2013解读新规定住宅偷面积

1、-尸一*CL V?两也pur J贻送人帶台) V/J te皿耐耳：JzL【面积尚可“偷”，只是要适当】解读新规范大露台小于12平米继续做 主卧露台受限制空中廊院只剩廊，难成院 大露台进深以2.5米为宜 法式阳台允许“偷面积” 顶层露台照样“偷” 露台上方盖板宽度值得商榷 入户花园功不可抹 凸窗与香港接轨 取消伪落地凸窗深圳地产之所以有“全国样板房”之说，是深圳地产人素以“创新为深圳地产之生命力”而不懈努力的 结果。“偷面积”之作，与其说是在钻国家测绘规范的空子，还不如说是深圳地产人对我国当代住宅产品 的创新之举。霓裳魅影专栏曾经说过：深圳的产品创新，一个实用的方式，就是“偷面积”的创新。至少,

2、 “偷面积”在某种程度上改善了居住环境，普遍受了市场的欢迎；同时也激发了发展商和建筑设计师们创造 新产品的激情，推动了住宅建筑产品的发展。业界曾经探讨过“深圳的富人们为什么一而再、再而三地换房”？最后得出的结论是，这是深圳商品房 的不断创新，越来越多的更适宜居住、更合理格局、更优美环境的住宅商品不断地推陈出新的结果。完善居 家户型设计，适度允许“偷面积”，鼓励和保护深圳地产的创新能力，是树树解读“新规范”的深刻体会。 下图是 偷面积”登峰造极的鼎太风华 5期的05户型， 偷面积”高达41%( 2006-4-1 23:21:37)(建 筑和户“偷面积”过度适得其反般而言，“偷面积”的设计手法，对

3、大户型、豪宅并非必需，但对小户型住宅却是非常之必要。试想，如果你买的是 60平方米的两房两厅户型，享受到的是80平方米的住房，该是觉得有多爽。国家税收是按照合同总价核定的，所以“偷面积”对国家税收应该没有影响。据说有影响的话，只是国家征 收的补交楼面地价款少了；如果是拍卖地，则由于拍卖地一般是按照总价拍卖的，因此对拍卖地而言，国家 也没有损失。而业主得到的益处，除了居家环境更加宽敞外，“偷面积”部分的管理费可以节省，是由于管理费是按建筑 面积核计的。而近年来“偷面积”愈演愈烈的结果，使得有的居家变得不论不类，甚至不少大露台的出现 带来了诸如隐私、安全等问题。政府有关部门有必要对此做出引导。“新

4、规范”在引导深圳的住宅新产品方 面，做出了必要的规定。相信在“新规范”的引导下，深圳的住宅产品将走向更健康发展的道路。 大露台大露台小于12平米继续做 大露台，指的是近年来深圳住宅商品中的错层阳台（两层高阳台）。而建筑术语上的“阳 台”指有顶盖的不封闭阳台，“露台”指没有顶盖的不封闭阳台。市场上所讲的大露台，实 际上是错层阳台，或两层挑高阳台。图4-1JI“新规范”对有关大露台的规定：422 阳台、露台 阳台按结构形态分为凸阳台、凹阳台。具有两个（含两个）以上连续对外开敞面的阳台视为凸阳台；只 有一个对外开敞面的阳台视为凹阳台；阳台由凸凹两部分构成时视为凸凹复合型阳台（以下简称“复合型阳 台”

5、）。422 阳台、露台（2）有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算一 半建筑面积。当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂 空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面或主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算 建筑面积；否则，该阳台按一层高对待，计算一半建筑面积。图4-3不封闭阳台面积计算图示二g高凹阳台 不计算建就面积二屈高凸阳台解读（1）:对于悬挑露台，在两层露台之间，如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，露台的面积可以继续不计入建 筑面积，可以继续“偷”。悬挑露台能够挑出多长进深，将考验

6、结构设计师的设计水平和采用预应力等技术的施工水平。不过从结构安 全和成本考虑，悬挑露台的挑出进深长度毕竟有限。:号*解读（2）：阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，如果有水平镂空楼板或连接横梁，将计算一半建筑面积。今后在一般情况下，将不会再出现露台上方有水平镂空楼板或连接横梁的设计。“新规范”对有关大露台的 规定：阳台、露台（3）对面积大于12.0平方米有柱凸阳台，均视为架空，无论其上盖高度如何，均按其围护结 构或围护物外围水平投影计算全部建筑面积。34: -X-診巒*解读（3）：对于有柱露台（有框架露台），只要面积大于12.0平方米，“新规范”规定要计算全部面积。今后则象水榭花都，鼎太风华

7、3期、5期，可园1期的20多平方米的大露台，将会在市场中消失。解读（4）：对于有柱露台（有框架露台），如果面积小于12.0平方米时，“新规范”没有说明是允许“偷面积”，还是则要计算50%面积。从以往的惯例来说，这给出了一个“偷面积”的空子和余地。事实上，目前市场上绝 大多数的大露台，都没有达到12.0平方米。所以说，今后的大露台只要控制面积在12.0平方米以下，则可继续做。10平方米左右可以做出一个房间的空间，其空间的舒适度已经不错了，深圳今后的住宅商品将仍然 具有“偷面积”的生命力！ 主卧露台受限制“新规范”对有关凹露台的规定:422 阳台、露台2.0米时，其凹入深度（进深）不应超过2.0

8、米。=1)%:_?心中I吃-二 对凹阳台，当其对外开敞面宽度邙日台宽度）小于F:2.0米的凹阳台，一般是处于外墙凹井井道里的生活阳台（也有主卧在井5期那样的主解读（5）:对外开敞面宽度邙日台宽度）小于道中的凹阳台），作为一般与厨房相通的生活阳台，其进深2.0米应该足够。但对于鼎太风华卧在井道中的凹阳台，其进深将受到限制。此类产品今后将会在市场中消失。 空中廊院只剩廊，难成院当对外开敞面宽度大于或等于2.0米且小于5.0米时，其凹入深度不应超过 2.5米；当对外开敞面宽度大于或等于5.0米时，其凹入深度不应超过3.0米，否则，无论上盖高度如何，阳台进深超过允许值以内的部分均视为内廊，一律计算全部

9、建筑面积。图4-4解读（6）:对外开敞面宽度大于或等于2.0米且小于5.0米时，其凹入深度不应超过2.5米；当对外开敞面宽度大于或等于5.0米时，其凹入深度不应超过3.0米。实际上，这是控制了诸如“中信.红树湾”（一层高）、“天悦龙庭”（两层高）、“香蜜山”（两层高）、“左庭右院”的空中廊院或空中院馆。此类所谓的空中廊院在市场中将不会再出现。按照zyx设计师专栏的说法，中信红树湾的空中院馆户型将成为绝版了。V.HiUDTTwn2150afYlTiI、f .|r = ：L LjmT.zZ9A三维空间设计仃限公同S325S793天悦龙庭”（两层咼）的空中廊院，也将不复存在。Il-；X)260(?L

10、leilleiuJ rrniij/jri:o .t仝山同测:Q】40I +厨A*VUzfjjrjoa A；a蛋內瞌I冠敷“香蜜山”3SM（两层高）创造的IBIIIL“偷面积”凹“露台花园”，没过两年就成了历史。ISOP硏t JUINqea冷33CW2TO3EW同勺金卫.厅 （1.匸1=二 也卜F I如匚1阳#三13 匸厂 L1 沪住 L 二FTU _J斗次即aL.需厅Ma1SU30ii 1s白花阳3300200020043ra .3816- 一 4“左庭右院”的“内庭院”，可能是深圳地产市场中“空中庭院”产品的最后绝唱。三房两厅两卫113.80-117.75- yX|MMM 专|x|xVIB*

11、仝!m J.r桦；盃 _ HWOp J二0.空，i,s-4.r-i解读（10）:“进深不大于0.6米的不封闭阳台”这类小进深阳台， 1期出现过，在中海系列产品如“中海.阳光棕榈园”、市场上俗称“法式阳台”。 这种阳台，在 “中海.怡美山庄”也有应用。不过当时这种法式“鼎太风华”阳台和普通阳台一样，需要计算一半建筑面积。法式阳台不能代替户型中的景观阳台和生活阳台。但在其它 设有窗户的地方设置法式阳台，既可以增加室内与自然的交流空间，也可以养花美化环境，是颇有积极意义 的设计指引。“新规范”允许对法式阳台“偷面积”，其引导无疑是积极的。这也从另一方面体现了 “新规范”不是旨在“打压”，而是专业地引

12、导深圳的户型设计更加趋于完善、趋于人性化。“新规范”有关阳台、露台的规定：阳台、露台（12）一栋房屋的上、下层阳台水平投影线不完全重叠时（即左、右错开），当重叠部分的长度大于0.6米的,按重叠部分的一半计算阳台建筑面积；当重叠部分的长度不大于0.6米时，该阳台不计算建筑面积。解读（11）:上、下层阳台水平投影线重叠部分，要计算一半建筑面积，以前都这么接受了的。而重叠部分的长度不大于0.6米时，应为“该阳台重叠部分”不计算建筑面积。这或许是一个设置花坛的好空间一一真是一个好主意！当重叠部分的长度不大于 0.6米时，该阳台不计算建筑面积。”中的“该阳台”的理解有歧义，可能会被真 的被理解成“该阳台

13、不计算建筑面积”。 顶层露台照样“偷”“新规范”有关阳台、露台的规定：阳台、露台（13）房屋最高一层或退层的阳台未设盖板或所设盖板宽度不大于0.6米的，视为露台，不计算建筑面积；盖板宽度大于0.6米时，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。解读（12）:顶层未设盖板的阳台是名副其实的“露台”，不计算建筑面积是天经地义的事。只是退层的阳台一一退台现 在是太少了。只有在别墅建筑中出现的多一些。这些露台空间的设置，本身就是一种奢华的标志；就是一种 值得提倡的建筑现象。11畳整F 露台上方盖板宽度值得商榷“新规范”有关阳台、露台的规定：阳台、露台上盖高度达到或超过二个层高的阳台，当其中间设置有盖板（包

14、括由凸窗、空调位、花池等所形成的盖板） 时，当所设盖板宽度大于 0.6米时，按上盖水平投影面积的一半计算下方阳台建筑面积。0.6米解读（13）:错层露台的上方设置凸窗、空调位、花池等所形成的盖板, 层窗户对下层露台的对视问题，我们在实践中特地设计了 层露台的对视问题（不再增加隔栅等多余的结构和造价）。 时，按上盖水平投影面积的一半计算下方阳台建筑面积。” 是“偷面积”这么简单了事的啊）！当然不应计算下方阳台建筑面积。但为了解决上0.8米宽的凸窗，比较顺利地解决了上层窗户对下 而“新规范”规定“当所设盖板宽度大于 这实际上是没有理解建筑师们的一番苦心（决不詁7 入户花园功不可抹新规范”有关阳台、

15、露台的规定：422 阳台、露台（15）住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶 层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。解读（14）：“入户花园”的功效赞叹不已!几乎所有参与过入户花园设计的建筑师，都被深圳住宅产品中的 自从有了入户花园，深圳不会再出现“钻石厅”！自从有了入户花园，深圳的住宅户型将永远方正！自从有了入户花园，住宅的玄关问题被迎刃而解！自从有了入户花园，户与户之间的影响，被减少到了最小程度！1X4)11IHH3：6|11b_HI-专二/ 切L卡旺L严 2 一 j.B3OTiR ns y w I.r-. I Ir r:aE105土时:丄.

16、、FL-nd F nJbk “ :Wil但如果将入户花园单纯地“视为阳台，并按阳台规定计算建筑面积”，即其进深不得超过2.5米的有关规定,将葬送了 “入户花园对于深圳住宅的积极贡献”！-fSpiS 3 栋 03建筑面积：147nf1-旳上戸色A户韭.匚,?觊汽上劃富，明男弓a.黑完正-SzH;対血昭址玄仁達,.4aa-U入八抱闻餐广ir eo解读（15）：但如何防止象“罗马公元”那样在入户花园中“偷”出方法有二：（1）必须是异型平面可以只计算一半建筑面积20多平方米，而后又能被隔成一个房间呢?4平方米，或按照阳台规定的2.5米进深），计算一半建（2 ）如果是矩形平面，在一个许可的面积内（如 筑

17、面积；如果超过，则计算全部建筑面积。自然可以避免利用入户花园，大“偷”特“偷”建筑面积 凸窗与香港接轨“新规范”对有关凸窗的规定：4.2.12 凸窗 凸窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离；凸窗的高 度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的外边 沿的水平距离。凸窗的窗台台面应为窗体的支撑面。0.4米时，为普通凸窗；窗台高度小于（2）凸窗以其窗台高度分为普通凸窗和落地凸窗。窗台高度大于等于0.4米时，为落地凸窗 对普通凸窗，当凸窗高度小于2.20米或凸窗进深不大于 0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积，否

18、则凸窗部分计算全部建筑面积。解读（16）:“普通凸窗”是香港建筑师在高层住宅建筑中的创新。对于高层建筑的高层单位，凸窗不仅仅是可以“偷”的面积，增加室内的使用空间，而且对于窗户的安全性 也有保障作用，尤其对于有畏高症的住客，凸窗将提供了安全感。0.60米的限制，使得凸窗回归凸窗高度小于2.20米是业界的公识，“新规范”对凸窗的进深作出了不大于其在原出处香港的凸窗进深，是合情合理的。近年深圳的凸窗越做越大，你敢做0.80米的进深，我就敢做 1.00米的进深！其尺度有做滥的趋势。“新规范”规范了凸窗的做法，避免了肆无忌惮的瞎“偷”！奇怪的是，凸窗的腿并不长，虽然在邻近香港的广东地区广为采用的凸窗，

19、在上海、北京并不普遍。 落地凸窗对小户型至关重要“新规范”有关落地凸窗的规定：（4）对落地凸窗，当凸窗高度等于或大于2.2米时，无论其进深如何，凸窗部分均计算全部建筑面积。解读（17）：“落地凸窗”对小户型住宅户型十分必要，高度小于2.2米落地凸窗，大大地增加了小户型局促的室内空间，实际上其增加了 “地毯面积”，其空间感和实用性比普通凸窗实惠多了。但对落地凸窗的进深不加以限制， 深圳市场上甚至有出现进深大1.5米之上（如“城市主场”），甚至大于2.0米的（如“金光华.新天地名居”），其效果并不理想。“城市主场”大于1.5米的进深的落地凸窗，已经显得压抑。“金光华新天地”大于 2.0米的落地凸窗

20、，也算登峰造极之作。 伪凸窗被禁止“新规范”有关落地凸窗的规定： 窗体未凸出于外墙的窗（图 4-15a、b）、或窗体上（下）方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料封闭的 窗（图4-15C ）均不视为凸窗，此时，窗体部分与套内其它部分一样计算层高，当层高大于等于2.2米时,应计算全部建筑面积。解读（18）:J可拆卸凸窗新规范”欲对市场中出现的各类变形、扭曲的落地凸窗加以限制。 “城市主场”式的假梁式凸窗，应该属于伪凸窗。I佳兆业系列的“桂芳园”、“可园”式的假凸窗窗台，业内早就感到很牵强，居然会被报批成功，本来就很 纳闷。这下可好，不要再“撑死胆大的，吓死胆小的”。在“新规范”面前，人人平等。i,

21、1.国函 Ej同理，对于如“桂芳园”、“可园”的落地衣柜所“偷”的面积，由于其外墙齐平，应该视为此类“凸窗”。 露台上方凸窗任意“偷”“新规范”对凸窗的规定： 普通凸窗向阳台或花池内突出时，凸窗所占用的阳台或花池的空间仍计入阳台或花池的建筑面积 解读(19):13)在阳台或花池的上方的凸窗，无论其进深多大，可以不计如入建筑面积。这一点甚好，解决了以上解读( 所说的“露台上方的凸窗进深的采用宽度，由挡住上层窗户里的视线对下层露台的干扰所定”。 低于2.20米的衣柜仍可“偷”4.2.1层高层高取相邻楼层楼(地)板结构面之间的垂直距离，结构面可包含厚度不大于0.02米的结构找平面一个楼层外墙以内的建

22、筑空间中，因结构梁等形成的局部高度不足够2.20米的部分，其层高仍取所在楼层的层高值解读(20)：层高小于2.20米的部分，仍然可以“偷面积”，那么，比如“鼎太风华”5 期的低台衣柜面积，照样可以“偷” 之。其实，这种挖空心思为客户增加实惠，增加居住空间的实用性，应该给予鼓励。 出地1.5米的平地半地下室层高不受限制“新规范”对半地下室的规定：437.1 地下室地下室中用作人防、公共设备用房、公共停车库用途部分的建筑面积，均计为不分摊的公用建筑面积。若地下室有部分区域用作商业、办公等其它用途，则该部分应列为专有面积，位于该区域内仅与商业或 办公等相通并使用的走廊、楼梯间、电梯间、扶梯、货梯、观

23、光电梯、卫生间、通风井、烟道、管道井等， 均在地下室商业或办公等部分进行分摊。当地下停车场中机动车位经市政府行政主管部门批准，准予出售并可以拥有独立产权时，机动车位面积 可按各停车位实际占用面积的方式计算，也可按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算机动车位的 建筑面积。此时，下地下室车道面积、其它专门服务于车位的公共通道面积和公共用房面积均列为各车位应 分摊的公用建筑面积。半地下室1.5米（1）平地建筑的楼层，当其符合半下室定义时，即视为半地下层。在室外地面以上部分的高度不大于 的半地下层，其层数不计入地面以上层数，面积亦不计入地面以上面积中；在室外地面以上部分的高度大于1.5米的半地下

24、层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中（图4-22a ），此时，位于该半地下层中的楼（电）梯间、住宅大堂等公用建筑面积，其计算方法与分摊规则均与地面架空层中相应的公 共面积计算方法与分摊原则一致。解读（21）:当平地独立别墅、联排式别墅的半地下室在室外地面以上部分的高度小于1.5米时，如万科系列的产品，照“第样可以实现“偷面积”，且不论其半地下室本身的层高是否大于2.20米一一“万科城”、“东海岸”、“五园”的独立别墅、联排式别墅的半地下室，其层高一直堂而皇之地大于2.20米。而“中信.栖湖”、“招商.倚山郡”等独立别墅、联排式别墅的半地下室，还要或先做个小于2.20米的半地下

25、室然后再敲掉部分E J A Jia的独立别墅、联排式别墅的半地下室，其层高一直切77而！TTO褥Z祗瞥1”自层高，或者干脆就做 2.19米的半地下室。万科系列楼盘如“万科城”、“东海岸”、“第五园”堂而皇之地大于2.20米。“中信.栖湖”、“招商.倚山郡”等独立别墅、联排式别墅的半地下室，偷偷摸摸“偷面积” 坡地半地下室难再“偷”“新规范”对半地下室的规定：坡地建筑的楼层，当有一面以上（含一面）位于地面以上，且该面为该层的主出入口之一时，则该层视 为半地下层半地下层如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时，则该半地下层的层数不计入地面以上层数，建 筑面积亦不计入地面以上建筑面积中；但当住宅等

26、的入户大堂位于该层时，大堂及其楼（电）梯间等公用建 筑面积应作为应分摊的公用建筑面积相应扣除，并在其地面以上相应的服务范围内分摊。半地下层如全部或部分用于商业、办公等计容积率用途，且商业、办公等部分的出入口、外墙位于地面以 上，则该半地下层层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中。其中商业等用途部分的面积计为 专有面积，停车及设备用房部分的面积计为不分摊的公用建筑面积。此时，所含的楼（电）梯间、住宅大堂 等公用建筑面积的计算方法与分摊规定与地面以上公共面积的计算方法与分摊原则相同。（3）独立别墅、联排式别墅中为各户专用的、层高等于或大于2.20米的半地下室，当其在室外地面以上部分的高度

27、大于1.5米，或作为坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上时，无论其作何使用，其层数均计 入地面以上层数，建筑面积均计入各户建筑面积中。解读（ 22 ）： 当坡地独立别墅、联排式别墅的半地下室，如“观澜湖高尔夫别墅”这下就惨了，因为其地下室的面向泳 池的一面位于坡地的地面以上。今后须计算建筑面积而“偷”不成了。其实，对于豪宅客户，“偷面积”应该不是其主要吸引市场的手段。居住的舒适性和阔绰度，应该是其户型 推敲的主要方向。 半开敞的走廊要计算全部面积4.2.6 走廊（含挑廊、檐廊）（1） 走廊分为内走廊和外走廊。当走廊沿延伸方向有一侧不封闭并直接向室外开敞时，该走廊视为外走廊； 当走廊为以下三种情况时视为内走廊沿走廊延伸方向两侧均封闭；走廊虽有一侧开敞，但该侧外部接有另一深度大于0.6 米的建筑空间；一条走廊仅局部段一侧或两侧开敞，其余部分两