大连东港竞争楼盘分析报告6月

1、东港地区项目调研报告目 录东港片区在售/未售项目基本情况东港片区房屋租赁情况东港片区项目分析及建议东港片区项目情况上 方- 港 景东 港 第良 运 四 季 汇嘉 和 广 场万 达 公 馆东 港 印 象金 广 - 东 海 岸上方港景公司介绍及基本资料开发商：上方房地产项目位置：大连市中山区五五路4号建筑施工单位：悦达建筑项目代理公司：智库策划开盘时间：2010年10月交屋时间：2012年4月30日占地面积：万平方米总建筑面积：万平方米容积率：10总户数：414户产权年限：住宅70年 写字楼40年得房率：72%交屋标准：精装修（3000元/ )上方港景产品基本情况产品基本情况栋数：由一栋36层的超

2、高层(40年产权写字楼）， 一栋25层高层（在售）和24层高层（回迁） 组成。层高：米户型：一室一厅到两室两厅面积：50122 五梯十八户户型面积配比：5057 一室一厅 60% 80 两室一厅 10% 107 -122 两室两厅 30%主力户型：50 热卖户型：80 两室两厅（南北通透）价格区间：起价17900元/ 均价19000元/ 最高价23000元/ 层差价：每两层加200元项目销售情况：110套上方港景产品基本情况地下停车场：500个停车位，价格未定公建位置：住宅楼的一层、二层 只卖不租公建面积：200-1000平价格：未定，以作内部销售功能：已做好分割，可做餐饮车位及公建基本情况上

3、方港景产品基本情况该项目定位：中高端项目亮点：稀缺的地理位置，完善的生活配套，交通配套。米层高，米开间。地热采暖，可使用煤气。购买人群：以投资客户为主，外地投资客户占50%。购房人关注：地段繁华、配套齐全、区域的未来规划潜力巨大。 项目分析金广-东海岸公司介绍及基本资料开发商：金广房地产开发建筑设计：澳大利亚五合设计事务所建设单位：金广建设集团物业：金广物业物业费：元/ 开盘时间：2009年6月占地面积：万平方米总建筑面积：35万平方米交屋标准：清水得房率：8285%容积率：总户数：600户（二期）产权：70年产权产品基本情况产品基本情况栋数：16栋高层层数：2729层层高：米楼间距：130米

4、户型区间：154260 户型配比：154 三室两厅两卫 60% 178 四室两厅三卫 20% 260 五室三厅四卫 20%主力户型：154 三室两厅两卫价格：均价20000元/ 最高价格23000元/ 层差价格：100元/ 销售情况：已销售80% 470套左右金广-东海岸产品基本情况地下车位配比：1/1.2 （只租不卖）租价：500元/月公建面积：180 220 （只租不卖）公建出租情况：约有20套公建 （位于项目主入口） 目前只出租了一套，做为小型超市使用，年租金7万。 （公建出租归金广集团总公司管理）车位及公建基本情况金广-东海岸产品基本情况项目理念：收藏山海项目定位：高端住宅项目亮点：山

5、海景观。70年产权。购买人群：追求高品质生活，看重山海资源，及区域发展。信赖金广集团建筑品质。购房者外地人与本地人的比例：50%。项目分析金广-东海岸东港第公司介绍及基本资料开发商：华锐世纪集团项目位置：中山区华乐广场北侧建筑施工单位：名城广隆物业顾问公司：第一太平戴维斯物业公司：华锐物业广告公司：北京主观广告公司开盘时间：未定占地面积：万平方米总建筑面积：万平方米容积率：交屋标准：清水总户数：977户产权年限：70年东港第产品基本情况产品基本情况栋数：18栋高层层数：1820层层高：米户型：90-200主力户型：160 价格：未定东港第产品基本情况车位公建基本情况车位比例：1：全部为地下停车

6、场公建：7栋独栋公建总面积：6000 ，未分割大多数意向客户为中山区客户，产品高端定位，每周大概2030组客户。由于未开盘，其他情况不详。良运四季汇公司介绍及基本资料开发商：大连良运房地产开发项目地点：大连市中山区鲁迅路88号建筑设计：大连建筑设计研究院建设单位：大连建工物业：良运物业公司物业费：元/ 占地面积：万平方米总建筑面积：万平方米（商业面积万平方米）交屋标准：精装修（2000元/ ）得房率：7475%容积率：总户数：635户产权：70年产权良运四季汇产品基本情况栋数：2栋高层 层数：29层层高：3米户型面积区间：33103 主力户型：4060 户型配比：3060 一室一厅 60% 6

7、880 两室一厅 30% 103 三室一厅 10%价格：均价19000/ 销售情况：目前已销售80% 计划交屋前清盘良运四季汇车位公建基本情况车位比例：1：公建：60多套公建面积区间：6080 （已内部消化）良运四季汇项目分析产品定位：高端项目亮点：稀缺的地段资源，重点学区（39中）。70年产权，大型综合体配套。购买人群：年轻人占80% 中年人占20%自住用房占40%，投资用房占60%嘉和广场公司介绍及基本资料开发商：嘉和房地产项目地点：三八广场家乐福西侧建设单位：悦达建筑广告策划：同策广告公司物业：嘉和物业物业费：本期未定，三期元/ 开盘时间：2010年12月下旬交屋时间：2012年底占地面

8、积：8700平方米总建筑面积：12万平方米交屋标准：全装修（20002500元/ ）得房率：70%容积率：13总户数：1800户 （四梯二十八户）产权：70年产权嘉和广场产品基本情况栋数：一栋超高层，两栋高层层高：米户型：一室到三室层数：57层，31层。面积区间：3593主力户型：3560 户型配比：3040 60% 5060 30% 93 10%价格：预计 20000元/ 以上嘉和广场车位公建基本情况地下停车场停车位数量：750个比例：2/1 （只租不卖）出租价格：15元/天公建：只租不售，面积未定，整体出租。嘉和广场项目分析产品定位：中高端产品亮点：全装修，钢结构，米层高。黄金地段。购买人

9、群：2030岁年轻人，过渡用房。3040岁人，投资用房。意向客户：3040%是一、二、三期老客户再次购买，或介绍朋友购买。大部分是投资型客户。万达公馆公司介绍及基本资料开发商：万达商业地产股份项目地点：中山区人民路港湾广场东侧建设单位：阿尔滨建筑 中建二局物业：万达物业物业费：元/ 开盘时间：2009年11月交屋时间：2011年12月31号占地面积：万平方米总建筑面积：27万平方米交屋标准：精装修（50006000元/ ）得房率：7679%容积率：总户数：630户产权：40年产权万达公馆产品基本情况栋数：3栋超高层层数：55层层高：米楼间距：4245米面积区间：280380 主力户型：330

10、热卖户型：380 户型比例：280 200套、330 300套、 380 100套。价格：2200034000元/ 层差：每两层加100元销售情况：已销售70%万达公馆车位公建基本情况车位：1000个车位价格：待定公建：无项目分析产品定位：豪宅产品亮点：万达品牌，绝佳的地理位置。产品品质，区域发展。购买人群：生意人80%， 外地人与本地人购房比例各占50%万达公馆东港印象公司介绍及基本资料开发商：众和开发、美辰发展项目地点：中山区鲁迅路春海街交汇处南行建筑单位：建发建筑物业：众和物业物业费：元/ 营销：代理公司仲量房行开盘时间：2008年年底交屋时间：2010年10月占地面积：万平方米总建筑面

11、积：万平方米交屋标准：清水得房率：78%容积率：总户数：144户产权：70年产权东港印象产品基本情况栋数：8栋高层、3栋小高层、8栋多层 （A B C D E 区总和)层高：3米户型面积：92 94 价格：990011000元/ 层差：每两层50元车库：D E 区无、室外停车场公建：无销售情况：已出售50%（70多套）东港印象项目分析产品定位：中端产品亮点：超高性价比，五层以上可观海（北向）。购买人群：80%来自中山区，以自住为主。20%来自沙河口区、西岗区、甘井子区，以投资为主。东港片区项目分析及建议 图片东港片区房屋租赁情况公寓： 花样年华三期 以小户型公寓为主 30 租赁价格220023

12、00元/月 50 租赁价格3500元/月 佲仕财富 - 商住两用 3050 租赁价格25002800元/月住宅： 运达嘉洲阳光 - 一层南向65租赁价格2000元/月 （中高楼层2400元/月以上） 春海街附近老住宅 - 一室 1500元/月 两室 1700元2000元/东港片区项目分析及建议一.市场分析： 1.片区特点：小户型公寓项目区域繁华，配套齐全，重 点学区，投资回报价值高。大户型住宅项目景观资源丰富，东港片区未来发展潜力巨大。 2.产品面积：该片区项目面积集中于两端，一种为30平- 80平小型精装公寓；一种为150平-380平的豪宅。3.购买人群：小户型公寓多以投资型客户为主，以及年

13、轻 人群作为生活过渡而使用。大户型豪宅以自主型客户为主，客户主要为追求高品质生活，享受自然景观资源的人群购房者多为个体工商业主。 4.片区稀缺产品：1）二七广场以东，目前无小户型精装公寓，多为 2000年以前的老式住宅。 2）整个片区比较缺少90-140平中等户型（包括二手房市场）。 东港片区项目分析及建议 图片东港片区项目分析及建议二. 建议： 1.推出小户型精装公寓 原因：1）满足未来东港片区大力发展后的商务人士的 居住需求。 2）春海街即将新建新玛特超市，完善该片区的 生活配套。未来发展趋势与目前的三八广场 家乐福附近的精装公寓相似。 3）填补目前二七广场以东的东港片区无精装小 户型公寓

14、的空白。 4）未来东港片区发展潜力巨大，可吸引投资型 客户前来。 东港片区项目分析及建议 图片东港片区项目分析及建议二. 建议： 2.若建大户型豪宅 主要人群：1.追求高品质生活，享受山海资源。 2.要求住宅的安全性和私密性。 3.具备独一无二的特性，软件和硬件都在城 市中具有稀缺的特点。 4.产品设计、建造做工在细节中做到极致水 平。 5.高标准服务的精致和延续性。 6.具有明星级或有影响力的人物居住，提高 个人身份。东港片区项目分析及建议二. 建议： 3.推出面积90-200平为主的公建 1）春海街附近小型公建较少，推出小型公建，未来经 营可满足社区内和周边居住者的日常生活需求。 2）新玛

15、特大型超市的建成后不建议再建大型公建造成 饱和影响销售。大连相似项目对比 一、亿达东方圣荷西 二、亿达宅语原东方圣荷西公司介绍及基本资料开发商：大连软件园开发 项目地点：沙河口区西南路99号。东临 净水厂建设单位：亿达建筑 南通三建物业：亿达物业物业费：元/ 开盘时间：2006年4月交屋时间：2009年11月占地面积：万平方米总建筑面积：万平方米交屋标准：清水容积率：产权：70年产权东方圣荷西产品基本情况栋数：11栋18-32层的高层组成主力户型面积：150-240热卖产品：三室两厅两卫价格：15000元/ 左右车位：地下比例1：1销售情况：已经全部出售东方圣荷西项目分析产品定位：高端产品规划理念：与山海谐、与自然融 产品亮点：绝佳的地段，优美的自然环境，看海高层，亿达品质，优质的物业服务。购买人群：个体工商业主、政府官员 等高收入群体宅语原公司介绍及基本资料开发商：大连软件园开发 项目地点：沙河口区西南路99号。东临 净水厂建设单位：亿达建筑 南通三建物业：亿达物业物业费：2元/ 开盘时间：2006年4月交屋时间：2009年11月占地面积：万平方米交屋标准：精装修产权：70年产权宅语原产品基本情况栋数：6栋21-30层的高层组成主力户型面积：34-89热卖产品：一室一厅价格：18000元/ 左右车位：地下比例1：1销售情况：已经全部出售宅语原项目分析产品定位：高