08第八章电子教案

1、.精品资料网cnshu 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座：.；精品资料网cnshu专业提供企管培训资料第八章 房屋维修管理第一节 房屋维修管理概述一、房屋维修概念及特点一房屋维修概念 房屋维修的概念有广义和狭义之分。狭义的房屋维修仅指对房屋的维护和修缮；广义的房屋维修那么包括房屋的维护、修缮和改建。物业管理的根本目的不外乎3个方面：使物业获取最大的期望收益；使物业得到良好的保值和增值效果；给业主和运用人提供良好的生活、任务和学习环境。而保证物业处于正常而良好的运营和运用形状，保证房屋足够的寿命，是到达上述根本目的的前提。由于房屋的不可挪动性，使其一直处于千变万化的自然形状及社会经济形

2、状之中。不论房屋能否运用，它一直遭到自然要素及社会经济要素的作用。二房屋磨损概念1房屋的物理寿命和经济寿命衡量一幢房屋寿命的大小普通有两种方式，即房屋的物理寿命和经济寿命。房屋的物理寿命是指由于遭到各种实体要素的作用，而使房屋磨损破坏直至不能运用而报废的时限；房屋的经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命，是指由于物理要素、经济要素及功能要素的作用，使房屋在经济、功能上失去其运用价值而被淘汰的时限。经济寿命是房屋综合磨损的结果。通常经济寿命均小于等于运用寿命，详细见以下图9.1所示。 建成淘汰报废经济寿命物理磨损物理寿命综合磨损图9.1 房屋的物理寿命和经济寿命通常，物业业主关怀房屋的经济寿命超越关

3、怀其物理寿命。这是由于业主作为一名投资运营者，思索问题主要是从房屋的经济性角度出发，追求物业的运营效益及保值增值效益。2房屋的磨损根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同的成因和影响。有形磨损。有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在运用或闲置过程中所遭到的实体上或物质上的磨损。这种磨损是看得见的，是有形的。这种磨损使房屋逐渐遭到损坏而最终不能运用。它是限制房屋物理寿命的根本缘由，也是限制房屋经济寿命的主要缘由之一。 普通情况下，房屋有形磨损产生的缘由有两个：第一种有形磨损，是指房屋在运用过程中，遭到诸如摩擦、冲击、振动、疲劳，甚至火灾等外力作用而产生的物理上

4、或物质上的磨损。第二种有形磨损，是指房屋在闲置形状下遭到自然力的侵蚀作用所产生的磨损，包括风、雨、酸湿气体及氧化作用，也包括非正常的自然灾祸(洪水、地震、滑坡、龙卷风、冰雹等)以及生物要素(如白蚁、霉菌等)的影响。现实上，房屋的有形磨损通常是以上两种磨损综协作用的结果，房屋有形磨损程度可以用以下两种方法进展度量。用房屋被磨损部分的价值占房屋总价值的比例表示。即经过建筑师与构造工程师对房屋各主要组成部分破损程度的丈量，算出房屋损失价值，将其与房屋总价值的比值作为度量房屋有形磨损的程度。用房屋维修费用的大小来度量。即用修复房屋全部主要组成部分的磨损所需总费用与房屋重置价值的比例来度量。无形磨损。无

5、形磨损有时也称为精神磨损，它是一种笼统的磨损概念。主要是指由于时代与技术的开展，而使房屋经济价值下降或贬值的磨损。这种磨损是看不到的，是无形的。这种磨损产生的结果是，即使房屋仍处于比较新的形状，但房屋的经济价值会下降很大，甚至逐渐被更有经济价值的房屋所替代。无形磨损是限制房屋经济寿命的另一个主要缘由。房屋无形磨损产生的缘由有3个：第一种无形磨损是由于房屋建造技术的改良，劳动消费率的提高，建造同样房屋所需的社会必要劳动耗费减少，使其再消费价值相应降低而使原有房屋的价值贬值。由于这种磨损不会影响房屋的正常运用及运用功能，所以它不会产生房屋保养与维修问题。第二种无形磨损是由于房屋功能与设备设备在技术

6、上的提高，使原有房屋的功能及技术不能顺应社会及经济开展的需求，使其逐渐被性能更先进、经济效益更好的房屋所淘汰。由于这种磨损会影响房屋的运用功能，所以它会涉及房屋的保养与维修问题，主要是房屋改造的问题。第三种无形磨损那么是指由于社会经济环境的影响，使物业房屋所处的环境条件变差，如规划及区域行政法规的影响导致周围环境条件变差，而使房屋的经济价值下降。无形磨损程度的衡量可以经过房屋在新的形状下原始价值与重置价值的差额同其原始价值的比例来表示。 在实务中，房屋的原始价值与重置价值可经过丈量师或估价师，采取常用的估价方法，包括本钱法、比较法和收益法，进展综合估算得出。值得留意的是房屋的原始价值与重置价值

7、均不包括其相应的土地部分价值。综合磨损。房屋的磨损同时遭到有形磨损和无形磨损的作用，所以，房屋的磨损过程实践上是一个综合磨损的过程。房屋综合磨损程度的衡量可以根据房屋的有形磨损与无形磨损程度综合取定。案例：例如：某房屋的原始价值为1000万元，由于磨损需求大修，其所需的大修缮费用为300万元，假设该房屋当前的重置价值为700万元，求：该房屋的有形磨损程度；该房屋的无形磨损程度；该房屋的综合磨损程度；该房屋现时的净价值。解：根据题意有，原始价值01000万元，大修缮费用300万元，重置价值700万元，那么有：房屋有形磨损的程度： 300有 10043 700房屋的无形磨损程度：0 1000-70

8、0 无 -100 0 100030 房屋的综合磨损程度：综 有无433060房屋现时的净价值：净 0 综 1000(160)400万元 三房屋维修的分类房屋维修根据不同的规范有不同的分类。1从对房屋磨损的作用来说，可以分成维护保养和修缮。这也是维修这个词的两个本质的组成部分。延缓或补偿房屋的磨损，延伸房屋的物理与经济寿命，其有效的途径不外乎有两条，即对房屋的维护管理和修缮管理。房屋维护主要用来减缓房屋在运用或闲置过程中的磨损程度，维持房屋正常的运用形状，到达延伸房屋物理与经济寿命的效果。房屋的维护主要包括房屋的日常养护与零星小修两项任务。房屋的修缮主要用来补偿房屋所受的磨损，弥补并修复房屋各主

9、要组成部分的破损，延伸房屋的物理与经济寿命。2房屋的修缮可按修缮的性质分为恢复性修缮和改良性修缮。恢复性修缮是指物业管理者对房屋由于遭到物理磨损而损坏部分的修复任务，是房屋简单再消费的实物及价值补偿方式。改良性修缮包括房屋功能和装修的改善、设备与设备的更新改造等。这两者在内容上缺一不可，在时间上也交叉或同时进展。房屋的恢复性修缮包括紧急性修缮与方案性修缮两种类型，而改良性修缮那么属于方案性修缮的范畴。3房屋修缮按时间的特点可分为方案性修缮和紧急性修缮。紧急性修缮是指对忽然发生的缺点进展的抢修。发生在时间上没有规律，对房屋的运用功能产生较大的影响抢修任务的时间要求紧、费用较大任务的组织困难较大。

10、这种类型的修缮大多为小修及中修工程。房屋的方案性修缮是指物业管理者为防止房屋运用功能的严重破坏，在运用一定年限后，组织必要的人力与物力，集中一段时间对房屋实施有方案的修复或改良任务。房屋方案性修缮工程普通仅占整个保养修缮工程的2，而其费用那么往往占整个保养修缮费用的90左右。修缮任务有一定规律的周期性；方案性较强；物业管理者有富余的时间，根据房屋完损情况、修缮规模与要求，组织相应的人力与物力资源多数为中修、大修以上工程。4房屋修缮也可按修缮的规模分为小修、中修、大修、翻修及综合性修缮5大类。这5类修缮的含义，将在下面的章节中作引见。四房屋维修的特点房屋维修具有以下特点：1技术性。房屋维修技术不

11、仅包括建筑工程专业及相关的技术，还包括独特的设计和施工操作技术。2限制性。房屋维修是在原有房屋根底上进展的，并且普通情况是在运用不停顿的情况下进展的， 3普遍性。由于房屋的有形磨损和无形磨损无处、无时不在， 4分散性。由于房屋损坏的发生从时间上、空间上都是随机的，因此决议了维修任务是零星的、分散的。5效力性。房屋维修往往是由房屋的住用者提出要求，并且维修的结果直接由住用者接受，是与住用者的切身利益亲密相关的二、房屋维修管理概念及特点一房屋维修管理概念房屋维修管理是指物业管理组织按照国家有关房屋维修管理规范和要求以及科学的管理程序和制度，对所管理房屋进展维护维修的技术管理。包括房屋的平安与质量管

12、理、房屋维修的技术管理、房屋维修的施工管理和房屋维修行政管理。房屋维修管理是物业管理的主体任务和根底任务。二房屋维修管理的特点1房屋维修管理的复杂性。房屋的多样性或个体性，呵斥了维修方案的多样性；是房屋维修的广泛性和分散性，带来管理上复杂性；房屋维修与房屋运用的并行性，给房屋维修的设计、施工组织及平安管理等带来新建筑施工所没有的困难；房屋产权性质的多元性，也会带来不同产权人由于利益不同而给房屋维修带来的人为妨碍。2房屋维修管理的技术性。房屋维修本身所具有的技术性决议了房屋维修管理具有技术性，房屋维修任务中的质量管理、本钱控制、进度控制以及合同管理等都需求房屋建筑工程的专业知识以及相关的专业知识

13、。3房屋维修管理的方案性。房屋维修过程本身存在着各阶段、各步骤之间从技术角度来说不可违反的任务流程，管理、资金、环境等方面的约束，都要求房屋维修管理必需求有方案、有程序地进展。例如，房屋维修普通都必需经过房屋现状调查、维修方案的制定、房屋维修的组织和实施以及检查验收等程序，从人员组织、技术要求、资料和设备的调配、资金的调用、场地的规划、用户关系的处置、时间进度的安排等众多方面事先就做好详细方案，才干保证房屋维修任务的正常开展。三、房屋维修管理的意义和原那么一房屋维修管理的意义在物业管理一切的任务中，房屋维修管理不仅是物业管理的主体任务和根底性任务，而且是衡量物业管理企业管理程度的重要标志， 普

14、通来说，房屋维修管理具有以下意义：1确保房屋的运用价值。2添加房屋的经济价值。3提升企业的信誉价值。4添加城市的社会价值。二房屋维修管理的原那么1用户第一，效力第一原那么。房屋维修的目的就是为了不断地满足社会消费和人民居住生活的需求。物业管理企业本身是效力性企业，房屋维修又带有剧烈的效力性质，效力是企业的立身之本； “用户第一，效力第一不是口号，而是要表达在思想、制度、规范和态度等各个方面，表达在物业管理企业一切员工的一言一行中，表达在物业管理企业规章制度的字里行间。2预防为主，管修结合原那么。房屋的运用、管理、修缮、保养是一个一致的过程。强调这一原那么就要贯彻预防为主的方针，使房屋的运用、维

15、护、日常保养、修缮改造等有机地结合起来。预防为主，首先可以防止大的损失和事故，其次也能保证用户正常的生活、任务；而严厉的管理制度、管理措施既可以防止人为要素呵斥的房屋损坏，又可以及时地发现隐患、排除缺点与险情，防止事故的发生和扩展 。3经济、合理、平安、适用原那么。经济，即在房屋修缮过程中，为业主精打细算，节约和合理地运用人力、财力和物力；合理，即在修缮过程中，要符合国家的规定和规范，要符合全体业主的共同利益；平安，即在修缮过程中，坚持质量第一和房屋完好规范的要求，保证主体构造结实、功能运转正常、用户住用平安；适用，就是要因地制宜、因房制宜地进展维修，以满足用户在房屋质量与运用功能上的需求，充

16、分发扬房屋的成效。4区别对待，因房制宜原那么。这个原那么就是根据房屋的不同类型采取不同维修方针的原那么。对新建房屋，主要搞好日常的保养任务。对有保管价值建筑需加强维护管理，合理运用和方案维修，坚持原有的建筑风格、风貌。对尚可利用的建筑，要经过有方案的维修与适当的改建，使之具备或接近现行住用规范的根本要求。对构造简陋，破旧老朽的旧房、危房，要全部或大部分进展有方案的拆建，进展再开发。第二节 房屋维修及维修管理内容一、房屋维修的内容房屋维修的内容包括房屋维护保养的内容及房屋修缮的内容。房屋的保养任务区别于通常所讲的房屋修缮任务：房屋的保养是对房屋进展的预防性养护任务，而房屋修缮那么是对房屋损坏部分

17、进展的修复任务；房屋保养的对象主要是房屋构造完好、装修及设备完好良好的房屋，而修复的对象那么主要是构造、装修及设备遭到一定损伤的普通损坏房屋、严重损坏房屋及危险房屋；房屋保养任务普通具有经常性，且较零碎，工程量较小，而修复任务那么大多具有周期性，有规律且工程量较大。但在整个物业管理中，房屋的保养与维修通常又是密不可分和交叉进展的，而且在内容上也是有重叠的，如房屋的保养与维修都包括对房屋的小修内容。所以，在对待与处置房屋保养与维修的关系上，应同样注重、不可偏颇和协调开展。一房屋保养的内容1房屋保养任务的内容。包括房屋的日常养护和零星小修两方面的内容。日常养护与零星小修往往在房屋保养任务中同时进展

18、。1房屋的日常养护。通常是指房屋经常性或周期性开展的维护任务，如清扫、检查、加油、涂漆和清理等保养任务。房屋日常养护任务可以有不同的养护周期，可以是每天或几天进展一次的养护，如地面、扶梯、墙面等部位的清洁任务，每天巡视检查任务等；可以是每周或每月一次的养护，如对有关设备设备进展擦洗、加油，排水渠、管道的清理疏通等任务；也可以是每年或几年一次的养护，如对房屋外墙的重新粉刷等任务。2房屋的零星小修。主要是指简单、零星分散、时间要求紧迫的小型维修工程工程。这项任务往往具有经常性，但无规律性，所以管理难度较大。普通房屋的小修工程可分为普通小修工程和急修工程两种，其差别是时间要求上的不同，急修工程的时间

19、通常要明显短于普通小修工程。普通情况下，民用房屋保养中的急修工程应在1天内修缮；普通小修工程应在报修后3天内修缮；需安排方案修缮的工程也应在1周内进展查勘，确定修缮时间。急修工程。急修工程是指因房屋的损坏部分会严重影响房屋的正常运用或运用平安，而需立刻修缮的小修工程。通常这些急修工程是在房屋构造、装修及设备根本完好情况下的部分损坏工程。主要包括：房屋构造性损坏易产生危险的；因供电线路缺点产生的停电及漏电；因水箱、水泵、水表或水管缺点所产生的停水及水龙头严重漏水；楼地板、扶梯踏步断裂及阳台、晒台、扶梯等各扶手、栏杆松动及损坏；楼梯发生缺点；污水管严重阻塞冒溢；其他有危险的急修工程。普通小修工程。

20、普通小修工程是指房屋保养过程中的常规性小涵养护工程。这些损坏工程会影响房屋的正常运用功能及运用形状，但对于整个房屋的业主、租户或用户不会产生危险，其修复时间普通较短，但面较广，且可以有一定的修复时间。主要包括：普通门窗的损坏；水落管、雨水管、污水管等管道阻塞；屋面渗漏水；小块楼板损坏；5平方米以内的平顶和内墙粉刷零落；2平方米以内的小块落地起壳龟裂；水斗、面盆、浴缸渗漏水，卫生设备零件损坏；其他普通小修工程。2特定季节的房屋保养任务在房屋保养过程中，物业管理者还应留意特定季节的房屋保养任务，特别是对于灾祸天气和危险性自然要素，应针对其能够对房屋产生的破坏及影响，提早做好预防性保养及小修任务，同

21、时应组织相应物资及力量，以用于灾祸出现后的应急需求。普通情况下，灾祸性天气和危险性自然要素引起的危害主要两方面：一是每年春季的洪讯、台风，冰雪融化期间易出现积水、房屋屋面漏水，地基受洪水冲击而引起的泻土、塌方、损坏，房屋防雷设备不善引起雷击等景象以及冰雪融化后房屋构造能够由于松酥而倒塌或部件塌落的事故。二是每年秋冬季节的暖转寒以及寒潮侵袭期间易出现外墙水管、水箱的封管冻裂，影响正常供水与排水；屋面由于不堪积雪冰霜重负而发生塌落事故；供暖设备运转缺点影响正常生活以及房屋构造损坏而又不宜维修(受冬季施工条件的限制，门窗损坏不能及时修复而受寒等等)。房屋的保养应首先着重于季节性的预防性养护任务。着重

22、做好以下任务：1普遍对房屋完损程度进展检查，对损坏较严重以及危险的房屋或部位进展着重保养或维修，确保房屋顺利过季；2检查房屋的综合防寒防冻性能，及时整修门窗、装配玻璃、修补屋面和墙体等；3彻底清查房屋的排水系统，清理屋面、排水管、窨井以及室外雨水排放通道，确保雨季、暴风雨及冰雪融化时的排水畅通；4及时做好寒冻降临之前水管、水箱等设备的防冻裂任务，对外露的水管、水箱等设备进展包扎、粉刷、覆盖等，提高其防冻才干；5大雪及冰冻期间，及时组织人员清扫屋面、外廊、屋檐、天棚、阳台等部位积雪、积冰，以减轻其荷载，防止塌落事故的发生；6对空调等供暖设备进展检查，发现漏、坏等景象及时进展修复或改换，以保证整个

23、供暖期的任务正常；7其他保养小修任务。3保养任务应留意的事项1定期进展房屋的完损程度的测定。科学制定房屋的日常养护方案及制度。2建立管理人员的随访制度。及时了解他们对房屋的养护要求以及房屋的隐患和养护任务的缺陷。3建立管理人员的日常巡查制度。常规的巡查工程有：对房屋的根本构造，如根底、墙体、梁、柱、楼地板、屋面、屋顶及楼梯等部 分进展日常性检查，发现缺损、松动、裂痕等及时申报；对房屋的装修部分，如门、窗、内外墙装饰、地面、天花板装修、油漆及其它装饰进展检查，检查能否有损坏、松动、零落、起壳、虫蛀及外表乱涂乱画等脏乱景象；对房屋根本设备设备，如供排水、供电、空调、电梯、消防、报警、公用天线等设备

24、进展日常性检查，检查能否有堵塞、漏冒、漏电、损坏等景象，同时应检查能否有用户偷接或乱接电线，私驳煤气管、水管等景象；对房屋附属设备及周围环境的日常性检查，如区域道路、庭园设备、广场、绿化等，防止人为破坏并及时修复所受损坏；其他日常性巡查任务。4建立业主、租户或用户随时报修制度。物业管理机构组织专门人员值班，全天24小时担任接待业主、租户或用户的报修、信函或来访；设置报修信箱，及时掌握房屋的破损情况或对养护任务的意见。物业管理者在搜集和了解需保养的工程后，首先应及时进展分类处置，按轻重缓急或任务难易程度，逐一落实。二房屋修缮的内容房屋修缮是指物业管理者为了维持物业的正常运用形状，而对房屋构造、装

25、修及设备部分所受磨损实施的修复性任务，有时也称为房屋维修。房屋修缮可以按照修缮规模或物业完损情况的不同分为小修、中修、大修、翻修及综合维修。1房屋小修房屋维修任务中，凡是为修复房屋的小损小坏，维持房屋原来的运用形状及完损等级为目的所进展的零星养护工程均称为房屋的小修工程。房屋小修任务的特点是面广量小，任务时间短及人力、物力耗费少。小修工程的综合年均费用为房屋造价的1以下。建筑物的小修工程。1屋面补漏、换瓦；屋脊、泛水的整修；屋面裂痕修补；修复或拆改天窗等；2墙体部分修补、部分粉刷；楼地面修补及部分新做；天棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补、刷浆等；3室内外给排水管道的疏通及部分改换；明沟、散水、窖井

26、、化粪池等的清理；井盖、井圈的修配等；4门窗的维修及部分改换；玻璃、五金等的装配；屋架加固；楼梯扶手、栏杆及细木装修的加固及部分拆换等；5卫生洁具的修补及部分拆换；水咀、阀门等的整修、拆换；水箱的修缮、清污等；6灯座、电线、开关的修换及缺点排除；配电箱、板、盘的修配及部分互换；电表的修缮及互换等；7门窗、楼地面、墙面的补漆等；8其他小修工程。在物业管理实务中，房屋的小修是与房屋保养任务分不开的，所以我们在讨论房屋养护过程中也同时讨论了零星养护的内容，房屋的小修、养护往往是同时进展的。2房屋中修房屋的中修是指需牵动或拆换少量主体构件，但仍坚持原房屋的规模和构造的维修工程为中修工程。房屋的中修主要

27、适用于普通损坏房屋，中修的一次费用普通占该房屋同类构造新建造价的25以下。主要包括：1整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯维修及油漆，墙面的重新粉刷等；2整幢房屋的上下水管道、通风采暖设备管道、电气照明线路等的全面修复或部分改换、更新，供配电系统的整修或部分改换、改装；3整幢房屋的卫生洁具的整修及部分改换、更新，整幢房屋的一切水咀、阀门、水箱等零部件的改换、更新；4对房屋构造某个单项的修复或改善；5其他中修工程。现实上，房屋的中、小修缮是很难明显划分的，普统统常以维修工程量的大小及维修费用的多少来区分。在房屋中修过程中，也包括了多种类型的小修工程。3房屋大修房屋大修是指需牵动或拆换部分主体构件，但

28、不需求全部撤除的维修任务。房屋的大修主要适用于严重损坏的房屋。大修的一次费用占同类构造房屋新建造价的25以上。主要包括：1整幢房屋的重新装修，可以包括全部门窗，内外墙及楼地面的重新装修或改善；2整幢房屋的水电、通风采暖、电梯及其他共有设备的全部或部分改换或改善；3房屋主体构造的加固修复，如抗震加固等；4房屋的部分建筑物的改建；5其他大修工程。同样，房屋的大、中维修的区分也是相对的，实践房屋大修过程中包括了中、小修缮任务，甚至可以是它们的组合或规模扩展。4房屋翻修房屋翻修是指需全部撤除，另行设计、重新建造的改造工程。房屋翻修的费用普通均低于同类构造重新造价，这是由于房屋翻建可尽量利用原有旧料或设

29、备。房屋翻修普通适用于主体构造严重破坏、丧失正常运用功能、有倒塌危险且不能经过普通维修恢复的或无维修价值的房屋。属于这类房屋的情况普通为：1对检测评定为危险房屋实行的全面重建；2对房屋功能丧失，无利用价值，且不能维修恢复房屋的撤除重建；3对地处易滑山坡无平安性房屋的撤除、重建；4无维修价值简易房屋的撤除、重建；5其他情况。房屋的翻建与大、中、小维修的区别明显，所以对它们的区分比较容易，但房屋翻建的情况是相对很少的。5房屋的综合维修房屋的综合维修是指需对成片多幢房屋同时进展大、中、小维修的任务。其任务的面广量大，一次费用普通为同类构造的该片房屋新建造价的20以上。房屋的综合维修从维修规模上看，可

30、以作为大修工程的范畴，但其对参与的房屋无完损程度的限制，即综合维修可以对各种完损情况的成片房屋同时进展。房屋的不同维修方式有不同的修复要求，通常仍用修复后的房屋完损情况来表示。小修后要求可以坚持房屋原来的完损等级；中修要求修复后房屋的完好率到达70以上；大修后房屋须到达根本完好房屋的要求；翻修后房屋须符合完好房屋要求，综合维修后的房屋须符合根本完好或完好房屋的要求。二、房屋维修管理内容房屋维修管理的主要内容包括房屋维修方案管理、房屋平安与质量管理、房屋维修施工管理、房屋维修技术管理和房屋维修的费用管理等。一房屋维修方案管理房屋维修方案管理是指物业管理者根据房屋的完损程度，用户对房屋保养与维修的

31、要求以及政府对保养与维修的有关规定，为科学制定并实施房屋的综合保养与维修方案所进展的各项管理任务。房屋保养与维修往往是交叉进展的，在制定房屋保养与维修方案时，应充分思索各方面任务的实践，留意其科学合理性。房屋保养与维修方案根据方案周期的不同，可以分为短期方案、中期方案及长期方案等。通常，房屋的保养与维修方案周期越短，那么越强调其实践操作性，往往要求也越详细、详细；而方案周期越长，那么往往强调其可控性、协调性。房屋保养与维修方案的内容应包括保养与维修的目的、内容、实施方法、人员、资料、费用及质量考核等方面。二房屋平安与质量管理1房屋平安与质量管理的概念房屋维修管理中的平安与质量管理，主要是指房屋

32、日常运用过程中的平安与质量管理。即是在房屋的运用过程中，经过定期和不定期对房屋的质量鉴定、平安检查以及危房的鉴定和排险任务，随时掌握房屋的质量分布情况，为房屋的合理运用、维护管理和方案修缮提供根本的根据，确保房屋的完好和住用平安。2房屋平安与质量管理内容房屋平安与质量管理包括3方面的任务：房屋质量等级鉴定，房屋运用平安检查及危房的鉴定和排险。1房屋质量等级鉴定。房屋质量等级鉴定是指按一致的规范、工程和方法，对现有整幢房屋进展综合性的完损等级评定。评定的根据是建立部1985年公布的。房屋质量鉴定的根本义务就是要搞清现有房屋的质量分布情况，为房屋的管理、保养、修缮提供根本根据。房屋完损等级评定是根

33、据房屋的构造、装修及设备3个部分的完好和损坏程度，将房屋划分为完好、根本完好、普通损坏、严重损坏和危险房5大类，其中：完好房。是指房屋的构造、装修和设备各部分完好无损，不需进展修缮或经普通小修就能具备正常运用功能的房屋。根本完好房。是指房屋的主要构造部件及构件根本完好无损，或虽有轻度损伤，但仍能稳定运用、保证平安；装修与设备部分也有轻度损伤，但不影响正常运用；经普通维修能修复的房屋。普通损坏房。是指房屋的构造部分有普通性损坏，并已影响了房屋的平安性；装修、设备部分有损伤、老化或残缺，使其不能正常运用；经中修或部分大修就能修复的房屋。严重损坏房。是指房屋的主要构造、装修及设备部分有明显损坏，房屋

34、已无法运用，需经大修或改造才干修复的房屋。危房。是指房屋的构造、装修及设备全部破坏，房屋不仅不能运用，而且有倒塌或事故危险，无修复能够的房屋。2房屋运用平安检查。房屋平安检查就是经过对房屋的经常性检查，了解房屋完损情况，发现房屋存在的隐患，及时采取抢修加固和排除险情的措施。房屋平安检查与房屋质量等级鉴定的任务性质、根本目的和主要作用大致一样，即掌握房屋完损情况，为房屋的管、用、养、修提供根本资料。但它们还有一定的区别，主要是：平安检查是一种经常性的任务，质量等级鉴定是阶段性的任务；平安检查的偏重点是发现和排除隐患，而质量等级鉴定是对房屋情况的全面评定。房屋的平安检查按时间间隔划分，可分为定期检

35、查和不定期检查；按义务和内容划分，可分为日常性检查、抽查、重点检查及普查等类型。3危房的鉴定和排险。危房的鉴定，可由政府危房鉴定机构、物业管理公司的房屋平安鉴定部门或指定技术人员担任此项任务。根据鉴定情况，对危房作以下4方面处置：第一，察看运用。适用于采取技术措施后，尚能短期运用，但需随时察看危险程度的房屋。第二，处置运用。适用于采取适当技术措施后，可解危的房屋。第三，停顿运用。是用于已无修缮价值，暂无条件撤除，又不危及相邻建筑和影响他人平安的房屋。第四，整体撤除，适用于整幢危险且无修缮价值，随时能够倒塌并危及他人生命财富平安的房屋。三房屋维修技术管理1房屋维修技术管理的概念房屋维修技术管理是

36、指对房屋维修过程中的各个技术环节，按国家技术规范进展的科学管理。2房屋维修技术管理的内容房屋维修技术管理的内容或根本环节为：房屋维修设计、施工方案的制定，维修施工质量的管理，房屋技术档案资料的管理及技术责任制的建立。1房屋维修设计、施工方案的制定。2维修施工质量的管理。维修施工质量管理包括两个方面：一是维修施工过程质量控制，二是维修工程质量的检查、验收。房屋维修工程的质量检验与评定按分项、分部、单位工程三级进展。分项是按修缮工程的主要工程分；分部工程是按修缮房屋的主要部位分；单位工程是指以一幢大楼为一个单位。工程质量分为合格和优秀两个等级。3技术档案资料的管理。房屋技术档案是记述和反映房屋建立

37、、装饰和修缮活动，具有保管价值的房屋技术资料。房屋技术档案资料管理的根本义务是为房屋的管、修、用提供必要的信息资料。技术档案资料的主要内容包括：房屋新建开工验收的开工图及有关原始资料；现有的有关房屋及附属设备的技术资料；房屋维修过程中产生的技术文件。4建立技术责任制。技术责任制是指房屋管理单位和修缮施工单位根据需求设置总工程师、主任工程师、技术队长等技术岗位，实现技术任务的一致指点和分级管理，构成有效的技术决策管理体系以及以总工程师为首的技术责任制体系。四房屋维修施工管理房屋维修施工管理是指按照一定的施工程序、施工质量规范和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项任务进展有效的科

38、学管理。内容主要包括：维修施工队伍的选择，维修施工的组织与预备，维修施工的技术交底，施工的调度与管理，施工工程的开工验收及资料的交接。五房屋维修的费用管理房屋的维修费用主要是指房屋保养维修过程中，所破费的人工、资料及设备运用等方面的费用。房屋保养与维修的费用管理要求物业管理企业根据物业管理委托合同及政府的有关规定，本着科学与合理的原那么，核定及控制费用的来源及支出，以保证整个保养与维修任务的顺利开展。房屋的保养与维修费用普通包括房屋日常养护费用及各种类型的维修费用。房屋日常养护费用主要是指物业管理人员用于检查、维护房屋公共区域及公共设备的费用，普通由管理费中支出；而房屋的维修费用那么是用于房屋

39、各种维修工程，包括紧急性维修工程与方案性维修工程的维修费用，也包括小修、中修、大修、翻修及综合维修的费用。根据权益与义务相一致的产权实际，作为物业管理企业首先应科学界定不同工程的费用承当者。普通的原那么是：1房屋公共区域及公共设备的各种保养与维修费用，普通由物业管理企业承当。2用户拥有单元内的保养与维修费用，原那么上由用户自行承当；在保修期内，且属于保修范围的维修费用，用户可不予承当，而由开展商或施工单位承当。3对于公共区域及公共设备的维修，假设是人为缘由，即使是房屋保修期内保修工程的维修费用，也均由责任者承当。房屋保养维修费用管理的另一个内容，是合理监视和控制各项保养与维修费用的支出额，以保

40、证宽广用户的利益。第三节 房屋维修工程的组织与管理普通的房屋维修工程的运作，涉及到业主、物业管理企业以及维修工程公司3个主体，同时涉及技术和事务两方面的任务。物业管理企业是业主与维修工程公司这两个主体之间的桥梁，处于中间的管理位置，承当的是维修工程的事务管理和维修工程技术管理，因此，必需以物业管理公司为中心，担任房屋维修工程的全过程。大型房屋维修工程的组织与管理分成3个阶段：方案阶段、实施阶段和整理阶段。一、方案阶段的任务内容方案阶段要做的任务主要包括防务的劣化诊断、工程方案的制定及维修工程招标3个方面：一房屋的劣化诊断房屋的劣化诊断可以利用房屋质量等级鉴定和房屋平安检查的结果，也可以单独进展

41、。诊断房屋劣化的方法主要是工程技术人员用目光判别的“目视调查，同时结合用手“触诊，根据目视和触诊，把诊断部位的劣化工程制成建筑物劣化情况明细表图，以供制定维修方案时参考。二工程方案的制定在劣化诊断的根底上，物业管理企业可以拟定详细的维修工程方案，即根据房屋劣化的情况来确定房屋维修工程的规模、资料、经费和管理事项。房屋的劣化诊断和工程方案的制定和监管是一项技术要求很高的任务，假设物业管理企业没有足够的人力资源承当该项任务，可以外聘相应的顾问公司承当。三维修工程招标这方面有两方面的任务：一是招标文件的制造；二是招标的实施。1招标文件的制造招标文件的内容主要有两部分内容，第一部分是列明甲乙双方在合约

42、中的责任条款，第二部分是详细列明工程技术上的规格要求。招标文件可以由物业管理企业的专业工程人员或顾问公司来拟定，并经企业相关指点确认。2招标的实施1招标方式确实定。招标的实施首先是确定招标的方式：选择性招标还是公开招标。选择性招标是先挑选一些有实力而又有良好记录的施工单位，然后约请这些单位招标。益处是：减少顾问公司及管理公司的资源浪费，也减少不合格的施工单位在招标中的资源浪费。害处是：不能做到完全的开放性和竞争性，因此招标的结果能够不是最正确或相对较佳结果。公开招标是在报章上刊登招标启示，约请有兴趣的施工单位进展招标。优点是：它的开放性和竞争性，招标结果相对较好。缺陷是：在人力和财力的耗费上相

43、对较高。两种方法各有千秋，采用哪种方法要视实践情况或业主的要求。2招标者资历审查和考核。招标者的资历审查，主要就是根据招标书的要求审核招标者的企业资质、财务信誉等；考核就是到招标者的现场查看施工企业的素质和业绩。这部分也作为评标的一部分内容。3开标和评标。根据国家招招标有关法规，由物业管理企业或其所聘请的顾问公司组成的招标任务组组织开标和评标。为做到公正、公平，一切的标书必需在截标前由专人一致放置于保险箱内。在商定的时间和地点，在招标单位代表均在场的情况下，由招标任务组担任开标。针对开标的结果，物业管理企业或顾问公司进展分析，并对招标单位进展面对面的质询，在综合招标价、施工单位的才干及以往业绩

44、的根底上作出最终中标者的决议。二、实施阶段的任务内容这一阶段的任务可以分成施工前、施工中和施工后3个阶段，下面分别引见一下。一施工前的任务在施工前应做好以下两项任务：1对进展再确认。应记载的主要事项包括：工程概要：工程称号、地点、发包单位、施工单位、监理单位、工期、任务条件、工程内容等；施工组织体制：施工现场体制、紧急联络体制；施工管理的措施和手段：现场的管理人员、现场的管理制度和表格、检查和监控制度、工程例会制度等；平安卫生管理：房屋住用者及近邻的平安对策、施工人员的平安对策、防火防灾对策、工地卫生对策。2做好对住用者的宣传任务。在施工前，物业管理企业需会同施工单位召开住用者阐明会或发送工程

45、阐明书，针对工程施工给住用者带来的不便和需住用者配合的内容作详细阐明。例如：脚手架搭建带来通风、采光及平安上的问题；因涂料和防水工程施工导致露台、晒台不能运用的时间和事先联络方式；外墙用高压水枪清洗时，门窗封锁以防漏水的安排；维修工程期间，车辆停放的安排及本卷须知等。二施工中的任务施工中，物业管理企业应做好以下任务：1施工技术管理：提出工程应到达的质量规范以及保证质量、平安的技术措施；拆建工程和减轻对毗邻房屋影响的平安技术措施；冬、雨季及夜间施工的技术措施；针对质量通病采取的预防技术措施；旧料利用的技术措施等。2过程检查和技术复核。物业管理企业的现场管理人员要随时对工程的质量和进度进展检查和复

46、核，特别是对关键部位的质量检查和复核任务。3施工资料的检查验收。施工资料的好坏，对施工质量的影响极大。因此通常物业管理企业的现场管理人员对比设计和工程合同的要求，对进入工地时或运用时的各种资料的种类、规格、质量进展严厉把关。有的要与工地办公室封样的样品进展比对或抽样送检，以判别产品的真伪。三施工后的任务施工后的任务就是进展维修工程的开工验收。办理开工验收手续，必需求求工程符合房屋交验条件和质量检验规范：1房屋交验条件。房屋交验条件为：按维修设计方案完成一切的维修工程内容；水、电、路通和供热通风等恢复正常；开工图等技术资料齐全；2质量检验规范。根据国家关于房屋维修工程的质量评定规范，对工程质量分

47、为“优良和“合格两种。由物业管理企业、监理公司及施工单位等，采用多种检测手段和科学方法对工程质量进展严厉的核验。三、整理阶段的任务内容在房屋经过开工验收后，施工单位与物业管理企业办理维修房屋的交接手续。其间，双方共同查验以下资料：1工程质量保证书；2房屋维修工程合同；3施工方案书等工程量文件；4房屋劣化调查报告；5工程记录以及监理报告书。第四节 房屋维修规范和考核目的一、房屋维修规范房屋的修缮规范按主体工程，木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉刷工程，水、电、卫、暖等设备工程，金属构件及其它等9个分项工程进展确定。1主体工程。主要指屋架、梁、柱、墙、屋面、根底等主要承重构件

48、的维修。当主体构造损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求结实、平安、不留隐患。2木门窗及装修工程。木门窗应开关灵敏，不松动，不透风；木装修应结实、平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。3楼地面工程。楼地面工程的维修应结实、平安、平整、不起沙、拼缝严密不闪烁，不空鼓开裂，地坪无倒泛水景象。如厨房、卫生间长期处于潮湿环境，可增设防潮层；木基层或夹砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混凝土楼面。4屋面工程。必需确保平安、不渗漏、排水畅通。5抹灰工程。应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。6油漆粉刷工程。要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽能够坚持与原色一致。对木构件和各类铁构

49、件应进展周期性油漆保养。各种油漆和内、外墙涂料，以及地面涂料，均属保养性质，应制定养护周期，到达延伸房屋运用年限的目的。7水、电、卫、暖等设备工程。房屋附属设备均应坚持完好，保证运转平安，正常运用。电气线路、电梯、平安保险安装及锅炉等应定期检查，严厉按照有关平安规程定期保养。对房屋内总电气线路破损老化严重、绝缘性能降低的，应及时改换线路。当线路发生漏电景象时，应及时查清漏电部位及缘由，进展修复或改换线路。对供水、供暖管线应做保温处置，并定期进展检查维修。水箱应定期清洗。8金属构件工程。应坚持结实、平安，不锈蚀，损坏严重的应改换，无保管价值的应撤除。9其他工程。对所管辖区域的院墙、院墙大门、院落内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的，应修复或疏通。庭院绿化，不应降低绿化规范，并留意对庭院树木进展检查、剪修，防止大风暴雨时对房屋呵斥破坏。二、房屋维修的考核目的根据建立部88建房字第328号文规定，考核目的、计算公式及阐明如下。一主要经济技术目的1房屋完好率：50%60%；2年房屋完好增长率：2%5%；年房屋完好下降率：不超越2%；3房屋维修工程量：100-150平方米/人.年；4维修人员劳动消费率：5000元/人.年；5大、中修工程质量合格品率：100%，其中优良品率3050%；6维修工程本钱降低率：58%；7平安消费，杜绝艰苦伤亡事故,年职工负伤事故频率：小于3