商品房按揭贷款的法律关系及其风险防范

1、.：.；在我国 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/3_1.shtml 经济继续快速的开展中，商品房消费作为拉动经济全面开展的引擎之一，极大地刺激了国民经济的增长。由于在商品房消费中存在着资金大、 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/77_1.shtml 本钱高、周期长、群体多等诸多 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/99_1.shtml 融资特点，因此，为 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/73_1.shtml 银行按揭提供了宏大的开展空间。“按揭一词首

2、先是由我国香港传至大陆的，它是 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/23_1.shtml 英语中“mortgage的广东话谐音。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。最早来源于18世纪英国人兴办的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/149_1.shtml 建筑社团和1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立的牛津节省会。由于商品房消费随着国家政策的一步步放宽，国内需求呈现了迅猛开展的势头。伴随商品房消费需求的一路高歌，按揭自九十年代末以来在我国从开场在沿海经济兴隆地域开展起来，进而向宽广内地推进，逐渐变成了

3、我国房地产业融资开展的一条重要渠道。然而，由于我国房地产 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml 市场的继续升温，按揭贷款规模的不断扩展，使银行在欣喜获取利润的同时，也在冷静思索从中出现的风险。本文试从按揭贷款的各方主体透视，分析按揭贷款中存在的各种 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml 法律关系，并对银行能够遭遇的各种风险，提出相应的防备措施，以供有关各方进展共同讨论。 一、按揭贷款中的各方法律关系 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人亦即借款 HY

4、PERLINK lunwentianxia/class_free/189_1.shtml 恳求人、 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/70_1.shtml 保险公司四方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为： 1、银行与购房人之间的借贷关系。购房人在与开发商签署买卖 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml 合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行恳求个人住房或商业抵押贷款，银行那么根据恳求人的身份情况、资信情况确定赞同借款的年限及成数，

5、双方同时签署借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。 2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的方式购买房屋，首先必需与开发商签署商品房买卖合同，商定购买特定的房屋，并在付款方式中商定以银行按揭的方式付款。显然，借款恳求人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。 3、购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行恳求借款的同时，要将所购房屋在获得产权证后抵押给银行，为向银行恳求的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同商定归还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或恳求法院拍卖并以所得款项

6、优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系，其中购房人为抵押人，银行为抵押权人。 4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购抵押给银行，但由于多数房屋为期房，即通常我们所说的“楼花，在我国目前房产证办理终了之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保证银行的放款风险。基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/72_1.shtml 债务承当担保责任，购

7、房人假设不还款，开发商该当承当保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承当全程的连带保证责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债务人，购房人为债务人又称被保证人，开发商为保证人。 5、购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为确保银行的放贷风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必需就抵押物所购房屋在借款期间投保财富险，并指定银行为第一受害人，假设发生保险事故，由保险公司承当保险责任，所支付的保险理赔费用优先归还购房人所欠银行借款，购房人为投保人，保险公司为保险人，银行为受害人。 6、开发商与银行的回购关系。有些银行在与开发商的按揭协作协议

8、中，还要求开发商承当回购义务。在该情形下，开发商与银行之间还存在通常我们所说的回购关系。回购从其字面了解仍是买卖，但从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种不同的情形：一种是在购房人所购房屋获得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其本质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人获得所购房屋的产权证后，开发商按条款商定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。 上述各法律关系看似独立，实践上它们之间联络严密，共同构成了按揭贷款的各方法律关系体系，甚至可以说从中的某些联络无法割裂。例如在按揭中，银行普通是根据买卖合同审查购房人

9、的借款恳求，因此可以说买卖关系是借贷关系的前提；但实践操作中大多数购房人在选中某一楼盘后，先会确定本人的付款方式，如选择按揭的年限和成数，在条件接受的前提下，才会选择购买房屋，由此看，借贷关系又是买卖关系的前提。所以，一定程度上看，按揭中的贷款关系和买卖关系该当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权益义务。也正是由于该关系的复杂性，容易导致按揭中发生纠纷，如：银行不放款开发商能否清查购房人的违约责任？两种关系的认定将导致截然不同的结果，把买卖关系作为前提，开发商当然可以清查购房人的违约责任；把贷款关系作为前提，购房人那么不应承当违约责任。至于其它法律关系的联络那么相对简单，基

10、于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保证的补充。 二、商品房按揭贷款的类型 商品房按揭贷款的类型，主要是两种：一是期房按揭贷款，二是现房按揭贷款。 期房按揭贷款，即预售按揭，是指在商品房建立期间，购房人、开发商和银行之间商定，开发商与购房人签署商品房预售合同，由购房人向开发商预付一定比例的房款，其他房款那么由购房人向银行恳求贷款，购房人将其预购的房屋抵押给银行并获取购房贷款，同时开发商或其他企业作为贷款担保人，保证银行为第一受偿权人。 现房按揭是指在商品房建成之后，购房人与开发商签署商品房买卖合同并支付部分价金，缺乏部分向银行恳求贷款并将所购

11、房产的有关权证提交银行作为贷款担保的购房方式。 三、按揭贷款中银行所存在的风险 从前文分析可以看出，在商品房按揭贷款中存在着四方当事人的法律关系，每一方当事人在某一个环节出现问题，都有能够给银行带来风险。可以说，在商品房按揭贷款中，银行风险随时存在，且来源多方，表现方式也多种多样。详细而言，银行在商品房按揭贷款中主要存在以下风险： 一来源于购房人的风险 购房人的风险往往是信誉风险，又称违约风险，是指贷款人因借款人不依约按时归还贷款本息而所面临的风险。这种风险普通客观和客观两个方面的要素。 1、客观缘由呵斥的风险 商品房按揭贷款的期限目前各商业银行均按照中国人民银行1999年9月21日公布的中规

12、定的最高期限为30年，如此长期的借款期限，购房人本身要素往往会发生各种变化，这期间的风险，主要包括自然缘由呵斥的风险和 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/15_1.shtml 社会缘由呵斥的风险。前者主要表现为借款人因不幸事故、不测损伤、疾病等缘由导致死亡、伤残、丧失任务才干而失去还款才干能够产生的风险；后者主要表现为借款人因所在单位倒闭、吊销、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的缘由而失业，或呵斥收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款能够产生的风险。 2、客观缘由呵斥的风险 这种风险主要表现为借款人能够基于经济利益的思索而故意违约。当违约所带来的经济利益超

13、过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/72_1.shtml 债务和应交罚金时，借款人能够会自动违约，从而使购房贷款存在风险。 二来源于开发商的风险 1、开发商的欺诈行为 开发商获得贷款后，能够将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时， HYPERLINK lunwentianxia/class_free/73_1.shtml 银行能够会被购房者指控资金监管不力，客观存在过错而影响债务的实现。 2、开发商延期交房 开发商由于运营 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/6_1.shtml 管理

14、不善或其他缘由导致延期交楼甚至楼盘“烂尾，致使购房 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml 合同无法履行，从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去自信心，由此使银行贷款遭到损害。 3、开发商所建房屋与合同不符 虽然房屋按期开工，但由于存在质量、面积误差等种种问题，导致购房者不能正常按约归还银行贷款本息，从而损害银行的利益。 4、开发商所建成房屋存在 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml 法律手续上缺陷 开发商开发楼盘未获得土地运用权，无法获得房证或违法预售等而使银行面临债务得不到实现的风险

15、。 5、开发商用“假按揭的方式套用银行信誉 开发商因资金缺乏，或楼盘销售不畅，或根本无法销售出去的房屋等情况，经过“假按揭获取贷款而到达筹集资金或回笼的目的，导致银行很难或无法实现债务的风险。 此外，在商品房交付运用后，由于物业管理的缘由，也容易呵斥购房者对开发商不满，从而不积极还贷，使银行蒙受损失。 三来源于被按揭房产的风险 出现这种情况的风险在于按揭房产价值灭失、下降或者处分 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/77_1.shtml 本钱太高而使借款人蒙受损失的风险。由于商品房预售按揭期间普通较长，在按揭期间，按揭房产能够会由于各种自然灾祸或者人为要素而遭

16、到损毁，价值也随之灭失或下降；此外，按揭房产还能够由于 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml 市场缘由、国家政策的调整以及 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/3_1.shtml 经济区域的规划、 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/151_1.shtml 交通规划的调整而贬值；另外，在处分按揭房产时，能够由于各种费用的上涨而导致处分本钱太高，从而使银行无法得四处分的价值补偿，担保权落空。 在我国，按揭房产的贬值风险尤为银行所担忧。目前，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性

17、以及其他缘由，相对于我国居民的收入程度，房产价钱普遍偏高。因此，一旦房价的动摇发生比较大的变化，银行承当的房屋贬值风险很大。 四来源于银行的流动性风险和管理风险 我国各商业银行发放按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款，根本上属于短期资金来源。而商品房按揭普通为个人住房贷款，贷款期限普通较长，少那么三五年，多那么 10年、20年，甚至30年，因此，银行就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。目前，由于商业银行的商品房按揭贷款还处于起步阶段，尚缺乏成熟阅历和有效的手段，容易构成管理和决策风险，如对借款人资信审查不严、对借款人发放了超越其支付才干的款项等。 五来源于经济通货膨胀风险和利率风险

18、 假设通货膨胀率过高，银行贷款利率就会呈现出负数。而作为发放按揭贷款这种长期抵押业务而言，银行蒙受风险就更大。在发放商品房按揭贷款的同时，其还款方式和利率该当同时确定下来，在未来的还款期限内，利率动摇有能够导致借款人还贷负担加重，影响按期还贷；或银行利息收入缺乏以弥补利息支出。 六来源于法律法规和政策的风险 我国第286条规定：“发包人未按照商定支付价款的，承包人可以催揭露包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建立工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/189_1.shtml

19、 恳求人 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml 民法院将该工程依法拍卖，建立工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 2002年6月1日，最高人民法院又出台了，明确规定了 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/149_1.shtml 建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债务。上述法律和司法解释的规定，其直接后果就是银行抵押权的优先受偿遭到限制，这无疑对银行资金运作产生了宏大的冲击。此外，最高人民法院于2004年10月26 日出台的第五条、第六条、第七条中规定的对被执行人生存权问题的维护，这也加大

20、了银行的贷款风险，使银行的债务维护面临着一个严峻而复杂的局面。 四、银行风险的防备措施 一加强对购房者的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/183_1.shtml 调查任务 银行在提供按揭贷款之前，要调查了解借款人购房者的个人信誉情况、收入来源，要制定适用的个人资信评定规范和评定任务程序，对借款人购房者的个人素质、实践收入、财富情况、付款才干等信誉情况进展调查、分析和评价，特别要留意借款人收入的稳定性，逐渐实现对个人住房贷款恳求人的资信调查任务的科学化、规范化和程序化。 二 强化对开发商的审查和监管 1、强开发商的按揭恳求审查 主要包括：1资信审查，如开发商

21、能否依法设立，能否具有相应的资质等级、公司的注册资金能否到位、公司以往的运营业绩等；2开发工程的审查，如要求开发商提供按揭开发工程的设计、工程开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发工程的工程进度等。 2、化开发商的担保责任 开发商在按揭贷款中作为担保人可以说是我国内地商品房按揭的一大特征。 目前，我国商品房按揭实务中，开发商的保证责任主要有两种：1保证将和交给按揭权人即银行；2代位偿付责任。这种保证责任看起来似乎对开发商过于苛刻，但就我国目前的商品房销售，尤其是在商品房预售中还是很有必要的。理由是：1从商品房按揭贷款设定来看，在将获得的商品房上设定担保是购房人的本意，一旦房屋建成，按揭便应自

22、然转化为现房抵押，开发商在商品房开工办理有关手续后，将两证交到银行手里，使双方得以办理现房抵押，按揭权真正得到实现，可以说是按揭人设立按揭的自然结果。2从商品经济开展看，市场竞争越来越猛烈，银行贷款平安性越来越差，单独的房地产抵押曾经不能顺应银行对贷款平安性的需求，为减少贷款风险，在抵押的根底上再设立一种 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/70_1.shtml 保险机制，以求到达双重保险曾经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款非常兴隆的美国，也出现了“押上加保的方式。所以，要求开发商提供保证，不仅符合房地产抵押贷款开展趋势，而且符合我国经济开展程度和企业、个

23、人信誉等各方面实践情况。 三加强银行本身对贷款风险的监控和管理 银行应建立一套全面评价贷款行为的风险监控体系，加强对抵押物的资产评价，加强对房地产市场的研讨分析，以保证房地产 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/5_1.shtml 金融市场的良性运作。 1、学评价抵押房产 在评价方面， 银行最好要培育本人的房地产估价员，进展科学的估价，以防备价钱高估。对预售商品房的估计要尤为慎重，要把本人的估价与现行市价进展比较，然后确定按揭贷款的比例，以降低抵押房屋所含的债务成分。 2、好商品房按揭贷款合同的签署任务 首先，对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资

24、金的运用方案，开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。其次，在与购房者签署的按揭贷款合同中，要明确利率是固定的，还是浮动的，同时要求开发商为购房者能按期还款付息提供担保，直到回购。另外，还要明确借款人与房产商之间的买卖合同关系，确保其自愿性和合法性。 3、宽 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/99_1.shtml 融资渠道 房地产开发是周期长、风险高、资金密集型和管理密集型的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/68_1.shtml 投资行为。在国际市场中，房地产业有信托投资基金、企业上市融资、企业债券、银行房贷等

25、多种融资方式。由于金融改革滞后，目前我国房地产开发融资渠道非常单一，根本上只需银行贷款一条路。商品房按揭贷款普通都很长，而银行的存款又是短期性的，因此，最根本的风险防备还在于开放金融市场，让市场拥有更多的金融工具，改革 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/73_1.shtml 银行一家单独支撑整个 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml 市场的局面，让更多的公民可以有更多的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/68_1.shtml 投资渠道参与市场的运营，并获取收益，分散 H

26、YPERLINK lunwentianxia/class_free/5_1.shtml 金融风险。 四引入 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/70_1.shtml 保险介入机制 利用保险转移银行风险是各国、各地域开展商品房按揭的阅历。基于银行资产的平安性的保证和抵押贷款风险分散的思索，在开展商品房按揭贷款过程中，许多国家和地域都引进了保险机制。在此项业务中，保险机构主要运营两个方面业务：1为按揭房地产办理抵押保险，在抵押房地产遭到不测风险而毁损、灭失时提供保险；2为房地产 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/69_1.shtml 金融机构发放抵押贷款办理贷款保险，主要是在借款人无力归还而至违约时提供保险。 此外，在国外还有一种新的按揭保险机制，即购房者人寿保险。 最有代表性的国家是荷兰。“荷兰方式的中心是要求购房者购买相应年限和金额的人寿保险如养老保险，作为借款的另一种担保。购房者只需支付全部房价 15%20%的首期房价，即可购房。