旅游地产200709-中信东山投标(中标)

1、中信海峡论坛项目及体育公园 （一期）项目投标书深圳世联地产顾问股份有限公司二OO七年九月谨呈：中信(福建)投资有限公司1第一部分 技术标2技术标的组成世联地产顾问（中国）有限公司介绍1世联观点：对中信项目的理解2世联中信项目顾问服务内容本项目需要解决的问题工作阶段、工作内容与成果建议与规划设计单位的对接节点与对接成果世联顾问服务流程与工作思路工作时间计划与汇报节点划分3世联中信项目服务团队成员介绍世联服务类似成功案例及可借鉴案例研究46市场调查问卷与访谈提纲内容设计53关于世联1在全中国范围内，提供值得信赖的房地产综合服务real estate integrated serviceWe pro

2、vide reliablethroughout China.4Content 内容提要世联之路我们的服务我们的团队我们的平台5Agenda 历程14 年发展历程30%年均增长3.5 亿营业额(06年)在深圳注册成立世联深圳公司1993Since深圳市世联房地产评估有限公司成立2003上海 / 东莞 / 世联行 / 盛泽按揭 成立2004取得第一张房地产咨询企业正式批文1994开始对各种物业类型代理销售的全面探索1997世联顾问业务高端起步1999北京 / 成立2001广州 / 成立2002惠州 / 天津 成立20052006佛山 / 珠海 成立世联之路6世联集团旗下拥有16家分支机构，服务全中

3、国90多座城市的600多家海内外机构环渤海区域 长三角区域 珠三角区域 Location 服务中国7国家建设部核准的房地产一级评估机构中国土地估价师协会注册许可机构，可在全国范围内从事土地评估业务中国房地产估价师与经纪人学会副会长单位广东省房地产业协会副会长单位深圳市房地产业协会副会长单位香港测量师学会会员单位广东省估价师学会常务理事单位北京市国土资源和房地产管理局核准的房地产评估机构上海市房地产管理局核准的房地产评估机构天津市房地产管理局核准的房地产经纪机构上海市房地产经纪行业协会会员单位Qualifications 资质82006中国房地产最佳综合服务品牌2006全国优秀房地产经纪机构20

4、05-2006年度中国房地产诚信企业2006年中国房地产策划代理品牌价值TOP10第一名2006年中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构 2005-2006年中国房地产策划代理百强企业TOP10第二名2005-2006年中国房地产中介品牌价值TOP10第一名2005中国“品牌年度大奖”地产专业品牌TOP10中国100最佳雇主深圳市科学技术进步三等奖Honors 荣誉9 至2006年，世联已参与国内 570多个 地产项目发展顾问； 累计策划和销售代理物业项目近 500个；累计销售金额近 900亿 元；06年销售金额290亿 元历年累计评估总值6707亿 元Figures 数字世联10Figu

5、res 数字世联世联基础数据库历年累积 100余万件土地和二手楼交易案例，14000多个 房地产一手项目资料市场信息月更新速度 4万条；11 世联历年已编辑出版_20本地产专著_80余本行业期刊Figures 数字世联12我们的服务 土地拆迁补偿评估 规划的市场及经济评估 土地出让策略 主题地产开发战略顾问 城市进入战略及发展策略 项目物业发展建议 城市相关产业及商业地产 发展前景预测 城市调研 产品定位 客户定位 物业发展建议 营销策略 形象宣传及包装方案 广告推广策略 价格方案 品牌战略 项目开发融资咨询 销售执行 组建销售团队 建议销售制度 制定销售目标计划 执行销售各项工作 签约及按揭

6、咨询服务 产权办证 实现销售回款世联综合服务土地出让城市规划旧城改造物业转让经营市场定位/主题确定开发决策施工启动建筑施工市场营销物业入伙 物业买卖租赁委托代理 代办银行按揭服务 个人房屋担保服务 提供房地产信息 提供房地产法律法规 物业转让税费及手续 代办各项房地产产权相 关手续Integrated Service 综合服务13Service Lines 服务体系 世联中国 代理sales & marketing顾问Development Consultancy 评估 Real Estate Appraisal 经纪 Property Brokerage 研发Research & Devel

7、opment研究与数据服务 Research & Data 住宅策划代理服务 residential services写字楼策划代理服务 office services商铺策划代理服务 retail services战略顾问服务 strategic consulting 住宅顾问服务 Residential consulting商业顾问服务 office & retail consulting机构评估服务 land & building appraisal个人评估服务 personal property appraisal投资咨询服务 Investment Advisory Service房屋

8、租售服务 2nd property selling & leasing房屋托管服务 corporate property services一手楼按揭办证服务 1nd property mortgage service二手楼按揭办证服务 2nd property mortgage service不动产担保服务 Property GuaranteServices金融 Finance Service 14我们的团队客户意识平台资源专业团队解决问题3000余名专业房地产服务人员15张艾艾 业务董事重庆建筑工程学院建筑学学士中国注册房地产估价师梁兴安 业务董事中国人民大学经济学硕士中国注册房地产估价师香

9、港测量师学会会员 苏静 业务董事美国纽约市立大学会计学硕士美国注册会计师罗守坤 业务董事北京语言学院文学硕士中国注册房地产估价师陈劲松 董事长同济大学建筑管理硕士中国注册房地产估价师深圳市规划委员会委员香港地产行政学会会员中国估价师与经纪人协会副会长广东省房地产业协会副会长深圳市房地产业协会副会长周晓华 董事总经理长江商学院EMBA中国注册房地产估价师中国注册造价工程师佟 捷 副董事长 中国人民大学经济学硕士中国注册房地产估价师Management 管理核心：董事会简介16旨在创建中国房地产行业领先的研发机构和卓越中心，提供战略性的、创新的、国际水准的、可复制的解决方案，推动行业和公司的进步。

10、 提供真实的数据Data建构成功的知识Knowledge研发创新的技术Technology传播进步的主张Thought知识管理 平台资源R&D 世联研发支持17 基础数据库 城市宏观数据窗 图书信息库 客户信息系统 短信平台 明源销售管理系统 三级交易系统 世联EVS开放资源客户相关 业务系统知识管理 策划平台 估价顾问平台 行政资产管理系统 文件管理系统 合同管理 网上办公系统职能管理业务系统EIP我们的平台我们的平台Our Guarantee 平台不败18顾问业务概览 Development Consultancy 世联地产顾问致力于通过模式化的综合性服务，不断开拓中国房地产咨询业的高端市

11、场，以影响行业的服务带来顾问业务的持续增长，最终成为中国地产顾问第一品牌、房地产业的麦肯锡。世联顾问七年以来累计为中国90多个城市的570多个项目提供了高质量的顾问咨询服务。 顾问业务19模块化顾问土地储备土地一级开发土地出让土地转让二级开发土地再开发战略顾问战略顾问工商全程顾问住宅全程顾问Our Service 顾问服务20战略顾问咨询服务链 土地拆迁补偿评估/土地利用计划建议区域土地价值评估及资源盘点/区域市场评估、预测与定位/区域开发方案设计与评估/区域经济评价及可行性分析/区域开发组织形式设计/公共投资的收益及经济分析/规划的市场及经济评价/区域产业研究 土地市场需求评估/土地底价与出

12、让方式的制定/土地出让前的地块分级/土地出让策略/土地包装与推广 土地转让的风险评估/土地转让的途径与模式制定/土地转让的经济评价 主题地产开发战略顾问/大规模房地产项目开发（1500亩以上） 城市重建整体定位及发展战略/开发强度研究与经济评价方案/拆赔模式与实施策略/港口、码头等区域重建战略与整体定位/历史文化街区保护与更新策略/旧城改造全程驻场顾问 土地储备土地一级开发土地出让土地转让二级开发 土地再开发 21住宅全程顾问服务链 城市房地产市场发展前景预测/城市进入战略及发展策略/企业取地策略及时经济评价/多项目开发策略研究/立项报告/可行性研究报告 市场顾问/大规模房地产项目发展战略定位

13、研究/大规模房地产项目物业发展建议/市场定位研究/项目物业发展建议/项目启动策略研究/规划方案的市场评价/设计顾问 项目市场定位优化及调整/营销执行策略制定/营销实施及推广方案/项目入市营销执行方案/项目价格策略及价格方案/月度推广总结及调整建/销售现场管理及销售控制/方案实施指导与监督/协调并监控合作单位工作/销售诊断及调整方案/销售团队招聘及培训/销售组织框架及管理制度建议/销售人员测评 销售人员基础/销售人员提升/策划人员基础/策划人员提升/销售管理培训 取地阶段顾问服务 产品力阶段顾问服务 营销执行顾问服务 专业培训课程输出 22取地阶段顾问服务 工商全程顾问服务链 城市相关产业及商业

14、地产市场发展前景预测/相关领域市场进入战略及发展策略/企业取地策略及经济评价/立项报告/可行性研究报告/金融投资机构项目咨询/商业机构投资合作咨询 消费市场顾问/项目发展战略定位/市场定位案例专题研究/项目物业发展建议/项目启动策略研究/规划方案的市场评价/主力店招商顾问/次主力店招商顾问/租售价值及项目财务评估/设计顾问/项目营销战略与策略 招商服务内容项目商户定位优化及调整/招商策略及条件制定/招商实施及推广方案/月底推广总结及调整建议/招商现场管理及控制/活动方案实施指导与监督/协调并监控合作单位工作/招商团队招聘及培训/招商组织框架及管理制度建议/招商人员测评/招商现场管理及控制销售服

15、务内容项目市场定位优化及调整/营销执行策略制定/营销实施及推广方案/项目入市营销执行方案/项目价格策略及价格方案/月度推广总结及调整建议/销售现场管理及销售控制/方案实施指导与监督/协调并监控合作单位工作/销售诊断及调整方案/销售团队招聘及培训/销售组织框架及管理制度建议/销售人员测评 取地阶段顾问服务 产品力阶段顾问服务 营销执行顾问服务 23顾问研究类型 Research Projects 区域发展土地运营旧城改造政策分析研究城市投资价值分析取地策略主题式房地产研究CBD旅游地产产业园创意园教育地产港口码头区汽车城总部基地空港经济住宅全程顾问工商全程顾问陌生区大规模开发城市中心区住宅开发新

16、城区房地产开发成熟热点区住宅开发城市公寓类豪宅项目低密度地产项目小户型公寓研究松散型社区研究城市大型综合体项目写字楼项目中心区商业项目社区商业项目酒店项目战略顾问住宅全程顾问工商全程顾问24顾问专业价值服务于企业层面，以客户目标为核心，从市场角度出发解决商业问题，为客户挖掘整体价值Professional Value 核心竞争力 全国视野+平台资源+方法论 质量保障体系 内部评审机制 + 外部充分沟通 高端人才 超过370位专业顾问咨询师，14%为MBA，70%拥有硕士学位，45%为注册估价师，60%毕业于国内名校建筑、城市规划、工程管理、房地产开发等相关专业。 25Classic Cases

17、 顾问服务经典案例合肥政务新区规划研究 广东房地产预售许可制度研究深圳市福田区15个城中村改造项目北京顺义新城的发展战略研究深圳盐田区房地产业与市场研究海口美丽沙项目土地出让营销西安高新区中央行政区项目发展顾问26在中国90多座城市，为570多个项目提供顾问咨询服务。 万科地产 金地集团 华侨城地产 中信地产 香港中海地产西安高科集团 上海复地集团 北京中远地产 大连亿达集团 山东鲁能集团Our Clients 顾问服务客户27世联观点228项目所在的东山岛位于珠三角城市群和海峡西岸城市群之间，受中国最富裕的两大经济圈辐射，区域经济发达，旅游度假市场潜力巨大厦门泉州漳州龙岩GDP（亿元）116

18、21900715449人均GDP （元）49887248471517916300人均可支配收入（元）18513159721251111718常住人口数量（万人）16076947227529从旅游度假市场规律上来看，闽南经济圈处于休闲度假规模化发展阶段，且开始向高层次发展阶段演进，对休闲度假品质要求提高，开始产生置业需求指标人均GDP300$300人均GDP1000 $1000人均GDP3000 $3000人均GDP5000 $阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段休闲度假高层次发展阶段特征产生观光旅游动机居民开始选择近距离观光旅游观光旅游快速发展旅游地点

19、由近至远，观光旅游产品逐渐丰富休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群。观光旅游占据主导地位。观光旅游增长减缓。休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及。休闲度假产品供应相应增长。观光旅游保持平稳。休闲度假目的地向远程及跨国化发展。休闲度假目的地向置业目的地发展。休闲度假产业逐步成熟。休闲度假市场发展规律从区域经济发展背景的角度，我们认为本项目具有深厚的市场基础和潜力，从而具有广阔的发展前景30信息时代中国因素汽车时代区域竞争时代私车拥有率上升城际路网“距离的消失”主动郊区化&被动郊区化城市同质化市场一体化资本的快速流动区域间竞争格局的加剧区域开放争夺和吸引终端消费者价值中心化PK区域中心化“

20、有土斯有财”不动产信用的基础生活方式的争论和突破结束单纯以地域解构方式来发展城市在都市融合中实现区域价值的最大化 在传统的地域解构受到四个强有的冲击，产生了都市融合现象，同时这也是重构区域核心价值的前奏闽南金三角的崛起加快了闽南城市群融合的进程，将促使具有特定资源的区域逐步实现未来功能价值的最大化31都市融合现象，不是中心与边缘的问题，而是中心化与边缘化的问题。一个非地理中心的区域，将有机会依靠中心化举措奠定成功。中心化举措由于项目的不同选择也不尽相同项目自身与其他项目的差异化已经不能解决现阶段的问题，从点到面，从卖点到全面整合资源，从各种战术到深层次的企业和项目策略是都市融合下解决问题的思路

21、。重构区域价值的方式V S传统地域结构方式中心化与边缘化区域选择中心与边缘重战略、社区资源区域定位重项目差异重竞争战略 区域市场全面迎合消费者重核心功能竞争力区域战略单纯品牌推广项目所处区域优势资源东山岛 环境气候宜人，自然景色优美。岛上的东南沿岸有七个月牙型海湾首尾相联，绵延数十公里。海水蔚蓝清澈，沙滩洁白平坦，苍笼的林带环抱着海湾，是天然的海滨浴场和疗养场所。岛上有宋代磁窑、明朝“武庙”、铜山古城；有民族英雄戚继光、郑成功扎寨练兵的旧址；有明朝大学士黄道周降生、读书、讲学的遗址；有抗击倭寇的古战场这些优秀的历史文化资源为区域发展旅游业奠定了基础。在闽南城市群融合过程中，非传统中心区域的东山

22、岛面临旅游休闲功能中心化、重构区域价值的机会32本项目有资源潜力成为一流的区域性旅游度假胜地，我们应站在整个福建省甚至全国的高度来思考项目的定位项目价值点5975亩大规模滨海风光原生态环境海峡论坛文化产业资源价格洼地中信品牌海滨关帝庙高尔夫海滨度假酒店高端论坛33一流旅游度假区在一流资源条件下，根据市场需求提供多种旅游度假活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能。定期更新旅游项目，保持新鲜度。产品活动组合大旅游高质量的游客群特色产业群人口增长城市繁荣围绕旅游业性形成特色产业群通过resort的发展，开发主体最终实现利益实现灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。游客

23、重复光顾率高、逗留时间长 。常住人口和就业人口逐步增长，最终成为新城产业发展带动居民财富水平提高和城市繁荣大旅游特征一：大旅游特征二：大旅游特征三：大旅游特征四：国际成功案例揭示，一流的旅游度假区为谋求可持续发展，均形成了深具竞争力的大旅游特征，本项目在开发战略上应遵循大旅游的开发思路34以旅游为区域增长引擎，必须为区域准确定位，本项目在战略规划上应着力大造五种致胜要素开发主体整合协调各方资源执行多方位高起点市场推广投资兴建完善基础设施取舍有度的区域产业组合保护生态自然和人文历史资产评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特的人文和历史资源引导

24、本地居民对旅游和环保的参与规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。与投资者、驻商、原

25、住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。区域定位35关于项目3世联顾问服务工作将与中信近期工作计划相配合，以便在各方努力下按时、高效的推进工作进度36对于大规模旅游度假项目，世联认为必须把握以下四个层面的问题第一、战略层面战略上必须确保项目开发是走在正确的方向上，区域开发所面临的问题不能用点式分析来寻找解决方案，并且有些问题是非技术性的，即有些方案不一定是直奔目标的，因此我们必须基于区域整体发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。第二、总体定位层面作为区域开发，必须要有核心功能区，要有区域活力中心；区域设施的布局必须考虑到如何使区域增值，并且同时要考虑到土地增值因素。第三、运营层面

26、其本质是盈利模式，即我们必须明确在区域开发中，不一定要赢得每一回合，而是从战略上明晰什么是用来建立区域形象与品牌的，什么是获得现金流的。第四、营销层面必须通过建立区域边界以解决周边低地价项目竞争问题，同时建立区域形象基础，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销创造有效价值。 37根据世联大规模旅游度假项目的操作经验，本项目应重点解决以下七方面问题 1.资源利用研究核心要点资源的盘点、评估资源如何在区域发展中发挥价值资源与房地产开发的互动资源的保护与开发3. 开发模式2.发展战略和整体定位类似区域竞争价值对比 类似区域产品模式及客户分析 未来潜在竞争分析 区域特殊资源关联产业研究总体发展战

27、略区域整体定位：形象、功能分期开发策略开发次序开发计划开发纲领管理模式经济测算 4.盈利模式明确哪些项目是赚取品牌的、哪些是赚取现金流的长期收益与短期收益的平衡考虑38根据世联大规模旅游度假项目的操作经验，本项目应重点解决以下七方面问题5.功能布局与规划指标核心要点合理容积率指标的确定与分配功能分区规则与布局合理的功能组合与功能比例核心功能区物业类型配比关系规划如何为土地增值指标如何使土地增值如何保持区域持续吸引力？旅游项目的进入门槛问题：专业性、长期性政府与投资商角色的划分问题对环境依赖程度不同6. 旅游地产与城市地产的不同 旅游开发方式的问题研究 观光性与体验性的定位休闲渡假型物业关键成功

28、因素旅游地产与经济发展阶段的关系资源与服务方式的关系成为旅游目的地穷旅游向富旅游的转化旅游客户与房地产客户的互动关系7.旅游开发方式的问题研究 39本项目工作阶段划分与各阶段解决的关键问题世联建议本项目分别在三个阶段完成前期的顾问服务，能够在各阶段与中信的开发工作相配合，并逐步解决开发过程中所面临的具体操作层面问题。世联亦将秉承专业顾问精神，在项目开发全程与中信及其他专业顾问公司就项目具体问题保持密切合作。中信近期工作目标世联工作阶段与内容解决核心问题其他机构工作项目前期策划研究第一阶段：项目市场调研第二阶段：项目整体发展战略及定位 项目规划设计任务书 启动区定位及物业发展建议项目定位项目发展

29、方向规划设计建议启动区物业发展建议规划与市场的对接项目总体规划设计方案第三阶段：规划跟进规划和设计机构40本项目工作成果建议第一阶段第二阶段第三阶段服务内容市场调研项目整体定位与发展战略启动区定位及物业发展建议规划跟进提交成果项目市场调研报告市场调查问卷整体定位与发展战略研究报告项目规划设计任务书启动区定位及物业发展建议会议沟通项目规划方案调整建议服务时间10个日历天65个日历天按次服务，共计5-7次世联将在三个服务阶段内以报告的形式提供以下研究成果世联不仅提供报告文本，还将在整个项目的运作过程中，与中信共同协商，对方案的实施提供建设性的指导和建议，以规避风险，最大化提升区域价值。41本项目工

30、作内容大纲：第一部分 基础研究部分第一篇：项目车程3小时范围城市群宏观经济与规划分析城市群宏观经济及产业结构发展状况分析城市群人民生活水平状况东山县在城市群中的经济地位及发展前景东山县与城市群的空间结构关系东山县与城市群的交通系统关系项目所在区域在城市群规划中的价值功能定位项目所在区域未来的规划发展机会第二篇：项目车程3小时范围城市群旅游度假市场及规划分析城市群各城市旅游度假市场及规划分析城市群旅游区域土地供应状况东山岛旅游市与规划场分析城市群各城市高尔夫项目专项分析城市群商务会议市场专项分析第三篇：项目车程3小时范围城市群房地产市场分析城市群各城市房地产市场发展现状及趋势分析城市群各城市中高

31、端物业市场分析城市群目前旅游地产市场扫描城市群中高端客户群特征分析第四篇：项目竞争分析城市群内类似项目概况及运营现状城市群内类似项目竞争价值对比城市群内类似项目产品模式及客户分析城市群内未来潜在竞争项目分析第五篇：客户研究城市群内现有类似项目客户构成及购买驱动力商务/企业旅游客户分析中短途私人客户群（中高端客群）分析东山岛旅游度假客户分析42第六篇：项目用地解析区域概况项目用地解析项目用地资源盘点及价值分析项目用地与周边区域的关系项目用地的划分第七篇：国际旅游度假区及体育公园案例研究规划模式功能构成与布局功能弹性及功能复合核心区的功能与发展区域标志与形象配套设施资源利用产品模式（产品组合及产品

32、价值点）客户结构及购买目的区域发展的关键成功因素启动模式区域持续增值的措施本项目工作内容大纲：第一部分 基础研究部分43本项目工作内容大纲：第二部分 研究结论部分前言：研究背景客户战略思考项目限制条件第一篇 目标体系的建立客户访谈限制条件分析研究问题的界定战略目标的确立策略目标的确立第二篇 项目整体定位及发展战略区域竞争分析总体发展战略项目整体定位：形象、功能、客户项目各功能间的联动关系第三篇项目功能分区与规划指标建议项目功能比例项目功能分区与空间布局各种不同类型物业的定位：功能、客户、规模各种不同类型物业布局建议第四篇 分期开发与启动策略项目分期开发策略项目开发时序建议第五篇 核心区的确定核

33、心区的位置与规模核心区的功能核心区的开发建议第六篇：项目高层次财务分析土地整理及基础设施配套成本估算项目投资收益估算项目动态经济测算（投资回收期、现金流量、IRR）投资密度建议项目盈利能力分析项目风险分析第七篇：项目总体规划建议规划目标与原则规划性质与规模土地使用性质与强度项目交通组织建议项目与周边关系及未来发展方向原则性建议成果报告一： 项目整体定位与发展战略研究报告44本项目工作内容大纲：第二部分 研究结论部分第一篇 启动区定位及启动策略启动区发展目标启动模式启动区位置启动区规模启动产品定位客户定位价格定位第二篇：启动区物业发展建议本项目驱动模式与价值点衔接城市群内现有同类产品的创新点分析

34、基于竞争及区域价值的物业发展建议规划设计要点建筑设计要点建筑风格及外立面建议第三篇：启动区环境、景观设计要点园林风格建议景观体系建议资源展示与产品的价值联动第四篇：启动区配套设施建议第五篇：启动区社区服务及物业管理要点第六篇：启动区经济测算 成本分析 效益分析 资金平衡与运作 远期收益与近期收益的关系成果报告二： 项目整体定位与发展战略研究报告45与规划设计单位的对接节点与对接成果世联在顾问工作实践中积累了丰富的与专业规划设计机构的合作经验和组织能力，在规划跟进阶段已经形成了“设计交底、过程把控、结果把关”的成熟服务模式，确保项目规划设计和建筑设计顺利进行，具体设计顾问工作阶段和服务主要工作内

35、容如下 设计单位世联成果规划设计交底完成项目规划设计任务书，并与中信进行沟通；组织由中信、设计单位、世联三方参加的设计交底会，同时汇报项目定位与战略，就有关项目整体发展思路、地块规划中的问题和事项与设计单位进行沟通和交底。概念设计阶段 设计单位提供35个不同的概念方案并汇报方案思路，中信、世联就各方案进行讨论，初步确定12个优选方案；与设计单位进行沟通，提出修改方案和具体建议，设计单位完成优选概念方案；修建性详规阶段 设计单位就方案进行修正、深化，世联随时与设计单位保持沟通，确保修建性详规符合项目定位与发展战略的要求；就规划阶段设计提出的概念性单体方案进行把控，初步确定单体设计的深化方向。建筑

36、设计交底出具建筑方案设计任务书，就建筑单体方案设计进行技术交底，提供概念性参考图片资料建筑方案概念阶段 从市场角度就设计单位的单体风格、户型格调进行评价，与发展商、设计单位进行建筑方案评价讨论会 户型设计阶段 把控设计方案户型的配比、面积区间控制、户型格调等就每个户型与设计单位展开详细讨论，并提出修正意见；提出户型创新的细节运用，落实与方案之中。建筑单体阶段从市场角度提出单体设计的原则，对建筑风格、立面细节等提出修改意见 46世联顾问服务流程与工作思路 调整修改专案团队、部门、公司三级评审 终稿提交首次沟通会市场调研基础资料整理讨论拟定初步解决方案核心成果形成专案团队、部门、公司三级评审核心成

37、果修正核心成果中期汇报报告分工撰写47市场调研结论沟通初稿汇报终稿汇报初稿汇报终稿汇报工作时间计划与汇报节点48世联经验4世联全国大规模旅游度假项目实操案例世联国际旅游度假区经典案例研究49 三亚亚龙湾国家旅游度假区二期区域开发项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：三亚亚龙湾项目规模：占地约9200亩 项目资源：亚龙湾经15年的建设已成为中国首屈一指的滨海度假区，二期发展具备良好产业基础和发展机遇委托客户：中粮集团下属的亚龙湾开发股份有限公司项目阶段：亚龙湾公司委托世联从市场角度对亚龙湾二期整体规划设计提出建议，配合中规院总体规划和控制性详细规划的编制工作客户问题一、二期通盘考虑亚龙湾

38、的整体定位和发展方向是什么？国际滨海旅游度假区二线用地发展模式有哪些？怎样的规划布局和功能比例才能实现土地利用价值最优和区域活力？规划方案的经济实现性如何？ 顾问内容亚龙湾二期资源条件解析三亚旅游度假区市场现状和竞争分析三亚旅游度假目标市场和客户分析国际滨海旅游度假区发展特征及驱动模式国际一流滨海旅游度假区典型案例分析运作阶段：区域控制性规划的调整阶段，世联进入区域开发模式研究阶段效果评价：项目顾问成果被纳入区域总体规划当中，亚龙湾公司继续委托世联提供区域开发模式的顾问服务亚龙湾度假区整体定位和发展方向二期用地规划布局与功能指标建议度假区特色建设高层次财务评价50三亚湾新城区域开发项目基本情况

39、委托背景服务内容顾问效果项目位置：三亚市主城区西部的海坡组团项目规模：占地7平方公里 项目资源：具备良好的对外交通条件、大规模委托客户：海南鲁能广大置业有限公司项目阶段：控制性详细规划调整阶段客户问题区域整体开发思路不清楚：如房地产怎么开发？一级怎么到二级？区域未来的发展方向是怎样的？前期控规已经不适用了，指标如何调整？区域内各地块的产品定位、开发强度、开发时序等如何确定？顾问内容对HOK概念规划和同济控制性详规划的梳理区域定位和发展方向滨海旅游目的地第二城市中心典型案例研究旅游度假区商业区典型案例研究区域整体规划修正建议运作阶段：区域控制性详细规划正在调整当中效果评价：项目顾问成果被纳入区域

40、控制性规划当中区域开发强度建议各组团规划布局建议区域开发节奏和开发次序调整方案的经济效益分析和前期开发推售建议51惠州巽寮旅游度假区项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：惠州市惠东县稔平半岛西南角项目规模：占地约20.2平方公里 项目资源：巽寮湾、红树林保护区、3公里的白沙滩委托客户：金融街惠州置业有限公司项目阶段：项目处于前期市场研究和整体发展战略的制定阶段客户问题如何通过项目定位将巽寮湾最终建成国际水准的一流旅游度假胜地？怎样的发展战略来支持整体定位的实现？分期开发计划和开发次序旅游功能区项目开发建议房地产项目的分区和定位顾问内容土地价值评估与分级区域市场调研旅游市场及竞争力调研运

41、作阶段：区域概念性规划及城市设计编制完成，区域进入整体开发阶段效果评价：世联具有前瞻性的整体定位以及翔实的产业/功能市场研究受到开发商的认可，并由世联继续提供项目启动区房地产项目的顾问服务项目整体定位及发展战略旅游功能区项目发展建议可行性研究52无锡鹅湖生态文化城项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：无锡市锡山区鹅湖镇，无锡市东南24公里 项目规模：占地约4800亩 项目资源：吴韵水乡文化、8000亩无污染的鹅湖水面委托客户：无锡中联生态鹅湖发展有限公司项目阶段：项目处于前期市场研究和整体发展战略的制定阶段客户问题旅游度假区共分几类，本项目走怎样的旅游发展之路？如何通过规划和项目的整体

42、定位使该典型陌生区域变成热点区域，并使规划得以顺利报批，同时解决项目启动区及亮点项目的问题。规划中如何在实现企业盈利的基础上保证较大比例的非营利性公建设施开发和运营？顾问内容土地价值评估与分级项目目标体系建立区域发展驱动力判断典型案例分析运作阶段：区域总体规划和控制性详细规划编制完成，区域进入整体开发阶段效果评价：项目顾问成果被纳入区域控制性规划当中，规划成果受到客户高度评价，并由世联提供区域开发运作模式相关服务区域房地产市场研究、旅游度假市场研究、区域产业研究区域功能定位规划市场建议53舟山长峙岛区域开发项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：东南沿海与长江交汇处项目规模：占地约7.9

43、7平方公里项目资源：海岛、原生态环境委托客户：城建中稷（浙江）实业发展有限公司 项目阶段：城建中稷已取得部分土地，希望通过制定区域的整体规划控制土地，并使得区 域得以成功启动 客户问题长三角的旅游度假市场状况如何？本项目做什么样的旅游？区域开发强度建议项目采取怎样的分期开发计划和开发次序？旅游功能区项目开发建议取地成本如何？顾问内容区域发展背景区域发展驱动力判断典型案例分析长三角度假市场研究区域开发战略运作阶段：区域总体规划编制完成，区域进入启动开发阶段效果评价：世联具有前瞻性的整体定位以及翔实的产业/功能市场研究受到开发商的认可区域整体定位规划市场建议开发计划与启动区土地价格经济测算54唐山

44、新戴河区域开发项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：唐山海港开发区西南5km渤海湾项目规模：占地约17.58平方公里 项目资源：原生态海岛、15公里海岸线、优质沙滩、天然海滨浴场、温泉委托客户：唐山新戴河旅游开发有限公司项目阶段：客户有意介入区域开发，处于前期取地阶段客户问题如何整合海岛旅游资源，形成新戴河旅游品牌？大北京旅游度假市场发展现状及趋势项目如何实现成功启动，形成滚动开发？如何控制项目整个开发进程?顾问内容区域发展背景京津唐旅游度假市场研究典型案例分析区域整体以及功能定位研究旅游功能区项目发展建议运作阶段：区域进入启动开发阶段效果评价：世联具有前瞻性的整体定位以及翔实的产业/

45、功能市场研究受到开发商的认可123456789101112131415161718内海外海55世联国际旅游度假区经典案例研究Our research of classical cases all over the world56一流滨海旅游度假区可分为三种类型：度假娱乐型、度假居住型和休闲度假型，它们在游客接待强度、度假区功能比例、度假区空间布局和度假区内酒店财务表现上有明显的差异游客接待强度度假区功能比例度假区内酒店财务表现度假娱乐型WaikikiKuta度假居住型Amelia IslandKapuluaKaanupali休闲度假型Nusa DuaLagunaCancun一流滨海度假区度假区

46、空间布局57世界一流旅游度假区的案例研究表明：度假娱乐型度假区的游客接待强度要远大于度假居住型和休闲度假型度假区，其游客接待强度是其他两类度假区的十倍国际一流度假娱乐型旅游度假区如：Waikiki, Kutai每公顷土地每年要接待近10000游客，而一流的度假居住型与休闲度假型旅游度假区如：Nusa Dua, Kapulua, Kaanapali每公顷土地的年接待人数大概为1000人左右，大概是度假娱乐型的十分之一。较大的游客接待强度意味着度假娱乐型度假区内的环境压力要大于其他两类度假区，人流量较大，度假区环境相对较差，这也正是这类度假区实际面临的主要问题之一。 度假区类型度假娱乐型休闲度假型

47、度假居住型度假区名称KutaWaikikiNusa DuaKaanapaliKapulua年接待人数 (万人)12040037.450100度假区面积(公顷)1504503505001500接待强度(人/公顷)8000888810701000670三类度假区游客接待强度1500acre350acre450acre150acre500acre1mn1.2mn4mn0.38mn0.5mn资料来源：World Tourism Organization58世界一流的度假居住型、休闲度假型和度假娱乐型旅游度假区在住宅、酒店、商业、旅游设施和公共空间上的用地功能比例各不相同住宅用地酒店用地商业用地旅游设施

48、公共空间Amelia IslandKapaluaLagunaNusa DuaKuta世界一流度假区用地功能比例（%）度假居住型度假娱乐型4094272032366323资料来源：世联知识库、休闲度假型用地功能比例：度假居住型35:10:5:30:20休闲度假型10:35:6:4:45度假娱乐型45:4:6:35:1059度假区的定位不同决定了三类度假区在空间布局上的差异，国际一流度假区中的一线海景都会留给度假区中的主流物业休闲度假型度假居住型度假娱乐型酒店为主酒店与住宅共有旅游设施、酒店、住宅综合布局不同类型的度假区对于一线海景的利用重点也各不相同：休闲度假区一线海景主要供酒店使用，度假居住区

49、中由酒店和部分地产项目共同使用一线用地，对于度假娱乐区来说，一线用地除地产项目和酒店外还包括一定量的旅游娱乐设施。不同度假区一线酒店布局重点Cancun一线用地布局Seaside一线用地布局Waikiki一线用地布局60三种度假区的酒店财务表现差异主要体现在房间价格上，一般来说同档次的休闲度假区的房价要高于度假居住区，度假居住区的房价又高于度假娱乐区LagunaNusa DuaKapuluaKaanapaliWaikikiKuta$120-$450$100-$300$100-$400$100-$420$60-$250$25-$100休闲度假型度假居住型度假娱乐型度假区非旺季普通标准客房房价对比

50、61按照国际标准，旅游度假地因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型 resort非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间 最多去一次科罗拉多州Beaver Creek Resort 三亚夏威夷区域旅游度假类resort(包括商务旅游)一线景观资源或人文资源分

51、散，但本区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次宾夕法尼亚州Hidden Valley，省内游本地旅游休闲自住类resort不必是特别强势的资源大部分来自本区域100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住周末1天或一居数次Forest Highlands ，亚利桑那州资料来源：世联分析62根据中信开发目标和项目资源禀赋，初步判断本项目未来的发展为：休闲度假型和度假居住型滨海旅游度假区目的地型滨海休闲度假旅游区以高尔夫驱动的区域型滨海休闲度假旅游区滨海度假居住旅游休闲区case63Nusa Dua Bali，巴厘岛，印度尼西亚Case1：

52、目的地型滨海休闲度假旅游区64Nusa Dua: 天堂岛上的明珠巴厘岛位于印度洋赤道南方,爪哇岛东部，LOMBOK 岛西面，澳大利亚西北方向。人口有三百万，95%的居民是巴厘族人，通常是印度教徒。印尼最具盛名的度假胜地，以典型的海滨自然风光和独特的风土人情而闻名。人称：Island of the God 或是“天堂岛” 。 Nusa Dua位于巴厘岛东南端，距首府Denpasar大约30分钟车程 ，350公顷土地上座落了10多家高档酒店形成巴厘岛最高级渡假区 。Nusa Dua是南巴厘三个最重要的旅游度假区，其他两个度假区Kuta与Sanur均是著名的度假娱乐型度假区，位于Kuta附近的 Ta

53、nah Lot 还是巴厘岛的主要观光区KutaSanur65印度尼西亚旅游业的发展是政府产业政策推动的结果，受政治、经济因素制约印度尼西亚位于亚洲东南部，是由由17508个大小岛屿组成的岛国。陆地面积1,904,443平方公里，海岸线长3.5万公里，为世界第4人口大国。印尼有100多个民族，各族语言200多种，通用印尼语。87.2的人口信奉伊斯兰教，其他宗教还包括基督教新教，天主教，印度教、佛教和原始拜物。巴厘岛居民主要信奉印度教。印尼旅游业起步于20世纪60年代末70年代初，其发展历程可分为三个阶段。19691982年起步与稳步发展19831996年快速发展1997年至今曲折发展1969年N

54、gurah Rai 国际机场的建成使得巴厘岛的可达性大大提高。1970年印尼政府决定通过发展旅游业来增加国家外汇收入、创造就业机会。 巴厘岛被定为旅游示范区。80年代初石油价格下跌，印尼政府大力发展旅游业以减轻对石油业的依赖。80年代中期印尼进一步开放航权并开通直通巴厘的国际航班。1987年印尼政府放松银行系统外资管制。1991年印尼旅游观光年1998-99年亚洲经济危机2001年9-11惨案2002年巴厘岛爆炸案。2003年SARS流行2004年禽流感肆虐2005年印尼海啸1983-96年赴印尼的外国游客从64.4万人增加到503.4万人，年增53%。1987-88年印尼重大项目投资额由17

55、mn美元增加到340mn 美元。1969-94年间88%的外资投入通讯与旅游部门。重大事件旅游市场状况66Nusa Dua的开发是国际组织、政府、国有企业和专业机构合作的结晶1970年联合国开发计划署，世界银行印尼政府三方合作制定巴厘岛旅游规划。1971年，规划最终由法国咨询公司SCETO完成，规划集中建立一个国际级的综合度假区。为完成国际级度假区Nusa Dua的开发，巴厘旅游开发公司(BTDC) 成立，Pacific Consultants International 为度假区做了详细规划。Nusa Dua的开发始终坚持最初的规划原则，具体项目根据市场情况有细微改动。671973年Paci

56、fic Consultants International 版规划要点规划最初就考虑了临近的Tanjung Benoa地区的影响，并将其纳入规划之中。规划保留并重建了临近的Bualu和Benoa两个村庄为度假区增谈了巴厘传统文化因素。度假区与村庄既相对独立又可共享市政配套。规划中存在大量空地和保留用地，为今后发展留有弹性。酒店享有Nusa Dua的一线海景，二线用地主要由配套用地、村庄和社区用地组成，规划有：康娱中心、会议中心、苗圃、交通站点。规划中的度假区具有便捷的内外部交通系统，可快捷的去往机场和其他旅游景点，度假区内还设有区内的巡回巴士。原有村庄及商业用地配套设施用地酒店用地娱乐、休闲核

57、心用地社区用地公园用地Nusa Dua规划范围资料来源：World Tourism Organization68Nusa Dua 的开发是印尼旅游业发展的窗口，同时受印尼旅游业发展状况影响Nusa Dua初期发展缓慢，主要是因为受到当时印尼旅游业发展水平和航空政策的限制。Nusa Dua的开发以基础设施建设和人力储备为起点，通过酒店启动度假区经营，带动高端商业、娱乐项目，进而进行适度地产项目开发。Nusa Dua开发始终围绕高端综合性度假区的主题，项目全部集中在高档酒店、度假村及相关配套的开发，保障了度假村内悠闲、高雅的氛围。Nusa Dua的开发与印尼旅游业的发展密不可分，是印尼旅游业发展的

58、缩影。1970s1974建立苗圃，引入水电设施。1976办公用地动工。1978酒店旅游管理学校开学，首期120名学员。1980s1981Garuda Indonesia Airways 成为度假区第一个投资者。1981Nusa Dua 海滩酒店开始动工, 1983年完工。1983Hotel Putri Bali 开始动工。1987Club Med 开业.1989其他7项物业开始动工。1990s1991巴厘希尔顿酒店，巴厘高尔夫乡村俱乐部，Nusa Indah度假会议中心，Grand Hyatt Bali, 和喜来登湖景酒店建成。1992Amanusa and Galleria 购物中心建成。1

59、996Bali Desa 公寓完工。1998Bali Aga 酒店完工。2000s2006Bali Griya Shanti Wellness Village and Retirement Homes20062006 Nusa Dua高尔夫酒店2006Renaissance2006St. Regis Residencies691988年修正后的规划为Nusa Dua描绘出一个完整的世界级度假区蓝图一线海景，酒店用地1度假区中心区，包括会议中心，商务公园，商场，商业小镇等。211552334678910高尔夫社区，包括高尔夫和高尔夫物业：别墅、会所等3渔业发展用地，包括捕鱼场和捕虾场4两个村庄改

60、造，以及Benoa村远期旅宿设施发展用地5渔业加工和海上娱乐用地6高尔夫湖景别墅和人工湖可能发展用地7扩展用地：发展低密度旅游住宿产业8缓冲地带：发展私家花园别墅和海上娱乐业9码头、泻湖景观公园870Nusa Dua 度假区开发严格遵守了前两版的规划意见当期的用地现状与规划设想基本一致11234455687一线海景酒店1酒店娱乐综合体2海上娱乐区3原有村镇范围4高尔夫球场及物业5高尔夫练习场6景观公园7餐馆聚集地警察局商业聚集地医院剧院寺院巴厘国际会议中心度假区大门核心商业区871高尔夫球场是二线用地的重要组成部分拥有18洞高尔夫球场的巴厘高尔夫乡村俱乐部是Nusa Dua地区的亮点之一，球场