商业地产基础知识

1、商业知识篇商业地产基础知识商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。一、商业地产分类（一）、按照开发形式进行分类 商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

2、上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 市场类商铺 在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占

3、比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 社区商铺 指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对

4、于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 商务楼、写字楼商铺 商务楼、写字楼商铺是指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。 交通设施商铺

5、交通设施商铺是指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。 以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。 （二）、按照投资价值分类 商铺作为房地产中典型的投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3 倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。 鉴于商铺投资价值的重要性，以下按

6、照商铺的投资价值对商铺进行分类。“都市型”商铺-绩优股“都市型”商铺是指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，“都市型”商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：“都市型”商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将“都市型”商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。“都市型”商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于“绩优股”商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的

7、商铺将意味着多少营业额？！“都市型”商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。 “社区型”商铺-潜力股 “社区型”商铺和我们上一部分谈到的“社区型”商铺属于同样的概念，之所以称之为“潜力股”原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。 需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。

8、也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。 “便利型”商铺-冷门小盘股 “便利型”商铺是指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面

9、、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为“便利型”商铺是因为其所经营的商品均属于“便利”类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。 “便利型”商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事“便利型”商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。 “便利型”商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的“小盘股”特点。正所谓船的

10、好掉头！ 之所以用“冷门”来形容“便利型”商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。 专业街市商铺-高科技股 专业街市商铺是指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺“高科技股”。 其他商铺-“一般股票” 其他商铺，指除

11、过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为 “一般股票”，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。 从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其

12、单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的“绩优股”。 从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从“一般股票”转变成“绩优股”。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。 （三）、按照商铺的位置形式分类 按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货

13、亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。 铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。 铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。 铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会

14、遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。 铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。 对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。 相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。铺面房与铺位的另一个差异

15、就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被“复制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。二、商业地产起源70年代末80年代中期，萌芽期。严格地说，这个时期没有地产开发的概念。当时地处改革开放初期和前沿的广州、深圳等地，为解决城市商品物质短缺、商业服务业落后、居民生活极不方便、城市娱乐非常乏味、大量青年就业困难等问题，对临路临街的民居、围墙、企事业单位门面房，或是具有商业经营价值的街道地段，进行小规模改造，使其成为商用物业或临建批零市场，虽然物业、场地简陋，但开创了新中国商用物业开发与经营的先河。80年代中期90年

16、代中期，扩展期。80年代中后期，一些大中城市和区位集聚性特别强的地区，也开始陆续出现了商业地产的萌芽。此阶段与前一期一样，仍没有现在商业地产开发卖楼销铺的概念，基本上是旧厂房、旧仓库的重新拆改扩建，出租商铺经营，但商业地产的本质特征统一规划、商业建筑设计、专业物业管理与推广、出租经营，却一一具备。此时涌现出不少全国闻名的商厦、商业街和专业市场，如广州万国电器广场、北京西单国际大厦等。90年代中后期至今，成长期。此时期的开发商已拥有物业产权，也开始具有物业分割销售、滚动开发的意识和资金周转需求，因而商业地产得以快速成长。商业地产开始吸取国际商业地产模式与经验，陆续出现了大型百货热、商业步行街热、

17、购物中心热，乃至今天的Mall狂潮，商业地产已经开始成为房地产的主流。出现了各种成功的商业地产案例，如天河城、时代广场、世纪城等大型购物中心。在这种大背景下，商业地产也慢慢向多个方向发展，主要体现在：细致时代来自市场各方面的信号不断地向商业地产项目开发商传递这样一个迫切的信息：中国商业地产进入细节时代。从商业地产的策划、营销到管理，无不向着细致化发展。现在的商业地产项目重心在大型购物中心上，而且开发面积越来越大，动辄就十万、十几万、甚至几十万，这么巨大的工程，当然也就牵涉到很多方面，需要考虑资金回流、消费群体、集中管理等各方面的问题，因而也就注定了商业地产向细致化发展的趋势。只有细致考虑各环节

18、，商业地产才能度的最后的成功。大盘时代目前我国在建、已建的项目规模将近3200万平方米，其中北京拥有一万平米以上商业面积的楼盘有140多个，上海700多万平方米。调查显示，大型的Shopping Mall和购物中心在中国有很强的投资偏好。同样的，商业地产规模越大，操作风险也就越大，因而商家在进驻大型商业地产项目的过程当中需要掌控一个节奏，这种项目必然经过市场的前期培育过程，要有亏损的心理准备。但是随着中国零售业对外开放以及商业地产自身的发展，大型的商业地产投资开发越来越多，并且潜力无限，商业地产即将迎来大盘时代。竞争时代从解决居住逐步过渡到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商

19、业地产蕴藏着巨大的发展空间。同时商业地产的高利润，引无数开发商和投资者竞相折腰，商业地产的大战随之在全国各大城市风起云涌。总的来说，我国商业地产有很大的发展空间，并将成为地产业的主流。三、商铺价值构成与估算（一）、商铺价值构成1、地段、位置和朝向选择路段的实质是选择商圈，选择销售对象，选择未来的购买力，所以说商业地产是选址的行业。同样是商铺，街角商铺拥有两条道路上的客流，而一般商铺只拥有一条道路上的客流。就商铺位置而言，临街的立面越多越好；朝南、朝东的街面上的客流总是多于朝西、朝北的街面，其商店完成的营业额略高。2、建筑结构最适合商业的建筑结构是框架式或无柱拱结构式，优点是视野清晰，便于分隔和

20、商品布置。框剪结构不适合商业。柱距宽的商业建筑门面宽畅，透光性好，可视性强，商铺的展示功能强。但是柱距也以一定的商业要求、空间分隔的尺度为限，如大型商业建筑的柱距以8.2或11米为好，主要是地上部分好分隔，地下部分合理布置停车位的原因。层高低于2.8米的小型商铺会给人压抑感，而较大面积的商铺（200平米以上）的层高低于3.2米也会显得十分沉闷。大型商场往往会开设中庭，层高达7米以上，以解决层高压面和通风、采光问题。楼层商铺的缺点是顾客流动不便，在同类商品布置的情况下，上层商铺的客流少于下一层商铺的客流，但这种规律在山地城市如重庆、香港等未必适合。3、城市经济发展水平城市在经济发展、规模扩大的过

21、程中吸引大量投资者和迁徙人口，促使城市进一步发展。城市内众多人口又为商业提供了发展机遇，使得商铺的商业价值有所表现。4、产业状况一个城市的产业结构十分合理，具有先进性，居住人口大都就职于“朝阳行业”，居民收入高，消费能力强，高附加值的品牌商品有巨大的市场空间，商业企业利润丰厚，能够承受较高的租金成本，那么其商铺的价值也随之升高。5、商业传统商业传统的实质是指某区域商业文化、消费文化的积淀，包含了大量历史的无形资产积累。成名的商业街市并非一朝一夕形成，它经历了不同历史时期的政治、经济、社会变革以及商圈变化、业态更新、人口迁徙等巨大变化的洗礼后，仍能维持其特有的商誉、经营特色及规模，并保持旺盛的生

22、命力。商业街市布局多数是在历史发展进程中自然形成的。在那些有商业传统的街市上的商铺价值构成中也包含有“商业传统”这一较难量化的价值成分。商业传统的实质就是一个区域商业的无形资产。6、交通设施从城市整体上看，商业高度发达的城市应具有大容量的空港、发达的航运业、多条干线铁路以及高速公路网等大容量、便捷的交通设施，这些设施能为城市输送来自各地的客源。7、商圈商圈是指以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的5070，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相

23、对减少。（二）、商铺价值的估算1、是否处于核心商圈商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在北京，已经成熟的商圈如王府井、西单等，吸引的是来自全国各地的人流；而公主坟、木樨园吸引的是全北京的消费者。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。2、商圈的变动因素在商圈变动过程中投资商铺，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，

24、因为开发成本很高，销售价格会非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。3、主力店效应“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。4、有广场就有冲天人气广场是休闲、娱乐的场所，其聚拢的人气往往能带来无穷商业机会。大如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。5、品牌店效应目前在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡如星巴克、上岛；服装如耐克、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参