财务管理-房地产专项检查指南

1、笆房地产专项检查胺指南佰 跋 柏房地产行业概述翱导致我国房地产板业掀起和发展的斑三大政策支柱：芭土地有偿使用、岸房屋商品化、住罢房制度改革。澳房地产行业基本蔼概念百一、房地产有关肮概念房地产般房地产是房屋财鞍产和土地财产的蔼总称，在经济学肮上称为不动产，岸不动产指不能移把动，移动后会引哀起性质、形状改背变的财产，包括鞍建筑物、构筑物背、土地及其他土肮地附着物伴安。很多国家将房唉地产称为物业。靶 邦房地产涉及的税把收主要有两类，笆一类为财产税性哀质，即对房地产般的存量状态进行氨征税，我国现在巴开征的房产税（敖城市房地产税）碍、城镇土地使用唉税（十六届三中板全会指出颁“埃条件具备时对不盎动产开征统

2、一规澳范的物业税熬”拌），以及将来可版能开征的遗产税瓣的有关房地产税拌目，均属此性质办；第二类为流转爱税和所得税性质班，指在房地产的癌开发建设及流通拔管理环节开征的耙各种税，主要包板括营业税、土地熬增值税、企业所背得税等。暗目前国税管辖范艾围内主要的为企凹业所得税和外资芭企业所得税。房地产市场板房地产市场可分办为以下几类：阿房地产一级市场岸，指土地征用、拌划拔、出让市场班，房地产呈纵向把流通，土地的出佰让方式一般有协搬议出让、招标出按让、拍卖出让三阿种方式；芭房地产二级市场俺，指房地产转让岸、租赁、抵押等坝市场，房地产呈把横向流通，通过案表现为经营者与癌消费者之间的交熬易；隘房地产三级市场拔，

3、指房产的互换扒、典当、租赁以斑及二手房交易市罢场，房地产呈横搬向流通，表现为坝消费者之间以及爸经营者与消费者矮之间的交易行为按。懊广义而言，房地吧产市场还包括物办业管理市场，指把以物业管理服务斑为交换对象的市巴场，对前三级房扒地产市场有一定鞍的辅助作用。房地产业矮房地产业是指通扮过市场运营机制扮从事房地产投资安、开发、建设、柏销售、出租、管邦理、服务、咨询伴等项目的产业，斑具体可分为房地摆产开发与经营业扳、房地产经纪业八、房地产管理业皑暗（物业管理业）岸、二手房交易的暗经营管理等行业蔼，广义而言，还安包括建筑业的房皑地产建设部分。鞍二、房地产开发安与经营业相关概胺念埃房地产开发与经拔营业颁房地

4、产开发与经背营业是随着城市盎住宅商品化的推阿行、工商用房建隘设事业的发展，鞍以及城市土地使皑用制度改革的深盎化，逐步从建筑叭业分离出来的新跋兴产业，主要涉芭及房地产的投资稗、开发、建设、柏销售、出租等环耙节，是房地产业挨最重要的组成部按分。奥房地产开发与经翱营业是房地产综八合开发的产物。邦中华人民共和佰国城市规划法瓣中明确规定，爸“板统一规划、合理岸布局、因地制宜拌、综合开发、配疤套建设氨”笆是我国城市建设斑的基本方针，其搬本质特点就体现澳在俺“俺综合哀”肮和巴“霸配套安”版上。所谓综合指隘对地下设施如给吧水、排水、供电俺、供热、煤气、胺通讯等设施进行爸综合开发；配套捌则指对住宅、工扮商业用房

5、、文教罢卫生设施、园林暗绿化、道路交通扒及其他公用设施鞍进行配套建设，罢把城市作为一个柏有机整体开发，哎保证城市的生产般、生活、服务和岸文化设施的协调疤发展，提高城市傲的整体功能。吧与相关行业的关安系搬1、与罢“阿建筑业白”斑的关系俺在我国三项产业颁的划分中，建筑氨业属于物质生产稗部门，是第二产芭业，房地产开发扳与经营业带有经罢营与服务的性质绊，是第三产业。暗在房地产的开发搬建设中，二者的靶具体关系可分为隘两类：把一类是合同关系班（委托、招标等鞍），一般将从事背房地产开发与经蔼营的企业称为开哎发商，将从事房绊屋施工建设的企傲业称为建筑商或般承包商；般第二类是房地产盎开发企业通过自氨营工程，将建

6、筑稗业的环节纳入本案企业之中。 氨2、与八“案房地产管理业（斑物业）盎”安的关系阿二者同属于房地八产业，且同属于胺第三产业，后者碍是前者的延续，矮在销售和盈利环败节对前者的影响澳越来越大，同时阿，随着房地产市唉场的规范发展，蔼逐渐要求物业公哀司前期介入开发熬及销售过程，从颁物业管理及潜在搬业主的需要出发啊，提出建设性意稗见。芭二者的具体关系暗有三类：懊一类是合同关系吧（委托、招标等背），物业建成后半，由房地产开发矮企业完成第一次把聘用物业管理公扮司的工作，当首爸届产权人及使用氨人代表大会召开板后，选聘物业公搬司的工作由选举柏产生的业主委员爸会负责。癌第二类是由房地跋产开发企业下属般独立核算的物

7、业捌公司负责物业管把理；第三类是房唉地产开发企业兼扮营物业管理。房地产行业开发挨房地产开发企业哎的经营具有复杂坝性、多样性和滚疤动开发性以及生碍产周期长、投资稗数额大、往来对矮象多等特点。因板此，其开发经营埃活动不同一般的爸工商企业。哀房地产开发企业鞍经营活动的主要案业务板房地产是房产与啊地产的总称。房叭地产开发可将土哀地和房屋合在一隘起开发，也可将办土地和房屋分开拜开发。房地产开办发企业就是从事艾房地产开发和经斑营的企业，它既伴是房地产产品的袄生产者，又是房般地产商品的经营把者。进行的主要盎业务有： 疤1土地的开发唉与经营。 挨企业将有偿获得哀的土地开发完成白后，既可有偿转扳让给其他单位使霸

8、用，也可自行组稗织建造房屋和其艾他设施，然后作奥为商品作价出售白，还可以开展土搬地出租业务。 暗2房屋的开发蔼与经营。 唉房屋的开发指房伴屋的建造。房屋碍的经营指房屋的澳销售与出租。企哎业可以在开发完疤成的土地上继续安开发房屋，开发俺完成后，可作为岸商品作价出售或皑出租。企业开发奥的房屋，按用途斑可分为商品房、坝出租房、周转房哀、安置房和代建巴房等。 岸3城市基础设哎施和公共配套设白施的开发。白4代建工程的碍开发。 稗代建工程的开发把是企业接受政府俺和其他单位委托吧，代为开发的工拔程。疤房地产行业开发半经营管理过程。败房地产开发大体般上分为两大阶段柏，八个环节、五啊个行政管理审批绊过程。哀两大

9、阶段是案：房地产开发建疤设阶段；房地产板销售和租赁阶段鞍，两大阶段在一柏定程度上相互交阿叉。肮八个环节是八：扒啊投资机会寻找、阿颁投资机会筛选、哎爸可行性研究、懊扮取得土地使用权班、坝艾规划设计与方案拔报批、板背签署有关合作协绊议、坝暗施工与竣工验收盎组成、扳跋商品房出租或出拌售与物业管理。百五个行政管理审吧批过程是安：班（1）立项审批邦：邦包括开发项目立爱项和投资计划审佰批，分别由建委皑、经委、计委负按责。一般步骤是鞍，由开发公司向拜建委提出立项申矮请，建委与经委鞍会签审批文件，百开发公司凭立项芭文件，向计划委懊员会申请投资计案划；啊（2）规划审批熬：碍由规划管理、土八地管理、财政部八门负责

10、，通常包盎括办理八“搬两证一书把”胺，即熬“跋建筑工程规划许胺可证笆”阿、艾“阿规划用地许可证拔”板、埃“唉选址意见书板”翱（确定用地范围白，审核红线图）办。八（3）施工审批氨。挨房地产公司向建版委报送规划许可版证和规费缴纳凭瓣证等资料，申请凹施工许可证，由坝建委、消防、环靶保、市政公用等板部门分别负责。懊（4）销售审批白。懊依据商品房销凹售管理办法、伴城市商品房预颁售管理办法。靶（5）产权审批捌。把商品房交付使用隘后，由业主向房巴管局报送购买房懊产的资料，办理板房产证。岸从以上房地产开熬发过程看，各行吧政管理部门之间哎的工作衍接相当唉严密，一环套一扒环，没有上个环艾节的审批、许可岸、规费缴纳

11、手续哀，下一个管理部俺门就不会再办下安去，房地产项目懊的开发过程就会鞍中断。因此，我板们在对房地产行啊业检查过程中，八要主动与政府管傲理部门加强信息岸沟通，充分利用坝政策管理部门信懊息，提高检查工敖作的效率，尤其蔼是要加强与房产班管理部门的工作版联系。颁房地产企业的开翱发方式翱1、根据开发建袄设的层次和产品鞍内容的不同，可跋分为两个层次的皑开发和一个层次爸的开发两种形式拌。靶两个层次的开发佰是先将跋“绊生地颁”懊（不具备使用条敖件）开发建设成疤“傲熟地蔼”埃案后进行拍卖或出凹租（产品为土地耙），由取得土地氨使用权者进行房暗屋开发建设（产俺品为房屋）；一捌个层次的开发是拌指一次性完成土昂地、房屋

12、的开发蔼（产品为房屋）瓣。国外一般以前袄者为主，在我国懊绝大多数企业以笆后者为主，也有搬少数企业同时从八事两个层次的开拜发。背 一个层次的开发 房屋（含土地使用权）两个层次的开发第一层次 土地拍卖、招标、协议第二层次 房屋（含土地使用权）挨2、根据开发建白设项目所处位置靶和建设内容的不艾同，分为新区开班发和旧城改造（芭旧区再开发）两鞍种形式，简称为瓣新开发和再开发矮。新开发是城市皑的外延和扩展，百建设卫星城就是败一种大规模的新岸开发形式，再开白发则是对原有城芭市功能的改造和懊扩充，涉及到拆班迁安置改造等环捌节，程序更为复班杂。新开发和再半开发的主要工作昂内容分别是：新区开发征用土地基础设施建设

13、房屋开发旧城改造拆迁安置建筑地块改造房屋开发通过“三通一平”或“七通一平”，将“生地”变成“熟地”对原有的道路、管网等配套设施增容、更换、重新布线、调整走向等熬指实现班“盎三通一平霸”颁（水通、电通、疤路通、场地平整绊）或癌“傲七通一平澳”邦（给水、排水、岸供电、供热、供爱气、电讯、道路案畅通、场地平整佰）的土地。企业的营销方式售价策略碍房地产的售价定把价模式不同于一岸般商品，阿房地产的潜在消昂费者存在着买涨疤不卖跌的偏好，哀加之计划生育后半80年代到达购败买阶段其家庭的搬综合购买力的推奥动，未来住房价背格还将维持增长皑。挨在目前房地产市邦场看涨的前提条扳件下，资源的稀鞍缺性成为房价的坝主要定

14、价策略，霸其更多的在于房拔地产投资者对未巴来市场的一种预挨期，其售价已和背其成本没有直接搬的联系，各项目挨间的售价同样存绊在不可比性。肮商品房的房源分拔：半1稗商品房现售（现摆房）班：敖是指房地产开发扳企业将竣工验收矮合格的商品房出班售给出购房者。懊根据商品房销板售管理办法规鞍定：按（1）现售的条扳件。第7条规定百：项目工程主体按竣工后，房地产颁开发公司对工程败进行审计和验收罢，结算工程款项皑。按（2）应当在销靶售前将房地产开盎发项目手册及符捌合商品房现售条捌件的有关证明文跋件报送房地产开澳发主管部门备案凹。（办理整个项稗目的产权证书，熬也称柏“般确权靶”班、芭“摆大房产证安”稗，每销售一套再

15、把向房管局申请核颁销，检查时可向摆房管部门了解商伴品房销售的进展艾情况）。癌（3）商品住宅安按套销售，不得皑分割拆零销售。半（4）开发商与稗销售商品房时必扮须与购房者签订伴统一格式的售房芭合同。啊（5）商品房交芭付使用前要委托袄具有房产测绘资奥格的单位进行实班施测绘，测绘成艾果报房地产行政蔼主管部门。拌（6）交付后6阿0天内报送办理搬房产证的资料。俺2罢商品房预售（期袄房）袄是指房地产开发扮企业将正在建设百的商品房预先出俺售给出购房者，瓣并收取购房者的矮定金购房价款的啊行为。根据城拌市商品房预售管皑理办法规定：扳（1）预售的条肮件：已交付全部肮土地使用权出让吧金，取得土地使坝用证；持有规划坝许

16、可证；预售房罢的投入的开发资八金达到工程建设伴总投资的25%敖以上。翱（2）开发商与半承购人签订商品拌房预售合同，并白于签约之日起3扒0日内持商品房颁预售合同向房管爸部门备案。澳按商品房销售组版织方式分按第一种：自己组巴织销售，成立隶澳属房地产公司营拜销队伍。胺第二种：委托中翱介服务机构销售叭（营销策划公司阿），又分三类：败一类是支付手续板费形式；二类是胺买断型或者是包绊销型；四是基价按代销+超基数分柏成。扮房地产行业经营斑特点版及发展趋势摆房地产行业经营扮特点跋房地产开发企业柏的生产经营与施肮工企业不同。其熬经营特点主要有扳以下几点： 碍1开发经营的安计划性暗。 霸企业征用的土地凹、建设的房

17、屋、罢基础设施以及其奥他设施都应严格般控制在国家计划罢范围之内，按照斑规划、征地、设稗计、施工、配套扮、管理办“吧六统一吧”稗原则和企业的建盎设计划、销售计按划进行开发经营霸。 盎2开发产品的胺商品性巴。 哎房地产开发企业霸的产品全部都作哎为商品进入市场阿，按照供需双方扮合同协议规定的靶价格或市场价格巴作价转让或销售案。 芭3开发经营业唉务的复杂性。 邦所谓复杂性包括败两个方面： 皑(1)经营业务翱内容复杂。企业奥除了土地和房屋邦开发外，还要建吧设相应的基础设绊施和公共配套设笆施。经营业务囊埃括了从征地、拆昂迁、勘察、设计皑、施工、销售到扒售后服务全过程邦。 拜(2)涉及面广跋，经济往来对象蔼

18、多。肮综合开发涉及到凹规划、勘察、市昂政、施工、供电敖、电讯、房管、白园林、环卫、金搬融以及基层政权埃机构、建委、物懊价局、财政局、版税务局等等，需芭要打交道的单位颁和部门几十个，百开发过程中的协昂作单位也很多。凹企业不仅因购销挨关系与设备、材跋料物资供应单位伴等发生经济往来伴，而且因工程的肮发包和招标与勘艾察设计单位、施霸工单位发生经济阿往来，还会因受碍托代建开发产品肮、出租开发产品挨等与委托单位和安承租单位发生经啊济往来。 隘4开发建设周板期长，投资数额凹大。 罢开发产品要从规按划设计开始，经鞍过可行性研究、白征地拆迁、安置岸补偿、七通一平吧、建筑安装、配巴套工程、绿化环哎卫工程等几个开罢

19、发阶段，少则一靶年，多则数年才班能全部完成。另哎外，上述每一个扮开发阶段都需要盎投入大量资金，啊加上开发产品本斑身的造价很高，扮需要不断地投入叭大量的资金。 疤5经营风险大笆。 八开发产品单位价疤值高，建设周期八长、负债经营程柏度高、不确定因搬素多，一旦决策邦失误，销路不畅白，将造成大量开八发产品积压，使鞍企业资金周转不唉灵，导致企业陷半入困境。斑据国家统计局统耙计，2002年艾，全国房地产开奥发企业直接使用坝金融机构资金（扳含按揭贷款）占巴全部开发建设资吧金比例达50%百左右，拖欠占用笆施工企业资金占芭比22%，平均疤资产负债率为7袄2%，比工业企挨业高出16个百巴分点。唉房地产开发行业搬发

20、展趋势昂1扳房地产公司由原癌来的中、规模经盎营向资金雄厚的伴大规模开发转化耙。哀特别是从去年整凹顿和规范土地市昂场、完善房地产暗信业贷政策开始柏，房地产开发企懊业正面临重新洗俺牌的过程。吧2扒是企业所有制类矮型由原来的公有哎制为主转向以非岸公有制为主的格凹局。办国有房地产公司艾的无论从经营规八模不是企业数量爸正在逐渐萎缩，安非公有制房地产摆企业数量迅速猛癌增。肮3经济主体的摆多元化把伴随着社会分工哀的不断细化，房佰地产开发企业间爱的经济合作已成扮为趋势，一项开拌发项目很可能涉挨及多个经济实体坝。袄这就对我们提出岸了一个问题：如拜何判定参与同一蔼经济活动的多个碍经济实体各自应摆承担的纳税责任佰，

21、采取何种手段奥来督促其实现纳氨税义务，扒4消费群体发碍生变化。班随着住房制度的按开革，住房消费袄群体由原来的机凹关、企事业单位柏的集团性消费转胺向个人消费为主矮。单位集中性一啊次购房的越来越熬少。检查的工作熬量要不断地增大捌。靶5个人住房消板费理念在不断变绊化。敖投资性住房消费霸正在兴起，二手斑房市场正在逐步瓣形成。罢6岸是融资渠道盎方式隘向多元化方向发奥展。败 百房地产行业相关般税收政策邦开发建设期涉税艾事项和涉税环节傲较少，主要涉税芭事项和涉税环节把集中在租售期，半具体情况见下表斑：哎阶段把经营环节懊影响税种笆备 注澳开发建设期班取得土地使用权邦契税、耕地占用哀税颁由财政部门征收稗委托施工

22、百印花税柏自营工程芭个人所得税肮销售期房巴营业税（城建税绊、教育费附加）矮、土地增值税、澳企业所得税、个八人所得税、印花把税凹叭租 售 管皑 理 期唉销售房屋班转让土地使用权伴营业税（城建税凹、教育费附加）搬、土地增值税、绊企业所得税、个敖人所得税、印花胺税盎营业税按般“霸销售不动产凹”暗和柏“八转让无形资产败”翱税目，如果所销摆售房屋为自营工绊程，还涉及绊“矮建筑业爱”扮税目，但与办“啊销售不动产般”敖的计税依据不同唉（见税收政策部捌分）邦出租房屋或土地澳营业税（城建税碍、教育费附加）摆、企业所得税、敖个人所得税、房癌产税（城市房地绊产税）、土地使把用税（费）、印俺花税皑营业税按耙“按服务业

23、颁吧租赁业碍”癌税目捌自用房屋或土地跋房产税（城市房靶地产税）办土地使用税（费巴）般靶赠与房屋或土地翱敖视同销售不动产癌代收费用肮 营业税跋（城建税、教育暗费附加）爱代收费用手续费耙合并营业收入计皑税叭房屋抵押贷款扒以房抵债时按销跋售不动产纳税版对所建房屋兼营佰物业管理以及餐扳饮、娱乐等服务阿营业税（城建税碍、教育费附加）跋、企业所得税、拌个人所得税吧营业税按笆“氨服务业班”颁税目，适用相应白的税率伴股利分配靶个人所得税哎个人股东所得股佰利按股息、红利斑所得计税 挨 从目前暗征管而言国税主瓣要涉及企业所得按税和外资企业所捌得税。把内资房地产所得稗税涉及的税收法规澳房地产企业涉及傲的税收法规较多

24、敖，前后二次有一爸定变化，主要涉袄及的税法文件如芭下：案国税发（200八3）83号：百国家税务总局关鞍于房地产开发有艾关企业所得税问邦题的通知（绊伴本通知自200癌3年7月1日起昂执行。此前发生俺的尚未进行税务蔼处理的事项，也板按本通知执行）百国税发200搬631号：拔国家税务总局关把于房地产开发业八务征收企业所得啊税问题的通知凹（本通知自20袄06年1月1日邦起执行，国税发霸20038般3号同时废止。半此前没有明确规摆定且尚未进行处拜理的税务事项，扒按本通知执行）熬 胺苏国税发【百2003爸】第版195暗号：转发国家奥税务总局关于房案地产开发有关企靶业所得税问题的半通知的通知袄苏地税发20败

25、06120号摆：江苏省地方税安务局、江苏省国挨家税务局转发盎国家税务总局关啊于房地产开发业隘务征收企业所得叭税问题的通知凹的通知罢31号文件柏与83号文件相蔼比的主要变化俺对照原来的拜83捌号文件，31号芭文件主要在以下拜几个方面进行了吧补充、修改和完佰善：盎对预售收入的预叭计营业利润率作斑了适当调整。把83班号文件规定，开澳发产品的预售收蔼入应按不低于佰15%阿的预计营业利润碍率缴纳企业所得般税。31号文件叭对这一规定作了扒两点调整：一是拌将预售收入的预傲计营业利润率修斑改为预计计税毛罢利率；二是按开斑发项目的性质将板开发产品区分为岸经济适用房和非阿经济适用房，并白规定经济适用房隘项目预售收

26、入的板预计计税毛利率班不得低于稗3%案，非经济适用房哎项目按不同区域邦分别确定预售收捌入的预计计税毛凹利率，其中，省跋会城市和计划单懊列市的城区和郊挨区不得低于搬20扒%，地及地级市埃的城区和郊区不癌得低于傲15靶%，其他地区不氨得低于暗10碍%。拌规定了开发产品百的完工标准。敖31翱号文件第二条第胺一款规定，凡符艾合下列条件之一鞍的，应视为开发邦产品已完工：一颁是竣工证明已报半房地产管理部门按备案的开发产品澳（成本对象）；隘二是已开始投入佰使用的开发产品半（成本对象）；巴三是已取得了初拌始产权登记证明哀的开发产品（成按本对象）。之所澳以对开发产品完耙工标准进行界定佰，主要是考虑到瓣当预计计税

27、毛利按率高于实际利润芭率时，房地产开艾发企业往往会对坝已完工开发产品邦积极结算成本；澳相反，一旦出现芭预计计税毛利率傲低于实际利润率扒的情况，这种积胺极性就不存在了碍。因此，必须从艾税收角度规定开安发产品的完工标霸准，以保证国家肮税收不流失。耙对开发产品计税百成本标准作了原哎则规定。八开发产品完工以奥后，按什么标准笆结算成本就成为捌下一步税收征管哀工作中至关重要半的一环。开发产唉品不同于标准化背的工业产品，其埃成本对象的确定板具有不可比性、版多样性和复杂性哀等特征，个案特板征比较明显。因扒此，开发产品结斑算既不能简单地捌套用一般税收原把则，也不能完全捌按会计制度执行按。为了防止开发扳企业通过随

28、意确绊定成本对象或混袄淆成本界线等方胺式逃避纳税义务皑，为成本对象的袄准确、合理计量搬提供基础，应单芭独制定房地产开爱发企业的计税成隘本标准。因此，柏根据房地产开发鞍企业计税成本标叭准涉及的内容比疤较多、问题也比阿较复杂的情况，氨 31笆号文件规定了计埃税成本结算的一懊般原则、主要成背本项目的核算方肮法和扣除标准三熬方面内容。佰规定了成本费用扮项目核算和税前爱扣除原则。板对公共配套设施颁费、前期工程费巴、基础设施建设伴费、建筑安装工佰程费、开发间接笆费用等主要成本皑项目，隘31爸号文件规定了其昂核算和税前扣除耙原则：属于该成捌本对象完工前实艾际发生的，可直百接摊入成本对象摆；属于成本对象巴完工

29、后实际发生扳的，首先应按规笆定在已完工成本唉对象和未完工成八本对象之间分摊霸，再将由已完工肮成本对象负担的稗部分，在已实现岸销售的可售面积邦和未实现销售的芭可售面积之间进爸行分摊，其中，埃应由已实现销售斑的可售面积分摊碍的部分准予在当佰期扣除。爸对新办房地产开澳发企业发生的广摆告费、业务宣传叭费和业务招待费半税前扣除作出了班新规定。岸按照企业所得隘税税前扣除办法拌（国税发2挨00084号爸）的有关规定，罢企业发生的广告扳费、业务宣传费唉和业务招待费是办按销售收入的一肮定比例在税前据翱实扣除。这一规吧定对于新办的房拜地产开发企业来挨说不合理问题较爱为突出，主要体跋现在以下两个方岸面：一是房地产爱

30、开发企业从事的霸开发活动包括征巴地拆迁、规划设般计、组织施工、办竣工验收、产品安销售等开发经营啊全过程。因此，熬开发项目从第一佰笔投入至取得第拌一笔销售收入，绊需要一个较长周版期，而这一期间熬发生的广告费和斑业务宣传费，则巴由于没有销售收靶入而无法在税前颁扣除；二是广告澳费和业务宣传费伴支出主要发生在百开发前期，这是哎房地产开发经营摆的一个显著特点艾，但这一期间又瓣恰恰没有销售收把入。鉴于这种情扒况，为合理解决奥房地产开发企业蔼正常生产经营所奥需的三项费用扣埃除问题，扳31白号文件规定：新绊办的房地产开发霸企业在取得第一巴笔销售开发产品板收入之前发生的笆广告费、业务宣凹传费和业务招待百费，皑可

31、以向以后年度把结转，但最长不癌得超过傲3搬年拜。拜对转借款发生的肮利息支出税前扣瓣除问题有了新规扒定。颁房地产开发产品胺与工业产品相比矮，具有开发周期般长和投入资金大袄的特点。有的产板品开发需要几年懊甚至十几年才能稗完成。因而，开暗发企业的开发资矮金在建设过程中爱停留的时间较长芭，而且开发产品案的造价较高，一奥个小区、一个大蔼的建设项目，少岸则需要投资上亿芭元，高则需要几扒十亿元资金。这癌就需要企业在开澳发前期注入大量叭资金。开发企业啊筹措资金的渠道傲，通常有以下几凹种形式：一是增坝资扩股，二是发敖行债券，三是预爸售开发产品，四挨是向银行贷款。癌在上述几种筹资昂形式中，向银行哎贷款是其主要形俺

32、式。一些开发企矮业出于加强资金搬监管、加速资金傲周转、节约筹资捌成本、提高资金爱使用效率考虑，哀由集团统一向金哀融机构借款，所傲属企业申请使用佰。通过这种方式蔼筹措、管理、使稗用银行信贷资金疤是开发企业的正扒常经营需要。因敖此，拜31八号文件规定，开鞍发企业只要能够癌出具从金融机构哎取得贷款的证明胺文件，其所属企瓣业使用开发企业百转借款支付的利哀息允许按税收有岸关规定扣除。白增加了防止资本拔弱化和关联交易岸的规定。绊开发企业将暂时岸闲置不用的自有摆资金通过合法方暗式拆借给其他企奥业使用也是提高板资金使用效率的俺另一途径。因此艾应准予借入企业蔼扣除其支付的利氨息。但是，为了斑防止开发企业通办过关

33、联交易转移搬利润，把31盎号文件规定，依哎法借给全资企业瓣的，全资企业支唉付的利息不得在爸税前扣除；依法吧借给全资企业以背外其他关联企业敖的，关联企业借扮入资金金额在其耙注册资本靶50案%以内（含案50把%）的部分，可稗在按金融机构同艾类同期贷款基准艾利率计算的标准摆以内据实扣除；傲超过注册资本颁50艾%的部分，其超背过部分负担的利摆息支出不得扣除安。佰对新办房地产企扮业减免税作了限拔制。挨目前房地产开发八企业多采用设立罢项目公司的方式爸经营，开发一个案楼盘或开发一个把项目就新办一个拌公司，且盈利率败较高。据此，板31瓣号文件规定，房俺地产开发企业不安得享受新办企业斑的税收优惠，同拔时规定以销

34、售房矮地产开发产品（碍包括代理销售）扒为主的企业也不背得享受新办企业阿的税收优惠。半对房地产企业税瓣收征管方式提出澳了新的要求。鞍根据税收征管绊法和企业所拔得税暂行条例碍及其实施细则的按规定，结合房地捌产企业的经营特爱点，拔31半号文件规定对房挨地产开发企业不瓣得事先按核定征耙收方式征收、管奥理企业所得税。翱也就是说，必须耙是符合税收征拌管法第盎35板条规定的情形的奥房地产开发企业翱，才可按核定征耙收方式征收企业阿所得税。绊31号班文件与原83号办文件的主要条款捌对照和简要分析胺（详见下表）熬83号文件（旧胺）坝31号文件（新艾）俺简要分析拔各省、自治区、捌直辖市和计划单哎列市国家税务局背、地

35、方税务局，靶局内各单位：啊各省、自治区、邦直辖市和计划单扒列市国家税务局凹、地方税务局：版为了加强房地产案开发企业所得税邦的征收管理，规凹范房地产开发企斑业的纳税行为，拔根据中华人民艾共和国企业所得拔税暂行条例及佰其实施细则、碍中华人民共和国半税收征收管理法袄等有关法律、啊法规规定，结合柏房地产开发企业跋的经营特点，现敖就房地产开发企班业征收所得税有败关问题通知如下岸：按为了加强和规范癌房地产开发企业拜的企业所得税征暗收管理，根据氨中华人民共和国扳企业所得税暂行熬条例及其实施盎细则、中华人懊民共和国税收征白收管理法等有八关法律、法规规拌定，结合房地产胺开发企业（以下吧简称开发企业）鞍的经营特点

36、，现盎就房地产开发的氨有关企业所得税安问题通知如下：癌 哀总体上看，31佰号文件对房地产俺开发企业所取得埃的不同收入的税昂收处理进行了更半加明细的分类，败共7类：1、熬关于未完工开发搬产品的税务处理吧问题百2、芭关于完工开发产斑品的税务处理问案题般3、把关于开发产品预傲租收入的确认问哎题斑4、版关于合作建造开把发产品的税务处哎理问题 靶5、矮关于以土地使用暗权投资开发项目傲的税务处理问题澳 霸6、扮关于开发产品视背同销售行为的税奥务处理问题版7、哎关于代建工程和挨提供劳务的税务氨处理问题办原83号文件只拜分4类：1、胺关于开发产品预般售收入确认问题巴2、岸关于开发产品销扒售收入确认问题般3、板

37、关于开发产品视案同销售行为的收凹入确认问题斑4、盎关于代建工程和挨提供劳务的收入般确认问题凹二、关于开发产鞍品预售收入确认傲问题板房地产开发企业扮采取预售方式销安售开发产品的，皑其叭当期取得的预售扮收入先按规定的吧利润率计算出预爱计营业利润额，伴再并入当期应纳爱税所得额统一计跋算缴纳企业所得按税伴，待开发产品完袄工时再进行结算叭调整。扳预计营业利润额拜预售开发产品绊收入利润率碍预售收入的利润鞍率不得低于15肮%（含15%）澳，由主管税务机邦关结合本地实际肮情况，按公平、唉公正、公开的原岸则分类(或分项芭)确定。绊预售开发产品完稗工后，企业应及爱时按本通知第一板条规定计算已实碍现的销售收入，澳同

38、时按规定结转靶其对应的销售成爱本，计算出已实盎现的利润（或亏摆损）额，经纳税白调整后再计算出矮其与该项开发产八品全部预计营业班利润额之间的差把额，再将此差额八并入当期应纳税罢所得额。挨一、关于未完工袄开发产品的税务凹处理问题办开发企业开发、绊建造的住宅、商皑业用房以及其他拌建筑物、附着物坝、配套设施等开暗发产品，在其未阿完工前采取预售袄方式销售的，其瓣预售收入先按预芭计计税毛利率分奥季(或月)计算鞍出当期毛利额，岸扣除相关的期间伴费用、营业税金办及附加后再计入蔼当期应纳税所得背额昂，待开发产品结邦算计税成本后再罢行调整。澳（一）扒经济适用房项目吧必须符合建设部澳、国家发展改革翱委员会、国土资板

39、源部、中国人民版银行关于印发八经济适用房管把理办法的通知艾（建住房挨罢2004百伴77号）等有关笆法规的规定傲，安其拔预售收入的计税爸毛利率不得低于耙3%安。开发企业对经白济适用房项目的叭预售收入进行初艾始纳税申报时拌，癌必须附送有关部阿门的批准文件以笆及其他相关证明扮材料。凡不符合傲规定或未附送有案关部门的批准文熬件以及其他相关爱证明材料的，一斑律按销售非经济笆适用房的规定计爱算缴纳企业所得八税。斑（二）艾非经济适用房开盎发项目叭预计计税毛利率哀按以下规定确定把：坝1蔼.开发项目位于佰省、自治区、直翱辖市和计划单列奥市人民政府所在胺地城市城区和郊奥区的，巴不得低于20%笆。暗2埃开发项目位于

40、凹地及地级市城区傲及郊区的，罢不得低于15%翱。吧3罢开发项目位于佰其他地区的，扳不得低于10%笆。耙对未完工开发产斑品，所取得预售坝收入的税务处理敖，改变了原来一吧刀切，统一规定板利润率的办法，埃划分了经济适用百房及非经济适用伴房不同的预计计瓣税毛利率，并允班许扣除相关的期白间费用、营业税俺税金及附加。同啊时，对于非经济耙适用房，从全国芭统一的预计利润摆率改为按照所在艾地的不同，规定霸不同的预计利润敖率最低标准。拔（注意耙“暗预计利润率阿”埃和百“吧计税毛利率傲”昂两者的区别：预澳计利润率的分子般本身就已扣除期颁间费用、营业税翱金及附加，而计百税毛利率的分子背并未扣除这两项澳内容，所以需要跋

41、单独计算可扣除癌的期间费用和营挨业税金及附加）盎二、关于完工开吧发产品的税务处耙理问题哎（一）符合下列按条件之一的，应佰视为开发产品已笆经完工：1.竣八工证明已报房地板产管理部门备案百的开发产品（成癌本对象）；2.稗已开始投入使用皑的开发产品（成阿本对象）；3.芭已取得了初始产扒权证明的开发产扒品（成本对象）摆。搬（二）开发产品拌完工后，开发企拔业应根据收入的绊性质和销售方式斑，按照收入确认绊的原则，合理地邦将预售收入确认版为实际销售收入澳，同时按规定结摆转其对应的计税佰成本，计算出该唉项开发产品实际案销售收入的毛利白额。该项开发产八品实际销售收入绊毛利额与其预售癌收入毛利额之间翱的差额，计入

42、完百工年度的应纳税癌所得额。凡已完碍工开发产品在完哎工年度未按规定摆结算计税成本，按或未对其实际销般售收入毛利额和背预售收入毛利额背之间的差额进行傲纳税调整的，主吧管税务机关有权捌确定或核定其计按税成本，据此进袄行纳税调整，并碍按中华人民共按和国税收征收管败理法的有关规摆定对其进行处理白。半（三）开发产品板完工后，开发企埃业应于年度纳税奥申报前将其完工翱情况报告主管税班务机关。在年度背纳税申报时，开板发企业须出具瓣有关机构癌对该项开发产品埃实际销售收入毛哎利额与预售收入邦毛利额之间差异啊调整情况的捌税务鉴定报告半以及税务机关需敖要的其他相关资翱料。按上述扳差异调整情况鉴罢定报告版的基本内容包括

43、氨：开发项目的地阿理位置及概况、懊占地面积、开发坝用途、初始开发埃时间、完工时间笆、可售面积及已霸售面积、预售收哀入及其毛利额、办实际销售收入及哎其毛利额、开发鞍成本及其实际销摆售成本等。办（四）开发产品胺销售收入的范围胺为销售开发产品懊过程中取得的全拜部价款，包括百现金、现金等价颁物及其他经济利阿益。瓣开发企业代有关半部门、单位和企疤业收取的各种基扒金、费用和附加坝等，凡纳入开发摆产品价内或由开板发企业开具发票矮的，应按规定全隘部确认为销售收罢入；凡未纳入开捌发产品价内并由邦开发企业之外的癌其他收取部门、拌单位开具发票的拜，可作为代收代佰缴款项进行管理拜。爱1、对开发产品鞍完工标准的认定哎，

44、直接关系到销扮售收入的确认，啊83号文件对此把作出了较为明确盎的规定，有助于绊解决税企争议。癌2、对销售收入搬的范围进行了明颁确，一切可以用胺现金及其等价物哀可以衡量的经济扮利益。这与企艾业所得税暂行条袄例实施细则第斑58条的精神是斑一致的。同时，半针对房地产开发拜企业代收款项较袄多的情况，31百号文件对代收款佰项是否计入销售般收入的标准也作办出了规定（但要暗注意该规定仅适白用于企业所得税把，不适用于营业巴税）。巴3、对预售收入爸与实际销售收入哀的差额如何进行案纳税调整进行了罢明确规定，并增板加了如果不及时坝结算计税成本或矮者及时进行纳税半调整，则税务机扒关有权确定或核澳定其计税成本，昂以及作

45、出行政处捌罚的规定。鞍4、83号文件拔明确规定，必须碍由有关机构出具叭纳税差异调整的盎税务鉴定报告，爸而敖“啊有关机构癌”隘的具体范围，这绊里并未明确。个爸人理解应当包括颁税务师事务所和板会计师事务所等唉中介机构。岸5、这里需要注昂意的是其俺“癌完工颁”芭的定义要比通常佰理解的工程上的颁“皑完工柏”啊定义要大，并且稗括号内的俺“胺成本对象哀”哎与本文其他条款翱呼应，实际上在鞍强调按单个成本把对象而不是整个伴项目进行税务处摆理。昂一、关于开发产袄品销售收入确认埃问题矮房地产开发企业澳开发、建造的以巴后用于出售的住斑宅、商业用房、背以及其他建筑物蔼、附着物、配套霸设施等应根据收蔼入来源的性质和癌销

46、售方式，按下百列原则分别确认爸收入的实现：扮（五）开发产品白销售收入应按以佰下规定确认：伴以下是对开发产按品销售收入的确瓣认问题。这里需翱要注意：无论是捌原先的83号文氨件还是新的31耙号文件，税法上艾的收入确认原则啊与会计上都不是捌完全一致的，税办法上不以拌“把所有权上的主要跋风险和报酬的转邦移吧”案作为确认标志。坝（一）采取一绊次性全额收款方半式销售开发产品爸的，应于实际收吧讫价款或取得了案索取价款的凭据吧（权利）时，确柏认收入的实现。绊1稗采取一次性全背额收款方式销售百开发产品的，应霸于实际收讫价款艾或取得索取价款安凭据（权利）之斑日，确认收入的蔼实现。凹31号文件同原摆83号文件一致搬

47、。坝（二）采取分期懊付款方式销售开扒发产品的，应按绊销售合同或协议柏约定付款日确认氨收入的实现。付敖款方提前付款的叭，在实际付款日傲确认收入的实现白。啊2巴采取分期收款耙方式销售开发产熬品的，应按销售袄合同或协议约定安的价款和付款日奥确认收入的实现笆。付款方提前付肮款的，在实际付板款日确认收入的靶实现。蔼31号文件同原扒83号文件一致半。鞍（三）采取银行巴按揭方式销售开吧发产品的，其首懊付款应于实际收耙到日确认收入的奥实现，余款在银敖行按揭贷款办理盎转账之日确认收佰入的实现。凹3隘采取银行按揭扒方式销售开发产氨品的，应按销售扒合同或协议约定邦的价款确定收入绊额，其首付款应肮于实际收到日确瓣认收

48、入的实现，阿余款在银行按揭胺贷款办理转账之俺日确认收入的实拌现。案31号文件同原矮83号文件基本扳一致。碍（四）采取委托鞍方式销售开发产靶品的，应按以下翱原则确认收入的稗实现：八1.采取支付手凹续费方式委托销板售开发产品的，耙应翱按实际销售额伴于收到代销单位佰代销清单时确认盎收入的实现。傲4罢采取委托方式埃销售开发产品的矮，应按以下原则啊确认收入的实现板：啊（1）采取支付佰手续费方式委托笆销售开发产品的跋，应霸按销售合同或协哎议中约定的价款芭于收到受托方已氨销开发产品清单矮之日确认收入的案实现。熬31号文件改变拌了原83号文件哎中按实际销售额颁确认收入的规定矮，其意义在于不安能直接从收入中叭扣

49、减应支付给受翱托方的手续费，瓣避免歧义。耙2.采取视同买懊断方式委托销售肮开发产品的，应坝按合同或协议规敖定的价格于收到扒代销单位代销清巴单时确认收入的挨实现。埃（2）采取视同把买断方式委托销碍售开发产品的，拔属于开发企业与稗购买方签订销售班合同或协议，或般开发企业、受托耙方、购买方三方罢共同签订销售合安同或协议的，如办果啊销售合同或协议袄中约定的价格高蔼于买断价格熬，则应按销售合按同或协议中约定澳的价格计算的价伴款于收到受托方啊已销开发产品清搬单之日确认收入巴的实现；如果八属于前两种情况八中销售合同或协伴议中约定的价格巴低于买断价格，碍以及属于受托方扳与购买方签订销奥售合同或协议的白，则应按

50、买断价碍格计算的价款于敖收到受托方已销鞍开发产品清单之耙日确认收入的实澳现。澳31号文件严格捌区分了房地产开败发企业、受托方扒、购买方的各种扳关系，本着对国熬家税收有利的原矮则，从高计算应胺纳税所得额，规邦定更为具体，也翱更有可操作性。唉但在销售合同或白协议中约定的价稗格高于买断价格坝（或基价）的情八况下，有可能导拌致重复纳税问题艾。跋4.采取基价（唉保底价）并实行叭超过基价双方分艾成方式委托销售按开发产品的，应把按基价加按超基挨价分成比例计算叭的价格于收到代唉销单位代销清单唉时确认收入的实隘现。阿（3）采取基价般（保底价）并实唉行超基价双方分肮成方式委托销售澳开发产品的，属熬于由开发企业与胺

51、购买方签订销售跋合同或协议，或敖开发企业、受托扒方、购买方三方耙共同签订销售合胺同或协议的，如叭果胺销售合同或协议胺中约定的价格高癌于基价，则应按八销售合同或协议疤中约定的价格计皑算的价款翱于收到受托方已昂销开发产品清单昂之日确认收入的哀实现，开发企业艾按规定支付受托扳方的分成额，不颁得直接从销售收搬入中减除；如果摆销售合同或协议奥约定的价格低于摆基价的，则应按案基价计算的价款疤于收到受托方已爸销开发产品清单胺之日确认收入的芭实现。属于由受拌托方与购买方直傲接签订销售合同吧的，则应按基价伴加上按规定取得拜的分成额于收到背受托方已销开发翱产品清单之日确埃认收入的实现。罢3.采取包销方案式委托销售

52、开发懊产品的，应按包扮销合同或协议约耙定的价格于付款拜日确认收入的实拜现。包销方提前笆付款的，在实际吧付款日确认收入爱的实现。扳（4）采取包销敖方式委托销售开搬发产品的，包销伴期内可根据包销袄合同的有关约定稗，隘参照上述（1）把至（3）项规定肮确认收入的实现邦；包销期满后尚熬未出售的开发产罢品，开发企业应把根据包销合同或哎协议约定的价款柏和付款方式叭确认收入的实现瓣。败根据31号文件盎的规定，包销期哀内正常售出的开柏发产品比照前述爸代销方式下的三八种情形（视同买罢断、收取手续费背、基价+超基价柏分成）确认收入把实现，包销期满氨未正常售出的开颁发产品的收入确袄认时间取决于合扒同约定的付款方拜式，

53、但最早也要稗到包销期满后，拔因此应不存在原版83号文件规定碍的肮“俺包销方提前付款唉的，在实际付款吧日确认收入的实袄现澳”懊这一情形。扮委托方和接受委背托方应按月或按澳季为结算期，定斑期结清已销开发傲产品的清单。已办销开发产品清单靶应载明售出开发癌产品的名称、地翱理位置、编号、扳数量、单价、金俺额、手续费等。佰已销开发产品清败单应载明售出开胺发产品的名称、柏地理位置、编号扳、数量、单价、氨金额、手续费等稗项内容，以月或拔季为结算期，定盎期进行结算，并氨在规定期限内向扳税务机关进行纳安税申报、预缴税跋款。皑对不按规定定期摆结算、纳税申报拌和预缴税款的，翱按中华人民共暗和国税收征收管颁理法的有关规

54、艾定进行处理。捌83号文件新增啊了对不按规定进昂行纳税申报的房隘地产开发企业进昂行处罚的规定。敖（五）将开发产扳品先出租再出售绊的，应按以下原拜则确认收入的实稗现：蔼1.将待售开发叭产品靶转作经营性资产办，先以经营性租坝赁方式租出或以岸融资租赁方式租摆出以后再出售的般，租赁期间取得芭的价款应按租金肮确认收入的实现板，出售时再按销办售资产确认收入白的实现。叭2.将待售开发柏产品以临时租赁矮方式租出的，租翱赁期间取得的价昂款应按租金确认班收入的实现，出叭售时再按销售开阿发产品确认收入瓣的实现。懊5皑开发企业将开敖发产品先出租再肮出售的，凡将开暗发产品芭转作固定资产的暗，其租赁期间取矮得的价款应按租

55、板金确认收入的实拜现，出售时再按蔼销售固定资产确办认收入的实现；蔼凡未将开发产品伴转作固定资产的按，其租赁期间取八得的价款应按租绊金确认收入的实拔现，出售时再按按销售开发产品确白认收入的实现。背31号文件同原吧83号文件实质敖一致，仅改变了捌以前的表述方式肮，统一为叭“佰转作固定资产耙”暗。但是，这一规隘定可能与新的霸企业会计准则第白3号跋澳投资性房地产绊不衔接，尤其是邦如果投资性房地背产采用公允价值翱模式进行会计核哎算时应当如何税搬务处理和纳税调艾整的问题并未述班及，有待今后进霸一步发文明确。暗三、关于开发产摆品预租收入的确扒认问题瓣开发企业新建的按开发产品在尚未艾完工或办理房地拌产初始登记

56、、取败得产权证前，与癌承租人签订租赁版预约协议的，自颁开发产品交付承暗租人使用之日起埃，出租方取得的阿预租价款按租金啊确认收入的实现八，承租方支付的埃预租费用同时按败租金支出进行税斑前扣除。艾有网友认为其实哀质应为租赁合同把中的定金，在承哎租人使用时确认搬为租金收入。需笆注意这里同时对般承租方的税前扣啊除问题也作出了办规定，这两项规氨定是对应的，一唉方确认收入的时八间也就是另一方吧确认费用并税前碍扣除的时间，哀四、关于合作建霸造开发产品的税搬务处理问题 翱开发企业以本企霸业为主体联合其巴他企业、单位、懊个人合作或合资奥开发房地产项目半，且该项目未成按立独立法人公司跋的，按下列规定班进行处理：隘

57、（一）凡开发合傲同或协议中绊约定向投资各方鞍分配开发产品的阿，开发企业在首鞍次分配开发产品佰时，如该项目已般经结算计税成本挨，其应分配给投罢资方（即合作、半合资方，下同）捌开发产品的计税凹成本与其投资额奥之间的差额计入俺当期应纳税所得碍额；如未结算计靶税成本，则将投邦资方的投资额视笆同预售收入进行熬相关的税务处理盎。疤（二）凡开发合皑同或协议中罢约定分配项目利澳润的唉，应按以下规定百进行处理:扮1. 开发企业安应将该项目形成疤的营业利润额并昂入当期应纳税所耙得额统一申报缴把纳企业所得税，搬不得在税前分配傲该项目的利润。邦同时不能因接受哀投资方投资额而佰在成本中摊销或背在税前扣除相关啊的利息支出

58、。败2.叭 败投资方取得该项拜目的营业利润应奥视同取得股息、百红利，凭开发企盎业的主管税务机斑关出具的证明按罢规定补交企业所翱得税。百对于这一问题，俺原83号文件基按本未涉及。（一昂）分配开发产品背，31号文件规把定的实质是将接爱受的投资额视同翱预收款（以该投颁资款作为价款，昂向投资方出售开按发产品），按照叭所得税不重复征班税的原则，投资盎方分得的开发产俺品，也应当以原佰投资额确认为计摆税成本，即对于伴开发企业而言，笆分配开发产品时埃，接受投资款与唉开发产品成本之邦间的差额作为应捌纳税所得额；对板于投资方而言，癌分回开发产品时安为投资回收，因安收回的开发产品按计税成本与原投绊资额相同而不产袄生

59、所得税纳税义把务，待以后出售奥开发产品时再产俺生纳税义务。（靶二）分配利润，叭视同股权投资的肮税后分利进行税唉务处理，投资方肮需补交税率差。耙开发企业可能需鞍要对该项目单独按设账核算。因此靶，这两种分配方俺式，对投资方来傲说需注意权衡。佰（六）以非货币半性资产分成形式爱取得收入的，应俺于分得开发产品碍时确认收入的实胺现。袄五、关于以土地笆使用权投资开发八项目的税务处理隘问题 拔（一）企业、单柏位爸以换取开发产品氨为目的笆，将土地使用权按投资房地产开发半项目的，按以下扮规定进行处理：暗1企业、单位俺应在首次取得开把发产品时，将其稗分解为转让土地俺使用权和购入开靶发产品两项经济唉业务拔进行所得税处

60、理八，并按应从该项胺目取得的开发产隘品（包括首次取摆得的和以后应取班得的）的市场公碍允价值计算确认哀土地使用权转让盎所得或损失。案2接受土地使半用权的开发方应绊在首次分出开发颁产品时，将其靶分解为按市场公翱允价值销售该项敖目应分出的开发癌产品（包括首次胺分出的和以后应班分出的）和购入哎该项土地使用权背两项经济业务稗进行所得税处理败，并将该项土地胺使用权的价值计板入该项目的成本稗。扮（二）企业、单哎位奥以股权的形式，扒将土地使用权投疤资房地产开发项碍目的伴，按以下规定进败行处理：盎1企业、单位佰在投资交易发生背时，应将其柏分解为销售有关岸非货币性资产和把投资两项经济业案务瓣进行所得税处理癌，并计