人才公寓规划设计方案

1、高新区人才公寓项目（KP4-1地块）2017年4月THE TALENT APARTMENT IN GAOXIN DISTRICT第1页，共105页。第2页，共105页。1设计条件G第3页，共105页。G1土地挂牌条件合肥市国有建设用地使用权出让公告（合国土资公告201640号 ） 高新区KP4-1-1号宗地竞买人须为合肥市、县（市）区或开发区国有投资公司（机构）。在办理竞买登记手续时，须书面提交已认真查阅该地块相关资料，对地块现状（含土方、高差、苗木等）已充分了解，且愿意在竞得土地后30日内现状接收土地、签订宗地移交确认书，且不以对现状有异议为由对成交结果及所签署的相关文件提出抗辩的承诺。出让

2、方式序号土地座落地块编号四至范围土地面积（亩）规划用途出让年限容积率绿地率建筑密度参考地价 (万元/亩)竞买保证金（人民币）增价幅度（万元）挂牌1高新区天堂寨路路以东、云飞路以南KP4-1-1东：规划支路道路红线59.85居住（人才公寓） 70年2.040%22%3001.5亿元1南：规划支路道路红线西：天堂寨路道路红线北：规划支路道路红线LISTED CONDITIONS第4页，共105页。G1核心土地挂牌条件THE KEY LISTED CONDITIONS1.土地面积59.85亩，容积率2.0，绿地率40%，建筑密度22%。2.项目施工和建设，须使用装配式建筑技术（含预制装配整体式剪力墙

3、结构体系施工技术、钢筋套筒灌浆连接技术），预制装配率须达到60%以上,否则，视为违约。3.配建一所9班幼儿园，竣工验收合格后，无偿移交高新区管委会。同时须按住宅部分建筑面积另行缴纳教育设施配套资金65元/平方米。第5页，共105页。G1核心设计条件THE KEY DESIGN CONDITIONS1.住宅建筑不少于4层。2.容积率不大于2.0，不小于1.0。3.建筑密度不大于22%。4.住宅建筑高度不低于12米，不大于100米。5.绿化率不小于40%。6.配套9班幼儿园，用地面积不少于3780平方米，建筑面积不少于2822平方米。第6页，共105页。G1上位规划INTERPRETATION F

4、OR CITY PLANNING人才公寓项目坐落于望江西路与天堂寨路交口东北角，占地59.85亩。项目用地东侧紧邻企业总部经济用地，具有良好的经济发展条件。地块北侧为人才公寓二期发展用地。第7页，共105页。G1场地SITE基地南北向181米，东西向220米，用地面积39903平方米。场地形态南低北高，东低西高，场地高差约3米。项目用地西邻城市高压走廊绿带，东眺王咀湖，环境优美景色宜人。第8页，共105页。G1人才管理办法Division Of Talents第9页，共105页。2案例研究G第10页，共105页。G2案例研究 -CASE STUDY伦敦巴比肯公寓第11页，共105页。G2案例研

5、究 -CASE STUDY宁波郑州区人才公寓 项目需要为各企业引进的人才提供约1000户小型单身公寓。该项目有其特殊性，由政府开发，企业购买，引进青年人才居住，目标并非注重盈利，而是更愿意表达一种“招贤纳士”的姿态以收取良好的社会效益以及联动的经济吸引力。因此其准确定位应该被描述成“人才+公寓”，必须承载特定受众人群及其带来的特定生活方式，并为这种生活方式树立建筑模板，探索住区作为城市文明符号的可能性。 第12页，共105页。G2案例研究 -CASE STUDY滨湖置地双玺 安徽置地第三代城市华宅滨湖双玺诞生于滨湖大都会居住区。伟大的思想，总是同步于伟大的时代，与时俱进的安徽置地与城市发展保持

6、同步的脉动。先进的建筑设计理念，通透的玻璃立面，更大的窗墙比，酒店式度假园林，公共空间精工细节作为安徽置地第三代城市华宅，滨湖双玺的每一个亮点，也都足以匹配这座城市的人居向往，定不负安徽置地历经三代城市华宅的品质沉淀和匠心传承。 优势：住宅层高3.1米。第13页，共105页。G2案例研究 -CASE STUDY滨湖置地双玺 园林设计借鉴了米兰宝格丽酒店的园林设计章法，大尺度场景设置，辅以细节小品的打造，装饰性图案，重金属材料、干挂石材、水晶装饰，组成了全龄段、可观赏可参与的空间营造。欧式景观设计手法 融创合肥壹号院典型户型270L型阔景阳台和全景阔窗的设计有效的增强了住户的景观体验。超大阔景阳

7、台设计第14页，共105页。G2案例研究 -CASE STUDY融创壹号院 融创合肥壹号院，是融创中国的“壹号院系”作品。项目位于合肥市政务区的天鹅湖板块，毗邻约1300亩天鹅湖。建筑整体呈中轴对称排布，采用现代简约风格风格，在精装设计上，以居住体验为本源，重视人性化细节营造，力争打造合肥乃至安徽的城市豪宅典范。 优势：住宅层高3.05米。第15页，共105页。G2案例研究 -CASE STUDY装配式住宅设计第16页，共105页。3项目定位G第17页，共105页。G3项目定位PROJECT POSITIONING1. 居住区内部人车分流，地面均为步行空间，无地上停车位。2. 入口双大堂设计，

8、提升居住单元的品质并有助于加强单元内部物业管理。3. 大面宽小进深设计并提升住宅层高达3.1m，有效加强了房间内部的采光通风性能。4. 考量未来家庭结构变化优化户型比例。5. 采用简约的建筑外立面，用玻璃与金属线条打造极简主义的建筑立面，符合留学归国人才的审美观念。第18页，共105页。G3PROJECT POSITIONING6. 引入装配式住宅设计理念提升住宅产业化水平。7. 园林式景观设计提供了全龄段、可观赏可参与的空间营造。为住户提供了充足的交流及活动空间。8. 超大阔景阳台设计有效增加了住户对于社区内部景观及王咀湖风景区的景观体验。9. 一梯一户设计，电梯直接入户，提升居住品质。10

9、. 充分利用以王咀湖为核心的高新区中央商务区营造良好的文化氛围，提供充足的交互空间以吸引高新人才的入驻。项目定位第19页，共105页。4规划成果及室内设计G第20页，共105页。鸟瞰图AERIAL VIEW第21页，共105页。鸟瞰图AERIAL VIEW第22页，共105页。第23页，共105页。第24页，共105页。第25页，共105页。第26页，共105页。第27页，共105页。幼儿园透视图第28页，共105页。规划成果第29页，共105页。第30页，共105页。第31页，共105页。G4核心经济技术指标THE KEY ECONOMIC AND TECHNICAL CONDITIONS1

10、. 容积率1.9922. 建筑密度20.74%3. 绿地率45%4. 住宅套数572，住宅计容面积72528.95. 架空层面积2567.66. 商业设施面积2211.97. 幼儿园面积2906.58. 机动车停车位770个，其中含77个充电桩，车位配比达到1:1.3。第32页，共105页。G4核心经济技术指标THE KEY ECONOMIC AND TECHNICAL CONDITIONS第33页，共105页。第34页，共105页。第35页，共105页。第36页，共105页。第37页，共105页。第38页，共105页。第39页，共105页。第40页，共105页。第41页，共105页。分析软件

11、：众智日照分析11.0分析日照标准日：大寒日计算依据：详细规划图基础资料：合肥市地理经纬度分析结果：满足规定小时数第42页，共105页。建筑单体第43页，共105页。90户型（A1+A2)第44页，共105页。90+120户型（A2+B1)第45页，共105页。120+140户型（B2+C)第46页，共105页。180户型（D)第47页，共105页。180+220户型（D+E)第48页，共105页。第49页，共105页。第50页，共105页。第51页，共105页。第52页，共105页。第53页，共105页。第54页，共105页。第55页，共105页。第56页，共105页。第57页，共105页。

12、第58页，共105页。室内精装修第59页，共105页。室内精装修选用产品公共入口大厅地面采用花岗岩，墙面采用大理石，石膏板吊顶，室外邮箱投递安装到位，品牌LED灯具。入户门采用成品门客厅、房间、餐厅客厅和餐厅地面采用大理石地面，房间地面采用实木复合地板，墙面采用墙纸（选用品牌环保产品），室内采用石膏板吊顶，灯选用品牌LED灯具。卫生间墙面地面均采用地砖，吊顶为铝扣板集成吊顶，所有产品安装到位，包括选用品牌的洗脸盆（含台面及支架）、镜柜、浴室柜、节水型龙头、节水型坐便器、节水型淋浴器、毛巾杆、盥洗镜、毛巾架、换气扇。厨房墙面地面均采用地砖，吊顶为铝扣板吊顶，天花嵌入式厨卫灯，所有产品安装到位，包

13、括洗涤盆、节水型龙头、整体橱柜（上、下柜、石英石台面）、脱排油烟机、排烟孔及插座和灶台。阳台彩铝窗全封闭阳台（含纱窗），墙面地面均采用地砖，顶棚采用防水外墙涂料，普通防水型节能吸顶灯，成品不锈钢晾衣架，预留洗衣机专用龙头和地漏。空调90平米以下预留分体空调室外机位置；90平米以上预安装VRV多联机系统（待定）。采暖品牌家庭地暖锅炉（待定）。交房标准第60页，共105页。90户型（A)A户型（90m2）北欧风格顶面采用轻钢龙骨双层石膏板吊顶；墙面装饰为部分墙纸铺贴，部分木饰面装饰；客餐厅地面采用大理石拼花铺贴；厨房、卫生间、阳台地面采用玻化砖铺贴；卧室地面采用实木复合地板铺贴。G4精装修Refi

14、ned Decoration第61页，共105页。90户型（A)第62页，共105页。90户型（A)第63页，共105页。90户型（A)第64页，共105页。90户型（A)B户型(120m2)现代简约顶面采用轻钢龙骨双层石膏板吊顶；墙面装饰为部分墙纸铺贴，部分木饰面装饰；客餐厅地面采用大理石拼花铺贴；厨房、卫生间、阳台地面采用玻化砖铺贴；卧室地面采用实木复合地板铺贴。G4精装修Refined Decoration第65页，共105页。120户型（B)客厅第66页，共105页。120户型（B)房间第67页，共105页。120户型（B)餐厅第68页，共105页。90户型（A)C户型（140m2)中

15、式风格顶面采用轻钢龙骨双层石膏板吊顶，四周木质线条装饰；墙面装饰以木饰面及木质线条装饰为主，部分墙纸搭配；客餐厅地面采用大理石拼花铺贴；厨房、卫生间、阳台地面采用玻化砖铺贴；卧室地面采用实木复合地板铺贴。G4精装修Refined Decoration第69页，共105页。140户型（C)第70页，共105页。140户型（C)第71页，共105页。140户型（C)第72页，共105页。140户型（C)第73页，共105页。140户型（C)第74页，共105页。90户型（A)E户型（220m2）简欧风格顶面采用轻钢龙骨双层石膏板吊顶，以石膏线条装饰搭配，以突出层次感；墙面装饰以部分石材线条部分墙纸

16、搭配，背景墙为皮革硬包；客餐厅地面采用大理石部分拼花铺贴；厨房、卫生间、阳台地面采用玻化砖铺贴；卧室地面采用实木复合拼花地板铺贴。G4精装修Refined Decoration第75页，共105页。220户型（E)第76页，共105页。220户型（E)第77页，共105页。220户型（E)第78页，共105页。220户型（E)第79页，共105页。220户型（E)第80页，共105页。5项目优点G第81页，共105页。第82页，共105页。第83页，共105页。第84页，共105页。G5户型优点PROJECT ADVANTAGES双阳台设计，提升景观体验高档的装修标准，提供拎包入住的高品质体验

17、良好的居家环境，采用智能化家居控制设备第85页，共105页。G5户型优点PROJECT ADVANTAGES方案设计了三种交通核单元组合，通过标准化设计形成的交通核模块组合的交通核单元有助于提升整体住宅设计的装配式比例。人才公寓立面设计利用标准化、模块化、系列化的套型组合特点。住宅层高达3.1m。一梯一户设计，电梯可直接入户。第86页，共105页。G5项目优点 - 第五立面设计PROJECT ADVANTAGES良好的居家环境，采用智能化家居控制设备传统住宅建筑第五立面以片墙或构件组合而成，本方案是依据建筑形态生成屋顶面，与建筑整体完美融合。第87页，共105页。G5项目优点 - 人车分流PR

18、OJECT ADVANTAGES住宅区地面完全人车分流，场地内无机动车行车。第88页，共105页。G5项目优点 - 国际化设计PROJECT ADVANTAGES垃圾分类处理，提倡绿色生活理念厨房引入直饮水机、破碎机等高端生活设施植物、路牌等标识采用中英文标志第89页，共105页。G5项目优点 - 景观视线设计PROJECT ADVANTAGES天堂寨路王咀湖方向对王咀湖方向景观视线的均好性第90页，共105页。G5智能社区Intelligent Community住宅智能化就是由一个智能化系统构成安全、舒适和便利的信息化居住空间。通过灯光控制、窗帘控制、影音控制、空调控制等智能化控制措施使得

19、我们的生活更加舒适更加节能。家庭保安监控、防火、防燃（煤）气泄漏报警、紧急求助报警使得我们的生活更加安全。住宅智能化管理系统第91页，共105页。G5智能社区Intelligent Community智能社区还包括物业管理及安全防范系统、信息网络服务与管理系统。物业管理及安全防范第92页，共105页。第93页，共105页。第94页，共105页。第95页，共105页。G5项目优点 - 景观设计PROJECT ADVANTAGES以西式园林为参照，设计古典风格住宅区景观。西方园林艺术 追求严谨的理性与本项目的背景是契合的。第96页，共105页。6建设时序G第97页，共105页。G6建设时序Cons

20、truction Sequence人才公寓建设时序序号工作节点时间安排1EPC招标挂网2017年6月30日2确定设计施工一体化单位2017年7月25日3项目开工2017年9月15日4完成筏板施工2018年1月25日5完成地下室结构封顶2018年3月25日6完成结构封顶2018年12月25日7完成结构验收2019年2月25日8完成安装和内外装饰施工2019年7月25日9完成竣工初验2019年9月25日10完成竣工验收2019年11月25日第98页，共105页。7财务测算G第99页，共105页。G7财务测算Financial Calculation方案一：住宅、商业销售、地下车位租售结合高新区人才

21、公寓开发成本测算项目物业类型建筑面积（平米）单位建安成本（元/平米）总成本 （万元）备注土地成本39903305万/亩18995 楼面地价2287元/平米前期开发费1134109 100 按总建筑面积计算建筑安装费住宅72529500036265 572套，土建及室外3000元/平米，精装修2000元/平米商业22122500553 地下车库31290400012516 770个地下车位幼儿园29072500727 社区管理、物管、架空层、配电房、机房等配套用房447225001118 合计1134104513 51178 教育设施配套资金7252965471 按住宅面积计算建设期成本合计11

22、34106238 70745 按总建筑面积计算可销售面积建设期成本单价747419465 70745 按住宅、商业面积计算融资成本113410624 7074 1、开发周期5年，平均资金占用时间2.5年；2、扣减可预售房屋收入，按总投资的80%作为资金占用基数；3、利率5%/年销售税费74741104 776 按住宅面积计算运营成本113410229 2597 按楼面地价的10%计算运营成本，按总建筑面积计算项目总投资及单位成本7474110863 81192 按住宅、商业面积计算第100页，共105页。G7财务测算Financial Calculation高新区人才公寓销售收入测算物业类型建

23、筑面积（平米）销售单价 （元/平米）销售收入（万元）租售定位住宅725291000772580 销售商业2212250005530 销售地下车库312908万/个3080 租售结合，租售各50%幼儿园29070 无偿移交社区管理、物管、架空层、配电房、机房等配套用房44720 合计11341081190 方案一：住宅、商业销售、地下车位租售结合第101页，共105页。G7财务测算Financial Calculation方案二：住宅销售、地下车位租售结合、商业出租高新区人才公寓开发成本测算项目物业类型建筑面积（平米）单位建安成本（元/平米）总成本 （万元）备注土地成本39903305万/亩18995 楼面地价2287元/平米前期开发费1134109 100 按总建筑面积计算建筑安装费住宅72529500036265 572套，土建及室外3000元/平米，精装修2000元/平米商业22122500553 地下车库31290400012516 770个地下车位幼儿园29072500727 社区管理、物管、架空层、配电房、机房等配套用房447225001118 合计1134104513 51178 教育设施配套资金7252965471 按住宅面积计算建设期成本合计1134106238 70745 按总建筑面积计算可销售面积建设期成本单