现在：1、行业集中度不断加深。房地产市场在调控下，逐渐在回归理性，土地红利已一去不返，利润被进一步摊薄，暴利时代终结，市场的准入门槛更高，行业集中度必将在的市场竞争中不断加深，中小房企的生存和竞争压力加大；2、市场分化将更加明显。受供需关系影响，三

30、四线城市房价开始持稳，甚至出现部分回调及个别“鬼城”现象，而一二线热点城市则越来越受到房企的亲睐，土地市场持续升温，房价在短期内上涨压力仍然明显。3、房地产产业划分细化。化时代的来临、国民经济结构和产业与升级、中国消费市场的巨大潜力，将促进养老地产、旅游地产、小城镇建设、商业地产以及产业地产的深入发展。三、房地产企业市场生存和发展的关键要素随着国家产业政策的逐步深化和行业竞争格局的重构，地产行业的发进入一个新的发展周期，房企经营规模和水平直接决定了其在市场上的生存和竞争能力。规模化和专业化是房地产市场发展的必然趋势。规模化意味着整体实力的有能力在，意味着可以在更短时间集聚资源发挥更大的作用，意

31、味着范围内更深入、广泛地布局，从而形成更大的影响，获取更多的关注和效益；专业化则代表了房地产企业对各环节把控以及整体的整合能力。房地产微利时代的来临，要求各房地产企业自身更加专业化，细分各个环节的专业工作，缩短周期，提高效益。同时，房地产金融将从单一依赖信贷转向社会融资规模不断扩大。市场规律带来的金新已开始对房地产行业产生巨大影响，例证就是房地产和房地产基金快速崛起为大中小房企融资的重要。融资能力已成为房地产运营中的一大关键要素，直接影响了其在市场成本消耗和竞争能力的大小。市场形势变幻莫测，宏观政策复杂多变，对这些,无从去阻碍或改变。对中天人来讲，需要看清眼前，做好当前，形势不会只对中天有利，

32、政策不会只为中天定制，机会随时都会降临，机会关键在于自身是否具备把握机会的能力。第四部分 2014年工作安排在你我身边，根据析研判，对2014年五三规划的发展要求，结合存在问题和对后续形势的分工作安排如下：一、业绩指标和运营进度1、紧抓销售回款，强化业绩导向进一步强化项目公司业绩导向，紧紧围绕销售、回款两项重点开展工作，促进在售项目的去化，加快回笼销售指标50亿元，回款指标40亿元。，项目效益；2014年，2、加快开发进度，运营效率规范运营制度，深化计划管理；通过系统化的工作，加强运营协调推进作用；明确项目计划与收益目标、现金流之间的动态关系；加快各项目开发进度，全面运营效率，达到缩短项目开发

33、周期，综合效益的目的。2014年全年里程碑计划达成率90%以上，新获取的项目“拿地开盘”周期相较基准周期500天、东阳中天120天以上。各项目进度计划如下：世纪花城项目要彻底改变工程质量差、业主多、交付后维修率高的现象，支持好物业管理工作，确保树立起中天品牌优质的管理和服务。2014年度重点是101#楼交付与三期续销工作，在工程管理方面要继续提高专业能力，在保证101#楼6月交房时间的同时特别关注相关质量通病的防治；北区三期各栋在6月全面完成结构封顶，102#楼在年底前拆除外架。、中天滨鸿官河锦庭2014年销售压力比去年更大，工程现场要尽一切努力为销售创造条件：3月初开放河道景观示范区，4月完

34、成138样板房的对外开放，5月完成排屋示范区实景展示，排屋区按销售要求节点分别获取预售证；要与教委沟通，争取尽量长时间地保留作为现场售楼处。项目公司部门之间协调与工程管理能力还要提高，在材料定版与分包招标工作中注意衔接，快速确定门窗、外墙、公共部位精装等分包工程实施并进场施工，确保12月前、中天元荣公寓外架全部拆除，为竣工验收创造条件。西城纪项目需在 2014 年完成交付与清盘工作，其中 4#、5#楼于 3 月底完成交付，2#、3#楼和 1#楼分别于 5 月中旬、6 月中旬前完成交付，其中4#楼交付压力最大。项目公司要抓紧最后时间进行与完善，做好业主客户的分类梳理，完善交付方案，做好应急预案和

35、紧急情况处置工作，确保收房率达到 80%以上。、中天亚东MCC 项目要尽最大努力做好存在质量问题工程的弥补和修复工作，在 A栋成功交付的基础上，做好 B 栋交房以及后续各项工作，为实现项目清盘创造良好的现场展示条件；对于签署返租协议的物业要做好相关招商、出租工作；配本部完成各项工程的决算整理各项资料，对项目整体实施过程中出现和成功经验进行全面地总结并在与项目公司间进行。、倚天2014 年项目工作重点是二期验收与清盘，要继续保持对总、分包的管理力度，质量上重点关注装修与质量通病的防治，进度上确保 9 月 10日完成 24、25 号楼外架拆除，12 月底完成各项专项验收与分户验收；项目三期尽管存在

36、不确定性，项目公司要作出评估和可行性分析，尽全力争取尽早突破，按 8 月底获取规划努力。证、11 月完成桩基工程施工的目标、众人项目公司要加强中天文化和管理的性，要继续保持和发扬优良的工程管理方法与作风，确保后续各项工程节点按计划实施。目前，项目公司已正式启动翡丽湾项目二期开发，1月要取得建设工程规划证并开放11#、12#楼样板区，3月取得施工证并开放13#楼样板区，5月获取二期预售证并正式开盘；三期前期工作也要提前准备，视市场情况在下半年适时启动开发。、西安雅筑项目公司要提高对制度流程规范运营的认识，大力加强施工现场管理力度，尤其是加强对总包和装修队伍的管理，合理、科学安排好工期，确保中天锦

37、庭一期二标按时顺利交付，一期整体在年底完成竣工验收工作。锦庭二期重点要突破前期报建关，现场需在3月底前完成三通一平工作，8月底桩基完成，10月底完成正负零结构施工，在年底前具备预售条件。、烟台亚东项目公司要会同物业公司，继续对公共部位、设施设备及未售房源进行检查，消除工程质量问题，为销售创造条件，提出清盘销售的策略方案，力争在2014年完成清盘。、湖南倚天栖溪里项目首先要保证在五一节前完成中心景观示范区的开放展示，为完成全年销售任务创造条件，确保土地款后投入通过销售有盈余；同时项目公司要加强对总分包方、桩基、总包、铝合金等施工的成本、质量、进度管控，尤其是对土的管理力度要加大，避免出现成本超支

38、与进度、质量失控的情况；一标段于5月15日全部封顶并在年底前完成外架拆除；二标段管桩施工要在5月底前完成，11月实现主体结构封顶，并视市场情况办理预售。、博瑞项目公司要提高对制度流程规范运营的认识，树立以中天旗帜和信誉为先的大局意识。博朗天御项目已于1月17日取得了建设用地规划后续证照的办理是上半年的重点工作，一切要为确保5月底前取得预售证，证服务，为完成全年的销售任务争取尽量长的时间周期；工程方面要重点关注专项设计与招标工作， 6月全面施工至0.00节点、9月主体全部结顶后，要做好各分包的确定、进场衔接工作；现场还要准备根据要求适时推出实体样板房，为销售创造更好的条件。、临安中天项目公司重点

39、要提高团队执行力，加强工程管理力度，做好策划和推广工作，确保3月底完成样板区及售展大道景观施工并开放展示；31幢排屋在6月1日全部实现主体结顶，并于9月底完成外架拆除，为营造销售氛围创造条件；中区块造地工作在8月底前启动，根据市场情况适时启动后续分期开发。、项目公司要做好市场、招商的合理分判计划，做好招商工作；在继续抓好工程管理的同时，重点关注各项设计定版与招标采购工作；在确保8月31日前主体结构封顶的前提下，对于电梯、幕墙、公共精装修等专项工程严格把关，综合控制质量、进度与成本；电梯工程要在9月中旬开始进场施工，幕墙工程在12月底完成主龙骨施工；此外还要做好基础防水、土方回填、地铁和、杭州监

40、测工作。作为首个完全按照新流程与新模式的项目，之江诚品要在保证质量前提下实现中天开发速度的飞跃，计划 5 月开放现场售楼处并取得预售证，实现拿地后 10 个月内开盘。面对复杂的地质条件，要确保 6 月完成全部桩基工程施工；8 月所有室出0.00；洋房实景展示区根据需求在下半年适时推出、开放展示。、东阳凤凰谷年内重点是精装修样板完成并获得控股的认可，以确保大面积精装修施工得以尽快启动；在 3 月 31 日完成正负零结构施工，6 月之前要完成室内精装修设计施工图，保证 9 月精装样板施工完成；工作中，重点是园区坟墓搬迁与奄山体林地的征收，此外年中还需基本完成休闲度假中心建设用地的招拍挂。二、突破重

41、点及专项工作1、狠抓工程质量，强化物业品牌打造好“工程质量”、“物业服务”两张金名片，把这两项内容作为中天近阶段的重点工作内容。依托建设的广阔和优质资源，借力发挥，打好中天的质量牌。2014 年，总工室要着力制订防渗漏措施、质量风险控制要点、阶段估办法等制度措施的出台并推广，切实体现“精工、精诚”和“全精工标准、全过程控制、全周期服务”，开展好之江诚品项目住宅试点工作；物业公司要在 3 月底完成如何实质物业管理和特色品质服务专题研究，出台具体措施，全年取得，通过现有管理或自持物业，做出样板，锻炼和培养物业管理队伍，同时要提高项目公司对物业管理重要性的认识，加强支持力度，将物业管理列入项目公司考

42、核内容。通过工程质量、物业品牌和队伍的强化，实现中天品牌建设的突破。2、探求新兴领域，打造先发优势随着社会需求的多元发展，业态日渐呈现多样化，商业地产、养老地产、旅游地产、产业地产将在下一阶段深入发展。中天必须抓住新领域、新需求、新产品的发展机遇，在 2014 年，加快、加大、加深对新兴领域的关注和研究，安排专人协同控股开展地产新领域专题研究，确定方向，实现投入，取得阶段性成果；引进和培养相关专业,在引进上要打破一些约束的框框，拓展，在相关新领域、新需求、新产品上取得实践突破，积累经验，锻炼和扩大队伍，在未来相关领域的竞争中打造品质、特色，积累一定的先发优势。同时，加大对代建领域的关注和投入，

43、积极发展代建管理业务，扩大业绩的同时，做好项目管理团队的培养和储备。3、优化拿地策略，储备土地根据发展的规划要求，积极拓宽，有目标、有计划、科学地做好土地储备；发展好杭州市场，利用好现已进入城市的资源，深耕市场，延续、扩大发展，盯紧城镇化进程中有潜力、有特色的城市区块；同时，认真做好拿地前期调研分析和决策评估、设计概念方案、市场和客户研究、项目团队组建；讲究拿地策略，不盲目参与投标，防范拿地风险；要拓宽信息，不能亦步亦趋跟随网上公告的拍地信息，要参与做地或与做地商合作，参与制定有利于己方的定位参数，争取到的前期时间。确保拿地之后已经完全明确要做什么产品、如何做质、卖给什么客户，迅速建立好操盘团

44、队。2014 年，地储备，以实现稳定和持续发展。4、完善基础制度，规范各级管理全年目标获取价值 25-30 亿元土开展各专业线及公司与项目公司之间的的配套制度建设，在完善成本、运营已有制度基础上，加快建立设计、工程的标准化、体系化规程；加大各项制度的执行和考核力度，实施激励约束，严肃考核奖惩；进一步梳理和明确和项目公司、项目公司的权限、流程，规范集团、项目公司（包括公司独资和合资）的各级管理行为，尊重专业、尊重制度,整体运营效率和质量；加大对总部和项目公司的制度宣贯和基础流程操作的培训学习，认识，执行力。5、建立协同机制，发挥联动效应建立各专业部门协同机制，明确在开发全过程中各环节的主导和协作分工，细分各专业部门工作内容，明确主导和协作的任务和职责，有效发挥各专业协作效应。着重在项目前期方案设计阶段形成各专业部门协同机制，即、可行性分析阶段形成、设计、成本、财务联动的工作机制，实现各专业介入与协同研判，及时、有效地可行性的科学性和准确度；在方案设计阶段，形成成本、