东方威尼斯二期投资分析报告

1、哎东方威尼斯二期袄投资分析报告TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc101588589 巴一、邦班项目所在地啊啊般艾宁波简介瓣 PAGEREF _Toc101588589 h 埃2 HYPERLINK l _Toc101588590 胺二、哀鞍宁波市百房白地产市场分析翱 PAGEREF _Toc101588590 h 阿5 HYPERLINK l _Toc101588591 暗1、扮奥宁波土地市场分案析搬 PAGEREF _Toc101588591 h 八5 HYPERLINK l _Toc101588592 班2、岸邦宁波房地产市场袄分析艾 PAGEREF _Toc10

2、1588592 h 把6 HYPERLINK l _Toc101588593 疤三、吧扳项目前景预测白 PAGEREF _Toc101588593 h 皑12 HYPERLINK l _Toc101588594 百1、捌鞍项目基本情况办 PAGEREF _Toc101588594 h 奥12 HYPERLINK l _Toc101588595 澳2、芭安项目优劣势分析扮 PAGEREF _Toc101588595 h 捌12 HYPERLINK l _Toc101588596 安3、袄搬项目前景分析昂 PAGEREF _Toc101588596 h 柏14 HYPERLINK l _Toc10

3、1588597 邦四、懊阿项目市场规划建班议耙 PAGEREF _Toc101588597 h 翱15昂项目所在地拜爱宁波简介搬宁波简称甬拌，位于我国海岸班线中段，浙江宁奥绍平原东端，即氨东经1205袄5至122凹16，北纬2搬851至3搬033。扮下辖六区、两个按县级市、两个县胺，总人口艾552.7万人板，其中市区人口隘210.5万人版。扮宁波是啊全国著名的港口摆城市、国家历史埃文化名城、国家懊旅游城市、国家背卫生城市等。捌宁波版东有舟山群岛为隘天然屏障，北濒暗杭州湾，西接绍巴兴市的嵊县、新哀昌、上虞，南临搬三门湾，并与台扮州的三门、天台捌相连。全市总面傲积9365平方哎公里，其中市区拔面积

4、为1033拔平方公里。阿宁波是具有70拔00年历史的斑“熬河姆渡文化邦”奥的发祥地，跋“罢河姆渡文化澳”板被认定为江南新爱石器时代最悠久傲丰富的文明遗迹绊之一，其在人类佰文明史地位实不稗可替代。唐宋以埃来，一直是我国罢重要的对外贸易背口岸，早在隋唐班时代，宁波已经扒成为全国主要农绊业经济区和三大蔼贸易区之一，到爸了元明时期，宁澳波与现代的广州吧、扬州并列为全拔国三大港口之一拔，被誉为是氨“爱海上丝绸之路懊”岸的起点和通道。芭宁波地杰人灵，安人文荟萃，东晋笆和北宋末年，黄斑河流域居民两次挨南迁，经济文化艾渐趋繁荣，至明扮臻为鼎盛，唐至罢清宁波共中进士瓣2432人，其哀中状元12人，芭到了近代，宁

5、波拌涌现出了一大批熬全国一流乃至闻翱名世界的学者、安科学家、艺术家颁，如翁文灏、童背第周、沙孟海、俺周信芳、潘天寿伴等人，均成就斐八然。在中国科学盎院、中国工程院啊院士中，宁波籍哎的占了69位。爱改革开放后，宁敖波经济日新月异搬，摆据统计，200暗4年坝国内生产总值由柏1997年的8敖97亿元增加到佰200瓣4蔼年的埃2158.04疤亿元，般比2003年增扒长15.5%，稗位列15个副省败级城市第六位，俺增长速度为近哀7拜年以来最高。罢“拔二、三、一背”办产业格局稳固。班第一产业实现增阿加值123.5佰0亿元，比上年版增长5.0%；稗第二产业123斑0.21亿元，败增长16.6%澳；第三产业8

6、0捌4.33亿元，捌增长15.8%伴。三次产业比重皑分别为5.7%皑、57.0%和霸37.3%，其矮中第三产业比重跋比上年提高0.艾5个百分点。三耙次产业对经济增叭长的贡献率分别邦为2.1%、6傲0.4%和37肮.5%。唉全市完成财政一把般预算收入28昂8.3亿元，其拌中：中央财政收拌入136.6亿叭元，同口径比上翱年增长19.1绊%；完成地方财伴政收入151.背7亿元，增长2芭9%。按出口退叭税机制改革前口懊径计算，全市财扒政一般预算收入坝为400.96啊亿元，比上年增按长23.4%。翱一般预算支出2澳15.9亿元，隘增长19.8%澳。佰第三产业进入新吧的发展阶段，癌2004年败全年实现社会

7、消叭费品零售总额5搬95.63亿元凹，比上年增长1矮4.2%，昂与上年相比上升袄1.5个百分点搬。半城镇居民人均消罢费性支出112笆83元，同比增癌长7.8；农敖村居民人均生活般消费支出610拜2元，增长17叭.5般；2004年全坝市旅游创汇1.拔53亿美元，增安长53.3%；傲年耙末金融机构本外艾币存款余额达到哀3230.68拜亿元，比年初增癌加466.32隘亿元。其中城乡傲居民人民币储蓄哎存款余额为12扳62.89亿元昂，比年初增加1澳39.69亿元瓣。搬对外经济保持较败好增长。200吧4年全年进出口敖总额261.1肮3亿美元，比上奥年增长38.8爸%，其中出口1翱66.90亿美芭元，增长

8、38.跋2%，进口94鞍.23亿美元，巴增长39.9%蔼。版实际利用外商投罢资21.03亿瓣美元，比200扳3年同期增长2百2%。拜总量在居15个疤副省级城市第7傲位，增速居15哎个副省级城市第板10位。背200半4傲年案市区居民人均可暗支配收入158叭82元，比上年霸增长11.2%肮，拔位列全国37大凹城市第5位，1皑5个副省级城市奥的第三位；绊人均消费性支出翱11283元，爱增长7.8%，案位居15个副省岸级城市的第三位吧；般市区居民恩格尔柏系数36.99肮%版；霸全市农村居民人暗均纯收入701傲8元，增长12邦.8%，其中生板活消费支出61阿02元，增长1俺7.5%。熬2005年癌12月

9、份完成稗社会消费品零售凹总额114.9邦亿元,同比增长挨14.5%，其鞍中当月完成销售捌额5.72亿元罢，同比增长22爱.5%，春节的暗节日效应明显。傲按行业分批发零靶售贸易业实现零拔售额98.1亿办元,同比增长1爸4.9，餐饮芭业实现零售额1班6.2亿元,同爸比增长12.9翱。柏城市居民收入和颁消费方面，1蔼2月份，累计城百市居民人均可支敖配收入4078敖元，同比增长1瓣0.4%，城市案居民人均消费支肮出1987元，般同比下降9%，袄其中服务性消费佰同比下降10%熬。伴宁波市房地产市扮场分析埃宁波土地市场分阿析扳2004年，宁吧波市四区共成交百土地面积221把1405平方米埃。从土地性质来板

10、看，其中居住用八地面积1618翱144平方米，昂约占总成交面积氨的73.17%拌，其他性质用地唉593261平佰方米，占26.胺83%；从区域岸土地成交量来看蔼，海曙区、江东疤区、江北区、鄞把州区土地成交量班分别为扳87651平方败米、21080扳3平方米、54鞍7401平方米耙、136555拌0平方米，其分俺别占土地成交总隘量的比例为3.靶97%、9.5拜3%、24.7败5%和61.7隘5%；从区域居胺住用地成交量来半看，阿海曙区、江东区胺、江北区、鄞州跋区居住用地成交绊量分别为昂34758平方矮米、12228白5平方米、37按7633平方米氨、108346阿9平方米，其分翱别占居住用地成碍

11、交量的2.15绊%、7.56%胺、23.33%坝和66.96%把；从各区域居住拔用地成交量与该肮区域土地成交量吧的比例来看，伴海曙区、江东区笆、江北区、鄞州把区癌居住用地成交量癌与该区域土地成白交量比例分别为瓣39.65%爱、巴58.01%稗、靶68.99%凹和跋79.34%哎。芭 阿系列数据说明：班市四区的土地放疤量有所加大，且昂居住用地仍旧是耙土地市场中的重跋点，其比例高达跋73%；扮 傲 芭 鄞州区鞍的土地得到了集隘中放量，这说明笆其已经成为宁波哎市未来重点开发哎的区域；懊 邦 翱 版海曙区的土地成岸交量是市四区中啊最少的，居住用肮地比例更是偏低般，这说明海曙的拜土地供应越来越笆紧缺；白

12、江北区的土地成拌交量跟居住用地案成交量，都较之鞍前几年有了很大肮的提升，江北也哎已经成为投资开翱发的热土；白土地成交量跟居搬住用地成交量从暗四区来看，都呈肮现出鄞州区、江啊北区、江东区、案海曙区的排列顺爱序，这也从侧面按反映出宁波房地碍产集中发展的方背向。熬宁波房地产市场啊分析邦2004年是国蔼家对房地产宏观伴调控的一年，而矮且调控对宁波楼埃市效果明显。爱国家于2004扒年5月开始对房阿地产进行宏观调芭控，于10月份爸又进行了重大措盎施的颁布：央行瓣芭金融机构一年期案存款基准利率上半调0.27个百阿分点板；国土资源局跋隘经营性土地全部挨招拍挂、耕地转笆建设用地开始审拜批。这些政策对安宁波市区近

13、期商百品房价格的影响碍并不是很明显，案市场面没有出现鞍大幅度振荡，对叭于二手房市场而耙言，情况就不乐败观了，成交量经颁常出现大幅度的碍波动，连带商品办房交易量也略微奥下降，与以往相蔼比，在售楼盘普盎遍销售周期拉长俺，销售压力增大柏，广告投放量增肮加，甚至有楼盘扳滞销的现象出现氨。总体而言，宏版观调控对宁波房般地产而言效果明吧显。半2004年宁波八房地产投资增幅般下降明显。靶2004案年，宁波市房地隘产投资完成扳234.4阿亿元，办增幅为搬27.2%袄，安增幅比上年低扳19.1摆个百分点坝，碍全年投资呈现逐敖季回落趋势，1唉3月份、1案6月份、19暗月份的投资增幅办分别为59%、耙56%、44%

14、瓣。八其中，住宅投资败完成按178.3扳亿元，增幅为霸30.3%肮，较上年低扮8.5版个百分点。办伴房地产投资增幅昂回落的主要原因叭是受宏观政策调白控影响较大。房半地产业是扮2004斑年宏观调控的重败点行业之一，伴哎随着去年初国家蔼紧缩和规范对房澳地产开发企业的背贷款，宁波市房办地产投资的资金氨来源项中国内贷办款的增幅从癌6傲月份开始连续两摆个月大幅下挫，隘分别下降埃29.4捌和盎39.3爱个百分点，出现拌了罕见的负增长笆。另外，国家决艾定暂停审批土地办和严格清理协议霸出让的土地，使扳我市土地供给大胺幅减少，如瓣9唉、巴10百、柏11蔼月份本年购置土笆地面积增幅分别昂为罢-37.6%袄、翱-3

15、8.1%唉、绊-36%般。受以上两因素敖影响，我市房地傲产开发投资增幅暗也一度锐减，如耙6拜、笆7佰月分别比上月下坝降扮13.6岸和稗11耙个百分点。四季澳度，投资增幅延埃续着连月回落的阿趋势。蔼“柏一房难求芭”柏局面得到改观，搬供需关系由供不柏应求转为供略大唉于求。敖宁波市去年及时昂调整旧城改造计傲划，减缓旧城改奥造步伐，去年基般本未增加新拆迁傲量，有效控制拆般迁形成的被动住氨房需求。出台一唉系列加强商品房颁转让和代理销售唉管理的文件，通俺过市场整顿，进班一步规范中介机把构及从业人员中巴介行为，有效控败制投机虚假需求叭。随着整个宏观碍调控力度的进一奥步加大，伴4月份后，住房半供不应求的状况安

16、得到缓解，供需敖关系由供不应求靶转为供略大于求耙。全市住宅竣工罢面积与实际销售芭面积比为11版.15，供求总蔼量基本平衡。罢傲商品房供应结构半得到进一步改善阿。耙去年全市住宅新俺开工面积扮689万m2，鞍占商品房新开工艾面积的74%，肮其中普通住宅新奥开工面积675碍万m2，占住宅哀开工面积的98拜%。积极引导开背发企业调整产品爸结构，中小套型懊房源的供给明显碍增加，新开楼盘奥套均面积从前几澳年的120m2背下降到2003癌年的109m2般，2004年进疤一步下降到10般7m2。瓣相关指标如颁商品房建设投资挨、土地购置费、鞍施工面积增幅较氨上搬年哎均有所下滑，而挨新开工面积、竣拌工面积、销售面

17、靶积均呈负增长态暗势。埃房屋施工面积为办2465.3跋万平方米，增幅百21.4%白，增幅不及上年翱同期的一半；新邦开工面积邦933.5佰万平方米，负增俺长暗9.3%班，而上年同期的白增幅是板62.2%皑，不可同日而语鞍；竣工面积为艾587.1摆万平方米，负增绊长白7.1%氨，上年同期这一般增幅是百44.2%奥；销售面积为八516.5拔万平方米，负增白长袄3.9%捌，上年同期增幅般为唉39.9%斑；只有预售情况唉好于上年，预售搬面积为翱418.1绊万平方米，增幅安为坝16.5%,半上年同期为负增唉长瓣15.7办%拔。稗同时，在土地招柏投标市场，地块蔼的拍卖不再像以碍往那么火爆，开隘发商购地先要考

18、皑虑地块的发展潜啊力、爸自身资金链及预昂期利润，参加投唉标拍卖趋于理性安。由此可以看出翱，目前开发商对奥于宁波整个房地伴产市场都不十分班乐观，对于政府凹出台的各项宏观耙政策应对较为谨澳慎。到去年年底拌，科技园区拍卖半的居住用地在9昂.47万平方米啊，市场持续供应绊。艾宁波房价总体得拔到平抑。罢2004年商品案房销售均价为5芭618元/m2柏，涨幅为14.八3%，二手住房耙均价为5407搬元/m2，涨幅败为13.8%。般总体房屋销售均搬价涨幅为13.扮9%，在35个肮大中城市中排名奥第五，与200扒3年相比，涨幅癌回落2.7个百扳分点，排名后退八三位。2004暗年房价的上涨主蔼要是在前4个月笆实

19、现的，4月份板商品住房预售均阿价为5665元叭/m2，比1月氨份上涨15%，皑二手住房均价为按5071元/m败2，比1月份上佰涨18%。4月唉份后房价基本呈胺现平稳态势，后跋8个月的商品住跋房预售均价基本扒保持在5600白元/m2左右，八二手住房均价基般本保持在540暗0元/m2左右岸。埃总体来看，宁波搬市房价没有出现啊大起大落，依旧靶保持上涨势头，靶但涨幅降低。商绊品房因新开楼盘胺的地段、品质及佰限价房的影响有耙一定的上下浮动柏，二手房价格相懊对平稳。其中挨一季度半，耙市四区（海曙霸、江东、江北、爱鄞州）商品房销爱售平均价格冲破胺5000元大关碍，涨至5177巴.3元斑，比上季度上涨坝了4.

20、6%，败比上年同季上涨鞍13.0%。各扳类商品房价格同懊比涨幅比去年同凹期均有不同程度坝的回落。氨二季度埃，市区商品房销摆售均价为每平方版米5536.8埃元，比去年同季癌上涨19.4%唉，比第一季度上颁涨4.7%。疤据统计，二季度澳，受宏观调控影傲响，市三区共成隘交住宅二手房3碍0.9万平方米把，同比减少3.巴4%，成交金额挨16.34亿元办，同比却增长5霸4.7%。隘三季度肮，市区商品房销罢售均价每平岸方米5101.跋4元，比去年同奥季上涨11.2阿%，涨幅比上半白年缩小5.0个暗百分点，比二季皑度回落8.2个罢百分点疤。住宅商品房销哎售价格上涨势头阿放缓。住宅商品碍房销售价格比去澳年同季上

21、涨11敖.4%，涨幅分鞍别比前二个季度败回落2.7个和袄8.5个百分点柏。蔼四季度，瓣商品房每平方米肮销售均价为67懊15元，其中住拜宅6004元；柏写字楼、商铺等隘非住宅每平方米暗均价冲破万元，挨达10733元佰。奥第四季度宁波市佰房屋销售价格较版上年同期上涨1澳1.1，同比叭涨幅回落了2.皑3个百分点，比巴前三季累计涨幅安回落3.7个百捌分点。胺此外，二手房三摆个季度分别为4俺009.83元啊/平方米、45爱30.17元/邦平方米、476氨7.92元/平癌方米、5801熬元/平方米，逐傲季呈攀升之势。把由此可见，随着跋宁波市政府加大埃经济适用房和限拌价房建设规模，坝完善廉租住房体把系等一系

22、列调控半房地产市场政策鞍措施的出台，宁俺波市房价快速上扳涨势头得到了有翱效遏制。凹据捌有关部门统计显傲示，阿2004年宁波澳市房价涨幅比全背国平均水平高出爱4.1个百分点澳，氨在全国35个大熬中城市中居第五岸位，比2003矮年后退了三个位埃次；靶扳土地交易价格比瓣上年上涨8.3胺%，拜低于全国平均上扳涨10.2%的佰涨幅，在全国3办5个大中城市中阿居第九位；哎房屋租赁价格比疤上年上涨4.4白%，矮在全国35个大罢中城市中居第六艾位。鞍楼盘销售冷热不罢均，地段、面积耙、价格仍旧是市蔼民关注的焦点。啊从新推楼盘来看百，去年下半年推翱出的一些楼盘因哀其地段因素，市皑中心多以小高层耙、高层为主打产胺品

23、，楼盘定位高皑档，价格多在7绊000笆捌8600元/平拌方米，部分精装盎修单身公寓产品俺，价格在900罢0埃凹10000元/巴平方米，扮“凹外滩花园澳”罢更是以1100巴0元/平方米的柏价格面市；地段靶好、品质佳、成拜熟生活区域的楼稗盘依然有大量消绊费者追捧，如斑 “拔晶华名园暗”、“霸丽江新都八”背、白“鞍北岸琴森肮”盎等楼盘的销售速拔度靶都非常快。但一伴些地段虽好，但拔价格高、面积大罢的楼盘仍呈现出跋缓慢销售的态势艾，如爸“”白外滩花园、罢“邦新时代拔”靶等。在当前宏观耙调控的房地产局盎势下，消费者对捌于地段、面积、半价格都有比较敏白感的触觉，以期拌能取得最大的性柏价比，而投资客奥也变得更

24、加理性爸，疯狂购房的局安面将很难出现。半2005年宁波半房地产低调开局芭2005年1-笆2月，宁波房地胺产投资首次出现背负增长。1-2啊月，我市共完成柏房地产投资29巴.61亿元，同蔼比下降3.37啊%。其中住宅完埃成投资18.7澳5亿元，下降1哀6.8%；办公伴楼投资2.64扮亿元，增长31啊%；商业营业用斑房完成投资4.阿45亿元，增长熬72.3%。白办从资金来源看，叭与往年相比，宁阿波市房产投资资扳金明显不足，1奥-2月累计到位盎资金27.33霸亿元，同比下降按29.3%，各昂项资金来源均呈鞍现不同幅度的负氨增长。其中国内傲贷款5.89亿叭元，同比下降4霸5.4%。自筹般资金5.04亿昂

25、元，同比下降2吧8.7%。定金罢及预付款11.艾66亿元，同比白下降3%，定金柏及预付款的下降把，也从一个侧面摆上说明今年1-隘2月宁波市房产耙市场有所降温。罢坝从土地供给看，叭土地供需矛盾有肮所缓解。与去年胺同期相比，土地八购置面积有所增隘加，1-2月，癌房产商共购置土哀地41.32万皑平方米，同比增伴长9.4%，一百改去年负增长态绊势。靶综述：根据目前昂已推与即将推出扮的楼盘来看，宁岸波市将会以大面爱积户型为发展趋跋势，但在目前一盎系列宏观调控及碍宁波市高房价的拌压力下，消费者疤对于物业的地段柏、品质及周边的癌生活配套设施将安会更为注重，而蔼近郊楼盘由于先罢天的地段缺陷，氨现在销售压力已懊

26、越来越大，大面拔积产品更是难中安之难。另外，2邦005年将是宁摆波房地产的鏖战罢之年，据悉，今俺年碍全市将实现房地班产开发投资20按0亿元，开工和蔼竣工商品住宅分板别达到400万埃平方米和200爸万平方米。特别搬是鄞州区跟江东扒江南路片区在一碍段时间内会形成把蜂拥的现象，竞凹争加剧。为此，隘消费者所关注的矮地段、面积、品巴质、价位等也将按会成为开发商所败关注的重点，以昂求取得良好的经皑济效益和社会效傲益。项目前景预测项目基本情况唉地块名称扒坐落位置拔用地性质吧用地面积昂(m扒2芭)般容积率挨绿地率靶(%)阿建筑密度捌(%)耙建筑限高背(俺m爱)哀东方威尼斯邦绊1拔地块挨位于北郊路以西伴，高塘花

27、园以北暗居住用地败21003翱1.38隘35把30佰30肮东方威尼斯柏笆2氨地块拔17691盎2.1把35敖28吧50项目优劣势分析项目优势：傲项目处于海曙区岸三类地段，地理懊位置优越，周边疤交通便利，配套凹设施齐全；傲项目河水环绕，肮容易塑造水景住哀宅，亲水性强；败项目近观甬江及袄甬江绿化带，远凹眺宁波三江口美叭景，景观系数高挨；俺项目属于东方威笆尼斯的二期，由伴于有第一期成功矮开发的经验以及罢良好的社会效应笆所依托，项目具凹有很强的社会认敖知度；伴海曙区居住用地暗越来越少，据悉八，去年仅成交3唉4758平方米八，海曙区做为宁八波历史政治经济版中心，仍旧具有拜很强的吸引力，岸而居住用地缺乏稗

28、，势必会造成对哎新开发项目的追袄捧；柏项目处于市中心凹三江六岸片区，矮纵观宁波三江六阿岸片区的居住用肮地，可谓匮乏，斑为此项目的推出奥就显得弥足珍贵翱，项目价值容易哎得到认同。柏中国社科院发布扒的哀2005年城市绊竞争力蓝皮书绊显示，宁波综合版竞争力在全国2稗00个城市中排鞍名第六位。由中坝国社科院组织的背城市综合竞争力霸研究已连续进行叭了三年，宁波的半排名也由200熬3年第十位、2斑004年第八位邦上升至今年的第矮六位。叭宁波综合竞争力唉的提高，会相应背带来城市聚集效斑应的加强，城市碍向心力加强，外艾来人口的加速进敖驻等，这些都会靶对房地产业带来隘利好影响。项目劣势：癌国家宏观调控对敖宁波房

29、地产影响摆较大，宁波楼市伴的火爆局面得到邦了改观；澳宁波房价已经过氨高，远远超出了八普通消费者的承隘受范围，泡沫成稗分较重；把项目内部的河水蔼水质较差，有一傲定的环境污染。项目前景分析芭尽管国家连续出罢台了为抑制房地胺产过快上涨的相耙关政策，但20安05年一季度宁搬波房地产仍旧保巴持上涨的态势，瓣只是部分指标涨翱幅有所放缓，肮今年一季度，在艾全国35个大中伴城市中，我市房懊价涨幅从200爸4年的第五位退蔼至与南京并列的胺第六位，地价涨袄幅居第六位，房巴屋租赁价格涨幅芭列第五位，物业疤管理价格涨幅位哀居第七。背与上年同季相比八，今年一季度，阿宁波房屋销售价敖格上涨11.6斑%，土地交易价拔格上涨

30、18.9袄%，分别比全国傲35个大中城市俺平均涨幅高出1蔼.8个和11.埃1个百分点；市版区房屋租赁价格俺上涨5.0%，哎物业管理价格上佰涨0.7个百分扳点，分别高出大把中城市平均涨幅鞍3.1个和1.埃2个百分点。可艾以预测，宁波房盎地产在近几年内唉仍会呈现小幅上搬扬的趋势。扒从总体来看，宏哎观政策对宁波房搬地产产生了一些袄影响，但并不能盎阻止宁波房地产班的上涨局面，敖一季度房屋销售懊价格上涨幅度同拌比回落了0.3板个百分点，比2柏004年全年回颁落了2.3个百吧分点。在房屋销皑售中，商品房销敖售价格为709奥3.1元/平方矮米，比去年同期捌上升11.5%暗，同比涨幅回落艾了2.8个百分芭点，

31、其中住宅价矮格为6212.搬4元/平方米，背上涨11.4%摆；写字楼、商铺把及车库等非住宅颁价格为1001百6.9元/平方挨米，上涨11.跋7%。颁项目所在的海曙柏区，由于受到土氨地量少的现实形邦势，象东方威尼胺斯二期这样的市败中心用地就更显板得珍贵，而在国版家宏观调控下，奥郊区的楼盘受到皑的影响更大，地俺段将会成为市民佰关注的焦点，比癌较而言，市中心啊的项目比郊区楼盎盘更具有抗击打肮性，为此，可以癌预测项目的销售败价格应该在80唉00元/平方米胺左右，地段、景澳观将成为其很大案的附加值。般项目市场规划建爱议隘鉴于以上对宁波昂房地产市场的分岸析，我们认为，挨本项目具有很强敖的市场可操作性把。但在具体的规爸划设计中需要注蔼意这么几点：肮为了更大限度的熬挖掘项目的潜在袄价值，要充分考邦虑甬江、绿化带柏及远眺三江口的碍角度视野，突出坝强调项目的景观拜；岸从市场个案懊“斑新时代般”般、癌“拔外滩花园半”捌及阿“班天水家园小高层坝”办已经销售的户型佰面积情况来看，叭在同一楼盘中，败一般随着面积的挨增哀新时代面积规划翱及销售情况表柏外滩花园面积规艾划及销售情况表哎面积范围澳各范围套数碍已售套数疤未售套数疤销售比例挨面积范围肮各范围套数把已售套数伴未售套数隘销售比例疤49.32-5伴6.07翱平方米伴78阿59俺19搬75.64%百148.8-1案59.41唉平方米稗228