世邦魏理仕宁波国大雷迪森国际中心发展定位报告

1、宁波国大雷迪森国际(guj)中心发展定位报告Presented to:共一百一十二页目录(ml) 社会经济环境分析 地块分析 市场分析办公楼市场分析公寓市场分析商业市场分析 项目开发内容(nirng)建议 财务分析共一百一十二页社会(shhu)经济环境分析共一百一十二页宁波概况(gikung)地理位置优越，经济发达； 国内第二大港口 长三角南翼中心城市 目前距上海约279km，距杭州约168km 2010年左右，杭州湾大桥建成，宁波与上海距离将缩短到约179Km，车程约2-3小时；杭绍甬高速铁路建成后，宁波到杭州只需要50分钟； 根据2006年3月20日中国社科院发布的中国城市竞争力报告NO4

2、蓝皮书显示，2005年宁波综合竞争力名列内地城市中排名第六：上海、北京、深圳、广州、杭州、宁波、苏州。宁波在市民竞争力、企业竞争力、商务环境竞争力上排名靠前，但在创新(chungxn)、生活、社会环境等方面排名较后。南京都市圈上海苏锡常都市圈杭州都市圈宁波宁波都市圈共一百一十二页2000-2005年，GDP年均增幅21.6%；2005年三类产业的GDP贡献比例(bl)为5.3:55.3:39.4，5大支柱产业都属于第二产业：电气机械及器材制造业石油加工及炼焦业服装及其他纤维制品制造业普通机械制造业烟草加工业宏观经济(hn un jn j)总量2000-2005,社会消费品总额年均增长19.1%

3、。目前宁波已经形成3个国家级开发区、10个市级重点工业园区，主要分布在北仑、镇海区域。其中宁波市科技园区是宁波与中国科学院合作开发的高新技术产业园区，是浙江省首家高新技术产业园区，紧邻本案项目。共一百一十二页 2000-2005年，合同利用外资年均增长率高达68.6%； 按照外商投资行业分类，2004年，制造业外商投资占外商投资总额的85.99%；按行业外商投资前5位都属于制造业： 电气机械及器材制造业 金属制造业 通用设备制造业 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 化学原料及化学制品制造业这说明，绝大多数宁波外资企业都与制造业相关，相应的外企中的外籍人士的工作地点多在各主要工业园区。这些外

4、资企业及相关上下游企业都将可能产生工业园区以外的写字楼需求，其员工也将产生居住、日常消费等方面的需求。2004年外商投资6强： 香港38.9% 英属维尔京群岛10.7% 开曼群岛10.4% 美国7.58% 日本6.9% 台湾5.9外商投资(tu z)额间接反映了宁波的外资企业数量中以港台企业数量最多，其次为西方国家投资(tu z)企业，再次为日本企业，另外韩国企业也占有一定数量，如LG，相应的，企业数量在很大程度上也决定着在甬工作的外籍人士数量比例。外商投资共一百一十二页宁波的私营经济的实力与规模在国内居于前列： 至2001年底，宁波市有个体工商户221,398户，私营企业46,651户，均居

5、浙江省第一。 2001年宁波市个私企业拥有的省著名商标数已达28件，跃居浙江省第一。 15项个私经济发展指标中，宁波市有12项位居浙江省各地市之首。 2002年宁波实有个体工商户21万余户，其中个私企业54,352家，共创产值1,258亿元，占宁波GDP总产值近90%。一份由宁波市政府发布的报告指出，目前(mqin)宁波个私经济正在发生三大变化，呈现出由数量型向质量型、粗放化向集约化、内联内销为主向内外双向联销的变化。 宁波今天已形成产业集聚效应，产生像鄞州的服装、慈溪的小家电等超大规模产业带，宁波的民营经济不仅产业分工明显，而且产生了一大批执行业牛耳的旗舰级企业。以服装业为例，2001年宁波

6、服装业销售产值分别是温州、大连的1.97倍、4.63倍，在全国拥有绝对的优势，其中雅戈尔、杉杉和罗蒙在业内五强中分居第一、二、五位，其他如三星奥克斯占据着国内电表业榜首，帅康、方太则分食了国内厨具行业的半壁江山。私营经济(s yn jn j)共一百一十二页 人口(rnku)保持稳定增长，近10年来的人口(rnku)平增长率达到0.54%。人口(rnku)及收入背景 2005年宁波人均可支配收入17,408元，仅次于深圳、上海、广州、北京。深圳 21,494上海 18,645 广州 18,287北京 17,653 苏州 16,276杭州 16,601 由于较高的人均可支配收入，宁波居民整体上具有

7、较强的购买力；另外，由于宁波的私营经济发达，造就了规模较大的以私营企业主为代表的富有人群，这些人尤其具有很强的富裕财力进行房产投资或收藏，因此在发展类似产权出售型办公楼、商铺、服务式公寓等投资性较强的产品方面，宁波本地有着较大的潜在客户群。宁波 17,408共一百一十二页 2000-2004，宁波市房地产开发投资快速增长，年增长率都在20%以上； 2005年的宏观调控政策一定程度上控制了宁波的房地产开发投资增长速度，同比2004年仅增长6%； 根据(gnj)2006年3月份两会以及4月7日“十一五房地产价格影响因素高层研讨会”的最新政策信息及中央动 向，2006年政府会继续进行房地产市场调控，

8、调控措施及方向主要包括： 稳定房地产市场价格。建设部、社会科学院等权威部门认为房地产市场价格偏高主要源于刚性需求及产品结构，有其合理性； 加大中低价位商品房的开发，通过这个方法来解决普通居民购房问题，而不是通过打压房价来解决问题； 房地产投资规模将会在一定程度上受到限制，一些资金类型包括保险资金等将被禁止进入房地产开发市场。房地产业(fn d chn y)发展共一百一十二页总体规划三江片镇海片北仑片本案(bn n)项目 根据宁波总体规划纲要（2020），宁波市中心城将主要包括(boku)3片，三江、镇海和北仑，其中三江为生活带，镇海和北仑为生产带； 三江片中将形成市级行政、商务、商业、文化、教

9、育、休闲旅游中心，其中行政、商务中心即建设中的东部新城，商业中心仍将在现在的三江口区域。位于本案项目北面的宁波市科技园区将成为宁波市内唯一的高科技工业园区。宁波市总体规划三江片总体规划东部新城总体规划东部新城科技园区共一百一十二页区域规划(q y u hu)背景 从远期规划角度来看，东部新城将成为未来市区的中心位置； 即使从目前的交通条件来看，东部新城到达三江口、高校园区、钱湖、镇海、北仑等区域的实际(shj)车程在15-40分钟内； 东部新城是未来的市中心，物业升值潜力大。东部新城镇海北仑三江口钱湖休闲旅游区鄞州高校园区 东部新城规划占地面积15.85平方公里，其中核心区8.45平方公里；

10、东部新城主要包括行政、商务、商业、居住功能，本案项目位于混合区（商业、商务、酒店等），紧靠中心商务区； 东部新城核心区规划居住人口约6万人，工作人口约8万人，其中东部的居住区规划居住人口9.5万人。本案项目共一百一十二页社会(shhu)经济环境小结宁波具有很强的经济实力，作为国内第二大港口，国际化程度高，外商投资活跃，具有雄厚的制造业基础，外商投资也主要集中在制造业，据此可以推断在甬的外籍人士的主要工作区域是各重点工业园区，这些人士将产生较强的中高档次的居住消费需求尤其是对服务式公寓的需求，从而推动宁波当地该类型物业市场的发展；宁波市的外资企业，实力较强、数量(shling)较多的的私营企业也

11、将产生较大的对写字楼物业的需求，这对于宁波写字楼物业市场的发展将起到实质性的推动作用；东部新城规划将重点发展行政、商务、居住功能，从其他二线城市新区建设的经验来看，上述功能必将衍生对于商业物业功能的需求，从这个角度来看，本案项目发展商业物业是有其必要性的；宁波居民整体收入水平较高，2005年人均可支配收入水平位于国内第5位，仅次于深圳、上海、广州和北京，据此推测宁波市民在房地产方面也有着较强的个人/家庭消费/投资能力；由于宁波对外开放时间较早，国际化程度较高，整体经济实力较强，城市建设的潜力较大，根据上海、北京、深圳等城市的经验，境外资本流入宁波房地产投资市场的可能性较大；总的来讲，目前宁波的

12、整体社会经济环境对于开发写字楼、服务式公寓类型的物业是有利的，本案项目所在的东部新城区域也存在着较好的商业物业发展空间；本案项目位于规划中的宁波市中心区域，其区位价值上升潜力大，可以作为本案项目的卖点之一，而且项目目前也已经具有较好的交通条件，到目前的市中心、北仑、镇海、东钱湖区域的车程都在15-40分钟内，这对于本案项目的物业发展、推广是有利的条件。共一百一十二页地块(d kui)分析共一百一十二页基地(jd)现状123本案项目展览中心12科技园江东分区4农田3科技园区4 本案项目现状平整，东面临水系，与科技园区江东分区相望，该高科园区规模相对较小，多维电子类企业，如桑尼电子； 项目西面与宁

13、波市国际会议展览中心隔海晏路相望； 项目南面现状为农田，西南面有市政府办公区域，预计在2008-2010左右将投入使用； 项目北面(bi min)为宁波市科技园区，该园区的规划面积达到17.9平方公里，将集中大量的常住及流动人口，是距离本案项目最近的、发展相对成熟、人口和企业最为集中的区域；科技园区农田投入使用的会展中心共一百一十二页轨道交通分析(fnx) 2006年4月6日，宁波市完成了对宁波城市快速轨道交通建设规划的评审，但是该规划尚有待中央的批准。如果该规划能够通过批准，那么预计在2015年，宁波市将完成地铁(dti)1号线二期、2号线一期的建设，本案项目距离1号线的海晏路站点约1公里左

14、右； 根据该规划，距离项目最近的轨道线路将是5号线与6号线，这两条线将分别从本案项目的西面及北面通过，但是这两条线路的建设完成为期尚远； 由于时间因素，尽管轨道交通条件不能给本案项目的开发销售带来实质性的推动作用，但是无疑可以增强人们对本案项目的升值空间的期望。本案项目1号线2号线5号线6号线3号线4号线共一百一十二页人口/企业数量(shling)分析 目前本案项目周边人口最为集中的区域为北面的科技园区。科技园区主要由2个居住区，文化信息中心、科技中心、创业孵化中心及一类工业区组成，2002年工业园区人口为6000人，而2005年底园区人口达到约6万人；根据调查的情况来看，目前园区已发展了约3

15、0%，预计(yj)到2020年规划期末，园区人口可发展到约18万人左右（注：这里讲的人口包括常住人口和流动人口），假定园区人口在2005年后匀速发展，根据这个进度，预计(yj)到2008年，园区人口规模可以达到8.4万人，2010年可达到10万人。本案项目轨道交通5号线轨道交通6号线 到2005年底，科技园区的微电子/软件/光通讯园区已经入住微电子企业约20家，软件企业约100家，光学通讯企业约10家；科技中心已引进研发机构约50家，创业企业约260家；世界500强之TRW亚太技术中心（TRW全球3大研发中心之一）已经在园区开始动工；再加上其他企业，目前园区企业数量约在440家左右。根据园区计

16、划，到2007年底，园区企业数量将在1,200家以上。 根据已知的园区规划，科技园区内的物业类型将主要为工业物业、居住物业，以及极少量的酒店物业、办公楼物业和商业物业，因此待园区规模迅速扩展过程中，其对周边区域的生活、商务配套设施依赖性将越来越强，也为本案项目的开发提供了潜在市场机会。共一百一十二页基地分析(fnx)小结本案项目周边环境现状为：北面是已经发展到一定的程度的科技园区，东面、南面都是待开发区域(qy)，其开发进度将滞后于本案项目，西面为已经投入使用的国际会议展览中心，根据调查的情况，该中心及周边目前都没有设置餐饮设施，西南面市政府办公区将在2008-2010年左右投入使用。根据以上

17、周边区域(qy)的状况，我们认为本案项目进入市场或是投入使用时，可以考虑吸引的目标客户群体，一是距离本案项目最近的科技园区职工/居民/企业、不定期的参加会展的公司企业、市政府部门，二是距离本案项目较远的目前的市中心区域(qy)、北仑、镇海区域(qy)的居民/职工/企业；科技园区的规划发展规模大，发展速度快，是本案项目不可忽视的潜在目标客户区域；由于轨道交通规划时间上滞后本案项目入市节点太多，对于刺激本案项目的销售推广的作用估计不大，但是，依然可以成为本案项目的卖点之一，用以巩固、增强本案项目的升值潜力。共一百一十二页写字楼市场(shchng)共一百一十二页主要(zhyo)写字楼的区域分布目前，

18、宁波的写字楼主要集中在三江口中山路与百丈路两侧，这两个(lin )区域构成了宁波市最主要的商务区。123456789101112131华宏国际中心2开丰大厦3鄞信大厦4波特曼中心5华泰银座6会展中心7中宁大厦8天元大厦9外运大厦10中远物流大厦11外滩大厦12中农信国际商务大厦13华联写字楼14浦发银行大厦15世贸中心16人民保险大厦17亚细亚商务中心18中山大厦19海曙大厦20天宁大厦除上述主要写字楼外，还有位于市区边缘的新天地国际商厦，以及鄞州中心区的万达广场等， 目前除上述两个仍未形成具有规模的商务中心。14151617181920共一百一十二页未来(wili)供应目前，宁波的写字楼主要

19、集中在三江口中山路与百丈路两侧，这两个区域构成了宁波市最主要的商务区。 随着这两个区域的土地供应量逐渐减少，宁波市的写字楼开始向这两个区域以外的区域扩展(kuzhn)。从整体规划来看，预计到2020年，宁波市中心将形成“一主八辅”（“一主”：一个城市商业中心，即“三江口商业中心；”八辅“：鄞州商业中心、东部新城区商业中心、江北商业中心、江东七里垫商业中心、北仑新碶商业中心、骆驼商业中心、镇海老城区商业中心、江北洪塘商业中心）的商业中心分布格局。上述辅助商业中心中，除去离市区较远的北仑、镇海区域的商业中心，并除去以零售商业为主的发展区域外，未来将突出商务功能且会有较多写字楼土地供应的辅助商业中心

20、主要是鄞州商业中心、东部新城区商业中心。即本项目所在区域和鄞州的商业商务区域将成为本项目写字楼物业的主要的竞争对手。共一百一十二页未来(wili)写字楼的区域分布根据目前了解的市场状况，未来(wili)一两年内将推出的写字楼分布如下图所示：1新天地国际商务大厦2新城国际3嘉汇国贸中心4金汇大厦5上东国际6兴业大厦7宁波国际汽车城8汉通商务大厦9万特 财富港10汇金大厦11金隆国际12恒隆中心13丽园尚都14月湖银座15坤和中心16麒麟大厦17新洲银座18新中源商务大厦123456789101112131415161718共一百一十二页未来(wili)供应1. 已知办公楼项目(xingm)区域写

21、字楼名称预计上市时间总建筑面积江东嘉汇国贸中心2006.654,000 江东新城国际2006.835,000 江东新天地国际商务大厦2006.1255,000 江东金汇大厦2006.1223,700 江东上东国际2007.872,000 江东兴业大厦200743,500 江东宁波国际汽车城200780,000 江东汉通商务大厦200723,700 江东万特 财富港2008.685,000 海曙汇金大厦2006.1257,000 海曙金隆国际2006.1252,000 海曙丽园尚都2007.990,000 海曙月湖银座2007.937,000 海曙恒隆中心200740,000 海曙坤和中心200

22、8.155,000 鄞州麒麟大厦2006.1270,000 鄞州新中源商务大厦2007.540,000 鄞州新洲银座200758,000 根据目前能够获得的市场信息，未来3年内会上市的写字楼项目合计约为970,900平米，其中江东区未来供应将达到471,900平米。共一百一十二页2. 土地(td)供应预计(1)地块名称坐 落 位 置用地性质建筑面积估算东部新城中心商务区B-2地块民安路以南商办混合使用类用地，适建办公和商业建筑，其中办公建筑面积占总开发量的比例不少于70%18,130 东部新城中心商务区B-4地块江澄路以西16,590 东部新城中心商务区B-7地块民安路以南，江澄路以东22,1

23、76 东部新城中心商务区B-8地块民安路以南47,985 东部新城中心商务区B-9地块江澄路以东28,875 东部新城中心商务区B-10地块商务区中心公园以西45,745 桃渡路地块车站路以南,玛瑙路以西,桃渡路以东,扬善路以北商务办公、酒店、商业建筑21,496 东柳街道办事处以南地块江东桑田路以东、河流以西办公及相应配套设施2,704 科技园区DM-5-A地块江东区杨木石契 路与新晖路交叉口东南角公建用地，允许建设少量SOHO式办公等公共建筑及大型商业金融、餐饮等附属设施13,933 未来(wili)供应共一百一十二页2. 土地(td)供应预计(2)地块名称坐 落 位 置用地性质建筑面积估

24、算开元酒店南侧地块西起华宏写字楼地块，北至开元大酒店，南至规划道路，东至河流商业办公及其相应的配套设施22,645 东方时尚中心地块南外环路以北，环城西路以西1#：商业、办公、文化娱乐及其附属配套设施31,850 市科技园区DM-4-B2地块东至金家河，南至华翔科技，西至化工研究院，北至生方科技办公用地30,726 桃渡路1#地块车站路以南，玛瑙路以西商务办公、酒店、商业建筑13,179 汽车东站北侧地块汽车东站以北，惊驾路南侧商业、办公及相应配套设施36,276 在已公布的2005-2006年宁波市土地供应数据中，未来可能建设写字楼的总供应体量约为352,310平米，其中(qzhng)东部新

25、城所推出的用于写字楼开发土地估计为193,434平米，占总写字楼供应量的54.9%。未来两三年内，东部新城将是宁波写字楼供应的重点区域。未来供应共一百一十二页未来(wili)供应根据目前能够获得的市场信息，未来3年内的写字楼供应（含未来写字楼项目和2005-2006已推出的土地供应）合计约为1,323,210平方米。2007年将达到供应高峰(gofng)。其中，江东区的写字楼供应量总计约为665,334平方米。* 土地供应已折算成可建建筑面积。共一百一十二页需求(xqi)类别新批外商投资项目新增个体工商业新增私营工商业合计交通运输、仓储、社会服务业及其他20041,08130,57150,95

26、082,602 根据2004年数据统计，宁波市一年内新增的外商投资项目有1,081个，新增的交通运 输、仓储、社会服务业新增个体工商业和私营(syng)商业的数目总计为81,521个。主要需求 根据城市发展的趋势，未来以东部新城为代表的商业发展区域将成为写字楼发展的主要 扩散区域。假设东部新城区域可以吸引到约5的企业在此租用办公楼，且每个企业租用 面积为150平米，则东部新城一年可以消化的办公楼面积约为60万平米。合计新增需用办公楼的企业数吸引比例可吸引企业数可消化办公楼面积82,602 5%4,130 619,515 共一百一十二页 宁波科技园区内发展起来的高科技、研发型企业的办事处及其上下

27、游服务型企业， 如咨询公 司、科技、教育等行业也将是本项目吸引的目标客源。目前，宁波科技园区已吸引入驻企业 1,000多家，高科技型企业600余家。目前科技园区内的办公楼数量少且品质较低，因此本项 目也有望吸引一些在科技园区内的企业在此设置品质高档的办公场所。 除此之外，紧邻会展中心为本项目的写字楼吸引广告、设计、装潢行业的企业提供了便利条 件。 上述需求，保证了本项目上市时能够获得足够(zgu)的市场需求份额。其他(qt)需求需求共一百一十二页产品(chnpn)研究 目前，宁波市的写字楼基本已平层为主，极少数写字楼项目如华宏国际、天一(tin y)豪景中设计了数量 不多的挑高层。 总体上看，

28、写字楼的电梯数量和电梯速度偏低。以上东国际为例，标准层约为900平米的28层写 字楼，仅配置了四部2.5米/秒的电梯。以28层的写字楼而言，此电梯配置略现偏低。 在设备配置上，中央空调系统在许多在售项目中并未配备，如兴业大厦、上东国际、新城国际 等。 外墙的装饰，目前以全玻璃幕墙装饰的写字楼项目数量较少，离本项目距离相对较近的新天地国 际商务大厦基本以涂料粉刷外墙，上东国际也仅使用少量玻璃。对于整个项目品质而言，较好的 外墙装饰对于本项目的整体形象至关重要。 写字楼的标准层面积，目前市场上特别是江东区域市场上比较多的项目都在9001,200平米之 间，相对较小。目前，标准层特别大的项目是新天地

29、的国际商务大厦，其标准层面积超过2,250 平米。 在单元分隔上，市场上的项目基本最小分隔在70150平米范围内，部分项目如开丰大厦，最小 单元分隔面积仅为43平米。从市场表现来看，单元面积在100150平米范围内的写字楼项目销 售状况普遍较好。共一百一十二页江东区域(qy)在售写字楼概况兴业大厦上东国际新天地国际商务大厦甬港 现代铭楼新城国际地理位置百丈东路近中兴路百丈东路沧海路民安路近世纪大道演武路34号科技园南侧近世纪大道幢数1幢3幢，其中一幢单层出售，一幢3套出售，一幢散卖5幢写字楼，其中1幢为甲级写字楼（以下为其中甲级写字楼配置）1幢1幢主楼，1幢附楼层高3.4米3.4米3.7米已装

30、修，装修后层高为2.5米3.1米均价9,000元/平米8,000元/平米8,000元/平米不售6,400元/平米标准层面积900平米930平米2,256平米1,130平米1,800平米楼层22层两幢28层，一幢21层26层9层15层物业费5元/平米5.5元/平米5元/平米2.5元/平米2.8元/平米总建筑面积4.3万平米7.2万平米5.5万平米1.35万平米3.5万平米客户整层出售，客户多为大型公司，包括兴业银行等多为自用型公司，如贸易公司，船运公司等多为自用型贸易类公司主要租户为环城建设指挥部，商检局及开发商公司留用买家为自用型公司为主空调中央空调,整层计费小型分体式空调中央空调,分户计费有

31、中央空调无中央空调车位180个138个672个车位，7幢住宅，4幢办公楼，1幢甲级楼合用地下一层停车库200个共一百一十二页写字楼竞争(jngzhng)分析本项目竞争性楼盘目前已经(y jing)入市的数量较少，主要的楼盘包括新天地国际商务大厦（1），新城国际（2）以及百丈东路上的上东国际（3）。预计未来随着东部新城的开发，将有更多的楼盘成为本项目的竞争对手。同时，我们还提供了目前市场上较好的一个写字楼项目波特曼写字楼（4）作为典型项目研究。竞争项目分布如下图所示：312本项目地潜在写字楼集中供应区域4共一百一十二页竞争(jngzhng)楼盘新天地国际商务大厦项目名称： 新天地国际商务大厦地理

32、位置： 民安路1066号建筑面积： 5.5万平方米层数： 26层 标准层面积： 2,255.90平米单元面积： 90160平米大堂挑高： 13.1米电梯数量： 6部客梯，2部货梯物业管理： 上海陆家嘴物业管理公司上市时间： 2005交房时间： 2006-12市场表现： 目前售出62.8均价： 8,000元/平米写字楼现状 设计要点：本项目采用了目前宁波市场上较高的写字楼硬件设施，采用了8部高速LG电梯 及开利中央空调。 销售情况：新天地国际商务大厦的售价达到了8,000元/平方米，在目前本区域尚未成熟的 情况下，能够达到此售价实属不易。 买家情况：基本为自用客购买，行业多为贸易、物流行业，买家

33、已购买的楼层以18层以上 及10层以下为多。共一百一十二页项目名称： 新城国际地理位置： 宁波科技园区，世纪大道东侧建筑面积： 3.5万平方米层数： 主楼15层，副楼3层 标准层面积： 1,800平米单元面积： 851800平米大堂挑高： 7.6米电梯数量： 3部客梯，1部货梯物业管理： 上海陆家嘴物业管理公司上市时间： 2005-10交房时间： 2006-08市场表现： 估计目前售出50左右均价： 6,400元/平米写字楼效果图 售价趋势：本项目的开盘价格为5480元/平方米。随着销售的开展，售价逐步提升，目前 10楼以上的单元售价均在7,000元/平方米以上，同时朝南景观较好的区域，其售价

34、也达到 了7,000元/平米以上。 设计要点：本项目是一个较小规模的写字楼项目，其最大的特色在于配备了大规模的绿色 园林景观。其共享式社区园林的总面积超过1万平方米。竞争楼盘(lu pn)新城国际共一百一十二页竞争(jngzhng)楼盘上东国际项目名称： 上东国际地理位置： 百丈东路沧海路建筑面积： 由三幢写字楼组成，总建筑面积12万平米层数： 两幢28层，一幢21层 标准层面积： 约900平米单元面积： 分别为一幢69-192平米，一幢230-460平 米，以及一幢整层出售的写字楼（标准层930平米）电梯数量： 每幢写字楼配备4部电梯物业管理： 宁波银亿上市时间： 2005-8交房时间： 2

35、007-8市场表现： 目前售出56.5均价： 8,000元/平米写字楼效果图 售价趋势：本项目的售价基本维持在8,000元/平米左右，且基本能以开发商设想的一幢为总部基地形 式出售给整层购买者，一幢为出售给较大面积客户（230-460平米）。只有一幢楼分散出售。 设计要件：本项目为一个大体量的纯写字楼项目，整个项目形象一致，突出商务功能。 优势：本项目位于百丈东路，与传统的百丈路商务区距离相对较近。大体量的写字楼供应营造了较好 的商务环境。 主要购买者：本项目的购买者80以上为自用型购买者。其中以贸易类公司居多，除此之外，其他较 多的写字楼使用者行业分布为广告公司、船务、咨询公司、家装设计公司

36、等。共一百一十二页典型(dinxng)楼盘波特曼写字楼 项目名称： 波特曼写字楼 地理位置： 彩虹北路52号 层数： 一幢26层 标准层面积： 约1200平米 单元面积： 分隔为每层4户，7户，或10户 电梯数量： 配备5部电梯 交房时间： 2006-2 市场表现： 目前售出超过80 均价： 17,000元/平米 设备配置室内结构层高为3.6米，架空地板0.1米，吊顶后层高为2.6米。供电系统：两供一备三路电源，另加自备发电机，每户用电负荷为15KV/25KW.采用集中供热/供冷中央空调系统，配送新风。电话通信管线到户根据建筑间标准配置8个以上电话线路，网络宽带，光纤到户，桌面100兆标准。电

37、梯系统：客梯5部，品牌为日本富士达，客梯载重1500公斤，载客人数为15人，桥箱开门尺寸宽10.5米，高2.1米，时速每秒3米，消防电梯1部。消防系统：单元内装有报警系统（烟感报警、自动喷淋）。其他：门禁系统、电子巡更系统、安保监视系统、楼宇设备运行状况监视系统、机动车及地下车库计费管理系统等。共一百一十二页公寓(gngy)市场分析共一百一十二页细分市场(shchng)定义由于本案项目用地性质的为商办用地，决定(judng)了若要发展居住功能的产品，就只能向投资性强、具有经营性质的服务式公寓产品类型靠拢，因此本次调查主要关注宁波市区内的精装修的公寓细分市场，因为这个细分市场的产品一般户型较小（

38、除老外滩外），投资性较强，并且其中部分项目的产品是经营性质的，对于本案项目的借鉴意义较强，宁波当地通常称这一类产品为单身公寓；从用地性质上来看，目前宁波这个细分市场存在的产品主要可以分为2类，一是居住用地性质的、产权70年的住宅类产品，二是商/办/酒店综合性质的、产权50年或40年的综合性项目中的公寓产品部分，现存的11个项目，有7个属于前者，4个属于后者，即位于科技园区的欧宝国际酒店中的公寓部分、天一豪景公寓部分、波特曼国际公寓、 常青藤公寓；从产品用途角度来看，欧宝国际、波特曼、常青藤和好阳光表现出更强、更专业的投资性，其业主可选择与开发商签署委托经营合同，开发商聘请专业公司统一运营管理，

39、并承诺6%的回报率。项目名称地理位置产权是否待业主经营项目状态常青藤（单身公寓部分）中山北路曙光北路交叉口50年否售罄波特曼国际公寓彩虹北路（东港酒店旁）50年是售罄天一豪景中山东路（天一广场1号门）50年否售罄欧宝国际酒店江南路568号40年是尾房荟博雅苑（单身公寓部分）江南路/海棠路口70年否已交房好阳光商务公寓百丈东路966-968号70年是已交房城市QQ（单身公寓部分）沧海路/福明路70年否售罄时代华庭（单身公寓部分）兴宁路44号70年否尾房老外滩3号老外滩3号楼70年是在售锦城明都杨木契路、丹桂路70年否尾房东城峰汇江南路547号70年否尾房共一百一十二页现有产品(chnpn)分布1

40、本案项目2欧宝国际酒店3荟博雅苑4东城峰汇5常青藤6城市QQ7时代华庭8好阳光商务公寓9波特曼国际公寓10天一豪景11老外滩3号12锦城明都123456789101112共一百一十二页市场供应及销售情况(qngkung)分析总的来看，精装修细分市场的整体供应量小，去化速度快，从而反映出需求强劲，我们判断，目前宁波的单身公寓产品处于供小于求的阶段： 单身公寓整体的供应量少，目前宁波单身公寓的整体供应量估计总共在2,103户左右； 根据调查的情况来看，2006年初入市(r sh)的住宅项目以及可预见的即将入市(r sh)的项目中，单身公寓产品的供量是很少的，因此在2008年以前市场上的单身公寓产品

41、会维持在一个较低的水平。项目名称户数项目名称户数常青藤（单身公寓部分）200东城峰汇240时代华庭（单身公寓部分）210天一豪景100欧宝国际酒店（服务式公寓部分）250波特曼国际公寓421荟博雅苑（单身公寓部分）175锦城明都108好阳光商务公寓210老外滩3号39城市QQ（单身公寓部分）150共一百一十二页市场供应及销售情况(qngkung)分析项目名称开盘时间去化率购房者背景常青藤（单身公寓部分）2004年10月100%约60%为本地投资者，30%为年轻夫妇自用，10%为异地投资者包括少量港台人士时代华庭（单身公寓部分）2004年12月95%约70%为本地投资者，20%为年轻夫妇自用，1

42、0%为异地投资者包括少量港台人士欧宝国际酒店（服务式公寓部分）2004年12月90%以本地投资者为主荟博雅苑（单身公寓部分）2003年12月100%以本地投资者为主好阳光商务公寓2003年5月100%约70%为本地投资者，10%为年轻夫妇自用，20%为异地投资者包括部分港台、日籍人士城市QQ（单身公寓部分）2004年12月100%以本地投资者为主东城峰汇2005年12月80%以本地投资者为主，以及部分买来自用的在科技园区工作的年轻技术人员天一豪景2004年中100%以本地投资者为主波特曼国际公寓2004年2月100%约60%为本地投资者，40%为异地投资者和境外人士锦城明都（单身公寓部分）20

43、05年11月95%以本地投资者为主，以及部分买来自用的在科技园区工作的年轻技术人员老外滩3号2005年12月50%目前的购买者都是本地人士一般来讲，除了科技园区的几个项目外，其他靠近三江口市中心区域的单身公寓项目一半都能够在3个月左右的时间去化80%左右，而位于科技园区的项目也一般能够在3个月内去化60%左右，欧宝国际相对例外，其目前的价格水平在8,000-9,000元/平米，比附近的锦城明都、东城峰汇价格要高出约1,000元/平米，但是锦城明都的装修质量比之欧宝国际要好，且送全部电器， 70年的产权也比欧宝国际更高，因此，我们认为欧宝国际在定位上的错误导致其销售缓慢，但是，欧宝国际部分公寓产

44、品可以采取返租、6%回报率、前10年回报一次性返还的方式(fngsh)购买，也吸引了部分投资者，目前公寓部分的去化率估计在90%左右（已销售约16个月时间）。 共一百一十二页从上面的表中可以看到，本地投资者是目前宁波单身公寓产品的最大买家，其次为本地的年轻夫妇购买用于婚房或临时过渡房，再次为异地投资者及境外投资者；在调查过程中我们发现，宁波本地市民购买房产进行长线投资的意识较强，比如天一豪景的公寓、写字楼产品大约70%都是由本地居民购买，用于长线投资；另外，我们认为相当部分的房产集中于本地私营业主手中，由于宁波私营经济发达，企业主数量较多，他们购买房产主要是利用房产的保值性，同时兼顾自身接待客

45、户或作为员工宿舍用途，基本上都有中长期持有房产的打算，举例来说，我们在调查过程中就发现有私营业主在好阳光商务公寓的B幢同时持有5间相连的公寓，另外有本地企业主在天一豪景同时持有公寓、写字楼物业用于长线投资。本地普通的中老年居民在荟博雅苑、时代(shdi)豪庭购买一套住宅用于长线投资，作为养老收入的现象也比较频繁；年轻夫妇购买单身公寓作为结婚用房或者临时过渡用房的现象在宁波本地也比较常见；境外人士在宁波进行单身公寓投资的现象目前也已经逐渐增多，境外人士通常会关注品质较高、升值空间较大的物业，他们在价格承受能力方面也相对较强，波特曼国际公寓的境外买家比例相对较高，类似情况在上海、北京等地更为明显。

46、市场供应及销售情况(qngkung)分析共一百一十二页产品设计项目名称单元面积（平米）现在平均单价水平（元/平米）总价范围（万元）主力总价（万元）常青藤（单身公寓部分）36-677,000*25.20-46.9035.00时代华庭（单身公寓部分）45-527,85035.33-40.8235.33欧宝国际酒店（服务式公寓部分）45.46、46.23、90.928,50038.641-77.28238.64荟博雅苑（单身公寓部分）48.5-48.77,000*33.95-34.0933.95好阳光商务公寓46-63,78-1359,500*43.7-128.2547.5城市QQ（单身公寓部分）3

47、0-437,00021-30.130.1东城峰汇53-626,100(不带装修)，7,200（带装修） 38.16-44.6444.64天一豪景42.5-809,50040.38-7640.38波特曼国际公寓46.56-161.0613,00060.53-209.3860.53锦城明都（单身公寓部分）45-597,20032.4-42.4832.4老外滩3号144-18815,000216-282216* 二手市场价格(jig)从上表可以看到，目前宁波单身公寓产品的主要总价范围在30-60万元之间，这样的总价水平即使对于家庭收入在5,000元左右的年轻夫妇也可以比较轻松的承受，举例来说：50平

48、米单身公寓40万元的总价，假设采用纯商业贷款7成30年，那么每月等额本息还款(hi kun)为1,700元左右,这对于工作时间不久的年轻夫妇而言也是相对轻松的承受的。购买门槛低，这也是单身公寓产品去化速度快的最主要原因之一；老外滩3号情况相对特殊，由于老外滩本身特色强，其房源数量稀少，总共39套，主要是面向本地的富有阶层收藏、自住或投资用共一百一十二页产品设计宁波目前的单身公寓产品的设计基本上以平层的房型为主，只有荟博雅苑、时代华庭、好阳光商务公寓有复式的产品。平层房型的净高一般在3-3.1米左右，复式房型的净高一般在5-5.2米左右；房型面积的主流范围在36-62平方米，复式房型也都是按照底

49、层面积计价，因此复式房型在使用面积上有优势，但是在价格方面并没有与平层房型产品体现出明显的差距，复式房型也没有受到特别欢迎，主要是因为：1）隔层使得室内2层的高度较低，感觉压抑；2）室内的楼梯占用了底层的使用面积，复式产品事实上是将活动区与休息区分割到底层与上层(shngcng)，实际上并没有创造出更多的功能空间；3）为了抵消层高过高带来的额外成本，一些项目的复式产品交房时并不提供隔层，或者在装修质量方面相对较差，例如时代华庭，其复式产品价格与平层产品相仿，交房时并不提供隔层，荟博雅苑复式产品的二手价格与锦城明都相仿，但是在装修及家具配置方面的水准差距明显；目前的单身公寓产品的单层布局都为走廊

50、式布局，即以直线形的走廊为轴线，各单元沿走廊分布，单层布局一般为2-3梯，16-20单元，这种布局决定了单元房型的面宽较窄，进深较深，房型整体感觉比较狭长，一般房型的面宽：进深为1：2，例如锦城名都和老外滩的比例都在1：2左右，这个比例是可以接受的，因为一般住宅房型设计的面宽：进深不能小于1：3.5。；另外从实际使用感觉来看，我们认为电梯厅居中布置、单层单元数不超过16户的布局是比较适合的，例如好阳光商务公寓就是采用这种布局；由于单层布局特点，单身公寓房型都是南向或北向，少数可以做到南北通透，因此每个房型都可以做南向或北向阳台。由于房型面积较小，因此阳台多是封闭式的，这样可以增加使用面积，少数

51、项目房型的阳台作开方式处理，我们认为是不实用的；为了增强室内空间的感觉，少数面积较大的单元都采用飘窗形式。共一百一十二页产品设计共一百一十二页产品设计共一百一十二页产品设计目前宁波单身公寓产品的配套设施(shsh)及装修因产品档次而已，档次相仿的产品其配套也类似，档次差距明显的其配套的差距也明显。目前波特曼国际公寓的设备的档次是最高的，下面介绍波特曼国际公寓的设备，并分析其他项目产品与之的一般差别：波特曼国际公寓差距其他产品供电系统两供一备三路电源，另加自备发电机，每户用电负荷6KW/17KW，每户设计独立计费电表小两供一备三路电源，无自备发电机供水系统每户3条供水系统，冷、热和纯净水大冷、热

52、2条供水系统空调系统空调系统采用集中供冷/热中央空调系统，配送新风大分户空调，少数项目产品送每户2台空调机，其他项目不送通讯系统每户2个以上电话线，通起居室、卧室、卫生间小类似视听系统享受酒店卫星电视节目，每户预留一路以上的终端接线盒，其中一路通卧室大有线电视接口（除好阳光外，其有卫星电视）电梯系统每层4台电梯，日本富士达，时速3.5米/秒中2-3台电梯，品牌差距不大，但是速度一般在3米/秒以下消防系统烟感报警、自动喷淋、逃生示意图大烟感报警、逃生示意图，无自动喷淋宽带系统FTTB加LAN方式，光纤入层，每单元接入6类线宽带终端一个，100M，中国电信网大ADSL（1-10M），中国电信网厨房

53、设备已配置橱柜、单门水池、抽油烟机、双门冰箱、微波炉，电磁炉小类似，视品牌而异，但是其他项目如好阳光等都提供煤气灶门禁系统门卡系统，服务台设置小总机小类似停车位每1.5户1个车位中单身公寓本身停车位要求不高，其他项目的停车位配置比例相对较低，例如1：2左右其他系统电子巡更、安保监视等中好阳光商务公寓等有电子巡更、安保监视系统，而时代华庭等项目就没有共一百一十二页产品设计目前宁波单身公寓产品之间提供的服务也有着比较明显的差别，这里讲的服务包括两个层次，一是开发商为业主提供的代为经营的服务，二是管理公司为物业使用者提供的服务；目前开发商为业主提供返租服务的项目有好阳光商务公寓、波特曼国际公寓、老外

54、滩3号、欧宝国际酒店，这4个项目单身公寓的业主可以选择与开发商签署返租协议，承诺的回报一般为10年年回报6%，其中欧宝国际酒店公寓产品的回报承诺是：前5年年回报6%，一次性返还，后5年年回报7%，是目前宁波市这种产品承诺回报最高的，但是事实上欧宝国际小业主的实际收益年限只有30年（40年土地使用期限，10年已经被耽误了），因此事实上还比不上好阳光、波特曼或老外滩项目的回报，举例来说，假设在理想条件下每个好阳光、波特曼或老外滩项目的年回报固定(gdng)为6%，那么根据使用年限这3个项目的回报分别为420%、300%、420%，而欧宝前十年回报为65%，后20年为120%，总共只有185%。国际

55、公寓、老外滩3号、欧宝国际酒店也与其他项目有着明显的优势，这4个项目都可以享受送餐、预约室内清洁、预约清洗衣物等室内服务， 而其他项目则无法提供这些服务。项目间的物业管理费用方面也有着差异：项目名称物业管理费用（元/月/平米）物业管理公司品牌项目名称物业管理费用（元/月/平米）物业管理公司品牌常青藤1.6国内公司东城峰汇1.6国内公司时代华庭1.5国内公司天一豪景1.95国内公司欧宝国际酒店1.5（不包括有偿服务）国大雷迪森波特曼国际公寓9.8（不包括有偿服务）世邦魏理仕荟博雅苑1国内公司锦城明都1.6国内公司好阳光商务公寓3（不包括有偿服务）国内公司老外滩3号2.5（不包括有偿服务）国内公司

56、城市QQ2戴德梁行共一百一十二页宁波外籍人士居住(jzh)项目专题目前宁波的外籍人士居住的地域海曙区与江东区，外籍人士集中程度高的居住项目主要有3个，即中央花园、好阳光商务公寓和波特曼国际公寓，这3个项目中主要是长期在甬工作的外籍人士；中央花园项目于1989年左右竣工，当时作为宁波唯一的涉外居住小区，到现在已经成为宁波最为传统的外籍人士居住地，入住率在90%以上，保守估计其中50%以上的租客是外籍人士。房型面积较大，主要有90、130、160平米3种房型，平面布局为2梯6户，基本设备包括3条供水系统（冷、热、纯净水）、ADSL接口、卫星电视、门禁系统等，物业管理费用在1.95元/月/平米。但是

57、中央花园由于设计较早，内部装修老化，点式布局导致部分房型终日日照时间太短，这是其明显的缺点，但是其较大的房型面积，个性的建筑风格以及严格的安保使之依然受到外籍人士的欢迎；好阳光商务公寓是目前宁波唯一有网上预订系统的单身公寓项目，严格来说好阳光商务公寓是真正意义上的服务式公寓产品，其类似酒店的管理服务、更多的家具（洗衣机、烘干机、煤气灶等），使之成为目前宁波最为成功的产品，估计其中70%以上的居住者是外籍人士。但是好阳光商务公寓在品质方面尚有所欠缺，波特曼国际公寓是目前宁波最为高档的单身公寓产品，也是真正意义上的服务式公寓产品，与好阳光商务公寓相比，其经营情况目前尚不理想，主要原因在于(ziy)

58、：1）营业时间尚短；2）没有网上预订系统；3）返租执行不够彻底导致经营管理不够统一。但是波特曼的品质和相对较大的房型也受到不少外籍人士的青睐，根据内部的消息，年初曾有70位工作地点在北仑的日籍人士与波特曼洽谈长租事宜，但是未能谈成，原因未知；下面总结这3个项目的租金价格、优劣势，并分析外籍人士对居住地的关注要素：租金（元/天/平米）售价（元/平米）波特曼国际中心3.00 15,000好阳光商务公寓1.81 9,500中央花园1.54 8,000共一百一十二页宁波外籍人士居住项目(xingm)专题我们认为在甬工作的外籍人士在选择长期居住地关注的要素包括： 优良的建筑品质，这方面最为成功的是波特曼

59、国际公寓，好阳光商务公寓及中央花园都还有所欠缺，例如消防系统、内部装修等都与波特曼有明显差距； 严格的安保管理，这方面3个项目都是比较成功的； 方便的客房预定系统，这方面目前来看好阳光商务公寓式最为成功的； 完备的生活配套设施，这方面由于3个项目都处于比较成熟的地段，因此在生活配套方面都比较到位，而且3个项目内部都配有健身(jin shn)俱乐部、SPA、咖啡厅、西餐厅等配套设施； 居住地距离工作地点的车程在1小时内，对于外籍人士而言是可以接受的，例如，北仑工业区到宁波市中心的车程在40分钟左右，很多在北仑工作的外籍人士就选择在好阳光商务公寓居住。优势劣势波特曼国际公寓建筑品质可充分利用旁边酒

60、店配套设施靠近写字楼物业，方便吸引就近商务人士可提供酒店式服务严格的安保70-100平米的房型面积比较适中，受大多数外籍人士欢迎无网上预定系统返租行动不够彻底好阳光商务公寓网上预定系统完备的生活配套可提供酒店式服务建筑品质相比波特曼差距明显房型面积太小，46-63平米左右的房型对于习惯大居住空间的欧美籍人士而言不太适应中央花园严格的安保良好的声誉，是传统的外籍人士居住地房型面积较大，空间感觉比较舒适内部装修老化无法提供酒店式服务共一百一十二页需求(xqi)及竞争分析根据上面的分析，我们知道目前宁波单身公寓的买家主要来自本地的投资者、外地及境外的投资者和本地的年轻夫妇等人群，这里有必要再分析一下