某地块房地产开发投资收益分析

1、xxN地块房地产开发投资收益分析 南京君海咨询PAGE PAGE 57机密扒第一章 报告隘编制目的及编制艾依据说明白第一节 报告傲编制的目的伴N地块是xx市绊政府配置给xx瓣市两河综合整治邦有限公司的土地阿，土地的性质为拌住宅商业用房开皑发经营用地，土澳地收益的受益方搬为xx市两河综捌合整治有限公司爱，其收益用于两靶河的综合整治工搬程。鞍该报告编制目的岸在于：合理开发隘N地块，有效回氨避和控制项目风凹险，争取利润最隘大化，从而为两跋河综合整治有限凹公司对于N地块扳项目的土地处置暗、开发模式和获半益方式提供科学爱的决策依据，以坝便有充足的资金叭支持两河综合整癌治工程。哀第二节 报告八编制的依据邦

2、虽然报告是对未跋来投资收益的一暗个预测性分析，跋但为保证报告分办析的准确性和可版信度，本报告编笆制所需每一个数岸据均经过详实的拔调查、测算和认暗真的分析、研究岸，数据来源主要笆来自三大块：绊1、南京君海营板销顾问有限公司芭对xx市民为期版两周的抽样调查扒，以及对xx在碍售在建楼盘的走伴访和业内人士访扳谈所得的市场方拌面的数据。暗2、xx最近几搬年的统计年鉴数奥据、城市规划和安相关房地产管理凹部门提供的xx拔宏观经济发展和安房地产市场发展按的基本数据。瓣3、由xx市某敖房地产公司提供拌的开发某楼盘所隘发生的具体成本坝数据资料。按总体来说，前两啊块的数据为预测凹楼盘销售收入提安供依据，解决楼败盘定

3、位、销售价绊格、开发周期等扳问题；最后一块盎数据为计算楼盘百开发将要的成本罢提供了分析依据芭。一、市场调查袄在编制本报告之白前，君海营销公挨司在xx进行了奥大量的市场调查敖，为期三周。市爸场调研主要由两敖大块构成。罢一）针对市民的摆抽样调查1、调研目的熬了解xx市居民邦对住宅的需求特耙征（总房款、价白格、户型、购房唉计划等），了解办xx市居民对房白价走势的判断，哎分析未来5年市癌场需求特征与市挨场潜力，为项目俺初步定位（开发爸什么样的房子、挨卖给什么样的人岸）提供分析依据蔼。2、调研概况白抽样调查是用来爱了解一个市场整斑体情况常用的最半有效调查方法，安其设计原理是通袄过随机抽样的方哎法，从整体

4、样本八框（xx所有市邦民）中抽出部分盎个体（300户安居民），以设计扮好的调查问卷调败查部分个体的情蔼况来代表整体样叭本框情况，通常挨一个严格成功的碍市场调查其代表澳性很高，误差不暗会超过5%。爱本次抽样调查从背9月10日调查柏设计开始，至1佰0月2日调研报疤告撰写结束，历瓣时共三周，使用袄访问员9名，访笆问员均是来自安柏徽工业大学四年颁级学生。在本次斑调查中，共调查皑315户，有效挨样本305个。把数据处理采用统隘计软件SPSS搬。八3、调研的质量靶控制按为保证调查的准盎确性和代表性，扳本次调查分别在熬整个调查过程的敖三个不同阶段分疤别采取措施，以俺保证调查的质量凹。挨抽样设计阶段的叭质量控

5、制安本次调查的样本唉是通过二阶段抽般样方法确定的，按第一阶段在xx稗所有居委会和小胺区中随机抽取了叭二十多个小区和安居委会，并保证奥小区最大限度地坝均匀分布在xx暗市区；第二阶段哎运用右手抽样法傲则和等距抽样方坝法，在二十多个隘小区中随机抽取爱315个访问对半象。通过二阶段笆抽样方法，保证岸了样本的代表性啊，使调查的可信捌度达到95%以罢上。袄2）调查访问阶耙段的质量控制班在调查访问过程澳中，为保证调查矮的准确性和真实瓣性，我们采取了懊以下措施：班培训和试访，为胺提高访问员的访般问技巧和访问质柏量，在调查开始斑前，由八项目负责人对访班问员进行了两次埃培训，并要求访霸问员在正式访问袄之前哎进行试

6、访（即预埃调研）。靶将调查问卷分批皑发给访问员，在扒访问员每次交上鞍问卷后由项目笆督导班进行巴初步审查，审查八不合格的（指出版现漏问、逻辑错艾误等）问卷打回矮重做。白c、在访问调查暗结束后，将所有案问卷编号，从每澳个访问员的调查佰问卷中，抽出2耙0%，通过电话癌、实地回访等方爱式进行为期4天翱的复核，如果问扳卷出现大的问题绊（如自己填写、氨做假），则该访柏问员的问卷全部颁复核，并打回重熬做，以保证问卷百的真实性。在这班次调查中，有一跋名访问员的问卷般出现自己填写的靶情况，该访问员颁的问卷全部重新澳访问；其余访问邦经复核，没有出罢现大的问题，访啊问质量良好。伴3）数据录入阶奥段的质量控制瓣a、在

7、数据录入肮之前，由录入人啊员对问卷进行最盎后审查，检查卷凹面错误。胺b、在数据编码扒录入SPSS软爸件的过程中，本奥次调查采取三次搬录入的方法来保背证数据录入的准澳确性，首先由录搬入员，将问卷调斑查的结果录入到氨SPSS中，录跋入员自己检查一扳遍；然后有两位耙公司其他两位员般工分别进行检查艾，以保证录入数按据的准确性。拜二）针对开发楼矮盘的市场走访1、调研目的巴了解xx市房地搬产市场的竞争情伴况和市场环境，拜为项目定价、项绊目定位等提供参佰考依据。2、调研概况傲本次的市场走访班共调查了十四个暗楼盘，分别考察叭了楼盘的价位、爸开发商、规模、奥户型和销售情况败等，重点走访了百江东大道两侧和敖市中心

8、楼盘。靶二、文献数据研澳究1、研究目的碍地域性是房地产盎业的特点，房地暗产产品属于地域拔性产品，对地域氨政治、经济、金耙融和产业环境等半依赖性极强，受啊区域市场因素的扳影响极大。通过捌对相关文献资料澳的研究，分析x案x市房地产业发班展面临的宏观经肮济环境、xx市绊房地产业的现状班及发展趋势。实背际上，就是从总凹体上对N地块的敖开发前景进行确巴切的把握。2、研究概况傲在文献研究部分鞍，我们对xx市隘1999昂癌2003年的统稗计年鉴的相关数扳据进行了梳理和蔼研究，并对xx暗市的远景规划、胺房地产部门提供盎的相关资料进行盎了分析。哀三、对成本数据邦的分析俺为精确测算项目暗可能发生的成本胺，项目小组

9、认真唉考察了某公司开八发某楼盘时发生白的成本数据，在胺此基础上，把所挨有的成本分为市扒政费用（有关政佰府部门所收的规版费）和市场费用版（需要与各类型癌承包商和代理商吧通过市场谈判确癌定的费用）两块芭，根据从宽估算啊的原则，结合本半项目的实际情况拜和行业标准，估稗算出N地块项目伴开发将要发生的瓣成本。板第三节 报告皑编制的意义与局哀限性隘一、报告编制的绊意义搬本报告从前期调柏研到报告撰写4盎0天左右，其中霸用于数据收集时叭间（包括市场调挨查）用去20多哎天。报告从市场胺需求、经济效益皑以及开发风险各按个角度对N地块熬的收益方式进行爱论证，提出多种扳开发方案，并比俺较了各种方案的柏经济收益情况。昂

10、最后在分析论证肮的基础上，提出班了对土地处置方奥式、土地开发模百式、风险规避等啊方面的建议，对瓣为两河公司对N颁地块的处置提供唉了科学的决策依按据，同时也为本蔼项目的下一步实扒质性开发提供了鞍决策依据。扳二、报告编制的柏局限性版由于经费、时间颁以及数据收集渠盎道等方面的限制捌，本报告对xx搬房地产市场供给阿方面的分析不足搬，同时缺乏对商板业经营用房市场袄的研究。此外，把由于本报告是在暗地块开发总体规扳划之前撰写的，绊很多不确定因素扮增加了分析的难白度。败第二章 项目安概况埃一、项目的地理跋位置案项目用地N地块奥位于xx新城区把的东南侧，江东懊大道（规划中的叭江东大道将向南盎延伸）以东至东拌环路

11、，九华路以佰南至阳湖塘，地版块形状呈长方形肮，包括佳山乡政癌府及周围地块，碍是xx城市规划摆“跋东进南扩把”澳战略的重点发展矮区域。周围有梅扮山公园、东湖公版园两个市级公园耙，分布着东湖花百园（在建）、东伴南苑（即将开工傲）等楼盘。二、基本情况搬1胺、占地面积（容安积率暂定0.9巴1）耙708262平隘方米约1062摆.34亩2、建筑面积癌跋住宅：478，懊600平方米拌案商业：84，2斑94平方米瓣皑公共服务设施：岸70，458平邦方米稗爱邮电：2，13矮6平方米板哀医院：1，70岸2平方米澳爱文化娱乐：8，柏840平方米绊共计：646，蔼030平方米按三、项目用地性版质阿项目用地N地块昂使

12、用年限为挨70矮年，用地性质为碍综合开发用地，背土地出让价格暂暗定每亩48万元傲，一切费用都已哀经包含在土地出跋让金里，无需支袄付相关的拆迁费碍和补偿金等相关把费用。截止到报邦告为止，项目用奥地目前还未出让碍。败第三章 市场绊分析 办本章将从区域经癌济基础、居民居斑住条件、住宅市伴场需求以及房产摆市场发展走势等般方面分析xx住叭宅房地产市场发版展面临的经济基扳础，分析居民对案住宅需求的特点肮，判断推动xx敖市场发展的潜在办动因，并预测x凹x住宅房地产发疤展的走势，在此霸基础上，分析N唉地块面临的市场岸环境和市场机会坝，并对N地块的拔市场定位做了初敖步分析。考虑到捌N地块是一个以埃住宅开发为主的

13、坝项目，同时因资懊料收集不足以及案时间限制等缘故拔，本章重点分析按了住宅市场的情坝况。捌第一节 N地碍块面临的经济基翱础与市场环境分搬析瓣房地产业的发展爸与区域经济发展柏、城市化进程和办政策环境等因素皑有着极其密切的斑联系。对房地产把项目进行分析，凹首先必须对地区隘经济环境进行研矮究。本章主要从澳xx市经济、人阿口、房地产市场埃竞争状况等角度爸，对xx市近几跋年房地产业发展盎的现状和发展趋邦势进行分析，目颁的在于使N地块爸项目的投资分析坝具有针对性、有盎效性，确保项目敖的准确定位。摆一、N地块项目佰面临的区域经济败基础爸GDP、人均G拌DP、居民储蓄肮、职工平均工资百等是衡量区域经班济基础和居

14、民购扒买能力的主要指隘标，本节对上述八指标进行综合性笆分析，主要从定伴量和定性两方面颁对N地块项目面吧临的经济基础进拔行分析。昂1、1999办扳2003年xx叭市GDP总量和碍人均GDP总体罢不断增长，而且捌自2000年以芭来有加速增长的岸趋势，经济形势半向好，市场信心拌增强。2003跋年国内生产总值奥已达到161.斑79亿元，与上澳年同期相比增长懊27.9%，人摆均国内生产总值碍达到2.83万叭元，折合美圆超澳过三千元。按国摆际标准，国民生靶产总值达到一千袄美圆以上时，住扒宅消费将成为市般场热点。由此可艾以判断，从宏观柏层面分析，xx邦房地产市场的发翱展已经具备了很癌好的经济基础。邦1999

15、蔼百2003年xx埃市区GDP总量捌表霸年 限半1999年挨2000白年皑2001年背2002年摆2003翱年吧GDP瓣（亿元）八95.65邦99.32班110.21版126.50佰161.79唉人均般GDP岸（万元巴/暗人）哎1.八86碍1办.91颁2.08啊2.29斑2.83啊2、根据统计年埃鉴数据分析，1败999搬敖2003年xx奥市职工平均工资袄和可支配收入持斑续增长，且增长邦速度逐年加快。盎随着工资和可支按配收入的持续增拌长，居民对未来斑收益看好，消费绊信心增强，置业百和投资需求将随拔之增加。扳1999摆背2003年xx摆市职工年平均工胺资表按年限胺1999凹年霸2000瓣年霸200

16、1年蔼2002年澳2003拔年唉职工年平均工资蔼（元）岸8862版9848跋11477岸1俺4153案16844熬增长率（%）办8.3背15.6叭23.4肮19.0凹1999背挨2003年xx叭市市区人均可支伴配收入邦年限佰1999岸年办2000半年熬2001年跋2002年八2003邦年哀人均可支配收入鞍（元）鞍6607艾6904翱7243霸7720跋8794版增长率（%）昂4.5爸4.9案6.6胺13.9肮3、1999隘昂2003年xx伴市人均储蓄额逐哀年提高，居民所白拥有的财富持续斑增长，人们的置按业和投资能力增唉强。2003年爸市区居民储蓄存案款总额达到94把.13亿元，人霸均储蓄额达到

17、1爸6468元，按坝户均3.25人扳（2003年底佰数据），户均储板蓄额已经达到5佰3521元，这挨个指标说明说明斑xx市居民的财傲富积累已经有一暗定基础，具备了岸较强的购买能力澳和一定的投资置霸业能力。氨1999罢碍2003年xx翱市市区人均储蓄百额艾年限背1999扒年扒2000办年案2001年斑2002年斑2003霸年啊市区居民储蓄存拌款（亿元）案63.15半53.07熬60.72阿73.84隘94.13柏人均储蓄额（元柏）败9716背10209捌11471拔13396版16468二、人口条件奥人口规模是分析俺房地产市场需求八和市场发展潜力蔼的一个重要指标盎，从统计年鉴提挨供的数据来看，霸

18、2003年末市隘区常住人口已经案达到57.16扮万人，已经成为唉一个初具规模的昂中等城市。从人坝口增长的状况来背看，从2001八年以来，平均每柏年xx市市区的扮人口增长约2万跋，城市人口规模巴的不断扩大必然斑带来对住宅消费瓣的需求。拔1999罢鞍2003年xx斑市区常住人口隘年限澳1999白年把2000颁年百2001年扒2002年肮2003耙年阿年末常住人口（氨万人） 扳51.30稗51.98佰52.93背55.12芭57.16办三、市场竞争状笆况把为进一步了解目哀前xx市房地产艾市场竞争状况以跋及N地块周围楼百盘的开发和销售哎情况，项目小组癌对xx市江东大般道两侧的楼盘和扮市区部分楼盘进笆行

19、了走访和调查氨，根据调查所得跋资料，对xx在霸售项目特征分析唉如下。皑（附走访楼盘资唉料）矮1、地段：江东耙大道两侧已逐渐鞍成为具有集聚效把应的住宅开发区捌。敖由于生态环境、阿城市规划以及规扮划中的轻轨等利靶好因素的影响，矮江东大道两侧及稗江东大道南段的奥小区已为大多数把市民看好，成为岸开发商投资的热熬点区域，也成为暗广大市民买房的八热点区域。捌2、楼盘规模：爸10万平方米以巴下居多；10万扮平方米以上的楼芭盘集中在江东大败道两侧。翱目前，xx市在哎建楼盘多数在1百0万平方米以下隘，上规模、上档凹次的项目不多。皑从市场走访的情办况来看，xx市袄10万平方米以胺上的在建和在售半楼盘集中江东大班道

20、两侧，而城内胺的楼盘多数在1拜0万平方米以下爸。绊3、价格：市中翱心3000元/柏平方米以上；江扳东大道2200八搬3000元/平拌方米。班市中心（雨山湖哎及湖东路两侧）隘的房价已达到3爸000扳凹3500元/平挨方米；江东大道安两侧的楼盘起售俺价格也在220败0元以上，如与佰N地块相邻的东稗湖花园的起售懊价达到了240盎0元以上。从总罢房款来看，售价板集中在28万/皑套以上。从xx昂市民的收入水平摆分析来看，能承般受28万元/套颁以上价格的主要吧是中等偏上收入矮人群。耙4、户型面积：般集中在100扮办150平方米。巴xx在售住宅项八目建筑类型以多埃层为主，套型面拌积集中在100叭胺140平方

21、米之颁间。其中，12哎0平方米以上的瓣户型所占的比重半较大，而110芭平方米以下的户矮型所占比重相对碍较小。以走访的傲十四个楼盘的销矮售情况来看，多挨数楼盘以120俺平方米以上的户百型为主力户型。伴5、销售情况分拌析吧从走访的楼盘来班看，目前，xx绊住宅市场处于销挨售旺期，很多楼版盘在正式把销售前就被预定耙一空，以临近N吧地块的楼盘鞍矮东湖花园为例，败还未正式销售，扮其推出的楼盘8扮0%以上就已经傲被预定，分户型熬面积来看，以8凹0班肮90平方米的两澳户型和110肮吧120的三户型把最为畅销。胺值得注意的是，伴各个楼盘的商业笆用房销售也很火搬爆，这些商业用颁房以社区商铺和靶宅下店为主。这爱一现

22、象还应跟踪肮考察，进行深入搬的分析。瓣6、xx楼盘项邦目规划、景观、扳营销分析俺从项目规划、景岸观设计分析来看胺，随着外地开发袄商的进入，带来瓣了先进的开发理阿念，xx近两年罢开发的项目在社按区景观和住宅产碍品的设计上都有搬了很大进步，尤凹其是最近开盘的氨几个楼盘，如东佰湖花园等，其景摆观设计和规划与澳南京等房产发展隘较早的区域相比拜，差距在缩小。按但从营销水平来疤看，目前xx市矮楼市的营销还刚绊刚开始，整体水傲平不高，主要表败现在：阿a、宣传不够，笆形式单一，广告斑投入不高，几乎柏很少看到楼盘的败路牌广告和公交拌广告，报纸等主耙流媒体广告的发霸布量也不多；碍b、售楼人员专懊业素质不高，相佰关

23、公司在这方面半的投入甚少。从拔走访的情况来看把，多数售楼人员伴没有经过专业的捌培训，对所售楼罢盘的整体情况缺澳乏了解，缺乏必熬要的房地产的专绊业知识；跋c、缺乏整体的扮营销规划和设计暗，从走访情况分暗析来看，很多楼胺盘在销售前不做霸市场研究，缺乏埃必要的营销，结暗果在定价等环节办上决策失误，最拔终导致利润的不皑合理流失。叭之所以目前xx昂市房地产市场整隘体营销水平不高扒，分析原因主要坝有：柏a、xx市场刚伴刚启动，进入的袄企业多数是一些唉业内并不知名的叭企业，企业自身霸营销水平不高；昂b、xx房地产爸行业目前还处在碍卖方市场，房子扮销路不愁，因此般开发商很少考虑拜这部分投入；霸c、楼盘偏小，邦

24、销售周期短，而澳个别楼盘，像西挨湖花园36哀万平方米的盘子矮，其营销水平和癌营销投入就要高般出同行很多。案7、从楼盘走访爱的情况，目前x班x住宅房地产市斑场竞争的主要特唉点：拜“岸目标客户趋同，叭客户市场细分不挨到位；市场竞争百程度不高；市场坝营销水平不高。爸”四、结论埃总结本节分析的爸结论，N地块的澳开发面临着一个瓣很好的经济环境癌和市场基础，概跋括为：搬1、经济快速增翱长，房地产市场俺发展空间较大；版2、房地产市场熬起步不久，后发蔼优势明显；氨3、市场竞争已绊经形成，卖方市邦场仍将持续；挨4、收入的提高熬增强了居民购房班置业的实力，长瓣期以来的潜在需伴求转化为有效需搬求；啊5、开发商信心扳

25、十足，消费者购按房意愿强烈；拌6、市场前景看阿好，项目策划仍斑需细致。盎第二节 xx班市居民居住现状哀分析袄本部分通过对市坝场调查数据的分啊析，对xx市居氨民居住现状进行扮描述性分析，从哀而判断推动住宅胺市场发展的潜在败动因。跋1、调查显示，扳xx居民现有住艾房中商品房的比鞍重达到41%，爸而公房的比例达俺到41%（包括百有产权和无产权澳的）。数据显示俺，目前相当一部疤分xx居民仍居伴住在公房中，而皑xx居民现居住柏的公房大都是在岸20世纪70、案80年代所建，瓣且多数分布在老爱市区，存在住宅澳周围环境差、套挨型不合理、房屋岸老化等问题,班随着住宅市场的把发展和人们收入巴水平的提高，城搬市改造

26、以及住房肮市场化的不断深瓣化，必然释放出耙庞大的市场需求隘。按表1 xx居民斑现有住房的来源癌分析表巴住房来源唉户数拌与百分比鞍自己建的私房有隘产权邦自己建的私房无跋产权肮自己购买的商品搬房盎购买了产权的公哀房爸没有购买产权的啊公房版租赁或借用的住斑房暗其它敖来源皑Total班户数（户）芭25艾4百125拔117凹8澳14伴12爱305蔼占总户数跋的比重奥8.2般1.3罢41颁38.4疤2.6氨4.6笆3.9鞍100奥2、抽样调查数摆据显示，xx市瓣居民现有住房的碍建筑面积70平暗方米以下的住户鞍所占比例达到6拌1%，其中，6熬0平方米以下的啊住户34.4%肮，这些住户当中昂普遍存在换大房邦改

27、善住宅的需求般。袄表2 xx市居耙民现有住房的建耙筑面积分布表白住房面积半频次（户）拔比重（%）坝60m芭2氨及以下奥105跋34.4隘61-70m案2凹8败1瓣26.6%唉71-80m按2白53袄17.4%颁81-90m啊2叭14巴4.6%胺91-100m摆2奥8安2.6板%爸101-110按m扮2蔼1碍0跋3.3%罢111-120哎m凹2碍7俺2.3%唉121-130白m暗2艾10摆3碍.3败%罢131-150稗m傲2爱2绊1.0稗%凹151-200八m澳2埃3坝1.0%盎201m碍2罢及以上办 俺11败3.6%隘Total伴305艾100.0袄 芭附注：住宅面积胺在班201m熬2啊及以上

28、有一部分澳是郊区的农民。柏3、xx市居民阿对现有住房条件佰的总体满意度不爸高，主要意见集癌中在住房面积太暗小、居住环境不袄好污染重以及房芭屋结构不合理等办。斑调查显示，xx蔼市居民对现有住靶房条件的总体满般意度不高。下图熬显示，xx市居跋民对现有住房条翱件的评价为非常办满意只占4.3邦%，比较满意4摆2.6%，不太拔满意37.7%翱，非常不满意1佰3.1% 。从巴满意度分析可知挨，不满意（包括班不太满意和非常背不满意）的受访吧者占总体的50唉.8%，不满意胺就意味着居民有百改善居住的需求鞍，从这个角度来昂看，xx市房地岸产住房市场的潜背在需求是巨大的把。只要进行有效隘的激发，潜在的把需求就会不

29、断转班化为现实的需求捌。笆xx居民住房条笆件满意度 4、结论把1、从居民居住哎现状分析来看，佰随着xx房地产澳市场化进程的加稗快、城市化进程懊的加快、居民收啊入的提高，居民耙住房的换代需求按将成为推动xx俺房地产市场发展矮的重要因素。按2、xx市民居靶住条件普遍存在俺居住面积偏小、般老城区居住环境扒较差和住房老化绊等问题，这些问澳题是长期积累形凹成的，因此，其瓣解决也非疤“氨一日之事跋”捌，居民住房换代懊需求的释放有一昂个过程，这正是爱xx房地产市场巴发展的空间。鞍第三节 xx罢住宅市场需求分碍析鞍一、居民购买意袄向分析佰1、未来五年之岸内有34%的家瓣庭有购买住房计败划熬调查显示，xx瓣居民

30、未来五年之暗内有购买住房计氨划的占总体的3袄3.8%，随着熬经济的持续发展爸以及人们收入水般平的提高，居民瓣的购房能力越来绊越强，未来五年矮之内有购房计划挨家庭的比例将超爱过1/3。按xx山居民五年拌内购房计划比例阿分布图岸2、xx居民购白房的主要动力来隘源于改善居住条靶件傲调查显示，xx爱居民五年之内有傲购房计划的动力佰主要以改善居住碍条件为主，占总翱体71.6%，傲其次14.7%熬来源于因拆迁而氨需购房的，因结颁婚而需购房的比唉例为7.8%，案购房用于居住的八比例累计为94般.1%。作为投稗资性购买的比例斑较低，近为1%拜。懊3、案有购房计划的x暗x居民购房计划翱时间在5年之内绊分布比较均

31、匀，啊其中表示在2按拔3年（2006靶碍2007年）之案内的相对较多，霸比例为22.8稗%。这一结果说昂明，如果开发商盎能够很好的研究阿市场，开发市民懊真正所需要的房蔼子，未来五年甚案至更长时间，市靶场有充足的潜在傲需求供开发商去绊挖掘。皑统计显示，五年拜内打算购房的x耙x居民的购房时扳期有22.8%摆集中在2-3年靶；1-2年及4坝-5年均占19拜.8%，其次3板-4年占15.斑8%。另外，有埃11.8%表示碍“搬看情况而定稗”坝。坝二、需求特征分邦析般1、调查显示，拜未来五年之内x哎x居民计划购买巴的住房的建筑面傲积集中在吧81-110平氨方米叭，占总体受访者败的凹77.7%百调查显示，x

32、x搬居民打算购买的拔住房的建筑面积板以81-90平把方米、91-1摆00平方米较多办（两者所占比例暗均为30.4%皑），其次101暗-110平方米敖占16.7%。蔼在运用加权平均安法对调查统计数斑据的进行测算，叭xx居民未来五埃年之内购买的住盎房的平均建筑面埃积为约为96.艾86平方米/套搬。这一数据只是绊根据调查数据的昂测算值，本身存巴在一定的统计误挨差，再加上受市艾场购买力、项目疤竞争力强弱、规芭划设计等不确定俺性因素的影响，傲实际数据将会发绊生一定的变化。捌这个比例只是现扳在需求的体现，稗不过，N地块项八目的开发是明年蔼下半年之后的事伴，因此，真正开埃发时，必须做相拜应的调整，而且碍还应

33、考虑市场引艾导的作用。背市民预期购房面皑积分布表哎频数（户）爱频率（%）背80以下板9跋8.7伴81-90澳31艾30.1昂91-100斑31凹30.1班101-110巴18疤17.5啊111-120哀5疤4.9百121-130捌5柏4.9柏131-140跋3按2.9昂180以上奥1柏1扒合计哀103伴100埃2、未来五年之笆内xx居民购买半住房首选套型为爸三室一厅一卫，叭其次为二室一厅暗一卫。绊对居民购买的住哀房套型进行统计霸分析可知，未来八五年之内xx居扮民购买住房首选搬套型为板三室一厅一卫，把比例达38.2败%，比较受欢迎芭的套型还有二室岸一厅一卫（21半.6%）和二室佰二厅一卫（14胺

34、.7%），三室艾二厅一卫占10板.8%。以室为安标准来分析，居芭民对三室型的住霸房套型需求较强昂，其次是二室型昂，比例分别为5傲6.8%，36背.3%；以厅为懊标准分析，居民蔼偏好一厅型占5背9.8%，其次阿为二厅型为33班.3%；以卫生摆间数目为标准分背析，居民普遍偏熬好一卫型的住房熬，占总体的85罢.3%。熬3、居民能承受暗的住房总价款额邦集中在15-2败5万元区间，占疤总体受访者的6拜7%。澳未来五年之内x阿x居民能够承受凹的住房的总价款白额集中在25万扒元以下，累计为绊82.3%，其捌中表示能承受1拌5-25万元/拜套的受访者占总巴体的67%；4澳5万元以上的房拌价几乎没有居民稗能够承

35、受（2.跋94%）。通过癌对调查数据的分氨组加权测算，x瓣x居民未来五年癌内能够承受的住按房的总价款平均拌约为21.4万皑元/套。由于价百格对于住房消费胺者来说是决定其按是否购买的一个班敏感性因素，而搬且有关自己的切岸身利益，因此有斑关价格的调查数盎据应考虑到居民稗会有所保留，因翱此测算出的平均袄总价款也包括保跋守性和敏感性，懊平均来看，居民扒实际能够承受的摆总价款应大于等瓣于21.4万/芭套。版市民能够承受的扳购房款分布表澳住房总价款昂频数（户）绊频次般10万以下阿5罢4.85班10稗按15万跋11颁10.68安15肮笆20万疤41爸39.81蔼20袄扳25万艾28按27.18柏25埃爸30

36、万安6懊5.83爸30伴捌35万澳3版2.91安35敖奥40万板5捌4.85八40绊熬45万版2拜1.94矮55败肮65万把1爱0.97翱65万以上敖1白0.97坝 合计跋103肮100扮3、市场调查数把据显示，现阶段摆居民普遍能够承笆受的住房的单价岸主要集中于啊2100元/平哀方米以下，累计霸77.66%；扳其中，表示能承捌受1800-2摆100元/平方胺米住房单价的受扳访者占总体受访暗者的45.63皑%，而表示能接捌受2100元以皑上价位的居民也俺达到22.33凹%。岸通过运用加权平暗均法对调查数据扮的分层分组测算蔼的结果显示，x盎x居民能够承受案的住房的平均单肮价为1892.懊72啊元/

37、平方米。此扳测算价格同样包办括保守性与敏感爸性，有一定的浮霸动空间。阿市民预期购房单暗价分布表拜住房单价区间（罢元/m半2熬）胺频数（户）暗频率（%）耙1200以下拔10鞍9.71癌1200-15昂00凹10百9.71碍1500-18奥00哀13凹12.62案1800-21哀00板47颁45.63熬2100-24俺00半9瓣8.74皑2400-27拌00挨10挨9.71蔼2700以上俺4埃3.88颁合计巴103哎100版三、对需求量的拌预测袄根据调查数据分按析，结合宏观层瓣面的数据及xx哀市城市规划，我百们可以预测未来耙五年xx市居民办对住宅潜在需求昂总量在600阿摆700万平方米扳，稗测算的

38、根据是，挨假设xx市三个哀区（雨山区、花袄山区、金家庄区翱）、当涂县城、氨新增人口以及周隘边城市（如南京巴）为潜在购房者傲，按照本次市场耙调查所得的居民碍在五年内购房的安比例进行测算。办计算过程如下：巴1、以未来五年跋之内（2005背白2009）有购翱房计划的所占比癌率（34%）为哎准、以每户90袄巴100平方米推安算，以2003扳年底市区人口5碍7.16万数据叭为标准，户均人办口数3.25。扮2、按照这两年芭市区人口增长速芭度和城市规划要熬求，市区人口每按年增长2万人以爸上，六年（20败04捌吧2009年）增搬长12万人以上哀（这只是保守的柏估计），户均人颁口数3.25。岸假设新增人口中办1

39、/3的人在未癌来五年（200盎5伴鞍2009年）需哀要买房，其中3败/5的人购买新俺的商品房。则有哎7385户家庭柏有购房的需求。颁3、同时考虑外盎地（南京、当涂般等周边地区）的敖购房比率，假设板5%。捌4、得出潜在需背求总量为634扳.7耙芭705.6万平扳方米。扮所以，根据以上盎推断和分析，我跋们认为xx市民按未来五年（20鞍05盎昂2009年）对半xx市住宅潜在伴需求总量在60靶0按肮700万平方米颁之间，而200敖5疤氨2007年的需翱求量预测在35把0颁颁400之间。当啊然，这个推断是霸建立在调查数据碍的基础上，有一碍定的误差。坝我们认为，目前叭，xx市的房产胺正处于一个需求扒旺盛的

40、时期，而跋这种需求状况将凹至少持续5年左百右。靶第四节 xx百住宅市场发展走阿势预测翱一、从市场调查扳数据显示的结果佰来看，xx居民扳对住宅市场未来凹五年的房价走势霸普遍看涨。叭1、盎64.3%的暗xx市居民认为唉未来房产价格还败会持续上涨。柏认为未来房产价艾格还会持续上涨凹的居民比例在3伴/5以上，持柏“癌持平矮”岸观点的占10.叭5%，11.8案%的居民对房价败走势的预计是搬“巴下降俺”斑。从居民对房价扒走势的预期可以肮看出，xx市房笆地产的住房市场伴的发展前景看好按，市场发展趋旺哀，具有相当大的八发展空间与利润吧空间。澳2、xx市居民半普遍认为房价未扒来3氨皑5年还会持续上按涨，占总体的

41、靶40.4%。扒40.4%的x扳x市居民认为未敖来住房价格上涨艾的期限会发生在奥未来疤3-5年，其次绊19.2%的居把民认为将发生在蔼2-3年，认为盎5-8年的居民懊达14.1%。唉从图中可以看出笆累计86.3%哀的居民认为房价熬的持续上涨将会伴发生在8年之内笆。这种预期对于盎开发商来说是一绊个有利的开发信熬号，房地产市场按的叭“搬红火氨”袄具有一定的持续背性，市场对住房盎的需求量是巨大爱的。扮二、从对业内人拜士访谈结果分析白来看，房产商普皑遍认为，xx房敖地产市场真正开搬始快速发展是从俺2003年开始哎的，xx房产市凹场至少还有五年疤的发展期，而2扳005肮搬2008年将是背一个高峰期。坝三

42、、从其他城市败发展的经验分析柏，南京房地产市按场这一轮行情从癌2000年启动暗，至今已有五年澳时间，从今年的颁统计数据来看，吧2004百年上半年南京市罢商品房和商品住疤宅的价格保持稳斑定增长，上半年岸商品住宅预售均绊价为扒4,039艾元盎/般平方米，同比增搬长俺27.57摆，2004年凹上半年住宅部分坝房地产开发投资凹额增长35.0柏2%，新开工面百积增长60.6颁9%，销售额增肮长49.25%拔（商品房的统计邦数据），从供需叭以及价格走势来罢看，南京市房地疤产市场依然保持按强劲的增长势头阿。比较乐观的预背测，有专家认为般，从中国人对房按产置业的传统偏巴好以及城市人口稗增长、城市发展鞍需要角度

43、出发，扳南京房地产市场扳还有十年的发展碍期。而全国形势拜来看，虽然不断阿听到房产市场存百在泡沫的声音，吧但近年上半年统盎计数据显示，房安产价格、销售额搬等均保持较高幅拔度增长，而且二摆、三类城市的发摆展势头更猛。吧四、从房产市场奥供需双方的判断昂、从相邻城市的啊发展经验和全国罢的形式分析来看阿，我们认为，x坝x房地产市场发扳展前景看好，未哀来相当长的时间唉将保持快速稳定隘的发展势头。第五节 结论唉1、xx市房地岸产市场需求旺盛扳，整个行业快速癌发展，与经济增败长水平一致，市绊场空间较大，市挨场运行健康，房叭地产市场快速发柏展持续的时间应伴在5年以上；N百地块项目的开发绊，应当根据市场绊实际情况

44、进行总皑体规划，安排开捌发进度。皑2、xx市房地跋产市场启动是多芭种因素集中作用袄的，经济增长快澳，居民收俺入提高、老城改碍造和新城建设力蔼度大、公有住房捌比例高条件差，岸这些因素直接推肮动了xx市居民捌住房换代的欲望叭。针对这种情况叭，N地块项目的拜开发必须起点高佰、品质好，规划哎设计要与xx市哀城市规划和消费跋者的愿望一致起半来。巴3、xx市紧邻拔南京，南京房地巴产市场发展中所按体现的一些新的绊理念和手法，很懊快就会影响的x爸x，事实上，目百前xx在建的有鞍些楼盘已经表现疤出来。因此，N鞍地块项目的开发八，必须在开发理扒念以及在景观设扮计、户型设计方傲面大胆创新。柏4、从xx市民摆的现实需

45、求分析埃来看，xx房地氨产市场发展的重傲点不是大力开发办大户型、豪华型安的住宅，而是发伴展总价不高、实啊用、以改善居住扮条件为目的的舒拔适性住房。从市昂场反馈的情况结摆合居民的购买能疤力分析来看，8暗0-90平埃方米两户型和1爸10平方米左右邦的三户型较受市岸场欢迎。笆5、从居民调研稗分析的结果结合把xx工业化城市傲特点来看，小区版周边的自然环境佰将是影响居民购疤房的重要因素，袄一些象N地块这伴样的在城市边缘伴地区、自然条件巴优越的项目将成霸为市场热点。拔6、氨从xx整体市场把竞争环境来看，盎未来几年的竞争罢将会越来越激烈拔，但在较长一段按时间内不会改变爸目前市场供需状皑况。隘根据2004年吧

46、的统计，有项目邦在开发的企业已罢经达到46家之矮多，而2002胺年和2003年芭的数据分别是2奥9家和40家，澳可见更多的开发案商越来越看好x靶x市场，正以不啊同形式进入xx扳市场。但可以肯稗定的是，在较长昂的一段时间内，耙开发商的大量涌盎入不会改变目前啊的市场供需状况瓣，理由是：1、八2004年预计巴竣工量在80万邦平方米左右（包碍括当涂），与2邦003年的65邦万有了较大幅度爱提高，但从20盎04年的土地供斑应量（3313跋亩，包括N地块暗）以及目前房产邦商的施工面积估袄算来看，今后几凹年的平均竣工面拔积在100万左班右，以每年10败0万平方米计算百，2005哎拌2009年总竣伴工面积在5

47、00半万平方米，颁而市场的潜在需芭求为600斑坝700万平方米背，可以判断，只肮要开发商有效地挨激发市场潜力，哎5年内xx住宅昂市场不会出现全碍面供过于求的状班态；2、目前的白井喷行情是多年班积累的结果，市凹场需要很长一段败时间消化；3、阿大量的外地房产奥商的进入尤其是哀优秀的开发商对百营造市场氛围、扮激发市场潜在需背求有很大的帮助傲，南京房地产市绊场正式由于万科斑、万达、中海等芭房产商的进入而奥保持多年的增长扮势头。疤8、从对市场机叭会分析来看，N背地块面临两方面搬创造的机会：一懊是房产市场总体跋需求的释放带来笆的机会，目前x碍x居民积累多年胺的购房潜在需求隘在各方面因素的颁引导下，释放出扮

48、来，这个时候进澳入的企业往往能盎够获得较高的收凹益；二是细分市爱场带来的机会，哀从市场走访了解拌的情况来看，目半前市场上120俺平方米以上、总案价28万以上的哎住宅比例较高；芭而中小户型较少霸，很多开发商瞄般准的是中高收入爱人群，而对中等癌收入以及拆迁户暗等人群的关注不拔够，这就为后进百入的项目、尤其胺象N地块这样的爸超级大盘项目提懊供了广阔的市场爸空间。芭第四章 项目昂竞争优势一、规模优势败目前，尽管xx暗房地产在建项目柏不少，但基本上艾规模不大，有如般此规模的楼盘仅耙N地块项目一家俺，N地块项目的扒规模优势非常明懊显。一般来说，百上规模的楼盘在斑以下方面具备比挨较优势：敖1、聚集人气，搬提

49、升楼盘价值奥由于楼盘的规模懊大，入住人口多癌，人气旺，规模搬效应明显，旺盛八的人气必然推动安物业的升值。而笆且，还有利于推蔼动周围城市配套耙实施的完善，有疤利于提升商业用皑房的经营价值。佰2、可以有更大笆的空间建设更好摆的小区景观盎对于一些规模较安小的楼盘，景观百建设受到限制，袄也很难在景观上埃出彩。而N地块扒则不同，具有很百大的空间用于景挨观建设，可以让扳整个小区看上去皑更美观，让入住颁的业主生活更有摆品位。由于N地熬块项目处于xx癌市风光带，因此拌，完全有条件将拜该项目做成生态绊居住区，成为x叭x市示范居住区绊，成为xx城市霸建设的一大亮点埃。翱3、小区内配套熬设施更完善，小暗区生活更便利

50、佰在这样大的规模扒小区内，生活配搬套设施将更完善版，从幼儿园到中柏学，从农贸市场拜到商业设施，从阿文化娱乐设施到胺银行邮电所。小白区基本形成一个俺独立的社区，相伴对于小规模的楼癌盘，入住的业主埃生活更加便利。稗4、物业管理服败务更好袄由于项目规模大肮，小区部分建成啊后，可以聘请南阿京做得好的物业袄管理公司进行管耙理，成为xx社癌区管理的典范。扒高质量的物业管翱理能够对物业起奥到保值、增值的暗作用，而且相对拌于小规模的楼盘隘，业主花同样的邦钱，可以享受更芭全面、更周到的挨物业管理服务。胺5、营销推广有拜更多卖点安N地块规模大，俺能够做足办“翱文章皑”柏，比如，在社区皑的景观设计和文奥化底蕴以及物

51、业爸管理等方面有很般多文章可做，在板营销、推广中有捌更多的诉求、更跋多的卖点捌传递给消费者，哀让消费者在购买凹住宅的过程中，败不仅是一种单纯爸的购买行为，更把重要的是选择一岸种新的生活方式佰。二、 环境优势傲与江东大道一带矮的小区相比，N版地块的环境优势版非常突出。按山水绿色是N地懊块最大的环境优埃势。从小区周围碍的环境来看，小鞍区的西北角，紧哀靠规划中的东湖巴公园，小区西面斑是城市公共绿地鞍，南面与梅山公伴园连接，小区周胺围的自然环境十碍分优越，是一个氨理想的居住区域挨，从市场调查的捌情况来看，xx袄市民把环境作为败影响购买住宅决背策的第一因素，版考虑到xx是一哎个重工业城市，矮可以判断，N

52、地懊块周边的环境优百势必然成为吸引靶购房者的最主要蔼的因素。安N地块项目不久敖有外部的环境优疤势，还必须通过傲精心策划和打造艾项目内部的环境板优势，从而达到芭外部环境优势与搬内部环境优势的白有机结合，将自哎然生态与人工景疤观进行有效对接盎。三、区位优势佰N地块所处版块爱，不仅有着很好按的市场基础，而隘且具有很好的发胺展前景。拔N地块处于xx绊市城市总体规划胺的中间地带。小啊区地处江东大道斑与规划中的九华绊路的交界处，紧扒靠江东大道。从柏目前xx市居住背区发展情况来看跋，江东大道两侧阿已经形成了一个鞍住宅相对集中的捌地带，江东大道背两侧的楼盘已经凹越来越为xx市百民所接受。板N地块周围正在案开发

53、和待开发的叭楼盘已有四五个八，可以说N地块白已经具备较好的暗市场环境和基础拔。从政府的城市般规划来看，xx百总体城市规划战艾略是胺“颁东进南扩哎”办，而N地块处于挨“搬南扩和居住发展扒带颁”鞍的枢纽位置，同按时又处于城市规稗划居住发展带的拜中心位置，加上傲规划中的轻轨从白小区旁边通过，翱这样位置的大盘凹在xx具有唯一奥性，因此可以判颁断，N地块具有奥很好的发展前景跋。案四、土地的成本俺优势斑随着xx市经济艾和房地产业的快跋速发展，地价的摆提高是必然的，柏也就是说，土地半成本在房价中所拔占的比例不断增拌大。目前，xx耙市中心土地交易般价格每亩都在1哎00万元以上，艾以100万/亩瓣、容积率1.3

54、蔼计算，土地成本捌要达到1200隘元/八平方米（含税）碍左右。俺对于N地块来安说，由于土地使扮用的特殊性，土扮地的价格不高，版土地的交易价格敖估计在48万/熬亩，按容积率1阿.3计算，单位半土地成本为57疤0元/平方米（扮含税）左右，两蔼者相差630元鞍。这样，颁与市中心楼盘相罢比，由于土地成碍本优势而确立的岸楼盘价格的竞争拔优势是非常明显版的，价格的差异靶将影响到目标顾扮客群定位的差异翱，这个差异将降蔼低双方直接的市盎场竞争。巴第五章 经济翱分析 案本章在前几章分拌析的基础上，对癌N地块房地产开笆发不同方案（指败因容积率调整而凹形成的不同方案佰）的投资收益进疤行了测算，最后爸对不同开发方案颁

55、的收益与土地出矮让收益进行了比稗较分析。按第一节 楼盘版销售和定价策略一、销售策略拜总体策略：爱“拌以与相邻地段的板较大价差来启动敖楼盘销售，懊以循序渐进地提拜升价位来推动楼拔盘销售；通过提斑高市场营销力度碍，加快市场销售挨，降低开发风险芭。柏”懊 坝1、销售进度安岸排笆根据前面的分析癌，我们假设20扒05百埃2008年是x懊x房地产市场需敖求旺盛的一个时敖期，2005颁蔼2009年整个蔼市场保持增长的扒态势，并假设N傲地块项目在20懊05年底开始一癌期的预售，在这埃样一个判断分析叭的前提下，我们碍制定以下销售进拌度安排：奥期数巴时间隘住宅销售面积（癌万）凹商铺销售面积（蔼万/）绊I懊2005

56、20白06.5鞍8袄II隘2006.6奥2007.6啊15肮0.5啊III盎2007.7靶2008.7摆12芭1.5矮IV百2008.8巴2009.6般8翱2.5爱V笆2009.7跋2010.6唉4.86皑3.9294哀总计 =SUM熬(ABOVE)艾 叭47.86 =SUM(ABOVE) 佰8.4294笆销售面积总计按56.2894佰当然，这个销售氨时间表主要是在皑对目前市场分析蔼和借鉴其他开发唉商经验的基础上肮制定的，目的是稗为了进行下面的癌经济测算，考虑唉到楼盘开发还有邦相当长的一段时摆间，应当结合当癌时的市场情况、白开发资金到位情芭况以及工程施工挨进度等各方面要背素进行合理安排埃。澳2

57、、在对不同地伴段和不同品质楼艾盘的销售进度安颁排上，我们假设班：皑第一阶段，销售般部分次级地段以霸及最差地段的楼哎盘，以销售最差傲地段的楼盘颁为主，思路是以澳次级地段提升楼把盘品质，以最差佰地段的楼盘调低昂整个楼盘的均价岸，做出价廉物美颁的市场口碑，这败个阶段包括楼盘百销售的第一期、爸第二期；俺 第二阶岸段，销售部分次按级地段、部分最稗差地段以及最好搬地段的高品质楼盎盘（大户型、景翱观房、复式、别凹墅等），以销售芭次好地段楼盘为熬主，迅速提升楼瓣盘的整体售价，班具体指销售的第柏三期。般 第三阶班段，销售次级楼邦盘和最好地段的拔高品质楼盘，把拔高品质楼盘集中把在这个阶段销售绊，以期获得最好坝收益

58、，具体是指伴销售的第四、第案五期。挨 目标：凹通过一二两期的坝低价格把最差地叭段楼盘销售出去昂，争取在200邦8年底之前完成吧70%以上的住按宅部分销售和4肮0%商铺部分的暗销售，2010哎年底之前完成全啊部楼盘销售。二、定价策略百楼盘的定价是一瓣门学问，既不能暗定的太高，太高扮容易导致销售启坝动不畅，且定高佰后还不容易降价芭，因为房产既是扳消费品也是投资扳品，既然是投资矮品，买家就存在埃“鞍买涨不买跌肮”伴的心理，越是跌绊价，就容易导致扮买家观望状态；版也不能定的太低板，低了就可能导挨致利润不合理的矮流失。影响定价凹的因素很多，在耙本案中，根据以半上章节的分析，芭我们重点考虑了捌成本因素、市

59、场袄因素、居民的购颁买心理因素以及哎楼盘自身状况。扳当然，所定的价摆格只做参考，为埃下面的分析做准癌备，而具体的价芭格可根据开盘时稗的具体情况做适瓣当调整。具体分背析如下：艾（一）、住宅部隘分定价策略稗1、成本加成法罢测算：艾即在成本的基础稗上加上一定百分邦比的加成来指定暗销售价格，也就八是加上一定的利芭润。捌2、市场因素的拜依据是：芭目前江东大道两鞍侧楼盘的起售价耙在2200元以版上，均价大部分肮都在2400元颁及以上。岸3、本案楼盘自暗身的特点：氨一是市政配套还半很不完善，处于扳规划阶段；二是爱楼盘规模过大，傲销售任务和压力霸较大。考虑到楼拜盘的实际情况，隘结合以与相邻地伴段楼盘较大差价耙

60、启动楼盘销售的盎策略，以东湖花拔园为参照物，目邦前东湖花园一期爱的住宅销售均价伴在2600啊鞍2700，二期跋均价肯定在27拜00以上。如果蔼一切顺利，本案靶一期预售大概在啊东湖花园二期开拌盘以后，我们可拌以考虑一期均价唉在2300岸捌2400之间，啊与东湖二期均价阿相差400元/艾平方米左右。埃4、结合市场规隘律和居民邦“凹买涨不买跌坝”袄的购房心理，版根据每期销售的百楼盘品质和对楼百市价格的走向判拌断，我们每期加癌价100傲板200元不等。鞍（二）商铺定价拌策略扳在考虑商铺部分俺的定价策略时，般我们重点考虑市安场导向、居民购颁房心理两个因素懊。同时考虑由于扮还没有制定商铺氨的租售计划（多芭