地产项目宋都相贤府亮相策略方案

1、开局三问？one 气质如何脱颖而出？two 情怀如何由然共鸣？three 去化如何走短平快？回答之前先鉴察对手的策略壹宝龙广场滨江大江名著宋都相贤府东湖城德信大江原著宝龙广场(调性+示范区+活动)通过“贵、尊、悦、盛、雅”五道门第礼序融贯“门、庭、院、巷”四重空间体系，6000平米体验区内人文山水与自然诗意相互转换。良禽择木 双飞画屏两只孔雀双双落座大江东宝龙广场，灵兽开屏，嘉宾喜乐 雅琴驯鹿 轻歌落尘行道树上挂满了风铃迎宾，又请来专业的大提琴演奏者，为嘉宾带来现代的中国人居场景青山相待白云相爱来一台造云机，可以重现白云深处有人家的诗情画意核心定位诉求：双地铁核心 45万方国际大都会整体调性：

2、红色大字报加排屋黑金配，整体比较暴力体验样板区：通过水花门等元素构筑，打造了富有文化底蕴的样板体验，属于大气偏现代气氛浓烈新中式风排屋价值：双地铁+综合体+双拼+南北双庭院+大面积（220方）+11米大面宽+6.6米层高+人车分流+滨江物业入市气质：繁华现代都市风入市节奏：形象简单前宣+体验区开放活动+开盘评点：打地段加综合体牌，走都市繁华综合体路线，整体感觉比较暴力和杂乱，整体形象、排屋形象和示范区形象不是协调；宝龙推广梳理评点：东湖城(调性+示范区+活动)案名发布案名发布案名发布示范区开放活动核心定位诉求：湖居世界 领袖江东整体调性：深蓝色调体验样板区：水系、花卉、门楣等组合成现代大气之境

3、，略微带新中式元素排屋价值：地铁+地段+小面积（139-169）+地下两层+邻近天街+现代风入市气质：走现代奔放激情张扬线路，偏年轻化入市节奏：案名发布+体验区开放活动+开盘评点：打地段牌，走现代年轻化路线，整体感觉比较张扬，排屋和高层未做形象区隔；东湖城推广梳理评点：大江名筑(调性+示范区+活动)核心定位诉求：大江东武林壹号整体调性：深蓝为主夹杂大红体验样板区：浓烈红色衬托规整法式建筑，凸显张扬的尊贵排屋价值：义蓬中心+邻近地铁+法式风格+滨江代建品质+价格略低+高赠送+大面积（252方）入市气质：比附定位，都市豪宅形象入市节奏：开工仪式+体验区开放活动+开盘评点：打血统牌，走都市豪宅路线，

4、整体感觉土豪气息浓厚，整体传播调性上比较杂乱；大江名著推广梳理评点：大江源著(调性+示范区+活动)核心定位诉求：新亚洲九制低密院宅整体调性：黑金配以大黑为主基调体验样板区：中式韵味浓厚排屋价值：双地铁+低密度+叠墅（120-180方）+三坊七巷五进院+大院落入市气质：山水园林之精粹，中式传统之风华入市节奏：线上预告+体验区开放活动+开盘评点：线上预告+体验区开放活动+开盘大江源著推广梳理评点：类别东湖城宝龙广场大江名著大江源著核心定位诉求湖居世界 领袖江东双地铁核心 45万方国际大都会大江东武林壹号新亚洲九制低密院宅整体调性深蓝色调红色大字报加排屋黑金配，整体比较暴力深蓝为主夹杂大红黑金配为主

5、基调样板区现代大气之境，略微带新中式元素大气偏现代气氛浓烈新中式风浓烈红色衬托规整法式建筑，凸显张扬的尊贵中式韵味浓厚排屋价值地铁+地段+小面积（139-169）+地下两层+邻近天街+现代风双地铁+综合体+双拼+南北双庭院+大面积（220方）+11米大面宽+6.6米层高+人车分流+滨江物业义蓬中心+邻近地铁+法式风格+滨江代建品质+价格略低+高赠送+大面积（252方）双地铁+低密度+叠墅（120-180方）+三坊七巷五进院+大院落入市气质走现代奔放激情张扬线路，偏年轻化繁华现代都市风繁华现代都市风山水园林之精粹，中式传统之风华入市节奏案名发布+体验区开放活动+开盘形象简单前宣+体验区开放活动+

6、开盘开工仪式+体验区开放活动+开盘线上预告+体验区开放活动+开盘竞品项目推盘比较气质如何脱颖而出情怀如何由然共鸣去化如何走短平快务求雅致，走区别主流项目的路线 务求人性，走更深入的情怀路线务求高效，价值诉求做到震撼惊人顺藤摸瓜我们从自身的价值寻找出路贰 从五个维度深度分析凝炼更完整的价值提升体系人文（沙地文化）属性（基地禀赋）产品（创新产品）品牌（精益精神）城市（大江东）从城市来看大江东处于环杭州湾V字型产业带的中央拐点是建设大湾区和杭州城市发展的先锋区VY一江春水向东流江东至此领潮流2017年杭州市拥江发展四年行动计划（2018-2021年）出炉 明确大江东为拥江发展重点区大江东迎来史无前例

7、发展契机大江东为国家高新区、国家自主创新示范区全省15个省级产业集聚区之一“稀缺五港合一平台”空港（萧山国际机场）、海港（杭州湾出海码头）、铁路港（大江东高铁站）、公路港（江东大道艮山东路西延）、信息港（现代供应链枢纽）562018年大江东顺应杭州格局之变从整体到精细六大板块横空出世“滨湖板块”/“临空板块”/“江滨板块”、“高铁枢纽板块”/“产业生态板块”/“沿江湿地板块”用全新蝶变来阐释新城内涵与价值.2015整体性一城三园规划2018最新精细化六大板块 城市进阶Growth of City与时间共进，与时代共成长 湾区和杭州崛起的金砖新城从人文来看 上世纪五十年代钱塘江江岸线拓展到头蓬，

8、大江东还没诞生。头蓬义盛（后合并为义蓬）占据港口要冲，站在时代最前沿。 萧山20世纪50年代地图头蓬渡口繁忙的头蓬渡口，承载无数时代潮流拼博1949年到1995年大江东围垦得滩涂毛地50多万亩350平方公里滩涂变良田联合国粮农组织誉为“世界围海造田的奇迹”人领潮义蓬已经被誉为中华第一镇头蓬渡口已经是方圆十公里内人们出海出国求学经商必经之地新事物新思想融汇阵地眼光 围垦实施靠抓机遇。要看沙滩能否围得牢，会不会再被潮水冲毁，是否有足够时间筑堤围地，抛石拥堤确保新围土地的安全。沙地文化中善抓机遇的眼力潜移默化着沙地的后来人。文礼序沙地文化向海要地，团结合作，艰苦卓绝，忠于使命，特别注重礼序。上级的交

9、托，同事的信任使得中国传统礼序在沙地文化中更显张力。传统 沙地文化是在独特的地理环境里形成的区域性文化，是吴越文化中钱塘文化的一支，受潮的滋润和洗礼，酿成了其显著的个性回归沙地文化其实是一种深厚回归文化，是对孕育生命土地深情的回归，也是对亲情团聚的情怀回归一方水土孕育一方文化一方文化滋养一方情怀大江东原著民建筑进化也演绎着一脉相承的精神内涵20世纪70年代以前，沙地人住的是草舍，人们称它为沙地的第一代住房。草舍分为箍桶舍、直头舍、横舍三代在。其中横舍最舒适，解放前只有地主和富农才造得起这种横舍 第一代：草舍 70年代的屋，与老屋的式样差不多，一般是三间开，覆瓦极薄，用料简陋，为瓦房。桁条大多用

10、混凝土浇铸，但所用钢筋不多，也有的采用杂木、毛竹或草舍中拆下的杉木梁柱。椽子以杂木为主，也用劈开的小毛竹，甚至用自家竹园中的哺鸡竹。墙基以宕渣夯成，多用“九五红砖”打成“空心墙”，部分人家则将石墙舍的墙壁稍作加高而成屋墙。窗框和门框多用水泥浇制，室内均为泥土地面。分间墙上，用赭色颜料画出老屋似的木结构。改革开放后，第三代是继黑瓦屋之后，普遍于80年代初兴建的两楼两底的小楼屋。因经济所限，其用料、工艺仍不讲究。椅条、椽子、墙体、瓦片等，与第一代差不多。楼梯狭窄，不设扶栏。门框窗框仍用水泥制作。但毕竟是楼房，使沙地人多年来“楼上楼下，电灯电话”的梦想初步得以实现。与黑瓦屋相比，小楼屋明亮干净，络麻

11、长高后不至于“遮头遏脑”；黄霉天气，楼上也较为干爽 第二代：石墙舍 第三代：砖瓦楼房 80年末90年代初，向第四代进化。第四代沿袭第三代的质量，但高至三四层，开间也尽量的多，部分人家还开设儿堂大门，把儿孙们成家立业的门堂都作了统一设计，可以几代同居一劳永逸了。 第四代：三代同堂楼房第五代的特点是结构实用紧凑，屋顶多用钢筋水泥浇筑，并且外墙贴马赛克、釉面砖，屋檐饰琉璃瓦，室内地面铺水磨石、大理石、花岗石、木地板，窗户采用不锈钢、合金铝等等，房屋四周都造起围墙，还有牌楼似的墙门，总之是向着气派、舒适而又美观的方向发展。 第五代：中体西用洋房 大湾区！大发展！ 难舍院子！难舍天地！ 相贤府新时代东方

12、传统墅居情怀回归著作挤压难舍回归高楼大厦不断挤压原著民的墅居情结秉承传统重礼序向回归墅居情结无法割舍 有天有地 骨子里的传统墅居情怀文化传承Growth of Building由古而今，附着于建筑之上文化传承从宗地属性来看相贤府原处于规划中的“一城”生态智慧新城只属于义蓬中心地段不在核心区但新规划又把义蓬称为大江东临空板块未来区域将打造以宜居为主，空港产业为支撑的新城新貌，汇集义蓬街道、义蓬购物中心、大江东医院、优质教育、轨道交通等多重配套资源，尽享宜居、宜业、宜学于一体的生活圈 拥揽西子武林 通达任随心 3条地铁,其中7号线可连接机场、奥体、钱新和武林西湖，让项目无缝主城。 机场在吾身 天高

13、任鸟飞 杭州萧山国际机场就在旁边，地铁可以10分钟直达，无论是国内，还是欧美东南亚，天高任鸟飞。近临高铁站 南北任纵横大江东高铁站已批复建设，相贤府可地铁通达，该高铁站见引入北上上海北京和南下温州等线路，纵横南北无障碍。 义蓬老中心 醇熟宽生活 紧邻幼儿园、义蓬和英冠商业中心，咫尺大江东医院，义蓬老中心，风险醇熟宽生活。 醇熟老街中心专属六心配套佳境交通商业教育医疗咫尺地铁7号线海陆空立体交通 紧邻向阳幼儿园一站式优质教育义蓬商业中心英冠天地商业大江东医院社区卫生院生态服务生态智慧城市规划u良好的居住环境人性化业主关怀尊贵物业服务 醇熟双中心 堪称大江东的武林地脉迭代Growth of Bui

14、lding由今及远，传统中心和时代中心兼得从品牌层面来看 20世纪80-90年代。宋都集团从杭州本土江干区起家，开发了采荷人家、景芳五区、凯旋苑等时代经典，奉献了老杭州最初的城市风貌。在这个最初的淬炼期，宋都股份是被列为杭州最早“老十八家”知名房企，宋都也披上浓郁的杭州本土情怀。宋都1.0 淬炼期浓郁本土情怀的老十八家房企宋都2.0 拓展期雁过留名所到之处尽风流21世纪初，宋都扎根主城后一路东进，开发了东郡国际、阳光国际、晨光国际等征服城市东进最前沿。连续十年荣获“中国房地产百强企业百强之星”称号，连续三年荣获“中国华东房地产公司品牌价值TOP10”称号。宋都3.0 跨越期改变形象精研产品求美

15、誉 2017年开始，宋都股份坚持文化沉淀驱动，资本扩张主推，产品精研传承，四轮驱动新时代，宋都进入品牌跨越元年。 2015年12月31日经过21轮竞价，杭大江东储出(2015)3号地块成功出嫁，宋都集团击败萧山本土房企明境控股，首入大江东，再一次升级了宋都的版图。开疆辟土，郡系首入大江东 事隔一年不到，2016年11月01日，经30轮，宋都以总价42700万元竞得地块，折合楼面价4767元/平米，溢价率90.67%击败合景泰富，震惊业内。众望所归，府系首礼大江东新宸悦府2018宋都34年府系著品宋都相贤府集萃34年高端别墅项目研制大成，属2018宋都TOP府系巅峰作品，排屋采用板块稀有新中式风

16、格，从整体规划到产品细节均以中国传统经典建筑和园林风给为标杆，以全面升级府系都会美学生活致敬江东名门，全面开启杭州大江东中式院落时间。 与时俱进 精致产品开启新纪元品牌迭代Growth of Building精益求精，品牌礼献江东厚爱从产品规划来看粉墙黛瓦当代风 建筑立面结合传统中式和地方文化特性，力求表达简洁挺拔之气质，采用灰白真石漆和石材相结合，并与深色玻璃匹配，缔造既融入时代时尚又富有浓重传统中式风格，建筑格外引人注目。“L”形类独栋L形院墅围合更大的庭院，内部私家花园私密性强；L设计也增大南向面宽，更有利于采光和通风；院落式组团设计 私属与共享兼得1、共享公共组团庭院 退则私享私家庭院

17、 组团相对独立保持了必要的私密性；2、围合形成的院落空间为邻里交流创造条件；3、以宅院礼序吻合传统墅居情怀；4、院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质的居住环境私家庭院庭院深深深几许，杨柳堆烟，帘幕无重数。 蝶恋花庭院深深深几许“院子”是中国人几千年的生活载体，它是中国人文化与情感的积淀传承。在高楼林立的今天，国人在心底依然对“院子”情有独钟。尤其是年龄稍长、事业有成的人，对院子有着不释地情怀，而且这种“情结”已经渗透到血脉里。三坊 七门 八巷 九重院一：皇家门二：听潮门三：集贤门四：悦花门五：溪涧门六：青六门七：西子门一：听水院二：集贤院三：赏花院四：早溪院五：象棋院六：颐养院七：童

18、趣院八：归心院九：四方院一：流水巷二：毓灵巷三：秀山巷四：静思巷五：致远巷六：贤德巷七：钱塘巷八：长安巷一：朝天坊二：领地坊三：定安坊以江之形造院 以山之形悦心舒适之层高舒适之收纳舒适之阳露台舒适之套房舒适之面宽排屋首层3.3米，二三层3米，让墅居传统卓享有余舒适之人性独立玄关+走入式衣柜计+入户大堂宽大等人性设计让生活尊享无忧主卧和客厅大开间设计，采光和视野俱佳，大面宽礼献更舒适生活。室内空间加倍精细考虑家居、设计、管井、管线等合理布局，收纳度倍增。精细考究多重化露台和阳台设计自然、景观和居住完美和谐。独立套房设计充分考虑住人有成人生之尊享需求，即使三代同堂亦能不受干扰。极致舒适户型极致之高

19、赠送双层地下空间露台之妙用飘窗之拓展双首层地下空间，让赠送面积成倍增大，也让居家空间增加多重选择；宽大私密庭院露台之举为自然之享受，也为高性价比之赠送，让精致的空间充满想象；卧室飘窗设计让房间的空间功能更加强大，也为尊贵生活提供多重可能；精细化大面宽设计，让庭院的面积大大增加，高赠送的私密花园，让人生无限喜悦； 精致韵味 传统墅居升级著作产品迭代Growth of Building由内而外，附着于建筑之上万象更新相贤府排屋产品价值屋城市进阶人文情怀产品迭代 湾区大湾区中央拐点 拥江杭州先锋核心区 墅居骨子里的传统 院落千百年的情怀地块迭代 传统中心醇熟六心配套佳境 时代中心江东临空新城品牌升级

20、 精益进入品牌美誉迭代 府系高端产品开创纪元园林景观新中式L形独栋舒适户型多重院落极致赠送新中式建筑美学粉墙黛瓦加玻璃建筑立面三坊七门八巷九院落新中式精致园林类独栋别墅的居住体验良好私密性居住独享套房设计尊享无忧多重收纳让舒适无限组团式共享院落私家类独栋院落地下双首层大庭院飘窗露台和设备平台等纵观5大维度深度凝练20个产品价值点由此可推导出耳熟能详9大价值体系9.【礼遇之极】品质生活综合服务商宋都自有品牌管家 电梯厅预留、皇室尊崇服务 1.【江东之尊】踞江东的武林 承江湾的时代 青六路之上的中轴正席2.【人文之意】数江东人文之脉非义蓬莫属千秋同此相贤3.【中心之盛】无缝地铁线，“六心”环绕交通

21、、教育、商业、医疗、服务、生态，真正江东都会心4.【府系之藏】宋都34年系出名门 “府系”高端序列低密之作 高低品类，江东再无 5.【正中之序】中轴对称，中正礼序 严谨仪制背后 人车分流低密观景 6.【东方之仪】恪守东方正统美学 三坊七门八巷九重院 打造新中式居住盛筵 7.【空间之奢】90-160方中心尺度 从花园到露台，高价值空间 L形大面宽，尽显豪宅风范8.【院落之情】精致中式庭院 于细微处见真章 回归当代上贤院落情怀 江东轴心 |东方礼制|大院墅居新城都心江东武林新中式传统风传统情怀回归【由此得出整盘定位】划一根火柴点燃夜空，我们引爆价值点在哪里？知己共鸣我们需要与目标群体生发知己式共鸣

22、排屋解决3大问题家族、地位、情怀回归地段解决另3大问题荣耀、仰望、社会认同对标武林创造唯一表达荣耀这既是区隔，也是义蓬理应去传导的价值感知。临空板块大江东新城空港新城城市中轴地铁7号线相贤府城市中轴贯穿 占尽醇熟老中心优势叠加大江东和空港新城交汇双中心利好如果说青六路将是大江东的“延安路”那么义蓬老街就是大江东的“武林门”如果说滨湖板块是大江东的“钱江新城”那么义蓬老街就是大江东的“武林中心”这里是繁华的原点这里也是传统墅居情结的原点这里就是大江东的“武林”回归传统墅居这是情怀，我们对项目终极价值认定回归江东武林这就是引爆点，赋予项目中心荣耀【得出SLOGAN】江东武林 府定相贤以义蓬中心为背

23、景，拥有媲美武林之境兼得一动一静，放眼整个江东别无他处形象亮相策动与无声处听惊雷贰推广节奏铺排5月宋都34年高端“府系”情怀著品江东武林 府定相贤江东轴心东方礼制大院墅居8月整盘主题上贤说品牌情怀武林说+六心说阶段诉求中心+资源三坊七门八巷九重院+户型解读核心动作亮相系列活动地段和价值发布示范区开放+昭容馆开放+开盘活动媒体发声道旗围墙和户外广告（品牌）微信公众号朋友圈（情怀）锁定客群价值体验为主6月7月9月10月11月形象入市价值进深示范区开放与开盘阶段主题 宋启钱江潮 墅立大湾区 回归江东武林 江东武林 府定相贤地段系列炒作价值持续释放产品说时代上贤话语 称亮天下贤画家作家戏曲家线上下活动

24、+示范去预告价值和活动持续炒作价值炒作项目首映亮相(一)“家沙地情怀”主题活动亮相活动 主题 内容 执行 家沙地情怀 以沙地文化和家乡故土情怀为主题，唤醒排屋主力消费群体的赤字回忆，从而产生共鸣。味道 传统美味品尝怀旧家主题照片展示文化沙地文化展示时间 选择双休日地点宋都丽君国际为主新宸悦府和外展点配合媒体微信公众号/软文/电视新闻/报纸/网络新闻等江东赋三部曲尝一口义盛豆腐知青涌来的方向人类史上的奇迹案场情怀活动品尝义盛豆腐我们的家（老照片）围垦文化展示可品尝赠送老底子特产豆腐 不同时期的家主题照片展示围垦文化资料和照片展示项目首映亮相(二)“杭州相贤时代”主题活动亮相活动 主题 内容 执行

25、白居易苏东坡诗词微雕书法艺术展示 江东上贤的传统回归情怀杭州相贤时代邀请嘉宾 大江东艺术界最知名的名人（详见后）活动内容一现场白居易苏东坡诗词微雕书法艺术秀，由嘉宾表演活动内容二大江东传统居住建筑展览时间 选择双休日地点宋都丽君国际为主新宸悦府和外展点配合媒体微信公众号/软文/电视新闻/报纸/网络新闻等白居易篇白居易为官杭州湖上春来似画图乱峰围绕水平铺未能抛得杭州去一半勾留是此湖浚湖吟诗世代颂传白居易纪念馆三年为刺史饮酒复食糵惟向天竺山 取得两片石此抵有千金，无乃伤清白 白居易杭州盛唐时代为官一任贤名流传奠定了杭州“三面云山一面城”城市格局白居易篇倒计时3天 与世代贤者共进 相贤府即将飘然亮相微雕大师书法秀同步礼献两袖清风隐居孤山苏东坡篇苏东坡为官杭州水光潋滟晴方好山色空蒙雨亦奇欲把西湖比西子淡妆浓抹总相宜 治理西湖写下千古绝唱苏东坡纪念馆西湖映波桥旁楼廊相连粉墙黛瓦曲径通幽竹影婆娑诉说苏东坡为贤生涯衣袂飘然昂首云外 苏东坡宋朝西湖时代为官一任造福一方苏东坡兴修水利治理西湖功德卓绝把杭州带入西湖时代苏东坡篇倒计时2天 与世代贤者共进 相贤府即将飘然亮相微雕大师书法秀同步礼献王文韶篇王文韶衣锦回杭清末大学士（相当于宰相）王文韶世居上城区清呤巷，光绪33年，他“加恩驰驿回里”，扩充了宅地，建了一座占地6460平方米的大学士府 加恩驰驿荣