周一男案带给物业公司的法律启示深圳市物业管理协会

1、.：.；周一男案带给物业公司的法律启示深圳市物业管理协会2007-3-2 11:34:45 “周一男案带给物业公司的法律启示 一、 案情背景 2004年5月29日，深圳市福田区信拓花园发生凶案。居住于此花园的业主周一男、其女友向某及小孩、保姆等5人惨遭杀害。罪犯目的明确、手段残忍，案中被害人数为深圳建市以来最多，且因周曾任凤凰卫视董事局副主席的身份，因此引起了海内外媒体的亲密关注，各地媒体纷纷报道，小区沉浸在一片愁云惨雾之中。物管公司接受着宏大的压力。 警方在案发30小时后，迅速将凶手抓捕归案，随着案情的逐渐明朗，这宗手段凶残、谋划缜密的案情终于真相大白：周的女友向某嗜好打牌，认识罪犯吴某和罗

2、某，并数次约请二人到家打牌，因出手阔绰，夸耀财富，引起吴某等人的犯罪动机，进而开场察看和谋划。罪犯利用熟人关系，伺机骗其家中保姆开门。将连保姆在内及其后陆续返家的共五人捆绑并最张逐一杀害。 案发后，物管公司指点立刻赶到现场紧急处置，精心部署，积极配合警方破案。之后逐户上门做安抚任务，以使居民迅速脱离案件呵斥的阴影。随着案犯被抓捕归案和案情的真相大白，居民的生活较快地恢复到了正常形状。 2004年11月，法院终审问决罗某等五名罪凶死刑，凶徒终于得到了应有的惩罚。 二、民事诉讼 2005年3月，向某之父以该小区物业公司“失职，“与惨案的发生有着相当的因果关系、“应对罪犯的侵权行为承当补充赔偿责任为

3、由。向该公司提出120万元的民事赔款，由此引发一同民事诉讼。 2005年6月，深圳市福田区人民法院对此案立案受理，11月结案。 原告以为：案发当天，罗军等罪犯长时间在信拓花园门口守候，进进出出形迹可疑，但该小区的保安没有讯问，也没登记，门卫形同虚设。罪犯作案后，又畅通无阻地分开信拓花园。此案案犯人数多达4人，杀害共5人，目的之大、作案时间之长、进出次数之多，均属稀有，而门卫、保安人员通畅没有丝毫觉察。某物业管理公司疏于管理，致使其亲属在家中长达10个小时堕入绝境，本可得到救助却因无人发现而无法得到救助，最终惨遭杀害，这与深圳市信拓物业管理懈怠履行平安保证义务有相当因果关系，物业公司应对罪犯的侵

4、权行为承当补充赔偿责任。被告应承当原告之女向永进、外孙女杨诗逸在深圳信拓花园9栋E101房被害的死亡赔偿金956236.80元、丧葬费30413无、被抚养人生活费58547元、差旅交通费5520.90元、精神损害抚慰金149282 .30元，合计120万元，并承当本案全部诉讼费用。被告以为：原告的诉求无现实和法律根据，应予以驳回。被告不具有承提受害人人身、财富平安的法定义务。不断以来，小区治安良好，气氛祥和，被告在小区管理中已尽到应有的谨慎和勤勉，不存在违约行为。受害人受害的缘由与被告的管理无关，这是一同有组织、有预谋的犯罪，案件发生完全基于受害人向永进交友不慎所致，犯罪主体罗军等人才是民事责

5、任承当的主体，被告在罪犯实施犯罪行为时，不具有共同故意，不应承当共同侵权的连带责任。由于原告起诉的过程中，思索到罪犯的实践赔偿才干，自动将法院判决罪犯需赔偿其的104万余元变卦为1万元，法院准许了该诉讼恳求，并通知原告可以领取1万元的执行款。而如今罪犯曾经共同将1万元赔清，物业公司也就不用承当补充赔偿责任了。2005年11月21日，福田区人民法院一审问决：物业管理企业该当协助做好物业管理区域的平安防备任务。物业管理企业作为从事运营活动的社会组织，对其管理区域内的人员的人身、财富平安负有合理限制范围内的平安保证义务。该义务为法定义务，不得以商定减轻或免除。原告的女儿向永进被杀害虽然是罗军等人的犯

6、罪行为呵斥的，但假设被告仔细履行了平安保证义务，那么极有能够防止该损害结果的发生，被告懈怠履行平安保证义务与向永进被犯罪分子杀害的损害后果之间具有相当因果关系，被告对此应承当相应的民事责任。本院酌情认定被告应对罗军等5名犯罪分子的赔偿额承当20%的补充赔偿责任为宜。原告的损失已得到了赔偿，因此，被告无须再承当1万元的补充赔偿责任。由于此一审问决未将抢杀人案的发生与物业管理公司能否规范尽责界定明晰，物业管理不能接受这样的判决，物为公司以为本人没有过错，但一审问决物业公司有过错，为洗清不白之冤，物管公司提出了上诉。 2006年11月28日，深圳市中级人民法院民事判决书报费2006深中法民一终字第1

7、153号终审问决：“物业管理公司在小区各楼道入口均安装密码防盗门，住户或其他人凭密码方可进入。因案件发生是熟人作案，且经事前精心谋划，骗取保姆自动开门，即使物业管理公司在案发时对罪犯进展讯问或登记，在该等情况下，物业管理公司也难以防止或制止损结果的发生，物业管理公司已尽到了合理限制范围内的平安保证义务，对损害结果的发生不存在过错，无需承但民事责任。 三、给物业公司的法律启示 如今，这起民事诉讼案终于闭幕了。整个案件的审理历时近三年，五次开庭，最后终审问决撤销了一审问决，物管公司不存在过错，无需承当本案民事责任。 最新的调查阐明，社会平安曾经是全社会最关怀的问题之一，同时也给从事社会效力业的物业

8、管理行业带来了空前的压力。如何配合公安城管、居委会等政府部门，并与小区住户一道共同构建调和社区、调和社会，履行企业职责，特别是尽到“合理限制范围内的平安保证义务，也是此案给物业行业带来的重要启示： 启示一：在合同或效力条款中明确商定有关登记、讯问的规那么。根据小区的详细情况，经过仅担任小区公共区域的平安保证责任和义务、不担任业主人身、财富平安的界限，并在物业管理效力合同中加以确定，不失为一种值得自创的做法。 启示二：日常管理尽心尽责。物业管理企业作为效力行业，对维护业主的人身、财富平安负有合理限制范围的平安保证义务，责任重于泰山，不容懈怠。这就要求物管企业在日常任务中，必需将企业理念、企业方针

9、转化为任务的细节。这就要求物管企业在日常任务的细节、员工的追求，“写我所做的，做我所写的，并严厉按规范要求执行。 启示三：注重政府的各项专业考评检查。物管公司根据物业管理相关法律法规及物业管理协会的行业要求，经过日常精细化管理、规范化运作，不仅为业主提供了优质的效力、平安文明的居住环境，而且更要考虚楼宇的保值增值。尤其是政府相关部门的检查评选越来越严厉，这一点提示物业公司今后应正确面对、积极参与政府部门的评选，作为检查物管公司任务、提高效力质量有效手段。 启示四：平安防备需求各方支持、群防群治。一方面物管公司应宣传、引导和发动住户加强平安防备、提高平安认识，构成“小区平安大家管、小区平安靠大家

10、的良好气氛。另一方面物管公司应多协助、配合派出所、居委会、街道办等政府部门的任务，加强沟通，将小区内的一些不安定、不调和的隐患和要素消除在萌芽形状，共同营造平安、调和、文明、高尚的新社区。 启示五：综合有效地运用各种专业防备措施。从效力提供者的角度而言，必需经过各种人防、物防和技防等多重措施来保证平安。 启示六：应急预案谋划演练，现场记录仔细保管。值得留意的是任务记录、现场录像等资料，看似简单反复，但都是证明本身能否尽到“合理限制范围内平安保证义务的有力证据，必需仔细妥善运用、保管。 启示七：设备设备完好运转。技防设备的完好在物业管理任务方面越显重要，特别是对于现场记录的相关摄像头、录相机需坚持完好，设备损坏时应缩短维修时间并采取暂时替代措施，一旦发生案