商品房交付中的注意事项及法律问题

1、.：.；商品房交付中的本卷须知及法律问题一、购房者收房步骤 购房者收到交房通知单后的收房步骤：1在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：A、房屋的；B、；C、；D、面积实测表；E、管线分布开工图水、强电、弱电、构造； 2购房者会同物业验房，验房规范根据的商定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设备质量、室内有害气体能否超标及小区环境等； 3购房者就验收中存在的问题提出质询、改良意见或处理方案，物业予以认可签字； 4开发商在一定期限内处理验房中存在的问题后，再次发出交房通知单； 5购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署和，商品房交付完成。 二、商品房交付中的本卷须知 1、

2、购房者在查看房屋资料时，房屋的和原件是可带走的，管线分布开工图有时也是附在中。购房者查看原件需仔细，是目前收楼环节中最应该留意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必需报有关主管部门备案，短少任何一项该楼盘都不能入住。2购房者在没有验收房屋之前，不能签署，领取住宅钥匙，办理入住手续。由于根据下称商品房买卖司法解释的规定，“交钥匙就算房屋交付运用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承当房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。 3购房者不能以开发商逾期交房责任没有承当为由，回绝接纳房屋。在交房条件满足的情况下，只需开发商依约发出了交房通知，即使他没有按约前来接纳房屋，也算开发商履行了交房义务

3、。在开发商曾经逾期交房且不存在免责事由的情况下，能否清查以及何时清查开发商违约责任完全是购房者本身的权益，除购房者明确表示放弃外，接纳房屋本身并不意味着购房者放弃清查开发商违约责任。 4商品房交付过程中，购房者验房的规范根据是和房屋建筑方面的法律及规范，因此中的商定就极为关键。 三、商品房交付中的法律问题 商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。 1商品房“交付运用。 怎样才算商品房“交付运用，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付运用，也就是俗称的“交钥匙。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房

4、屋的交付运用。当然，购房者也可在中另行商定交房的时间和条件。房屋的交付使意图味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间确实定。根据有关法律，商品房“交付运用必需是开工验收合格后的交付，否那么既便开发商向购房者交了房屋钥匙，由于违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付运用。 2商品房逾期交付的责任 开发商曾经逾期交房，首先开发商能否存在免责事由是关键，即开发商能否遇到不可抗力及合同商定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能防止并不能抑制的客观情况。能否构成不可抗力，需详细情况详细分析，不能一概而论。假设开发商逾期交房是由于发生了不可抗力或存在合同商定的其他免责事由，并及时履行了告知义

5、务，那么开发商可以不承当逾期交房的责任。但假设开发商没有在商定的期限内将发生了不可抗力或合同商定的其他免责事由告知购房者，开发商依然要承当逾期违约责任。 假设开发商逾期交房不存在免责事由，那么开发商需承当商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有商定，那么应按合同商定。对运用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，商定的违约金太高或太低，可以恳求法院变卦，但需恳求方举证。另外，有时在中既商定有定金又商定有违约金，二者只能选择其中一个主张权益

6、。 假设双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有商定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付运用房屋期间有关主管部门公布或者有资历的房地产评价机构评定的同地段同类房屋租金规范确定。 假设中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有商定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商依然没有交房，那么购房者有权解除合同。解除权该当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。 3商品房交付不当的责任 商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权回绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但要求开发商在合理的时间予以补正，并可要求开发商赔偿损失。 另一种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。此时购房者可作如下选择：或解除购房合同，并要求开发商承当违约责任；或接受交付，但要求开发商赔偿瑕疵部分所致损失。比如商品房面积超出商定的较多，小区环境改动较大，甚至房屋主体构造不合格等等情况。 购房者解除合同后，可以要求开发商赔偿损失，损失的计