新景祥-2011农业地产研究

1、农业地产研究版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 日期：2011年08月13日谨呈：前 言农业地产是房地产行业中一个重要组成部分，随着中国农村城镇化速度的不断加快，城市化进程的不断推进，农业地产市场在中国房地产行业的地位将日益显现，发展农业地产将是未来房地产行业的一个重要方向。做好农业地产，对于促进区域经济发展，提升开发商综合实力、促进房地产市场健康发展都具有重要意义。严格地讲“农业地产”是中国社会发展进程中出现的一种违规现象，开发商在农村违规租地，建房售楼，却以农业项目向政府

2、申报，以掩饰自己的违规行为。但是，将农业与地产业结合起来，组成合法意义的农业地产，则是未来的一个投资重点。目前农业地产主要侧重于休闲农业地产。简述农业与地产业的交叉融合类型农业地产涉及到农业、旅游业、地产业，若以地产开发的载体为划分依据可以将其分为5大类型。1、以农家乐为基础的地产开发2、以农业观光园为依托的地产开发3、以古村落为依托的地产开发4、以景区为依托的地产开发5、以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发产品及开发模式1、民宿型：利用自用住宅空闲空间进行开发，在日本、台湾较成熟。2、农家型：即农家乐。3、庄园型：一般为企业或个人开发的度假村性质产品。4、乡村别墅型：通常处于城市近郊

3、、有花卉果园等配套。5、古村古镇古城型：以类产品是农业地产中资源条件最好的产品。农业地产开发模式多样，以产品类型为划分依据可以将其分为5大类型。发展阶段人均产值达到3000美元时：以到农村观光旅游为特点的农业会迅速发展起来。此时不宜进行农业地产开发。人均产值达到7000美元时：真正的休闲阶段，市民主要在农场食宿。此时可适度参与农业地产开发。人均产值达到13000美元时：开始进入度假农业阶段。此时适合大规模开发农业地产。3000美元不适合开发7000美元适度开发13000美元规模开发不同的人均产值对应着不同的发展阶段，只有按照发展阶段进行开发才能取得成功。相关研究理论第一个层次是消费者的消费意向

4、，这直接决定了消费者如何采取消费行为。第二个层次是影响消费者意向的因素，包括消费者对产品的态度；他人对消费行为的认同，这相当于他人对消费者提出的消费“规则”(norm)；消费者对自身控制消费行为程度的判断。第三个层次是对以上态度、“规则”、判断等方面发生影响的因素分析。 计划行为理论是近年来市场营销学中新出现的对消费者理性消费行为进行分析的重要理论经典案例蔡甸庄园别墅项目武汉农业地产市场的一个经典之作！武汉新农村建设的名片！本案实质是通过房地开发，出售物业赢利的商品住宅项目。本案在政府眼中，是一个新农村建设的代表。所以本案开发需要充分满足政府的需求。1、项目的实质现况：本案所处区域分布多个行政

5、村。城市近郊原生态景观的稀缺资源未被开发。区域土地价值低，无法产生高额税收。村庄形象差，与城市化进程不符合。政府的区域发展目标：新农村建设的武汉示范区。顺应城镇化发展的历史进程。通过新农村建设，提升土地价值，带动区域经济发展。创造新的就业、创造税收。通过绝版地块打造蔡甸区的名片。改变现状2、政府的期望对于武汉来说大区域打造新农村建设的典范。对于蔡甸来说依托项目区域的优质自然资源，透彻挖掘项目区域人居价值。对于项目来说区域人居价值体现的极致代表。本案所在的蔡甸区域，依托于新农村建设，打造人居价值示范区，做到经济、生态、文化的和谐发展。本案成为人居价值示范区的极致升华。成为全武汉新农村建设与房地产

6、开发的协调发展的代表。3、整体开发理念新农村发展总体思路：1、集中安置，集中打造商业、医疗、教育配套，集约用地、高效配置资源。2、本案充分依托新农村建设，打造为蔡甸区创造就业、税收、土地价值增加等全方面提升的项目。4、本案发展总体思路依托农业基础，结合新城镇建设需求引入住房4S店概念，打造未来住宅体验乐园、发展全新的产业。未来住宅体验乐园是由住宅4S店、科技住宅体验馆、定制农庄、商业配套组成。5、本案发展概述1独立规划住宅4S店。在4S店大区域内分区划片，修建拟出售的产品。根据市场需求打造若干套样板间，供客户选择。在现代都市农庄中，预留建设用地。客户在住宅4S店中通过体验确定购买后，在现代都市

7、农庄中修建选定的住宅。每户划分310亩地进行农业耕种。预留100200平米基地面积建造住所。集中休闲一批物业，作为生态居住体验馆，使客户试住。或发展成为独家酒店。234未来住宅体验乐园详解通过未来住宅体验乐园，带动区域高端现代都市农业发展。满足政府意愿。住宅4S店未来住宅体验馆定制农庄配商业套通过体验，促成消费者在4S定制住宅。消费者定制的住宅，在定制农庄中修建。供消费者居住。由于是现代都市农庄，可招聘本地村民对田地进行管理。由现代都市农庄居住人群、新就业的村民带动区域商业发展。未来住宅体验乐园商业模式通过未来住宅体验乐园客户购买物业，打造现代都市农业，带动区域经济发展，形成了独特的产业发展模

8、式。未来住宅体验馆高端露营地特色度假酒店建筑设计交流养生建筑在户外露营地修建创新的户外建筑，租给露营者使用。如长城脚下的房子等，以创新的科技建筑设计为主题，打造特色酒店。聚集建筑设计氛围，打造建筑设计等建筑类主题国际化交流平台。通过以养生文化为主题，创新设计新型的养生住宅。未来住宅体验乐园商业模式的延伸打造武汉唯一的现代化、规范化露营地。改变以往房车、纯户外，通过修建与自然融合的创新性建筑，打造全新的高端户外露营地。引领城市居民休闲的新风尚。露营地依托超顶级养生会所的最优质的地块景观资源，打造超顶级养生豪宅产品。超顶级养生豪宅与超顶级庄园的区域主要在与建筑设计、户内功能设置上的偏重不同。养生建

9、筑说明本案以住宅4S店概念进行打造，充分融合新农村建设的需求。吸引客户入住，拉动区域内农民就业。在项目外围布置集中安置项目，作为商业配套。使得本案成为蔡甸区新农村建设的名片。原生态：一个未开发的处女地，一个不可复制的地块。未来建筑人居示范：突出与区域经济发展相一致、与环境保护相融合的、体现最先进的建筑设计理念的未来人居示范区。通过建筑设计、建筑文化体现人居价值。顺应科学发展，以人为本的社会发展理念。享乐人居示范区：预计重点针对沌口大型企业客户需求，及全市高端人士享乐、养生、度假需求。6、区域发展主题提炼原生态 未来建筑 享乐人居示范区7、项目规划说明聘请全球知名设计师进行个性化定制。打造绝对建

10、筑艺术品。结合周边自然环境，引入最新的人居理念，通过建筑设计进行表达。从而成为超顶级物业。基本配置：超顶级别墅需要配置2050亩私家庄园。聘请全球知名设计师进行设计。打造建筑艺术品。结合周边自然环境，引入最新的人居理念，通过建筑设计进行表达。从而成为超顶级物业。基本配置：顶级别墅需要配置510亩私家花园。高尔夫会所输出超5星级酒店式服务。保持高水准的同时拉开与超顶级物业的距离。其它案例介绍案例：上海马陆葡萄旅游休闲区深圳观澜山水田园农庄成都三圣花乡乡村旅游区深圳观澜山水田园农庄马陆葡萄旅游休闲区三圣花乡乡村旅游区其它案例介绍/上海马陆葡萄旅游休闲区上海马陆葡萄旅游休闲区是一个以葡萄公园为核心，文化艺术为亮点的旅游景区。整个景区分为入口迎宾区、农业游览区、艺术体验区、会务度假区、运动休闲区、购物服务区6大板块，能为游客提供葡萄主题游、乡村休闲游、艺术体验游、户外运动游、会务节庆游等活动。其它案例介绍/深圳观澜山水田园农庄深圳观澜山水田园农庄占地400多亩，位于观澜镇，与世界著名的观澜高尔夫球会毗邻，