试析商品房买卖合同纠纷的防范

1、.PAGE ：.；PAGE 11试析商品房买卖合同纠纷的防备内容提要：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者曾经开工的房屋向社会销售，转移房屋一切权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同纠纷，是指当事人签署商品房买卖合同后因合同权益义务而引起的争议。处理商品房买卖合同纠纷的主要方式有协商、行政处置、仲裁和诉讼等。处理商品房买卖合同纠纷的法律根据主要是有关房地产的法律、行政法规、地方性法规、规章及司法解释。本文从商品买卖合同纠纷实际中提炼素材，归纳焦点，以法律实际分析自2003年6月1日起施行的最高人民法院带给商品房买卖合同纠纷双方当事人的不同影响，在实际分析的根底上提出防备纠

2、纷的建议，以期提高房地产开发企业在运营中防备法律风险的才干，并对买受人躲避商品房买卖合同纠纷提供比较现实的参考意见。最终归纳主题：以法律实际为指点，最大限制地防备商品房买卖合同纠纷。关键词：商品房买卖；合同纠纷；防备一、商品房买卖合同纠纷相关概念及纠纷产生缘由一商品房买卖合同纠纷相关概念商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者曾经开工的房屋向社会销售，转移房屋一切权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人曾经按照商定收受购房款的，该协议该当认定为商品房买卖合同2001年4月4日由中华人民共和国建立部发布，

3、自2001年6月1日起施行的第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人该当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同该当明确以下主要内容：一当事人称号或者姓名和住所；二商品房根本情况；三商品房的销售方式；四商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间；五交付运用条件及日期；六装饰、设备规范承诺；七供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套根底设备和公共设备的交付承诺和有关权益、责任；八公共配套建筑的产权归属；九面积差别的处置方式；十办理产权登记有关事宜；十一处理争议的方法；十二违约责任；十三双方商定的其他事项。商品房买卖合同关系经过法律的调整，即上升为商品房买卖合同法律关系。商品房

4、买卖合同关系是法律调整的对象，而商品房买卖合同法律关系是法律调整的结果。同任何法律关系一样，商品房买卖合同法律关系也包含三个要素：1、商品房买卖合同法律关系的主体商品房买卖合同法律关系的主体，即签署商品房买卖合同的当事人，普通为房地产开发企业和买受人。1房地产开发企业是指以营利为目的、从事房地产开发和运营的企业。也即通常商品房买卖合同的出卖人。2买受人是指签署商品房买卖合同，购买商品房并支付相应价款获得商品房产权的合同相对方当事人。2、商品房买卖合同法律关系的客体商品房买卖合同法律关系的客体，即商品房买卖合同法律关系主体的权益义务共同指向的对象。普通来说，客体为商品房。假设再深化分析，商品房买

5、卖合同法律关系的客体还应包括商品房的权属确认、变卦、终止及其登记发证行为。3、商品房买卖合同法律关系的内容商品房买卖合同法律关系的内容，即商品房买卖合同法律关系主体享有的权益和承当的义务，它是商品房买卖合同法律关系的最根本的要素，也可以说是主体双方关系的落脚点。商品房买卖合同纠纷，是指当事人签署商品房买卖合同后因合同权益义务而引起的争议。二商品房买卖合同纠纷的产生缘由商品房作为根本的生活资料和消费资料，对单位、对个人事关艰苦。一方面，经济的开展、人口的增长以及人们的消费程度和消费愿望的提高，使得土地、房屋的供应跟不上需求，供需失调容易引起利益矛盾；另一方面，某些客观情况的变化，如价钱动摇、质量

6、问题、因特殊缘由不能按时交付房屋等，也会引起利益矛盾；第三，商品房买卖合同本身不规范、不详细、不明确，或者在合同履行过程中，当事人一方甚至双方发生违约景象，同样会引发利益矛盾；第四，商品房买卖合同当事人一方甚至双方违反房地产管理法律、法规，进犯他人的合法权益，也是呵斥商品房买卖合同纠纷的一个主要缘由。二、处理商品房买卖合同纠纷的主要方式和法律根据一处理商品房买卖合同纠纷的主要方式商品房买卖合同纠纷可以经过协商、行政处置、仲裁和诉讼等方式处理。二处理商品房买卖合同纠纷的法律根据处理商品房买卖合同纠纷的法律根据主要有：1、法律文件：包括有关房地产的法律、行政法规、地方性法规和规章。2、司法解释：最

7、高人民法院关于审理房地产案件的解答、批复等，可作为立法的一种补充而运用于司法审问中，例如，2003年3月24日最高人民法院发布，自2003年6月1日起施行的，就是一个很有针对性的司法文件。三、对的几点认识自2003年6月1日起施行的最高人民法院以下简称“司法解释，对商品房买卖合同纠纷案件的审理如何适用现有法律法规做出了更加明确、详细的规定。从司法解释施行后的司法实际来看，这些规定既有对房地产开发企业买受人有利的地方，也有明显不利之处，而一些尚待进一步明确的模糊性表述，既给法官留下了自在裁量的空间，也给房地产开发企业买受人经过完善商品房买卖合同及其补充条款，在运营购房中趋利避害提供了能够。一对房

8、地产开发企业相对有利、对买受人相对不利的规定1、规定了开发商在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定预售合同有效。司法解释第二条规定，“出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，该当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。在国务院公布的中，已明确规定“房地产开发企业预售商品房，该当已办理预售登记，获得商品房预售答应证明。“房地产开发企业预售商品房时，该当向预购人出示商品房预售答应证明。即房地产开发企业预售商品房，应获得并出示预售答应证明，这是行政法规中的一项强迫性规定。我国第52条规定“违反法律、行政法规的强迫性规定的“合同无效。因此，出卖人在与买受

9、人订立商品房预售合同时，只需未获得商品房预售答应证明，就应视为无效。而此次司法解释在本条中又经过书面方式，给开发商开了一个口子，构成开发商在预售时能否获得预售答应证明无所谓，只需在发生纠纷、且一方起诉前获得预售答应证明，即可认定合同有效；假设买受人发生纠纷后一直未提起诉讼，那么，均可以追认合同有效。这一条，本质上呵斥了司法解释与行政法规之间的冲突，但客观上有利于开发商事后亡羊补牢。同时，对买受人呵斥的弊端也是显而易见的。2、规定了对房屋的转移占有，视为房屋的交付运用。司法解释第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付运用，但当事人另有商定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付运用前由出卖人

10、承当，交付运用后由买受人承当；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由回绝接纳的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付运用之日起由买受人承当，但法律另有规定或者当事人另有商定的除外。此条规定实践是确认“交钥匙即为交房，并以此作为风险转移的标志，即不以房屋一切权的移转作为交房和风险转移的成立条件，从而处理了长期以来，在实际和实际上不断存在争议的关于商品房的交付和风险转移的标志问题，使风险转移的时间大大提早，因此有利于房地产开发企业利益的维护。客观地说，由于在目前大量商品房入住的民事纠纷中，时常出现出卖人尚未经过开工验收就洛阳而言，即未获得，便先行向买受人发出入住通知，致使买受人在没有开

11、工验收手续的情况下接纳房屋，由此产生了后续的许多工程质量纠纷和产权办理纠纷。因此，由于此条款在强调对“房屋的转移占有的同时，并未强调必需是“阅历收合格的商品房交付买受人，即未强调交房的合法性，因此，该条款对于买受人而言，其公平性尚需讨论。二对房地产开发企业相对不利、对买受人相对有利的规定1、关于买受人不能获得房屋权属证书的期限的规定。司法解释第十八条规定，“由于出卖人的缘由，买受人在以下期限届满未能获得房屋权属证书的，除当事人有特殊商定外，出卖人该当承当违约责任：1商品房买卖合同商定的办理房屋一切权登记的期限；2商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付运用之日起90日；3商品房买卖合

12、同的标的物为已开工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有商定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的规范计算。司法解释第十九条规定“商品房买卖合同商定或者第三十三条规定的办理房屋一切权登记的期限届满后超越一年，由于出卖人的缘由，导致买受人无法办理房屋一切权登记，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。首先，按照、和的规定，办理房屋权属证书的义务人是买受人，出卖人只是协助办理义务，而司法解释中本条的规定将办理房屋权属证书的主要义务归结于出卖人，违背了上述行政法规和规章规定的原那么，对出卖人不公。其次，根据规定，按照权属登记机关的任

13、务时限，对于预售商品房而言，买受人获得小产权证的合法期限为：开工后3个月初始登记恳求期+7天初始登记受理期+30天大产权证颁发期+90天转移登记恳求期+7天转移登记受理期+30天小产权证颁发期合计254天。这还不包括一旦需求补办规划和土地出让手续以及房管部门超越规定期限办事的情形，因此，该条的规定缺乏现实中的可操作性。最后，现实中，有一种普遍存在的情况是：贷款购房的买受人，不交纳相关税费，使得出卖人无法协助其获得房屋权属证书，由于没有房屋权属证书，无法办理抵押登记，出卖人作为贷款担保人，就要不断为买受人提供担保，承当相应的担保风险。对此，目前尚无任何明确的法律规定，来维护出卖人作为担保人的合法

14、权益。2、关于买卖合同终止后的房款处置的规定司法解释第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人该当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本条中规定了在三种合同被确认无效、被撤销、解除情形下，出卖人该当将收受的购房款的本金及利息返还买受人，但未对呵斥上述三种情形的责任作任何规定和阐明。在实践操作中，既有因出卖人短少或编造政府有关答应证明，导致合同被确认无效、被撤销、解除的，也有不少是购房人不能按期归还贷款或拖欠其他债务，使贷款人或债务人对所购房屋主张权益 ，而使出卖人不得不要求撤销、解除合同的。在不明确呵斥上述三种情形

15、的法律责任包括损失赔偿责任的情况下，仅要求“出卖人该当将收受的购房款的本金及利息返还买受人，极不利于对出卖人合法权益的维护，出卖人一旦返还了全部首付款本息，再向买受人主张违约责任，在执行中，将会遇到很大的困难。3、关于司法解释效能的规定司法解释第二十八条规定“本解释自2003年6月1日起施行。施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。该司法解释基于社会上近期以来关于对购房人作为弱势群体要加大维护力度的呼声，突破了现行法律、法规，经过加重一方责任、扩展一方义务，来对另一方进展司法救援，实践上更像一部新法，而并非仅仅是原有法律的解释。开发商固然可以

16、以司法解释为参考和指针，对今后的任务做出相应的安排，但是司法解释却又规定了溯及既往的效能，那么使得开发商对以往开发的工程几乎无法亡羊补牢，从而面临宏大的诉讼压力。四、面对司法解释如何防备商品房买卖合同纠纷一房地产开发企业面对司法解释应如何防备纠纷对于上述司法解释已做了明确规定的地方，无论它对房地产开发企业是有利还是不利，房地产开发企业都只能作为企业运营中必需遵照的准那么真实加以履行，以使本身的行为符合司法解释的要求，防止违法情形的发生，比如，曾经对外预售房屋而如今还没有预售答应证的企业，尽快获得预售答应证就是企业的当务之急。而对于司法解释中多处存在的规定的尚不明确，属于法官办案中自在裁量的条款

17、，房地产开发企业那么需求利用“法不制止即自在的根本法理，妥善加以利用，既要提高企业的经济效益又不能违反司法解释的规定，在运营中掌握法律的底线，最大限制地防备纠纷。1、销售广告司法解释第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约约请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设备所作的阐明和许愿详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价钱确实定有艰苦影响的，该当视为要约。该阐明和许愿即使未载入商品房买卖合同，亦该当视为合同内容，当事人违反的，该当承当违约责任。此条规定中“阐明和许愿详细确定、“有艰苦影响等表述目前尚没有详细的量化及断定规范，根据此条规定，房地产开发企业在做广告时，对于本人没

18、有把握做到的承诺要尽量采取一些模糊性的处置，比如“高档社区、“升值潜力无限、“交通非常便利等广告词就属于非详细确定的表述，由于缺乏明确的评判根据，而很难作为要约加以认定。2、如何在认购书中商定定金条款司法解释第四条规定，“出卖人经过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假设因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，该当按照法律关于定金的规定处置；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人该当将定金返还买受人。普通以为，购房定金属于立商定金，即为保证正式签署商品房买卖合同而交付的定金。但对于何时适用定金罚那么？什么是不可归责于当事人双方的事由？

19、司法解释没有明确，实际中那么存在着两种不同的观念，一种观念以为，只需购房人不与开发商签署商品房买卖合同，就违反了认购书的商定，开发商就可以没收定金；另一种观念那么以为，只需购房人按期前去签署商品房买卖合同，购房人即履行了认购书中的签署本约的义务，假设开发商不赞同购房人提出的签约条件，导致合同无法签署，那么开发商该当双倍返还定金。其实，这两种观念都有失偏颇。按照第一种观念，开发商可以随意提出各种有利于本人的补充协议，只需购房人不能接受，开发商就可堂而皇之地没收定金，而按照第二种观念，那么会出现只需购房人前去售楼处签约，即使购房人漫天要价，开发商也必需签署正式买卖合同，否那么就必需双倍返还定金。这

20、同样有违公平原那么，不利于房地产买卖市场的安康开展。从客观的角度来解释，定金罚那么的适用条件应是：假设由于合同一方无故不履行在认购书中商定的时间内到商定的地点去签署商品房买卖合同的义务，或一方擅自改动在认购书中双方曾经确认赞同的条款，比如房屋的根本情况、价款等导致商品房买卖合同无法签署的，那么系因当事人一方缘由造本钱约无法签署，应对该方适用定金罚那么。假设商品房买卖合同未能签署是由于不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款，进展协商不能获得一致的缘由所呵斥，那么系非因一方缘由，而是因不可归责于当事人双方的事由造本钱约的无法签署，双方对此互不承当违约责任

21、，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚那么。从房地产开发企业利益的维护，减少争议的角度出发，建议开发商在与购房人签署认购书的同时，向购房人出示开发商已拟好的，同时在认购书中明确商定：“在本认购书签署的过程中，双方已对双方待签的商品房买卖合同进展了初步审查，且双方均无异议。任何一方不在认购书商定的地点和期限内，与另一方签署商品房买卖合同的，应承当相应的违约责任，并对其适用定金罚那么。3、如何商定商品房的质量问题司法解释第十三条规定了“因房屋质量问题严重影响正常居住运用，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。何谓“严重影响正常居住运用？司法解释将其纳入了法官自在裁量权的范围，由此使退房的条

22、件添加了诸多变数，包括了客观要素，比如墙皮裂痕、卫生间漏水等等，从买受人角度看，均可以为是“严重影响正常居住运用。因此，为了化解和减少这种风险，建议开发商在商品房买卖合同中经过补充协议，对于严重影响正常居住运用的房屋质量问题的情形作出详细商定，比如可以采取列举式的商定，将上述外表瑕疵的质量问题排斥在法官的自在裁量权限范围之外。4、如何商定因购房贷款合同未能订立而导致购房合同不能履行的处置问题司法解释第二十三条规定，“商品房买卖合同商定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方缘由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以恳求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人

23、双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以恳求解除合同，出卖人该当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。由于本条中关于“不可归责于当事人双方的事由司法解释未作详解，因此买卖双方在此问题上极易产生纠纷。从房地产开发企业利益保证的角度出发，建议开发商将实际中因买受人不能有效提供贷款银行要求提供的文件资料，或买受人提供的文件未经过贷款银行的审核，而导致商品房担保贷款合同未能订立的，商定为出卖人有权恳求解除合同的情形，从而将其排斥在“不可归责于当事人双方的事由之外。二商品房买受人面对司法解释应如何防备纠纷该司法解释基于加大对商品房买受人作为弱势群体维护力

24、度的初衷，突破了现行法律、法规，加重了房地产开发企业的责任，扩展了房地产开发企业的义务范围，同时也扩展了商品房买受人的权益范围，有偏重地对商品房买受人进展了司法救援，其公布实施对商品房买受人具有非常现实的积极意义。商品房买受人在购买商品房时，可充分利用本司法解释之规定，与房地产开发企业协商商定完备的合同条款参照前述内容，尽量使商品房买卖合同的内容规范、详细、明确，以防止发生纠纷。为了最大限制地防备纠纷，建议商品房买受人在购房过程中，留意以下几点：1、购房前应先验看开发商的“五证、“两书，这是法律对销售方的根本要求。“五证是指、；“两书是指和。2、慎交定金，支付定金前应在合同条款中明确定金处置的充分必要条件，特别应在商品房认购书中明确商定，非买受人缘由不能签署商品房买卖合同，买受人不承当违约责任，开发商应无条件返还定金。3、在签署商品房认购书前，应要求开发商提供商品房买卖合同