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1、 编号文件名称所在位置基础管理（一）按规划要求建设房屋及配套设施投入使用按规划要求建设深圳市写字楼（集团）股份有限公司营业执照深圳市土地使用权出让合同书深圳市土地使用权出让合同书补充协议房地产证深圳市建设用地规划许可证深圳市公安消防局建筑工程消防设计初审意见书深圳市建设工程规划许可证深圳市建筑工程施工许可证房屋及配套设施投入使用输变（配）电工程竣工验收证明书电梯检验报告深圳市建设项目环境影响报告表空调系统验收报告弱电工程竣工验收报告柴油发电机组验收报告供水管理审图意见书深圳市市政工程分部工程质量评定汇总表（给水验收）排水许可证深圳市房屋建筑工程竣工验收报告深圳市建设工程规划验收合格证深圳市房屋

2、建筑项目竣工验收备案收文回执深圳市经济特区建筑命名批复书深圳市公安消防局建筑工程消防验收意见书资料夹（一）项目文件名称所在位置基7Ir础管理（二）至（四）项二、已经办理接管验收手续接管验收规程验收移父方案验收安排与工作计划验收程序与内容验收标准与资料清单物业整体移交验收表各种物业管理项目交接记录表三、由一家物业管理企业实施统一专业化管理深圳市中航物业管理有限公司简介及相关资质复印件写字楼管理处简介及相关资质复印件写字楼停车场简介及相关资质复印件管理处员工持证上岗写字楼管理处管理用房的证明及平面图写字楼管理处办公地点照片四、建设单位在租售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明

3、确。写字楼大厦前期物业管理协议物业管理委托合同资料夹（一）项目文件名称所在位置基础管理（五）至（七）项五、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确。注：写字楼大厦为单一业主，业主与管理企业已签定写字楼大厦前期物业管理协议，租赁合同对选用的管理企业也有明确约定。有偿服务月结协议（样本）客户租赁合同六、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定注：写字楼大厦为单一业主，无本体维修基金，大、中修由业主支付（按物业委托合同约定）。七、房屋使用手册、装饰管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度用户手册写字楼用户装修管理服务手册公众制度客户公约资料夹（一）项目文

4、件名称所在位置基础管理（八）至（十）项八、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责说明：大厦属于单一业主，未成立业主委员会，业主单位经理部为大厦物业管理监管单位。单一业主证明文件关于不成立业主委员会的证明十、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会冋意创建优秀示范大厦的报告争创全国物业管理优秀大厦方案创优申报表成立创优工作领导小组文件写字楼管理处2006年管理目标写字楼管理处2006年工作计划写字楼物业管理方案资料夹（一）项目文件名称所在位置基础管理（十）管理制度工作标准各岗位人员责任制管理处主任职责主任助理岗位职责综合部部长岗位职责客服助理、综合部管理员岗位职责管理部部长岗位

5、职责工程部部长岗位职责维修班长岗位职责维修人员岗位职责安管队各岗位职责安管员岗位职责中控室值班人员岗位职责环境管理员岗位职责消防管理员岗位职责各项管理工作流程设备管理工作程序消防工作程序电梯工作程序清洁管理工作程序消杀管理工作程序资料夹（一）项目文件名称所在位置基础管理（十）管理制度工作标准写字楼管理处绩效考核体系写字楼管理处绩效考核办法各岗位职位说明书岗位绩效指标员工其他评价标准写字楼管理处员工日检查记录表培训、考核、服务标准CPM服务标准手册2006年管理处培训计划培训通知单培训签到表及培训记录培训考试成绩统计表培训资料图片资料夹（一）项目文件名称所在位置基础管理（十二）至（十三）十二、物

6、业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨员工手册管理处员工着装图片员工花名册员工技能资料明细表管理处各类员工上岗证员工工作牌十三、物业管理企业现代化管理手段办公设备管理规程计算机日常使用规范办公电脑设备清单管理处计算机、对讲机编号局域网使用须知腾讯通产品介绍、功能、价值中航物业办公OA系统巡更系统监控系统资料夹（一）项目文件名称所在位置-础管理什四）财务制度财务制度物业管理费用收取规程财务管理制度财务公开详见资料夹（九）管理效益财务公开报表财务公开相片资料夹（一）项目文件名称所在位置基础管理（十五）设施设备挡案资料房屋及其共用设施设备档案资料房

7、屋总平面图房屋数量种类用途分类统计表地下管网图变配电安装竣工资料及图纸电气竣工图电气安装工程资料发电机资料弱电竣工图弱电工程竣工资料监控系统设备资料BA系统资料（空调）巡更系统资料消防电竣工图消防系统综合资料消防系统防排烟竣工图消防水泵系统竣工图电梯资料室外给排水资料及竣工图给排水竣工图给排水安装工程资料空调工程竣工图空调设备资料景观工程资料及竣工图泛光照明资料及竣工图工程设备台账资料夹（一）项目文件名称所在位置基础管理什六）至（十九）客户挡案520楼客户档案资料权属清册单一业主证明设施、设备清单和台帐建立24小时值班制度、日常服务与回访管理行政值班规程行政值班排班表管理处总值班制度客户服务中

8、心操作规程客户报修处理规程客户投诉处理规程客户沟通与回访规程月维修服务统计表客户抱怨统计表客户意见调査2006年度客户满意率方案2006年度客户满意率调查报告2006年客户座谈会资料维修服务承诺及回访客户报修处理规程写字楼管理处管理目标及保证措施有偿维修服务人工费标准日常材料价格表维修服务通知单资料夹（一）项目文件名称所在大厦、栋号、楼层、房号标志明显房屋管理与维修养护（一）房屋管理写字楼总平面图写字楼大堂单位名录图楼层单位分布索引图楼层平面图楼层消防疏散指示图大厦楼层标牌、客户房号标牌7.大厦标识清单及设计图无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现象装修管理规定维修管理规定装修管理操作规程建

9、筑物维护管理装修房屋的照片装修相关表格大厦外观完好、整洁；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象年度清洁工作计划清洁卫生作业监管规程大厦卫生检查标准大厦外观图片资料夹（二）项目文件名称所在位置室外招牌、广告牌、霓红灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损二1.招牌广告及公共场地墙壁屋面管理规定（二）2.大厦客户设立标识牌的申请及批复函房3.深圳市高新产业园区办公室关于企业标识牌的批复资房4.客户标识牌效果图屋5.关于户外广告牌设置的协议料屋管管空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架夹理理无锈蚀（二）与维1.关于增设分体空调的报告2.关于安装分体空调的申请及批复函修3.广告、空调支架维护保养

10、养4.分体空调安装图片护封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1.无封闭阳台图片2.无安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬项目文件名称所在位置二（三）大厦装饰符合规定,未发生危害及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象装修工作流程图装修指南装修管理规定装修设计与施工须知资房装5.深圳市公安局消防局建筑工程消防审核意见书料屋修6.装修许可证夹7临时出入证管管8.装修巡查记录表（二）理理9.装修委托书与10.装修施工责任书11.消防安全承诺书维12.装修审批表修13.装修验收表养14.装修验收记录表15.深圳市公安局消防局建筑工

11、程消防验收意见书护项目文件名称所在位置共用设备管理（一）综合要求制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行设备安全运行管理规定设备运行各岗位责任制定期巡回检查制度及记录表各类设备维护保养规程各类设备运行记录各类设备维修档案管理及记录表设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求设备房清洁卫生规定设施设备巡视检查制度设施设备巡视检查记录表设备照片配备所需专业技术人员，严格执行操作规程员工档案资料各类设备操作规程设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故1.设备运行数据统计月分析报表资料夹（三）项目文件名称所在位置

12、共用设备管理（二）供电系统保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户供电管理制度停送电审批流程停电、停水记录表停电通知制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行临时用电管理规定临时用电申请表设备事故应急处理办法和预案备用应急发电机可随时起用发电机组维修保养规程发电机组操作规程发电机组检修保养记录表发电机组运行记录表发电机图片资料夹（三）项目文件名称所在位置按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1.中控室值班制度三2.中控值班员岗位职责（三）智能化系统故障应急处理规程中控室值班记录表共弱资用监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并料设电按规定期限保存夹备系

13、1、智能化系统设施设备保养计划（三）统2、智能化系统维护保养规程管3、智能化系统检修保养记录表理4、中控室值班图片项目文件名称所在位置共用设备管理（四）消防系统消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无缺，可随时起用。中控室24小时值班制度消防设施设备保养规程及记录表消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法及时处理各种问题消防上岗证消防组织架构图及义务消防员名单消防演练、培训图片组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人年度消防安全宣传计划防火安全贝任书（客户单位）订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通灭火应急预案消防疏散示

14、意图片无火灾安全隐患深圳市公安局消防局建筑工程消防审核意见书资料夹（三）项目文件名称所在位置共用设备管理（五）电梯系统电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯检验报告年检合格证电梯维保合同电梯按规定时间运行。安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好电梯运行管理制度及电梯检查、运行记录表电梯通风照明图片轿厢、井道、机房保持整洁电梯维保监管规程电梯轿厢、井道、机房图片电梯由专业队伍维修保养，维修人员持证上岗1.中航电梯公司资质证书及维修保养人员上岗证运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修电梯维保合同电梯维护保养监管规程/梯维保工作考评表运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施电梯

15、紧急救援程序/电梯突发事件处理程序电梯救援工具照片资料夹（三）项目文件名称所在位置共用设备管理（六）给排水系统建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划供水管理规程节水计划与方案节约用水标识图片设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏给排水系统维护保养计划给排水系统维护保养规程水泵检修保养记录表阀门检查保养记录表电动机检修保养记录表阀门、管道图片按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染水池清洗计划水池清洗合同水质检验记录表深圳市中航楼宇设备有限公司资质证书深圳市二次供水设施清洗消毒人员工

16、作证清洗人员健康证深圳市水质检测中心检测报告资料夹（三）项目文件名称所在位置共用设备管理（六）给排水系统高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患供水管理制度水泵房安全管理规定水池、水箱管理规定水池、水箱图片限水、停水按规定时间通知住用户限水、停水作业规程停电、停水记录表停水通知排水系统畅通，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水给排水管道巡视记录表化粪池清理记录表排污设施照片遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象运行值班员岗位职责设施设备巡视检查记录表停水及故障处理规程制定事故应急处理方案1.供水应急处理规程资料夹（三）项目文件名称

17、所在位置共用设备管理（七）空调系统中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1、空调系统维护保养计划2、中央空调运行管理规定3、水冷式机组安全操作规程4、设施设备巡视检查制度5、设施设备巡视检查记录表6、空调冷水机组运行月统计表7、冷却塔噪声测量报告8、空调水质检验报告单9、空调水质处理月考评表10、中央空调机组各类设备检查保养记录表11、空调机房、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、新风机图片中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修空调故障处理规程空调设备维修合同空调水质处理月考评表制订中央空调发生故障应急处理方案水冷式机组安全操作规程中央空调系统故障应急处理预

18、案资料夹（三）项目文件名称所在位置共用配套设施完好，无随意改变用途。1.设备档案管理制度2.设备登记表3.房屋及公共设施修缮管理程序四4.房屋建筑物登记表5.停车场管理规定公用管线统一下地或入公共管道，无架空管共共线，无碍观瞻资用用1.强电井图片料设设2.弱电井图片夹施3.管道井图片（四）施管4.大厦外观图片管道路、楼道、大堂等公共照明完好。理理1.房屋及公共设施修缮管理程序2.设施设备巡视检查记录表3.大厦通道、楼道图片4.大厦公共照明图片大厦范围内的道路通畅、路面平坦。1.房屋及公共设施修缮管理程序2.停车场设施维护保养规程3.设施设备巡视检查记录表4.图片项目文件名称所在位置五保安及车辆

19、管理（一）保安及车辆管理大厦基本实行封闭式管理大厦安全管理方案节假日安全管理方案人员及物品进出管理流程大堂岗、巡逻岗岗位职责来访人员登记表施工人员进出登记表物品放行条及物品进场单专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度内部保安组织许可证深圳市优秀保安组织证书CPM安管员职业化管理办法大厦安管队员花名册大厦安管队员档案安管员上岗证安管员装备、着装管理规定安管员装备清单安管员着装图片安管员招聘、解聘管理规定岗位职责A、安管队长岗位职责B、安管副队长岗位职责资料夹伍）项目文件名称所在位置五保安及车辆管理（二）保安及车辆管理C、安管领班岗位职责D、大堂岗岗位职责E、大厦巡逻岗岗位职责F、停车场巡逻岗岗

20、位职责G、收费岗岗位职责安管员日常工作规程安官员值班记录表安管员工作例会记录表安管员交接班制度安全值班制度安管员技能考核评定标准安管员行为准则及工作标准安管员礼仪礼节及服务行为细则安管员礼仪及岗位应知应会21.2006年度安管员年培训、考核工作计划安官员训练记录表安管员宿舍管理规定结合大厦特点，制订安全防范措施自然灾害应急处理办法与预案台风、暴雨应急处理规程治安事件应急处理规程大厦消防安全管理规程/各类安全应急事件处理规程消防管理规定（摘自“公众制度”管理处防火责任人任命书资料夹伍）项目文件名称所在位置五保安及车辆管理（三）保安及车辆管理7.厦消防、安全管理目标责任书（管理处）8防火女全责任书

21、（客户）专（兼）职消防人员检查制度大厦义务消防队员名单112006大厦管理处消防培训工作计划12.安管消防培训记录重点防火岗位防火管理火灾应急处理办法和预案15.临时动火作业审批表16脑数码巡逻系统管理规定巡更点分布表电脑数码巡逻记录临时出入证管理临时出入证办理申请表进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行停车场业务办理规程车位使用申请表停车场发票、收费情况交接表停车费收取情况月汇总表停车场值班操作规程停车场值班记录表写字楼停车场放行条车辆登记表资料夹伍）项目文件名称所在位置五保安及车辆管理（四）保安及车辆管理9.专用车位管理制度大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐停车场

22、管理员上岗证停车场管理员岗位架构图停车场管理员岗位职责特殊时段人员疏导规程停车场管理人员照片车辆停放图片室内停车场管理严格，出入登记室内车辆进入记录停车场系统图片停车场停车卡图片室外停车场车辆登记表写字楼室外停车场放行条室外停车场月卡非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁非机动车辆管理规定非机动车辆摆放图片危及人身安全处设有明显标志和防范措施大厦警示标识清单大厦危及人身安全处防范措施的图片警示标识图片资料夹伍）项目文件名称所在位置六环境卫生管理（一）环境卫生管理环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1.环卫设施清单2清洁设施摆放位置表3.垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站图片

23、4清洁人员图片清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁清洁分包合同清洁公司工商等资质证书质量管理体系认证证书写字楼清洁工作方案2006年度清洁工作计划清洁工作月计划表现场员工花名册清洁公司员工团体人身保险保险单管理部部长岗位职责管理处环境管理员管理目标责任书清洁卫生工作目标责任书清洁公司业务主管岗位职责清洁员冈位责任书清洁人员岗位作业范围分工表15.大厦清洁工作目标管理责任状（主管）资料夹（六）项目文件名称所在位置六环境卫生管理（二）环境卫生管理16.大厦清洁工作目标管理责任状（员工）清洁卫生作业监管规程环境卫生检杳标准19.清洁工作应急处理规程高空作业管理规定环

24、境卫生检杳记录表清洁用化学品进库登记检查表分包项目质量评定和费用支付表垃圾中转站消毒记录表清洁作业图片垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀大厦垃圾清运及中转站消毒制度城市垃圾清运合同书垃圾清运服务记录垃圾站、垃圾桶、卫生间清洁消毒记录消杀分包合同消杀单位营业执照消杀单位税务登记除“四害”有偿服务许可证2006年度消杀计划表消杀工作月计划表消杀员岗位职责消杀作业监管规程资料夹（六）项目文件名称所在（三）消杀考核标准消杀通知15消杀记录表16.消杀服务工作考核记录17消杀作业工具及药品管理规定18垃圾中转站图片19消杀人员作业图片房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。环境卫生管理

25、环境卫生管理注：现场检查商业网点管理有序，符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象餐厅管理规定招牌、广告牌管理规定客户广告牌资料无违反规定饲养宠物、家禽、家畜资料夹（六）环境和卫生管理规定大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染招牌、广告牌管理规定环境和卫生管理规定项目文件名称所在位置七绿化管理（一）绿化管理绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象景观工程竣工图册地面景观布置总平面图绿化种植说明竣工苗木清单花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃绿化分包合同绿化公司营业执照绿化公司税务登记证绿化公司资质证书园林式花园式单位荣誉证书2006年绿化工作计划绿化月工作计划绿化工作目标责任书绿化管理规程绿化品种一览表环境管理员岗位职责绿化员岗位职责写字楼绿化设施清单绿化养护