山东青岛某创园项目地块发展策略书-207课件

1、青岛亚星绵阳科创园项目策略书他山之石可以攻玉按事物的本来面目去认识它按事物的应有面目去创造它 帕特里克 格迪斯目 录 ContentsPART 1按事物的本来面目去认识它PART 3他山之石可以攻玉PART 2按事物的应有面目去创造它PART 1 按事物的本来面目去认识它一.项目概况分析 项目土地属性分析 项目SWOT分析 项目土地属性分析概述 项目位置青岛亚星绵阳科创园项目位于科创园区。城市二环路南侧、富临山庄西侧；园区内交通较为便捷、城市设施相对滞后、自然环境优雅。项目土地性质：教育科研设计用地（兼容办公）一类：工业用地。项目总用地面积：约130361平方米。规划道路用地：约18580 ；

2、防护绿地：约6947 ；建筑高度：60米建筑密度： 30%容积率：1.0 2.5绿地率：30%项目土地属性分析概述 361522434156临二环路坡度东北地界与富临山庄二期地界东侧地界东南地界二环路东北西北与二环路高差东南西南东北项目土地属性分析周边 地块四至：地块位于绵阳西南方向，高新区科创园区域，本区域主要分布绵阳高端别墅群。地块整体呈三角形，北高南低，大于30度角坡度。东北：紧临富临地地产二期卢卡美郡。西北：临二环路，双向四车道，交通便利。西南：空地及未拆迁建筑，分布零星的农家房屋。东侧：空地及未拆迁建筑。东北：与富临山庄二期紧挨，周边为高端别墅群。项目土地属性分析周边 项目现周边配套

3、：资源名称资源概况医疗富临中心医院 解放军520医院、学校 绵阳外国语学校 南山双语学校 西南财经大学绵阳中学、东辰国际学校交通紧邻宽60米双向四车道的二环路，及宽40米的虹阳街。二环路朝南以及虹阳街通往高新技术产业开发区，二环路朝北通往青义镇酒店及生活配套长虹大酒店南临长虹生活区、西都生活广场；西临普明风景；项目土地属性分析交通 交通情况项目土地紧临二环路，目前没有直接到达本项目的公交线路，项目周边的二环路段无公交线路。就近的公交线路有11路、18路和39路，公交经过商业集中区域的市中心、以及火车站等。根据对公交集团的了解，未来区域内若人流量增多，将考虑增设公交线路经过本项目，但目前尚未进行

4、相应规划。项目SWOT分析 6 大优势 亚星集团实力雄厚，具备良好的资金资源。项目占地规模适中，利于项目的整体开发和打造。项目处于创业园与高新区交界处，地处城市西边门户级地位。项目周边为中高端物业，具备打造中高端物业的本体平台。区域内教育资源产业丰富，具备先天综合优势。地块有天然的高差，能形成坡地，便于项目的园林景观打造。4 项不足现阶段片区内现状较为冷清，配套相对缺乏。距离市区距离在市民心理接受度上较远。土地为工业用地性质，从土地性质本身而言，工业用地受限制较多，不利于物业销售。城市产业发达程度不足。2 大机遇城市规划角度而言，项目所在区域是未来绵阳发展的重点区域绵阳交通的进一步发展，城市吸

5、附力将进一步增强4 大挑战项目体量较大，客群特征不明显，销售情况难以估量。随着工业用地的逐渐供应，存在潜在的同质化竞争趋势。物业类型的风险系数较大。对政府的政策扶持依赖性较大。 小 结虽然项目拥有众多优势，但受到土地性质的限制，本项目的操作目前只有一个方向 总部经济类型的办公基地二.总部基地概述 “总部经济”，即首脑经济，是由各类总部或总部派出机构相对集聚所产生的经济活动的统称。发展总部经济能够带来国内外大型企业集团的总部或分支机构的集聚，带动更多的人流、物流、资金流和信息流，优化产业结构，扩大经济总量，从而增强地区的综合竞争力和辐射力。什么是总部经济1、真正意义上的总部基地2、总部概念的高层

6、写字楼3、总部概念的产业园区4、总部概念的城市综合体5、总部概念的类住宅物业、低密度办公物业、商业配套结合体总部经济主要模式：真正意义上的总部基地具备总部基地的软硬件条件以及入住企业的规模，对入住条件有一定门槛，要求多为国内外大型企业总部或西南总部。典型案例：青羊CBD主要模式概述：总部概念的产业园区不具备总部基地的软硬件条件或软硬件条件较差，以某种产业为主导产业并吸引上下游企业的产业园区。典型案例：武侯科技园、西部商务科技园。123总部概念的高层写字楼以总部概念打造写字楼，辅以生态理念。多存在于总部概念的产业园区内。典型案例：科技财富中心 。总部概念的类住宅物业、低密度办公物业、商业配套结合

7、体以总部概念打造低密物业，在产品打造中抓住政策边缘，以形成类住宅物业，实现住宅功能，此类产品多以联排及独栋为主。位于城市核心圈外围，或处于某产业园区内的。典型案例:成都创意产业园54总部概念的城市综合体以总部概念为核心载体，结合大型的商业，并具备大型住宅区对商业的拉动，以形成总部经济、商业、住宅等的产业循环。主要模式概述：总部基地案例借鉴 青羊总部工业园蓝光空港总部基地总部基地案例借鉴青羊 “青羊工业发展”项目的全称是“青羊工业集中发展区东区”项目位置：成温邛公路以北，三环路与外环之间占地面积：3000多亩建筑面积：250万平方米项目总投资：55亿元。工业集中发展区主要分为三大功能区域：933

8、亩的科技创新基地1545亩的精密加工区467亩的综合配套服务区 开发单位：青羊工业建设发展有限公司青羊区国有资产经营有限公司40%股份成都置信实业（集团）有限公司38%股份四川合信实业有限公司22%股份总部基地案例借鉴青羊 项目判定总体判定：西南总部办公基地产业判定：根据区位优势和产业基础，重点发展航空产品、电子电器、软件开发、精密机械加工等产业和工业企业总部市场判定：入驻企业为世界500强、国内工业行业100强以及有快速成长并有较大发展潜力的优秀中小企业运作模式 青羊工业总部基地，由政企联手，对开发建设、产业发展、农民安置实行“六统一”运作模式，即统一规划、统一投资、统一开发、统一建设、统一

9、招商、统一管理。总部基地案例借鉴青羊 项目规划 整个青羊工业集中发展区东区功能分布图如下左图，包括青羊工业总部基地（933亩）、精密加工区、综合配套区等。右图为青羊工业总部基地规划图。青羊工业总部基地总部基地案例借鉴青羊 项目配套 据称可提供从工作、商务到生活、休闲、娱乐、购物等全方位服务，具体包括： 自动办公（光纤网络条件；全套安防、消防系统；高端综合布线系统等） 商务会所 员工餐厅（可同时容纳3000人就餐） 公共配套（便利店、游泳池、干洗房、美容美发、家政服务、汽车美容、特色商店、音像租赁等） 社区商业（电影院、图书馆、培训中心、会务中心、健身中心等） 时尚青年城（入住企业员工住宅配套，

10、建筑面积约34万平米） 英国风情小镇和钻石风情街总部基地案例借鉴青羊 产品特点 抽象的线条、简约的外立面、无视野障碍设计、独栋式空间格局、层层退台景观一期二期三期总部基地案例借鉴青羊 营销推广推广渠道：公交站台、三环路户外广告、报纸传媒、电视广告、SP等营销思路：总体概念相对成熟，在成都有了一定知名度，但是在成都要与传统的工业园区和高新技术园区抗衡有相当难度，以高判定、高姿态入世。营销保障：营销费用较充足的原因。广告主要诉求点：“企业，也需要面子！”、“低层、低密度、企业独栋”、“独栋、独享”、“宽域、低密、独栋”。总部基地案例借鉴青羊 核心卖点项目3000亩规划，具备规模品质；政企合作项目，

11、政府大力支持，带给客户信誉保证；成都首个纯正意义的“总部基地”，打造低密生态办公；临金沙遗址，文化底蕴深厚，嫁接区域文化；工期进展顺利，现场具备展示条件；优惠政策有效吸引实力客户；物业配套较为完善。项目小结园区规划尤其是产品单体的打造，独栋产品其形态和功能均为市场领先；园区的打造，从建筑结合园林绿化等，体现出了生态化、品质化的办公环境；推广中诉求点成系列化，其推广效果远胜其余总部基地项目。运作模式采用六个统一：统一规划、统一投资、统一开发、统一建设、统一招商、统一管理；企业和政府利益的高度一致，便于招商经营但同时也制约了在销售方式上的灵活性；政策的优惠，政府的扶持，都助推了项目良好的招商和销售

12、；完善的园区配套及服务体系为项目取胜市场的又一关键；据招商人员介绍，三期产品与一二期产品相比，一二期小面积产品销售更具备优势，因此，这为本项目未来产品面积定位提供了相应的参考性。总部基地案例借鉴蓝光空港 项目区位空港总部基地距成都门户双流机场约2.5公里，处于南部新城5分钟商务圈核心区位。南临大件路，北靠机场高速公路； 开发单位成都双流合骏置业有限公司为四川蓝光和骏股份有限公司的控股子公司项目判定总体判定：5A国际商务城产业判定：以创意产业园区、产业孵化器为代表的航空中心，教育中心，商务行政中心，并形成以教育，高新科技，创意研发，金融以及通讯产业的完整产业链。市场判定：商务行政中心，中小企业的

13、最佳选择运作模式蓝光空港总部基地以打造5A国际商务城为出发点，前期为单纯的物业销售，后由于受到宏观经济形势的影响，改为三年租赁和销售同时进行的运营模式。项目规划智能化总部集群，项目整体700余亩，目前开发的为其一期，占地面积60亩，由6栋独栋办公楼组成，在规划设计上做到了建筑不对视，园林动线化，且每栋单体的平面和立面绝不相同，为成都总部基地作品的代表。总部基地案例借鉴蓝光空港 总部基地案例借鉴蓝光空港 项目特点1.具有国际城南及航空港的区域优势2.商业产权具有投资潜力3.现代建筑艺术博物馆及国际形象的5A级写字楼群集4.生态化、园林化的办公环境，充足的停车位5.独立的企业办公形象6.具有规模优

14、势，产业聚合优势，航空港的门户优势，大学城的人文优势7.专业的管理团队，优惠的税收与投资鼓励8.超五星级酒店及完善的商业配套。规划有超五星级酒店、高级公寓、大型商业mall、豪华会所，与圣菲Town城共享小学、幼儿园、体育馆等配套。 总部基地案例借鉴蓝光空港 产品特点 特点：立面设计运用现代风格的各种表现方式，进行各个独栋的不同运用搭配，不是简单的拷贝复制，而是赋予了每个独栋不同的品质，结合架空露台，结果屋顶绿化，打造了品质和园林结合的较好效果。 独 栋 效 果总部基地案例借鉴蓝光空港 综合评价：特点一、政策扶持区域专项政策支撑 经济区坚持“更宽领域、更大范围、更深层次、更佳效益”的对外开放方

15、针，结合实际出台了关于加快推进西南航空港工业集中区发展若干政策的意见。建立了优质、高效、规范的企业服务中心，负责统一办理招商引资项目手续，实行“一费制”，为客商提供优质、快捷的“一站式”服务。 专项政策的大力扶持 空港总部公园作为成都国际航空港示范性项目，将享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种政府优惠扶持政策。进驻空港总部基地的企业总部或分支机构在注册登记的当年纳税县级留存部分达100万元以上的，从纳税之日起，实行“533”财政扶持政策。特点二：生态化、园林公园式办公，生态化，商务与环境的和谐统一 以中央公园为核心，以多个主题园林相互契合，借助园林景观小品将植物与水系有机地联系起来，通过景观

16、大道、酒店式豪华前厅、3.9米层高、充裕车位等0.9超低容积率营造人与人的和谐、人与空间的和谐、人与环境的和谐。特点三：高端城市级配套 铸就5A国际商务城 大型SHOPPINGMALL ，十万平方米商业配套 近十万平方米的商业配套，十万平方米的商业配套将涵盖大型商业SHOPPINGMALL、高级商务酒店及高端商务会所、高档商务咖啡馆、顶级美容SPA等等休闲生活商务业态。名校林立 浓厚人文教育氛围 高档住宅配套 占地300亩的圣菲TOWN城，作为空港总部基地的品质住宅配套，拥有4000平方米体育中心，可进行多种健康运动，目前一期已经主体呈现。项目小结优惠政策的扶持促进项目租售；建筑和园林的结合为

17、成都地区该类项目的顶尖作品；分期开发，细节化的处理，充分表达了做精品的概念；雄厚的开发商背景和强劲的招商模式，有效解决了主力商家的购买，入住；园林和样板园林的打造，独栋产品的设计都体现出了生态化和品质化；三年租赁和销售同时进行的运营模式（前期为租赁，合同为三年，三年后企业不能继续租赁，只能选择搬出或购买）;结合客户，远远大于销售能最大程度降低本项目风险。“4、5、6”计划促成交，第一年为原定租金的4折，第二年为五折，第三年为6折。细节化的处理，包括门牌，楼道，空调机位等的考虑充分提高了项目的整体品质感。案例借鉴小结产品园区规划尤其是产品单体的打造，独栋产品其形态和功能均为市场领先运营模式三年租

18、赁和销售同时进行的运营模式（前期为租赁，合同为三年，三年后企业不能继续租赁，只能选择搬出或购买)。“4、5、6”计划促成交，第一年为原定租金的4折，第二年为五折，第三年为6折园林打造园区的打造，从建筑结合园林绿化等，体现出了生态化、品质化的办公环境配套完善的园区配套及服务体系为项目取胜市场的又一关键。大型员工餐厅、游泳池及健身房等运作模式运作模式采用六个统一：统一规划、统一投资、统一开发、统一建设、统一招商、统一管理三.总部基地的概念模式在绵阳市场是否能够生存？ 绵阳城市解读： 绵阳，四川省第二大城市，位于四川省西北部。四川绵阳区位展示：四川绵阳城市定位： 2001年国务院决定把绵阳建设成西部

19、示范城市国家科技城（也是中国唯一的国家级科技城），建设科技城进一步凸显出绵阳作为西部标杆城市的地位绵阳科学家公园绵阳鸟瞰图绵阳全市2009年末总人口为544.7万人，绵阳市区常住人口约为90万，城市流动人口约为50万。 从四川省统计局获悉：2009年绵阳市实现GDP820.2亿元，增速14.4%，总量仍居四川省第二位。社会金融机构各项存款余额：488.5亿 社会消费品零售总额：154.7亿 固定资产投资总额：124.2亿 城市居民人均可支配收入：8383元 招商引资到位资金：74.60亿 工业增加值：94.03亿 进出口总额：9亿 四川绵阳经济发展概述 2010年绵阳市经济社会发展主要预期目标

20、：地区生产总值增长11%。未来五年发展目标全市GDP年均增长14.5%以上，工业增加值和财政收入增幅25%以上。到2012年将达到1193.6亿元。年份GDP（亿元）增值（%）2005年482.513.02006年560.813.92007年673.514.32008年743.24.52009年820.214.4四川绵阳近几年GDP发展： 四川绵阳产业结构分布： 2009年绵阳市三大产业构成比例为19.1：45.8：35.1，与2008年相比，第一产业下降2个百分点，第二产业提高2.1个百分点，第三产业下降0.1个百分点。根据图表可以得出，绵阳市仍然以第二产业为主，但第三产业的比例下降有利于绵

21、阳市2.5产业的发展。四川绵阳产业布局： 主旨：优化区域经济布局2009年5月，市委五届十二次全会提出了一核四带的产业布局，以此，推动城乡统筹发展。通过延伸产业链、服务链和基础设施链联动市县发展。一核，就是科技城。把军工产业作为支撑科技城建设的根基，力构建军工技术、民用技术、军民结合三大产业板块。四带，就是绵（阳）江（油）平（武）产业带、绵（阳）安（县）北（川）产业带、绵（阳）三（台）绵（阳）盐（亭）产业带、绵（阳）梓（潼）产业带。环路改造，二环路开工绵阳城市路网焕然升级 一环路改造和二环路建设为主的交通重点建设工程，立足于绵阳本地的实际情况以及未来的发展需要，将促使绵阳城市交通网络全面升级，

22、同时也将为整个城市的面貌带来极大的改变城际交通进一步完善，大成都经济圈日渐成形 内环交通网络的全面升级改造，绵阳外围交通网络的完善也被提上日程。绵遂高速路、成绵乐城际铁路项目、成绵第二高速路城际交通项目渐次上马，令人目不暇接。成绵乐城际铁路将使成德绵乐之间即将形成新的“1小时经济圈”，绵阳将是最大的受益城市之一，巨大的发展空间和丰富的发展机会将为无疑绵阳吸引更多的投资。四川绵阳道路交通发展： 小 结绵阳市经济发展情况除08年因地震和金融危机影响，经济保持平稳发展，并呈逐渐加快趋势，在四川省一直处于第二大城市地位。绵阳市产业发展解读： 绵阳电子工业起步早、规模大、发展速度快绵阳是中国唯一的科技城

23、，素有“富乐之乡”、“西部硅谷”美誉的绵阳，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，我国电子工业中心城市之一。主要大型企业：长虹电子集团公司的家电城。长城特殊钢、九洲宽带信息网、双马水泥，久远公司的环通电梯、热缩技术制品、辐射加工产品，华润啤酒、太极药业。涉及的主要行业：绝缘材料、超微粉碎技术制品、汽车零部件，以及环保工程、计算机软件、光机电一体化等高新技术领域的产品也具有较强的竞争力个体、私人和股份制企业也得到长足发展，涌现出了富临、樊华、兴力达、铁骑、东辰、沿江、星联、光友等众多优势民营企业。全市16个园区143.37平方公里，现已开发80.2平方公里。其中，工业用地规划面积35.06平方

24、公里，已建成投产面积33.57平方公里，在建面积10.04平方公里。2007年，园区规模以上工业企业户数412户，较2006年净增85户，完成工业总产值399.45亿元，同比增长30.11，占全市工业总产值（规模以上，下同）的57.49。数据来源：绵阳市统计局数据截止时间：2008年概况： 在原有电子信息类优势产业基础上，绵阳市工业产业发展规划的重点方向包括：概况： 电子信息类产业新材料、科技环保类产业汽车工业及零部件制造业食品、化工、生物制药等产业。园区分布： 科教创业园区高新技术产业开发区新皂物流园区经济技术开发区游仙经济试验区目前绵阳市工业主要集中在高新区及经济开发区。本项目位于科创园区

25、与高新区交界的区域范围内，是绵阳西面门户级位置。绵阳主要工业产业园区特征分析： 区域观察园区特征 已形成规模和产业链的工业园区，发展态势良好。高新区四川长虹电器股份有限公司 九州体育馆 规模占地面积43平方公里，总人口10万人。产业结构高新区已经形成以电子信息产业为龙头，以生物医药、新材料和汽车及零部件产业为支柱的产业体系，工业企业数量达800多家。成为了绵阳科技城的经济特区、外商投资中心、技术创新中心和体制创新中心。高新片区城市功能承担高新技术产业研发、生产和居住功能，形成普明、永兴两组团。区域观察园区特征 经开区工业氛围浓厚，为四大生产型产业聚集地，形成产业链效应。华润啤酒南山印染规模区域

26、面积46.7平方公里，现有人口5.68万人产业结构电子信息、精细化工、机械制造、食品饮料四大产业集群。入驻企业包括华润啤酒、美丰化工、利尔化学、南山印染、雪宝乳业、华晨瑞安经开片区城市功能以工业生产、居住为主要功能，绵三路以西主要发展工业，以东部滨水地带主要发展居住，中部形成城市副中心，布置涪城区行政中心，城市南部体育中心、商业中心、商务中心等功能。区域观察园区特征 游仙经济试验区军工高科技产业为核心产业，规模相对较小规模辖区规划面积5平方公里，已建成面积4平方公里。目前累计完成基础设施投资近6亿元。产业结构试验区建立以来，基本形成了三大支柱产业：一是“军转民”高科技产业。主要有江泰电子、环通

27、电梯、久远科技、中科城天人环保、环通电源、中核二三公司非标压力容器等中物院、西南自动化研究所及核工业二三、二四的军转民高科技企业群体；二是汽车制造及机电加工配套产业。主要有华瑞汽车、朝阳专汽、新兴机械、万众、宇兴、宏发、川金、开元磁材、长信电缆等汽车制造和配套的机电产业企业群体；三是农业产业化科技产业。主要有阳光乳源、仙特米业、益海粮油、梓州企业、鲜绿果蔬、圣腾科技、恒力通等企业群体。规划的第一个规模最大的现代物流园区，城市核心货物运输枢纽。区域观察园区特征 新皂物流园区规模园区近规划用地1300亩产业结构集大中型生产企业、海关、检验检疫、铁路口岸、公路口岸、集装箱堆场、公共型保税仓库和大型批

28、发市场为一体，具有运输、装卸、包装、仓储及商贸等功能的贸易中心。新皂组团城市功能以工业、物流为主导功能，布置军转民工业园。结合新皂铁路货运站建设，建设城市物流中心。区域观察园区特征 科教创业园区科教氛围浓厚，高端居住片区，未来的城市副中心，发展逐渐完善中。规模园区毗邻绵阳市新的行政中心,规划面积10.28平方公里产业结构园区初步形成了新材料、电子信息、机电一体化、物流配送等产业。科创园区城市功能接受老城疏散的行政办公和居住功能，吸引科技研发型企业集聚，重点发展职业教育园，提升科技城的科研和教育功能。规划在园通路和创业大道一带，形成城市副中心。绵阳工业土地市场观察： 工业土地出让面积 2007年

29、至2009年5月，累计出让工业用地3846.4亩。近三年绵阳市工业土地已成交面积走势图 单位（亩）工业土地供应量呈下降趋势数据来源：绵阳市国土资源局土地交易中心工业土地越来越稀缺。数据来源：绵阳市国土资源局土地交易中心工业土地土地价格 近三年绵阳市工业土地成交均价走势图 单位(万元/亩）绵阳工业用地价格在逐年上涨。2007年至2009年5月，绵阳市工业用地平均为成交单价为15.24万元/亩。土地价格经历08年危机下滑后，开始呈现上升势头，按照0809年8%的增幅，到2012年，工业土地价格将达到20.02万元/亩，甚至更高。绵阳市主城区内工业土地成交均价集中在14.6-17.36万元/亩。工业

30、土地价格比较 近三年绵阳市各区域工业土地 成交均价图 单位(万元/亩）数据来源：绵阳市国土资源局土地交易中心项目所在的科创园区工业土地价格居于首位价格居于首位，表明该区域是绵阳市重点开发区域。绵阳科创工业园解读： 工业企业园区： 园区规划总面积为12.89平方公里，位于绵阳城区西北部，东至一环路涪江二桥段，西接绵（阳）广（元）高速公路绵阳出口，南临绵阳高新区，北靠绵阳市城区。随着园区的不断建设和发展，园区现已成为绵阳科技城建设的核心载体。 园区基础设施建设已投资7亿多元，建成区内道路22条，总长21.75公里。水、电、气、路、电讯、雨污等基础设施配套齐全，生活设施逐步完善。园区为外来企业已建成

31、2万平方米工业标准厂房。 园区在未来发展中，将抓住科技城建设和灾后重建的机遇，紧密结合园区现有基础和实际，大力发展军转民产业、软件产业、环保产业、总部经济和以商住为主的现代 服务业。项目所在区域（别墅项目）市场洞察 住宅市场： 绵阳市别墅档次较为高端，供应量相对较大，区域较为集中。集中区域：项目主要在科创园区内，以及小岛区域。面积区间供应量：面积区间跨度较大（202-460），从销量看，200-300平方米的房源较大面积房源更为畅销。市场调查得知，大面积段的别墅销量不好的原因在于总价太高。 别墅市场价格落差较大，位于4000-10000元/平方米，这主要与项目档次以及项目内存在多种物业形态有关

32、。别墅概况 绵阳在售别墅楼盘列表项目名称地址开发商产品类型规模面积区间销售情况备注富临卢卡美郡政府火炬大厦后面绵阳相国房产洋房、联排别墅1500户90-300一期81%均价7000岷山拾阶公馆普明北路费566号四川岷山实业别墅248户二期202-360三期多层洋房即将推出双拼均价4300半山蓝湾高新区元通路绵阳市新城房产洋房、别墅1073户120-400一期火热销售中价格6000-10000经调查，绵阳市别墅产品类型较丰富。别墅供应量相对较大。别墅概况 为了更细致的了解绵羊市场的别墅项目，同时，也为了我们项目的更好定位，在这里我们抽取了项目周边两个较为成功的别墅案例：富临卢卡美郡 半山蓝湾 别

33、墅案例 富临卢卡美郡别墅案例 项目位置涪城区普明路东段588号产品形态独栋、联排、双拼、花园洋房、多层公寓开盘时间2007年12月体量22万平方米容积率0.687建筑风格地中海风格面积段花园洋房130-260、 别墅220-300均价6000元/，价格段：5000-8000元/ 物管费1.8元/平方米/月别墅案例 概述：此楼盘为绵阳本土开发商富临地产开发，该开发商在本地所开发的在售楼盘拥有大量的客户。是政府重点扶助的企业。产品特征：充分利用地块特征，打造不同形态，天然坡地成就风景别墅，与普通公寓及洋房拉开价差，更加突显别墅珍贵。别墅案例 半山蓝湾 别墅案例 项目位置涪城区高新区元通路产品形态联

34、排（错联）、类独栋别墅、 双拼、叠加（层层退叠）体量17万平方米容积率0.73建筑风格西班牙坡地建筑风格面积段223-405 均价6000-10000元/ ；洋房为3200元/ 物管费1.8元/平方米/月半山蓝湾项目沙盘半山蓝湾项目正门概述：该楼盘总共992套别墅，已售90%。共开三期。产品特征：别墅产品多样化，尤其突出的是三联排、四联排，采用错联布局，达到四面采光的效果。利用地面坡度打造退叠产品。别墅案例 半山蓝湾实景照片别墅案例 项目名称总供应套数 已售开盘时间去化周期去化速度卢卡美郡9924142007年12月一年半 23套/月 半山蓝湾4461982008年6月 一年17套/月 以上两

35、个楼盘中卢卡美郡产品形态最为丰富，根据不同的地理环境打造出多层、洋房和别墅。半山蓝湾产品的打造最具特色，共有2幢小高层，1栋多层，12幢花园洋房及58幢别墅。总体去化周期为一年，共销售198套。 别墅案例小结以上两个个楼盘是绵阳别墅类产品中最具代表性的项目 。因此，我们针对这两个项目进行客户调查分析，从侧面了解我们项目的客户需求。别墅案例 客户构成：本地客户居多，有少量的区县客户（江油、北川、安县等）。富临卢卡美郡：客户大多为绵阳的个体老板，以及政府公务员等。半山蓝湾：客户多为周边县城的老板。客户选择此别墅区域的原因：购买此处别墅很重要的原因在于让子女就读于附近的学校。特别是看中外国语学校的一

36、流教学质量。另外，他们认为这里是高端居住区，居住于此具有尊重感，是身份感的象征。别墅案例客群分析 别墅案例客群分析 别墅客群小结富临卢卡美郡和半山蓝湾的产权都是50年的商住用地。客户对50年产权别墅并不排斥，但具备一定抗性。绵阳的别墅价格比较合理（富临卢卡美郡是6000元/平米的均价，半山蓝湾是6000-10000多元/平米的报价），客户对一次性付款并不排斥，但客群数量不大。富临卢卡美郡的别墅客户90%以上都是一次性付款的，而半山蓝湾的别墅客户大多数却是按揭。总体而言，一次性付款与按揭付款各占一半。半山蓝湾的价格高于富临卢卡美郡，原因在于产品的形态的独特创新。它的叠拼别墅和叠退别墅受到客户的青

37、睐。别墅小结项目所在区域已为高档别墅区。区域格局已经形成。绵阳目前别墅全为住宅型别墅，根据别墅产品差异及园林打造效果不同，价格跨度较大，为4000-10000元/平方米。 目前绵阳别墅市场客户对一次性付款虽然有一定抗性，但并不排斥。小结项目所在区域为发展中区域，具有较大的发展前景。绵阳各园区主要以工业企业为发展的主要方向。从土地市场的发展数据上看，项目所在区域的土地升值潜力优势很大。总部基地之于绵阳市场： 1.政策分析： 政策分析国家政策 据国土资源部200824号工业项目建设用地控制指标（试行）“工业项目的建筑系数应不低于30%；工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用

38、地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。”工业用地集约化发展，严禁改变土地用途政策分析绵阳政策 严格工业用地用途，重点扶持总部基地的开展，无具体限制方向成都市人民政府办公厅关于规范工业总部基地建设的意见（一）工业总部基地建设项目，是指在我市规划的工业集中发展区内建设的为工业总部企业发展提供平台和载体的工业性建设项目。（二）工业总部企业，是指国际性、全国性、区域性的现代制造业、高新技术产业企业在我市设立的，具有设计研发、销售、采购、结算、

39、投资营运中心功能，对一定区域内的下属机构和关联企业行使管理和服务职能的总部或分支机构。项目用地性质工业总部基地建设项目用地性质为工业用地，不得擅自改变土地用途，因城市规划调整确需改变土地用途的，由政府按原用途收回。企业不得以工业总部基地建设项目名义变相从事商业或房地产开发。项目规划控制要求（一）工业总部基地建设项目必须符合工业集中发展区控制性详细规划。（二）工业总部基地建设项目必须按照工业性科研用房及相关技术标准进行设计，在办理项目选址、规划条件、规划建设用地许可证、设计方案审查、建设工程规划许可证时，按工业性科研用房建设项目受理。（三）工业性科研用房的最小分隔单元建筑面积不得小于300平方米

40、。政策分析地方机构访谈 绵阳工业用地的规划使用首先是要遵循国土资源部颁发的控制指标政策。原则上不得在工业用地上改变土地用途与性质。绵阳目前没有在工业用地上建总部基地这种概念，也没有关于工业总部基地明确的政策文件，所有规划还需要向政府上级汇报讨论。亚星集团的工业用地性质与土地开发构想在政府内部还未得到完全认可。访绵阳市规划局产业办、绵阳市科创园管委会的主要内容原则遵循国家政策，具体仍需讨论进行 政策分析三大产业园区投资优惠政策 高新区经开区科创园区税费优惠对设在西部地区国家鼓励类产业的企业在20012010年间减按15征收企业所得税；在以后的年度,税收比率为15；如出口产值超过总产值的70，所得

41、税率为10%。所需进口设备和建筑材料免征进口关税和进口环节增值税。城市维护建设税、教育费附加对外商投资企业、外国企业暂不征收；对工业用地根据企业情况也分别给予不同的补贴与优惠措施。根据企业的类型与经营年限，实行分年度的地方税收补贴政策：通常会实行前几年按企业所缴地方所得税的100%给企业奖励；后几年按企业所缴地方所得税的50给企业奖励根据工业投资项目固定资产投资额度，给予企业土地出让价一定比例的优惠。当年投产的企业，根据纳税额度的大小，分别给予企业一定额度的税费补贴；对进入标准厂房的企业根据年税金和租赁面积情况给予厂房租金补贴；对投资标准厂房的项目给予相关税费优惠。企业员工公司员工落户：对贵公

42、司在绵分厂的任何员工，政府保证按其意愿办理绵阳常住户口，与其共同生活的直系亲属可随迁入户，办入户手续时只收取工本费凡企业在经开区年入库税金在50万元以上，按入库税金总额1奖励企业法定代表人；对投资企业中的主要经营管理人员和科技人员，根据其交纳的个人所得税情况，管委会每年给予一定奖励对企业引进的人才，根据其缴纳的个人所得税地方留成部分一定比例，以累进制的方式给予奖励；提供企业一定培训费用补贴；纳税额在500万元以上的企业法人代表，享受绵阳城区公益设施、治安、医院、机场、交管及子女选学校入学等VIP服务；对外来投资业主、骨干职员及其家属实行优先办理户口，在就业、就医、社保、子女入学等方面给予优先服

43、务政府对产业园区持较大的扶持态度，利于园区招商引资，带动城市及区域发展资料来源：各园区管委会、相关网站搜集整理工业聚集区域：高新区及经开区各园区产业结构：存在一定相似性，多数以自己拿地后修建为生产性工业园区为主。行业属性：主要集中于电子信息、机械制造、新材料、食品化工等。园区优惠政策：各产业园区均对于工业项目投资和工业用地上给予税费大力优惠。各园区之间在招商引资上存在同质化竞争。绵阳工业发展区域：有集中化的发展趋势。工业土地价格及成交情况：水平较高，项目所在的科创园区价格最高，成交量较低。工业市场目前发展模式：企业均采用获取土地后开发自用作为其发展模式。绵阳工业用地及政策情况小结目前绵阳工业地

44、产特征：集中化（高新区及经开区）； 同质化（多为生产型厂房）； 政策扶持 政府对总部基地的概念政策不透明。2.绵阳写字楼市场分析： 写字楼市场洞察 绵阳新益大厦 绵阳临园大厦绵阳火炬大厦写字楼市场洞察概况 绵阳写字楼市场存量绵阳写字楼主要分布在临园东路附近，共七个写字楼性质的项目。市场未来将有两个纯写字楼项目面市，总体供应量较少。目前已有的七个的写字楼均是以住宅作为办公场所，由开发商卖给业主，业主自主出租。绵阳第一甲级写字楼为规划目标的华荣财富中心（原新益大厦）下面五层为商业，由于是烂尾楼改造，因此还不确定其开盘的时间。写字楼客群 目前以小企业为主要的客群，其中，装饰公司占很大的比例。从调查的

45、情况看，保险公司是构成办公楼的大客户之一。办公楼面积 根据住宅标准进行分割，根据企业的大小需求进行租赁，大致可分为中小客户和大客户。中小客户面积段在100以下。绵羊写字楼项目层次绵阳作为二级城市，市场上尚未打造出有较完整配套及办公环境的写字楼。租金较低是市场的一个显著特征，约在10-25元/平方米/月区间。与商业和住宅混搭，办公环境较差，人员较复杂，办公楼内部普遍存在乱贴宣传喷绘等，没有正规的物管是导致其档次较低的一个重要因素。只有华荣财富中心（未开盘）定位于绵阳第一甲级写字楼，暂定租赁价格为50元/月。写字楼市场洞察分布 写字楼市场洞察分布 在写字楼中占据较大市场的各行业，比例数为该行业中位

46、居写字楼的公司占整个行业的比重行业入驻办公楼比例房地产类 29.7%体育健身类41.6% 休闲娱乐类46.7% 美容、美体、化妆品行业72.3%网络、电子、科技类 53.2% 机械设备公司代理商45.5%广告公司71.8%保险公司（寿险）56.7% 会计、律师事务所类 16.7% 贸易公司92.3%写字楼市场洞察行业所占比重 写字楼市场洞察入住企业概况 行业规模办公楼内占地中介公司小60-90装饰公司小80-200房地产开发企业大100-1000美容、美体、化妆品行业小90-100会计、律师事务所小60-120机械设备公司代理商小60-150广告公司小40-60保险公司（寿险）大1-2层楼面积

47、旅行社一般100-120贸易公司一般100宾馆大4-5层楼面积使用面积多为100以下写字楼市场洞察入住企业概况 贸易公司、装饰公司所占比例居于首位和第二位。而这类企业，是不以生产为主营，取而代之的是以买卖交易获取利润的公司。美容、美体和化妆品公司等快速消费品行业也占有较大比例。绵阳写字楼总体供应量较小，档次较低，无真正意义上的写字楼。多是商业与住宅同在一个建筑内。租金价格较低，约在10-25元/平方米/月区间。目前以中小企业为写字楼主要的客群，行业较为分散。所需办公面积较小，主要集中为200以内。接下来再具体的看一下写字楼的主要客群中小企业的情况。绵阳写字楼洞察及分析小结3.绵阳中小企业调研：

48、 中小企业调研小结潜在客群 绵阳国家科技城（也是中国唯一的国家级科技城）是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，我国电子工业中心城市之一。 据对于绵阳中小型企业的详细市调（以下行业为绵阳整体发展的前三位）： 网络、电子、科技类 技术、投资咨询类 绵阳市网络公司-系统集成写字楼市场洞察中小企业调研小结潜在客群 80%的企业接受总部基地办公的物业；但表示环境要好，交通要方便等，特别是租金不要太贵。20%的企业不接受，原因是办公地点太远，不方便。他们大多是有自己的办公物业，没有必要搬迁。选择办公物业时关注因素排名：园林景观、周边配套、交通便利程度、建筑设计、政府的优惠政策、地理位置、物业管理。对配套

49、的要求依次为：餐厅/食堂、停车位、电梯、咖啡厅、娱乐健身室、物管服务好，后勤保障及时.可接受的销售价格为4000-5000元/；90%的客户选择租赁。写字楼市场洞察中小企业调研小结潜在客群 潜在客群一般企业或公司可承受租金在20-25元/平米左右，也有部分企业或公司可接受50元/平米左右。目前绵阳第一个纯写字楼项目“华融财富中心”的租金在50元/平米左右。中，小型企业对交通关注度较高，因交通的配置将会增加其运营成本。可接受在办公物业旁的住宅产品，可解决员工的上下班问题。一般的企业需求的办公面积在200-300左右比较能够接受大企业认为买地自建物业比租赁更合算写字楼市场洞察中小企业调研小结目标客

50、群 硬件设施的配套很关键，即为电梯，停车位等设施的设置；目标客群项目所在区域，以别墅为主的产品聚集已形成规模发展。绵阳的企业对于一次性付款购买产权50年的别墅物业用于办公的比例不大，他们更愿意租赁。客户对于总部基地的概念比较陌生。绵阳实力雄厚的大中企业大多在开发园区自行修建其需要的物业；而小型的企业如写字楼的公司如果在租金比较合理，办公环境优化，再加上政府的引导才有可能入驻总部基地。毕竟在绵阳人的心目中，这个区位太远。一般员工没有车的话交通是个大问题目前地块周边非常缺乏相应的配套，如果是工业总部基地就必须配备生活配套，如食堂、银行甚至酒店等；目前绵阳还没有总部基地性质的产业园，工业总部基地设计

51、需要得到政府的大力支持。政府引导是这类工业园区招商成功的关键。在办公环境、交通、租金、配套等因素满意的前提下能够接受到总部办公。绵阳中小型企业客户对总部基地的办公物业更愿意租赁，而不是购买。中小企业潜在客群小结客户群是单一的，且在项目没有形成特有的吸引点之前，客户是不愿意购买的。4.总部基地模式对于本项目匹配度： 真正意义上的总部基地具备总部基地的软硬件条件以及入住企业的规模，对入住条件有一定门槛，要求多为国内外大型企业总部或西南总部。典型案例：青羊CBD城市属性不支撑区域发展程度不匹配对于本项目模式总部概念的产业园区不具备总部基地的软硬件条件或软硬件条件较差，以某种产业为主导产业并吸引上下游

52、企业的产业园区。典型案例：武侯科技园、西部商务科技园。主导产业企业普遍自建产业园123典型案例：科技财富中心 。总部概念的高层写字楼以总部概念打造写字楼，辅以生态理念。多存在于总部概念的产业园区内。对于本项目模式总部概念的类住宅物业、低密度办公物业、商业配套结合体以总部概念打造低密物业，在产品打造中抓住政策边缘，以形成类住宅物业，实现住宅功能，此类产品多以联排及独栋为主。位于城市核心圈外围，或处于某产业园区内的。典型案例:成都创意产业园政策因素导向54总部概念的城市综合体以总部概念为核心载体，结合大型的商业，并具备大型住宅区对商业的拉动，以形成总部经济、商业、住宅等的产业循环。区域发展程度不匹

53、配 综合以上比对，可以看出，在目前现有的市场条件下，不适宜发展总部基地模式。小结PART 2 按事物的应有面目来创造它在该地块不适合目前开发的条件下，若集团要求实现预期开发，则面临着三个问题： 3 2 1三个问题盈利点不明确（商业、办公，还是住宅？是租，还是售？） 前期投资大 （总部经济需建写字楼、商业、办公等，投资很大）客户群单一（政策规定，目标客户只是企业法人，不能出售给个人）如何解决三个问题？ 1.盈利点问题 在盈利点不明确的前提下，囤地待转，对企业来说是最好的选择，投资价值高，升值快。 目前项目所处形势是可喜的，绵阳市工业土地发放量越来越少，相应的工业土地价格越来越高，土地价值则越来越

54、大。 常规囤地即拍下土地闲置不开发。但政府政策不允许工业土地闲置，而且对工程形象也有较高要求，使土地能够得到最大程度的开发利用；同时开发商也要回笼资金，要求回报。如何囤地？2.前期投资大、客群单一 一旦土地开发，必然有投入，如果仍按照此前的总部基地的模式来操作，建造办公产品，则前期投资大，且客群单一，开发风险加大。如何解决以上三个难题？ 这就需要建立一种新的项目操作模式，只有让地块成为绵阳市某种地标，吸引各阶层人群到该项目基地，从而丰富客户群。 地块位于绵阳西南方向，高新区科创园区域，拥有众多已成型的产业园。 同时，本区域在东北紧临富临地地产二期卢卡美郡，在西北与富临山庄二期紧挨。该区域分布着

55、绵阳市主要的高端别墅群。 该区域已有产业： 该区域有高级住宅（别墅），有产业园，但娱乐、体育设施却极度缺乏。 他们存在哪些需求呢？ 他们需要相应的商业配套，来进行购物、娱乐、休闲等； 他们需要相应的体育配套，来进行运动、锻炼、健身等活动。 所以该区域的空白点在于体育、娱乐业，区域的体育产业配套迎合市场需求，有利于项目启动造血功能。小结： 体育产业（配套项目）市场洞察：体育产业（配套项目）市场洞察 不管在CBD还是CLD，体育产业作为区域配套设施，都是不可或缺的。它不仅是人们现代快节奏生活中必不可少的一部分，更表现了该区域的完善发展程度，是提升其形象和品质的重要一笔。绵阳体育产业调查1. 绵阳市

56、体育休闲、锻炼场所绝大部分是小型的，且分散在市区各处。2. 体育馆、俱乐部等大部分档次较低，且类型较为单一，没有综合型场所。 体育俱乐部等场所在绵阳市的分布 3. 大型体育设施较偏僻，普通消费者用不到。4. 最重要的一点是，体育与商业没有很好的结合，形成更大的发展价值。健身中心、体育馆等场所在绵阳市的分布 绵阳体育产业调查 可以得知，规模化、集约化的体育、娱乐产业不仅在项目区域是个空白点，在整个绵阳市都是不健全的。这对我们来说，就是一个巨大的机会，利用体育产业及衍生的商业可以很好的打开绵阳市场。小结： PART 3 他山之石可以攻玉在本区域内是否可以以体育产业、商业带动总部经济办公产业？！一.

57、成功案例分析： 青岛中联建业集团有限公司是一家股份制民营企业，经营范围主要涉及房地产开发、不动产租赁经营、体育产业等。中联建业中联运动公园中联创意广场中联2.5产业园1.中联运动公园 “中联运动公园”是在原台东体育场基础上，经创意改造和高标准规划，改、扩建而成的集竞技、休闲、健身、娱乐于一体的综合性体育中心，占地面积4.6万平方米。 2.中联创意广场 中联创意广场时尚街区是由中联建业集团管理运营的市区内大型吃喝玩乐一站式街区，广场内汇集国际、国内特色餐饮、酒吧、咖啡吧、KTV、SPA,生活休闲购物店等众多知名商家。3.中联2.5产业园 中联U谷2.5产业园地处太平山风景区内，紧邻榉林山公园，周

58、围环境优美，居于城市中心，闹中取静，交通便利，周边商圈林立，台东步行街、啤酒街、文化市场环绕。项目占地50余亩，总建筑面积5万余平方米，系在原青岛元通电子厂、青岛显像管厂厂区基础上，经过创意改造而成。二.借鉴和创造一种全新模式： 中联三项产业都是工业用地或者非商住用地，将三者很好的结合在一起，是否能解决总部基地三个问题？1. 盈利点问题三者结合使盈利点非常明确，有利于长期囤地，短期内丰富商业 资源可以租售结合。2.投资大问题体育产业前期投入成本相对比较低3.客群大问题客群层次增多，丰富客群其他好处：4.土地性质不矛盾，具备可操作性；5.可以快速树立品牌形象，提高品牌知名度6.可以快速成为区域两

59、点，便于炒作7.作为一种全新的项目运作模式，有利于项目的顺利启动，更有利于带动以后项目的长远发展如果将三者结合，打造一种全新的产业模式，能够带来什么好处？ 三.项目定位： 由此可以得出项目整体定位：释义： 绵阳：定位于服务整个绵阳城市，扩大项目辐射范围 商务：浓厚的商务办公氛围 生活：少量VIP行政房配套，让项目功能更优化 综合体：涵盖体育、健身、休闲、娱乐等多种业态绵阳商务生活综合体项目案名 亚星慧谷慧谷：“慧”寓合了项目所在城市科技之城的标杆形象；“谷”既形象的表现了本项目的坡地特点，又生动的说明了本项目是各种智慧的聚集地、衍生所；能够比较直接的体现出项目的商务气息，吻合政府要求；项目作为

60、中高端人群汇聚的高端平台，“慧谷”将成为“智慧迸发”之所。四.三大战役： 【亚星慧谷规划三大战役】项目功能定位项目建筑形态建议项目开发建议项目功能定位【第一战】本项目的客群客群定位1.由体育产业衍生的商业租赁客户2.购买商业的客户3.办公客户、投资客群项目客群预判分析体育产业：长期囤地，短期内快速炒作地块衍生商业：短期可售可租，形式热点丰富办公产业：主题业态，符合土地性质及政府要求类住宅产业：行政商业配套，项目重要获利点项目功能定位： 项目开发建议1、开发原则：通过一个总部基地（绵阳城市商务综合生活圈），涵盖三个业态功能齐备的产业区，前瞻性开发理念，勾画出项目开发的整体布局。【第二战】2、开发