土地估价师相关知识考试辅导资料汇总

1、土地估价师考试辅导：流动负债流动负债一、流动负债的概念与特征流动负债，是指在一年或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务。流动负债有如下特征：偿还期限为在债权人提出要求时即期偿还，或一年内或一个营业周期内必须履行的义务；这项义务要用企业的流动资产或流动负债清偿。二、流动负债的分类流动负债可以有不同的分类，按照流动负债产生的原因，可以分为以下四类：1.借贷形成的流动负债。如从银行和其他金融机构借人的短期借款；2.结算过程中产生的流动负债。如企业购人原材料已经到货，在货款尚未支付前形成的一笔待结算的应付款项；3.在经营过程中产生的流动负债。由于会计上实行权责发生制，有些费用需要预先提取，如预提费用、

2、应交税金、应付工资等；4.利润分配产生的流动负债，如应付投资者利润等。三、流动负债的核算1.短期借款的核算短期借款，是指企业向银行或其他金融机构借人的期限在一年以下的各种借款。其目的或是补充流动资金的不足或是用于抵偿某项债务。2.应付账款的核算应付账款是指企业因购买材料、物资、设备或接受劳务供应，以及出包工程而应付给其他单位的款项。应付账款属于流动负债的重要组成部分。3.预收账款的核算预收账款，是指开发企业按照合同或协议规定向购房单位或个人预收的购房定金，以及委托单位开发建设项目，按双方合同规定向委托单位预收的开发建设定金。房地产开发企业向购房单位或个人以及委托单位预收购房定金和开发建设资金，

3、是目前房地产开发企业主要的一种筹资方式，同时也是开发企业承担的主要流动负债。对于预收账款业务较少的企业，也可将预收账款并人“应收账款”科目核算。4.应付票据的核算企业按照合同或者协议进行延期付款的交易业务采用商业汇票结算时，购货方签发、承兑汇票后即构成一种债务，所签发、承兑的商业汇票为应付票据。5.应付工资及应付福利费的核算。（1）应付工资的核算。应付工资是企业对职工个人的一种负债，是企业使用职工的知识、技能、时间和精力而给予职工的报酬。企业应付职工的劳动报酬，在会计上设置“应付工资”科目进行核算。该科目集中反映企业应付职工的工资总额，所有构成职工工资总额的内容，都应通过“应付工资”科目核算。

4、（2）应付福利费的核算。应付福利费是企业准备用于企业职工福利方面的资金。按照我国现行规定，企业用于职工福利方面的资金，主要从费用和税后利润中提取。在费用中提取的职工福利费，主要用于职工的个人福利，在会计核算中将其作为一项负债；从税后利润中提取的福利费，主要用于集体福利设施，在会计核算中将其作为所有者权益。从费用中提取的职工福利费，按职工工资总额的14计提。6.应付利润的核算应付利润是指企业应付给投资者的利润，包括应付国家、其他单位及个人投资者的利润。7.各种应交款项的核算应交款项，是指企业按照规定应向国家交纳的各种款项，主要包括应交税金和其他应交款。应交款项在实际未上缴以前，构成企业的一部分流

5、动负债。（1）应交税金的核算。为了反映和核算企业应交纳的各种税金和实际交纳情况，应设置“应交税金”科目。该科目贷方登记经计算的各种应交税金，借方登记实际交纳的各种税金，余额在贷方，反映应交未交的各种税金。（2）其他应交款的核算。其他应交款包括向国家交纳的教育费附加、能源交通建设重点基金以及国家预算调节基金等。为了反映和核算其他应交款的计算、上交情况，企业应设置“其他应交款”科目。该科目贷方登记按规定比例计算的各种应交款项，借方登记实际上交的应交款项，余额在贷方，表示应交未交的各种应付款。8.其他应付款的核算其他应付款是指除各种应付款、预收款以及应付票据、应付工资、应交税金和各种其他应交款项以外

6、的其他各种应付、暂收的款项。如应付租人固定资产租金、存人保证金、应付统筹退休金，以及应付的各种赔款、罚款、各种押金和待领工资等。9.预提费用的核算企业在日常经营活动中发生的某些费用不一定当时就要支付，但按照责权发生制的原则，应该确认为当期的费用应计入当期的费用。预提费用就是指按规定或经批准，预先提取计人当期有关成本或费用，但尚未实现的各种费用。土地估价师考试辅导：平均指标三、平均指标平均指标（统计平均数），是说明各总体单位的某一数量特征在一定时间、地点条件下一般水平的综合指标。特点：一是对数量标志在各总体单位间的数量差异加以抽象化的结果；二是说明总体综合数量特征的一般水平。常用的统计平均指标主

7、要有：算术平均数、几何平均数、中位数和众数。1）算术平均数=标志总量/总体单位数（X=x/n）算术平均数有时又称均值，是将总体标志总量在各总体单位之间进行平均分配而得到的数值，它是应用最多、也是最重要的一种平均指标。例：某学校20名教师月授课总时间为480小时，则人均授课时间为480/20=24小时。简单算术平均数对于未经分组的原始资料，算术平均数可以采用下述公式计算：X =（x1+x2+x3+xn）/n加权算术平均数对于经过分组的统计资料，其计算方法略复杂一些。首先要用各组的标志值乘以同组的单位数，以求出各组的标志总量。然后加总求得总体标志总量，并用总体标志总量除以各组的单位数之和，以得到算

8、术平均数。其计算公式为：式中：fii组的单位数；fi各组的单位数之和，即总体单位数，其他符号含义同前。如果计算算术平均数所用的是组距式分组资料，则还应先计算出各组的组中值，以代替各组的标志值xi.组中值的计算方法是：组中值=（本组上限值+本组下限值）/2 2）几何平均数几何平均数是将n个比率值连乘后开n次方根而得的数值，一般适用于计算各种动态相对数的平均值，对于各种动态相对指标如环比地价指数、环比物价指数等计算平均值时，一般不能采用算术平均法，而应采用几何平均法。如平均发展速度、平均地价指数和物价指数等。其计算公式如下：G=（x1x2xn）1/n式中：Xi各期的比率值。求解几何平均数时，可借助

9、函数型计算器开n次方根。例如：求算n年的国内生产总值的年均发展速度，就可以将几年来的发展速度相乘，再开以n次方求得。如果得到的统计资料不是发展速度，而是各年的国民生产总值，则可以直接用报告期的数值（即第n期）与基期（即0期）相比，然后再开n次方根，求得年平均发展速度即：G=（an/a0）1/n 3）中位数中位数又称位置平均数是指将数据按大小顺序排列后，居于数列中点位置的数值。中位数可以克服算术平均数的缺点，大致反映总体的一般水平。计算中位数的关键，在于确定它所在的位置。对于顺序排列后未经分组的数据资料，中位数的位置可按下列公式确定：中位数位置=（n+1）/2式中：n数列中的数据个数。位置确定后

10、，处于该位置的数值即为中位数。当n为偶数项时，（n+1）/2的计算结果为小数，表明中位数居于数列第n/2个和第（n+1）/2个之间，因此可以将处在这两个位置的数值相加后除以2，以作为中位数的数值。4）众数众数与中位数一样，也是一种位置平均数。它是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中某一标志值出现的次数明显多于其他值，则该标志值即为众数值。土地估价师考试辅导：评估常识房地产估价全称房地产价格评估，是以房地产为对象，根据评估目的，遵循评估原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、

11、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。三通一平指水、电、道路通，土地平整。七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。资本化率是用以将纯收益资本化（或转化）为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率（获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率）。基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似

12、、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。底价是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格（简称起价）。补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。建筑容积率简称容积率，又称建筑面积密度，是指土地上可建造的建筑物的总面积与土地总面积的比率。容积率又分为含地下建

13、筑面积的容积率和不含地下建筑面积的容积率。建筑覆盖率是指一块土地上的建筑物基底占地面积与该块土地总面积的比率。有时还采用建筑物的最大水平投影面积与土地总面积的比率来表示。绿地率是用地红线内绿化用地面积与土地总面积的比率。土地估价师考试辅导：商业银行相关知识六、商业银行1、商业银行概念（1）商业银行概念：指直接面向企业、单位和个人，以吸收存款为主要资金来源，以开展贷款和中间业务为主要业务，以营利为目的综合性、多功能的金融企业。（2）商业银行的类型：从业务经营范围划分，西方商业银行有两大类型：职能分工型和全能型。从组织形式划分，我国商业银行分为国有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、中外合

14、资银行。（3）商业银行的性质：商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。（4）我国的商业银行：我国的商业银行是指依照中华人民共和国商业银行法和中华人民共和国公司法设立的吸收公众存款、发放贷款，办理结算等业务的企业法人。2、商业银行的职能（1）充当信用中介（2）变货币收入为货币资本（3）充当支付中介（4）创造派生存款和信用流通工具土地估价师考试辅导：时间数列分析时间数列分析一、时间数列1、时间数列的概念时间数列又称时间序列或动态数列，是反映总体现象的某一指标数按其发生的先后顺序排列而成的一组指标值。时间数列是一种特殊的变量数列，它以时间作为排序的标志

15、，以现象所属的时间和反映该现象的指标数值作为构成要素，在一定程度上反映了时间变异与指标变异之间的相互对应关系。2、时间数列的作用1）可以描述客观现象的发展状况和结果，时间数列中的各项顺序指标值，依次反映了客观现象在特定时间下的总量水平、相对水平或平均水平。2）可以研究客观现象的发展趋势和发展速度。3）对时间数列进行长期趋势测定，可以揭示客观现象发展变化的规律性。4）利用时间数列资料可以预测客观现象未来的发展方向与变化幅度。5）将两个或两个以上的时间数列进行对比，可以发现不同客观现象之间的动态联系及其变化趋势。二、时间数列的种类时间数列按其使用的统计指标不同，可以分为绝对数时间数列、相对数时间数

16、列和平均数时间数列。绝对数时间数列，是将某一总量指标按时间的先后顺序依次排列而成的一组指标值，它是最基本的时间数列。在绝对数时间数列中，按所用总量指标反映的时间状况不同，又可以分为时期数列和时点数列。相对数时间数列和平均数时间数列，则是将某一相对指标或平均指标按时间的先后顺序依次排列而成的一组指标值。它们是在绝对数时间数列的基础上派生而成的时间数列。三、时间数列分析技术1、时间数列的水平指标1）发展水平：是指时间数列中的指标值。在时间数列分析中，为便于区别，通常称数列中的首项指标值为数列的最初水平；称数列中的末项指标值为最末水平；其余各项为中间水平。在进行发展水平比较时，称被对比的水平为报告期

17、水平，作为对比基础的水平为基期水平。2）平均发展水平平均发展水平又称序时平均数，是时间数列中各个发展水平的平均值。平均发展水平的计算方法，因时间数列的类型不同而异。时期数列计算平均发展水平比较简单，只要对各时期的标志值求和后，除以时期数即可求得。3）增长量增长量是时间数列中两个不同时期发展水平之差，它反映客观现象在一定时间内增长的数量。其一般计算公式为：增长量=比较期水平-基期水平。由于采用的基期不同，增长量又分逐期增长量与累计增长量。逐期增长量是报告期水平与前期水平的差值，它反映本期比上期增长的数量。累计增长量是报告期水平与固定基期水平（通常取最初水平）的差值，它反映报告期比固定基期增长的数

18、量。在同一数列中，各逐期增长量之和等于累计增长量。4）平均增长量平均增长量，是时间数列中各逐期增长量的序时平均数。它反映客观现象在一定时间内平均每期增加的数量。平均增长量=各逐期增长量之和/逐期增长量项数=累计增长量/（时间数列项数-1）2、时间数列的速度指标在时间数列分析中，比较常用的速度指标有发展速度、增长速度、平均发展速度和平均增长速度。1）发展速度：是两个不同时期的发展水平之比，是一种动态相对数，它表明现象的发展程度。由于采用的基期不同，发展速度又分环比发展速度和定基发展速度。环比发展速度是本期水平与前一期水平之比；定基发展速度则是本期水平与固定基期水平之比。在数量上，定基发展速度等于

19、相应各期环比发展速度的连乘积。2）增长速度增长速度=增长量/基期水平=发展速度-1，它反映客观现象增长的相对幅度。由于增长量是本期水平与基期水平之差，因此增长速度又可以根据发展速度来推算。由于采用的基期不同，增长速度又分环比增长速度与定基增长速度，两种增长速度之间没有直接的换算关系。3）平均发展速度与平均增长速度平均发展速度，是时间数列中各期环比发展速度的序时平均数。平均增长速度通常用于反映客观现象增减变化的一般幅度，其数值可以平均发展速度为基础计算，即：平均增长速度=平均发展速度-1 土地估价师考试辅导：市场经济的基本特征市场经济是以市场机制为基础的资源配置方式。与自然经济和计划经济相比，具

20、有不同的特征。从市场经济的实质出发，以及从社会资源配置的高度来概括市场经济的特点，其基本特征为：一、相对独立的经济主体市场经济以企业为主体，企业是自主经营、自负盈亏、自我发展和自我约束的独立的商品生产经营者，具有六个方面的特点。二、充分和不充分的竞争关系竞争是市场经济固有的规律和特点，分为充分竞争和不充分竞争两种类型。明确充分竞争和不充分竞争的概念和区别。三、开放性市场经济是以社会化大生产为基础的开放性经济，要求打破地域的限制，使市场开放度扩大，把分散的地方市场联合为统一的全国市场，把国内市场联合为世界市场。四、具有比较完整的市场体系市场经济是由一些市场所组成的，体系包括生产要素市场、商品市场

21、。市场体系的完善程度是判断市场经济发展水平的重要标志。例题：单项选择题1.下列关于市场经济特征的表述，（ ）是错误的。A.从信息传递方式来看，市场经济以信息横向传递为主B.从决策的方式看，市场经济以集体决策为主C.从调节方式看，市场经济以自我调节为主D.从经济联系方式来看，市场经济是一种开放的经济系统答案：B解析：在上述四个选项中，选项B认为从决策的方式来看，市场经济以集体决策为主，正好与市场经济特征相反，市场经济是以自我调节为主，集体决策只是补充。2.在下列各类市场中，属于生产要素市场的是（ ）A.粮食市场B.旅游市场C.证券市场D.钢材市场答案：C解析：证券市场属于资金市场，而资金市场是生

22、产要素市场。其它的三个选项，都属于商品市场。土地估价师考试辅导：市场经济的形成与发展一、市场经济的概念市场经济是以商品生产和商品交换为基础，以市场为依托的经济形式。具有三个要点：市场主体是自主经营、自负盈亏的商品生产者和经营者是独立的法人；社会再生产的全过程都通过商品货币关系得以实现；市场机制是经济内在的本体机制。二、市场经济的形成与发展过程市场经济是随商品经济的发展而产生和完善的。而商品经济的产生和发展首先是以社会分工为基础的。市场经济不是固定不变的，它总是处于不断的发展变化之中。总之，市场经济是一个历史范畴，是动态的经济形式。例题：单项选择题商品经济产生和发展的基础是（ ）A.畜牧业发展B

23、. 农业发展C. 社会分工D. 商业发展答案：C解析：这是对基本概念的考核，也是对考生功底的测试。商品经济的产生和发展是有一定的基础条件的，那就是社会分工。土地估价师考试辅导：市场经济的主要作用主要表现在：一、满足人们多样的需要人类为了生存和发展的需要，产生了各种各样的需求，这种需要可以通过市场来解决。二、有效合理的配置资源资源包括自然资源和社会资源，人类依靠资源而生存和发展，并通过利用资源来满足需要。市场可以有效合理的配置资源。三、灵活调节社会供求的总量平衡市场总供给和总需求都可以通过市场来平衡。四、能动地推进科学技术的进步市场经济特别是竞争规律是促进科学技术进步，使科学技术成果转化为社会生

24、产力的巨大动力。土地估价师考试辅导：市场经济基础理论考试要求根据考试大纲规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为：市场经济一般理论、基本特征、以及社会主义市场经济的形成。本部分考试旨在检验考生对市场经济和社会主义环境下市场经济的一些基本概况。主要考点一、市场经济的一般理论（一）市场经济的形成与发展（二）市场经济与商品经济的关系（三）市场经济的实质与内容二、市场经济的基本特征和作用（一）市场经济的基本特征（二）市场经济的主要作用三、社会主义市场经济的形成（一）我国实行社会主义市场经济的必然性（二）社会主义市场经济理论的形成和发展土地估价师考试辅导：市场经济与商品经济的关系有四种关于商品

25、经济和市场经济的不同观点。一、相同论两者都是以劳动分工为基础，借助于货币实现商品交换，与自给自足的自然经济和实物分配的计划经济体制相对立，只是发展程度不同。二、不同论认为商品经济和市场经济是两个不同的概念，区别在于四个方面。三、发展论认为市场经济是商品经济的高级发展阶段。四、对立论认为市场经济属于资本主义的经济范畴，与资本主义私有制经济联系到一起，而社会主义与市场经济是不相容的、对立的、矛盾的。土地估价师考试辅导：税收基本理论土地及相关税收概述考试大纲要求：一、税收基本理论（一）考试目的测试应考人员对税收基本理论的理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：税收概念，税收主体，税制概念及构成要素，

26、税基与税率。熟悉：税收的特征，税收的分类。了解：税收的目的。（三）考试范围1.税收概念与特征（1）税收概念（2）税收的特征2.税收分类（1）按税赋能否转嫁分类（2）按课税对象性质分类（3）按税收收人的归属分类（4）按税收与价格的关系分类（5）按税收计量标准分类（6）按现行预算科目和统计口径分类3.税收主体与目的（1）税收主体（2）税收的目的（3）税收的性质4.税制（1）税制概念（2）税制的构成要素5.税基与税率（1）税基概念（2）税率概念（3）税率的种类税收基本理论税收的概念及特征税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入

27、的一种手段。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。（1）强制性。根据法律的规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。（2）无偿性。国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。所谓税收，就是向居民无偿索取。无偿性是税收的关键特征。（3）固定性，也称确定性。国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其他财政收人形式的重要特征。税收分类1.按税赋能否转嫁分类（1）直接税：由纳税人直接负担的税种。如所得税、财产税。（2）间接税；纳税人能将税负转嫁他人负担的税种。如流转税。2.按课

28、税对象性质分类（1）流转税：以商品或劳务买卖的流转额为课税对象课征的各种税。如增值税、消费税、营业税、等。（2）所得税：以纳税人的所得额为课税对象课征的各种税。如企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。（3）行为税：以纳税人所发生的某种行为为课税对象课征的各种税。如印花税、车船使用税等。（4）财产税：以纳税人拥有或支配的财产为课税对象课征的各种税。如财产税、房产税等。（5）资源税：是指对因开发和利用自然资源差异而形成级差收入所征收的一种税。如资源税、城镇土地使用税。（6）特定目的税：是指为了达到特定目的，对特定对象和特定行为征收的一种税。如土地增值税、车辆购置税、耕地占用税等。（

29、7）关税：主要对进出我国国境的货物和行为征收。3.按税收收入的归属分类（1）中央税：税收收入归中央一级政府的税种。（2）地方税：税收收入归地方各级政府的税种。（3）中央和地方共享税：该种税收的收入由中央和地方按一定的比例分成。4.按税收与价格的关系分类（1）价内税：将税收作为价格组成部分的税种；计税依据是含税价格。（2）价外税：将税收作为价格外加部分的税种，计税依据是不含税价格。5.按税收计量标准分类（1）从价税，以课税对象的价格为依据而计算征收的税种。（2）从量税：以课税对象的数量、重量、容量、面积或体积等为依据而计算征收的税种。6.按现行预算科目和统计口径分类（1）定率税：国家事先规定好课

30、税对象的固定税率，然后依税计征的税种。（2）配赋税：国家事先规定一个应征税收总额，然后依一定的标准，将其分摊到纳税人或课税对象上去的税种。也叫摊派税。税收制度及构成要素税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。税收法律、法规及规章是税收制度的主体。税收制度由纳税义务人（以下简称纳税人）、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成：（1）纳税人（课税主体）纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的

31、单位和个人。（2）课税对象（课税客体）课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。（3）税基税基是课税基础的简称，有两层涵义：税基的质，即课税的具体对象，有实物量和价值量两类；税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。（4）税率税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度。在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税率成正比。税率是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担。按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额

32、税率三类。其中：A比例税率是对同一课税对象，不论其数额大小，统一按一个比例征税。B定额税率又称固定税额，是按课税对象的一定计量单位直接规定一个固定的税额，而不规定征收比例。C累进税率按课税对象数额的大小，划分若干等级，各等级由低到高规定相应的税率，课税对象数额越大，税率越高；数额越小，税率越低。因计算方法不同，累进税率又可分为全额累进税率与超额累进税率两种。全额累进税率是把课税对象的全部按照与之相对应的税率征税，即按课税对象适应的最高级次的税率统一征税。超额累进税率是把课税对象按数额大小划分为不同的等级，每个等级由低到高分别规定税率，各等级分别计算税额，一定数额的课税对象同时使用几个税率。D名

33、义税率即为税率表中所列的税率，是纳税人实际纳税时适用的税率。E实际税率是纳税人真实负担的有效税率。在没有税负转嫁的情况下，实际税率等于税收负担率。由于有些税种实行免税额、税前扣除和超额累进征收制度，纳税人实际负担的税款低于按税率表计算的税款，形成名义税率与实际税率偏离。土地估价师考试辅导：所有者权益的核算所有者权益的核算 为了全面反映企业所有者权益的构成及其增减变化情况，会计上应设置相应的会计科目进行核算。 一、实收资本金的核算 实收资本是指企业实际收到的投资者投入的各种资本，包括投资者投入企业的各种实物资本、无形资本和货币资本。它与注册资本不是同一概念。原则上企业的实收资本应等于注册资本，但

34、从某一特定期间来看，实收资本与注册资本可能产生差额。企业应设置“实收资本”科目，反映实收资本的变化情况。 二、资本公积金的核算 资本公积金，是指企业由于接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值以及资本汇率折算差额等原因所形成的公积金。资本公积金属于企业所有者权益，并且按规定程序，报经有关部门批准后可以转增为资本。 三、盈余公积金的核算 盈余公积金，是指企业按照国家的有关规定，从税后利润中提取形成的公积金。它与资本公积金一样都属于企业所有者的权益。盈余公积金，一般包括法定盈余公积金和任意盈余公积金。前者是按国家规定的比例(10)，从企业当年盈余中提取形成；后者是指企业根据需要，按比例从企业当年盈余中

35、提取形成。 四、未分配利润的核算 未分配利润，是指企业留待以后年度分配的利润。土地估价师考试辅导：统计概念统计知识考试大纲要求：（一）考试目的测试应考人员对统计相关知识的理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握统计指标设计的基本要求与主要内容，综合指标的计算与分析，时间数列的编制、计算与分析，相关系数的计算与分析，线性回归方程的计算与分析。熟悉：统计的基本概念，统计调查方案的设计与实施，统计分组的作用与方法，统计表的编制与应用。了解：统计的研究对象、特点与作用，统计分析的基本方法，统计设计的意义、种类、原则要求与主要内容，统计调查的意义与种类，统计整理的意义与内容。（三）考试范围1.统计概念（1

36、）统计学概念（2）统计学特（3）统计活动（4）统计研究常用方法（5）统计工作中的常见概念2.统计设计（1）统计设计基本分类（2）统计设计与主要内容（3）统计指标的含义与分类（4）统计指标设计的基本要求与主要内容（5）统计指标体系设计时应遵循的原则3.统计调查（1）统计数据的主要来源（2）常见的统计调查方法（3）常用的调查方式（4）统计调查方案4.统计整理（1）统计整理概念（2）统计整理的内容（3）统计分组（4）统计表5.统计指标种类（1）总量指标（2）相对指标（3）平均指标（4）变异指标6.时间数列分析（1）时间序列（2）时间数列种类（3）时间数列分析技术7.相关关系与回归分析（1）相关关系（

37、2）相关分析（3）回归分析统计概念一、统计学概念统计学是从数量方面认识世界的一种科学方法，是以客观现象的数量特征和数量关系为其研究对象的。统计的基本功能就在于通过大量观察和综合分析，消除各种偶然和次要因素的影响，以正确揭示客观现象的基本特征及内在规律性。因此说，统计是认识客观现象规律性的重要方法。土地估价师考试辅导：统计综合指标统计知识（二）大纲考试基本要求：掌握：统计指标设计的基本要求与主要内容，综合指标的计算与分析，时间数列的编制、计算与分析，相关系数的计算与分析，线性回归方程的计算与分析。统计综合指标统计指标按其表现形式和反映的内容不同，可分为总量指标、相对指标、平均指标和变异指标。一、

38、总量指标总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标，又称绝对指标。表现形式为有计量单位的统计绝对数。在社会经济统计中，总量指标是最基本的统计指标，是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。 按其反映的客观内容不同按其反映的时间状况不同总体单位总量总体标志总量时期指标时点指标反映总体单位数如：城镇土地使用权出让宗数反映总体单位标志值总和如：城镇土地使用权出让总面积 反映社会经济现象在一段时期内活动结果反映社会经济现象处于某一时点上的状况和水平总量指标按其反映的客观内容不同按其反映的时间状况不同总体单位总量总体标志总量时期指标时点指标反映总体单位数如：城镇土地使用权出让宗数反映总体单位

39、标志值总和如：城镇土地使用权出让总面积反映社会经济现象在一段时期内活动结果反映社会经济现象处于某一时点上的状况和水平。二、相对指标相对指标反映相关事物之间的数量联系或程度，它是两个有联系指标的比值，即统计相对数。常用的相对指标有：结构相对指标、比例相对指标、比较相对指标、强度相对指标和动态相对指标。1）结构相对指标=总体部分数值/总体全部数值结构相对指标（结构相对数）用于反映总体内部的组成状况，一般用百分数或成数表示。例：公路建设占用耕地占全国非农建设占用耕地的17% 2）比例相对指标=总体中某组的总量指标植/总体中另一组的总量指标植比例相对指标（比例相对数），是总体中各组的总量指标数值相对比

40、而求得的比值或比例。反映总体中两个组之间的数量关系时，一般前者用百分数或比的形式来表示，反映几个组之间的相互数量关系则用连比的形式来表示。例：在全国非农建设占用耕地中，公路建设占用耕地4.1万公顷，独立工矿占用耕地1.5万公顷，则以公路建设占用耕地为基数的比值为36.6%或0.37：1。3）比较相对指标=某一指标在一定空间条件下的数值/同一指标在另一空间条件下的数值比较相对指标（比较相对数），是同一指标在不同空间数值的比值，用于反映同类现象在不同空间的静态差异程度，一般用百分数或倍数表示。例：同是亚洲国家，新加坡的人口密度为4700人km2，日本则为290人km2，相比之下，新加坡的人口密度是

41、日本的16.2倍。4）强度相对指标=总体某总量指标数值/同总体另一有联系的总量指标数值强度相对指标（强度相对数），是同一总体的两个性质不同但有一定联系的总量指标相互对比，以表明现象的强度、密度和普遍程度的综合指标。例如：国家人口密度为N人平方公里，或反映一个国家的经济实力的人均国民生产总值、人均主要产品产量，或反映某一现象普及程度的，如每百户居民拥有某商品的数量等。5）动态相对指标=报告期（当期）指标植/基期（前期）指标植动态相对指标（动态相对数），是同一指标的不同时期数值进行对比，以反映社会经济现象动态发展变化的综合指标。例：某市05年新增住宅面积11.5万平方米，06年新增12.3万平方米

42、。则该市06年新增住宅面积是05年的的107。 土地估价师考试辅导：土地开发地产开发与工程造价土地开发大纲要求：掌握：土地开发的程序。熟悉：土地开发过程管理，土地开发成本构成，开发土地获得途径与程序，开发土地的转让。了解：土地开发的不同形式。一、土地开发概念1.土地开发的概念土地开发是指单位或个人通过采取各种措施，将未利用土地改造成农用地或其他用地的活动。2.土地开发的分类：土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。（1）土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有

43、土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。（2）土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。在本章以下的内容中，土地开发是指将土地开发成建设用地，并且主要是指土地一级开发。二、土地开发程序1.开发主体土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。2.开发程序（1）计划编制首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及

44、土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。（2）前期策划根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县（区）人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。（3）征询意见和审批市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区（县）政府提出征地申请，由区（县）政府按规定程序办理征地报批手续；涉及

45、农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。（4）组织实施开发土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。（5）项目验收土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相

46、关部门根据土地一级开发合同、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。三、开发土地获得途径与程序土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过招标方式来确定。国土资源管理部门或土地储备机构根据经批准的计划、规划、征地等文件和相关材料，组织编制招标文件，经批准后，一般由土地储备机构组织招投标。招投标按照政府确定的程序进行，包括：1.核准招标方式和招标范围2.编制招标文件3.发布招标公告或发出投标邀请书4.对潜在投标人进行资格审查5.发招标文件并组织现场勘察6.投标人编制投标文件7.组建评标委员会8.开标、评标，提交评标报告9.确定中标人10.发出

47、中标通知书四、土地开发过程管理一级开发监管主要依靠有关法规和合同约定来约束，监管主要目的是控制成本、控制开发进度以及开发质量。目前主要有如下几种制度措施：1.实行重大事项或重要环节审核制度，主要包括对征地方案、拆迁方案、大市政建设方案等审核。2.定期报表制度，报表包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。利用定期报表制度来检查进度、资金的使用、手续办理的情况等。3.进度对比制度，通过对实际运作进度与一级开发单位投标承诺进度进行对比分析，监督开发进度。4.参与制度，储备机构参与一级开发单位就项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作。主要形式是充当招标过程监督代表，检查招

48、标工作的公开、公正、合理、合法性，确保有真正实力的公司中标。5.备案制度，要求一级开发公司及时提交合同、支付款项凭证、手续办理批复等文件资料给储备机构备案。应该说明的是，备案并不意味着储备机构认可合同或支付费用合理合法，合同签订、费用支付最后要经审计部门审计确认。6.责任制度，对有收费标准的费用，按标准支付，储备机构均予以认可，对于超标支付或故意扩大成本的支出费用由一级开发单位承担。五、开发土地的转让一级开发后的建设土地，全部进入政府土地储备库。属于经营性用地的，全部采用招、拍、挂进行出让；属于非经营性用地的，按照国家规定，可以采用协议或划拨方式。二级开发的建设用地的转让，要符合城市房地产管理

49、法和转让管理规定的规定，以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，要按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。六、土地开发成本构成1.征地拆迁补偿费及有关税费2.收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用3.市政基础设施建设有关费用4.招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用5.贷款利息6.土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用；不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其他支出。土地估价师考试辅导：土地年总收益概述(一)土地年总收益的概念 总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力

50、及经营等要素相结合而产生的总收益。 (二)土地年总收益的构成及计算方法 土地收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，依据土地估价的性质和特点，不能用它作为评估的依据。客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。 （注意：有时出题可能有迷惑条件，有的是实际收益，而有的可能表述为同等条件下，客观收益数值，应当选取客观收益，这一点希望大家引起注意，在后边遇到相似的习题还要做详细讲解。） 土地的收益也可以分为有形收益和无形收益。有形收益是可以用货币形式表现的收益，无形收益则难以

51、用货币形式表现。 注意：这里有时出判断或者选择题，注意要土地的收益包括有形收益和无形收益。 在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。确定客观收益一般要考虑以下条件： (1)从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。 (2)收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。 (3)收益是安全可靠的收益。是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。 土地估价师考试辅导：土地增值税土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物

52、的单位和个人征收的一种税。1.纳税人凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。2.征税范围土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。3.课税对象和计税依据土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值税纳税

53、人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。4.税率和应纳税额的计算土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30；（2）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的部分，税率为40；（3）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的部分，税率为50；（4）增值额超过扣除项目金额200以上部分，税率为60。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。为简化计算，应纳税额可按

54、增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：土地增值额未超过扣除项目金额50的，应纳税额土地增值额X 30；土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，应纳税额土地增值额X40-扣除项目X5；土地增值额超过扣除项目金额100，未超过200的，应纳税额土地增值额X50-扣除项目X15；土地增值额超过扣除项目金额200的，应纳税额土地增值额X 60-扣除项目金额X 35。5.扣除项目土地增值税的扣除项目为：（1）取得土地使用权时所支付的金额；（2）土地开发成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；

55、（5）财政部规定的其他扣除项目。纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（1）隐瞒、虚报房地产价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。6.减税、免税下列情况免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20的；（2）因国家建设需要而被政府征用的房地产。其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过中华人民共和国土地增值税实施细则第七条（一）、（二）、（三）、（

56、五）、（六）项扣除项目余额之和20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目之和的20的，应就其全部增值额按规定计税。因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。7.征收管理土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告

57、及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。土地估价师考试辅导：外汇与汇率七、外汇与汇率1、外汇的含义（1）外汇的含义：外汇是以外国货币表示的用于国际间结算的支付手段，包括外国钞票和以外币表示的信用工具及有价证券。（2）外汇交易市场：是进行外汇交易的场所

58、，通常是无形市场。（3）外汇交易方式：由外汇指定银行和其他经营外汇业务的金融机构，根据中国人民银行公布的汇率和规定的浮动范围，确定对客户的外汇买卖价格，办理外汇买卖业务，有现汇、期汇、套汇、套利、套期保值、外汇期权交易、外汇投机交易等方式。2、汇率的含义（1）汇率的含义：汇率是指不同国家货币之间的兑换比率或折合率，又称汇价。（2）汇率的标价方法： 直接标价法：用本国货币来表示外国货币价格的标价方法。间接标价法：用外国货币来表示本国货币的标价方法。全世界各国中，只有英、美两国采用间接标价法。3、汇率的种类汇率的种类很多，有各种不同的划分方法，大致为：按管理体制划分，可分为官方汇率和市场汇率。按货

59、币比价变动情况划分，可分为固定汇率和浮动汇率。按制定汇率的方法划分，可分为基本汇率和套算汇率按在国际收支中的对应交易划分，可分为贸易汇率和金融汇率。按银行买卖外汇的角度划分，可分为买人价、卖出价和中间价。按外汇交易的交割期限划分，可分为即期汇率和远期汇率。土地估价师考试辅导：无形资产无形资产一、无形资产的特征与分类所谓无形资产，是指特定主体控制的、不具有独立实体、对生产经营持续发挥作用并带来经济利益的一切经济资源。无形资产具有非实体性、专有性、收益的持续性与不确定性等特点。无形资产可按不同的标准进行分类。按不同来源，可分为外来无形资产和自创无形资产。按能否辨认，可分为可辨认无形资产和不可辨认无

60、形资产。可辨认无形资产具有专门的名称，可以单独取得或转让，如专利权、商标权等；不可辨认无形资产，指不能单独取得或转让也不能脱离企业，主要指企业作为一个整体买卖以及在合并过程中所产生的商誉。按有无期限，可分为有期限无形资产和无期限无形资产。有期限无形资产的有效期为法律所规定，如专利权、专营权、商标权等；无期限无形资产的有效期在法律上没有规定。二、无形资产的计价无形资产的计价采用历史成本原则。不同的无形资产因取得方式不同，其具体计价内容和方法也有所区别。三、无形资产价值的摊销原则与固定资产计提折旧一样，无形资产的价值也要自企业受益日起，在有效使用期限内平均分期摊销为管理费用。无形资产的有效使用期限